Category: Finance News CA

加拿大校舍供不應求 華裔看中商機

國際留學生來到溫哥華求學，第一需要解決的就是住房問題。但許多院校不提供學生宿舍，而校外租房租金昂貴，怎麽辦?

加拿大校舍供不應求 華裔看中商機

每月租金800，貴不貴?

華裔企業家、楓華國際教育投資集團總經理朱任重看中其中商機，近年大手筆投入學生宿舍開發項目。約450平方呎的雙人房，共用廚房和衛生間。收費每人每月800元。聽上去似乎有點貴?

來自卑詩大學(UBC)的吳小姐就不這麽認爲。吳小姐在卑大讀財會專業，由于該課程不屬于本科，因此吳小姐不能像其他大一新生一樣申請到學生宿舍。她一開始在學校附近租了一間房，租金近千元，後來和一位朋友一起合租到列治文，雖然租金劃算，但路途實在太遠。

楓華集團總裁朱任重看好宿舍型出租公寓發展，推出多棟以學生爲主的公寓大樓，還有以酒店改建而成的分租公寓。

大溫學生宿舍少又不便宜，爲學生租房市場帶來商機。圖爲卑詩大學校園。

楓華集團總裁朱任重看好宿舍型出租公寓發展，推出多棟以學生爲主的公寓大樓，還有以酒店改建而成的分租公寓。(本報資料照片)

最近她又准備搬家，這一次希望能和學校近一點，但“看了很久的房，沒找到合適的。”所以吳小姐覺得，如果該學舍交通方便、還有人打掃清潔且安排一些社交活動，那800塊的租金還算劃算。

愈近學校愈貴，住不住?

目前卑詩大學共有9400個床位，但仍然遠遠不夠，住宿申請的候補名單已超過5000人。對于許多卑大學子，每月700多元包網絡水電的宿舍能讓他們住在校園已經很不錯，換在校外租房，同樣設施的房子月租至少八、九百，且越靠近學校越貴。

客廳加張床墊，租不租?

如果是在溫哥華市中心上學的，租金又是一個層次。一位在Fairleigh Dickinson大學溫哥華校區讀碩的齊小姐，一人住在市中心的一間公寓內，每月租金高達2000元。而在分類信息網上，越來越多人開始找室友分擔房租，客廳的一角放張床墊，叫租每月600元，問津的人還很多。

據了解，溫哥華主要的專上院校中，卑詩大學能保證大一新生有床位，但到大二要繼續住校則不容易。

卑詩理工學院共7棟宿舍，每棟有4套間，每套間可住12名學生，即全校僅336個床位。

其他如昆特蘭大學、蘭加拉學院、溫哥華社區學院以及道格拉斯學院都不設學生宿舍。國際留學生入讀這些學校，只能在校外租房。

這也是爲什麽朱任重看好學舍市場：“大溫價格實惠的住房供應非常短缺，溫哥華租房空置率只有不到2%，然而，學生住宿的需求預計將在未來幾年穩步增長。這樣的趨勢也符合聯邦政府在8年內將國際留學生入境配額增加80%的政策。”

朱任重開發的學舍項目之一是由溫哥華市中心Viva Suites酒店改造的學生出租公寓，目前已接受申請。預計半年後可爲200多名租客提供住房服務。另外還有兩棟新建大樓位于甘比街夾King Edward街地段。

該集團未來還打算在大溫再推9個類似開發案，集中在溫市甘比街廊道一帶，以及北溫和素裏等。

浏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大，了解加拿大房産投資獨家專業解讀。

 

看一看：你的加拿大房屋理賠是否合理？

保險在我們的生活中無所不在，開車要買保險，健康要買保險，住房子也要買保險，買了保險才會心安。當然，誰都不想有意外發生，但如果真的發生了的話，投保人當然希望保險公司能給予合理的賠償。那麽，你如何知道保險公司給予的賠償是否公平、合理?這裏就如何評估保險公司的理賠給出一些建議。

看一看：你的加拿大房屋理賠是否合理？

索賠不包括房屋的維護成本

首先要強調的是：保險理賠所得不是橫財，這是一個顯而易見但經常被忽視的事實。索賠不是一個賺錢的方式，或是翻新房子的途徑。保險賠償也不應該被用來負擔房屋日常維修或維護的成本。

事實是，如果你有自己的房子，你必須承擔日常維護的費用，有時還包括一些比較昂貴的意外花費。

但是，如果房子出現了意外情況，並且費用會很高，比如地下室積滿水，或是大樹倒下把房子砸了一個洞，那麽我們就要索賠，這也是我們所買的房屋保險包含的賠償。

確定理賠是否公平

一旦你申請索賠，保險理算員會按規定程序進行調查，計算保險公司爲修理房屋意外損害而給出的賠償金額。

要確定保險公司給出的理賠金額是否公平，首先需要了解索賠是如何處理的。

我們可以看一個例子：Susan的房子因大樹倒下砸壞了屋頂，保險公司的理賠金額爲14000元，看看這個14000元是如何算出的。

保險理算員估計修理她的屋頂需17153.86元，包括銷售稅。然而，保險條款的覆蓋範圍不包括銷售稅，所以你需要從前述費用中扣除1973.45元。這意味著Susan的最大索賠金額是15180.41元。

但保險只包括了受損屋頂“實際現金價值”(actual cash value，ACV)。實際現金價值是個保險術語，是保險公司所計算的物品的實際價值，因爲所有消費型物品都會隨使用時間的增長而貶值 。

對Susan來說，其房子屋頂的已使用年數、屋頂的期望使用壽命會影響保險的結算金額。在這個案例中，Susan家的房頂的木瓦安裝于5年前，並保證25年的使用壽命。因此，基于使用年數和壽命，她的屋頂已經貶值了原價的20%。因此，實際現金價值是12144.33元，即從最大理賠額15180.41元中扣掉20%。

扣除1000元免賠額，這意味著Susan將獲得11144.33元賠償。

當然，如果你是第一次索賠，或是自負部分是遞減免賠額(disappearing deductible)，一些保險公司就會放棄免賠額。

索賠的基本要點

從本質上講，房屋保險是一張“擺脫債務”卡，只有維修成本會給你的財務狀況造成災難性的打擊，或者至少使你陷入財務困境，才能使用這張“卡”。這意味著你需要明智地要求索賠。

下面是如何決定何時索賠的一些經驗法則：

如果免賠額比修理的成本高，就不要提出索賠。

最大的原因是這只會增加房屋保險費率，而且你最終還得自掏腰包支付修理費，因爲你需要先支付自負部分，即免賠額。

比如說，如果你的免賠額是1000元，而修理費是800元，免賠額已經超過了修理費，那麽你不但根本無法從保險公司拿到任何賠償，而且下一年的保費還會上漲。

對于實際上屬于房屋正常維修的項目，不要提出索賠。

比如，柵欄已經爛了，如果有大風暴的話就會將它刮走，那麽首先要在家庭預算中做好新柵欄的預算。

這裏有一個小提示，房屋的維護狀況越好，保費越優惠。

確保你的索賠項目真正包含在你所買的保險中。

例如，你可能認爲保險條款覆蓋了地下室遭受洪水的損失，但事實並非如此。傳統的家庭保險不包括洪水造成的損失。爲此，你需要購買額外的保險，即所謂的附加項。

當然，如果你的房子處于洪水區，保險公司會拒絕對洪水損失的投保。

從索賠上說，如果對沒有投保的項目進行索賠，你是看不到錢的。更糟糕的是，你的索賠已記錄在案。索賠的次數越多，保費越高。

不要一而再地索賠

影響房屋保險的基本因素主要有建築材料、地點和房屋保養狀況。但是如果索賠的次數增多，保費也會上漲。

一位業主在10年內索賠兩次是很正常的，但是任何兩次以上的索賠，就應該敲響警鍾了。

 

加元貶 帶旺本國旅遊

加元不斷下跌，油價依然無起色，對於旅遊業會否造成衝擊？本地業者表示，這其實是一個非常好的消息，正是恢複加國旅遊市場的好時機。至於境外旅遊，雖然也會有一定的衝擊，但影響並不大。

加元貶 帶旺本國旅遊

新聯華集團總裁曾志瑛表示，加元貶值對本國旅遊業是一個好消息。她還記得2000年左右，美元兌加元的彙率在1.5左右徘徊時，整個加國旅遊業相當旺盛。新聯華有四、五年的時間，幾乎每天都可以接到從中國台灣過來的50人左右規模的團。這些年隨著加元走高，油價也不斷往上升，導致酒店等其他費用紛紛上調，對加國旅遊市場造成一定衝擊，希望這次加元貶值能促進本國旅遊市場的繁榮。曾志瑛相信，如果彙率繼續保持，到4月春暖花開之時直至10月，都會是本國旅遊的大旺季。

加元下跌，或許會帶來加國旅遊業的春天。圖爲中國觀光客來溫。（本報資料照片）

至於加元貶值會否影響到出國遊，曾志瑛表示影響並不會太大，有一定經濟實力的出國遊旅客如果很想出境，一般不會因爲彙率就改變計畫。新聯華團務負責人也表示，大多數出國遊的旅客不會太在意彙率，當然對於精打細算的人來說，還是會有一定影響。

新聯華近日境內旅遊業務部分有明顯增加，或許與加元貶值有關，還建議有計畫出境遊的不妨提前付團費，考慮到彙率，那些以美金結算的團（如郵輪）未來可能需要付更多。

加元與油價下跌似乎對機票價格影響也不大。新聯華票務經理袁素雲表示，馬上就是春節，返中港台的機票約在1600加元左右。如果是夏天旺季時，機票約稅前900加元左右。航空公司通常會對提前購票者會給出一定優惠。

華航業務經理李怡靜表示，目前還看不出加元貶值和油價下跌對機票價格會造成影響，不過由於油價下跌，華航也對燃油附加費微調，從262加元調整到240加元。

加拿大商業銀行將何時降息？

【導讀】爲什麽加拿大商業銀行貸款利率降息的幅度比大家的期望少？貸款利率還會再降嗎？

加拿大商業銀行何時降息

商業銀行貸款利率降息的幅度比大家的期望少

2014年年底，預期美聯儲將進入加息周期，媒體上也是一片加拿大也快要加息的呼喊聲。吳邊當時分析加拿大的經濟持續疲弱，加拿大的overnight rate 比美國的overnight rate要高近一個百分點，因此浮動利率有降息壓力。樂活網的專訪《加拿大央行今年加息？》刊登出來後，只有寥寥的聲音表示贊同。

2015年1月21日，星期三，出乎大部分分析家意料之外，加拿大央行忽然把目標隔夜拆借利率下降了0.25%。星期四1月22號，TD道明銀行宣布不打 算跟隨央行降息。一時輿論大嘩，紛紛指責商業銀行這是把央行降息的利好據爲己有。在輿論壓力下，周二1月27日，皇家銀行宣布決定把prime降 0.15%，BMO及其他銀行快速跟進，迅即公布同樣的減息幅度，商業銀行最惠基本利率prime rate從3%降到了2.85%。

央行隔夜利息和商業銀行最優惠利息關系

央行是通過調整目標隔夜拆借利率overnight rate間接決定商業銀行最惠基本利率Prime，降息前最優惠利率Prime等于overnight rate加2%。但是這次中央銀行調降0.25%，而商業銀行只是跟進0.15%，兩者之間的息差就變成了2.1%。曆史上目標隔夜拆借利率和商業銀行最 優惠利率息差一直是1.75%，現在的息差多了20%。曆史上上一次發生這個情況的時候是在次貸危機期間：2008年12月的時候，央行減息0.75%， 但是商業銀行只跟進0.50%。這次是商業銀行第二次反抗中央銀行的降息決策，而且這是自加拿大央行1951年開始記錄跟蹤利率變化以來，破天荒第一次浮 動利率變化少于0.25%

那麽爲什麽加拿大央行降息0.5%，商業銀行只能跟進0.15%？有幾個因素的影響。

第一是銀行系統的盈利問題

浮動房貸、商業貸款以及很多其他個人信貸的利率都是基于商業銀行最優惠利率，這些信貸的利率變化與Prime的變化同步，商業銀行最優惠利率Prime降 低的時候，貸款人的利率隨之降低，但是對于浮動利率貸款而言，央行目標隔夜拆借利率不是唯一的成本考量指標，在資金成本不是同步下降的時候，降低 Prime rate, 銀行的利潤就減少了。要知道浮動利率貸款和信用額度貸款占到加拿大銀行整體住宅抵押貸款業務的25%，據傳基本利率下調對銀行利潤的負面影響在4%左右， 這部分利潤的減少直接影響到銀行股的股價。

第二是財政部的嚴厲監管

加拿大財政部前任部長費拉逖(Jim Flaherty)在位的時候是出名的強硬，大會小會言必稱加拿大房地産泡沫嚴重，不但一再收緊信貸政策，而且2013年3月直接動手幹預銀行利率引起了 軒然大波，請參見吳邊前文《聯邦財長施壓，Manulife銀行加息》。前車之鑒，現任部長喬.奧利弗(Joe Oliver)在多個公衆場合表態不再直接幹預利率問題。一方面他表示私營企業們應該能在市場上自由發揮，自定利率，另一方面，他還是在不斷的收緊銀根， 由于政府調控收緊信貸，越來越多的購屋者被擋在了房地産市場的外面，由此造成房貸市場縮小。既然各大商業銀行走不了薄利多銷的路，就只有盡量在現有的客人 這兒多榨取一些利潤。

第三是加拿大經濟持續疲弱

各大銀行並不看好加拿大的經濟走勢，如果經濟持續疲弱，央行一再降息，商業銀行跟進降息後，商業銀行賬上現有的浮動利率貸款會有虧損，而且因爲政府調控收 緊信貸的原因，新貸款客戶減少，無法對衝抵減。因此這次商業銀行集體反抗央行降息指引，也是給政府相關部門發出明確信號，“再這樣搞，我們不陪你玩了”。

大衆的期盼：商業銀行貸款利率還要再降

雖然在重大問題上還是一致行動，但是各大商業銀行並不是鐵板一塊，爲了爭奪更大的市場份額，各大商業銀行的競爭會一步步趨向白熱化。浮動利率上雖然難有所 動作，但是根據吳邊的分析，固定利率方面應該還有降息空間。一旦有一家領先降息，其他競爭對手會迅速宣布跟進。固定利率降息搶客風潮，月內可見分曉。

浏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大，了解加拿大房産投資獨家專業解讀。

謹慎再謹慎！加拿大買房時必須核查的文件

對多數人來說，買房也許是你今生最大的一筆投資，因此再怎麽謹慎也不爲過。

在加拿大買房時注意核查哪些文件

當然，請專業驗房師檢查房屋是常識之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望驗房報告顯示房屋沒有任何瑕疵。你只需關注是否有損害將來居住及房屋價值的大問題，如建築材料劣質、老化或建築結構不當等。

當你看好了房子，就開始下offfer。接下來就需要仔細審核、查看相關文件，這是買房過程中至關重要的一步，這些文件包括：

  • 公寓商品房管委會（Strata council）的會議記錄，其中收集了過去1～2年內大大小小的會議內容，詳細寫明了國內所有房産交易過程出現的問題及糾紛。
  • 必須要求賣主出示Information Certificate (Form “B”) ，這是管理委員會出的，一定要最新的。裏邊涉及如下內容：
  1. 大樓或小區存在什麽問題，發生過或可能發生什麽問題，除房屋維護費用之外，房屋管理公司可能會征收何種附加費。
  2. 房屋賣主是否欠管委會錢，有沒有其它人對大樓或小區提出過法律訴訟？如果有，你可以看到起訴書複印件。
  3. 産權關系是否具法律效力。
  4. 房産交易過程中或以後，大樓的某些制度是不是會改變？
    • 查看房管管理公司的現行條例，對于入住者有何要求。
    • 了解房屋管理公司的當前財務狀況，這樣可以知道在房屋出現狀況需緊急維修時，公司是否有足夠資金。
    • 查看已注冊的房屋規劃，有關房屋修正條款及一些針對買主的限制條款等，因爲有些房屋會限制買主的自由使用，如不可以用作商業用途等。
    • 查看房屋說明報告（Property Disclosure Statement，通常我們簡稱爲PDS），此報告由賣主填寫，賣主有義務告訴買主他所知道的任何關于房屋的問題。對于報告中提到的所有問題，你都應當交由代理商做詳細核查。
    • 注意房屋保修的相關信息。
    • 建築大樓外部檢驗報告。

如果上述文件都不存在什麽問題，您就可以放心貸款。之後再進行驗房，交定金，最後找律師或公正人辦理剩余手續。

浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。

 

安大略密市Lorn Park638 Atoka Dr不只是豪宅區更是好學區

走在街道上，暖洋洋的陽光沐浴在身上，輕和的春風迎面吹來，兩邊的植物被重新披上綠裝，樹木也漸漸長出新丫。寒冷和大雪過後，終于能和加拿大漫長的冬天說聲再見了，相信大家早已經準備好迫不及待褪去冬天的懶散，進入繁忙的生活狀態，逐步將在冬天不便操作而擱置的各項事宜重新拾起。

加拿大房地産市場常年遵從著人們的這種活動狀態，每年一到春天市場就會開始慢慢活躍。關注房地産市場的人們也開始增多。本期我要介紹位于安大略密市的Lorne Park豪宅區。
Lorne Park社區是Mississauga西南角有名的社區，它是以加拿大前總督——Marquess of Lorne所命名，整個社區歷史悠久，幷且由于得天獨厚的地理位置，早期一度是多倫多富人們休閑度假的場所。時至今日，這裏依舊彌漫著富裕的氣息，很多房産都價值百萬以上。

生活在這裏的富人們不僅要繳納不菲的地稅，有些甚至還承擔起了養護門前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子，這是我再熟悉不過的豪宅街了。每每行駛在這條路上總是情不自禁多看兩眼街道兩旁造型和風格都相當高檔的住宅，它們每間房屋都有自己的特色，行行種種的豪宅總是讓人喚起很多對生活的憧憬。

  • 環境怡人

這個社區最吸引人的莫過于它那種世外桃源的氣息，社區內綠化覆蓋面積很高，Lorne Park社區中的許多豪宅就處在大片綠化和古木蒼松之中。社區北面的Mississauga Golf and Country Club是高爾夫愛好者熱衷的打球場地，大面積的綠地和貫穿球場的涓涓小溪，讓人更加享受打球的愜意時光。眼看春天已經逼近，氣溫也逐漸上升，約上三五好友或是帶上全家人在社區內著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休閑小憩都是不錯的選擇。更值得一提的是這裏離安大略湖非常近，愛好游船的人們可以從這裏出發，享受水面上馳騁的感覺。

總之，居住在這個社區將永遠都能感受到自然的味道，幷且切身感受到身處恬靜社區的安逸感。

  • 交通便捷生活設施齊全

社區內的生活配套設施完善，離高中不遠處就是社區活動中心，社區內還有Lorne Park圖書館、游泳池、滑冰場可供居民享用。Loblaws，Metro等超市也是采購生活所需的好去處。同時社區內出行也很便捷，CN Railway（加拿大國家鐵路）貫穿整個區域，QEW高速公路大大縮短了前往多倫多市區的時間。

  • 教育機構齊全  學區房集聚地

就學“聖地”之一

學校方面這裏也同樣出衆，Lorne Park Secondary School是這個區最有盛名的高中，也是住在Mississauga的父母們最夢想孩子能够就學的“聖地”之一，學校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前，今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。還有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School這幾所中小學校，幷且向北幾分鐘車程就能到達多倫多大學Mississauga分校。

學區房聚集地

另外，由于這裏處在Lorne Park Secondary School校區，距離多倫多大學等好學校非常近，很多家長選擇在這裏購置房産能够方便孩子得到良好教育。

  • 社區優秀

發展成熟

  • 獨立屋爲主，出租或半獨立屋非常罕見
  • 70%房屋建造年限在25~60之間


人口結構清晰

這片區域內的人口組成單純、樸實。其中62%以上由已婚家庭構成，單身的人口占30%左右。年齡分布平均，45~54歲的中年人比例最大爲19.15%，65歲以上的老人比例小于15%，居民年齡整體比較年輕。

高收入人群

正因爲這裏的青少年人口較高超過20%，社區居民的普遍學歷也相當高，半數以上的人擁有大學及大學以上文憑。良好的受教育程度使得這類白領的比例比整個Mississauga高出約13%，因此這裏的居民收入狀况也非常可觀，家庭年收入達到$16.2萬上下，比Mississauga平均水平高出近一倍。

優秀的居民也是整個社區安全的保障，同時買家也可以預估住在這裏後，將來鄰里相處也會很融洽。

如果你也正想在春天來臨之際爲自己的“小家”奔波一番，不如多關注一下Lorne Park這個在Mississauga歷史悠久又出色的社區。這裏人杰地靈是一個不可多得的居住地，或許在這裏可以找到自己心儀的新家。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

加拿大這個冬天不太冷 9招冬季房屋節能省錢訣竅

每到冬季各種節日紛至沓來，打折季也層出不窮，總感覺自己的荷包不保，錢如流水直往外流，每每這時，總是幻想自己是真正的土豪。那麽既然我們每個人賺的錢是有限的，那麽我們就應該將自己有限的收入用到極致，將每一分錢都花在刀刃上。接下來就與大家分享幾招冬季房屋省錢小訣竅。

冬季房屋省錢小訣竅

1、在保證舒適溫暖的前提下，將自動調溫器設置于最低值

中央供暖每升高一度，將會使您的燃油費用攀升3%，這筆開銷絕對不能低估。只要犧牲您的一點點“風度”，穿一件薄毛衣就能省下不少錢。

2、每月或根據需要清潔或更換爐上過濾器。

3、根據需要清潔熱風出風管道、板式取暖器、墻式烘爐和散熱器，確保它們幷沒有被家具、地毯或者窗簾阻擋，影響散熱及出風的順暢。

以上兩條建議看似不起眼，但實際可以達到提升10%的能源效率，大大節省了開銷。

4、房屋本身的保暖材質也很大程度上影響到了冬季房屋能源的節省。

5、善于使用厨房、浴室和其他地方的換氣扇。

合理使用換氣扇能發揮超出想像的功能，風扇能在短短1小時內將暖空氣充滿整個房屋。但切記，一旦風扇完成其使命，就要及時關閉。

此外，儘量將房屋內的濕度水平保持在30%~60%之間。

9招冬季省钱妙招

6、白天在房屋進行供熱期間，盡可能的將朝南方向的窗簾和百葉窗打開，讓日光盡可能多的曬進屋內。到了晚上再將窗簾拉上，以减少幷有效阻隔窗外的寒意，讓房屋的保溫環境更有效。

反之，這一做法也有效適用于降溫的時候。白天盡可能多關上窗簾，阻擋外部熱浪，以及减少日照，而晚上則是盡可能開窗通風，用自然凉風减少屋內的能源消耗。

7、將房屋內那些不常使用的空間封閉起來

有些房間或角落平時在家幷不常常使用，這個時候可以選擇將這裏暫時封閉起來，關掉或降低這裏的供熱，達到節約能源的目的。現在許多中控調溫器能够進行區域劃分，這也對于家庭節約能源的方便操作有所幫助。

當然，如果關掉局部供暖會影響您整個房屋的供暖，這一招就不能隨便用了。此外，還要注意一些細節，例如：如果您使用熱泵來爲房屋供暖，切記不能隨意關閉通風口，關閉通風口可能會損壞熱泵。

8、在房屋裝修過程中，也要考慮到保溫塗層和雙層窗戶的使用。

如果這樣的裝修或改造工程超過了您的預算，您也可以選擇更爲經濟節省的辦法，用透明塑料窗戶薄膜護住窗戶。這些塑料薄膜價廉物美，差不多每扇窗戶花費在$4-$6。這種特殊的薄膜能够有效隔絕室內外的空氣，斷絕窗口內外的冷熱空氣交換，能够非常有效的减少25%-50%由于窗戶所流失的熱能。

9、“填縫”也是冬季節能最簡單有效的節能省錢方法之一。

漏風是冬天的大忌，房屋再暖和也抵不住外界冰冷的大環境。要是門窗多處漏風浪費的能源就不是一點半點了。

要格外注意填補房屋外部結構中木材，磚和乙烯基壁板中的細縫，當然室內門窗的邊沿也要進行改進。

以上就是一些比較實用的冬季房屋節能技巧，希望大家在這個冬季能够擁有經濟的溫暖。

江曉清專欄全集：

華人經濟江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

 

非加拿大居民能在多倫多置業嗎？

加拿大的領土面積達998萬平方公里，爲全球面積第二大國家，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。以國際匯率計算，加拿大的人均國內生産總值在全世界排名第十一，在人類發展指數也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活質量及經濟自由的國際排名都名列前茅。這讓世界各地的人們嚮往來到這裏尋找發展機遇，旅游、移民、投資在不知不覺都成了這片土地上的熱詞。

隨著越來越多的人們將眼光投向加拿大，安大略省內的多倫多作爲加拿大的著名城市一直以來也備受大家關注，多倫多房産市場更是吸引著不少熱衷于“買房”的中國人。對于不瞭解加拿大的人們來說，想要在多倫多投資地産他們有著不少困惑，首當其衝的問題就是“非加拿大居民可以在多倫多買房嗎？

對于這個問題，如果只用單純一個字“能”來解答勢必不完整，今天我將詳細介紹非加拿大居民（非居民包括持有工作簽證、學習簽證，以及訪問簽證的申請人，例如，留學生，在加拿大有合法工作許可的非永久居民，以及來加拿大進行商務訪問的游客）在多倫多買房的相關規定以及注意事項。

根據加拿大聯邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够購置、擁有和出售房地産，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外國僑民房地産法》給予非加國公民擁有或出售房地産的權利。

  • 非加拿大居民在加拿大投資房地産的貸款事宜:

貸款買房非常普遍，非加拿大居民想要在多倫多貸款買房也不難，但有幾點需要注意:

第一，您要在加拿大開設銀行賬戶用以每月還款。

如今許多加拿大商業銀行已在國內開設分行或者辦事處，但在國內開設的賬戶幷不能直接用來使用，需要在加拿大境內激活才可以用于支付。

第二，加拿大對于個人信用記錄非常看重，信用污點很容易導致按揭貸款不批的後果。總之，即使沒有信用記錄也不能擁有不良信用記錄。因此無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養成按時償付信用卡賬單，繳納各項公用事業費的好習慣。

但許多非加拿大居民會問：我從來沒去過加拿大沒有信用記錄是否還能貸款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相對較高的思想準備，因爲無收入的非加拿大居民申請貸款時，可批下來的貸款額度大約要低于房價的65%，留學生買房面臨的狀况也基本如此。而對于擁有良好信用記錄、持有工作簽證幷擁有穩定收入的工作簽證持有者，貸款額度最高可達90%。

非加拿大居民在加拿大買房，可以申請到銀行的按揭貸款，而且利率與本地居民一樣，利率大都在3%左右。但對于貸款具體額度與利率加拿大各大商業銀行給出的標準不盡相同，想要獲得最優的按揭貸款，需要花時間進行比較。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授權書》，用以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。

買家的地産經紀或律師都不允許成爲買家POA的受委托人（購買樓花除外）。授權委托書需要完成規定的表格，在兩個見證人的見證下簽字，幷且需要律師或其他Notary Public 的公證，具體有關POA的規定需要諮詢專業律師。

與此同時，還要找到同意通過委托授權書簽署貸款文件的銀行，一般而言，這些銀行對于貸款要求更爲苛刻，條件也相對更多。因爲目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委托書有關，所以銀行對此十分敏感。在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受。因此要特別提醒買家的是，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付這兩筆較大金額的付款能够順利交付，確保資金流充裕，海外電匯付款也要提前諮詢電匯所需天數等相關信息。簽好協議但未在規定時間內交付定金或首付會引發一系列不必要的麻煩，甚至會被告上法庭

  • 非加拿大居民在加拿大（多倫多）投資房地産的稅務事宜：

非加拿大居民與居民都沒有購買房屋數量的限制，幷且面對的購房稅務問題也基本相同。但對于房屋增值的部分，非居民在出售房産時要根據規定交付資産增值稅。非居民在出售房屋時必須通知加拿大國稅局幷申請一份清稅證明書（ Clearance Certificate ），以確認因物業增值而必須交付的稅款數目。該證明會同時發給賣出方和買入方，以保護買賣雙方的利益。如果賣方未按此規定行事，那麽買方可能有責任承擔賣方所欠稅款。如果賣方是非居民，律師有權事先扣留高達房價25% 的金額作爲保證金。在收到政府發出的 Clearance Certificate 後，律師會用此保證金付清賣家的有關稅項，幷將餘款退還給賣家。在最終的Closing以後的 30 天之內，如果仍然沒有拿到清稅證明書或未能够與國稅局結清增值稅款，那麽律師會將您的保證金會上交國稅局，再由賣家報稅時自行結清。

此外非居民在Closing之前轉讓樓花時，律師也會事先扣留上述保證金，以保證非居民會交清增值稅款。

  • 非居民如何投資加拿大（多倫多）房地産

如今互聯網和交通的發展，促進了各國之間的交流，也使得更多的投資人能够更近距離的接觸海外房産市場，在加拿大投資房産的方法也不局限于一種。在加拿大買房基本可以分爲六個步驟：

其實，非加拿大居民在加拿大買房幷沒有想像中的那麽複雜。簡單的說，除了銀行要求的首付款多過本地居民，以及賣房時需要交一定的Capital Gain Tax之外，與本地居民置業幷無大异。

經紀江曉清專欄全集：

江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

 

 

秋季來臨 正是在加拿大投資湖畔度假屋的大好機會

秋季買房 投資湖畔度假屋
臨近湖畔的度假屋，此時如以較合理價格買入，再於明春賣出，預估可增加5%的價差

秋季來臨，有多倫多地產經紀就指出，鄰近湖畔的度假屋，由於夏季玩樂的用途已結束而開始拋售，這正是中短期投資客的良好投資專案，此時如以較合理價格買入，再於明春賣出，預估可增加5%的價差。 

恒生地產經紀呂俊廷分析，秋季是購買湖畔度假小屋的好時機，由於拋售的度假小屋數量較多，因此價格也相對合理，對有意購買度假小屋人士而言，選擇的機會也較大。 

呂俊廷指出，鄰近湖畔的度假小屋在春天和秋天的價錢確有不同。以臨近Lake Simcoe的度假小屋而言，房價只會往上漲，沒有下降的空間，通常秋季擇優買進後再於來春賣出，房價平均可增加5%，有意於進行中短期的投資人士。 

400號高速公路向北沿線幾乎多為度假小屋，而404號高速公路預定今年間，向北延伸至Ravenshoe等地，主要是為疏解400號高速公路前往前往度假小屋的車流。呂俊廷表示，該項交通路線有如大動脈，可帶動Lake Simcoe湖畔附近的Keswick地區的整體發展。

Lake Simcoe湖是冬季冰釣者的樂園，每年2月，世界冰釣專家都會群集該地從事釣魚活動，因此附近度假小屋不論自住或投資均很便宜。

此外，在大多數多倫多地區方面，不但獨立屋、半獨立屋、鎮屋等市場仍然沒有衰弱，連共管公寓的市場都十分興旺。