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在多倫多買賣物業，有一些涉及到法律方面的問題，也是買賣雙方經常問的問題，介紹給大家：

一、關於買房優惠

在多倫多，對買房政策方面的優惠，通常是指土地轉讓稅的退稅。對買家所需繳付的土地轉讓稅，政府有多至$2,000的退稅。

但是該退稅有以下幾個條件：

• 買家須年滿18歲。
• 在全球範圍內不曾擁有過物業
• 買家的配偶也不曾擁有過物業
• 9個月之內要自住
• 不接受法律委託

對於擁有物業的擁有權，有部分異議：大多數人同意Freehold owner是擁有，但是Lease hold, 以及Share hold也是擁有。這樣也就釐清了中國式的業權問題。

大約數為$23萬以下不交不退，25萬以上不論多高的價格都退$2，000

二、關於HST(合併稅)

這裏釐清2個時間：2009年6月18日以前所簽署的合同不涉及HST, 　2010年7月1日前交房(不管是Final Closing與否)，不涉及HST.

三、委託

委託簽字的現象在中國人買家中較為普遍，但是越來越多的貸款銀行不再接受委託的形式，而是要求貸款人交房時在場。

四、產權

Offer也即買賣合同上可以只寫夫妻一方的姓名，要和貸款書上的人數，姓名一致。另一方可以將來在產權上加入，如果當其時貸款已經還清，則基本不產生加名費用，如果還有貸款，則需重新安排借貸。

如果是夫妻雙方共同居住的同居房，賣房時則需雙方同意簽字，如果不是同居房，分處於夫妻一方各自名下的物業，生意，則未必需要對方簽字。

五、交房後的索賠

對於某些設備，例如供暖設備，空調，以及當時條件限制未能確定運轉正常與否的設施，在合理的時間內，一旦發現錯誤，請保留專業人員開出的證據，到小額索償法庭索賠，如果證據充足，過程並不複雜。小額法庭索償淨額可達$25,000.

六、拍賣房，大麻屋，政府罰沒房。

這類房子由於條件一般偏差，所以價格通常會略低於市場，也受到部分買家追捧。關於這類的房源，李丁有過介紹，這裏只有一些問題需要釐請：

對於拍賣房，雖然理論上講，原業主有權贖回，但在實際生活中很少發生。

對於大麻屋，不僅僅是有黴菌等問題，還要注意該類物業很難貸到房貸。如需貸款購買物業的買家，儘量回避。

對於罰沒房，一般要注意事先驗房，並且查驗產權。因為僅僅因為犯罪，政府未必有權出售罪犯名下的物業。

七、關於房屋的建築年份，面積

在多倫多買賣房屋，房屋的資訊表格並無需表明實際年限，建築面積，使用面積。買賣合同上也只指明所賣(買)物業是指土地以及土地上所建物業。所以每個資訊表上都注明了占地大小，一般還會要求賣家提供地界圖，表明占地的大小，地界。

至於面積，建築年份，在賣家資訊表格中有要求表述。但是目前該表格還不是法定要求要提交的檔。

那至於面積到底有多大，律師的解釋是買家看到什麼，買的就是什麼。那既是買家在初次看房的時候看到了什麼樣的房子，以及多大的房子，那麼賣家交給買家的就應該是同樣的房子。這裏不僅包括了房子的大小，同樣包含了同樣條件的意思。

那麼建築年份也包括在這一原理之中。

八、英語語言問題

經常聽到一部分客人不懂英語為由，進而想否定原來簽署的檔，法律方面並不支持這一觀點。

 

 

 Stonebridge學區：教育資源豐富優質，房價適中

Stonebridge小學建校於2003年的9月，至今不到7年的時間。 學校設有幼稚園到8年級的課程。 校齡雖短，成績卻非常突出， 名聲日益俱增。 建校第一年就排名安省2735所小學中的第53名。 2008年更以10分滿分的成績名列榜首。過去5年的平均得分為9。2。 今年以9.4的成績，名列第53。

Stonebridge的校區以東西走向的Bur Oak Ave為界，大致上可以分為兩部分。 Bur Oak以北部分， 向北至Major Mackenzie Dr， 西面起自Stonebridge Dr。東面至McCowan Rd 。 Bur Oak以南部分， 向南至16th 街，西面起自Burndenett Creek小河至東面的McCowan Road。

温哥华最具投资潜力的三大学区及其周边房市

大家在選校買房的時候，一定要特別留意校區的地理劃分， 千萬不能想當然地認為我這個房子離這個學校最近，就一定是屬於這個學校的校區範圍。其實不然。有些時候， 你的房子離這個學校只有5分鐘步行路程， 可偏偏就屬於距離你家20分鐘路程遠的另一所學校。 還有些時候， 一條街的東西或南北兩側分屬於不同的學校，又或者是一條街的這幾個號或者所有單號屬於一個學校， 那幾個號或者所有雙號屬於另一個學校等等。

最妥當的做法是，在下offer之前，如果時間允許的話，先讓您的經紀打電話至所屬教育局，詢問要買的物業地址是否屬於該校校區。除此之外， 在去掉所有condition之前， 還應該致電或親臨學校， 詢問是否還有學位可以申請。 否則到房子成交之後才發現孩子無法入讀中意的學校就得不償失了。 而且，在社區學校的學位已滿的情況下， 教育局非常有可能分配您的孩子去一個生源不足的學校。 而學校的生源不足，本身也意味著該校的學生成績或社區環境可能都不那麼太好。

不過，如果您在這一區購房的話，倒不必太過擔心。因為與Stonebridge校區西面相鄰的Castlemore Public School也是一所很不錯的年輕的公立小學。 過去5年名列全省第46。 今年稍有退步至第121，但依然屬於全省前5%的一級學校。 學校位於Bur Oak以北另一條連接Kenney與 McCowan 的主街道Castlemore上。

Stonebridge和 Castlemore的學生畢業之後，都將直接就讀於排名安省第五的Pierre Elliott Trudeau高中。 

社區裏物業種類齊全，有獨立屋(3-5 睡房， 1-3車庫)， 半獨立屋(3-4睡房， 1車庫)以及無管理費鎮屋(3-4睡房， 1車庫)，大約50萬左右。

布魯多中學學區：極具潛力的新興校區

布魯多中學位於Kennedy /Bur Oak， 是一所英法雙語學校。　　

好的學區與好的社區往往是相輔相成的。這三所學校所在的Kennedy/16th 街的東北角是一個新興的發展區， 近年來很受華人買家青睞。 如果用一個字來概括這個社區，那就是 “新”。 新的學校，新的房子，新的Plaza， 新的公園…

沿著Kennedy，過了16th街，從Bur Oak 向東一轉進來，就到了這個自成一體的寧靜舒適的社區。 社區裏有兩條東西走向的主街道Castlemore Avenue和Bur Oak Avenue， 以及兩條南北走向的主街道The Bridle Walk 和Stonebridge Dr。 社區中心則是一個很大的人工公園Berczy Community Park，是孩子們放學後一起打球，玩飛盤的好去處。家長們也不愁沒有沒有地方去。社區的西面，過了Kennedy就是兩個高爾夫球場。

可能有些朋友會擔心過了16街，會不會交通，生活不太方便。 其實一點都不會。社區的入口，Bur Oak與Kennedy就有一個中西合併的Plaza。有小型中國超市家家好，茶餐廳， DaisyMart便利店，乾洗店，Pizza 店等等。

Bur Oak的另一頭，與McCowan的交界還有一個大型的西人Plaza， Williamstown。 裏面有TD Bank，大型西人超市Sobey， Shopper’s Drug Mart， Pizza Pizza， Subway， Rogers， Second Cup， 還有營業到淩晨的南園餐廳等等。

沿著McCowan 向南幾分鐘車程就是Markville Shopping Centre， 在Kennedy/Hwy7 還有旺角廣場和新旺角廣場。

交通方面，除了有YRT及VIVA公車服務外﹐在McCowan Road / Bullock Drive還有Centennial GO火車站。

ERICA在這一區做Open House的時候發現， 很多Visitors都是住在這個社區的鄰居。 他們都十分enjoy這個社區安全寧靜清新的環境，和睦親善的鄰里關係，以及交通生活的便利。不僅如此， 這一區的房價要比16街以南低和多， 但是升值空間卻不小。因此就向親情朋好友推薦，一看到有房源出來，就先來幫朋友看看， 以佔先機。

社區裏物業種類齊全，有獨立屋(3-5 睡房， 1-3車庫)， 半獨立屋(3-4睡房， 1車庫)以及無管理費鎮屋(3-4睡房， 1車庫)，大約50萬左右。

Top School學區：地理位置優越，投資價值高

 

此外，有很多華人家長在為孩子選學校的時候， 都十分注重學校的排名，對有口碑的Top School情有獨鐘。 為了能讓孩子上名校，寧願多花上好幾萬去搶offer。 當然，也正是因為眾多買家對名校的趨之若鶩， 才進一步保障了名校區的房產長期穩步增值，隨後又吸引著更多的買家前來競價。　　

雖然菲莎研究所提供的年度學校排名對於對多倫多還不熟悉的新移民來講的確是一個十分直觀的有價值的參考，但也不可太過迷信。 在選學校的時候不能只盯著學校的成績排名和由此而來的名氣，而應該同時關注學校的綜合教育質素和學習環境氣氛包括教師學生的族裔構成，學習風氣等等。 買房時，除了選擇學校外，還應該考慮社區環境，周邊的交通和生活配套設施以及社區發展潛力等。

以漁人村為例， 有些家長為了讓孩子入讀排名第一的William Berczy 小學，苦苦等候校區內的房源。其實大可不必。 William Berczy 小學所在的Warden/Hwy7的東北角，還有兩所歷史悠久，學風很好，新移民比例低，成績也不錯的公立小學，Unionville Public School和Parkview Public School。 今年各自得分為8.4和8.3。 在安省2735所小學中，排名第212和235。

Unionville小學就在眾所周知的Unionville Main街上。學校建立於1830年，至今已有180年的歷史，是萬錦市的第一所小學。目前學校的規模遠遠超出大多數小學。 有4個操場，4個籃球場，運動場，田賽場， 還有室內舞臺等等。 學校開設幼稚園低班到小學8年級的課程。

Parkview小學與Unionville Main街僅一街之隔。建校於1966年， 設有從幼稚園低班到小學8年級的課程。 Parkview 並不一昧追求學術成績的排名，而是更注重學生的 “3A(the Arts藝術， athletics體育 and Academics學業)”的全面發展，善於培養孩子藝術，體育方面的才華以及孩子自己動手的能力。經過多年建設，學校贏得了 “A Great Place to Be”的美譽，這也是Parkview的座右銘。 學校設施也非常齊全，有自己的體育館，音樂室，圖書館，電腦實驗室，以及數碼音像剪輯實驗室等等。

Unionville小學，Parkview小學和William Berczy 小學的校區都緊挨著。大體上來說， 在Warden以東， Kennedy以西， Hwy7以北， 16th以南的 “地理方塊”中， William Berczy 小學在西北角，Unionville小學在東北角，Parkview小學則在方塊的底部，包括Hwy7 南北兩側。 也就是說，其實置業在這3個校區中的任何一個，都可以enjoy這一區作為整個漁人村中心在生活環境，工作，教育，交通，購物等多方面的區域優勢。

區內房屋以2500尺至3000尺的2層4睡房雙車庫獨立屋以及3或4睡房的Bungalow或複式獨立屋為主，也有少量3000尺至4000尺以上5-6睡房3車庫的大獨立屋，大約50萬左右。

 

近年來，國際似乎對華人潮流頗有些忌憚。似乎，華人大波到達的地方宛若狂狼伏擊，摧枯拉朽。那麼，真的是這樣嗎？

確實是這樣的。華人的蜂擁讓各地學區房的價格逆市上升。

《星期日泰晤士報》近日一篇題為《中國人盯上了英國學區房》的報導指出，根據倫敦西區某房產公司提供的數據，在70%的外國置業者中，不少華人利用房市低迷的契機投資房產，其中華人為子女讀書買房的比例占60%。

孩子留學海外 家長哄搶學區房

2012年英國房地產市場持續低迷。英國大型房屋按揭貸款機構Nationwide公佈的統計顯示，今年3月，英國房價比一年前下跌0.9%，創兩年來最大跌幅，然而英國學區房價格依然居高不下。

“黃金地段”網站的最新分析數據表明，英格蘭地區的EastMidlands, Yorkshire and Humberside以及West Midlands呈現出明顯的學區房價格優勢，其學區房價格相比其他地段同類住房價格高出43.8%到48%，比去年同期學區房價增長1%。

據悉，類似於中國，英國公立小學也實行嚴格的就近入學制度，每一所學校的招生地區都有明確界限。為了讓自己的孩子上一所有名氣的公立學校，英國家長每年在這些學校周圍購買房產的花費高達8億英鎊。

倫敦的房價本身就高於英國其他城市，學區房價也有所上升。倫敦西南的Wimbledon、Richmond和Kingston-upon -Thames、北部的Golders Green到Brent Cross以及東六區的Hornchurch，因環境好、犯罪率低、排名靠前的學校多而受到置業者青睞，不光房價居高不下，租房價格也堪比倫敦市中心的某些黃金地段。

拿華人偏好的、位於西南六區的Kingston-Upon-Thames來說，學區房價就有明顯偏高的走勢。據天際(英國)投資置業顧問有限公司提供的數據，該區學區房三室的房子大概55萬鎊到70萬鎊左右，比同區其他住房高出約7.4%。

美國：租學區房也能進名校

紐約曼哈頓，一對華人夫婦在諮詢了教育顧問後來到房產仲介，他們的目標非常明確：第87公立學校附近的小兩室公寓。這樣，大女兒琳琳就能進那所明星小學了。而且由於該校規定在校生的弟弟妹妹也具有入讀資格，二女兒的入學問題也迎刃而解了。“選擇這處房子完全是給孩子們入名校鋪路，198萬美元把我們的家底都掏空了，但是如果不花這錢，她倆就進不了好學校。”由於教育資源參差不齊，富豪聚集的地區，往往就是A類學校所在區域，比如紐約曼哈頓的上東區和上西區。

熟悉海外置業的昆侖置業副總裁蔡陽表示，在美國，學區房同樣受到市場的關注。好學區的房源普遍比非學區房源在銷售價格上要高不少。紐約劃分了幾十個學區，富人區的學校設施豪華，教學一流，升學率幾乎百分之百；反觀貧民區，校園簡陋，師資缺乏，有些連畢業率都不到30%。因此，美國家長在買房子的時候，學區的好壞是首要考慮因素。一模一樣的兩所房子，在好學區和差學區的價格可能相差一倍。

近年來中國人投資美國房產的熱潮中，不乏為下一代教育考慮的，特別是個人投資者。據福布斯報導，密執安州Windham房地產集團執行長勞森說，逾60%的中國買主買房是為了子女受教育，這是最大的動機。

以長島的大頸鎮為例，那裏的中小學以小班制為主，從小學到高中都有校車接送。幾年前以70萬美元的價格買下一套公寓的冉小姐說，她10歲的兒子在這裏讀書，長島的交通很便利，無論開車還是坐火車，到曼哈頓都只要半小時車程。當地的房價，現在已經漲了8%左右。

不過，和國內必須要購房落戶才能讀到好學校不同的是，美國並不一定非要買好學區的房才能讀該片區的學校，租房也可以在當地上學，只需向校方提供租約及幾封由當地郵局寄或轉發給你租處的帶戳郵件即可。

同樣因為沒有購房落戶等方面的限制，比較喜歡變換工作和生活地點的美國人，也覺得租房會對生活更加方便，往往在結婚生子後，才會考慮在一個地方長時間地安定下來，考慮買房的事情。

加拿大：富人區的學校教育品質也更好

據悉，加拿大也有“學區房”這樣的類似說法。由於從小學至高三階段，加拿大都實施嚴格的學區制，即入讀公校與居住區域掛鉤。這使得重視教育的眾多亞洲移民更願意將開銷花在優良的學區住宅上，而不是選擇高昂的私立學校。因此，學區內學校的品質是影響房價最顯著的因素之一。

在加拿大，所有的居住區都是有相應的學區劃分的。學區所在學校的名聲，決定了學區的好壞，一模一樣的兩所房子，是好學區還是差學區，價格甚至可能相差一倍，購房者願意為此支付溢價。而且在加拿大，好學區很容易和富人區掛鉤，因為每個社區的教育品質是由社區居民買單。在加拿大買房每年要繳1%~3%的物業稅，比較好的學區一般物業稅也會比較貴。這筆費用交給地方而非聯邦政府，地方政府基本將其投入在學校和公共設施上，因此富人區的學校自然會獲得更多的投入。

對於大多數人而言，買賣房屋算得上是人生要做的重大選擇，抉擇錯誤後果嚴重，除了金錢上蒙受損失，更能導致心情不好，甚至影響到後續的生活。如何能避免買房賣房少犯錯呢？

錯誤１：讓情感淩駕於理智之上

很多時候，人們會與那“一見傾心”的房屋不期而遇，就非常想傾其所有買下它，但這時千萬要保持冷靜，最重要的是別忘記你到底有多少預算，超負荷買房是大忌。而且也萬不可為了與其他買家搶offer就忘了驗屋這一購房必不可少的環節。

錯誤２：雇傭第一個遇見的經紀

房地產經紀在買賣房屋過程中起到關鍵作用，這一點大家都是十分清楚的，但如果你需要聘請一位經紀，不要操之過急，見到一位就馬上定下來。多接觸幾位，從中選一個才是明智的，另外瞭解其他人與這位經紀打交道的經歷也非常有用，會幫助你作出正確的選擇。

錯誤３：不以書面形式列出你的所需

有時候，你的所需如果僅以口頭交流的方式讓經紀知道是遠遠不夠的，必須以書面的形式把所需全部列出來，如此經紀才好不遺漏什麼重要事項，或也好以此做深入的溝通協調。

錯誤４：不認真閱讀檔和合同

有時，買家或賣家為了圖快（別耽誤了買賣）就在沒閱讀過的檔上簽字，這一做法會招致嚴重後果。如在賣方與經紀簽訂的合同中，常有“holdover clause”，意思是在某一特定時期，房屋在沒有經紀的參與情況下若售出，還是要給經紀傭金。如果作為賣方，你根本沒細看條文，那麼依據此合同約定，你還是要支付經紀不菲的傭金，雖然房子是你自己賣出去的。

錯誤５：想當然以為買房就是買全部

有的買家看中一處房屋，會想當然地認為屋中的設施如冰箱、洗衣機等包含在房價中，其實不盡然，賣家搬走時常會將這些電器帶走。連屋內外的保安系統也只是短期租給你，你要不買，賣家會拆除的。所以，要想“買的明白”就需以書面寫明房屋的售價具體包括哪些細項。

錯誤６：時常忽略“牆內乾坤”

進到一處房屋，我們很容易被廚房的大理石臺面和室內簇新的硬木地板所迷惑而忽略了對於牆內重要的設施的檢查。其實，密封、電路走線、水管安全等是隱秘的“乾坤”，如果不了解清楚就作出購買決定，事後常常叫苦不迭。所以一定要諮詢經紀，這些結構和物件更新的情況。裏和麵一致，才值得下手。

錯誤７：時常忽略“室外洞天”

人們常說，買房買的是社區，這句話道出了物業真正的價值。每個社區都有獨特的氛圍和氣質，而一天當中氣氛也不盡相同。所以不妨安排多個時段到房屋所在社區走走，找些住在那裏的居民聊聊，逛逛附近的市場，親身實地感受居住環境，如果滿意再做購買決定不遲。

錯誤８：忽略房屋“背景調查”

人們還常說，每座房屋都是一個故事。但這個故事有好有壞，購屋前你不一定瞭解的很清楚。它是否是大麻屋、油罐有無拆除、發生過兇殺案沒有，這些影響到房屋價值的因素請務必調查清楚，途徑一是通過上網查詢房屋的歷史，二是委託經紀進行調查，三可以向房屋的鄰居打聽，確切地講，房屋的“背景調查”這一環節不可遺漏。

錯誤９：認為“口頭約定”也算數

通常，人們還是重視“口頭約定”的，但前提是不出事。一旦有了爭端，“口頭約定”是不算數的。所以買賣雙方最好將過程以筆頭形式加以記錄，以防後患。

錯誤10：對交易涉及費用嚴重低估

從物業過戶費、物業保險費到驗屋費乃至律師費或公證費，房屋交易牽扯的花費全加起來可不是一筆小數目，能否有能力支付，事前須做好心裏準備和財務上的安排。

總之，買賣房屋，乃大事一樁，須謹慎從事，最重要是，一定要找到靠譜的專業人士幫助。

 

在澳大利亞，房屋買賣的雙方都要通過專業律師來進行交易。由於有專業人士相助，所以購房者很少會遇到買房陷阱之類的事情，澳大利亞買房交付定金通常分為兩次，壹次叫“小定”，壹次叫“大定”。通常買家如果有意想買房的話可以繳納壹個“小定”，費用通常只是房屋價格的0.25%，也就是壹兩千塊錢澳幣，而有的時候“小定”甚至可以獲免。當交納完“小定”後，妳會獲得壹段時間的冷靜期，同時從賣方的代理處獲得購房合同。這個“小定”很多賣方在冷靜期的時候是允許退款的，但是也並不排除有壹些比較強勢的賣方不允許退款。但是總體而言，這個“小定”也就是幾千塊錢，並不是很多。

海外買房改主意不退定金怎麽辦？

與“小定”不同，要付“大定”之前就需要小心多了。交過“小定”，妳就需要信得過的購房律師來幫妳仔細看合同了。

妳的購房律師會幫妳仔細閱讀合同上的條款，將妳可能會涉及到的購房風險壹壹和妳分析。同時，就可能需要進行的合同修改和賣方律師進行交涉。在買房合同壹切審閱完畢、並且雙方暫沒有異議的情況下買家需要支付“大定”，“大定”是購房款的10%，為了保險起見，這個“大定”並不是直接打到賣方的帳戶。而是存入了壹個信托的帳戶，這種區別於普通銀行帳戶的信托帳戶是受到第三方監督，買賣雙方誰都動不了這筆錢，等到房產真正需要交接或者是新樓盤真正落成之後，這個10%的“大定”才會轉入賣方的手中。而有的時候對於壹些樓花，在商定的最終交房日期之前，房屋仍然沒有落成的話，那麽買方有權把這10%的“大定”拿回來。此外，由於有壹些期房壹等就要等幾年，那麽這筆大定存在信托帳戶當中自然會產生壹定的利息，通常情況下買方和賣方會把這個利息對半分，也有壹些賣方會選擇把所有的這壹部分利息都作為壹種優惠全部返還給買房者。

再來看壹下韓國，目前，韓國的房屋買賣比較活躍，因為現在是韓國歷史上利率最低的時期。在韓國我問了壹下房地產，他就是說當妳想買這個房子的時候，妳要交點定金，定金在韓國叫做合同金，這個合同金的金額要相當於房子買賣價格的1/10左右，在這種時候下壹般情況下是會寫買賣契約書的。但是如果不寫的話，只要有這個錢來匯過去了，等於實際上妳已經就是說，定了這個合同了。所以說在韓國如果買房子的人妳壹旦反悔了，這個合同金是不返還妳的，它是作為妳違約的這樣壹個給對方的補償。那麽相反，如果說要賣房子的這個人，在收了定金之後他反悔了，又不想賣這個房子，那麽，他需要給這個想買房子的人定金兩倍的違約金給對方，在韓國，壹旦妳如果交了定金的話，這個定金是不會被返還的。所以韓國的房地產公司在中介買賣的時候，壹定告訴買賣雙方要慎重，否則這壹部分是不加以返還的。

在北美購房與韓國壹樣，付了定金後又不想買的話，定金是要不回來的。不過，在加拿大，有壹項特殊的規定，給買房者留出幾天的回旋余地。在加拿大生活的魏先生對此進行介紹。在加拿大買房有壹條特殊的條款叫“合同冷靜期”，就是指壹旦賣家簽訂購房合同，合同生效後就會自動產生合同冷靜期，無需額外註明。在冷靜期內，賣家是不可以接受其他買家的買房要求，而買家則可以利用這段時間及時獲取家人或者法律的意見，安排對選中的房屋進行各類的檢查，然後聯系銀行貸款等。買方壹旦發覺房屋有嚴重問題，或者是無法辦理貸款，在合同冷靜期內可以取消合同，而不至於損失太多。壹般的合同冷靜期是在合同簽訂後的十天之內。