Category: Finance News CA

2015年10月22日報導，加拿大央行公佈利率決策，維持利率在0.5%不變，符合預期。加央行下調2016~2017年經濟增長預期，推遲加拿大經濟重返完全產能的時間預期至2017年年中，這比7月份時的預期要晚。受此影響，美元兌加元(1.3139，0.0153，1.18%)走高。

加拿大央行公佈利率決策。維持利率在0.5%不變，與預期相符。今年，加拿大央行在1月和7月曾兩次降息，以提振本國經濟、一定程度上抵消油價下挫帶來的衝擊。

加拿大央行上調了今年三季度GDP預期，但下調了之後幾個季度的經濟增速預期。其中：

上調2015年三季度GDP預期至增長2.5%(此前為預計增1.5%)；

下調2015年四季度GDP預期至增長1.5%(此前為預計增2.5%)；

下調2016年GDP預期至增長2.0%(此前為預計增2.3%)；

下調2017年GDP預期至增長2.5%(此前為預計增2.6%)。

加拿大央行預計，基礎通脹仍然處於1.5%~1.7%的水平。加元(1.3139，0.0153，1.18%)走弱，暫時地抵消了經濟中閒置產能給通 脹帶來的下行壓力。加央行維持2015年三、四季度通脹預期分別在1.2%和1.4%不變；將三季度核心通脹預期從2.1%上調至2.2%；將四季度核心 通脹預期從2.0%上調至2.1%。

加拿大央行推遲對本國經濟重返完全產能的時間預期至2017年年中，這晚於7月份時候預計的2017年上半年。

加拿大央行在決議聲明中稱，加國經濟如期出現反彈，非資源部門出現更多的走強跡象。不過，油價和大宗商品價格下跌，正抑制資源行業的商業投資和出口。

受加拿大央行下調明後年增長預期影響，美元兌加元(1.3139，0.0153，1.18%)走高。

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大溫房產市道繼續熾熱，10月交投數量較去年升近2成，數額超逾十年平均線。另一方面，菲沙河谷求售房屋下降，出現賣家市場。

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大溫哥華地產局(REBGV)昨日就10月的房產市況發表最新報告。根據中央放盤系統(multiple listing service)錄得的數據，在10月份，大溫地區的住宅物業交投共有3646宗，較去年同期上升了19.3%，也較今年9月份的3345宗高出9%，較 該月份的10年平均數也高出36.2%。

但新求售樓盤只有4126個，較去年同月的4487個新樓盤下跌8%。求售樓盤的總數為9569個，也較去年同月下降了30%。這也是自2010年12月以來大溫最少求售樓盤的月份。

根據MLS樓價指數，大溫地區目前的指標性住宅樓房價是73.6萬元，較去年10月上漲15.3%。

另一方面，菲沙河谷地產局(Fraser Valley Real Estate Board)也發表10月份當地地產市況。該月通過中央放盤系統賣出樓房的數量共有1772宗；較去年10月的1448宗上升22%。這與2005年10 月的高峰數字相若，只略遜於1992年與1989年10月的數字。

該地產局的總裁麥賽(Jorda Maisey)分析，10月數字接近歷史高峰，主要原因是卑詩的經濟增長繼續領先全國，從而助長樓市的興旺。

該局在上個月共錄得2155宗新求售樓盤，與去年10月比較下降10%。10月份求售樓盤總數為6535個，較去年的8807個少26%。麥賽認為由於出售樓盤較少，該處已成賣家市場。

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根據最新呈交給本拿比市政廳的報告顯示，2015年建築申請許可證已經超過8億加元，有望達到9億元，突破2008年創造的歷史最高紀錄7.92億元。而2014年全年建築申請許可證價值6.98億元。

對此，本拿比老市長柯立甘（Derek Corrigan）喜笑顏開，本拿比城市快速增長，人們對居住在大溫都市中心區和便利快速軌道交通沿線的需求與日俱增。隨著溫哥華城市城市建設日益完善成熟，使人們可以通過快速軌道交通分流出來，本拿比成為這場遊戲最大的贏家(Burnaby is the best game in town)。

由於大量的建築申請積壓，導致處理時間加長，柯立甘市長承認這個問題，承諾本拿比市正積極招募人手，盡快處理積壓申請。

不僅在住宅建設市場，工業地產也受益匪淺，該市的工業地產空置率從12個月前的4%下跌到目前的2.8%。 長期短缺和有限供應使空置率下降到美國金融危機時期來最低點。

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安省及多倫多市的土地轉讓稅均採取價格進階稅率，總體而言，物業價格愈高稅率愈高，繳的稅愈多

安省土地轉讓稅（Provincial Land Transfer Tax，PLTT）的計算方式是：物業售價的首5.5萬元徵繳0.5%，5.5萬元至25萬元徵繳1%，25萬元至40萬元徵繳1.5%，40萬元以上征 繳2%。以一個80萬元的居住物業為例，買家需要向省府繳交的PLTT為：55,000×0.5%+（250,000-55,000）x1%+ （400,000-250,000）x1.5%+（800,000-400,000）x2%=275+1,950+2,250+8,000=12,475 元。

如果在多倫多以外安省任可地方置業， 目前只需要繳交以上的土地轉讓稅。如果目前在多倫多市範圍內置業，則需要另外向多市政府繳交一個「城市土地轉讓稅」（Municipal Land Transfer Tax，MLTT），其計算方式是：物業價格首5.5萬元征0.5%，由5.5萬元至40萬元征1%，40萬元以上征2%。同樣以一個售價80萬元的居住 物業為例，買家向多倫多市所需繳納的MLTT為：55,000×0.5%+ （400,000-55,000）x1%+ （800,000-400,000）x2%=275+3,450+8,000=11,725元。若買家在多市買成交價為80萬元的物業，需繳的兩級政府土 地轉讓稅為12,475元（省）及11,725元（市）的總和24,200元。如果安省政府要把單獨徵收土地轉讓稅的權利擴大到省內所有市鎮，日後安省各 地的購房者也要多繳一份土地轉讓稅給當地市（區）政府，繳交的稅率日後由各市（區）政府確定。

另外，按有關規定，首次置業者可以獲退還部分土地轉讓稅。

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有人形容加拿大的房地產市場彷彿有九條命，儘管很多經濟學家並不看好，但仍在火熱發展。普華永道(PwC)最近發表了一項針對加拿大、美國地產的報告，集中分析了2016年的加拿大房地產市場將會面臨的機遇與挑戰。

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永久租客的崛起

加拿大租賃市場出現了一種趨勢，買得起房子的人現如今紛紛選擇租賃奢侈公寓。隨著全國對於可負擔性的擔憂持續增加，越來越多的加拿大家庭選擇租房而 不是買房。在火爆的房市中，長期租賃開始被認為是穩妥的選擇，顛覆了傳統的置業觀念。永久租客成為了一個不斷擴大的新群體，雖然這在蒙特利爾並不少見，但 是這個趨勢將在全國蔓延並創造全新的市場機遇。

企業要注意在下一個經濟週期中的定位

加拿大的房地產市場還能持續增長多久?這是許多業內人士都在討論的問題。在全球經濟衰退以前的13年以及衰退後的7年時間裡，加拿大的地產市場一直保持著增長或穩定趨勢。

一些業內人士懷疑市場很快就會迎來衰退，因此地產公司採用了更為謹慎的防守姿態。隨著高品質物業的競爭加劇，地產大腕正在放緩在加拿大的收購步伐，觀望加拿大的市場走向，他們已將焦點轉向美國及其他國家的投資機會。

包括房地產投資信託基金(REITs)正在剔除非核心物業的股份，以利用現在的高估值獲利，累積資本用來重建或強化項目。

業主正在爭取更長期的租賃合約。大多數企業在談到經營策略的時候都考慮到了更為長期的發展。

業內人士普遍關心能源價格低迷對加拿大西部市場帶來的影響，但這些關注往往出於實用主義，而不是單純的杞人憂天。美國、歐洲在經濟上的表現也被認為不理想，所以一些投資者開始尋找南美的投資機會。

資金流動頻繁，但是缺乏投資產品

加拿大房地產市場的資金流動很大，但在目前的資本成本水平下，非常缺乏高質量的投資產品。頂級的物業通常都由機構投資者、房地產投資信託基金掌握。機構投資者是指退休基金、共同基金、保險公司、銀行等以自己或他人的資金投資的大型組織。

這些組織有可能通過出售自己的第二層資產獲得新的投資資金，這樣一來交易量、交易額就會大大上升。老舊建築常常吸引這些投資，經過翻新、適應當前的市場需求後，就能增值。

美元強勢，業界看好

中國、歐洲經濟的不確定性，促使加拿大公司再次期待美國能夠推動市場，但是美國的經濟還未完全復甦，包括美國的貿易夥伴還未成長起來，其中的風險也是不容忽視的。

相對強勢的美元將給加拿大，特別是加東的房地產帶來積極影響，多倫多地區包括批發中心在內的工業用地可期待由美元振興。另外美國公司考慮到本國貨幣強勢，也許會更傾向於聘請加拿大僱員，靠近交通樞紐的郊區寫字樓市場也可能受益。

吸引海外投資，加拿大魅力不減

全球的投資者依然將加拿大視為投資的避風港，加幣的低迷更為其增添了吸引力。業界估計外資將會產生新的流向，除了傳統的溫哥華、卡爾加里和多倫多市場，蒙特利爾甚至薩斯卡通的農地和建設用地將吸引越來越多海外投資者的目光。

海外投資者進入加拿大市場困難重重，這將促使他們更想確保良好的投資回報。投資人對加拿大的酒店、寫字樓越來越感興趣，業界預測海外投資人將很快進入加拿大的醫療保健地產市場，尤其是在美國的醫療地產市場成熟之後。

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加拿大央行週三宣佈維持隔夜利率於0.5%水平，縱使央行把本國經濟增長預測，於2016年原先的2.3%調低至2%，2017年的2.6%調至2.5%，加上國際油價低迷影響加拿大經濟，但央行對經濟前景感到樂觀，認為本國經過年初的技術性衰退後有機會反彈。

央行經過兩次調低隔夜利率後，週三第三季宣佈維持隔夜利率不變為0.5%，原因是本國在兩次減息後，經濟明顯變成活躍及增加，通脹情況沒有預期般嚴重，另外加元匯率持續在低水平，刺激本國出口業從而帶動本國經濟，亦是央行對本國經濟前景感到樂觀的因素。

美經濟復甦帶動零售業

央行預期加拿大經濟將會在未來有反彈力，主因是本國非資源行業的迅速而強勁增長，同時美國經濟復甦情況理想，也帶動了本國如零售業等業績向上。央行指現今預見本國經濟強勢正在重塑之中，顯示出央行對本國未來整體經濟有信心。

即使對前景滿懷信心，但央行亦忠告本國經濟始終頗受國際油價影響，出口與其他非資源行業增長，能否抵銷油價對本國經濟帶來的損失，是本國在經歷油價低企時期，支撐本國經濟繼續增長的主要成分。

自從國際油價一直下滑，本國經濟一度令市場憂慮，並進入過去6年以來首次技術性衰退，然而加元匯率下降與上兩季度減息，明顯令本國出口市場與本地經濟上 調。央行坦言現今最大挑戰，是如何讓國民減少家庭負債，鼓勵他們增加消費，央行估計過去一個多月，本國消費明顯增加，與國內有孩子的家庭在今夏收到兒童補貼支票有關。央行在週三聲明中，期望在聯邦大選中勝出的自由黨政府，執政後考慮維持該優惠家庭政策。加國央行下次利率宣佈，將於12月2日。

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