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最新的一份调查报告显示，中国香港仍然是内地富人最青睐的离岸投资目的地，原因包括中国香港毗邻大陆、税率较低、文化差异不大，以及贴近全球等优势。有关的调查每两年进行一次。今年的调查发现，有高净值资产的人士投资海外的意向越发浓厚。

中国香港仍是大陆投资者最青睐的离岸投资地

上述报告由顾问机构贝恩咨询和招商银行共同发布。报告调查了大约2800名大陆人，他们都持有超过1000万元（约合1250万港元）的可投资资产，并都曾投资海外。

71%的受访者表示，在离岸投资目的地的选择上，他们比较青睐中国香港。 54%的受访者表示较喜欢美国，有17%则选择澳大利亚。

有关的调查每两年进行一次。今年的调查发现，有高净值资产的人士投资海外的意向越发浓厚。

37%的受访者表示，他们在大陆以外的地区有金融产品或者物业。而在2013年和2011年，这个比例分别只有33%和19%。

在超级富有群体中，这个比例更高。在有超过1亿元人民币资产的受访者中，有57%的人表示，他们海外有投资。

招商银行私人银行业务主管王静（音译）表示，对于有资产净值的大陆人来说，中国香港一直以来都是投资的首选。

她说，中国香港为投资者提供了多种的选项。中国香港和大陆没有时差，语言和文化环境方面和大陆都十分相像。

她补充指，中国香港的法律系统和低税率都是吸引投资者的原因。

王静说，虽然中国香港收紧了移民政策，近几年大陆访港旅客的数量增长也开始放缓，但相信中国香港对大陆投资者的吸引力会持续下去。

她说，在美国、澳大利亚等国家，大陆投资者会倾向购置物业。而在中国香港，大陆投资者会投资股票和其它金融产品。这一点并没有改变。

根据报告，截至去年年底，大陆有超过100万高资产净值的人士，这个数字比2010年增长了一倍。

私人理财市场规模在2012年至2014年以每年16%的速率增长，去年已经达到112万亿元人民币。

在过去两年，大陆富裕投资者加大在中国香港对股市和金融产品的投资。而例如债券和银行资产管理产品等有固定收益的项目也吸引到了部分投资者。

接近三分之二受访者表示，财富保值和继承问题最让他们担忧。

报告发现，大陆有一批“新富”正在成长起来。这个群体的人士大多在IT、生物科技、环境和高端制造业工作。

他们中有80%年龄在50岁以下，投资风格较为开放和激进。

楼市炽热，发展商纷纷出货。九龙建业主席柯为湘（图）预期，集团今年推售中国香港楼盘套现目标将达50亿至60亿元，而下半年推售新盘将以细单位为主。

九龙建业今年中国香港售楼目标逾50亿

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柯为湘表示，下半年将推中国香港仔田湾登丰街项目及红磡“环”字街项目，前者约150伙，后者逾1000伙，两者均主打约300余方尺细单位。至于集团旗下牛池湾清水湾道安老院项目，已完成规划，惟仍要与地政署磋商补地价事宜，料未来两至三个月内会有结果，该项目市值逾100亿元。另同系旺角麦花臣汇已售194伙，占项目总伙数66%，现余约99伙。另坚尼地城加多近山亦只余约50多伙。

另外，对于中国澳门近日博彩业营业额下跌，集团于该地亦有发展住宅项目。柯指，赌业受挫对楼市有所影响，但不一定有关。他亦留意到部分楼盘价格曾出现下调，惟近期已回升。集团两个东方明珠的住宅项目，早前已预售逾200亿元的单位，现余市值约400亿元单位待售，预计明年于中国澳门卖楼目标可达50亿元。

最近随着房地产恢复景气，由于资金困难等长期中断的大型地标级开发项目们重新开始启动。

绿地集团韩国济州项目取得最终许可

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 在地方，代表地区的地标性超高层大厦开发事业接连走上正轨。釜山 海云台的“LCT”就是其中的代表。LCT是在海云台区中洞的旧韩国公寓式酒店地皮上，建造85-101层复合式度假村的项目。总工程费高达2万7000 亿韩元。101层的地标塔里，将入驻乐天酒店运营的561间酒店公寓和260间的六星级观光酒店，在两栋85层的居住塔中，计划入住882户 144~187㎡型公寓。

 2013年，当初LCT为了吸引中国需求者，选定了中国建设公司（CSCEC）为施工方来推进项目，但由于资金困难，项目中断 了差不多2年，但最近POSCO建设成为了救援者。LCT有关人士说：“最晚截止6月中旬，将完成和POSCO建设的施工合同”，“中断的挖掘工程也将在 本周内重启。”

 中国绿地集团和东和（音）投资开发从2010年开始推进的济州市老衡洞1万亿韩元的Dream Tower项目，时隔5年后终于过了许可 关。当初计划为56层的建筑层数，被降低为38层的两栋，才通过了建筑审议。东和（音）投资开发方面表示将于6月内开工。Dream Tower是济州道 最高的两栋38层建筑，将建成酒店（776间）和分契式公寓（850间），还计划入驻国内第三家外国人专用赌场。

中国香港被誉为美食之都，餐饮业发展蓬勃，不过在近年来铺位租金高企，加上大型连锁店又要维持在核心区设有适量的据点，令不少饮食界企业面对激烈的行业竞争外，更要面对“捱贵租”，中式酒楼由于需较大型楼面，受影响更大。

中国香港房市：餐饮业承租力不及零售业

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有业界人士表示，食肆由街铺搬至商场铺，租金上升压力虽然较街铺少，但面对部分连锁零售品牌动辄租用数层楼面的经营方式，加上餐厅食肆不如零售行业，往往要等一枱客人用膳后，才可接待其他客人，削弱负租能力，因此长远而言，酒楼食肆行业购入自置铺位才可保障业务平稳发展。 敍福楼：落户商场减低租金成本 敍福楼执行董事黄杰龙亦表示，虽然最近核心区铺位租金略为回软，但租金及售价依然处于高水平，故暂未打算再购买铺位。不过，面对成本高涨，加上同行竞争，近年集团已调整选铺策略。黄杰龙表示，现时旗下分店大多落户商场，并采多元化发展，冀藉以抵消租金及人工等高昂开支。 东海拟转租铺王物业 去年底接力东海．海都酒家集团、“铺王”邓成波孻仔邓耀升早前曾透露，现时旗下有14间分店，当中只有两间租用邓氏家族持有的自置物业，其他铺位均面临租金压力，未来目标希望可把半数酒楼铺址搬到家族持有的物业，其余选商场铺，以减低租金支出。

一向令买房者趋之若鹜的海景公寓，近两年来的吸引力已大不如前。据分析师统计，有海景的私宅单位过去一年交易量极少。此外，面海单位过去数年的投资回报并没有高于非面海单位，这类单位相对非面海单位的溢价已出现大缩水。

新加坡：相对于非面海单位 海景公寓溢价大缩水

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智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜以第4邮区吉宝湾的濒海公寓为例说明，当地的面海单位溢价已从2012年前的8％至10％，跌至如今的3％至5％。

由于华人一般认为“水能生财”，濒海公寓向来是华人买房者追捧的一种私宅。此外，在拥挤大都会中拥有一间可遥看大海的单位，不仅能提高本身的生活享受，也能凸显社会地位。

仲量联行（JLL）东南亚研究部主管蔡炎亮说：“海景也是出租卖点，有海景的投资单位更容易出租，租金也可更高。”

新加坡四周环海，可供住宅用途的濒海地段却不多。濒海公寓主要分布在六个区域，包括第15邮区至第16邮区的东海岸、第5邮区的西海岸、东北部第17邮区至第18邮区的白沙和罗央、南部第4邮区的圣淘沙升涛湾、同区的吉宝湾，以及第1邮区至第2邮区市中心内的滨海湾。

王伽胜说，2000年至2008年是海景公寓全盛期，许多买家不惜支付高昂的溢价来买一间面海公寓。据蔡炎亮计算，即使是同个地区、同个项目或同座大楼，面海公寓过去十年的平均售价，比非面海公寓售价高出5％至20％。

以东海岸的私宅为例子，碧湾路的旭日湾（Costa del Sol）是本地较知名的濒海私宅项目，落成于2004年，正前方是大海且无高楼遮挡，单位也有落地窗，凡12楼以上单位，都可遥望大海。其正后方的翠湾园 （The Bayshore）落成于1997年，视野被旭日湾挡住。蔡炎亮指出，旭日湾面海单位售价比翠湾园高20％至30％，但这必须把落成年份不同考虑在内。

西海岸海皇园（Blue Horizon，2005年落成）面海单位的售价，分别比后方西湾公寓（West Bay Condominium，1993年落成）和西海湾度假公寓（Westcove，1998年落成）单位高出15％至25％。

在东北部，白沙项目涟漪湾（Ripple Bay）的面海单位售价，比同项目非面海单位高3％至10％。此外，同区的执行共管公寓项目Sea Horizon和水彩苑（Watercolours），前者的面海单位售价，也会比后者面积相似的非面海单位高10％至13％。

市场淡静　面海公寓交易低

不 过，戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳受询时指出，楼市一片大好时，面海公寓售价的确会比非面海公寓高10％至15％，“但如今市场淡静，近年来面海 公寓很少交易，因为买卖双方在价格方面存有很大分歧。一方面屋主想借海景推高价格，另一方面在总偿债率框架（TDSR）和额外买家印花税（ABSD）措施 下，买家更不情愿多付一分钱”。

李乃佳以第4邮区吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay）项目为例说，这个刚落成两年的项目在去年下半年，仅有两间面海单位转售。同样的，位于圣淘沙升涛湾的泊宁轩（The Berth by the Cove）项目，从去年下半年至今，仅一间面海单位转售。

王伽胜直言，打着“濒海生活”旗帜做卖点的私宅项目已经落伍。本地在2008年之后有更多新私宅项目涌现，许多靠近地铁站，给予买家和租房者更多选择。相比之下，许多濒海公寓则地点偏僻，也不靠近地铁站。

所处地区影响房价

此外，旧的面海公寓落成已有一段时间，公众对其缺点也开始有一定认识，也削弱了面海公寓原有的卖点。譬如，濒海公寓较潮湿且盐分高。李乃佳说，濒海公寓维修保养成本较高、窗口正对大海的单位到了晚上，视野几乎是漆黑一片。

差饷物业估价署公布《中国香港物业报告2015》，报告内容相当丰富，涵盖全港私人楼宇，包含住宅、办公楼、商业楼宇及工业楼宇等的落成量、入住量、使用量、空置量、售价及租金等最新数据资料，而这期本栏就报告内的住宅部份进行深入了解。
在私人住宅落成量方面，包含今明两年的预测资料，预测部份更细分全港18区，连同不同面积预测。据报告所示，今年将有1万3286个单位落成，当中九龙城区占最多，录2481个单位，其次为沙田区的2086个单位，而离岛及湾仔区则分别估计有1669个单位及1662个单位。

美联集团副主席分析港住宅今明两年走势

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至于明年落成的，该署估计可达2万零144个单位，是自2004年后的12年新高，估计明年以元朗区最多，达5247个单位，而西贡区（包括将军澳）则以4761个单位紧随其后，另离岛区及九龙城区亦分别有2402个单位及1991个单位。值得留意的是，不是每一区均有新落成单位，其中黄大仙、葵青区及北区于今明两年预计未有新单位落成。

此外，若以单位面积计算，按近期市场热捧的细单位分布统计，A类单位（实用面积约430平方英尺或以下）今年将以湾仔区最多，录632个单位，而明年则以元朗区最多，达1154个单位。至于E类大面积单位（实用面积约1722平方英尺或以上）今年以九龙城最多，有364个单位，而明年则以西贡最多，为329个单位。

另一方面，该报告亦提供私楼空置率数据，去年底空置量录4万3263个单位，而空置率只有3.8%，属1997年后17年来的新低。当中港岛及九龙区则分别进一步下跌至3.2%及3.3%；不过，连续两年空置率比起市区更低的新界却不跌反升，由2013年底3.8%回升至4.6%，为四年新高。

但有趣的是，空置率最高与最低均属新界区，葵青区空置率为全港18区最低，只有1.2%；至于总存量不少的沙田区，其空置率亦只有1.9%，反映该区住屋需求强劲；空置率最高的是7.9%的大埔区，其次分别为7.2%的元朗区及6.9%的西贡区。空置量较高的地区，相信有部份落成单位因未获发满意书或转让同意书（即未能正式入住）而作空置计算。随着该批项目将于今年陆续正式收楼后，空置情况将会有所改善。

恒基主席李兆基近年不断说买地产股好过买楼，原因是地产股价与有关公司的资值折让大，他也身体力行的不断增持恒基，而事实上恒基股价去年升了35%，远远跑赢楼价指数的13%升幅，而今年以来恒基股价升幅亦是高于楼价升幅。

财经专家曹仁超：港地产股低估值反映行业“衰老”

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不过，最近知名财经评论人曹仁超接受《灼见名家》访问的一段有关地产股与楼市的说话，却值得关注：

他说：“中国人的经济，到了某个阶段，往往人人寻租，统统做收租佬。从经济学 来说，收租是对整个经济最没有帮助的行业。今时今日我们以中国香港有李嘉诚、李兆基为荣，真是贻笑大方，笑死鬼佬！我真要批评一下，这30多年来他们的建楼技 术有进步过吗？外国的预制房屋、倒模式技术，中国香港都没有。房地产商这些年来毫无技术创新，最擅长就是赚地价（asset inflation） 。”

曹又指出，整个 asset inflation 始于1971年美元与黄金脱鈎，至2014年10月随QE3完结。“因此将来若还想赚地价，这个方向我是会担心的。可以见到现在上市地产股的市值是低过 NAV（net asset value）30%或以上，亦即股票市场告诉你，他已不是成长的行业，而是衰老中的，只是还未浮面。”

最近基金经理黄国英也在《明报》的投资讲座指出，不少人以中国香港的股票市盈率偏 低来说港股较其他地方抵买，事实是中国香港占颇有比例的上市公司属“资产型”公司，根本欠缺持久爆发的增长力，资产升值，很大原因只是供求失衡和息口低而已， 与公司领导的创造力无关，所以难出现如腾讯的可以正正经经升几百倍，又或如Apple、Google、facebook及Telsa等为社会 作出重大贡献，而令股价有无限上升空间的公司。

可以这样说，中国香港股市要靠北水和外资炒起，又或人人只懂买楼收租，没有打拼创意，其实反映中国香港的前景确有隐忧。

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大马第一房产信托建议以2亿5000万令吉，向Mydin Wholesale&Carry私人有限公司收购位于威省的6块地皮及土地上建筑的3层式MYDIN霸市。

大马第一房产信托　2.5亿购威省霸市

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随着完成此收购活动后，大马第一房产信托总资产规模（AUM）将从截至去年12月31日止的13亿2000万令吉，提升至15亿7000万令吉。除此之外，该公司将租借此产业予迈汀莫哈末控股公司（Mydin），为期30年，租金每5年将会提高10%。

至于收购资金，该公司将会通过银行贷款方式筹集。

该公司在文告中指出，这项资产收购，符合为大马第一房产信托的单位持有人，带来经常性及稳定的收入分配，及长期净资产值成长的目的。也是该房产信托进军零售领域，及多元化投资地域，以便提升资产分配，及资产价值的行动。

该公司也指出，这项收购预计将在7月完成，届时，大马第一房产信托管理的资产将增长18.9%，从2014年12月31日的13亿2000万令吉，增至15亿7000万令吉。

这是大马第一房产信托第10项资产收购，也是第2项在巴生谷以外的投资项目。