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全球最贵的写字楼在哪?不是纽约，也不是伦敦，是中国香港！

国际知名房地产咨询公司莱纺近日发布的2015年《摩天大楼报告》追踪全球18个市场的优质写字楼租金。报告指出，中国香港的摩天大楼在低空置率及中央商业区供应有限的情况下，年租金达到每平方尺250.50美元，这一价格也使其大幅抛开全球其他大城市，蝉联全球摩天写字楼租金最贵市场。纽约摩天大楼的租金紧随其后，莱纺分析，这可能是美国经济复苏推动了北美主要城市的投资者和租户的写字楼需求。

中国香港写字楼租金蝉联全球第一

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莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，中国香港在2014年为全球摩天大楼租金增幅第三高的城市。由于供应量的短缺，莱纺预计今年中国香港核心地块甲级写字楼的租金将再上升5%。

报告还显示，由于今年北京、上海和广州将有大量甲级写字楼投入市场，因此租金很有可能会下跌。莱坊全球摩天大楼租金排名也同时反映了内地多个一线城市的表现，其中上海全球排名第十，北京跌出前十。

全球领先的房地产服务运营商戴德梁行本月发布的一季度北京写字楼市场报告显示，受宏观经济的不确定性影响，北京写字楼项目招租压力持续加大，今年一季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下降1.76%，至每月每平方米382.36元。

近十几年，全球摩天大楼的建设应该用“狂飙”来描述。

2000年以来，伦敦增加23栋全新的摩天大楼，而在40年前仅有17栋。美国纽约去年也已增加4栋全新的摩天大楼，其中就包括地标性建筑世贸中心一号楼。

中国自然没有错过这次“盛宴”。有数据显示，2014年全球修建了至少200米高的摩天大楼共97座，其中有58座在中国，数量比2013年高出61%，不过这还远远没完。

知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕在去年发布的调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》中甚至指出，未来五年，中国将主导超高层建筑的开发市场，占据全世界超高层写字楼建成总数的71%，其中51%来自二线城市。

世邦魏理仕策略顾问部董事黄易此前接受媒体采访时表示，超高层建筑多出现在区域中心城市，当这些城市的经济发展到一定程度后，一方面核心区域的土地日渐稀缺、写字楼租金不断上涨；另一方面开发商经过多年建设普通高层，积累了大量经验和资源，这时上马超高层建筑项目便水到渠成。

莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt称，去年全球高于333米左右的摩天大楼中近40%位于中国内地，这无疑凸显出了中国在国际市场上的重要性。

中国台湾和中国香港的个人投资者开始将目光投向日本的房地产。参加房地产参观旅行团的人数出现增多，实际购买也出现增加。在日本房地产中介公司的海外顾客中，港台投资者的存在感日益增强。在中国台湾和中国香港，受房地产价格高涨影响，投资机会出现减少。原本作为投资对象的中国大陆也难以像过去那样获得高收益。因此，港台投资者将资金转移到房地产价格有望上涨的日本的趋势似乎正出现扩大。

港台投资者目光转向日本房地产

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日本缘何成房地产投资宝地

“距离地铁车站很近、温泉等设施也很完善。我决定买下这里”。9月底一位参观东京新宿区高层住宅的中国香港居民张生（48岁）如此表示。张先生面带笑容地签约买下了这里的一套面积为55平方米、售价约5000万日元（约合人民币285万元）的房产。其参加的是由中国香港的中介公司JP Housing组织的日本房地产参观旅行团（3天2晚）。随团到访日本的12人中，包括其本人在内共有5个人购买了日本的房产。

30多岁的中国台湾男性陈庆星（化名）8月在日本大型房地产中介商东急丽邦（Tokyu Livable Co.,Ltd）工作人员的带领下参观了东京都内的5～6栋房产。陈先生相中了位于涩谷区售价约4亿日元的一套房产，并在9月下旬签约购买。他满意地表示“日本的房产能获得比中国台湾更高的收益”。

全款购买售价1亿日元的房产的情况下，如果能通过出租等每月获得50万日元的纯收入（房租减去管理费等费用）的话，每年的“纯收益率”也能达到6%。日本被认为有很多纯收益率在4～6%左右的房产。和纯收益率在1～3%左右的中国台湾和中国香港相比，日本成为投资眼中的宝地。

据房产中介商日本东急丽邦统计，该公司面向海外的房产介绍件数方面，中国台湾占70%以上，还有很多来自中国香港和新加坡。这些投资者的所在国和地区大多受房地产价格上涨影响，房地产投资收益率表现低迷。这些国家和地区本来富裕阶层就为数较多，加之在中国台湾多家台资银行在日本设立分行，投资者易于通过购房贷款审查也产生了积极影响。

日元贬值成为推手

日本自“失去的20年”（指日本90年代泡沫经济崩溃后持续的经济低迷时期）以来，房地产行情长期萎靡不振，房地产价格较亚洲其他国家和地区上涨缓慢。得益于2013年之后的“安倍经济学”效果和东京获得2020年奥运会举办权，日本作为有望获得高收益的投资对象逐渐开始受到投资者的关注。

JP Housing的总经理李翰斌表示，不少顾客预计受解禁博彩业等因素带动，日本的房地产价格将进一步上涨，期待通过转手获益。此外，日本房产受到海外投资者的青睐还得益于日元贬值。中国台湾某大型房产中介公司表示，“与2年前相比，（购买日本房产）现在能少花约4分之1的钱”。

中国台湾最大的房地产中介公司信义房屋2013年作为中介售出了450套日本房产，是上年的2.6倍。换算成金额也猛增至3.6倍的305亿日元。2014年中国台湾投资者持续对投资日本房产表现积极，有声音指出“中国台湾中介业整体的销售总额将达到500～600亿日元”。中国香港的JP Housing刚刚于2012年成立，但是今年7月作为中介成功售出了约70套日本房产。

另外，面向投资者的咨询与服务也在增多。中国台湾的房地产中介公司Tokyo Property Showcase于3月在台北市内开设了介绍东京高档房产的展厅。里面设置有今年夏季刚刚开业的商住两用的摩天大楼“虎之门之丘（Toranomon Hills）”和东京都内主要5个区的模型，以给投资者以更加形象的感觉。据称，仅2个月左右时间就售出了10套均价在2亿5千万日元的虎之门之丘的房产。

另一方面，日本大型房地产开发商大京3月在台北举行投资研讨会，这是该公司首次在中国台湾召开投资探讨会。截至8月约有600组投资者参加，场面异常火爆。东急丽邦也于4月在中国台湾设置当地法人，强化面向中国台湾投资者的服务。

在“2015世界知识论坛·中韩企业家高峰论坛”即将在成都召开前夕，记者专程飞赴韩国采访并以济州岛的房产发展情况为样本，试图探寻出当地房产行业可持续发展的“经验”，以此给低迷的中国房产行业带来一定借鉴意义或思考。

济州岛：把外国投资建设的豪宅回卖外国人

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走 出济州岛机场，扑面而来的除了清新的海风，还有巨幅的中文房地产广告，车身印着“买房获韩国绿卡”的出租车呼啸而过。这里是被大自然恩赐的魅力海岛，也是 被中国房企和购房者追捧的掘金热土。统计发现，中国房地产商在济州岛的开发投资接近千亿规模。记者以看房者的名义走访了济州岛海岸线 四周的多个著名“中资”楼盘，听到售楼部工作人员介绍都是楼盘销售情况“火爆”，开盘两年售出80%以上。

韩国绿卡（永久居留权），是吸引中国购房者的最大卖点。投资风险较低，利润空间可观，是招徕中国房企的原因。在极高的开发与购买热情推动下，济州岛房价两三年间涨了两三倍。

不过，济州岛并不打算走一条靠“野蛮生长”的房地产拉动经济的道路。中国房地产开发商在济州岛的投资环境也面临着新的变化。

瞄准中国买家

几乎每一个路牌都有中文标识、每一位店铺老板都会讲简单的中文，济州岛对中国游客照顾周道，让来到这里的中国人“毫无违和感”。

济州岛旅游局方面对记者表示，2014年济州岛游客突破1200万人次，当中320余万人次的外国观光客中，中国游客多达290余万人次，同比增长近60%。

而 近年来到济州岛的中国客群中，流行着一种新的玩法：一边看房、一边看景点。济州岛当地旅行社经理告诉记者，为满足中国游客的看房需求，该 旅行社专门制作了一条看房与看景点结合的路线图。“来看房的中国游客，有不少都是奔着中国房企在济州岛的开发项目来的。”

凭借在中国国内的品牌知名度，绿地在济州岛的房产项目成为中国“看房团”的热门项目之一。记者也来到了位于济州岛西归浦市的绿地别墅项目，推开售楼部大门，却被置业顾问告知“销售不到两年，房子就卖光了”。

事 实上，和绿地有着相似特征的房产在济州岛还有很多—这些楼盘都是依山傍海的海景房，精装修的程度可以达到连床单、被套、锅碗瓢盆都准备好了，用销售人员的 话来说就是“不用拎包，直接入住”；均价2.7万元一平方米，总面积在130~200平方米，销售状况尚佳；它们的开发商都有着中国资本背景，售楼部工作 人员是清一色的中国人，目标客户亦直指中国人。

“比起在欧美购房，济州岛距离上海只有1小时的飞行距离，距离北京只有2小时的飞行 距离，拥有地理优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，韩国和中国都属于东亚文化圈，有着相似的文化背景和生活习惯，“移 民不移俗”。除了优美的自然风光外，济州岛的教育资源也是房企们的卖点。

绿卡撬开销量

不过，和自然环境、教育资源比起来，永久居留权才是中国开发商最大的砝码。

2010年2月，韩国政府出台了一项房地产投资移民政策，如果外国人在指定地区投资“以休养为目的的居住设施”50万美元以上，就可以获得居住签证F2，5年后F2签证可转为永居签F5，持永居签的外国人可与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

据韩媒报道，该政策实施当年，有3名外国人在济州岛投资获得居住签证。此后，其人数逐年剧增。自实施房地产投资移民制度5年来，获得韩国居住签证F2的外国人达到1007人。其中，中国人为992人，占99%。济州岛的“中国标签”愈发显眼。

目前济州岛总投资额500万美元以上的大型项目共18个，总投资额为87528亿韩元，其中，来自中国的投资额为6118亿韩元，共14个项目，占68.6%。

而中国房地产商则把投资济州岛，作为海外战略的试验田。绿地董事长张玉良透露，通过对济州岛的前期研究绿地得出结论：济州岛地价合理、成本可控，持有型物业市场稀缺。投资风险较低，也能获得不错的收益。济州岛项目是绿地出海的第一步，随后绿地在其他国家出手投资。

虽然不错的收益吸引着开发商和购房者，但也有业内人士指出，由于韩国政府对房地产有健全的法律和政策控制，比如项目一定要建成一定规模才可以卖，基本上不存在空手套白狼和囤积居奇的可能。而韩国又有较高的房产税和物业费，所以炒房团的投资本身也会有风险。

严守生态红线

韩国统计厅在今年2月发布的《2014年四季度市道服务业生产动向》显示，在韩国全国16个广域自治团体的服务业生产指数中，济州以4.8%的增长率，创下韩国全国最高纪录。

韩国统计厅分析称，中国投资者掀起济州岛投资热潮，令当地的房地产和租赁领域出现大幅增长。“五年时间里济州岛房价涨了十倍。”济州国际大学教授金义根对记者表示，担心房价上涨过快、大量开发破坏自然环境，是当地居民的忧虑。

事实上，济州岛对中国房企的态度并不矛盾，一方面济州岛需要外界资本投资济州岛，带来经济的发展和就业的拉动，但另一方面，严守生态红线和避免投机性投资是济州岛决不让步的底线。

济 州特别自治道知事元喜龙表示，济州岛的投资以前过于集中在房地产开发和赌场开发，如果大量资金涌入只为短期利益的话，这些资金退出后会损害济州道的长期投 资者。“我们更希望一些长期资本在房地产和赌场开发以外的未来产业投资，比如健康、养老、文化、IT、新能源、与中国的贸易、服装、购物等具有实质内容的 产业。”“济州岛并非不允许投资房地产，只是希望兼顾济州岛的整体发展速度和平衡的前提下循序渐进地发展。”元喜龙说。记者了解到，不少 中资房企目前正在建设健康、购物等主题商业综合体，但济州岛相对分散的人口分布是这些商业综合体在“聚人气”方面面临的挑战。

安倍经济带来的日元贬值和股价走高的效应开始发酵，大量外资蜂拥而至，使东京都等核心城市成为 青年就业的首选。根据日本总务省前不久发布的2014年人口迁移报告显示，日本人口向东京周边集中的趋势进一步加强，东京首都圈移入人口突破10万大关， 连续19年呈现入超，人口集中涌入大城市的现象愈发明显。

数字会说话！东京房市为何看涨

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日本总务省今年2月公布的2013年住宅土地统计数据，目前东京的自有住宅率为45.8％，意 即有54.2％的民众有租屋需求，另一方面，东京的自有住宅总数为296万户，较五年前增加31万户，也显示居民的购屋意愿上升。再加上安倍政府的汇率、 利率双低政策及奥运题材发酵下，带动日本国内外资金流入不动产市场。据日本信义统计，今年1至4月总计成交达221件，已超过2014全年成交总件数的 50%，平均每天成交1.84件，显示国人前往日本置产的热潮更加增温。

人口连续19年入超　东京住屋需求升高

日本信义社长何伟宏表示，据日本官方发布的调查结果，2014年移入东京圈的10.9万人当 中，就有约10.3万是处于15岁至29岁的年轻族群，日本总务省解释为‘人口正从全国范围流向经济正在复苏的首都圈’，因为工作机会增加带来了大量的就 业人口，使得东京人口密度不断增大，进一步刺激了东京房市的发展。其中位于都心的千代田区、中央区及港区，有超过50%以上的移入人口是自东京都的其他地 区流入，人口迁徙情况呈现“全国人口往东京移动、东京都人口往都心移动”的趋势，对于住宅的需求也持续升高。

空置率低、住宅及商办价格持续上扬　东京不动产仍有看涨空间　

何伟宏指出，在预期土地价格可能拉升的情况下，人力及建筑成本的提高也带动房价随之上涨，而其实包括东京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地价已连续两年上升。据不动产调查公司最新公布的资料，今年二月份东京都70 平方公尺(约21坪)的中古大楼平均价格为4,004万日圆(约新台币1,081万元)，月增率为1.3%，连续八个月上扬，是近六年以来的新高，然而东京都心的办公大楼闲置率仅5％，却创6年以来新低，都显示东京不动产未来仍有看涨的趋势。

至于持续看好的潜力区，何伟宏认为，都心五区仍是投资热区，而随着东京都的重大建设开展，例如在羽田机场国际航班扩增、磁浮新干线计划推动之下，东京都的南部包括目黑、品川、大田等地未来将更加重要，是东京都极具发展潜力的投资热区。

以日本信义在大田区的全新推案“STATION TWIN TOWERS糀谷”为例，步行至车站仅需1分钟，7分钟车程即可到达品川，至羽田也只要6分钟，地处东京玄关口的极佳位置，一到三房多重格局选择，总价介于3,950万日圆至9,080万日圆(约新台币1,027万至2,360万元)之间；另一个位于品川区的预售屋推案“PREMIST北品川”，位于JR山手线的品川站与大崎站之间，商业活动及生活机能充足，附近还有以赏樱闻名的目黑川及历史名迹御殿山，二至三房格局设计，总价4,930万日圆~ 8,840万日圆(约新台币1,281万至2,298万元)，对客户而言都是资金负担相对较轻且具未来性的购屋选择。

了解当地市场与法令规定　投资置产更安心

另外，不少人担心房屋若在待租阶段，是否会被日本政府加倍征收空屋税？何伟宏指出，日本政府将长期无人居住、缺乏维护、甚至可能倒塌或危害他人的建筑物定义为“特定空屋”，即中国台湾俗称的危楼或废弃屋，为维护居民的生活环境安全并降低这类空屋的数量，因此特别立法取消特定空屋的税费优惠，并非加倍征收空屋税，如果客户购买后作为第二屋或是招租中的空屋，并不在被取消课税优惠的范围。

何伟宏强调，投资海外不动产有必要谨慎评估，根据日本信义深耕东京多年的观察，都心五区有许多中古屋房价已较新成屋阶段时高，房子会折旧，但不表示房价就会下跌，购买前做好功课、找寻值得信赖的房产业者，深入研究当地市场，选择具有地段优势及建材设备的好物件，就能把投资风险降到最低。

亚洲最贵的豪宅公寓出现了！

据中国香港《南华早报》报道，5月13日，中国香港土地注册处内容显示，一名叫王爽的买家以公司的名义斥资4亿3380万港元(约5596万美元)买下位于半山的一所公寓。目前不清楚他是购房自住还是代表第三方购入。

亚洲最贵！神秘商人王爽4亿港元买下中国香港半山豪宅

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这座复式公寓位于干德道39号的“天汇”45层A室（又名68层），开发商是恒基兆业地产。该栋公寓楼高34层，共66间房屋。据称，王爽以每平方英呎93000港元的价格，买下4664平方英呎的公寓，创下亚洲新高纪录。

公寓内部图

早在2011年，就有一名内地富豪斥资约3.6亿港元购入“天汇”66楼A室，该套房屋建筑面积约5636平方英呎，每平方英呎价高达约63875元，创下当时亚洲住宅每平方英呎最高单价的纪录。

据称，此次售出的这套复式房屋可看得到维多利亚港湾景色，有310平方英呎的平台。这套房屋原本是属于五房五套复式设计，但开发商把它改为了四房四套，下层有两个客房、客厅、餐厅及平台，而上层则设有另外两个客房、书房、起居室和影音设备室。

卧室 衣帽间 卧室

澎湃新闻查询中国香港土地和公司记录发现，王爽是兆鸿有限公司（Billion Able Corporation）的董事，持新加坡护照，公司注册编号为2211044，注册日期为2015年3月13日，注册申报的地址是一座位于大角咀凯帆轩的一间房屋。有报道称，该房屋由一位内地买家购入。

王爽以公司的名义买下的这栋复式房屋需要缴纳的双辣税高达1.02亿港元，但其中的7000万港元可以由开发商返还。

王爽此次天价购入的这栋公寓是恒基兆业地产所开发的“天汇”项目，该项目自2009年开始就是争议的焦点。在楼层的标号问题上，恒基兆业被指跳过48楼标号，将最顶的两层标记为68和88，王爽的公寓就被包含在其中。

值得注意的是，中国香港自2月开始，买家若购入总价在700万港元以下的住宅楼，房贷按揭不能超过总价的60%，而在此前，这些买家可以靠房贷支付房款的60%至70%。《南华早报》报道称，曾有地产分析师暗示，中国香港金管局收紧住宅的按揭规定，让预算较低的买家难以入市之后，中国香港的住宅销售会继续下跌。

作为新加坡最大的房地产开发商，远东机构目前已经帮助了许许多多中国公民完成了在新加坡的房地产投资，而他们中的许多人，其实就是普通的上班族。通过在新加坡置业，他们不仅享受到了优惠的利率，还能“以房养学”，在经济上更好地帮助孩子完成在新加坡当地的学业。若干年后，其中一部分业主还以远远高于购买时期的价格转卖了房子，分享房产增值红利。

新加坡最大地产商推出“以房养学”计划

在这些人中，张女士就是一个典型的例子。2009年，张女士在新加坡购买了一套110平方，三房二厅带保姆房的住宅，总价新币70万元。在支付了15%首付和10%地基费之后，张女士进行了房贷，令她惊喜的是，新加坡的房利率只有1.5%，远远低于国内。随后，张女士将主卧留给在新加坡读书的女儿居住，其余房间出租，每月可以获得3000新币的收入，减去每月需要支付的2072新币房贷，300新币物业费，剩下的628新币还可以作为女儿读书补贴。

若干年后，张女士的女儿毕业了，赴英国留学1.5年，此时张女士将整套房出租，一年可获得5万新币的收入，正好可以支付女儿在英国的学费。当女儿从英国学成归来时，张女士的这套房子也成了女儿人生中独立拼搏、逐梦的落脚点。就在此时，她的邻居以130万新币的价格将一套户型类似的住宅转卖成功，分享到了新加坡房地产发展的红利。张女士感慨，正是自己在2009年对于新加坡房地产的投资，让一家人有了对未来更加璀璨的期待，虽然是普通工薪阶层，但是在新加坡远东机构的帮助下，自己的财富梦想其实并不遥远。

为了让这样的投资在更多人身上上演，新加坡远东机构特别推出了“您看房，我买单”活动，让更多潜在业主可以零距离去感受花园城市的地产魅力，在住宿、服务和机票上给予客户极大的优惠，甚至完全免单。其中，“新加坡房产考察团VIP”三天两晚的行程安排集观光旅游和考察于一体，其豪华行程不但没有错过鱼尾狮、滨海湾等经典景区，居住远东机构旗下豪华酒店，而且还可以通过和新加坡城市规划局等官方机构的直接接触，了解新加坡房产投资走势。

此外，针对客户子女的教育规划，远东机构也专门安排了世界著名学府新加坡国立大学和南洋理工大学的参访，让客户可以更好地把子女的未来发展和家庭的整体投资结合起来。