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中產階級開路！中國買家南下扎堆新加坡房市

中國富豪引領新加坡高端房地產市場，早就不是什麼新鮮事。據《南華早報》報導，不斷壯大的中產階級也不遑多讓，正積極地在海外尋求資金避風港。中國香港曾經是他們的首選房地產市場，但現在已被更具吸引力的“獅城”取代了。

新加坡景萬岸（Kembangan）地區的私宅樓群

新冠疫情在襲之前，廣州居民Jacky計劃在農歷新年假期到訪新加坡，在當地購買一套兩居室的公寓。這位30多歲的商人打算用200萬新元（折合約992萬元人民幣）的預算，將“獅城”加入他的投資地名單中，目前他的投資地包括中國東南部城市深圳和香港。

據《本周亞洲》（This Week In Asia）采訪的5位新加坡房產中介透露，Jacky是來自中國的新一波“中產階級投資熱” 中，希望藏富於外的投資者之一。Jacky曾考慮在中國香港進行另一項投資，但持續的社會動蕩讓他將目光南移。“我打算賣掉香港的房產，轉到新加坡置業，因為這個國家更穩定，貨幣更堅挺，” 他說。

房地產公司ERA的副部門總監Clarence Foo先生表示，對於像Jacky這樣的投資者來說，中國香港曾經是一個“強有力的選擇”，但現在不是了。“對這些人來說，安全是個大問題。他們感到不受歡迎，並成為眾矢之的，”Foo先生說。據新聞報道，中國大陸居民對在香港生活和工作已經有了二心，邊境居民選擇縮減來港休閑甚至體檢的次數。

政治穩定

北京的投資顧問Lily Han女士說，自去年6月以來，內地人對新加坡房產的咨詢數量激增了30%以上。她說，人們對這個城邦的“興趣穩定地日益增長”，她的公司已經開始推薦新加坡作為亞洲“頂級投資目的地”。總部設在上海的移民公司總經理Michelle Gao女士也同樣注意到，自6月以來咨詢量增加了約25%。“新加坡一直都備受關注，但現在似乎成為了更受注目的焦點，”她說。

在新加坡569萬人口中，約有80%的人居住在只對公民和永久居民開放的公共公寓中，另外20%的人則居住在對外國買家開放的私人公寓中。Gao女士說，中國人看重的是政治穩定。盡管與歐洲國家相比價格相對較高，新加坡的私人房地產市場仍然受到他們歡迎。

優質教育

在這一日益壯大的中層中國投資者群體中，通常預算約800萬至1000萬元人民幣的人，尋求買房以便他們的孩子能在新加坡生活和學習。

上海居民Cindy說，新加坡的教育體系特別適合中國內地人，主要是因為它的雙語教育政策，即學生在英語之外還要學習第二種語言，如華語、馬來語或泰米爾語（印度的官方語言）。不過外國學生往往會選擇新加坡的國際學校，因為他們需要參加入學考試才能進入主流學校，而那裡的空缺可能有限。這位預算在150萬新元（折合約744萬元人民幣）左右的准買家也認為，中國買家在新加坡受到歡迎。

資產配置

ERA的Foo先生表示，內地人對新加坡房產越來越感興趣的另一個原因是中國一線城市，如北京、上海、廣州和深圳的房價飆升。“他們在中國的投資可以翻倍或三倍的日子早已過去了，新加坡是他們停放資金，進行資產配置，分散風險的最佳地點，” 他說。

Foo先生又指出，在春節假期飛來的幾批中國客戶中，有一部分人也對過去10年來在東南亞購買的房產不滿意。馬來西亞、泰國、菲律賓等國家在2011年起受到追捧，但很多人發現投資回報率未如理想：“很多人意識到實際回報並不像承諾的那樣，該地區的一些國家還面臨著政治和經濟的不穩定。”

新加坡私人房地產市場約70%的買家是本地人，這也推動了需求，因為買家相信，如果他們想出售或出租自己的單位，會有一批現成的需求。據Foo先生介紹，新加坡開發商已經努力加大在中國城市的營銷活動。“去年來開發商一直在參加中國的路演，另一個媒介是微信，因為他們在中國沒有很多員工，”他說。

降溫措施

不過，高緯環球（Cushman & Wakefield）的東南亞與新加坡研究部總監李敏雯女士（Christine Li）表示，中國中產階級對房產投資的興趣雖然越來越大，可是還沒有轉化為新加坡的實際銷售。總體而言，中國人的交易量從2019年第二季度的243宗略微上升到第三季度的272宗，但李女士表示，與超富階層相比，中產階級投資者通常較注重預算，對降溫措施更為敏感。

新加坡最近一次為樓價降溫的措施在2018年7月出台，當時府數據顯示私人住宅價格已升至4年來的最高點，因此將外國人的額外買家印花稅（ABSD）稅率上調5個百分點至20%。Foo先生補充說，買家有可能期待新加坡政府明年降低ABSD稅率。該國正面臨著私宅過剩的問題，根據市區重建局的數據，截至去年9月底，該國私宅庫存為3萬1948套。開發商此後呼吁放寬房產調控措施。

市場信心

不過，李女士指出，中國超級富豪的交易依然強勁。“2019年第三季度500萬新元（折合約2479萬元人民幣）以上的中國交易總量幾乎翻了一番，達到40宗，而2018年只有21宗，”她說。

橙易產業（OrangeTee & Tie Property）的研究主管孫燕清（Christine Sun）女士表示，她也看到了類似的趨勢，去年前11個月，中端買家在100萬至300萬新元（折合約496萬至1487萬元人民幣）的房產交易中占51.7%，比去年同期的52.5%略有下降。孫女士表示，中美之間敲定的階段性貿易協議可能有助於提振市場信心，相信會有更多中國資本南下流入新加坡。

她說：”此外，明年的按揭利率可能會維持在低位或更低，這有助穩定住房需求在目前的水平。我們預計中國買家將繼續湧入新加坡。我們估計，不包括行政公寓，2020年可能會有9000至9800套新房交易。 “


相關資訊：

參考來源：南華早報
責編：Zoe Chan

新加坡是一個以華人為主的國家，安全指數在全球數一數二，而且擁有世界級的醫療設備和高質量的教育資源。基於種種優勢，中國買家在新加坡房市上的活躍度不斷提升。

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市場報告 | 新加坡房市逆勢上揚，八月新房銷量顯著上漲

今年八月，新加坡房地產市場逆勢而行，新房銷售量不減反增。以往每年此時正值農歷七月，人們正在過中元節，市場交易通常會處於較為低迷的狀態。實施防疫阻斷措施的時期結束後，新加坡新房銷售量實現了比預期值“更高、更快”的增長，這與四月和五月的銷量平平的情況形成了鮮明的對比。

上個月，受新冠疫情和全球經濟放緩的影響，新房的銷售量飆升至11個月來的最高水平，並獲得了連續第四個月的增長。市區重建局（URA）的開發商銷售量調查結果顯示，不包括共管公寓（EC）在內的新房銷售環比增長了16.3%，從七月份的1080套上升至八月份的1256套。這是自2019年九月售出1270套以來的最高銷量。納入共管公寓後，住宅銷量同比增長了14.4%，達到了1307套。與去年同期的1123套相比，私人住宅（不包括共管公寓）的銷售量增長了11.8%。

數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢部

 

上個月，其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）的私人住宅依然貢獻了大部分的銷售量。

當月各大區域出售住宅單元數量。中央區以外（OCR）\核心中央區（CCR）\其他中央區（RCR）

 

最暢銷的住宅項目包括福瑞軒（Forett At Bukit Timah）、聚寶園（Treasure At Tampines）、錦泰門第（Parc Clematis）、嘉和馨苑（The Garden Residences）、樺麗居（The Woodleigh Residences）、順福軒（Jadescape）、禦峰（WhistlerGrand）、丹林園（Daintree Residence）、悅湖苑（The Florence Residences）、實龍崗北1道（Affinity At Serangoon）、Noma項目、尚景苑（Stirling Residences）。

上個月是過去八年內銷售量最高的壹個月。此外，與以往出現危機和政府實施降溫措施的時期相比，銷售量也“更為亮眼”。例如，在2008年八月的全球金融危機期間，新房的銷售量只有325套。2013年八月和2018年八月，政府剛開始實施新壹輪降溫措施實施後，新房的銷售量分別下調到了756套和617套的較低水平。

當前，持續增加的經濟不確定性和強烈震蕩的股市似乎正在推動房地產投資的熱潮，為此越來越多的買家開始尋求避險資產的保障。比起持有現金和參與風險較大的投資項目，投資者現在更傾向於投資房地產資產以實現財富保值。此外，處於歷史低點的利率正在推動房地產市場的復蘇，因為對於自主業主和和房地產投資者，抵押貸款的可負擔性正在持續提升。

目前，新加坡國內強勁的需求對房地產市場產生了壹定的支撐作用。重新回到市場上的外國買家也推動了上個月的上升趨勢。根據新加坡市建局發布的Realis房地產數據，新加坡公民的住宅購買量最高，達到1047套，在上月售出的所有非有地新住宅銷售量（1240套）中占了84.4%。這也是自2018年七月（當時的銷售量為1237套）以來，新加坡房地產購買量所達到的最高水平。新加坡永久居民購買的非有地新住宅數量為139套，也同樣攀升到了兩年內的高位，而上月非有地住宅的購買量為54套，也達到了近7個月內的較高水平。

當前房市動力主要來自強勁的國內買家以及外國買家重新燃起興趣。綠線為總數，藍線為新加坡公民銷量，橙線為持有PR的新加坡人銷量，灰線為外國買家銷量。

 

在過去幾個月內，新加坡居民在住房上的高企消費反映出了當地人對投資性資產的持久興趣。在許多新加坡人看來，房地產或許依然是壹種“更安全的選擇”，對於那些在不確定時期尋求穩定、多樣化回報來源的投資者來說更是如此。

隨著量化寬松政策（QE）在全球不斷掀起刺激經濟的浪潮，預計房地產需求將進壹步上升。在未來幾個月內，處於周期性新低水平的利率也將對市場產生支撐效果。

 

延伸資訊：

 

本報告由居外IQI合作夥伴橙易產業（OrangeTee&Tie)提供發布，欲獲取更多新加坡市場信息可與橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢主管孫燕清（Christine Sun）女士聯系（Christine.sun#orangetee.com）

為何在2020年投資新加坡？5大原因揭秘！

新加坡，昵稱“獅城”，其地標魚尾獅人人皆知。但是投資新加坡 ，為何會是2020年最佳選擇？

新加坡擁有成熟的金融體系、完善的基礎設備，同時也是安全、現代化的商業地。眾多的優勢，讓它躍身成為世界金融中心之一，同時也是世界富有國家前三。

那麼，站在投資者角度，新加坡具有什麼優勢呢？

1. 多元經濟環境

獅城的一個可取之處，在於其商業環境遍布以創新為導向的跨國公司。

宏觀風險管理方面，當地的政府在規劃中采納了實質性的做法，以期達致各領域的能力提升，包括金融、醫藥和創新科技等。

2. 靈活應對的經濟環境

多年以來，新加坡一直是全球最具競爭力的商業地點之一。可以預見的是在新加坡經濟衰退之時會出現的價格下跌。

當地的總GDP中，制造行業占了5%，其中：

  • 電子業約 29.2%
  • 運輸業約 15.6%
  • 醫藥業 約9%
  • 醫藥科技約 3.2%
  • 精密工程約 12.6%

3. 房產稅率低

若你打算進一步投資新加坡商業房地產，將有望獲得更高的投資回報率。

因若你在新加坡擁有住宅，你將更有資格享有新加坡更低的房產稅率。

截至2019年，新加坡稅務局指出房委會的公寓（Flat）持有者可享更低的房產稅率。

舉例來說，3房公寓持有者現只需繳付18.40新幣（之前為37.60新幣）；而4房公寓房主只需繳付52新幣（之前為119.20 新幣）。

延伸閱讀：

4. 安全無憂的家園

曾有新加坡的朋友這麼對我說：在新加坡，倘若一個警察犯罪，當局將一視同仁。

新加坡是非常安全的國家，到處設有全天候監控設備。與其他國家相比，當地的詐騙、出租車風險、恐怖主義或女性獨游的風險都相對低。

5. 多元語言環境

在新加坡常用的語言包括 Singlish（新加坡英語）、中文、國語、淡米爾文和歐亞語。

當局1980年開始采納的雙語教學制度，也造就多數新加坡人可用雙語溝通。另外，其新加坡英語混合了中文和英語的特色。而這種特殊的文化也讓他們不排斥學習新的語言。

心動了？

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原文：IQI Global blog
責編：Zoe Chan

房貸利率降低，新加坡這個郵區迎來扎堆買房！

城邦國家新加坡，雖然面積不大，但在政府科學的規劃與開發能力帶動下，分為了五大區域：中部、東部、東北部、西部、北部，這幾個部分合並，組成了新加坡的28個郵區。

對新加坡有所了解的人可能對郵區並不陌生，特別是接觸房產信息時，經常會聽到第九郵區、第十郵區這樣的說法。實際上這是新加坡的舊式街區劃分，雖然有了六位郵政編碼後官方已經不再這樣使用，但地產領域仍然沿用以前的劃分來指代不同的區域。

新加坡優質黃金地段

對於名流富豪來講，郵區中的9、10、11是傳統裡最優質的的黃金地段，是新加坡經濟、文化、政治的核心中央區域。這裡雲集了新加坡商業金融中心、高檔公寓與優質別墅林立，許多買家看中這個地段，也是在於其保值、升值的潛力。

新加坡第10郵區

知名的武吉知馬、烏節路等都坐落在此黃金地段，本地富豪與外國高淨值人群都喜歡居住在這裡。而滿足精致生活與孩子學習需求的，還當屬第10郵區。

新加坡能排得上榜的名校，大半都在第10郵區附近。李顯龍總理母校國家初級學院、南洋小學、南洋女子中學、新加坡女子學校、美以美女校、華僑中學等都在此區域，足以為鼎鼎大名的“教育聖地”第10郵區樹名。

第10郵區的房產價格趨勢

無論是自住還是買房投資，業者對房產的保值、升值都抱有期待。根據專家的分析，第10郵區的永久地契、非有地住宅物業，價格復合年增長率為3.7％，而其他非永久產權同類物業的復合年增長率僅為2.9％。而過去15年裡（2004-2019），第10郵區年增長為13.83%。

從專家的數據表上我們可以看出，2008年金融危機時，新加坡的房產增長將至低谷，但在隔年（2009）便呈現出爆發式增長！正因如此，很多人將2020年與2008年做了個對比，專家也因此表示：新加坡的房產走勢將持續上漲。

“新加坡經濟可能會從超出預期的外部需求中獲得周期性復蘇。鑒於經濟環境的改變會對房地產市場造成直接影響，宏觀經濟前景的改善將會為房地產市場的復蘇提供支撐。”摩根士丹利表示。

如果按照這樣的發展，新加坡房價將會每年上漲5%-6%，而處於第10郵區黃金地段的私宅，則會爆發出更強烈的生命力。

什麼時候在新加坡買房比較好？

有專家分析道，伴隨新加坡疫情的逐步得控，銀行利率也處於一個超低水平，不少目光前瞻的投資者湧入新加坡，以成批購買的方式下場“撿漏”，危機也成為投資房產的好時機。

為什麼這樣說呢？其實一張圖就很好地解釋了這個問題。

目前，新元拆息率已經從1.7、1.8直接跌破了1%，震幅可謂相當大，據專家的分析，其跌勢還有可能會繼續。不過對買家來講，此利率的下跌算是一件好事情。利率降低，代表利息也會節省非常可觀的數字，買的房子越金貴，節省的利息也就越多。

而對於想要投資的人們而言，現在更是不可多得的入場機會。買投資房，在自己的財務可以接受的情況下，利率越低成本越低，日後賣房套現的得利空間也就更大。

在這樣的利好信息下，選擇私宅的地段以及屬性就非常重要，比如第十郵區這類的黃金路段， 又或者具有永久地契的房產。

能傳承財富的房產

新加坡的房產地契分為99年、999年、永久地契。但近年來真正可以拿到永久地契的房產可謂少之又少，如果能買到一處永久地契的私宅，不僅資產保值，更能傳承財富。

也就是說，買到永久地契的私宅，就算百年之後，這套房子的所有權仍然屬於你的子孫後代，就算開發商換了，也不影響房產的傳承。那麼，如果想買一處即有永久地契，又位處新加坡優質黃金地段的私宅，應該如何選擇？

擁有7棟12層私宅，638個單位，占地326,764平方英尺（接近5個新加坡美術館）的豪華“大”房子——綠墩雅苑（Leedon Green）映入眼簾。

“世外桃源”綠墩雅苑

融合自然，融合活力，融合時尚。綠墩雅苑（Leedon Green）地處第10郵區黃金地段，臨近Cornwall Garden與Leedon Park，生活環境優越。

毗鄰列入世界文化遺產名錄的Botanic Gardens（植物園）與Dempsey Hill，住在綠墩雅苑（Leedon Green），就像把公園搬進了家。

門口的公園大，小區和房間也大。綠墩雅苑（Leedon Green）在326,764平方英尺的土地上只修建7棟住宅，其樓間距遠超過普通小區，這也是綠墩雅苑（Leedon Green）的一房室、兩房室、三房室、四房室都要比普通的同戶型住宅看起來要大很多的原因。

綠墩雅苑 入園雅庭（Drop Off Plaza）。點圖查看項目細節

不過，買房子並不是一件小事。在買房前，我們需要了解新加坡的優質路段、最新銀行貸款利率及貸款方式等等。只有了解了這些內容，才能用同等的價格買到更保值、升值的房產。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售新加坡房源，或致電 400-041-7515 諮新加坡留學、移民或房產投資的機會。


來源： 新加坡萬事通
責編：Zoe Chan

疫情致新加坡經濟陷衰退 低迷房市下高端豪宅仍受外資追捧

受新冠肺炎疫情影響，今年第一季度新加坡住宅的交易和價格均出現了大幅下跌，由於當地疫情反復，第二季度的房市預計難有回升。新加坡房地產市場或將陷入自2008年第三季度全球金融危機以來最低迷的時期。

亞洲房產科技集團居外IQI 6月初發布的調查報告顯示，受訪的經紀人普遍認為今年新加坡的住宅價格和租金都會出現下降，預測的均值為價格下跌2.6%、租金下跌4.2%，直到2021年才會出現部分回暖。

居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，多數房地產商對新加坡處理此次疫情危機的方式表示認同，新加坡房產經紀人普遍預計未來一年外國買家的購買量會增加，因為該國對疫情的處理相對較好，價格即使有小幅下降的預期，但與同類市場相比，仍會保持相對穩定。

據第一財經從居外網得到的詢盤數據顯示，2019年，居外網用戶對新加坡住宅的詢盤量同比增加了55.3%，其中最顯著的激增發生在第二、第三季度；2020年第一季度，詢盤量雖然同比上升了13%，但環比卻下降了27%，說明整體需求疲軟。不過二季度，隨著疫情趨緩，以及開發商各種優惠措施相繼出台，詢盤量已有所回升。其中，詢問新加坡房產的用戶主要來自中國廣東（28%）、北京（14%）和河北（12%）。

李顯龍：GDP預計萎縮4%~7%

2020年上半年，新冠肺炎疫情的大流行讓全球經濟跌入低谷，經濟十分依賴於全球化和貿易的新加坡自然難以獨善其身。

6月7日，新加坡總理李顯龍發表公開講話稱，2020年度新加坡的國內生產總值（GDP）預計萎縮4%~7%，而這將是新加坡立國以來最大幅度的經濟衰退。

全球信息提供商IHS Markit最近在對400家位於新加坡的私人企業進行調查後發現，在內需疲軟、外需又大幅萎縮的情況下，受訪的九成企業都陷入了業務下滑的困境。

以貿易為例，新加坡統計局5月20日公布的數據顯示，受供應鏈中斷與需求下降影響，該國一季度境內批發貿易額同比下降9.6%、環比下降1.4%；對外批發貿易額同比下降12.2%，環比下降9.6%。

在經濟如此萎靡不振的背景下，房地產市場的低迷也是在所難免。

新加坡戴玉祥產業咨詢公司（EDMUND TIE & Company）上周公布的數據顯示，2020年第一季度，新加坡私人住宅的均價環比下跌了1.0%，其中非有地私人住宅（Non-Landed Properties）已是連續第二季度出現下降。同期交易量的下跌更為明顯，環比下降了14.4%，至4174套，為2019年第一季度以來最低水准。

盡管如此，與前兩次重大金融危機之初房價分別下跌1.9%（1996年Q1）和2.4%（2008年Q3）相比，此次的跌幅並未超過前高。

戴玉祥產業咨詢公司認為，3月下旬起，因新冠肺炎確診人數突然激增，導致了該國采取了嚴格的居家隔離政策，使得市場交易量直線下滑。考慮到新加坡在5月底、6月初才逐漸放松疫情管控措施，且當前每天仍有數百例新增確診病例，第二季度的房市也難以樂觀。

不過，隨著全球主要經濟體的疫情逐漸平穩，復產復工相繼展開，李顯龍表示，其他國家正逐漸解封，新加坡也在有序重啟經濟，同時也將不遺余力地吸引和留住人才與投資。

新加坡房產深受中國買家青睞

新加坡的住宅物業，一直被視為金融市場不確定環境下的“避風港”，因此廣受全球富豪歡迎。6月初，房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）發布的最新報告顯示，新加坡在2019年全球住宅價格最高的十大城市中排名第三，住宅均價為91.56萬美元（約合人民幣651.52萬元），僅次於中國香港（125.44萬美元，約合人民幣892.6萬元）和德國慕尼黑（100萬美元，約合人民幣711.58萬元）。

根據新加坡市建局（URA）的統計，2019年新加坡私人住宅交易量為16962套，其中外國買家參與的交易占21.7%，而外國買家中的約四分之一都持有中國護照——自2017年起，中國買家一直新加坡房產最大的海外投資者，超過了馬來西亞、印度、印度尼西亞和美國。

雖然今年第一季度，根據URA數據，外國買家數量環比大跌了26.1%，僅成交215套，但居外IQI問調的經紀人中，仍有48%認為，今年外國買家的交易總量將超過2019年，這意味著下半年可能迎來一波大反彈。

這並非沒有先例，2008年金融危機爆發之後，隨著美聯儲量化寬松政策的實施，大量熱錢湧入新加坡樓市，推動新加坡房價持續飆升，短短數年內就上漲了超過50%，直到政府插手調控，才讓房價漲幅趨緩。

奇米爾對第一財經記者表示，疫情帶來的另一個重要影響是現在大部分房地產營銷，甚至部分銷售流程都轉移到了線上，86%的經紀人認為線上直播活動對外國買家的是有效的營銷工具。此外，超過40%的經紀人把在線廣告、社交媒體和虛擬看房視為有效或十分有效的推銷手段。

或許正因如此，盡管中國買家第一季度的交易量有所下降，但URA的數據顯示，購買300萬美元以上房產的數量反而超過了去年同期。

據外媒報道，新加坡房地產公司ERA的一名經紀人符策銘（Clarence Foo）表示，5月有三名中國籍買家共同購買了6套價值共2000萬新幣（約合人民幣1.017億）的公寓。據悉，其銷售過程主要通過線上完成。另外還有一名來自中國的買家則斥資1200萬新幣（約合人民幣6104萬）買下了同一項目的3套3居室的公寓——離新加坡地標濱海灣金沙酒店步行僅需5分鐘。

新加坡政治、經濟穩定，且監管嚴格，因此當地的房地產具有優異的避險屬性。

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新加坡合登亞洲集團營銷總監黃文富也對第一財經記者表示，新加坡政府近幾年頒布了一系列措施，如提高印花稅，申請貸款需看買家收入等，穩定了樓市。疫情下政府也及時推出舉措，戶主如有經濟狀況，可以推遲還貸至明年，所以最近並沒有見到的拋售房屋，樓市仍能整體保持穩定。

世邦魏理仕也預計，今年新加坡單套住宅200萬美元（約合1423萬元人民幣）的價格仍將是投資者的最佳選擇。盡管疫情爆發，但房地產開發商仍在繼續開發新樓盤，同時樣板房也在采取預防措施，而低利率可能會刺激並維持本地和外國投資者的潛在需求。

 

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來源：第一財經
編譯：Zoe Chan

居外IQI樓市調查：今年新加坡房價小降 2021年復蘇

6月3日，亞洲最大房產科技集團居外IQI發布首個基於新加坡房地產經紀人調查結果的新加坡樓市指數。該指數顯示，據經紀人預計，今年新加坡住宅租金和價格都會下跌，2021年或有所復蘇，出現部分回升。

調查顯示，43%的受訪者贊成新加坡政府應對疫情的做法。經紀人預計，2020年，新加坡房價將下降2.6%，租金將下降4.2%，但2021年價格將復蘇。與其他一些市場相比，經紀人認為新加坡房價下降的幅度不大，分析認為，一些市場預計一年內房價可能會暴跌40%。

新加坡樓市交易中，以本地買家為主。調查顯示，本地自住型買家在新房和二手房的購買中占了近50%，非自用性購買的本地投資者則占31%的交易量。外國買家僅占住宅交易量的五分之一左右。

不過，近半數經紀人預計2020年在新加坡購房的外國買家完成的交易量將比2019年多。這比對本地買家的預期要高：不超過42%的經紀人預測，2020年新加坡本地買家完成的交易量將比2019年多。

受疫情影響，新加坡大部分房地產營銷甚至部分銷售流程被轉移到了線上。調查顯示，86%的經紀人將網絡或直播活動列為在新加坡觸達外國買家的有效營銷工具，而只有14.6%的經紀人將其列為“不那麼有效”。

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居外IQI集團執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說，相當部分房地產商對新加坡應對新冠肺炎疫情的方式表示贊同。

基於此，新加坡房產經紀人預計，未來一年，當地的外國買家的購買量會增加，房價、租金即使有小幅下降的預期，但與同類市場相比，仍會保持相對穩定。

 

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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售新加坡房源，或致電 400-041-7515 諮新加坡留學、移民或房產投資的機會。


來源：中國新聞網
編譯：Zoe Chan

從新加坡買到悉尼！中國富人四處搶購豪宅求資產保值

中國的富人購房者又回來了。

在中國各地和亞洲一些他們熟悉的獵場，富裕的買家正在搶購豪宅，在許多情況下是為了防止財富受到預期的通貨膨脹和人民幣貶值的影響。房地產的搶購熱潮導致了中國高檔住宅價格的跳漲，同時也為受疫情衝擊的亞洲樓市提供了一些支持。

“我們一直忙個不停，”澳大利亞Black Diamondz公司的創始人Monika Tu說，該公司專門為中國的豪宅買家提供服務。

自3月以來，Tu已經售出了8500萬澳元的優質房產，其中約有一半是賣給了疫情期間身處澳洲的中國客戶。這比今年早些時候增長了25%。這些房屋的售價在725萬至1950萬澳元之間，均位於悉尼富人區、臨海郊區，如Point Piper等。

逐漸放寬的抗疫限制，讓富裕的中國人更容易在上海、首爾、悉尼等附近的亞洲熱點城市看房和完成購買。在另一個熱點新加坡，虛擬游覽和照片已經足夠讓人拍下數百萬美元的房產，這說明交易模式正在不斷演變。這與倫敦和紐約形成了鮮明的對比，在倫敦和紐約，房地產在封鎖中依然低迷。

右為濱海灣金沙酒店和賭場，以及其他矗立在新加坡濱海堤壩外的建築。圖片來源：彭博社

房地產公司居外IQI的數據顯示，一季度中國買家對韓國房產的查詢量較2019年第四季度增加了180%，而對新西蘭房屋的查詢量則猛增了75%。英國的查詢量下降了32%，美國的查詢量下降了18%。

外國人只能在澳大利亞購買新房，不過非常富有的人可以通過申請“重大投資者”簽證來繞過這些限制，這給他們提供了一條通往居留的便捷通道，讓他們也可以購買現有的房產。

高端需求推升了中國的房價，同時也抑制了其他市場的下跌。中國四大城市的高端住宅價格在4月份上漲了1%，其中科技中心城市深圳的房價出現了兩年來的最大漲幅。

即使是在新加坡，由於部分地區仍處於封鎖狀態，通過網絡平台的活動也在回升。APAC Realty Ltd.旗下的房地產經紀公司ERA單位Clarence Foo表示，本月有三名中國客戶在沒有虛擬看房的情況下，在濱海盛景豪苑（Marina One Residences）購買了6套價值合計2000萬新元的公寓。另一位投資者花了約1200萬新元購買了同一開發項目中的三房單位，距離標志性的濱海灣金沙酒店和賭場只有5分鐘的步行路程。

濱海盛景豪苑（Marina One Residences）地段優越，位於新加坡享有盛譽的世界級金融商業區濱海灣，與城市地鐵系統無縫銜接。建築面積190平方米，4臥5衛房價約¥ 2,806萬。點擊查看居外房源詳情

“一些買家可能希望將資金轉移到其他國家，因為人民幣可能會進一步貶值，以對抗其經濟的疲軟，”新加坡OrangeTee & Tie Pte公司的研究和咨詢主管Christine Sun表示。

中國香港經濟不景氣

中國香港曾經是內地人的首選目的地，因為靠近中國大陸，市場限制較少。但抗議活動促使許多中國富人轉而選擇了新加坡，連較高的稅收也阻擋不到他們。一季度香港豪宅價格下跌了4.5%，跌幅是新加坡的兩倍。上周北京提出的新國安法，讓人們對資本外流的擔憂更多，周五引發港股和美元的拋售。

“他們認為新加坡的房地產市場是一個安全的避風港，因為它的穩定性。與香港相比，這是一個更加規範的市場，”ERA的Foo說。

中國內地房地產投資者紛紛撤離香港市場

資料來源：世邦魏理仕

在亞洲主要金融中心以外的地方，看房詢盤也在不斷增加。在Azmi & Co.專注於豪華物業的馬來西亞房地產經紀人Zulkhairi Anwar表示，他在本月與兩名中國人進行了看房，客戶看中的是首都吉隆坡200萬到500萬之間的公寓和平房。

這些潛在的中國買家在國家開始關閉邊境時留在馬來西亞，在馬來西亞放寬限制後，他們開始看房。他相信，這種興趣的火花會持續下去。

大馬比新加坡更便宜

“我不認為流行病會阻止中國人回來，”Zulkhairi說。“馬來西亞對他們有吸引力，因為這裡有相當多的華人人口，讓他們更容易融入，而且我們的豪宅價格仍然比新加坡等地便宜。”

右為馬來西亞吉隆坡市天際線上的Petronas雙子塔，矗立在各摩天大樓旁。圖片來源：彭博社

中國在兩個月前開始逐步解禁，富裕的中國買家也開始在國內購物。據中國房地產信息公司的數據顯示，自4月當局開始放寬信貸以幫助振興經濟以來，全國各大城市房價在2000萬元人民幣左右的住宅成為了最受歡迎的投資標的之一。

上海的交易

在上海，位於外灘濱江大道以南的東方花園項目，240萬美元的公寓嚴重供不應求。位於高檔前衛社區的Green Residence，盡管買家只能在網上看樣板房，但一天之內就賣完了。

“在經濟放緩、通脹上升的情況下，這些購房者正在通過房地產增加避風港資產。”中國房地產研究總監楊科偉說。“他們要麼認為房地產是中國通脹的最佳對衝工具，要麼認為當局最終會放松房地產禁令以提振經濟。”

 

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來源：彭博社
編譯：Zoe Chan

新冠疫情過後，這個房市將帶領亞太區迅速復蘇

海外房產線上平台居外IQI表示，來自中國買家的詢盤增加預示著未來的交易趨勢。當管控措施收效解除後，產業重獲發展動力時，新加坡市場有望迅猛復蘇。

分析師表示，在控制新冠狀病毒疫情的早期跡像表明，來自中國和新加坡的投資者可能會幫助帶頭推動亞太地區的房地產交易和價格回升。

居外IQI的執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，鑒於過去兩個月來咨詢量的上升，這種情況最早可能在下個月就會出現。中國香港、韓國、新西蘭、澳大利亞和馬來西亞的房地產市場也有望比西方國家的市場更早復蘇。

據其門戶網站的數據顯示，中國買家在2月和3月的搜索量較1月有所上升，其中泰國房地產的查詢量上升了24%，澳大利亞資產的查詢量上升了15%。“根據目前的趨勢，我們看到中國已經恢復過來了，亞洲最發達的國家可能會在5月前復蘇。”奇米爾說，查詢量的增加“是未來交易趨勢的可靠指標”。

新加坡南順福路2-16號豪華公寓樓，擁有99年租賃產權，步行可達捷運站，靠近多所名校。2臥2衛房價格約¥ 572萬。點擊圖片查看項目詳情

這一觀點得到了經濟數據的支持。經濟數據顯示中國制造業出現了令人驚喜的漲幅，同時政策刺激措施振興消費，一些亞洲國家政府也放松了封鎖措施，允許更多企業重新開放。除日本以外的亞太股市本月迄今已上漲超過4%，而上季度下跌21%。

到目前為止，冠狀病毒已在全球範圍內感染了190多萬人，並造成至少11.9萬人死亡。由於歐洲和美國成為新的疫情熱點，當局對疫情感染病例和死亡人數保持高度警惕。

最近幾周，中國國內房地產市場在國家政策支持、開發商的鼓勵措施、全國各地售樓處重新開張和經濟回升等因素的共同作用下，重新煥發了生機。Habitat地產認為，中國香港有望成為下一個反彈的地方。“我認為我們會比其他所有國家更快地度過封鎖期，恢復正常，”Habitat創始人兼董事Victoria Allan說。她補充說，倫敦和美國的城市將受到嚴重的打擊，因為目前病毒的傳播範圍極廣。

不過，這些市場可能會吸引到受疫情措施影響最小的亞洲富裕投資者，因為他們在受挫的海外房產中尋找便宜貨。“通常情況下，國際經紀人都把目標鎖定在中國投資者中的美元百萬富翁，因為這個群體對危機的抵御能力相對較強，”全球房地產研究公司總監Jojo Romarx Salas說。

地產咨詢公司萊坊注意到，在法國、西班牙和意大利——受疫情影響最嚴重的國家的房產投資興趣上升。“從我們不斷收到詢盤的經紀人看來，有些買家正在利用這段時間進行盡職調查，精簡他們的潛在房產清單，並將他們在封城期的時間充分利用起來。”萊坊國際住宅研究主管Kate Everett-Allen說。

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亞太區的其他市場，尤其是新加坡，在健康危機中更有彈性，應該會更快反彈。雖然這城邦住宅市場的價格預計將錄得2016年以來的首次下跌，但幅度不大。高力國際認為，投資者可能會關注當前“短期”動蕩之外的機會。“新加坡房地產市場的長期基本面仍然保持強勁和完整，”資本市場高級主管Jerome Wright表示。”我們可以預期，隨著管控措施的收效解除，各行業將全面恢復動力，房市將會復蘇。”

 

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來源：南華早報
編譯：Zoe Chan

疫情擋不住在新加坡的買樓熱情！

面對冠狀病毒疾病疫情籠罩，全球金融市場近日大跌，新加坡的新私宅市場卻依然火熱，價格連續兩個月上揚，還創下三年來最佳銷售數據。

根據市區重建局最新發布數據，今年2月共售出975個新私宅單位，環比上升57.3％，是自2017年以來最高的2月銷售數字。

其中，位於密駝路的高檔私宅項目The M共賣出超過七成或380個單位，足以媲美2013年樓市高峰期時雙景嶺（Duo Residences）三天內賣出71％單位的盛況。

今年新加坡首個開售的執行共管公寓（EC）項目Parc Canberra也獲得市場良好反應，上月售出324個單位，占項目65%。另外，新加坡最高私宅項目華利世家（Wallich Residence）1月有一個頂層豪宅（penthouse）賣出，成交尺價為4987元，其每平方英尺價格創下該項目歷來最高的紀錄，甚至比去年英國富豪戴森（James Dyson）購買的超級頂層豪宅尺價3496元還高。

新私宅市場的強勁銷售數據，顯示冠病疫情雖然嚴重，卻擋不住買樓熱情。到底是什麼原因促使樓市維持凌厲走勢，買氣絲毫不減呢？

居外推薦位於丹戎巴葛中心的華利世家，是新加坡最高的公寓。起於39層，止於64層，將整個新加坡的景致盡收眼底。項目擁有181套奢華私宅單位，其中包括一至四臥房單位、4套頂層豪宅和1套超級頂層豪宅，伴隨超凡的設計、完美的細節，再配以四個專屬的配套設施樓層，華利世家將奢華生活推向了前所未有的新高度。點擊查看房源信息

高力國際新加坡研究部主管宋明蔚接受《聯合早報》采訪時說：“我們認為，至今新推出項目的良好銷售，主要歸因於新加坡私宅的潛在需求強勁、低利率環境和低失業率等因素。”

她指出，冠病疫情雖造成經濟的不確定性，政府近期宣布應對疫情的經濟援助配套，可幫助國人保住飯碗，對樓市起著穩定的作用。

就業是支持私宅銷售要素

根據高力國際提供的數據，今年首兩個月非有地新私宅銷量總共1514個單位，較去年同期的736個單位，多出一倍以上。

宋明蔚說：“就業是支持私宅銷售的重要因素。”她也認為，私宅價格短期內會維持平穩，買家一般不預期私宅價格會大幅下滑。

高緯環球東南亞區研究部主管李敏雯則指出，新私宅銷售近期表現相對較好，部分原因是新推出項目的定價具吸引力。例如熱銷的The M，平均尺價約2450元，價格較市區一些尺價約3000元的項目來得低。又例如EC價格比大眾化私宅低，向來受組屋提升者青睞。

但她也提醒：“下來的新項目，除非具相似屬性和吸引人的價位，否則現在熱賣情況可能只是曇花一現。”

負面消息接踵而來 新加坡樓市具有韌性

冠病疫情是在約1月份農歷年期間從武漢開始擴散，初期曾引起社會一陣恐慌，之後疫情一度趨緩，市場情緒跟著穩定下來。

可是過去幾周，冠病突然迅速蔓延到全世界，多個國家如意大利、韓國和伊朗疫情惡化，全球確診病例也激增到兩周前的13倍。

世界衛生組織上周宣布，把冠病疫情定性為全球大流行。歐美股市聞訊驚惶失措，大盤全面下滑。另一方面，石油輸出國組織（OPEC，簡稱油盟）和以俄羅斯為首的其他主要產油國組成的OPEC+，因商議石油減產計劃破局，沙特計劃從4月開始增加產量和削價，導致原油價格暴跌至2017年以來的新低。

負面消息接踵而來，令全球金融市場雪上加霜。過去一個多星期來，多個主要股市觸發熔斷機制暫停交易，包括新加坡在內的數十個股市較高峰期跌了超過20％，進入“技術性熊市”。

這也引發全球可能陷入另一個金融危機的擔憂。如果真是如此，它會對新加坡樓市帶來怎樣的影響？

戴玉祥產業研究與咨詢部高級主管陳姳潓說，冠病疫情發展仍存在許多不確定性，目前談論冠病對樓市衝擊，甚至它是否會引發另一個金融危機，或許還為時過早。

但她認為，從2003年沙斯時期或全球金融危機時期的樓市表現來看，新加坡樓市總是顯得堅韌，即使大幅下滑，也能迅速回彈。

數據顯示，在沙斯時期，從2002年第四季到2004年第二季的私宅價格大致維持平穩，僅下滑2.3％。新私宅銷量則呈V型回彈，從2003年第一季環比下滑51％（427個單位成交），在第二季回升349％（1917個單位成交）。

敏銳投資者開始找機會

在全球金融危機時期，從2008年第二季到2009年第二季，私宅價格大幅下滑25％，除了受金融危機影響，部分原因是當時私宅價格幾年間大漲58％，已有泡沫化跡像。然而危機後樓市馬上復蘇，價格一年內飆漲38.2％。新私宅銷量也從1525個單位，激增至超過4000個單位。

陳姳潓說，市場充滿變數時，往往是投資者出手的時機。“實際上，在這個令許多人焦慮的時刻，敏銳投資者已開始尋找機會，購買物超所值的房地產項目。當中，有不少是新加坡的潛在買家，他們無懼於冠病，積極地狩獵具增長潛能的項目。”

第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部高級主管張敏璋也有相似看法。

他指出，在最糟糕情況，冠病疫情可能長期蔓延惡化，甚至引發戰爭等嚴重地緣政治事件，那樓市必然遭受重創。“可是從近期私宅銷售表現來看，市場不缺乏擁有大筆資金的買家，私宅買氣依然旺盛。而且我相信，與其把錢存入銀行生利息，現在人們更傾向於把錢投入房地產去投資。”

防疫表現可圈可點 海外投資安心置業

盡管冠病疫情持續蔓延，不少發展商仍准備推出新項目。

據了解，下來可能推出的項目有15 Holland Hill、紐頓銅源（Kopar at Newton）、鼎瑞苑（The Landmark）、Forett@Bukit Timah、Midtown Garden、Cairnhill 16和19 Nassim等等。　　

這些項目都位於市區，總計超過1500個單位。

合登房產集團研究主管李思德認為，新私宅銷售勢頭會延續，價格也不會有顯著跌幅。

他說：“本地樓市韌性高，像1997年亞洲金融危機和2008年的全球金融危機時，它就出現V型復蘇。這些年來，政府已設置了很多‘安全杠杆’，在必要時，可以用來穩定樓市。”

事實上，在市場動蕩之際，國浩房地產住宅銷售總經理莊愛玲卻要逆市而行，准備將華利世家最後一個頂層豪宅單位的銷售尺價調高至5300元。

她對新加坡樓市長期前景表示樂觀，特別是新加坡在處理疫情表現備受國際認可。政府和衛生部做好充分准備，並迅速采取果斷行動遏制疫情惡化，許多高淨值人士對新加坡政府的及時和高效率行動，包括在處理事件的透明度方面留下深刻印像。

“所以我們預見，在疫情局勢穩定後，更多外國富裕人士會把新加坡視為最適宜安家置業和投資的城市。”

新加坡在處理疫情表現備受國際認可，預計在疫情穩定後能吸引更多外國富人前來置業和投資。

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發展商仍面對雙重壓力

李敏雯卻持較悲觀看法。她指出，疫情暴發前，不少發展商已面對更大銷售壓力。現在疫情迅速擴散，發展商進一步面對人工短缺，建築工程趕不上進度，市場情緒越來越低迷等挑戰。

她說：“去年發展商共賣出了9912個新私宅單位，不過按目前趨勢來看，他們不太可能以相同速度把項目單位賣出。”

換言之，李敏雯認為發展商會遭受雙重打擊——工程無法按時完工，以及無法在五年的額外買房印花稅（ABSD）期限內賣完所有單位。這將造成樓市開始混亂、無序地下跌。如果私人領域出現更多裁員，一些買家無法償還房貸，局勢更可能變得一發不可收拾。

李敏雯說：“現在疫情到底會持續多久，以及它如何影響整體經濟和房地產市場，我們還不清楚。但如果疫情惡化，希望政府會適時出手，考慮延長ABSD期限。這樣做的目的不僅是為發展商提供援助，而且也是減輕對整體房地產行業的影響。”

 

來源：聯合早報
責編：Zoe Chan

國人看准新加坡樓市 豪宅價料升一成

近年，海外物業成為國人熱門投資選擇，惟近月受到肺炎疫情影響，不少原定安排到訪外地的考察團均受影響，同時，代理反映，研究數據指國人避險意欲有增無減。

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根據中原地產海外項目部，去年查詢數字顯示，向中原了解及查詢新加坡物業上升超過1倍，調查同時反映國人海外置業新加坡，以投資為主要目的占65%，以退休及升學為目而購買居所有上升趨勢。

中原地產新加坡總經理許大衛表示，根據新加坡市區重建局公布數據，2019年全年整體樓價升2.7%，按年大幅回落。特別是，去年全年一手成交宗數9,912宗較去年同期上升12.7%；新盤推售數量由8,769伙增加至11,345伙，上升約23%。

另外，二手市場相對交投淡靜，全年交易量僅9,238宗，按年減少約近三成，主要原因受到2018年下半年集體收購量急跌導致。許大衛認為，業主普遍持貨能力強，仍冀望下一波的集體收購熱潮帶動樓價升幅，傾向不急於出售。總結2019全年成交宗數19,150宗，按年跌14%。

據數字落成量連續第三年減少約6,692伙，去年建成的新私宅單位僅為2016年的三分之一。但在過去兩年的集體收購熱潮，增加了未來的落成量，落成高峰主要在2022年出現。因此，物業空置率仍處低水平，截至2019年第四季度末，已建成私人住宅單位空置率降至5.5％，而核心區域落成物業空置率繼續回落至6.9%。

同時，由於供應量下降，帶動了當地私樓租金去年上升3.7％。全年共有58,236宗租賃交易，預期今年仍繼續穩定上升。許大衛表示，對當地豪宅前景看好，預料2020年全年一手成交量在10,000至13,000宗，整體樓價升幅大約5%，豪宅樓價預料上升10%。

 

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原文：巴士的報
責編：Zoe Chan