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观察学生住宿投资市场概况

过去两年，涌入英国学生住宿市场的直接投资激增，2010年直接投资尚不足5亿英镑，然2015上半年已达到38亿英镑，其中15亿投资到了伦敦的学生住宿市场。

据仲量联行预测，到2015年底，英国学生住宿市场得到的直接投资将超过57亿英镑，是2014年总投资额的3倍以上。英国学生住宿市场的国际投资者日渐 增多，他们将“专为学生而建的住宿”（Purpose Built Student Accommodation，简称PBSA）视为另类投资的一种，其需求基数坚实，供不应求，使用率高且具有产生稳定长期收益的潜力。诚然，自2006年 之后，租金的年增长至少比传统商业地产高5%。从2013年起，投资者的信心和涌入该市场的资金一样水涨船高。

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在另类投资的地产类资产中，学生住宿是其中一个最大的次级市场。该另类投资板块由多种房地产组成，但并不包括传统的写字楼、零售及产业地产，而是指卫生健康地产、休闲娱乐地产、仓储地产和学生住宿地产等。另类地产投资在英国地产投资市场中占据的比重正在升高。

2014年，英国地产投资市场中20%的交易来自另类地产投资板块；2010年，另类地产投资的比重仅为5%；仲量联行预测，总交易中另类地产投资所占比重将升至29%。

从伦敦学生住宿需求看商机

学生人口概况

伦敦是全球最多学生集中的地区之一。近十年来，学生数量更是大增，原因有很多，除了世界顶尖高校云集，还在于其富有生气的文化。

2013至2014财政年，在伦敦高等教育协会（Higher Education Institutes）注册的学生达376000人，其中全日制学生为29万人。

28%的全日制学生来自海外，约为104000人，该比重在这10年里近乎翻了一番。此外，该数据很可能被低估，因为“灰色市场”已被排除，非英格兰高等 教育基金管理委员会管辖学校的学生预计不少于5万人。该灰色市场包括那些在伦敦设立分校但非本地高校的大学，另类供应商和国际交换生以及Erasmus项 目生。在伦敦104000名的国际留学生中，34000人来自欧洲大陆，69000人来自全球其它地区。

非欧洲学生的比重增长最迅速，十年来非欧洲学生的数量增加了50%。London First近期的一项调查显示，国际留学生每年给伦敦经济带来23亿英镑的净利，支撑了伦敦的6万个工作席位。自2002年以来，伦敦的全日制学生数量增 加了8.6万人，每年以3.5%的速率增长。London Mayor’s Academic Forum预计，未来10年伦敦的全日制学生的数量将延续前十年的轨迹，进一步增加。

国际学生的流动是一大关键因素

经合组织（OECD）的数据显示，自2000年起，全球高校大幅扩招，2011年全球高校录用人数从此前的6500万人升至1.65亿人。到2025年，高校录用人数预计达到2.63亿人。全球出国深造的全日制学生数量也将会增倍至370万人。

仲量联行2012版国际学生住宿报告特别说明了原因，包括高校交换项目的建立、高等教育和劳动力市场的国际化、交通成本的减低、高校通过扩张国际学生市场应对政府拨款削减的策略。此外，网络信息发达使得学生能够在线搜索适合自己的课程，也减少了出国深造的风险因素。

经合组织预测，到2025年，全球国际学生的数量将翻倍达到800万人。假设伦敦依旧维持着目前的国际学生份额，届时留英的国际学生数量将增加12万人， 在10年的时间里从104000人增至224000人。如果国际学生多为全日制，那么伦敦学生数量的增长多来自国际学生，而非国内学生。

英国目前是全球最受欢迎的高等教育目的地之一，仅位于美国之后，伦敦则接收了全英国四分之一的学生。

租金虽走高 HMO的供应有限制

住宅销售市场的低经济承受能力将开放市场的租金拉高了三分之一。仲量联行认为该趋势仍将持续，未来5年租金将增长3%到5%。受人口增长和新建房供应有限 的影响，如今大伦敦区（Greater London）房价已高于经济危机前的峰值水平。这也影响了学生群体，HMO有限的存量令买家竞争加剧，该私人租赁市场的租金价值因而提高。

除此之外， 提供给学生使用的HMOs也受规则限制，越来越多地方议会要求将Article 4 directives与该类房产挂钩，这要求土地业主必须取得规划许可才能将房屋作为HMO租出去。英国约有30个议会暗示将执行这一规划政策，部分议会 表示他们希望限制提供给学生使用的住宅数量。

学生住宿需求高 PSBA投资潜力大

过去大学本科生享有首年住宿权，往后的学年才移入私人租赁房板块的多样化占用房（Houses of Multiple Occupation，简称HMOs），然而在过去5年的时间情况大有变化。

大学宿舍供给再也跟不上学生数量增长的速度，随着多样化占用房（HMOs）的租金成本上升，而“专为学生而建的住宿”（PBSA）在质和量上都有提 升，PBSA成为了另一个受欢迎的选择。伦敦学生人口增长最快的部分是国际留学生和硕士攻读生，他们也是PBSA的主流租用者。

仲量联行曾在2014年以观察实验方法对计划到伦敦留学的中国香港学生追踪研究，进而阐明了PBSA对于国际学生的吸引力。研究显示，计划到伦敦留学的国际学 生在选择住宿时更看重房屋质量和地理位置，其次才是价格。要问国际学生更青睐哪种住房，90%更喜欢单间配套房或单间公寓。

伦敦目前有5.2万张由大学管理的宿舍床位和2.75万张私人管理的宿舍床位。比起2007年数字近乎增至两倍，大部分来自PBSA板块。这也导致住在 PBSA的学生大增，由2007年的1%上升至如今的9%。多样化占用房（HMOs）也呈现了类似趋势，为28%的学生提供了住宿，而2007年其同类比 重为19%。

Mayor’s Academic Forum预测到2026年伦敦学生将额外增加147000人，每年额外增加的住宿床位需求至少为3000个。鉴于学生住宿床位的供应向来无法跟上学生人 口增长，仲量联行预计学生人口往后对于PBSA和大学宿舍的需求会比Mayor’s Academic Forum估计的要高。

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（互联网资讯综合整理）