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資深經紀點評紐約房市近況：房價「一路狂飆」後市仍有上漲空間

五六月紐約房價創金融危機後新高

2015年夏天的正式來臨，讓紐約房市領略到一陣熱浪。2015年5，6兩個月裡房價一路上揚，曼哈頓平均價創2007年房產危機以來最高峰。曼哈頓和布魯克林中間成交價各為137萬和79萬美金。自2011年房市危機以來，目前已進入第四個年頭，紐約房價在這幾年裡雖時有波折但總體穩步上升。我的感覺是紐約房價還有繼續上升的空間，主要在於紐約房市正走向供需平衡的臨界點上，下面是簡要分析。

截至2015年5月，曼哈頓（藍色）與布魯克林（黃色）的成交中位數走勢。曼哈頓一路上揚，到了137萬美元的新高，而布魯克林較上月略有下降，但仍停留在較高水平。

紐約房市供需趨於平衡決定房價趨勢

2012年以來，紐約房價之所以一路狂飆主要原因在於海外投資者的大量湧入，使得紐約房市供不應求局面加劇，帶動了房價的上揚。不過，目前一直處於供不應求的狀態正在逐漸消減，紐約房市正走向一個供需平衡的臨界點。這個結論有兩個「量」來得出：1、總交易量；2、房源供應量。

2015年3、4月份曼哈頓和布魯克林兩地主要房市指標。從中可看出，隨著兩地交易量的頻繁，交易價格也都有所上升。

2015年第二季度的總交易量為2674樁，比一年前低了20%，可是比10年平均值（2619樁）還是高了2%。這說明市場雖然經歷了快四年的復甦，危機時期形成的庫存需求量還在被逐漸吸收的過程中，造成交易量超常的高，可是這個趨勢在逐漸消失。

我覺得市場還有上漲的幅度主要是因為第二個「量」——房源供應量。根據公開信息顯示，過去10年，紐約房市的供應量平均值是9個月；1年前，為5個月；現在是6、4個月。儘管還是處於供應緊張的局面，但看得出來，房市的供應量正在逐步增加，局面有望改善。

從以上紐約房市的關鍵指標可看出，儘管當前曼哈頓的平均價格早已超出危機前的峰值（要知道，美國很多城市還沒有恢復到危機前的水平），但紐約房市供應緊張的局面一時難以解決。畢竟，紐約市的人口也在同步增長，據最新統計數據，現在的紐約市人口總數已也從2000年的800萬，增長到了現在850萬。紐約作為最具人氣的美國第一大都市地位穩固。基於以上分析，我認為，在這樣的局面下，紐約房價仍有上升的空間。

延伸閱讀：不為人知的紐約秘聞

既然聊到紐約的歷史，我們來看看這些最不為人知的關於紐約的秘密吧！

安邦保險新購入的WALDORF ASTORIA酒店地下還保留著一個秘密的火車站。在還沒有私人飛機的100多年前，這是當時的各界名流入住酒店的通道。

Sam Horine/Gothamist

19世紀末這是唐人街的一條地道，讓人們在黑幫廝殺的時候可以逃離現場。電影「紐約黑幫」描述的就是一百多前黑幫當道的紐約。

Michelle Young/Untapped Cities

著名的洛克菲勒廣場有著每個人都知道的全世界最大的聖誕樹，卻很少有人知道廣場的頂樓有一個極為精緻的屋頂花園。花園不外開放，想要進去領略一下俯視第五大道的感覺，就要頗動一番腦子了。

Rockefeller Center

葛宜玟專欄全集：

葛宜玟詳解紐約房產市場

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美國房產投資的潛力新股——養老地產

在發達國家人口老齡化的現象普遍存在，在美國這樣一個高度發達的國家，這個現象尤為突出。但是美國的養老產業一直被廣大投資者所忽略。其實，養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。

在美國以房養老

養老產業一直以來都被廣大投資者所忽略。事實上，在美國一些地區的養老社區甚至一直處於「滿員」狀態，養老院一房難求。其實這對想要投資美國房產的人們來說並不失為新的投資機會。在美國，養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了一套完整的體系與法規。

按照服務專業程度的不同，美國的養老類地產可以分為五種類型：

第一類是ActiveAdultCommunities and Senior Apartments，這類型養老地產主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。

第二類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities，簡稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年痴呆症)患者等沒有生活自理能力的老年人。

第三類主要為老年人提供家政服務，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地產大多是出租的為主。

第四類可提供最高等級服務的社區，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫療保險承擔(Medicare/Medicaid)。

第五類可以提供「一站式」服務，可以說是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地產中的「頂配」。

人口老齡化嚴重，美國養老類地產市場潛力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養老需求產生巨大的缺口，美國養老類地產的潛力巨大。

首先是二戰後的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的一代。根據美國統計局數據顯示，這類人群佔總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。

然後是沉默的一代，大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，他們其中的大多數已經退休。

最偉大的一代也就是1945年之前出生的人口，這一代人屬於「二戰老人」，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由於年事已高，這一代人需要更專業的護理。

投資不足，美國養老類地產供不應求

1990年之後，養老類地產的供給就一直處於下滑狀態。到2002年，新建養老地產較1999年下滑了近80%，這一現象主要歸結於投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年裡，開發商重新重視養老類地產，新開工項目如雨後春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就一直處於與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入「65+大家庭」。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將佔總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機，該市場將會從幕後走到台前，成為主流地產開發項目之一。

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邁阿密房產吸引國際投資者現金交易達半

據邁阿密房地產經紀人協會（Miami Association of Realtors）提供的數據顯示，2015年5月，邁阿密獨棟房屋和公寓的平均銷售價格均呈兩位數的增長，同時該地區住宅銷售總量增加。

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住宅銷量上漲

2015年5月，2014年曾刷新年度記錄的邁阿密獨棟房屋成交量，從去年同期的1215套增長到1276套，同比上漲5%；同時，該地區現有公寓銷售量——去年在預售公寓銷售量有所增加情況下仍創下邁阿密歷史上第二高的記錄，從去年同期的1489套下降到1450套，同比降幅達2.6%。總的來說，2015年5月，邁阿密-戴德縣住宅地產銷售量2726套，去年同期2704套，同比微增0.8%。

獲得抵押貸款購買現有公寓的買家仍然有限。邁阿密大量公寓建築沒有得到聯邦住房管理局（Federal Housing Administration）貸款，阻礙了市場進一步擴張。據佛羅里達州特別行業管理署（Florida Department of Business and Professional Regulation）和聯邦住房管理局今年早些時候發佈的統計數據顯示，邁阿密-戴德和布勞沃德縣的8523套公寓建築中，只有29 套獲得聯邦住房管理局貸款批准。也就是說，該地僅有0.034%的公寓建築獲得聯邦住房管理局貸款，而美國的平均水平是30%。

房價中值呈兩位數增長

2015年 5月，獨棟房屋價格再次增長，儘管該數值連續三年同比增長，但仍保持在2004年負擔得起的水平。同時，公寓的價格也有所增長，在過去的48個月內已有47個月錄得增漲。2015年5月，獨棟房屋售價中值同比上升了12.8%，達到28.2萬美元，去年同期為25萬美元。同時，公寓銷售價格的中位數也上升了11.1%至207,250美元，去年同期為186,500美元。
據全美房地產經紀人協會（The National Association of Realtors）發佈的2015年國際客戶購房活動概要（2015 Profile of Home Buying Activity of International Clients）顯示，邁阿密住宅價格比其他類似的全球城市要便宜得多。該協會以全球房地產指南（Global Property Guide）所調查報導的價格為依據，對眾多國外城市120平方米的公寓的成本進行分析，並且與美國幾個主要城市的公寓平均價格相比較。該協會指出，邁阿密-勞德代爾堡-邁阿密海灘地區購買一套120平方米的公寓要耗資149,900美元。倫敦同樣面積的公寓價格高達960,840美元，中國香港776,280美元，和紐約高達160萬美元，相比邁阿密高出至少5倍。

邁阿密房產現金買家數量兩倍於全美平均水平

2015年5月，邁阿密已完成的交易中，現金交易佔比49.5%，是全美平均水平的兩倍以上。全美房地產經紀人協會指出，全美只有24%的房屋交易是採用現金支付。而2014年5月，邁阿密現金交易佔比更是高達56%。邁阿密高現金交易比例再次反映南佛羅里達對國際購房者的吸引力，國際購房者往往在購買房產中全部用現金支付。

2015年5月份，邁阿密房產很大一部分的已完成的現金交易是涉及公寓，比例為63.9%，而獨棟房屋銷售佔比33.2%。

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美國買房各地售價和要價你清楚嗎？

在美國買房，地點最為關鍵。在某些房地產市場，購房者以不到上市價格的一半買到了房子，而在其他地方，售價則遠遠高於要價。

美國人買房的價錢只是要價的82%

據報導，RealtyTrac的數據顯示，平均而言，在全國範圍內，美國人買房的價錢只是要價的82%。在加州一些房地產火爆的地區，房屋的售價要高出售價的15%。但在佛羅里達州坦帕市，房屋基本上以掛牌價的53%的價格售出。

那麼，在哪些地區售價遠遠高於要價，而哪些地區相反呢？

美國各地的房價

倫敦地鐵將開通夜班車周圍房價走勢分析

倫敦市交通局正式宣布，將於9月12日起，正式開通五條線路的夜班地鐵服務。這五條線路分別為Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central和Northern地鐵線。

按照TFL(Transport for London，倫敦交通局)關於交通便利程度和房價的關系研究顯示，通勤時間每減少5分鐘，平均房價就高出約10萬英鎊。因此，任何壹條加開的夜班車、新修的地鐵所節省的旅途時間，都將以房地產價格上升的形式兌現。

初期開通夜班車的線路，將局限在每周五和周六兩個夜晚，如果運營成功，將會考慮其它夜晚或其他線路的通宵服務。其中Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central四條線路的夜班車為每小時六班，Northern線每小時為8班車次。

倫敦地鐵將開通夜班車周圍房價走勢分析

Jubilee與Victoria線路最為繁忙增開沿線將增加2000個就業機會

倫敦夜間地鐵線路開通具體細節：

1、Jubilee and Victoria lines全線運營，每10分鐘壹趟車。

2、Central line：White City和Leytonstone站之間，每10分鐘壹趟車;Ealing Broadway到White City、Leytonstone到Loughton/ Hainault之間，每20分鐘壹趟車。其它區間暫不運營夜班車。

3、Northern line：Morden和Camden Town之間每8分鐘壹趟車;Camden Town 和High Barnet / Edgware之間每15分鐘壹趟車。其它區間暫不運營夜班車。

4、Piccadilly line：Cockfosters到Heathrow Terminal 5每10分鐘壹趟車;其它區段暫不運營夜班車。

倫敦交通局預計，從半夜00:30到淩晨6點，將會有18萬人次乘坐夜班車。和公共汽車相比，平均節省時間20分鐘，最多能節省60到90分鐘的旅行時間。平均節約的出租車費用為18英鎊，最多可達110英鎊。

夜班車的開通，將為倫敦經濟增添3.6億英鎊的產值，增加2000個就業機會，其中1700各崗位直接產生於餐館、酒吧、劇場、夜總會等娛樂服務場所。當倫敦成為不夜城，經濟向好，夜班車地鐵沿線的房產將更加搶手。

Victoria線全線成為“不眠地段” Vauxball站將成為倫敦重建項目核心

建於上世紀60年代的維多利亞線地鐵曾是倫敦50年來第壹條全部使用新列車的線路。它覆蓋倫敦交通1、2和3區，就每英裏的平均旅客數來說，維多利亞線是眾多線路中最為密集的線路，每年輸送2億名乘客。

此外，它還是唯壹壹條全部在地面以下運行的主幹線路，因此站點也更為密集。

值得註意的是，Vauxhall是維多利亞線在泰晤士河南岸的第壹站，也是倫敦最大規模重建項目的核心。未來，面積450英畝的九榆新區項目將打造壹個全新的河畔居住區。

同時，備受矚目的中國房企開發項目“倫敦one”也緊鄰Vauxball，坐落在泰晤士河畔。僅需步行5~10分鐘，消費者就可到達Vauxball地鐵站。隨著，該站周圍眾多住宅群的重建與開發，房價預計將在未來五年內增幅超過15%。

“倫敦ONE”項目也是中國房企在歐洲投資的最大單體項目。該項目共提供439套住宅產品，而壹期推出的66套住宅產品壹經推出已全部售出。在二期樓盤銷售期間，“倫敦ONE”泰晤士河畔公館受到了全球投資者的廣泛關註。

Finsbury Park也是維多利亞線上房價較低且交通便利的地區。新建的公寓項目主要吸引的是那些希望感受到都市節奏的單身人士或情侶。

如果不考慮它不夠華麗的外型，Tottenham Hale還是壹個值得關註的區域。重建工程將使這裏煥然壹新，目前這裏還是倫敦三區內房價最低的。

美國房產內部人士深度解讀：美國房地產業務是如何運作

房地產業內人士自白書

像大多數公司一樣，我們試圖有簡潔的表現，乾淨的小冊子承載著每一個我們希望推動的機會。我們很少（如果有的話）公開一個物業是如何從開始到進入最終市場這一征程的關鍵細節。例如，我們不談論從何處找到房源、房屋曾經的狀況、誰在交易過程中另房產增值，及利潤是如何被分配的。

今天，我將採用我們通常做廣告的方法，向您展示美國房地產業務是如何運作的。它遠比你所看到的純粹的上市房源信息和你所相信的交易歷史，更為複雜和多層次。

想想你最近買的任何一件東西——它可能是一頓飯、一張機票或一件家具。不管是什麼，當最終產品到達到您手中時，各種各樣的專業人士都有賺到生活費。房地產也沒有什麼不同。

在這個特殊的博客裡，我將寫下美國房地產市場裡每一類關鍵參與者的特徵、他們的動機以及他們如何從投資者手中賺到錢。我希望你喜歡。

我喜歡在房地產行業工作，但它可能是一種非常混亂的生意。我在很久以前就領悟到的一點是：那些以最低價買到房產的人，通常值得擁有這些房產，因為他們要承受更多的風險並投入大量的工作。讓我來解釋一下。

有許多不同類型的人涉足房地產。但如果用一句通俗易懂的話來總結，可以說房地產行業是由批發商、房屋修復者（rehabbers）、房地產經紀人和房東，這四類參與者所組成。他們有著非常不同的商業模式和動機。以下是每一類參與者的簡要說明：

第一階段：批發商

批發商就是那種拋頭露面找房子的人——他們在任何可能的地方尋找交易機會。他們中的很多行為你可能已經熟悉，比如在燈柱和街道角落貼上「我們現金買房」的告示。他們中的另外一些人，每月都發出成千上萬相似的信件，試圖找出潛在的賣家和場外交易機會。

一些比較專業的批發商會避開直接營銷，他們熟知當地縣級法院的司法拍賣和Auction.com之類的大公司組織的民辦拍賣的程序，並能辨識其中的陷阱。

雖然方式可能有很大差異，但一個批發商的主要目的還是促成合同交易。一旦做到了這一點，他們的首要任務就變成將地產迅速出售或轉讓給第三方，以獲取利益，然後直接關注下一筆交易。批發商在一個快速、批量化的環境中工作，他們中的大多數人不裝修房子，也不將房子出售給要求更加苛刻的普通公眾。

第二階段：房屋修復者（rehabbers）

這類參與者擅長從批發商處買入原始房屋，然後進行必要的整修，使房屋增值，如更換新屋頂、新電氣系統、新廚房和衛生間等，將房屋升級到可以出租或更宜居的層次。

除了要善於與賣家談判，想在這一領域取得成功的關鍵，是要能夠識別物業的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗費多長時間以及翻新後的實際價值是多少。當然，管理現金流也很重要。反面圖片為近日拍攝，是我們正在翻新的一棟位於夏洛特（Charlotte）的四居室獨棟住宅（single family home）。

第三階段：房地產代理

對房地產代理最好的形容是「中間人」。在大部分的房地產交易來裡，房地產代理是買家和賣家之間的重要橋樑。他們通常在每次買賣中賺取3％-6％的佣金。他們有辦法獲得自己的專屬房源，也能與其他房地產經紀人和經紀公司共享房源。從我們開始推銷美國房產的一刻起，就與經紀人和經紀公司有密切合作。

第四階段：房東

想想這些令人難以置信的統計：美國逾三分之一的住宅物業，都為房東所有。這些業主中，有的是擁有價值數百億美元投資組合的大型對沖基金，還有的是擁有數百萬美元投資組合的專業投資者。

另一部分業主是資金實力相對較小的「大媽大爹」（mom-pop），他們是沉默的大多數，也是我們的主要客戶。這類業主是普通人，有全職工作，他們將房地產視為將額外的現金和儲蓄做生產性利用的一種方式。

通常，他們的計劃是建立一個適度的房地產投資組合，以便生活發生變化時他們能有所依靠，例如遇到退休、或支付大學學費和大筆醫療費用的情況。除了極少數外，大部分業主沒有時間和專業知識，來做批發商和房屋修復者整個工作日做的事情。

典型場景

通常情況下，一個批發商可能從一次美國縣法院的止贖拍賣（foreclosure auctions）中接手一批物業，出售給一位rehabber。後者將房屋翻新，再通過一個房產中介，將房屋出售給買家。產業鏈中的每個人，一路上都在給房屋增值，並都有自己的商業模式。

希望你也會認同，經歷過以上場景的每一個階段，房屋價值變得完全不同。一個有清潔產權（Clean Title）的房屋，可以省去和止贖法院的各種糾纏不清，是值得的。一個完全翻新過的房屋，價值要遠超過一個不適宜居住的爛攤子。無視這一事實，是很多人對網絡信息產生誤解的原因之一。下次你在查看諸如Zillow、Trulia一類網站的「近期出售」信息時，請記住這一點。

最近，有一個客戶指出（通過Zillow），我們認為的一個性價比非常高的房屋，六個月前從止贖拍賣場中30,000美元就被接手了，而三個月前還只值40,000美元，現在卻賣70,000美元。他完全相信，有人被狠狠地宰了一頓。

事實是，這個人也許永遠也不能以30,000美元或類似的價格，接手此處物業。此外，一個花了40,000美元買下該房屋的rehabber，在出售之前，可能已經花了至少15,000美元來進行翻新。對於那些外地的有全職工作的房東，我們的客戶沒有機會來僱傭承包商和管理翻新工作。

那麼，在以上的場景中，誰被宰了？在經過一番研究和投標之後獲利10,000美元的批發商，綁定自己的現金和管理大量翻新工作後掙到15,000美元的rehabber，還是以略低於市場價的價格購買了可以出租的房屋、獲得9％的淨回報的房東？

在我看來，你可能已經猜到了，沒人會做虧本生意。只是不同的參與者，在這個行業的不同領域，做各自的生意。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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北澤西將成為下一個美國投資熱點

北澤西即新澤西北部，您是否知道，法拉利、BMW、三星電子、LG電子、聯合利華、海爾等許多著名跨國公司的美國總部都設在北澤西？這個名單還可以列出很長。

與曼哈頓一河之隔的北澤西

大公司的精明之選

曼哈頓是無可否認的世界中心。近年來，曼哈頓及其比鄰的北澤西吸引了越來越多想開拓北美和全球市場的大、中型公司。

北澤西的獨特優勢是享受著與紐約市一模一樣的三大機場，而且與紐約僅一水之隔。在北澤西，一級辦公樓 (Class A)只需花費紐約一半甚至三分之一的費用，而僱傭到的員工則是同樣的。所以很多知名公司陸續把總部設在北澤西。

商業地產升值空間廣闊

全美最大的地產經紀公司之一科威地產(Coldwell Banker)的仲崇(Henry Middlezong) 表示，商業地產的升值週期一般要比住宅地產晚一到兩年，去年新澤西房市歷經幾年的低谷剛剛開始回升，這正意味著商業地產的回升正在或即將開始，升值空間廣闊。此外，優秀的商業地產除了回報更豐厚，在貸款方面也比住宅地產有優勢，因為銀行對商業地產的價值更為認可，所以首付比例可以更低。這對投資者來說也是極具吸引力的。

科威地產經紀仲崇(Henry Middlezong)

理想的生活之地

新澤西又名「花園之州」，由此可以知道它的美麗程度。北澤西不僅風景如畫，更有著極為出色的學區，和龐大而成熟的高端房市場，能充分保證您的完美家庭生活。也正因此，著名城鎮如Ridgewood，Tenafly，Saddle River，Englewood Cliffs，Cresskill，Closter，Demarest 和Alpine 等地歷來為財富五百強的管理層所青睞。

Henry介紹，新澤西最好的三大學區：普林斯頓，Short Hills和Henry目前居住的Tenafly，都是中國人買房的熱點。而且房價非常穩定，在經濟危機時也只是小幅下跌。普林斯頓就是普林斯頓大學所在地，Short Hills則是前中國台灣首富王永慶在美的居住地，而Tenafly則離曼哈頓最近，三個地方均有自己獨特優勢。Henry表示，最適合您的房子要根據您的具體需求而定。

華爾街投資精英

Henry過去十多年一直住在新澤西最富的郡之一——Bergen郡，而上班則在曼哈頓的公園大道(Park Avenue)和華爾街。十多年的實際經驗使得他對新澤西和紐約非常熟悉。Henry提示，目前對市場有信心的買家越來越多，地產資源也出現短缺，正是入市的好時機。Henry不僅專注高端住房市場，同時也精於商業地產。商業地產講究投資回報的精準評估，完全是數字說話，需要翔實的信息收集和分析能力，而曾是華爾街投資精英的Henry在這方面有著強大的優勢。他曾是德意志銀行自營交易部門的主要操盤手，每年掌控資金達20億美元。現在是經過CCIM國際認證的商業地產投資師。

美國房價被高估和低估的城市排行

隨著整體經濟復甦、中國熱錢不斷湧入，自2009年開始，美國房價已持續5年上漲。但並不是所有美國城市的房價都呈現攀升的趨勢，其中有被高估的，也有被低估的。科羅拉多州丹佛是全美房價被高估最多的城市，從2008～2015年房價中位數的增長率高達33.92%；而密西根州的底特律則是被低估最多的城市，在過去10年間房價中位數的增長率為-50.08%。

科羅拉多州丹佛市（Denver, CO）密歇根州底特律市（Detroit, MI）

據報告，丹佛、波士頓、華盛頓D.C.以及匹茲堡被列為全美房價被高估最多的城市前4名，在過去的8年來房價中位數的增長率高於20%。同時期，底特律、奧蘭多、拉斯維加斯以及薩拉索塔市則被列為全美房價被低估最多的城市前4名，在過去的8年來房價中位數的增長率多過-30%。

波士頓後灣區的玉蘭樹，在風中搖曳，美不勝收美國匹茲堡莎迪賽德區

世界經濟論壇（World Economic Forum）今年發佈的一份研究顯示，美國一線城市的商業地產投資額在2014一年之內就增加了66%，其中吸引最多商業地產直接投資的全球前10名城市，同時也是全美房價被高估最多的城市有：波士頓、舊金山以及華盛頓D.C.，而被低估最多的城市則是芝加哥。

以下參考CNN財經新聞的報告，列出全美房價被高估與低估的城市排行前10名。其中房價中位數增長率是指2006～2015、2007～2015或是2008～2015年間房價中位數的增長變化比例。

以下是房價被高估的城市排名

1. 丹佛（Denver），科羅拉多州
房價中位數增長率（2008～2015）：+33.92%
2015年6月房價中位數：$306,100（美元，下同）

2. 波士頓（Boston），麻薩諸塞州
房價中位數增長率（2007～2015）：+27.47%
2015年6月房價中位數：$460,600

3. 華盛頓D.C.（Washington, D.C.）
房價中位數增長率（2007～2015）：+23.61%
2015年6月房價中位數：$483,800

4. 匹茲堡（Pittsburgh），賓州
房價中位數增長率（2008～2015）：+23.28%
2015年6月房價中位數：$89,800

5. 舊金山（San Francisco），加州
房價中位數增長率（2007～2015）：+19.7%
2015年6月房價中位數：$1,045,500

6. 檀香山（Honolulu），夏威夷州
房價中位數增長率（2007～2015）：+18.01%
2015年6月房價中位數：$616,800

7. 聖荷西（San Jose），加州
房價中位數增長率（2007～2015）：+10.07%
2015年6月房價中位數：$769,500

8. 路易斯維爾（Louisville），肯塔基州
房價中位數增長率（2007～2015）：+8.04%
2015年6月房價中位數：$95,000

9. 科羅拉多斯普林斯（Colorado Springs），科羅拉多州
房價中位數增長率（2007～2015）：+4.56%
2015年6月房價中位數：$211,200

10. 波特蘭（Portland），俄勒岡州
房價中位數增長率（2006～2015）：+5.78%
2015年6月房價中位數：$311,900

以下是房價被低估的城市排名

1. 底特律（Detroit），密西根州
房價中位數增長率（2006～2015）：-50.08%
2015年6月房價中位數：$38,300

2. 奧蘭多（Orlando），佛羅里達州
房價中位數增長率（2006～2015）：-40.84%
2015年6月房價中位數：$138,400

3. 拉斯維加斯（Las Vegas），內華達州
房價中位數增長率（2006～2015）：-40.55%
2015年6月房價中位數：$180,300

4. 薩拉索塔市（Sarasota），佛羅里達州
房價中位數增長率（2006～2015）：-31.03%
2015年6月房價中位數：$200,700

5. 鳳凰城（Phoenix），亞利桑那州
房價中位數增長率（2006～2015）：-28.57%
2015年6月房價中位數：$173,700

6. 曼非斯（Memphis），田納西州
房價中位數增長率（2007～2015）：-25.55%
2015年6月房價中位數：$67,300

7. 芝加哥（Chicago），伊利諾州
房價中位數增長率（2006～2015）：-25.3%
2015年6月房價中位數：$182,600

8. 曼徹斯特（Manchester），新罕布什爾州
房價中位數增長率（2006～2015）：-19.14%
2015年6月房價中位數：$191,500

9. 哥倫布（Columbus），喬治亞州
房價中位數增長率（2006～2015）：-14.16%
2015年6月房價中位數：$103,600

10. 聖地牙哥（San Diego），加州
房價中位數增長率（2006～2015）：-5.66%
2015年6月房價中位數：$503,000**

全美養房最貴城市竟是波士頓每年平均需花費近萬美元

據報導，近日，知名地產網站公佈了一份全美養房費用分析報告，寸土寸金的紐約市並沒有進入前15名，而波士頓以平均每年9413元成為全美養房最貴的城市。芝加哥和舊金山則分列二三位。

這份全美養房費用分析報告顯示，在波士頓，除了向銀行繳納的貸款，其餘所需支付的地產稅、水電費和房屋保險費這三大項費用在內，養房費用為平均每年9413元，比全美平均數6042元高出30%。

除了這些必須支出的養房費用外，還有房屋維護、電器維修、草坪維護等這些「隱形費用」，也會導致養房的花費大大增加。而根據這份報告，波士頓每年養房的花費甚至可以高達13930元。為何在波士頓養房會花費如此高昂的費用，記者也專門採訪到一位業主，聽聽他是怎麼說的。

張先生三年前在波士頓購買了一棟公寓，他說當初買房就是想穩定下來，不用再租房，也可以作為投資，但波士頓的天氣以及近年來電費的上漲，使得養房費用也不斷增高。張先生說：「波士頓的養房費用非常非常高，有時候冬天鏟雪，或者是小區有坑啊，每個月用戶還有可能有更多的花費。漲得最多的是電費，電費再漲，還有暖氣費，在冬天可能比較冷的時候，花費會更多一些。每月養房的花費大概在2100左右，將近一半的工資，再加上日常的生活開銷，基本沒有存款。我把接近一半全部都花在了這個上面，壓力都還蠻大的。比如說每週和朋友出去多吃幾頓飯，或者每年去別的州旅遊一下，如果保持這個很高的生活水平的話，我覺得真的是存不下什麼錢。」

不過儘管養房費用高，張先生表示並不會考慮賣房，以後可能會出租以抵銷一部分養房花費。

當記者問到擔心養房費一直漲嗎？張先生的回答是，「會有這方面的顧慮，養房費用再漲的話，房租也會相對地在漲。我去別的地方的話應該也不會考慮賣掉，就做一個投資,租出去。」

中國買家引領美國置業潮擲金多美國人兩倍

根據全美房地產經紀人協會報告，從房屋單元數、美元金額和交易價格方面看，中國人是迄今為止美國最大的房地產海外買家。該協會長期追蹤美國各地的房產購買情況。

中國買家引領美國置業潮擲金多美國人兩倍

截至今年3月底的過去12個月中，中國人在美國的買房支出高達286億美元，主要用於購買住宅，同比增長30%，超過第二大海外買家加拿大人在美國買房支出的2.5倍。

隨著中國經濟和房地產市場大幅放緩及反腐工作如火如荼的開展，過去幾年中國買家正競相在海外置購買房產。作為一個群體，中國購房團已經成為很多西方主要城市最大的房地產投資者，其中包括紐約、倫敦、悉尼、溫哥華、多倫多和奧克蘭。這些城市屬於英語民主國家，有著良好的教育系統、高質量的生活、強有力的法制和產權制度，在那裡買房被中國人視為財富保值的極佳方式。

截至今年3月底的一年裡，中國赴美購房者的平均支出是美國購房者的3倍多，平均每套房支付83.18萬美元。相比之下，全美平均房產交易價僅為25.56萬美元。國際買家的平均購房價格為49.96萬美元；而排在中國人之後的最大買家——加拿大人、印度人、墨西哥人和英國人，平均花費均低於該水平。

來自中國(包括中國台灣地區和中國香港地區)的海外買家佔美國房產總銷售額的28%，交易數量的16%。相比之下，加拿大買家僅佔交易數量的14%。

中國人在美國最愛的投資目的地是加利福尼亞州，佔購房數量的35%，其次為華盛頓州、紐約、馬薩諸塞州、伊利諾伊州和德克薩斯州。

據報導，約70%的中國購房者採用全部現金的支付方式。相比之下，這一比例在所有外國買家中為55%，在美國國內買家中為25%。

早在2011年，中國買家花費了共70億美元在美國購買房地產，當時大部分購房者來自中國香港和中國台灣。從2013年至今年3月的這段時間，赴美國買房的中國大陸人數量激增。而2013年早期正是國家主席習近平推出的反腐工作的開始。

5月，中國70個大中城市新建住宅均價同比下跌6.1%，相比4月6.3％的跌幅略有好轉，但與過去15年兩位數的增長相比還相去甚遠。

由於中國嚴格管理資金流出，規定個人每年可結彙總額不得超出5萬美元，看來大部分湧入全球房地產市場的資金從技術上講是不合法的。

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