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居外投资报告：马来西亚（五）热点城市/区域——槟城
马来西亚十三个联邦州之一，位于马来西亚半岛西北部。整个槟城被槟城海峡分成两部分：槟岛（Penang Island）和在马来西亚大陆上的威省（Province Wellesley，也称槟城大陆）。尽管面积小，槟城是马来西亚经济最发达的州，并有着丰富的旅游资源。槟城不仅以多元文化和谐发展著称，而且以“电子制造业基地”享誉全球。得益于高度的城市化和工业化，槟城的房地产市场前景广阔。
相对马来西亚大陆，槟岛（Penang Island）本身是一个岛屿，不少槟城州的主要城市都在岛上。包括州首府——乔治市（Georgetown）和工业重镇Bayan Lepas。
乔治市是槟城重要的港口城市，是继首都吉隆坡和新山市之后的全国第三大城市。市内的Kelutong克鲁通高速公路和槟城大桥是通往Bayan Lepas 和 Gelugor等繁华地区的主要交通干道。乔治市被命名为联合国教科文组织世界遗产，当地古建筑群记录着马来西亚的历史和文化。
Bayan Lepas是槟城国际机场和槟城最大的购物中心“皇后湾”的所在地。它还有槟城岛唯一的巨型超市。它还是Banyan Lepas自由贸易区的所在地，创造了大量的就业机会。
在马来西亚大陆上的威省（Province Wellesley），值得投资者关注的区域有北海（Butterworth），是威省最大的一个小镇，与槟州首府乔治市隔海相望仅3公里。这里是槟州的交通运输中心，也承接着槟州港口的核心业务。
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法国二手房价2019年节节上涨 专家：外省赶上大巴黎
法国房市在最近3年期间红火，2019年交易数目再次达到前所未有的水平，全国二手房交易总数超过100万套，全国房价总体上涨，至9月底涨幅为3.2%。
公证人公布了法国一些主要城市的房市行情细节。首先2019年巴黎市的房价继续飞涨，每平米均价上涨6.3%，涨到9890欧元。但这个数字是前9个月期间的平均数字，低于今秋的记录，今秋巴黎市二手房每平米均价已超过1万欧元大关。
其他一些城市的房价涨幅更明显。不动产法公证人学院院长维奥洛强调，2019年“法国西部一些大城市的房价大幅上涨”。南特的公寓价格上涨10%以上（每平米均价3150欧元），雷恩的涨幅超过7%（每平米2750欧元）。
波尔多的房价近几年来飞涨，2019年房市依然坚挺（涨幅1.5%，每平米均价4320欧元），但涨幅减弱。
与此相反，里昂市的公寓价格近几年来保持平稳，2019年却开始飞涨，直追而且赶上了波尔多，涨幅高达10%以上，每平米均价也达到4320欧元。
圣埃蒂安的房价涨幅虽然达到7.7%（每平米均价930欧元），但只是一个假象，并不表示红火，而只是结束圣埃蒂恩近几年来的房市萧条期，这个萧条期使得圣埃蒂恩成为法国唯一一个每平米房价不到1000欧元的大城市。
最后，法国唯一一个公寓价格下降的城市是兰斯，每平米均价跌到2000欧元，跌幅2.7%。
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来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan
居外投资报告：马来西亚（四）热点城市/区域——吉隆坡
马来西亚首都，位于马来半岛西南部、背靠蒂迪旺沙山脉。作为马来西亚的政治、经济、文化中心，吉隆坡是东南亚地区最国际化的城市之一，地标建筑是双子塔。
吉隆坡的经济多元。制造业发达，部门齐全，产值及就业人数均居马来西亚全国第一。农业主要是发展橡胶，橡胶业也是马来西亚的支柱产业之一。吉隆坡也是亚洲金融中心之一，不仅是马来西亚的证券交易所（Bursa Malaysia）的所在地，越来越多的伊斯兰金融机构，如世界上最大的伊斯兰银行，Al-Rajhi银行也在吉隆坡落户。吉隆坡的旅游和文化娱乐产业也在吸引越来越多的游客。
吉隆坡教育资源丰富，主要的大学有：马来西亚大学、马来西亚理科大学、拉曼大
学和南方大学学院。
吉隆坡的住宅从安静街道的半独立屋到市中心”金三角”地区的摩天公寓，形式多样。主要的热门地段有：满家乐（Mont’ Kiara）、孟沙区（Bangsar）、白沙罗岭（Damansara Heights）、安邦（Ampang）和金三角/吉隆坡城中城（Golden Triangle/KLCC），等等。
满家乐（Mont’ Kiara）
吉隆坡市中心西北部的一个富裕城镇，住宅公寓和办公大楼林立。
孟沙区（Bangsar）
孟沙区位于吉隆坡郊区。当年的橡胶种植园区如今发生了翻天覆地的变化，这里基础设施完善，有丰富的教育资源和新进的医疗设施，同时也是一个备受欢迎的居住地，有不少高品质的小区。斯普林特高速公路和轻轨火车站方便了该地区居民的出行。
这里还有一个被称为”地带”的地区，因其酒吧和餐馆林立，堪比新加坡的“荷兰村”。区内的一个演员工作室和高端书店使得该地区充满了文艺气息。另外，居民还可以在孟沙区体育中心参与一系列体育活动，比如羽毛球、网球、游泳和篮球。
白沙罗岭（Damansara Heights）
白沙罗岭位于吉隆坡西郊，距离市中心不到5公里。它被《星报》称为吉隆坡的比佛利山庄，位列马来西亚最昂贵的住房区之一。该地区生活方便，购物中心只有5分钟车程之遥，更有广场、公园、和乡村俱乐部等设施。当地居民可以选择轻轨、出租车或公共汽车，出行方便。
安邦（Ampang Hilir）
位于使馆区的高档住宅地带，距离吉隆坡城中城（KLCC）仅几公里。毗邻著名的格伦伊格尔斯医院（Gleneagles Hospital）和皇家马来西亚高尔夫俱乐部（the Royal Malaysian Golf Club）；生活设施完备，如：购物中心、商店、餐馆、诊所和各类国际学校。
吉隆坡城中城（Kuala Lumpur City Centre，KLCC）
吉隆坡首要的中心商务区（CBD）总面积100公顷，自1993年3月开始进行开发，现已成为吉隆坡最为国际化的地段。著名的双子塔、国际会展中心、国家美术馆、国家博物馆等重要设施皆坐落于此，并拥有一所伊斯兰国际大学。区内还有众多商场、高级酒店、豪宅及企业总部。今年上半年开发商在吉隆坡推出了三个重量级新楼盘，其中位于吉隆坡市黄金三角核心地段——武吉免登（Bukit Bintang）——的两个酒店式公寓单价在每平方英尺1454到2000林吉特；位于士布爹区（Seputeh）的公寓单价每平方英尺1270林吉特起售。
在二手房市场，莱坊研究的数据显示，今年上半年，高端公寓和酒店式公寓的平均成交单价大约在每平方英尺800到980林吉特的水平。
今年上半年部分现有高端公寓/酒店式公寓的平均成交单价（每平方英尺，林吉特）
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居外投资报告：马来西亚（三）外籍人士如何买房？
买房流程一览
外国人不仅可以在马来西亚买房，而且相比其他国家，所受到的限制相对较少。简单来说，除了马来人或土著保留地上所建的房产和总价低于60万林吉特的物业，外国人可以购买任何物业。
对于那些想在马来西亚购买物业作为第二寓所、度假屋，甚至想在当地定居退休养老的人来说，可以考虑申请马来西亚第二家园计划（MM2H），以获得长期居留签证，实现自由进出。申请该计划的两项必要条件是：经济和健康证明。申请人必须在马来西亚接受体检，并将体检报告提交至马来西亚移民局。
房产产权类型
永久产权：产权属永久性（业主的土地和房屋利益是永久的）。外国人可以买。
有期产权 ：一般为99年的产权（也有30年、60年和999年的情况），土地使用权由州政府掌有，在规定期限内，土地可以转让、买卖。当有效期届满时，土地使用权连同地上房产无偿归政府所有；当期限即将满期时，土地使用者有权向州政府申请续用，并向其缴付所需费用。外国人可以买。
马来人或土著保留产权：土地属马来人或土著所拥有。外国人不可以买。
房产贷款申请
外国人在马来西亚买房还可以申请贷款，而且近年来马来西亚试图吸引外籍投资者，外国人获得房贷也更加容易了。一般银行会提供到70%-80%的贷款额。但总的来说，如果投资者在马来西亚工作或是参加了MM2H计划，获得贷款的几率会更高，贷款成数也会更高。
外国人申请银行贷款的方法和当地人差不多，最主要的差别是外国人需要提出更多能证明他们在马来西亚的住所或工作的文件。一般建议在马来西亚有分行的国际银行，例如汇丰银行、大华银行或者渣打银行。
申请需要至少5个工作日，如批准，银行会发给申请人一封贷款建议书（offer），内容包括：贷款金额、还款期限（通常最多35年）、处理贷款申请的相关费用、利率以及与跟分期付款相关的资料。当申请人决定接受贷款建议书后，银行的律师会准备借款合同，这份文件通常会在10个工作天内完成。
最后，土地局会批准土地的转交，接着银行会放款给卖家，如果土地或建筑还在建盖中，那贷款就会根据进度发出。
申请人需要准备好如下材料（以汇丰银行为例）：
- 护照或其他有效证件副本
- 过去3个月的工资单
- 最新的纳税申报表、EA表格或公积金报表（最多回溯到12个月）
- 如刚被公司聘用且已工作超过3个月，需要提供聘任书或由公司所发的工资确认函
- 由房地产开发商所提供的买卖同意书/押金或预约收据/信
- 土地业权副本（如有）
- 假如无法提出任何薪资单或EA表格的话，可以提交这6个月的银行结单
- 个体经营者需要提交商业注册文件、这6个月的银行结单、最新的财务报表和其他能证明工资的文件
当地银行审核买房人的申请贷款时会考虑以下因素：
- 买房人的收入和年龄
- 房地产的价值
- 房地产的所在地（马来西亚有13个州和三个直辖区）
- 是否是MM2H或马来西亚工作签证持有者
- 金融背景调查
买房税费一览
购房所需要支付的印花税和交易费用，在买卖双方签署的销售和购买协议Sales and Purchase Agreement, SPA 中均有包括：
马来西亚的房产中介费受该国估价师、评估价师和房地产经纪人委员会（LLPEH）的监管，费用可以由买方或者卖方支付，最高可享受7折，但每宗不得低于1000林吉特。
如果在持有房产一段时间后选择出售，那么可能面临资本收益税（Real Estate
Profit Gain Tax, RPGT），税率取决于持有房地产的时间长度和业主的身份。
汇率：1林吉特兑人民币1.69元（2020年2月）
单位：1平方米＝10.76平方英尺（马来西亚房产报价单位是平方英尺）
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居外投资报告：马来西亚（二）投资大马房产正当时？
经过两年多的调整，马来西亚的房地产市场从2018年三季度开始复苏，投资者信心恢复，交易量增加，房价触底反弹。2019年第二季度，全国平均房价同比上涨了0.9%，2019年上半年住宅的成交量和成交金额分别同比上涨了6.1%和9.5%。
对于长线投资者来说，在多重利好支持下，目前可以说是投资马来西亚房地产市场一个不错的时机。2019年马来西亚房地产市场复苏的主要驱动因素之一是该国政府在今年年初推出的“居者有其屋”（HOC）计划。这项由房屋及地方政府部（KPKT）和大马房地产发展商公会（REHDA）联合推出的计划旨在使得本国国民有能力置业，同时帮助
发展商消化库存。
对于置业者来说，通过计划可以在买房时获得至少10%的折扣，同时各项印花税得到减免。在2019年初刚推出的时候该政策拟在2019年1月31日起至6月30日实施，后来延期到今年年底。
鉴于该计划已经在2019年上半年见效，市场人士预计该计划的延期将在下半年可进一步推动当地房产的销售，也为发展商提供了消化滞销房产的机会。
房价指数趋势
“居者有其屋”（HOC）计划之四大优惠：
- 计划期间，向马来西亚房地产发展商会（REHDA）注册的发展商推出
的房屋计划，可以获得至少10% 的折扣。- 购买介于 30万至100万林吉特之间的房屋，豁免支付买卖合约印花
税（Sales And Purchase Agreement Stamp Duty）。- 购买 30万至250万林吉特之间的住宅，可享有贷款合约印花税全免
（Loan Contract Stamp Duty），原本的印花税率为0.5%。- 购买 30万至250万林吉特之间的住宅时，首100万林吉特地契转让
印花税全免（Memorandum of transfer (MOT) Stamp Duty），而
100万1至250万林吉特的印花税则从4%减少为3%。
在推出了面向本地人的“居者有其屋”计划之后，最近马来西亚又试图通过吸引外国买家来进一步推动该国楼市的复苏。其瞄准的目标为富裕的中国大陆居民，以及拥有快速通道居留签证的中国香港居民。
据媒体报告，该国政府提出把海外买家购买住宅的价格门槛从100万林吉特（合169万元人民币）下调至60万林吉特（合101万元人民币）。这项政策从2020年1月起开始实施，为期12个月。
IQI Global的首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）在接受媒体采访时说：“新的价格门槛使之前被排除在外的4000套公寓被划入了可出售物业的范围，购房者的选择余地因此而扩大了。”
华裔在马来西亚人口中占五分之一，中国内地和香港的投资者已经成为当地规模最大的住宅买家群体。这一新政的推出有望进一步刺激这一群体的购房需求。
早在2002年，马来西亚政府就推出了“我的第二家园计划（MM2H）”（申请条件下文详述），旨在让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证（有效期限为10年并可以更新），以便长期居留在马来西亚。
我的第二家园计划（MM2H）
- 这项计划允许申请者携带配偶，父母（60岁以上）及孩子（年龄21岁
以下，未婚）。- 马来西亚公民的外籍配偶和外籍人士在其工作签证期满后，可以申
请此计划以在马来西亚退休生活。- 第二家园申请者可以直接投资房地产，甚至获得永久地契的地产，
无需经过FIC外国人投资审查管理委员会的批准。出售房地产免征
增值税。
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居外投资报告：马来西亚（一）文化多元的东南亚优选国家
马来西亚是东南亚地区最重要的经济体之一，总量仅次于印度尼西亚和泰国；也是该地区最富裕的国家之一，人均GDP紧随新加坡和文莱。
马来西亚政治经济环境稳定，基础设施完善，交通便利，气候常年温暖适中，多元文化，生活方式中西合璧，消费水平偏低。根据福布斯，马来西亚是亚洲唯一被列为世界10大最适合退休的国家。对于房地产买家来说，选择马来西亚有以下几大优势。
1、总价不多，首付较少
投资门槛较低，可以取得高达80%甚至85%的贷款。还有不少物业是精装房，还有免费车位，可节省装修成本，加速现金流，提高投资回报。
2、易贷易租，以房养贷
马来西亚房地产市场租赁非常发达，贷款手续相对简单，物业管理人性化、水准高，房屋保值情况良好，房产容易出租，管理规范，可长年委托代理公司负责租售。
3、永久产权，基业长青
与国内50年或70年的产权相比，马来西亚房产大多为永久产权，仅少数为99年产权，而且到期后可以延续产权。业主拥有该土地的永久使用权，房屋价值会由于土地的增值而增值。
4、完善体系，降低风险
马来西亚积极鼓励与支持海外投资，房地产市场相对成熟规范，有健全的法律制度，信息公开透明，开发商诚信度较高，专业律师维护业主的利益，最大限度降低购房者风险。
居外的数据显示，最近几年来，中国买家对马来西亚兴趣渐浓。（关于中国买家在马来西亚投资在报告第五部分“中国买家带来的经济效益”有详述）
马来西亚2019年在中国买房全球兴趣榜上排名第6。
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居外IQI解读：疫情爆发下中国人的海外购房行情
与其他大部分商业领域一样，中国人的海外房产购买力正受到新冠状病毒疫情的直接影响。这次疫情爆发对世界上许多国家的人民来说，都是一场真正的人间悲剧。
本文将评估此次疫情对中国人赴海外购买住宅房地产的影响，其中一些影响可能会出乎人们的意料。目前情况发展得很快，以下是居外IQI集团对目前态势的评估。
中国消费者驻足在家
要了解这次疫情对中国在海外市场购买房地产的影响，首先需要了解中国国内买家的具体情况。
在中国，人们要么在家上班，要么只好在能返工之前被迫继续休假。许多在春节假期开始后离开的人选择继续待在外地。在居外IQI公司，我们上海团队的成员曾去过武汉，甚至去了金边和柬埔寨，他们现在正在这些地方远程工作。
据上海市政府发布的消息，该市有20%的技术和信息工作者尚未重返工作岗位。那些已经复工的员工中，有近三分之二（约70%）都是在家上班。北京和其他一级城市的情况也差不多，而许多赴海外购房的中国买家都来自这些城市。
负面影响
目前中国大陆居民不能前往许多国家。因担心接触到病毒，中国和其他一些国家的民众已经开始限制旅行和公共活动。相关消息：【2月14日更新！针对新冠状病毒 各国入境管制措施汇总】
我们已经注意到一些国家的房地产市场受到了负面影响。负面影响包括到拍卖现场的中国买家数量下降，看房数量减少，以及一些涉及中国买家的交易迟迟停留在签订合同和正式过户阶段。
线上活动增加
无论是在家上班或休息，中国消费者将更多时间花在网上。据路透社报导，一些网络活动激增了77%。特斯拉（Tesla）和梅塞德斯-奔驰（Mercedes-Benz）等公司在网络广告上投入重金，他们有一批被动广告受众。
“我昨天看电子屏的时间超过了10个小时，”一位上海居民告诉路透社。“除了看手机还能干嘛？”
由于中国买家没办法亲自去海外市场，一些房产购置后期手续更难办理。另一方面，购房过程的前期手续主要通过网络、电话和社交媒体进行，完全不存在阻碍。
目前尚不清楚人类何时能控制住此次冠状病毒疫情。不管怎样，等这次疫情结束后，在疫情发生期间已经着手开始购买房产的买家将加快办理考察和可能的议价事宜。由于交易活动受到抑制，等买家完成延迟的交易后，在一两个季度内可能产生不同寻常的大量交易。
需求增长地区
从此表可以看出，尽管冠状病毒疫情爆发，但中国买家的询盘仍在1月份有所增加。除了德国，这些询价增加的国家都位于亚太地区。
越南
越南是中美贸易战造成的投资转移活动的最大受益国。尽管存在不信任，该国与中国的商业联系在增多。
2018年，越南经济强势增长了7.1%。由于经济强劲增长、城市化进程加快以及主要城市若干个大型项目的开发，越南住房市场吸引了大量投资者。过去数年来，越南房地产市场吸引的国际投资数额创下了历史记录。
新西兰
2018年，中国买家一共花费了9.52亿美元在新西兰购置房地产。官方数据显示，自从该国政府收紧了外国投资政策后，在奥克兰中部，非公民买家占所有住宅购买交易中的比例从34%降至17.3%。从新西兰全国来看，这类买家的占比从约10%降至8%。
新西兰吸引了许多中国买家，他们看重新西兰较慢的生活节奏、较小的国土面积、更健康的生活方式和居住环境。在新西兰，超过三分之二的中国买家在学习或生活期间购买房产自住。
新加坡
2019年，中国买家对新加坡地产的询价次数相较2018年增加了55.3%。最显著的需求增加情况发生在第二、第三季度。到第四季度，需求又从年中高点回落。
对新加坡地产的询价数量排名前几位的中国买家所在地区分别为广东（28%）、北京（14%）、河北（12%）、香港（12%）、天津（9%）和新加坡（8%)。
德国
中国对德国住宅房地产市场的投资相比全球水平要稍低些。一些中国买家是单纯的投资客；其他交易则为中国在德商业投资起到了积极作用，即一些企业和个人购买房产用于自住。
中国买家询价量排名前三的德国城市为柏林（Berlin）、杜塞尔多夫 （Düsseldorf）和慕尼黑（Munich）。不过，柏林遥遥领先于后者。柏林收到的询价数量是其他城市的三倍多。
澳大利亚
尽管最近的山火损害了澳大利亚的品牌形象，但澳大利亚仍然不失为一个安全、封闭、无污染的目的地，吸引了大量中国游客、学生、投资者和外国人前来。
在经历了几年的下滑之后，中国人的买房需求在2019年开始恢复，对澳大利亚房地产的询价数量比2018年增加了42%。除开冠状病毒爆发的影响，我们预计2020年中国买家的需求将进一步加大。
展望未来
如果疫情能在2020年2月或最迟在第一季度得到控制，其对中国海外买家交易、投资水平和市场份额的影响也将维持在相对较小的范围内，且仅限于短期内。不过，我们预计疫情影响将因国家和大城市市场而异。
我们认为这次病毒不会阻碍到中国未来的跨境购房和投资。我们认为不会削弱人们对投资多元化、生活方式目标、医疗和海外教育的向往。我们认为该病毒不会导致中国对海外住宅地产需求减少。延伸阅读：【房子没看也照样买！澳洲旅行禁令让中国买家更疯狂】
健康保障
由于新冠状病毒的爆发，投资者——尤其是那些购买海外房产作为度假屋或养老基金的投资者，可能也会将当地公共卫生基础设施和医疗资源因素纳入考察范围。居外网开展的消费者调查结果表明，对于海外购房者来说，医疗保健是五大最重要的激励因素之一。对退休买家更是如此。
本表显示了在中国买家眼中，在医疗保障方面排名前20位的国家，即预防、发现和快速应对公共卫生突发事件（如病毒爆发）的能力。这些医疗保障方面的数据来自一份由核威胁倡议组织（Nuclear Threat Initiative）、约翰霍普金斯卫生安全中心（Johns Hopkins Center for Health Security）和经济学人智库（The Economist Intelligence Unit）共同撰写的报告。
在中国的邻国中，只有泰国跻入健康保障国家排名前10位中，位列第6。泰国甚至将其旅游和医疗资源进行了有组织地整合，使其成为了全球患者的“医疗旅游”目的国。
其他在医疗保障方面跻身前10名，而且位列最受中国消费者欢迎的20个国家的包括澳大利亚、美国、加拿大和英国。
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