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预计2020年中国人对阿联酋房地产的投资兴趣将继续上升，随着阿联酋首都向外国人开放持有房地产永久产权的资格，阿布扎比（Abu Dhabi）将加入迪拜的行列，成为吸引买家的一个新地方。

根据中国领先的国际房地产网站居外网（Juwai.com）的运营机构Juwai IQI的数据，这一中东第二大经济体是全球第八大受中国买家欢迎的国家。

“中国买家的询价量在2019年第一季度达到峰值。自那以后，需求有所下降，但是询价量仍接近2018年平均水平的三倍，” Juwai IQI执行主席格乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说。

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“2018年，中国买家在迪拜购买了价值约6.1707亿美元的住宅房地产。我们认为繁荣期还没有结束，预计中国买家的询价量将在2020年进一步增长，”他说，他还补充称，2019年中国在海湾地区，尤其是阿联酋的住宅投资有所增长。

莱坊（Knight Frank）大中华区研究与咨询主管大卫·纪（David Ji）指出，因为“中国正在遏制猖獗的炫耀性资产购买行为”，所以现在中国投资者的目标变得非常多样化，而且非常谨慎。

“中东国家拥有丰富的自然资源和巨大的金融市场潜力，吸引着来自中国的买家。不过，他们仍在摸清市场情况，在投资目标方面也持开放态度，”他表示。

阿联酋的许多开发项目吸引着中国的房地产投资者。这一点在2019年12月举行的上海第20届豪华房地产展会（20th Luxury Property Show）上表现得尤为明显，当时迪拜土地局（Dubai Land Department）收到了约1万份来自中国投资者的咨询。

高力国际中东和北非地区（Colliers International MENA）房产估价主管伊姆兰•侯赛因（Imran Hussain）表示，过去几年，中国投资者对一些开发项目表现出浓厚兴趣，尤其是在汽车城（Motor City）、绿野公寓（The Greens）和朱美拉湖塔楼（Jumeirah Lake Towers）等几处开发项目。

他说：“我们注意到，中国公民对迪拜房地产市场的信心进一步增强，并且对迪拜整个房地产市场更感兴趣，而不仅仅是几个开发项目。”

极具价值的组成部分

中国买家被视为投资和最终用户市场极具价值的组成部分。许多经纪公司和其他与房地产相关的服务供应商都在雇佣中国人为这一市场提供服务。

例如，中国经纪公司Fidu Properties于2018年在迪拜开设了首个地区办事处，去年10月又开设了第二个办事处，以从中国人对阿联酋房市日益增长的投资兴趣中图利。

Fidu Properties的首席运营官纳齐什·汗（Nazish Khan）表示，阿联酋有多处豪华景观和投资项目可供选择，并提供不同的住宅规模和预算。

他说：“从过去几个月的市场反应来看，我们可以推测2020年将延续这一趋势。”

阿布扎比——新的前沿地段

“预计今年市场的一个重大变化是阿联酋首都阿布扎比的崛起，将成为中国买家的购房目的地，因为那里现在允许外国买家持有永久产权。”奇米尔说道。

“对于中国买家来说，阿布扎比拥有巨大的发展潜力，是一个令人兴奋不已的市场。需求的增长可能会非常迅速，”他补充称，开发商需要将合适的房产推向市场，一些监管问题仍需解决。

“我们正密切关注着阿布扎比的房地产行业和监管机构采取了哪些措施来吸引中国买家。对我们的投资者来说，这可能是一个非常有吸引力的市场，”他说。

关键驱动力

行业专家表示，阿联酋加强与中国的社会政治和贸易关系，在推动中国人投资阿联酋房地产行业方面发挥了作用。

“阿联酋是‘一带一路’的关键组成部分，两国之间的战略关系让双方对双向投资重新充满信心，”萨马纳集团（Samana Group）总经理艾伦·詹姆斯·盖蒙（Alan James Gammon）表示。

这家总部位于迪拜的开发商去年10月宣布，其将在2020年第一季度前推出3个新的房地产项目，第一个中国办事处将于2020年3月至4月设立。

“在‘一带一路’和双边贸易方面取得的发展，以及2020年世博会给了我们充分的理由在中国市场大力推广我们的房地产和投资服务，”他说。

这甚至帮助了像Fidu Properties这样的年轻公司在过去的一年里快速成长。

“我们的目标是每年以10%的速度稳步增长，以实现我们的目标，成为各个市场类别的第一。到目前为止，市场反响都很强烈，”汗说，并补充道，超过50%的房地产投资来自中国投资者。

为了提高可持续性和透明度，迪拜不动产管理局（RERA）于2019年11月颁布了一项法律，规定开发商不再向投资者收取物业维护服务费。“这给投资者带来了另一个好处，以及更高的收益率，”他表示。

市场策略

为了充分利用中国对阿联酋日益增长的兴趣，像fam Properties这样的当地经纪公司正专注于企业对企业（B2B）战略。“迄今为止，各方反响良好。”fam Properties和fam Living首席执行官菲拉斯·阿尔·姆萨迪（Firas Al-Msaddi）表示。

他说，这是一个竞争非常激烈的市场，因为中国人可以投资日本、越南和泰国等其他房地产市场。

该公司的目标是在未来三年内从中国市场获得25%的收入。

阿联酋的许多公司正在采取各种方式，包括在中国主要城市举办路演活动，宣传迪拜及其房产。

 “在我们的商业范围内，中国买家是我们的一个关键市场。我们预计每两个月来一次中国以推广我们的产品和服务，”盖蒙说。

该公司预计，其最新项目“萨马纳高尔夫大道”（Samana Golf Avenue）70%的销售额将来自中国市场。其他总部位于迪拜的开发商也发现了来自中国买家的需求激增。例如，首霸房地产公司（Sobha Realty）去年在上海开设了一个销售办事处，在2019年前两个月，其首霸心领地（Sobha Hartland）项目的中国投资者份额增长了200%，该项目超过36%的买家来自中国。

迪拜首霸心领地，永久产权，预计年租金收益率8%以上，准现房首付35万元起。迪拜皇家御用开发商Sobha，项目品质有保障。社区含有两所顶级英制贵族学校，周边汇聚新迪拜地标，而且是唯一的滨河社区，含30%的绿化地。
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房产类型

Fidu Properties房地产公司表示，中国投资者主要对现房和期房感兴趣。“在考虑此类房产时，他们倾向于将关键因素集中在地段、年收益率和售价上，”汗说。

迪拜市中心（Downtown Dubai）、绿野公寓（Greens）和国际城（International City）都能满足这些要求，中国投资者和社区在这里占据了主导地位。

尽管Fidu Properties房地产公司没有定制其房产，因为其主要目的是推广房产上市和吸引买家，但汗表示，他们确实为中国投资者和买家提供了特别的价格和套餐。

盖蒙表示，中国投资者更喜欢现成的房产，Samana Greens项目符合这一要求。“中国人对迪拜和阿联酋的居留项目也非常感兴趣，他们可以通过房地产投资来满足这些项目的要求。”

据fam Properties的数据显示，中国人通常对能够创造收入/出租的住宅单元感兴趣，每套住宅单元的平均价格在100万至150万阿联酋迪拉姆（即190万至285万元人民币）之间。

Samana Greens高端公寓出售，迪拜投资低门槛首选。位于世界最大花园正对面，永久产权，前三年开发商包租每年净回报7%！1卧1卫房价约¥74万。
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就提供具有吸引力的房产交易而言，阿尔·姆萨迪表示，他们正在与一家房地产开发商合作，为中国投资者打造一种享有保障的收入方案。“我们还为中国投资者提供各种教育设施和后勤支持，”他补充道。

奇米尔表示，除了散户投资者，还可以挖掘中国的机构投资者市场。不过，“他们倾向于通过与当地开发商合作来开展工作。” 他解释道。“他们拥有普通零售客户所没有的资源。中国买家往往喜欢水景、便利的交通及便利设施、奢华的装修和服务。”

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售阿联酋房源，或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。

 

来源：BRI Connect: An Initiative In Numbers (3rd Edition) by Refinitiv
责编：Zoe Chan

近年来，随着全球化背景下的投资、移民、留学等需求的逐渐增加，海外房地产投资已经成为热门话题，东南亚地区作为 “一带一路”核心区，柬埔寨又作为“一带一路”的战略支点，其首都金边房地产市场已经成功吸引了国内众多投资者的目光。

“一带一路”助推东南亚国家经济发展

2013年，“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的倡议提出。2015年，中国与湄公河流域国家形成了“澜沧江-湄公河合作机制”(LMC)，主要涉及柬埔寨、老挝、缅甸、泰国、越南等，组建了政治安全、经济、社会文化“三位一体”的合作框架，在互联互通、产能合作、跨境经济交流、水资源、农业和减贫五个大的方面加强合作。

中国与中南半岛国家的互联互通取得很大进展，形成了公路、铁路、水运、航空立体综合运输体系和跨境多式联运等物流体系，形成了能源、信息等跨境网络体系，推进立体口岸基础网络建设，着力加强通关便利化制度体系建设。

如果说东南亚是“一带一路”核心区的话，那么柬埔寨就是东南亚的战略支点。北京大学国际关系学院教授翟崑表示，柬埔寨的增量空间大，政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通的五通政策是“一带一路”的内核，中国与柬埔寨共建“一带一路”也是从这些方面入手。

越来越多中国人青睐全球资产配置

目前，国内一二线城市房地产市场接近饱和，限售、限贷、限购和限离等调控举措使其再难大幅上涨，而三四线城市房产的升值潜力更是难以预测。不得不说，房地产作为中国最好投资品的日子已经结束了，因此，大量高净值人士在全球范围内寻找优质投资资源，分散国内投资理财风险，催生海外置业的热潮。

相关报告显示，大陆年收入65万以上的中产家庭数量已达3320 万户，北京最多、其次是上海。而北上广三个城市中产家庭数量达到了全国的一半。600万资产的“富裕家庭”数量达到387 万，千万资产的“高净值家庭”达到 161 万，亿元资产的达到 11 万户。

数据显示，海外房产的增值平均能保持6.5%-8%的增速，加上租金回报比较高，很多地区可以做到租金抵月供，也就是只要投入首付就可以不再持续投入了，还可能有正向的现金流。当这批富裕阶层将眼光看向世界的时候，购买房产同样成为了他们重要的关注点。

不同于早年的海外置业，现在，海外置业的人群变得更加贴近普通大众，都是高净值人士根据自己的需求有的放矢、量入为出的来合理地选择海外的资产。

其实在海外投资置业，除了获得一定的收益以外，投资者还能获得分散投资风险、子女教育、移民需求、更健康的居住环境等好处。

柬埔寨金边吸引国内投资者的目光

近些年，东南亚地区作为房地产“后起之秀”，已经成功吸引了国内众多投资者，如何更好地进行海外资产配置，对于城市的选择至关重要，很多投资者把目光投向了柬埔寨金边。

作为柬埔寨的首都，金边的城市规划稳步推进。如今的柬埔寨已从经济落后转变为一个经济全球增速最快的国家之一，独特的政治、区域、经济优势，GDP连续四年保持在7%，增速排在全球第六位。东南亚经济政策最开放国家之一。物价稳定，通货膨胀率仅1%，欧美日等31国对柬提供优惠关税，国际货币基金组织和世界银行对柬政府债务管理能力调降至最低风险。

柬埔寨开放的经济体制、稳定的政治环境和治安环境，人口结构极度年轻化、政策开放、大量外资涌入、外商纷至沓来，租屋供不应求。柬埔寨是亚洲唯一以全球最稳定的货币美元作为买卖计价货币的国家，通货膨胀长期稳定在1-3%，房产成资产配置的首选，柬埔寨被誉为“东南亚小瑞士”，全球非CRS成员国之一、无外汇管制、资金自由进出、无遗产税、高度私有化、永久产权。

目前柬埔寨高端的酒店式公寓有6000套，金边2011-2016年人口净增25万，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中75%为35岁以下人口。同时，由于大量外资企业落地金边，新的就业机会促使周边农村青年人加速向城市集中，每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人。由于柬埔寨本身是东南亚人口自然增长率最高的国家之一，未来10年至20年，金边人口将继续快速增长，住房潜在需求显而易见。

在金边人口集聚化程度以及城市建设速度日益加速的情况下，在柬埔寨投资房产，必然首选金边，而金边的地价近几年也在不断上涨。

自2010年以来，柬埔寨金边的地价以平均每年6.6%的速度上涨，而地价的不断上行最终都将体现在房价上。延伸阅读：【柬埔寨淘金热：三年内西哈努克港等地价翻10倍】

与其邻国越南、泰国等相比，金边的土地价格相对较低，对投资者来说极具吸引力，为其潜在的寻求资本增长需求提供了更多的机会。

金边投资置业推荐——首都·國金Urban Village

在金边投资房地产，最重要的就是要选对位置和开发商的实力。柬埔寨政府总体规划的2015年—2035年城市发展核心地带洪森大道，该地带投资潜力巨大。

首都·國金Urban Village是香港金铿集团在柬埔寨顶尖的地产开发项目，开发面积达76万m²。该项目跨越洪森大道与诺罗敦大道之间，雄踞在柬埔寨政治、文化、经济中心的首都金边，毗邻中国、马来西亚、泰国等各国使馆区，临近金边国际学校、永旺购物中心、皇家医院等各大商圈，距离金边新国际机场10多公里。该项目构筑了涵教育、医疗、生活、交通等多维的国际城市综合体，吸引了很多中国人前往投资置业。 

截止2019年10月 ，首都·國金Urban Village一期商住公寓历时9月全部售罄，将在2020年3月交房；一期创意园已租赁满园。

值得注意的是，一期近65%的购买者均为当地塔尖式人群，社区人口聚集效应以及高端社群效应初显。二期商住公寓于2019年5月开始预售，截止2019年12月已售一半。2020年1月22日，首都·國金Urban Village二期正式开工， 现场邀请了皇室政要和社会大咖，首都·國金两位执行董事李骏机和陈洁盈陪同一同见证开工奠基。

首都·國金Urban Village是英式标准建筑，绿化空间占总面积45%，采光充足房间带独立窗户，可配置品牌家电拎包入住，知名物业24小时随时提供服务。

点击查看项目更多销售详情，或联系居外热线 400 041 7515。

 

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来源：中新网安徽
责编：Zoe Chan

对许多人来说，在令人惊叹的南太平洋购买一座海滨别墅听起来像白日做梦，但这项投资的可行性其实超出了您的预期。在瓦努阿图，这类投资的难度尤其低。

瓦努阿图由83个岛屿组成，这些岛屿把精品度假村、原始海滩、真正的部落社区以及壮观的地势（包括火山和热带水下环境）融合到了一起。瓦努阿图的首都是维拉港，当地经济以农业、渔业和旅游业为发展动力，而且正在迅速增长。

我们一起来看看瓦努阿图可能将很快成为中国买家置业热点的原因吧。

中国游客正在探索瓦努阿图的旅游潜力

尽管观光者前往南太平洋旅游时偏爱选择斐济，但瓦努阿图实际上可以提供许多类似的景点和体验。此外，这里的游客人数比斐济少了10倍。瓦努阿图群岛有很多度假胜地，包括世界著名的海滩以及可自由出入的火山，而且这里的美食也堪称一绝。作家詹姆斯·A·米切纳（James A. Michener）在瓦努阿图居住时写下了获得普利策奖的名著——《南太平洋的故事（Tales of the South Pacific）》。

对于喜爱冒险的中国游客来说，瓦努阿图已被纳入他们的必去旅游胜地清单。2015年到2018年期间，瓦努阿图的游客数量增长了近30%，其部分原因在于中国和其他亚洲客源市场的快速扩张。尽管在2018年，中国游客仅占瓦努阿图游客总人数的4%以下，但其数量还在增长。2013年，来自亚洲的游客不到4000人，其中中国游客的数量仅为1000。到了2018年，中国游客已增加至4000人。如此迅猛的增长大大提振了旅游部门的信心，他们认为中国将在未来10年内取代澳大利亚，成为该国最大的游客来源地。

如果这一预测被证明是正确的，则中国游客会倾向于投资那些对他们有吸引力的度假目的地，而瓦努阿图也将从中受益。

中国人正在寻找什么样的物业？

经济合作

瓦努阿图是第一个支持中国南海主权主张的太平洋国家。瓦努阿图表态之后，两国关系持续向好发展。数年来，中国一直在瓦努阿图大兴土木，修建政府大楼、体育场馆、会议中心、道路并延长维拉港机场的跑道，以便容纳更大的飞机。

2018年，两国同意在中国“一带一路”倡议的框架内建立战略伙伴关系，中国将在贸易、投资、渔业、旅游和基础设施建设等领域内向瓦努阿图提供帮助，进而推动该岛国的经济和社会发展。

从以往的情况来看，中国买家倾向于在那些与中国政府开展了密切合作的国家进行投资。瓦努阿图不仅拥有稳定的政治环境，还出台了多项有利于外国投资的政策，这些优势使其成为了适合挖掘商机和长期定居的最佳国家之一。

中国人在海外购房的动机

投资便利性

外国人在瓦努阿图购买房地产的门槛很低。买家无需取得居民身份就可以进行投资。此外，购房者可购买的房产类型和房产数量都不会受到任何限制。外国业主无需申请任何营业执照或许可证即可长期出租其房产，而且该国不存在任何能阻止他们通过出售或出租瓦努阿图的房产来收回资金的规定。

瓦努阿图也不会向置业者收取所得税、公司税、土地税和死亡税。瓦努阿图的当地银行将根据客户的信用证明，向通过审批的申请人提供70％至80％的土地和房屋组合贷款。

中国买家询价量分布情况

多种物业，可满足不同预算需求

在瓦努阿图，不同资产水平的人群都可以找到合适的物业。从价值几十万美元的三或四卧室的家庭住宅，到要价数百万美元、附带私人海滩的海滨私人住宅，您所需要的各类房产都能在这里找到。此外，这些房产的价格远低于澳大利亚或新西兰的海滨物业。

您在维拉港（Port Vila）可以轻易地找到占地面积为一至两英亩、价格在7万到14万美元之间的海滨别墅地块，或者价格低于3万美元、可以欣赏海港美景的现代化公寓。

黄金签证

许多国家都推出了通过投资计划获取公民身份的政策，但瓦努阿图的政策绝对是最宽松的。申请者无需踏足瓦努阿图即可成为该国公民，而且一次申请只需支付约13万美元的现金，四口之家只需支付18万美元的附加费用。

对于中国买家来说，这样的政策非常有吸引力，因为瓦努阿图的护照可以让护照持有人免签进入包括欧盟在内的129个国家。这也为他们提供了一个难得的机会：他们可以住在一个风景如画的南太平洋热带岛屿上，远离家乡的激烈竞争，享受安逸的时光。

 

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责编：Zoe Chan

2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。日本的租房市场和二手房市场也用三点来概括，那就是：平静的租赁市场，稳定发展的二手房市场以及火热的商业设施市场。目前日本发展比较快、前景比较好的商业设施是都市的写字楼、酒店、民宿以及养老院。

3处赌场、1次奥运会搅动了日本房产市场

2019年12月25日，东京地方检察厅特搜部以涉嫌受贿逮捕了日本自民党众议员秋元司，这个主持日本新建赌场业务的大臣被怀疑从中国企业收受了近370万日元现金的贿赂。

这则新闻之所以引人注目，是因为其担任的职务：内阁府副大臣（相当于副部级），主要负责引进包括赌场在内的综合度假村的工作。2016年12月，在自民党的支持下，日本国会通过《博彩业解禁法案》；2018年7月，日本国会正式通过综合度假村实施法案，进一步为日本国内开设赌场扫清了法律上的障碍。

据日本大和综合研究所估算，如果日本国内开设3处综合度假村，每年运营预计将带来约2万亿日元(约合1,280亿元人民币)的经济效益。

自从消息传出来以后，再加上2020年的东京奥运会这一历史性事件，大阪、北海道和福冈这些有可能被选为度假村备选地的靠海郊区以及东京尚未完全开发的千叶等郊区的地价一路飙升。

逐渐回暖的日本房地产市场

说起日本的房地产市场，最出名的一件事可能就是房地产泡沫事件。

日本的房地产泡沫事件出现在上世纪80年代末90年代初，当时的日本处在经济高速发展期，高速发展的经济也带动了房地产市场的发展。巅峰时期，日本东京都23区的地价总和几乎能把整个美国给买下来。然后，90年代初，日本政府出台了《关于控制土地相关融资的规定》 ，直接戳破了房地产市场的泡沫，造成了日本经济的大规模崩盘。

在这起事件之后，日本的房地产市场退出了一线舞台，开始进入缓慢的回复期。直到现在，日本的房地产市场已经有了很长一段时间的平稳期。但是，2020年东京奥运会的召开和上文说的所谓的3处综合度假村，往原本平静的日本房地产市场中又丢了一枚不大不小的石子，让日本的房地产市场出现了一点有趣的变化。

目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。

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首先是商业设施市场

商业设施市场迎来爆发性增长的根本原因是东京奥运会的召开，直接原因则是日本政府牵头开展了“日本东京都再建设计划”以及office市场需求量的上涨。随着奥运会即将在东京召开，日本政府将东京都化为了“国家战略都市计划建筑物等整备事业区”，准备将东京都打造成世界第一的商业地区，为将来大规模引进外国人才做准备。

随着国家法令的颁布，东京都港区、新宿区、原宿区、涩谷区等地先后颁布了《东京都市计划第一种市街地再开发事业企划书》，开始着手对大手町、虎之门、麻布台、西新宿、涩谷等地区进行大规模的城市改造。日本最大的几家房地产商，如三井不动产、三菱地所、住友不动产、东急不动产和野村不动产等企业都将参与城市再开发计划。

东京都地区的再开发计划和未来发展计划的颁布，直接炒热了整个东京都地区的商业用地市场。从2018年开始，日本东京都的商业设施供给量开始明显升高。

2019年4月15日，日本MORITRUST发布的调查结果显示，东京23区内大型写字楼从2018年开始，供求数量开始明显升高，尤其是在2020年东京奥运会召开的时候，预测会有一次爆发性的增长。东急不动产于2019年11月2日开放的涩谷第一高楼“涩谷Scramble Square”在9月底的时候内部的商业用办公室就被抢购一空，这也是最近东京都内写字楼市场的一个缩影。

当然，商业设施的增长曲线一直符合“增长-下降-再增长”的模式，这次也不例外。商业设施市场在2020东京奥运年迎来最后一波爆发性增长之后，就会像1999年、2008年和2013年一样迎来爆发期之后的低谷期。不过，总体来说，日本东京的商业设施市场依然比较稳定且前景较好。

接下来是日本的公寓市场

2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。

总体来看，日本的公寓市场稳中有升，不仅成交量创造了14年以来的新高，而且价格基本一直在上涨。这可能出乎了大多数人的预料，因为现在日本已经开始步入老龄化社会，出生率和劳动力数量下降严重，作为住宅用房地产的公寓的市场前景并不乐观。所以，在2014年日本的公寓交易量出现了断崖式的下跌之后，有不少人认为日本的公寓市场会就此萎靡下去。但是实际上，日本的公寓市场不但稳定，而且还甚至涨了价，这是怎么回事？

其实背后的原因很简单，因为公寓大部分都位于大城市。

日本的住宅总体上可以分为两类，一类是“一户建”，另一类就是公寓。所谓的一户建，有点类似于我们的自建房，在一块地上盖起一座二层或者多层的小楼来供自己一家人居住。由于一户建对于土地的利用程度要远远低于高层公寓，因此一户建大部分都分布地价比较便宜的农村，而公寓则大部分都分布在地价比较高的城市。

总体来说，日本的人口虽然一直在减少，2018年度的新生儿数量甚至已经跌破了90万，但是由于对外国人才的引进和农村劳动力的流入，城市的劳动力数量并没有很明显的减少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪阶层的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市场也就相对比较稳定。

相比于比较稳定的公寓市场，日本的个人住宅市场就不是那么乐观了。

个人住宅市场低迷

虽然日本没有专门开展关于一户建的调查，但是日本各大房地产商会根据每年公司的项目数量来统计每年新建住宅的数量。图四为日本全国住宅建设数量的变迁以及空房率的变迁。可以很明显的看到日本的住宅建设数量总体呈现减少的趋势，并且减少的速度会在2020年东京奥运会之后明显加快。另一个值得注意的点是，根据日本野村综合研究所的推测，空房率将会在2020年之后显著升高，这也意味着，届时不仅仅新房交易市场会收到巨大的冲击，二手房租赁和交易市场也会受到波及。

住房市场寒冬的背后，是日本极为不平衡的城乡发展状况。

日本的城市地区由于地价昂贵，很少会出现一户建形式的住宅，大部分居住用地上都会建设高层公寓，而农村地区由于地价便宜，为了停车和生活方便，大部分人会选择一户建的形式。因此，在公寓市场稳定的背景下，住宅市场依然遇冷，其背后的原因只能是个人住宅市场，也就是一户建住宅市场的低迷了。

实际上，一户建市场的低迷是可以想象的。日本的总人口数量自2010年以后已经开始快速下降，在加上日本城乡发展极度不平衡，农村劳动力大量流入城市，其结果是城镇人口数量虽然下降较慢，但农村人口数量下降极快。

2020年，日本总人口在持续下降的情况下，城镇人口比例已经接近70%，并且高龄人口比例也已经达到了29.1%，这两个数字预计会在未来持续升高。在2040年这个节点，日本的城镇人口比例会正式突破70%，高龄化人口比例会正式突破35%，到时候日本的个人住宅市场将会面临更加严重的考验。

虽然现阶段，凭借农村劳动力的流入和外国劳动力的流入，日本的城镇人口减少幅度还较小，公寓市场也相对比较稳定，但是主要位于农村的一户建个人住宅市场的低迷已经不可避免。

总体来说，目前的日本房地产市场处于回暖期，投资的热门是大城市的商业设施和公寓住宅，而一户建个人住宅的市场非常低迷，除了建来自己住这种情况，很少有人再去农村买一户建了。

 

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来源：钛媒体
责编：Zoe Chan