Finance News – Page 264

卑诗省住房需求强劲房价飙至62万加元

不断增长的消费需求和较低的库存，促使加拿大卑诗省的住房需求迈向2007年以来的最高水平，大温哥华区的房价达到一个新里程碑。

卑诗省住房需求强劲房价飙至62万加元

卑诗地产协会（BC Real Estate Association）首席经济学家卡梅隆‧缪尔（Cameron Muir）指出：“今年，更有活力的经济增长、强劲的消费者信心和触底的抵押贷款利率，有望将住房需求推至自2007年以来的最高水平。”

大温哥华地产局（REBGV）最新公布的数据更是强化了卑诗地产协会的预测。数据显示，5月独栋别墅的销量达到1,723套，较去年同期增长了18.6％。

“我们仍然认为，合理定价的房屋如今在市场的竞争很激烈，” 大温哥华地产局总裁达西‧麦克劳德（Darcy McLeod）说：“房地产具有‘超本地化’（hyper local）特征，尤其当处在一个卖方市场（供不应求）时，记住这一点很重要。这意味着，交易条件和价格将视房屋的类型、周围环境及其他因素的不同而异。”

大温哥华地产局的数据显示，今年5月，公寓销售量同比增长24.4％；房屋总销售量为4,056套，同比去年增长了23.4％，环比4月下跌2.9％。

卑诗地产协会预测，该省住宅销售将下滑2.9％至91,600套。卑诗省在过去十年的平均住宅销量为83,600套，2005年达到创纪录的106,300套。

缪尔预测：“按揭利息温和上行和新住宅的不断完工，有望缓解2016年的房价压力。”

2016年卑诗省MLS住宅平均售价预期将上涨1.7%至62.1万加元，位列加拿大最高平均房价之一，几乎是全国平均房价的两倍。

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加拿大房产业主平均贷款19万加元偿还房贷成巨大压力

银行调查4成业主过去1年债务减少

根据一份最新的调查发现，近8成屋主都认同「无债一身轻」的道理，希望尽快还清房屋贷款，但过去一年却只有4成人会付诸行动，以不同方式去减轻房贷。不过，其馀6成并非不想减低房贷负担，只是他们没有多馀金钱，或有其他更重要的花钱项目。有16%人指出，如果失业，不出一个月便支撑不住。

加拿大房产业主平均贷款19万加元偿还房贷成巨大压力

该份由加拿大宏利银行于今年2月委託民调公司Marketing Research and Intelligence Association进行的全国调查，访问了2,372名本国业主，他们都是年龄介乎20至59岁、家庭入息在5万元以上。

结果发现，78%本国屋主，都将还清房贷列为首要目标。过去一年，共有4成受访者付诸行动来灭债。当中18%屋主善用了每年的一次性还款机会，去减少房贷总额，17%则增加每月供款额，也有5%表示会两者同时进行。他们的额外房贷还款，平均是6,300元。

业主平均房贷约为19万元

报告指出，全国业主的平均房贷金额约为19万元，当中以亚省的24.2万元房贷负债为全国最高，其次是卑诗省的21.7万元，安省是19.3万元。

假如家中的经济支柱忽然失去工作，有27%房贷持有人表示会在3个月内出现还款困难，33%表示可捱到3个月至1年。但也有16%回应指，不出一个月便支撑不住。

加拿大宏利银行首席行政总裁Rick Lunny，对于很多屋主都在想办法减轻房债的做法感到欣慰，但也担心那些连每月多付10%供款也没能力的屋主。他说，只要20万元的房贷利息上升一厘，已代表每月供款额要增加10%。由于利率维续在历史低位已有一段时间，加息将无可避免，只是迟早问题。

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英国央行首次加息时间仍未改变料在明年第一季度

六年多以来，英国银行利率一直处于0.5%的历史最低水平。根据过去一周外媒调查的预估中值，英国央行首次升息将在明年第一季度，升息25个基点。周一（6月15日）公布的此项调查中，大概有40名分析师受访，调查结果没有太大变化。

但是从总体而言，此次调查中，分析师对升息时间的确信程度与上次不同，对明年4月之前升息概率的估测为55%，低于5月调查中的60%。最新调查认为，英国央行明年6月之前升息的概率为70%。

英国央行首次加息时间仍未改变料在明年第一季度

丰业银行Alan Clarke表示，到那时，总体通胀方面的障碍会更小。可能性最大的是2月，但他不排除可能稍早一点，如果经济增长数据欠佳也有可能稍晚一点。

预估升息时间的中值早于市场人士的看法。市场尚未完全将2016年第二季度才会升息的因素纳入考量；英国央行上月谨慎支持市场关于大约一年后才会开始升息的预期。

市场和分析师有一点想法一致的，那就是一旦英国央行开始紧缩货币政策，将只是循序渐进地进行。到明年年底银行利率将仅为1.25%，到2017年年底也仍在历史偏低水平2.00%。

英国央行一度被广泛认为，可能是第一个开始紧缩政策的主要央行，但随着美国经济回温，美联储目前正走在9月升息的正轨上。

不过，英国央行货币政策委员会委员麦卡弗蒂周五仍表示，英国开始升息的时机也逐渐接近，未来几个月的数据，将有助于决定确切的升息时间。

全球增长放缓以及油价挫跌，令世界各国通胀直线下滑，各国央行因而找不到理由紧缩政策。

但是今年剩下的季度，英国经济料维持每季度0.6-0.7%相对稳健的增长，尽管较上月的预测稍微疲弱，但是在未来12个月中，通胀终将升向英国央行的2%目标。

分析师表示，英国脱离欧盟的威胁可能令增长受创。近半数受访分析师认为，这是预估的最大风险，其次是较低的生产率。

在5月大选中意外赢得多数席次的保守党，已承诺就脱离欧盟与否举行公投。为了打消疑虑，三分之二受访分析师认为，公投应尽快举行。

施罗德投资的Azad Zangana表示，目前大企业投资决策料将暂停，至少在英国与欧盟的地位明朗化之前会是如此，所以，公投越早举行越好。

美国发展最快的城市在哪里？美国德州人口增长显著

搬迁已然成为现代生活的一部分，美国人口分布也频繁洗牌。或郊区被细分，或衰败之地重燃活力，或城区再次热闹起来，人们从一个镇搬到另一个镇。随着产业转移和就业市场的改变，美国人会收拾好东西，搬到有工作机会的地方去。

那么，哪些地方的人口增长领先呢？答案是美国南部和西部，这些地域的社区主导了后期人口增长趋势。美国的人口结构正在发生变化，一些地区的居民正在减少，另一些地区正在疯狂增加（例如印第安纳州的Zionsville地区，人口在短短三年内暴增了77％！）

通过分析人口普查数据，美国自助仓储服务平台SpareFoot的精英们制作了美国人口迁移的演示图。

人口膨胀

又一份名单显示出，美国德克萨斯州是一个人口增长点。很多其他州的美国人，并不理解德克萨斯州有多大，有多大的增长空间，地理位置有多么靠海。过去十年，德州人口增长处于一个相对可预测的速度，每年有数十万计的外乡人迁入这个“孤星之州”。

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2015英国投资年伦敦房产市场已准备好！

2015年6月11日，2015伦敦投资论坛暨邦瑞中国上海办公室开幕礼在英国驻上海领事馆召开。在开幕礼上，英国邦瑞全球销售总监Gary.Pratick、邦瑞中国区总裁白兮、邦瑞全球首席顾问James.Piesse、英国贸易投资总署华东地区环境与基建行业主管Dexter .Edgar. Vickery和英中贸易协会华东区总监兼上海代表处首席代表吴晨，对伦敦房产市场的前景都作出了独到的见解。

2015伦敦投资论坛暨邦瑞中国上海新办公室开幕礼在英国驻上海领事馆召开

2015英国投资年

中英文化交流年

早在去年6月，李克强总理访英时，中英两国政府就发表联合声明，宣布2015年为“中英文化交流年”，以此进一步加强两国的文化交流和产业合作。值此契机，诸多巨型英中企业在两国济济一堂，全面寻求发展机遇。

与“豪宅税”说Bye bye

上个月8日，英国保守党的上台，终于让海外投资者与“豪宅税”说Bye bye。在这两大利好并驾齐驱的环境下，随之引来的必定是一场更加猛烈的的投资潮。

英国邦瑞集团的中国区总裁白兮在开幕中致辞

对于伦敦，这一市场长期供需不足、可建工土地少、人多的热门投资及移民城市来说，该如何面对今年的投资大潮？“我觉得，面对今年的伦敦投资大潮，伦敦在处理供需不足的问题上，有两个方法：开发商加大建设力度；投资者不断加码投资。”英国邦瑞集团中国区总裁白兮回答居外网记者说。“不过，现在英国的开发商已向伦敦周边扩展，再加上伦敦基础建设的完整与发达，例如交通，使得伦敦郊区的房屋逐渐受到了当地与海外投资者的欢迎。”

“据我们统计，来英国的海外投资者主要来自亚洲。其中，中国香港居首，新加坡与马来西亚并列第二；而新兴的投资国，例如迪拜或卡塔尔位居第三；反倒一直出产富豪的俄罗斯位列第四。”英国邦瑞全球首席顾问James.Piesse向居外网记者补充道。

英国邦瑞全球销售总监Gary Pratick接受上海第一财经频道采访

是伦敦才投资

作为世界金融中心、移民与投资热地的伦敦，它到底好在哪？为什么能吸引来自世界各地的投资人？

邦瑞全球销售总监Gary.Pratick：“我想，首先，正是因为伦敦房屋的严重短缺，使得世界各地的开发商与个人都纷纷来到这里。另外，良好的投资回报。这是因为，伦敦的私人住宅租赁市场一直处于稳定状态。其次，目前伦敦人口为860万人。直至2025年，估计人口可达到1000万人。”

英国贸易投资总署华东地区环境与基建行业主管Dexter .Edgar. Vickery介绍伦敦的未来发展

英国贸易投资总署华东地区环境与基建行业主管Dexter .Edgar. Vickery：我的观点是，中英两国多年来的友好关系是主要因素：今年3月威廉王子的访华，以及习近平计划将于秋季访英。这一切，都是促进中国投资者前来英国投资的一大诱因。据我们英国驻沪领事馆签证部统计，2014年中国共有40万人申请了英国签证，获签成年率达96%。”

随着海外房地产黄金十年才刚刚到来，2015年，不仅仅是邦瑞的“战略年”，同时也是中国区“体验大年”。对客户、对媒体、对社会，邦瑞都从增强体验感出发，希望能用这个平台，让海外购房变得直观。未来五年，邦瑞将开启中国区多核体验化战略模式，全面进入爆发期，为中国客群带来更多高端产品，丰富视觉感受。

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外资大赚观光财日本商用不动产成热门

日本央行2014年底宣布扩大货币宽松政策，驱动商用不动产市场成长，日本观光人数于同年创下历史新高，观光消费年成长高达43％，更推升商办及饭店不动产租售行情。接下来东京将迎接2020年奥运盛事，刺激经济需求也带动市场交易活络，德勤不动产顾问总经理范有伟说，亚洲投资人纷纷表达对日本不动产的高度兴趣，包括新加坡、中国、中国香港等外资都陆续收购日本大型商办，商用市场长期看好。

外资大赚观光财日本商用不动产成热门

对照历来数据，主办奥运似乎意味着房价从筹备期间就起涨，范有伟说，澳洲雪梨七年间上涨70％、希腊雅典七年上涨65％、英国伦敦五年上涨25.7％、北京三年更翻涨118％；基础建设的兴建如机场、高速公路、饭店、地铁等，使工程周围房价涨幅比同城市其他区域更大。另外在安倍祭出日圆贬值策略、大力印钞下，日经指数从11000点涨到16000点，导致资金流入日本房市，持续堆高房价。

范有伟指出，2013年起，日本陆续开放东南亚旅客免签证，让观光客人数大幅成长，去年年成长率达29％，饭店房间供不应求，带动住房率及房价，这波旅游荣景带来的高报酬吸引投资人纷纷进入日本饭店业。去年投资旅馆业金额激增至2970亿日圆，更创下金融海啸以来最高。

根据统计，去年外资投资东京不动产最多的产品就是饭店旅馆，占比高达五成，在奥运等利多加持下，不只东京和周围县市饭店入住率提高，也有许多老饭店因此重生。“投资报酬率相对较高，是日本饭店不动产吸引投资的主因，2013年整体投资回报达8.1％，比起美国7.1％、新加坡6.1％都高，2014年七月更提升为10.4％”范有伟表示。

专家指出，进军日本商用不动产的投资人可优先考虑店面、旅馆、办公事务所，趁现在日币贬值购买有助于未来资产增值，且若能用日圆融资更好，可藉此避免汇差风险。

2015年澳洲房价增长最快地区介绍—— 新南威尔士州凯利维尔（KELLYVILLE）

凯利维尔是澳大利亚新南威尔士州悉尼的郊区，位于山丘郡（The Hills Shire）地方政府区域、悉尼中央商务区西北36公里处，是丘陵区区域的一部分。在接下来的十年里，凯利维尔将进一步对剩余的绿地进行开发。

2015年澳洲房价增长最快地区介绍—— 新南威尔士州凯利维尔（KELLYVILLE）

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凯利维尔拥有半农村、老郊区和现代住所，提供着各种生活方式，从凯利维尔购物广场的中等密度联排别墅，到靠近自然小溪和丛林的豪华住宅都有。由于郊区优越的地理位置，凯利维尔被农村和郊区城堡山（Castle Hill）、宝琴山（Baulkham Hills）和格兰哈文（Glenhaven）包围，提供轻松而宁静的生活环境。

凯利维尔拥有半农村、老郊区和现代住所，提供着各种生活方式

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温莎道（Windsor Road）是一条连接着帕拉马塔（Parramatta）和温莎（Windsor）的主要公路，丘陵区近期的基建发展提升了进出凯利维尔的便利。得益于新的巷湾隧道（Lane Cove Tunnel）和M2山高速公路（M2 Hills Motorway），凯利维尔现在享有快速通往悉尼中央商务区的优势。在良好的条件下，通勤大约需要35分钟。由凯利维尔的远西侧通往帕拉马塔的交通运输也被只行走巴士的西北T-Way改善了。西北铁路尚在建设中，连接丘陵区与悉尼铁路网络的其余部分。

温莎道（Windsor Road）是一条连接着帕拉马塔（Parramatta）和温莎（Windsor）的主要公路，丘陵区近期的基建发展提升了进出凯利维尔的便利

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凯利维尔2001年的人口为13,668人。到2006年人口为18,922万人，这显示在这段时间在该地区的人口增长了38％。 2001年，凯利维尔82%的住宅用于自住，而到了2006，自住房增长到85%。大约60%的居住者是投资购买（抵押贷款持有者），24%的居住者则是完全持有房产。

房市关键指标

当地中小学

2015年澳洲房价增长最快地区介绍——维多利亚州博士山（BOX HILL）

博士山是澳大利亚维多利亚州墨尔本一个郊区，距离墨尔本的中央商务区以东14平方公里（8.7英里），在白马市的地方政府区域。

2015年澳洲房价增长最快地区介绍——维多利亚州博士山（BOX HILL）

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在2011年的人口普查，Box Hill有9,672人口。博士山著名的是它的多元文化，其缘由它的大范围的餐馆和各种国际美食咖啡馆。在2011年人口普查时，多数博士山的居民是澳大利亚出生的（占42.9％），且多数会把英语作为第一语言（占45.3％）。其次一个显著的是中国出生的人口，占博士山的居民的20.4％，而第二个最常见的第一语言是普通话（占19％）。博士山TAFE学院是一个具有吸引更年轻的社区的显著因素，尤其是在博士山的CBD，那里的居民年龄一般比墨尔本和澳大利亚平均年轻5-6岁。

博士山是在墨尔本东部郊区的主要枢纽

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博士山是在墨尔本东部郊区的主要枢纽。博士山的中心密度越来越高，显著的开发正在博士山的中央商务区进行，一栋 33层的摩天大楼将在未来几年完成。博士山也是墨尔本东郊的一个主要的交通枢纽，带有重要的火车站、109电车线，以及众多的公交线路服务郊区。

博士山也是墨尔本东郊的一个主要的交通枢纽，带有重要的火车站、109电车线，以及众多的公交线路服务郊区

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博士山有繁华的购物区。购物区的范围从沿站街（Station Street）和白马路（Whitehorse Road），到郊区的购物中心博士山中心（Box Hill Centro）。周围的郊区还拥有成熟的中高密度住宅发展区。

房市关键指标

当地中小学

趁欧元触底中国买家抢购欧洲房产

Stephen Diggle其总部位于新加坡的对冲基金，在全球金融危机时曾获利高达27亿美元。本周他来到德国弗伦斯堡的一座小镇，押注已连续12个月下跌的欧元即将到达尾声。

趁欧元触底中国买家抢购欧洲房产

据彭博社报道，今年欧元对亚洲货主要货币持续下跌，让不少来自中国、马来西亚、泰国、新加坡等地的投资者纷纷抢进，为布局房地产的最佳时机。

Diggle旗下的基金已在德国买下1200多座公寓，其中也包括这个距离丹麦边境四英里、人口仅9万人的小镇，而他还打算继续买入。“欧洲经济开始从无止尽的低迷中恢复，这代表着欧元兑其他货币不会再持续贬值”他认为在现今情况下，与其等待不如尽早行动。

Diggle是在当今趁着欧元触底时努力找寻投资机会的亚洲富人投资者代表之一，根据彭博社追踪欧元兑亚洲最常交易的八大货币，显示已有三项货币未来一年内将升值。

CBREGroup指出，今年第一季来自亚洲的跨境房地产投资飙升至86亿美元，为亚洲投资人2013年起开始大幅进军海外房地产以来的最佳开年成绩，而欧洲房地产就占了三分之一。

倍受瞩目的交易案中，包括三星电子所领导的财团在今年一月收购位于法兰克福32层楼高的银塔(Silberturm Tower)，该建筑在1990年以前曾是德国最高建筑。而中国的复星国际(0656-HK)自2010年来已投资250亿美元在海外进行大举收购，包括法国知名度假村集团Club Mediterranee SA。

瑞银驻苏黎世负责超高净值人士的首席投资长Simon Smiles表示，来自中国内地与中国香港的顾客特别热衷于收购欧洲的酒店等资产。

他表示，我们的最大客户对于标志性资产如奢侈品牌与酒店特别感兴趣。在短期内，他们认为美元将持续升值，但这股强势不一定永远持续下去。

近期欧元兑美元已出现反弹，而欧元兑其他亚洲货币包括泰铢、印度卢比和马来西亚的林吉特，过去三个月来已出现超过8%的反弹。今年五月欧盟通膨数据在过去六个月来首度由负转正，经济信心更创下四年来高点，显示欧洲央行的量化宽松政策已开始奏效。

2015年澳洲房价增长最快地区介绍——昆士兰州努萨海兹（NOOSA HEADS）

努萨海兹是澳大利亚昆士兰州阳光海岸努萨地区的三大中心之一。它位于国家首都布里斯班北部约136公里（85英里），位于努萨郡内。在2011年的人口普查中住有3,999人。

2015年澳洲房价增长最快地区介绍——昆士兰州努萨海兹（NOOSA HEADS）

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努萨海兹是努萨区的旅游中心地带，有很多餐厅和酒店。主要街道是黑斯廷斯街，位于海滩正后方。努萨海兹的主要吸引力是它的海滩。其主要的海滩和岬角周围的小海湾，是闻名世界的环形冲浪的常见地点。它的一个主要的冲浪赛事是努萨的冲浪节，这个节日吸引了大批长板滑浪手。

努萨海兹的主要吸引力是它的海滩

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努萨海兹住有一定数量的考拉，它们往往出现在和努萨国家公园内和其周围。努萨的考拉数量是在下降。

努萨海兹是澳大利亚昆士兰州阳光海岸努萨地区的三大中心之一

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