Finance News – Page 264

卑詩省住房需求強勁房價飆至62萬加元

不斷增長的消費需求和較低的庫存，促使加拿大卑詩省的住房需求邁向2007年以來的最高水平，大溫哥華區的房價達到一個新里程碑。

卑詩省住房需求強勁房價飆至62萬加元

卑詩地產協會（BC Real Estate Association）首席經濟學家卡梅隆‧繆爾（Cameron Muir）指出：「今年，更有活力的經濟增長、強勁的消費者信心和觸底的抵押貸款利率，有望將住房需求推至自2007年以來的最高水平。」

大溫哥華地產局（REBGV）最新公佈的數據更是強化了卑詩地產協會的預測。數據顯示，5月獨棟別墅的銷量達到1,723套，較去年同期增長了18.6％。

「我們仍然認為，合理定價的房屋如今在市場的競爭很激烈，」大溫哥華地產局總裁達西‧麥克勞德（Darcy McLeod）說：「房地產具有『超本地化』（hyper local）特徵，尤其當處在一個賣方市場（供不應求）時，記住這一點很重要。這意味著，交易條件和價格將視房屋的類型、周圍環境及其他因素的不同而異。」

大溫哥華地產局的數據顯示，今年5月，公寓銷售量同比增長24.4％；房屋總銷售量為4,056套，同比去年增長了23.4％，環比4月下跌2.9％。

卑詩地產協會預測，該省住宅銷售將下滑2.9％至91,600套。卑詩省在過去十年的平均住宅銷量為83,600套，2005年達到創紀錄的106,300套。

繆爾預測：「按揭利息溫和上行和新住宅的不斷完工，有望緩解2016年的房價壓力。」

2016年卑詩省MLS住宅平均售價預期將上漲1.7%至62.1萬加元，位列加拿大最高平均房價之一，幾乎是全國平均房價的兩倍。

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加拿大房產業主平均貸款19萬加元償還房貸成巨大壓力

銀行調查4成業主過去1年債務減少

根據一份最新的調查發現，近8成屋主都認同「無債一身輕」的道理，希望儘快還清房屋貸款，但過去一年卻只有4成人會付諸行動，以不同方式去減輕房貸。不過，其餘6成並非不想減低房貸負擔，只是他們沒有多餘金錢，或有其他更重要的花錢專案。有16%人指出，如果失業，不出一個月便支撐不住。

加拿大房產業主平均貸款19萬加元償還房貸成巨大壓力

該份由加拿大宏利銀行於今年2月委託民調公司Marketing Research and Intelligence Association進行的全國調查，訪問了2,372名本國業主，他們都是年齡介乎20至59歲、家庭入息在5萬元以上。

結果發現，78%本國屋主，都將還清房貸列為首要目標。過去一年，共有4成受訪者付諸行動來滅債。當中18%屋主善用了每年的一次性還款機會，去減少房貸總額，17%則增加每月供款額，也有5%表示會兩者同時進行。他們的額外房貸還款，平均是6,300元。

業主平均房貸約為19萬元

報告指出，全國業主的平均房貸金額約為19萬元，當中以亞省的24.2萬元房貸負債為全國最高，其次是卑詩省的21.7萬元，安省是19.3萬元。

假如家中的經濟支柱忽然失去工作，有27%房貸持有人表示會在3個月內出現還款困難，33%表示可捱到3個月至1年。但也有16%回應指，不出一個月便支撐不住。

加拿大宏利銀行首席行政總裁Rick Lunny，對於很多屋主都在想辦法減輕房債的做法感到欣慰，但也擔心那些連每月多付10%供款也沒能力的屋主。他說，只要20萬元的房貸利息上升一厘，已代表每月供款額要增加10%。由於利率維續在歷史低位已有一段時間，加息將無可避免，只是遲早問題。

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英國央行首次加息時間仍未改變料在明年第壹季度

六年多以來，英國銀行利率壹直處於0.5%的歷史最低水平。根據過去壹周外媒調查的預估中值，英國央行首次升息將在明年第壹季度，升息25個基點。周壹（6月15日）公布的此項調查中，大概有40名分析師受訪，調查結果沒有太大變化。

但是從總體而言，此次調查中，分析師對升息時間的確信程度與上次不同，對明年4月之前升息概率的估測為55%，低於5月調查中的60%。最新調查認為，英國央行明年6月之前升息的概率為70%。

英國央行首次加息時間仍未改變料在明年第壹季度

豐業銀行Alan Clarke表示，到那時，總體通脹方面的障礙會更小。可能性最大的是2月，但他不排除可能稍早壹點，如果經濟增長數據欠佳也有可能稍晚壹點。

預估升息時間的中值早於市場人士的看法。市場尚未完全將2016年第二季度才會升息的因素納入考量；英國央行上月謹慎支持市場關於大約壹年後才會開始升息的預期。

市場和分析師有壹點想法壹致的，那就是壹旦英國央行開始緊縮貨幣政策，將只是循序漸進地進行。到明年年底銀行利率將僅為1.25%，到2017年年底也仍在歷史偏低水平2.00%。

英國央行壹度被廣泛認為，可能是第壹個開始緊縮政策的主要央行，但隨著美國經濟回溫，美聯儲目前正走在9月升息的正軌上。

不過，英國央行貨幣政策委員會委員麥卡弗蒂周五仍表示，英國開始升息的時機也逐漸接近，未來幾個月的數據，將有助於決定確切的升息時間。

全球增長放緩以及油價挫跌，令世界各國通脹直線下滑，各國央行因而找不到理由緊縮政策。

但是今年剩下的季度，英國經濟料維持每季度0.6-0.7%相對穩健的增長，盡管較上月的預測稍微疲弱，但是在未來12個月中，通脹終將升向英國央行的2%目標。

分析師表示，英國脫離歐盟的威脅可能令增長受創。近半數受訪分析師認為，這是預估的最大風險，其次是較低的生產率。

在5月大選中意外贏得多數席次的保守黨，已承諾就脫離歐盟與否舉行公投。為了打消疑慮，三分之二受訪分析師認為，公投應盡快舉行。

施羅德投資的Azad Zangana表示，目前大企業投資決策料將暫停，至少在英國與歐盟的地位明朗化之前會是如此，所以，公投越早舉行越好。

美國發展最快的城市在哪裡？美國德州人口增長顯著

搬遷已然成為現代生活的一部分，美國人口分佈也頻繁洗牌。或郊區被細分，或衰敗之地重燃活力，或城區再次熱鬧起來，人們從一個鎮搬到另一個鎮。隨著產業轉移和就業市場的改變，美國人會收拾好東西，搬到有工作機會的地方去。

那麼，哪些地方的人口增長領先呢？答案是美國南部和西部，這些地域的社區主導了後期人口增長趨勢。美國的人口結構正在發生變化，一些地區的居民正在減少，另一些地區正在瘋狂增加（例如印第安納州的Zionsville地區，人口在短短三年內暴增了77％！）

通過分析人口普查數據，美國自助倉儲服務平台SpareFoot的精英們製作了美國人口遷移的演示圖。

人口膨脹

又一份名單顯示出，美國德克薩斯州是一個人口增長點。很多其他州的美國人，並不理解德克薩斯州有多大，有多大的增長空間，地理位置有多麼靠海。過去十年，德州人口增長處於一個相對可預測的速度，每年有數十萬計的外鄉人遷入這個「孤星之州」。

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2015英國投資年倫敦房產市場已準備好！

2015年6月11日，2015倫敦投資論壇暨邦瑞中國上海辦公室開幕禮在英國駐上海領事館召開。在開幕禮上，英國邦瑞全球銷售總監Gary.Pratick、邦瑞中國區總裁白兮、邦瑞全球首席顧問James.Piesse、英國貿易投資總署華東地區環境與基建行業主管Dexter .Edgar. Vickery和英中貿易協會華東區總監兼上海代表處首席代表吳晨，對倫敦房產市場的前景都作出了獨到的見解。

2015倫敦投資論壇暨邦瑞中國上海新辦公室開幕禮在英國駐上海領事館召開

2015英國投資年

中英文化交流年

早在去年6月，李克強總理訪英時，中英兩國政府就發表聯合聲明，宣佈2015年為“中英文化交流年”，以此進一步加強兩國的文化交流和產業合作。值此契機，諸多巨型英中企業在兩國濟濟一堂，全面尋求發展機遇。

與“豪宅稅”說Bye bye

上個月8日，英國保守黨的上臺，終於讓海外投資者與“豪宅稅”說Bye bye。在這兩大利好並駕齊驅的環境下，隨之引來的必定是一場更加猛烈的的投資潮。

英國邦瑞集團的中國區總裁白兮在開幕中致辭

對於倫敦，這一市場長期供需不足、可建工土地少、人多的熱門投資及移民城市來說，該如何面對今年的投資大潮？“我覺得，面對今年的倫敦投資大潮，倫敦在處理供需不足的問題上，有兩個方法：開發商加大建設力度；投資者不斷加碼投資。”英國邦瑞集團中國區總裁白兮回答居外網記者說。“不過，現在英國的開發商已向倫敦周邊擴展，再加上倫敦基礎建設的完整與發達，例如交通，使得倫敦郊區的房屋逐漸受到了當地與海外投資者的歡迎。”

“據我們統計，來英國的海外投資者主要來自亞洲。其中，中國香港居首，新加坡與馬來西亞並列第二；而新興的投資國，例如迪拜或卡塔爾位居第三；反倒一直出產富豪的俄羅斯位列第四。”英國邦瑞全球首席顧問James.Piesse向居外網記者補充道。

英國邦瑞全球銷售總監Gary Pratick接受上海第一財經頻道採訪

是倫敦才投資

作為世界金融中心、移民與投資熱地的倫敦，它到底好在哪？為什麼能吸引來自世界各地的投資人？

邦瑞全球銷售總監Gary.Pratick：“我想，首先，正是因為倫敦房屋的嚴重短缺，使得世界各地的開發商與個人都紛紛來到這裏。另外，良好的投資回報。這是因為，倫敦的私人住宅租賃市場一直處於穩定狀態。其次，目前倫敦人口為860萬人。直至2025年，估計人口可達到1000萬人。”

英國貿易投資總署華東地區環境與基建行業主管Dexter .Edgar. Vickery介紹倫敦的未來發展

英國貿易投資總署華東地區環境與基建行業主管Dexter .Edgar. Vickery：我的觀點是，中英兩國多年來的友好關係是主要因素：今年3月威廉王子的訪華，以及習近平計畫將於秋季訪英。這一切，都是促進中國投資者前來英國投資的一大誘因。據我們英國駐滬領事館簽證部統計，2014年中國共有40萬人申請了英國簽證，獲簽成年率達96%。”

隨著海外房地產黃金十年才剛剛到來，2015年，不僅僅是邦瑞的“戰略年”，同時也是中國區“體驗大年”。對客戶、對媒體、對社會，邦瑞都從增強體驗感出發，希望能用這個平臺，讓海外購房變得直觀。未來五年，邦瑞將開啟中國區多核體驗化戰略模式，全面進入爆發期，為中國客群帶來更多高端產品，豐富視覺感受。

流覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房產投資獨家專業解讀

外資大賺觀光財日本商用不動產成熱門

日本央行2014年底宣佈擴大貨幣寬鬆政策，驅動商用不動產市場成長，日本觀光人數於同年創下歷史新高，觀光消費年成長高達43％，更推升商辦及飯店不動產租售行情。接下來東京將迎接2020年奧運盛事，刺激經濟需求也帶動市場交易活絡，德勤不動產顧問總經理范有偉說，亞洲投資人紛紛表達對日本不動產的高度興趣，包括新加坡、中國、中國香港等外資都陸續收購日本大型商辦，商用市場長期看好。

外資大賺觀光財日本商用不動產成熱門

對照歷來數據，主辦奧運似乎意味著房價從籌備期間就起漲，范有偉說，澳洲雪梨七年間上漲70％、希臘雅典七年上漲65％、英國倫敦五年上漲25.7％、北京三年更翻漲118％；基礎建設的興建如機場、高速公路、飯店、地鐵等，使工程周圍房價漲幅比同城市其他區域更大。另外在安倍祭出日圓貶值策略、大力印鈔下，日經指數從11000點漲到16000點，導致資金流入日本房市，持續堆高房價。

范有偉指出，2013年起，日本陸續開放東南亞旅客免簽證，讓觀光客人數大幅成長，去年年成長率達29％，飯店房間供不應求，帶動住房率及房價，這波旅遊榮景帶來的高報酬吸引投資人紛紛進入日本飯店業。去年投資旅館業金額激增至2970億日圓，更創下金融海嘯以來最高。

根據統計，去年外資投資東京不動產最多的產品就是飯店旅館，佔比高達五成，在奧運等利多加持下，不只東京和周圍縣市飯店入住率提高，也有許多老飯店因此重生。「投資報酬率相對較高，是日本飯店不動產吸引投資的主因，2013年整體投資回報達8.1％，比起美國7.1％、新加坡6.1％都高，2014年七月更提升為10.4％」范有偉表示。

專家指出，進軍日本商用不動產的投資人可優先考慮店面、旅館、辦公事務所，趁現在日幣貶值購買有助於未來資產增值，且若能用日圓融資更好，可藉此避免匯差風險。

2015年澳洲房價增長最快地區介紹—— 新南威爾士州凱利維爾（KELLYVILLE）

凱利維爾是澳大利亞新南威爾士州悉尼的郊區，位於山丘郡（The Hills Shire）地方政府區域、悉尼中央商務區西北36公里處，是丘陵區區域的一部分。在接下來的十年裡，凱利維爾將進一步對剩餘的綠地進行開發。

2015年澳洲房價增長最快地區介紹—— 新南威爾士州凱利維爾（KELLYVILLE）

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凱利維爾擁有半農村、老郊區和現代住所，提供著各種生活方式，從凱利維爾購物廣場的中等密度聯排別墅，到靠近自然小溪和叢林的豪華住宅都有。由於郊區優越的地理位置，凱利維爾被農村和郊區城堡山（Castle Hill）、寶琴山（Baulkham Hills）和格蘭哈文（Glenhaven）包圍，提供輕鬆而寧靜的生活環境。

凱利維爾擁有半農村、老郊區和現代住所，提供著各種生活方式

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溫莎道（Windsor Road）是一條連接著帕拉馬塔（Parramatta）和溫莎（Windsor）的主要公路，丘陵區近期的基建發展提升了進出凱利維爾的便利。得益於新的巷灣隧道（Lane Cove Tunnel）和M2山高速公路（M2 Hills Motorway），凱利維爾現在享有快速通往悉尼中央商務區的優勢。在良好的條件下，通勤大約需要35分鐘。由凱利維爾的遠西側通往帕拉馬塔的交通運輸也被只行走巴士的西北T-Way改善了。西北鐵路尚在建設中，連接丘陵區與悉尼鐵路網絡的其餘部分。

溫莎道（Windsor Road）是一條連接著帕拉馬塔（Parramatta）和溫莎（Windsor）的主要公路，丘陵區近期的基建發展提升了進出凱利維爾的便利

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凱利維爾2001年的人口為13,668人。到2006年人口為18,922萬人，這顯示在這段時間在該地區的人口增長了38％。 2001年，凱利維爾82%的住宅用於自住，而到了2006，自住房增長到85%。大約60%的居住者是投資購買（抵押貸款持有者），24%的居住者則是完全持有房產。

房市關鍵指標

當地中小學

2015年澳洲房價增長最快地區介紹——維多利亞州博士山（BOX HILL）

博士山是澳大利亞維多利亞州墨爾本一個郊區，距離墨爾本的中央商務區以東14平方公里（8.7英里），在白馬市的地方政府區域。

2015年澳洲房價增長最快地區介紹——維多利亞州博士山（BOX HILL）

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在2011年的人口普查，Box Hill有9,672人口。博士山著名的是它的多元文化，其緣由它的大範圍的餐館和各種國際美食咖啡館。在2011年人口普查時，多數博士山的居民是澳大利亞出生的（佔42.9％），且多數會把英語作為第一語言（佔45.3％）。其次一個顯著的是中國出生的人口，佔博士山的居民的20.4％，而第二個最常見的第一語言是普通話（佔19％）。博士山TAFE學院是一個具有吸引更年輕的社區的顯著因素，尤其是在博士山的CBD，那裡的居民年齡一般比墨爾本和澳大利亞平均年輕5-6歲。

博士山是在墨爾本東部郊區的主要樞紐

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博士山是在墨爾本東部郊區的主要樞紐。博士山的中心密度越來越高，顯著的開發正在博士山的中央商務區進行，一棟 33層的摩天大樓將在未來幾年完成。博士山也是墨爾本東郊的一個主要的交通樞紐，帶有重要的火車站、109電車線，以及眾多的公交線路服務郊區。

博士山也是墨爾本東郊的一個主要的交通樞紐，帶有重要的火車站、109電車線，以及眾多的公交線路服務郊區

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博士山有繁華的購物區。購物區的範圍從沿站街（Station Street）和白馬路（Whitehorse Road），到郊區的購物中心博士山中心（Box Hill Centro）。周圍的郊區還擁有成熟的中高密度住宅發展區。

房市關鍵指標

當地中小學

趁歐元觸底中國買家搶購歐洲房產

Stephen Diggle其總部位於新加坡的對沖基金，在全球金融危機時曾獲利高達27億美元。本周他來到德國弗倫斯堡的壹座小鎮，押註已連續12個月下跌的歐元即將到達尾聲。

趁歐元觸底中國買家搶購歐洲房產

據彭博社報道，今年歐元對亞洲貨主要貨幣持續下跌，讓不少來自中國、馬來西亞、泰國、新加坡等地的投資者紛紛搶進，為布局房地產的最佳時機。

Diggle旗下的基金已在德國買下1200多座公寓，其中也包括這個距離丹麥邊境四英裏、人口僅9萬人的小鎮，而他還打算繼續買入。“歐洲經濟開始從無止盡的低迷中恢復，這代表著歐元兌其他貨幣不會再持續貶值”他認為在現今情況下，與其等待不如盡早行動。

Diggle是在當今趁著歐元觸底時努力找尋投資機會的亞洲富人投資者代表之壹，根據彭博社追蹤歐元兌亞洲最常交易的八大貨幣，顯示已有三項貨幣未來壹年內將升值。

CBREGroup指出，今年第壹季來自亞洲的跨境房地產投資飆升至86億美元，為亞洲投資人2013年起開始大幅進軍海外房地產以來的最佳開年成績，而歐洲房地產就占了三分之壹。

倍受矚目的交易案中，包括三星電子所領導的財團在今年壹月收購位於法蘭克福32層樓高的銀塔(Silberturm Tower)，該建築在1990年以前曾是德國最高建築。而中國的復星國際(0656-HK)自2010年來已投資250億美元在海外進行大舉收購，包括法國知名度假村集團Club Mediterranee SA。

瑞銀駐蘇黎世負責超高凈值人士的首席投資長Simon Smiles表示，來自中國內地與中國香港的顧客特別熱衷於收購歐洲的酒店等資產。

他表示，我們的最大客戶對於標誌性資產如奢侈品牌與酒店特別感興趣。在短期內，他們認為美元將持續升值，但這股強勢不壹定永遠持續下去。

近期歐元兌美元已出現反彈，而歐元兌其他亞洲貨幣包括泰銖、印度盧比和馬來西亞的林吉特，過去三個月來已出現超過8%的反彈。今年五月歐盟通膨數據在過去六個月來首度由負轉正，經濟信心更創下四年來高點，顯示歐洲央行的量化寬松政策已開始奏效。

2015年澳洲房價增長最快地區介紹——昆士蘭州努薩海茲（NOOSA HEADS）

努薩海茲是澳大利亞昆士蘭州陽光海岸努薩地區的三大中心之一。它位於國家首都布里斯班北部約136公里（85英里），位於努薩郡內。在2011年的人口普查中住有3,999人。

2015年澳洲房價增長最快地區介紹——昆士蘭州努薩海茲（NOOSA HEADS）

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努薩海茲是努薩區的旅遊中心地帶，有很多餐廳和酒店。主要街道是黑斯廷斯街，位於海灘正後方。努薩海茲的主要吸引力是它的海灘。其主要的海灘和岬角周圍的小海灣，是聞名世界的環形衝浪的常見地點。它的一個主要的衝浪賽事是努薩的衝浪節，這個節日吸引了大批長板滑浪手。

努薩海茲的主要吸引力是它的海灘

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努薩海茲住有一定數量的考拉，它們往往出現在和努薩國家公園內和其周圍。努薩的考拉數量是在下降。

努薩海茲是澳大利亞昆士蘭州陽光海岸努薩地區的三大中心之一

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