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今年新售出公寓单位中位数面积止降回升，但依然远低于转售和租赁市场的面积需求。

近几年新公寓的面积越建越小，这似乎已是公开的秘密。自从2009年全球金融危机结束以来，房价的一路攀升致使越来越多的新公寓买家开始接受更小的单位面积。

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根据新加坡房地产联合交易网（SRX）提供的数据，包括执行共管公寓（EC）在内，2014年发展商售出的新公寓单位中位数面积仅为850平方英尺，较2009年的中位数面积1195平方英尺缩水达28.9%。

有八年从业经验的Huttons地产经纪王伟雄（34岁）受访时说：“公寓越卖越小的一部分原因是发展商要保证单位总价能令买家负担得起。但从另一方面来讲，面积减小并不代表实用性下降。相反地，比起几年前，近两年出售的新项目多数缩小了阳台面积，而且不再带有凸窗（bay window），因此设计更高效，实用性更好，同时也帮买家省了钱。”

虽然新私宅市场趋向“小户型”，但在转售市场，买家却似乎没有在面积上让步。去年转售公寓的中位数面积为1249平方英尺，与2009年持平。

对比新私宅和二手私宅买家的面积要求，两者之间差距从2009年的4.3%拉大至2014年的31.9%。

私宅租赁市场方面，去年租出的公寓中位数面积是1141平方英尺。因此，去年新售出公寓的中位数面积也比租赁市场的预期小了25.5%。

受访分析师表示，较小的面积也意味着当这些公寓未来进入转售或租赁市场时将面临压力。

更多买家倾向转售市场

ERA产业主要执行员林东荣说：“我们已经看到更多买家倾向于转售市场，尤其是对于买来自己居住的买家来说，他们更喜欢较宽敞的转售单位。”

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣也表示：“在价格一样的情况下，如果同一地点有一个新的小型单位和一个几年前建的相对宽敞的单位，越来越多租客倾向于后者。”

但麦俊荣同时指出，小型公寓单位是否有投资潜力和地点有很大关系。“如果公寓靠近地铁站和商场，上班和生活都很方便的话，相信还是有租客或买家心仪。反之，如果地点很不方便，就算价格较低可能也会无人问津。”

然而，今年的新私宅市场出现转折。截至5月21日，今年新售出私宅的面积中位数反弹至990平方英尺，较去年上升16.5%，也是2010年以来的最高值。这一数据是基于1953宗新私宅交易得出。

麦俊荣表示新售私宅面积变大的原因有两点。首先今年有更多EC项目推出市场，而EC单位的面积通常比纯粹的私宅来得大。在今年销售业绩前六名的项目中有三个属于EC，分别是裕廊西的LakeLife，榜鹅的The Terrace和盛港的百丽轩（Bellewaters）。其中LakeLife售出单位的中位数面积达1194平方英尺，The Terrace和百丽轩的中位数面积则分别为1173和1098平方英尺，它们都对整体市场的中位数面积上升有推动作用。

其次，他认为一些买家的确担心市场上的小型单位有供应过剩的可能性，因而在出手时更加谨慎。

在租赁市场，今年以来租出公寓的中位数面积则较去年继续缩水3.6%，降至1100平方英尺。

随着更多小型单位的竣工，林东荣认为未来租出的公寓面积还将进一步缩小。

在转售公寓的中位数面积保持稳定的情况下，新私宅的面积虽有反弹，但依然比转售市场的面积需求低了20.7%。

虽然一手和二手市场之间的面积差距依然很大，但分析师认为开发商的首要目标还是保持总价可以被买家消化，因此他们不太可能向以前一样推出太多大型单位。

麦俊荣提醒投资者，在出手购买小型单位之前必须换位思考，把自己想象成租客，反问自己是否喜欢居住在这里、地点是否足够方便。

近期的新加坡私宅市场，整体上面对销售疲软、房价逐步下滑的局面，因为自新加坡政府推出总债务偿还比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架以来，买家的买房意欲持续被压抑着。

尽管转售私宅（也称二手房）的价格，比发展商推出的新私宅单位（也称一手房）来得低，但买家更喜欢在总偿债率限制之内选购后者，因为新房的设计总是更加新颖。

然而，在新私宅推出市场中，买家对价格十分敏感。在当下这种淡静的市场中，房子如果没有什么独特的卖点，买家就会犹豫不决。

最近开盘的两个新私宅项目——义顺的北园公寓（North Park Residences）、巴特礼的绿盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因为前者的卖点是其综合发展概念、后者的卖点是典雅别致的居住氛围。

比起购买转售单位，人们从发展商手中购房可要被动很多。购买转售单位时，买家经常需要细心地搜寻物有所值的目标，并积极反复地商谈价格。但购买新推出单位时，买家只能接受或拒绝发展商的定价。

在市场低迷不振的时候，发展商为了挽留顾客，要么得一次过削低所有单位的售价，要么就得进行批量的降价。

这种根据发展商制定标准价格，来售卖所有单位的做法已实行了几十年。然而，买家的偏好和要求如今已变得更加多元和易变，发展商或许是时候重新思考它们定价的机制。

市场走低时，推出新房的发展商或可考虑，腾出一部分的单位让买家讨价还价，而这部分的单位可占总单位的大约15％。

这些单位可以是整个项目中的“最弱一环”，发展商或许可预先设定一个底价。有兴趣的买家可自行出价，发展商可在一个星期后通知买家，接不接受买家的出价。此前，任何一方都不必正式签约。

其他以标准价位购买更优质单位的买家，或许能接受这种方案，因为毕竟他们购买的单位，在转售价和投资潜力方面都将有更好的表现。

这个策略的好处在于，它让买者更积极地参与买房洽谈，发展商也更可能在淡市中达到最低的销售指标，而“最弱一环”的单位也能以具竞争力的价格售出，又不会影响到其他单位的标准价位。当然，这其中还有很多事项需要制定，但这个建议值得深思。

新加坡的房地产降温措施近期内解除的可能性相当小。不过，如果这些措施能微调的话，或许转售私宅市场与新私宅市场应当加以区别对待，因为转售市场的需求和价格都受到重挫。

降温措施和贷款限制的出发点是确保大众买房时要量入为出。一间转售私宅的价位可比新房低20％，买家的资金经常已筹措到位，所以他们的买房决定一般很谨慎。当转售交易完成时，他们几乎马上就得开始全面融资。相对而言，新私宅的买家会选择渐进式的付款方式。

有鉴于此，当局可考虑针对已建成的二手房销售，放宽条规。譬如，缩短目前转售时需支付的卖方印花税的四年持有期。

对于直接向发展商购买新房的转售买卖，持有期仍可以是四年。但购买转售单位的买家要脱售房子时，该期限可降至两年。新加坡公民在转售私宅市场中购买第二套房子时，亦可免去额外的买方印花税。

总偿债率限制自2013年6月施行至今，已近两年。期间，市场中已积累了一些潜在需求。与其购买新推出私宅，那些融资备足的自住型买家或许可以考虑近几年落成的转售单位。

这是因为，在更多新项目今明两年落成的大趋势下，这些已落成单位的转售价格，会变得更有吸引力。不过，那些纯粹是为了投资而想购买新落成单位的买家可要止步了，因为租赁市场中的竞争将加剧。

其实，2013年或那之后落成的私宅公寓都拥有现代化的设计和很不错的设施。相对而言，自去年起亮相的一批新项目，其实并没有什么更优越的设计。这是因为总偿债率限制自2013年年中实行后，发展商得压低成本，以好价格吸引顾客。另外，精明的转售房地产买家，会注意到大量的住宅仍待出租，并可依此进一步把价格压低。

房地产买家近年来觉得99年地契的新私人公寓售价，已逐渐逼近永久地契的新私人公寓。

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莱坊（KnightFrank）数据显示，全国99年租赁地契与永久地契公寓之间的整体价格差距，在2012年跌破30％。一些特定地区，如欧南园一带的租赁地契和永久地契公寓的价格差距，也从2011年至2012年的55％，显著缩小至2013年至2014年的12％。

针对永久或近永久地契和99年地契新公寓的价格差距为何缩小，仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“这主要是因为新推出的永久地契公寓减少，使到99年租赁地契新公寓成为常态，尤其是在中央区以外的地点。”

“这是一种买家别无选择的情况，尤其是接近组屋区的郊区地点，推出的新项目几乎清一色是99年租赁地契项目。”

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管沈振伦表示，买家一般还是倾向于购买永久地契新公寓，但如今租赁地契新公寓成为常态，他们就更容易接受价格差别不太大的后者。

他表示，永久地契和99年租赁地契新公寓的价格差距，过去五到10年里正以更快的速度缩小，以前的差距可能有20％至30％，现在可能仅10％。

在核心中央区（CCR），永久地契新项目“6 Derbyshire”在5月份的每平方英尺中位尺价为1876元。该项目位于第11邮区，靠近诺维娜地铁站，预计于2017年落成。

同样位于核心中央区的99年地契新项目“苏菲雅山庄”（Sophia Hills）在5月份的每平方英尺中位尺价则为1846元。该项目位于第9邮区，靠近乌节和多美歌地铁站，也将于2017年落成。

尽管在新推出市场方面，永久地契和99年地契的价格差距似乎有所拉近，但受访分析师表示，就整体市场而言，两者之间的差距也视房地产的落成年份和所在地点而定。莱坊咨询与研究部主管陈姳潓说：“比起地契，地点仍是最重要的因素。”

她提供的数据显示，全国99年租赁地契与永久地契非有地私宅的整体价格差距，去年回弹至47％（见图表）。然而，各地区内部的价格差距情况很不一样。

核心中央区去年的价格差距仅为14％，其他中央区（RCR）的则显著上升至61％；中央区以外（OCR）的则显著滑落至负5.7％，意味着当地的租赁地契公寓反而比永久地契公寓更贵。

剩约30年租赁地契住宅价值只是新住宅的20％

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳提供的数据则显示，中央区以外、落成不超过十年的租赁地契非有地私宅与永久地契非有地私宅的价格差距，过去六年没有改变（见图表）。

王德辉指出，永久地契公寓和99年地契公寓的最主要分别在于，就算永久地契公寓的建筑本身已老旧得不值分文，其地皮始终拥有价值；但租赁地契房地产价值却会逐年不断下滑。

他说：“有交易显示，只剩约30年的租赁地契住宅，价值只是新99年租赁地契住宅的20％，但新99年租赁地契公寓的购买者，并不会为此忐忑不安，毕竟他们的租赁地契还很新，地契年份缩短带来的相关问题只会在数十年后浮现，届时他们早已提升并搬离房子。”

李乃佳指出，租赁地契公寓过了一定时间，约20年至30年，其价值会越跌越快，因为它们的房贷选择会递减，造成买房成本递增。反观永久地契公寓可重新发展，但有数十年屋龄的租赁地契公寓却没这种选择。

李乃佳也表示，租赁地契公寓通常比永久地契公寓更容易负担，在总偿债率框架（TDSR）和额外买家印花税（ABSD）措施下，总售价更低的租赁地契公寓也就更吸引人。此外，租赁地契公寓的租金回报率通常也比永久地契公寓来得高。

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（陆续更新中，敬请期待）

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