Juwai WIKI – Page 138

三大投資策略，助您入門英國房產市場！

房產投資者，聽起來門檻很高，但實際操作起來並沒有想像中那麽難。萬丈高樓平地起，只要開始投資了第壹套房產並成功將其出租，那麽恭喜妳！妳已成功將這個國家80%的人甩在了身後。如果投資策略合宜，運作恰當，妳的資產將隨著妳的經驗壹起“滾雪球”，早日實現財務自由。

接下來我們總結和分析壹下市面上行家們常用的三種房產投資策略，希望能夠通過具體的數據讓大家對房產投資的投入和回報有更具體的了解，並因此產生興趣。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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開始之前，先科普幾個相關概念：

毛收益率=年租金收入/房產總價
凈收益率=年租金利潤（年租金收入-年成本）/房產總價
投資回報率：年租金利潤/投入資金總額。

假設房價是£100,000，年租金收入是£8000，那麽毛收益率是8%，其中利潤是£5000，那麽凈收益率是5%。但如果實際投入的資金其實只有£20000，剩余部分是銀行按揭貸款，刨除房貸利息後的利潤是£4000，那麽投資回報率就是£4000/£20000=20%。

投資匯報率（ROI， Return on Investment）是我們在投資時最常討論的概念。

策略壹：買房出租，再買房再出租 —就是這麽簡單粗暴！

目標：在20年中構建起穩定健康的收入租金收益渠道。

策略總結：集中火力購買壹套收益率較高的房產並將其出租；在家庭積累充裕的情況下逐漸增加房產數量。

前期資本需求：中等
需要投入精力：前期較低，後期由於數量的增多而略有增加。
持續性的投資需求：高

適宜人群：有壹定的積蓄，穩定的工作和較為可觀的收入，家庭收入每月有壹定結余，希望能夠進壹步拓寬收入渠道。

這個策略的適宜人群壹般本職工作比較忙，又有家庭要照顧，所以能花在房產管理上的時間和精力比較有限。這兩方面的缺失需要通過前期較大的資金投入來彌補。

壹起來算筆帳：假設有£25000存款作為啟動資金。使用曼徹斯特Eccles 地區壹棟三居室連體房產為例。該房產的售價是£80000，內部狀況良好，看起來不需要進壹步進行大規模裝修就能出租。

購買這套房產前期需要投入的資金列舉如下：

首付：£20000 (售價的25%)
交易費用：£1500（包括律師費，房產情況調查費等）
印花稅費：£2400（根據今年四月出臺的最新政策計算）
裝修費用：£1000（簡單的打掃，安全證書，其他小物件的添置等）

該區域內同類型房產出租的價格約£595/月，保守估計我們取£577/月作為估算值。而出租該房產所產生的運營費用為：

房貸：約£250/月，按揭£60000以5%計算
房屋保險：£20/月
委托給中介管理的費用：月租的10%– £57.7
維修基金：月租的10%，£57.7

那麽這個房產帶來的稅前月凈收入為£191.75. 該類型的房產以家庭型長期租用為主，所以每年預留2周時間作為空置成本。這樣算下來壹年的利潤為£2212.47, 以投入£25000做計算，年投資回報率為8.8%!

這是最簡單省力的房產投資策略，準入門檻相對較低。如果存錢夠給力的話，每過18個月再買壹套，堅持15年的話稅前租金收益可達£22000。雖然個人所得稅的繳納會稍微阻礙節奏，但是壹旦這個雪球滾起來，通過租金收益進行的再投資速度會越來越快。

策略二：巧妙使用貸款，讓現金流起來

目標：在起始資金投入有限的情況下創建租金收入。

策略總結：同等條件下選擇價格便宜但需要重新整修的房子，通過內部改造來增加其價值，再向銀行申請抵押貸款來套活現金流。

前期資本需求：中等
需要投入精力：較高
持續投資需求：低

適宜人群：有壹定的空余時間和精力進行房產整修和貸款轉換工作。

壹起來算筆賬：以下這個位於利物浦的三居室房產，售價約£55000，內部裝修方面有待於進壹步修整。預計需要花費£10000英鎊的人工和材料費用能達到比較合適的水平。而同壹區域內差不多時間相同類型的房產市面價格為£80000售出，如果整個裝修項目進度和預算控制合理可能獲得£15000的毛利潤。

這個策略成功的關鍵是何如盡量壓低舊房子的買入成本，以確保重新裝修後的利潤空間。因為買房所需要的原始貸款時間比較短，而銀行通常只願意將貸款發放給“可居住”房產，買家通常會先使用過橋貸款（Bridging Loan）來完成購買,利率在0.75%-1.5%每月，另外加上貸款總額2%的費用。而由於在裝修完成後，短期之內就會把房產進行再次抵押貸款（Refinance）。

購買這套房產所需要的資金投入：

首付：£16500 (售價的30%，剩余的£38500使用過橋貸款)
貸款費用：£3850（按每月1%的利息共8個月，並加收2%手續費）
交易費用：£1500（包括律師費，房產情況調查費等）
印花稅費：£1650
裝修費用：£10000
總投入：£33500

通常在擁有房產6個月以後，可以向銀行申請抵押貸款, 而貸款的額度是裝修完以後市場價值（£80000的75%）：

抵押貸款獲得：£60000
償還過橋貸款：£38500
結余：£21500

原始總投入£33500，通過抵押貸款後將結余的£21500先收回，那麽實際捆綁在這個房產投資上的金額僅為£12000。

將房產出租估計可以獲得房租£577/月，其他支出：

房貸：約£250/月，按揭£60000以5%計算
房屋保險：£20/月
委托給中介管理的費用：月租的10% £57.7
維修基金：月租的10%，£57.7

如之前壹樣，每年預留兩周的空置成本，那麽每月的稅前凈利潤為£184.37, 相當於£2212.47每年。但由於總投入資金僅為£12000，通過巧妙的使用和轉換貸款以及裝修精力的投入，這筆投資的匯報率將近18.5%, 比第壹種策略高了將近10個點。

策略三：看準時機出手，坐等房價增值

目標：長期投資，等待房產增值作為主要收入

策略總結：選準潛力房產出手，雖然兼顧租金收益和房產增值潛力，但以租金收益覆蓋日常開支，主要等待房產增值

前期資本需求：較高
需要投入精力：低
持續投資需求：低

適宜人群：手頭有較多可用資金，有耐心放長線掉大魚

壹起來算筆賬：以下這個位於南安普敦的兩居室公寓售價£142000：

購買這套房產需要投入的資金為：

首付：£35500（總價的25%）
印花稅：£4600
交易費用：£1500（包括律師費，房產情況調查費等）
總投入：£41600

該區域內同類型房產的月租金收入為£850/月，其他相關支出：

房貸：約£443.75/月
物業費：約£100/月
房屋保險：£0/月
委托給中介管理的費用：月租的10% £85
維修基金：月租的5%（公寓所需的個人維護費用相對較低）£42.5

保險起見，每年預留壹個月的空置成本，該房產可以帶來£165/月的稅前凈收入。雖然該房產的前期投入比以上兩個案例高而收益沒有那麽高，但由於該公寓的地理位置佳，房產自身的條件好以及周邊的設施完善，其在增值方面的潛力比以上兩個房產要大。

根據英國房價的歷史增長趨勢，每9年平均房價增長將近兩倍，最長的翻番速度不超過14年。因此，雖然有些長遠，但預計該房產在20年時間內價格翻番應該是很有希望的。

這個投資策略的重點是需要思考買什麽樣的房子買哪裏的房子能夠帶來最大的增值。選對投資的地點很重要，這種選擇應該以對房產的剛需為導向。通常經濟和貿易活動比較活躍，公司比較密集的城市是首選。而在城市內部，最先和最快的增長點壹般都出現在各項設施都比較完善的高端，中心區以及學區內。

（互聯網綜合整理）

英國買房投資buy to let…這10點都做到，可以穩賺不虧

現在很多人投資英國房產，都是考慮把房子租出去來賺取現金收益，也就是買房租賃（Buy to Let）。而選擇買英國房子的原因之壹就是：租金回報率相對高。

英國土地註冊署數據表示，過去五年內（2010-2015），英國地區的平均租金回報率達到了5%左右。(倫敦可能3-4% 其他地區可能7-9%）相比之下，我們國內的壹線城市目前的租金回報率只有2%左右。

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租金回報率有保障，也不代表我們手裏的每壹套房產都能獲得比較可觀的租金回報。所以我們今天，就來說說，在英國買房，

在美國生寶寶能享受到的哪些福利？ | 美國

對於來美國求學或是訪問的或是工作的收入不高的家庭來說在美國生個寶寶在經濟上是壹件難以想象的事情，僅僅生寶寶壹項費用可能就要過萬美元。幸運的是對於低收入的家庭來說，美國的福利政策可以讓妳無經濟負擔生下寶寶。所以來美國求學或是訪問或是工作的收入不高的看到這些福利政策就可以安心下來等待壹個寶寶的順利降生。各個州的政策不同，所以大家應先去相關網站了解信息。

在美出生的寶寶即視為美國公民

任何在美人士（含非法入境者）在美出生的孩子被視為美國公民，持有美國護照，不限制在美國境外的居留時間，終身自由進出美國。18歲公民宣誓後即從法律上享有美國公民的壹切權益，包括立即為配偶、子女、父母辦理美國移民。

Medicaid醫療保障

我們知道在美國醫藥費是很貴的，如果沒有保險的話生壹個寶寶對於低收入家庭來說應該算是天文數字，僅僅叫個救護車就要花費近千美元。所以懷孕後申請Medicaid應該是最重要的。在紐約州，只要是懷孕的低收入家庭的女性，即使她不是美國公民或永久居民，也可以照洋享受到Medicaid的福利。Medicaid申請通過後能夠cover之前三個月產檢等相關的費用（有些地方申請審批的時間較長，所以他們給了三個月的緩沖期）。

Medicaid和普通保險不同的是，它不需要我們co-pay，所有的費用都由Medicaid替我們支付。有些醫院可以直接申請，有些則需要去當地的辦公室去申請。如果醫院可以申請建議直接在醫院申請，這洋流程會快壹些。Medicaid可以享受生產、產檢、牙科、急救、交通服務等。

WIC母嬰及幼兒營養計劃

WIC是Women, Infant and Children Program的間稱，也就是母嬰及幼兒營養計劃。這個計劃是美國聯邦政府為5歲以下的兒童以及孕婦和哺乳期的母親提供營養食品，也跟申請人的身份無關，非公民/永久居民壹洋能夠申請。申請的材料主要是妳的身份證明，懷孕證明，住址證明和收入證明。它的申請門檻感覺比Medicaid低，過程也很間單。壹般申請的當天就能通過並拿到食品支票。

這些支票不是所有的食品店都接受，不過壹般以食品類為主的大超市都會接受。購買的同時需要出示WIC office給妳提供的ID card。申請的時候可以要求在ID Card的“Proxy”壹欄上加壹個名字，可以是配偶。這洋使用起來會方便些。使用支票購買的食物有很多限制。WIC壹般也是壹年審核壹次。這個壹般在醫院也可以申請，做完檢查後醫院會發壹本小冊子，冊子裏會有相關的申請信息，也是很方便的。

Food Stamp(食品券)

食品券申請審批時間最長，材料最多，而且只針對公民。可以在網上申請，也可以去他們的辦公大樓地點申請。在網上填完表後，Food Stamp工作人員會電話聯系妳面試，如果不懂英文，可以申請翻譯，這個是免費的。申請材料除了跟Medicaid壹洋以外，還提供了電氣帳護號碼。審批通過以後，紐約州政府會每個月定期往Benefit Card裏面劃轉壹定金額的補助，用於每個月的食品開銷。

購買的食品種類沒有限制，只要是食物就可以。每個月核發的金額他們有壹套“計算公式”，房租，日托支出，水電煤氣支出等都是這個“公式”中的變量。Food stamp壹般是每六個月重新審核壹次，這時候家中的資產變化都要如實匯報，例如房租，電氣支出等等。如果在重新審核日之前家中收支情況或是資產情況，地址等有什麼變更也要及時通知他們。有時因為物價上漲等原因年終的時候還會發壹些額外的補助。

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美國駕照有哪些功能？如何申請美國駕照？| 美國

美國作為壹個車輪上的國度，大部分人都會早早的考到駕照。除去紐約，波士頓，華盛頓特區等幾個公共交通較為發達的東部城市，學會汽車幾乎是人們生活中必須學會的技能。在美國，只要妳16周歲以上便可以去申請參加駕駛考試，所以對於大多數留學生而言，剛讀大學的時候不論妳是否會開車，都可以考慮去考駕照。如果妳在國內已經會開車有了駕照的話，妳只需要較短的時間在美國培訓壹下便可以嘗試去路考。雖然美國沒有強制要求參加駕校，但對於大多數新手來說，找有經驗的駕校教練指導壹下更能事半功倍。

如何獲得美國駕照？

流程上來介紹，美國的駕駛考試主要分為筆試與路考兩個部分。相對於國內有4個科目繁瑣的流程來講，美國考駕照相對容易與簡單。壹般來說留學生需要準備護照,I-20，住址證明，銀行證明等等證件便可以直接去美國所居地附近的DMV（Departmentof Motor Vehicles）申請駕照，先填壹系列的表格，然後簡單的視力檢查後，就可以去考筆試了。考試內容主要註重於考察安全意識，道路規則等，容錯率也相對較高，所以對於在國內考過駕照的人來說都不會有太大的問題。

在有些州像加州之類，筆試有中文版的，所以語言上也沒有什麽特別的障礙。通過了筆試後妳就拿到了Permit（許可），代表著妳可以在壹名成年有駕照的人陪同下上路訓練。緊接著便可以去預約接下來的路考。路考的時候旁邊會有考官來指揮妳行駛，左轉，過十字路口，右轉，路邊停車，遇到Stopsign要停等各種各樣的指示。雖然每壹項看起來都很簡單，其實是要保證壹點都不犯錯，也需要多加練習來適應美國不壹樣的駕駛環境與道路規則。總而言之，如果是去紐約，波士頓，加州等華人聚集的城市裏，都會有華人駕校可以幫留學生輔導並很快的拿到駕照，所以這壹點上其實不用太擔心。

美國駕照的作用

駕駛執照在美國確實十分重要，用處廣泛，雖然駕照由各個州發行，發行標準不壹，版本也不同，美國有50個州以及壹個首都特區，他們各自發行自己的駕照，但無論哪壹個州發行的駕照，在身份證明方面全國通用，所以外國移民到達美國後，只要可能，都應該盡量申辦駕駛執照，拿到駕照後，到哪裏都方便。

中國駕照能在美國用嗎？

持中國駕照在美國旅遊，是否可以合法開車，網上有很多討論。駕照是各州地方事務，和聯邦政府沒有關系，因此不存在所謂的「美國駕照」，只有各州的駕照；是否承認外國駕照也由各州決定。比如，加州的法律規定,任何國家的合法駕照在加州都可以使用。另外,並不存在國際通用的所謂“國際駕照”。中國人持美國B1、B2旅遊商務簽證，在加州旅遊，可以“合法”使用中國駕照租借車。

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美國的醫療保險制度如何？| 美國

作為在海外生活的移民和留學生，來美國之後最關註的壹定是就醫相關的問題，不光因為美國的醫療費非常高昂，更加因為不了解美國的醫療體系和專業詞匯，壹旦生病如果沒有經驗會出現意想不到的情況。

壹、美國的醫療制度

美國的醫療分為截然不同的兩種，壹種是公立醫院，壹種是私立醫院。

美國公立醫院規模很大，每座城市都有幾家，他們基本沒有什麽贏利，完全是作為公益目的，為美國公民看病。公立醫院是非營利性、免稅的，只按服務水平收費，收入用於醫院的生存和發展。公立醫院的醫生收入絕大部分收入來自國家的撥款。

私立醫院則分為兩種，壹種是非營利性但不屬於政府的，這類醫院主要是各種慈善機構等組織成立的，作為對公立醫院的補充。另外壹種則是盈利性私立醫院，這類醫院收費較高，但水平壹般很高，以專科醫院為多。在私立醫院工作的醫生，壹般薪水很高。

二、買醫療保險必須知道的術語

保險費 Premium

保險費（premium）指受保人定期向保險公司支付的費用，通常是月付。保險費與承保範圍、年齡、健康狀況等相關。受保人人年齡越高，保險費越貴。

premium是參加保險後必須繳納的固定支出，每月都要交的。看病後發生了醫療費用，還要考慮額外的各種其它費用，比如deductible、copayment、coinsurance等。壹般情況下，只有年度體檢不用額外掏錢，不過保險公司涵蓋的檢查項目並不多，如果家庭醫生開出額外的項目，自己還是要額外掏錢的。

自付 Deductible

買了保險後，在看病時，按照保險合同的規定，壹般保險投保人都必須首先自己支付壹定數額的醫療費用，保險公司才開始報銷此後發生的醫療費用。這筆自費的金額叫做自付款（Deductible）。

共同保險 coinsurance

每次使用醫生門診，急診，住院，手術，和處方藥等醫療服務後，受保人需要按照保險合同規定的比例支付壹部分醫療費用，稱為共同保險（coinsurance）。通常保險公司和個人的費用分配比例為80／20。即由保險公司支付80％的醫療費用，而個人承擔其余20％的費用。

定額手續費（掛號費）copayment

定額手續費（copayment）是指受保人每次看普通門診或購買處方藥時需當場支付的壹筆固定費用。例如，每次看醫生門診個人需支付20美元，購買處方藥時需支付15美元，等等。具體的定額手續費金額，看保險合同。

投保人最高應付額 Out-of-pocket limit

在壹個固定時段內，通常為壹年，個人自費支付的所有醫療費用的最高限額（不包括保險費premium和自付款deductible的支出），稱為投保人最高應付額（Out-of-pocket Limit）。當需要支付大筆醫療費用時，最高應付額就可以防止個人陷入經濟困境。

壹般情況下在個人支出達到最高限額後，保險公司將支付100％的費用。

6、終生最高限額 Life-time maximum

終生最高限額（Life-time maximum）是保險公司在投保人壹生的時間內支付的醫療費用的最高數額。終生最高限額通常在數百萬美元。保險公司設定終生最高限額來保護公司的利益。

三、美國主要醫療保險類型

1、按服務收費，先交錢後報銷（Fee for Service）

是美國壹種傳統的醫療保險，投保人可以選擇在任何時候，去任何醫院診所就診。但是必須先支付所有的醫療費用，然後憑收據去保險公司報銷。保險公司壹般報銷80％的醫療費用，投保人需要自己支付20％的費用。

這類醫療保險價格壹般比較昂貴。適合喜歡自由，需要更多選擇余地的投保人。

2、管控型醫療保險（Managed Care）

目前美國的大多數的私人醫療保險公司都屬於管控型醫療保險（Managed Care）。

此類保險的特點是投保人在使用某些醫療服務前，例如做醫學檢查，看專科醫生，住院治療等，都要有保險公司同意，否則保險公司可以拒絕支付醫療費用。如果保險公司認為妳使用的醫療服務超出合理範圍，會要求投保人自己負擔。

管控型醫療保險公司也對醫療服務提供方（醫生醫院等）的醫療行為進行控制，防止醫生為自身利益濫用醫療服務。管控型的醫療保險有利於降低總體的醫療費用，但可能影響病人及時獲得合理的治療。

目前在美國，主要有四大類管控型醫療保險公司：

健康維護組織（Health Maintenance Organization，簡稱 HMO）；
優選醫療機構 (Preferred Provider Organization，簡稱PPO)；
指定醫療服務機構（Exclusive Provider Organization，EPO）；
定點服務組織(Point-of-Service，簡稱POS) 。

3、健康儲蓄賬戶（Health Saving Account，HSA）

健康儲蓄賬戶保險（Health Saving Account, HSA）的特點是投保人必須加入高自付（high deductible）的醫療保險計劃，然後利用健康儲蓄賬戶內的資金支付醫療費用，並享受免稅待遇。

根據2016年的標準，個人保險的自付要求最低為$1,300美元（各種保險的最低自付額度有可能各有不同，買保險前條款要仔細看），而個人每年自付和其它自掏腰包的費用（out-of-pocket）總共不超過$6,550美元。家庭保險的自付要求最低為$2,600美元，家庭每年自付和其它自理費用總共不超過$13,100美元。

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關於美國稅制，要了解的基礎知識有哪些？| 美國

美國進入商業社會之後，稅收制度經過上百年不斷修改和整合，已經非常之完善。美國的稅可分為以下幾類：聯邦稅、州稅和地方稅；從稅種來說，有個人收入所得稅、公司收入所得稅、社會安全福利保障稅和健康醫療稅、銷售稅、財產稅、地產稅、遺產稅、禮品稅、消費稅等；從稅率來看，又分為單壹稅率、累進稅率和遞減率稅；在稅收的計量上有可分為從量稅和從價稅。以下簡要介紹美國有關的稅。

個人所得稅

個人所得稅的納稅義務人為美國公民、居民外國人和非居民外國人。美國公民指出生在美國的人和已加入美國國籍的人。居民外國人指非美國公民，但依美國移民法取得法律認可有永久性居住權的人。其他外國人即為非居民外國人。美國公民和居民外國人要就其在全世界範圍的所得納稅，而非居民外國人僅就其來源於美國的投資所得與某些實際與在美國的經營業務有關的所得交納聯邦個人所得稅。

個人所得稅采用對綜合所得計征的辦法。課征對象包括：勞務與工薪所得、股息所得、財產租賃所得、營業所得、資本利得、退休年金所得。從所得中應剔除的不征稅項目有：捐贈、夫婦離婚壹方付給另壹方的子女撫養費、長期居住在國外取得的收入、軍人與退伍軍人的津貼和年金、社會保險與類似津貼、雇員所得小額優惠、州與地方有獎債券利息、人壽保險收入、小限額內股息等。可扣除項目有：在國外、州、地方繳納的稅款、醫療費用、慈善捐贈、付借款的利息、意外損失、取自政府儲蓄計劃的利息等。可以抵免的項目有：家庭節能開支、撫養子女及贍養老人費用、已繳外國所得稅。從總所得中扣除這些項目後的余額即為實際應稅所得。依差額累進稅率計稅，按年計征，自行申報。家庭可以采用夫婦雙方共同申報辦法。

公司所得稅

公司所得稅的課稅對象包括:利息、股息、租金特許權使用費所得，勞務所得，貿易與經營所得，資本利得，其他不屬於個人所得的收入。實際應稅所得是指把不計入公司所得項目剔除後的總所得作法定扣除後的所得。將應稅所得乘以適用稅率後，再減去法定抵免額即為實際應納稅額。其中，可扣除項目主要有：符合常規和必要條件的經營支出與非經營支出，如經營成本、雇員工薪報酬、修理費、折耗、租金、利息、呆帳、法定可扣除的已繳稅款、社會保險集資、廣告費等；公司開辦費的限期攤提；折舊；虧損與意外損失；法人間的股息；研究與開發費用等。可抵免項目有：特定用途的燃料與潤滑油抵免、研究與開發費用增長的抵免、國外稅收抵免、財產稅抵免等。

公司所得稅的納稅人分為本國法人和外國法人。本國法人指按聯邦或州的法律在美國設立或組織的公司，包括政府所投資的法人。本國法人以外的法人為外國法人。本國法人應就其全世界範圍所得納稅，而外國法人則就其在美國進行貿易、經營的有關所得，以及雖然與其應納稅年度內在美國的貿易、經營無關，但來源於美國的所得納稅。公司所得稅采用累進稅率。

社會保險稅　　

社會保險稅的目的主要在於籌集專款以支付特定社會保障項目。其保險項目包括：退休金收入；傷殘收入；遺屬收入；醫療保險納稅人包括壹切有工作的雇員雇主、自營業者等。對雇員的稅基為年工薪總額，包括獎金、手續費、實物工資等。對雇主的稅基則是其雇員工薪總和。采用比例稅率（酌情按年調整）。對超過規定最高限額的工薪額不征收。

失業保險稅　

失業保險稅是以雇主為納稅人，采用比例稅率。稅基由雇員人數及支付雇員工薪數決定。失業保險稅也在各州征收，允許在州征稅額中抵扣已交聯邦失業保險稅部分。州的失業保險稅納稅人為雇主，但也有少數州同時對雇員征收。所征稅款主要為失業工人建立保險基金。此外還有專門適用於鐵路工人的“鐵路退休保險稅”和“鐵路失業保險稅”。

州消費稅　

州消費稅美國各州稅制不盡相同，大多以壹般消費稅為主，也有選擇單項消費稅，如對汽油、煙、酒等征收的多在商品零售環節對銷售價按比例稅率課征,又稱銷售稅或零售營業稅。

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史上最強的英國留學申請經驗

每年的英國留學申請旺季學生們都會提出很多的英國留學問題，包括如何選擇學校、專業、學校的申請條件and so on。今天小英分享壹位從英國留學回來的同學是怎樣去英國留學的?同學趕緊看壹看，對妳的留學申請絕對是有幫助的。

壹、無論是誰，GPA都是硬傷!

尤其是，若妳去讀個什麽商科、法律或者傳媒。

1、牛津、劍橋(GPA考多高都嫌不夠)

2、LSE、UCL、帝國理工(GPA211、985 的前提下還得85+這都不壹定保險，雙非89+這是我聽到的最低的了)

3、其他學校看妳專業的排名了，如果專排在英國前五的學校(211、985最好能到83、84，雙非必須+85)

4、再是其他學校，均分要求我就不太了解了。(但穩妥些也該80+或者部分理工類因為均分很難提也可能75+這樣的要求)

note：壹句話，永遠別嫌自己均分高，均分高了才離好學校更近。這年頭學校都愛高分的!(大壹，大二，大三的孩紙還是有救的!盡量提高吧)

二、軟實力

1、學術成果(和老師壹起做項目，自己發表的刊物，理工類還可以有自己的專利發明等等都是可加分的)

2、實習(世界500強，業界被首肯的公司、單位、組織都可以，如果不是也沒太大關系)

3、活動(世界性的>全國性的>全校的>全班的，組織的>=領導的>參加的，誌願活動也很重要，國外很看重做誌願這件事兒)

4、推薦信(這是申請過程中的壹個提交的文件，能有多出名就找多出名的吧，國外的，國內的，業界的。找不到也沒什麽，很常規的找任課老師開壹個也可以)

三、PS

1、寫作

(1)中介操作的童鞋，大多都包括這壹項，可以由他操作，也可以自己完成。(我是找了，可是沒讓他寫，畢竟是自己的介紹，總歸不那麽放心給別人寫)

(2)自己寫作。【1多看範本，有好有壞，千萬別寫的覺得很模板。2寫自己，就要勇於發現自己，如果自己發現不出來，就找幾個同學坐在壹起，聊聊妳的優點，有時候靈感全從這兒出來了。3自己英語實力還不夠，那就寫完了，去找專門機構給修改修改】

2、內容

無非就是自我介紹，講講基本情況，成績啊，排名啊，還有前面第二項裏軟實力的壹些東西。

(學術成果、實習或者活動，做的越高端越好，但是自己寫的時候也要註意，不要很多套話要很細節的說壹些感受和自己的所得比較好。外國人註重細節和例子，學過雅思的人都知道最好的論證方法就是舉例子，拿數據。)

四、推薦信

怎麽寫，就不要太糾結了。只要不是虛誇都好，腳踏實地的誇妳。(英美留學這點有些不壹樣，聽壹些留學講座過美國好像是要勇敢誇自己，英國就更註重誇自己的手法啦。)

格式按照模板來就好，和PS不太壹樣，不需要太多新意，也沒那麽註意語法，大多都是中國人推薦，如果真實起來，寫的怎麽會沒錯誤，只要邏輯對，結構對，誠心誠意就是好的推薦信。但是，也別太多語法錯誤和單詞拼寫錯誤的。)

五、成績單

學校壹般有打印的，若英文版沒有就需要自己翻譯找院裏蓋章了。(可以找出國的學長學姐借壹份喲，妳們選的課都差不多可以復制粘貼的喲。)

六、申請學校

1、方式：推薦網申。英國基本都接受網申，方便快捷，還省錢。不過有些專業，比如設計專業還要郵寄作品集的。

2、選校：這個需要說的比較多，不占太多篇幅。

3、部分學校還要有壹個小essay，當時約克就要我交，我比較懶，就沒申請約克。如果是中介在做的話，中介會包攬這個業務。如果自己，請大家轉戰百度，我也不太清楚這個怎麽操作了。

七、選offer

大家當初網申的時候肯定是海投，很多學校都投了申請。

就該是最後選offer了。其實，和選校壹個意思。只不過最後的結果，肯定是和壹開始的選校是不同的，因為有些理想的學校未必會來offer。

首先，要知道壹開始選校的最初願望。

其次，要考慮到父母承擔的經濟狀況。

最後，多和學長，學姐溝通，多和父母商量，自己再有個底線肯定能選出最合適的。

八、語言課

1、雅思

盡早準備，努力考高，如果大壹大二就開始想出國，就該那時候考的，到了大三會和很多東西都沖突起來，不好空出整整的時間來學習英語的。(根據個別專業情況啦，也有到了大三大四基本沒課的，看自己打算，反正越早越好，省的後來考不過壓力大，心情煩躁。)

2、不管雅思有木有過，都推薦去讀壹下語言的。

如果雅思過了，可以去讀壹個五周的四周的，去適應壹下。

九、住宿

1、宿舍(不管什麽學校，什麽地區，宿舍大都會比出去租房住貴。但是包bill，東西壞了，維修及時，不用自己去找房東交涉。安全上也算是有保障的。)

2、租房(最好找當地的有保障的中介，或者直接聯系房東和房東交流壹下看看靠譜不。反正自己出去住，異國他鄉的小心點兒好。舍友也盡量找脾氣相投的吧，避免以後的不愉快。)

十、機票

1、提前預定特價票。

2、學生的留學簽證，會有壹個機票的學生活動，但是要盡快預定。(要拿著offer，簽證等證件去領機票呢。)

3、航空公司：比較被大家認可的是：BA(英航)，阿聯酋，維珍，漢莎。

（據英國留學）

投資澳洲房產，如何獲取最大的投資回報？

Part 1 澳洲房產投資回報率

一、澳洲房產投資回報率之計算方式

房產投資的回報率，是衡量房產是否值得投資的重要參考依據，一般有以下三種計算方式 >>>詳細：

1、收益模式計算方式

投資回報率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

2、投資回報率計算方式

投資回報率=(稅後月租金-物業管理費)*12/購買房屋單價

3、投資回收時間計算方式

投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（稅後月租金-按揭月供款）*12

二、決定房產投資潛力的4大因素

▶ 人口增長潛力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維繫房地產的剛性因素。>>>詳細

▶ 區域開發潛力

房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過於成熟的地區，由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。>>>詳細

▶ 教育出口潛力

留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。>>>詳細

▶ 價格增長潛力

澳大利亞房產發展的長期優勢，還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看（1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元），基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。>>>詳細

Part 2 如何將自己的澳洲房產出租及相關費用

一、3種出租方式

▶ 開發商承諾包租

很多國外開發商為了促進銷售業績，會承諾包租服務。回報率一般在5%左右。

▶ 委託租賃公司（房產管理公司）

如果開發商不承諾包租，業主可以委託澳洲專業的租賃公司。別墅回報率一般在4%。

▶ 業主自行出租

業主可能會有朋友、親戚想要租房，或是自己尋找到一位合適的房客。租金回報一般在6%左右，但必須人在澳洲親自打理。

二、業主出租房屋的流程：

step.1 評估物業，業主提供物業的位置、房型，發展商，正確地址，租賃公司需要了解是否在其的管理範圍之內。

step.2 評估通過後，與業主簽訂委託物業出租管理協議。

step.3 澳洲租房機構會為業主尋找租客。

step.4 與租客簽訂澳洲租房協議。

step.5 收取每月租金。

三、房屋出租相關費用

傭金標準

據了解，一般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。主要還是根據業主的房型與最終和管理公司協商的價格而定。

房屋出租管理費用

委託房屋託管公司的傭金一般為租金的5%~10%（任何房型）。

註：在澳洲房屋出租與管理是連在一起收費的。

澳洲房屋出租：自尋租客，省錢；委託經紀，省事

當順利交房後，買家要考慮的下一步就是如何將物業出租，為自己帶來利潤，同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為準房東，買家們要注意些什麼問題呢？首先，買家需要考慮，是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。>>>詳細

楊泱律師專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產投資

part 3 如何在澳洲為租金收入納稅？

一、澳洲稅法有關居民與非居民的的界定

澳洲稅法界定的居民，與其公民身份、國籍等沒有關係。也就是說，具有永久居民身份或公民身份的個人並不一定會被認為澳洲稅法所界定的居民；不具備永久居留權或公民身份的個人也不代表因此而沒有被認定為納稅義務人的可能。澳洲稅法所界定的居民符合以下條件之一：>>>詳細

▶ 納稅人在澳洲境內定居

▶ 一個納稅年度中在澳洲居留183天以上

▶ 參與澳洲的老年金計劃

二、如何在澳洲納稅

澳洲財務年度是從每年7月1日至次年6月30日，個人在該財務年度所得若超過個人免稅額，便需申報個人所得。

在澳洲納稅，可以DIY，也可以找專業人士。DIY的申報截止日期與找別人申報的截止日期不同。申報之後會有兩種結果，包括補稅或退稅。>>>詳細

三、租金收入如何徵收個人所得稅

一旦成功出租房屋之後，業主就必須繳納澳大利亞房產交易稅個人所得稅。稅額繳納比率請參照以下表格。>>>詳細

澳大利亞稅務居民

非稅務居民

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

TIMES全球留學費用排名出爐！加拿大竟比中國香港低

QS和TIMS(泰晤士)先後發布了世界大學排名及大學聲譽排名，給予國內正在籌備出國留學的家庭提供了不少有價值的參考意見和指導建議。（留學費用排名）

為了能更好的幫助到國際生選擇適合的留學國家，貼心的泰晤士(TIMES)聯合FAIRFX(旅行貨幣兌換公司)就全球國家和地區的留學費用統計了壹個詳細的排名榜，其中列舉出來29個國家的留學費用，最便宜的留學國家為印度，留學平均花費￡3,630(2015-2016)，加拿大留學費用為￡19,323，排行第23位，雖然屬於偏貴的留學國家之列，但是相對於美國、英國和澳洲等幾大熱門留學國中為最低。

另外，令人驚訝的是，加拿大留學費用竟然比赴中國香港留學還低，而美國留學費用也不是最高的國家。好了，不多說，下面直接上圖，有圖有真相!

不僅如此，除了最貴留學國家和地區之外，還有壹個關於碩士留學費用的研究，分別給出了英國、美國、澳州、加拿大四國名校碩士的平均費用。

各國名校碩士留學費用壹覽

各國普通碩士留學費用壹覽

數據顯示，無論是名校碩士還是普通碩士，加拿大的留學費用上漲金額都低於其他熱門留學國家，建議在資金方面有壹定負擔或金額限定的家庭不妨考慮赴加拿大就讀本科或者研究生。

（據立思辰留學360）

留學不花錢！盤點各類獎學金及申請攻略 | 加拿大

加拿大擁有世界領先的教育資源，是各地學子留學移民的夢想國度。選擇赴加拿大留學，不僅要了解當地的風土人情和院校基本情況，還需要了解加拿大留學獎學金的相關情況。下面為您詳細介紹加拿大留學獎學金基本情況，希望能為各位學生及家長帶來幫助。

由於加拿大的高等教育以公立為主，沒有大財團的支持，所以，加拿大獎學金申請起來較為困難。加拿大大學給予本科生獎學金的機會較少，碩士和博士獎學金機會較多，據悉，研究生可以獲得助教、助研津貼，博士絕大部分是全獎。

獎學金的發放一般只有一個學年，如果申請者在校表現優異，可以進行獎學金的延長，一般來說，讀碩士可延長1年，讀博士可延長1至3年，但若1年後成績平平，或不想繼續攻讀的同學，獎學金就不予延長。助教或助研津貼一般也有時間限制，為了給剛來加拿大留學的新生們提供更多機會，往往鼓勵原持有此項津貼的人讓位，不予延長。

加拿大大學的獎學金類型：

1. 獎學金(Scholarship)

根據學生的學習成績和經濟能力發放。得到獎學金的學生可以解決學費，有時也可獲得一些生活費。

2. 補助金(Grant)

補助金的頒發要求和獎學金相仿。

3. 助學金(Fellowship)

助學金根據學生的學習成績頒發。得到助學金的學生不僅可以解決學費還可以得到一定的生活費，而且一般不用為學校工作。

4. 研究助理金(Research Assistantship)

根據學生學習成績和研究能力頒發，獲此獎的學生可解決學費，但必須在校內工作。學校根據學生工作時間給予報酬，但通常一周不能超過20小時。其主要工作是協助教授從事研究工作。

5. 教學助理金(Teaching Assistantship)

根據學生的學習成績和英語水平頒發，其待遇和研究助理金相仿，只是擔任的工作是協助教授的大學本科生的教學工作。

6.學費全免或部分減免(Full/Partial Tuition Waiver)

根據學生的學習成績減免學生全部或部分學費，但生活費需自理。

怎樣申請獎學金？

申請加拿大留學獎學金需要滿足一定的條件，獎學金的發放一般是給成績較為優異的學生，申請時，需要提交托福/雅思成績、GRE成績以及相關申請的材料(簡歷，推薦信，計劃書及成績單等)。此外，文書材料寫的出色才會讓校方認為申請者是個優秀的學生，才會考慮發放獎學金。所以，個人簡歷、推薦信、計劃書和成績單都是十分重要的。

除了具備突出的條件外，還提醒同學們要注意申請的時間，一般情況下，加拿大碩士獎學金申請，與入學申請一同提交，只是，獲得錄取通知書後才能發放獎學金。

1. 盡可能多地申請各種不同的獎學金

既使沒有把握獲得某項獎學金，但是只要符合獎學金申請條件，就要嘗試去申請。只有行動，才有贏的機會。就算沒有通過，但是在申請的過程過也會學到很多實用的知識，至少可以提高以後在寫求職申請簡歷的技巧。

2. 盡早做好申請准備

機會總是留給有准備的人的，申請第一份獎學金通常是最困難的，所以一定要提前做好准備，了解這些獎學金的獲取方式、申請要求。最好能列出一張清單，把要准備的有關事情寫下來(如參與的活動、成績、證書等)。准備得越充分、申請寫得越多，在下一次的申請中經驗就會越加豐富和得心應手。同時也只有及早動手，做足准備，才能避免因為材料不齊全而可能產生的問題。

3. 詳細具體地介紹自己，重視“軟”件

在申請獎學金時，除了要具有“硬”件(優異的TOLLE、GRE或GMAT成績)，也不能忽視“軟”件(推薦信、個人簡歷、讀書計劃與留學生在國內的學習成績單)，對於學校獎學金管理員來說它們的重要性是不分上下的。特別是成績並非十分優異時，更要重視“軟”件，可以通過推薦信和個人簡歷等展示你的整體素質，讓學校獎學金管理員欣賞你，認可你的實力，從而通過申請。如何展示自己呢?最重要的是知道自己有哪些長處，通過生動細致的個人陳述體現自身技能、品質、特色，給學校獎學金管理員展示一個不一樣的你，一個比其它侯選者更獨特的你。

可以與家人一起談論，集思廣益，羅列出能夠幫助到你的信息。如：現創意和激情：是什麼理由讓你想申請這一項獎學金而不是其它獎學金?體現領導才能和主動性：你在學校參加過哪些俱樂部或興趣小組?是它們的創始會員嗎?有沒有擔當重要角色?學到了哪些技能?體現潛力：你的偶像是誰?你有夢想嗎?獎學金是獎勵給那些有創新思維，將來能給學校增添榮譽的人。志願者或社區服務：你有在社區義務工作過嗎?你做自願者的時間有沒有超過40小時? 同時也可以通過獲過哪些獎勵、有什麼學習成果、做過哪些兼職、在學生會擔當過什麼職位、參加過校內校外哪些義務工作等等，描述你在這當中的職責並陳述一下你在這些經歷中學到了什麼。

4. 申請信要詳細簡明

獎學金管理員每天要閱讀很多申請信，如果你只是重復介紹一件事情，將會讓他們失去繼續閱讀的興趣。嘗試改變你的寫作方法，回答有創造性的問題，給獎學金管理員留下耳目一新的感覺，展示一個與眾不同的你。

5. 請別人看你的申請

類似求職申請或簡歷一樣，各種獎學金申請材料中的單詞拼寫、語法和句子結構也是非常重要的。寫好之後要仔細斟酌，務必簡明、扼要而且信息全面。可以先給家人或朋友過目，看看他們看後有什麼想法或意見。如果不能給他們留下好印像的話，就更加不可能打動獎學金管理員。

6. 准時郵寄申請

很多獎學金申請都有嚴格的期限，有些甚至具體到確切的時間。如果沒有在規定的時間遞交申請，獎學金管理員可能會不看你的資料。既使他們看了，但是也會給他們留下不好的印像，可能認為你是一個不守時的人，所以了解當地郵局的關閉時間也是非常重要的。同時，學校也往往會優先考慮那些提早遞交獎學金申請的學生，一般應提早一年或更早時間提出申請。

加拿大校方如何考核申請者？

加拿大留學獎學金的申請需要經過學校的考核，加拿大校方一般會從兩方面考慮，一方面是看申請者的綜合能力，另一方面是申請者的社會實踐經歷。例如你的成績很好，並且社會經驗也多，學校就會對你多關注一些，同樣你的獎學金申請也會相對容易一些。

如果申請不到獎學金也不代表就沒有收入了，加拿大還有獨特的 Co-op課程( C o-operative Education的簡稱，俗稱“帶薪實習課程”)，學生在實習中可獲得相應報酬，還可以申請校外合法打工，增加自身經驗的同時還可以補貼一些生活費。

福利：比較容易申請的獎學金

1. 大學學士課程入學獎學金

為鼓勵高學業成就的學生來上他們的大學，很多大學提供他們的學士課程學生一項一次的入學獎學金，這些獎學金的價值從數百加元到數千加元不等。專家提醒，要符合這些獎學金的資格，你必須在高中的最後一年，平均分數至少80分以上。有些大學會自動考慮授與學生這項獎學金，但一些大學則要你提出另外的申請。

2. 受有補助大學的學費

去加拿大留學，不論你是否獲得獎學金，你將從加拿大政府收到一種“獎助”，這就是受有補助的學費。專家介紹，因為加拿大的大學是由政府提供資金，他們大多操作在成本回收的原理之下，而不是要賺錢。這表示說您不僅只需付基本的加拿大出國留學費用中的教育費用，更有可能，在某些情況下，您付得比成本更低。加拿大的學生通常只付 20%到30%他們教育的實際費用，其他的70%到80%由政府補助。所以，當國際學生在某些省分只要付本地生兩到三倍的學費，如 : 曼尼托巴省、亞伯達省、薩克其萬省、或紐芬蘭省，他們事實上仍未付足教育他們的實際成本金額。受有補助的學費情形，在研究所階層更是多見，很多研究所向國際學生收取與本地加拿大學生一樣的學費。

（據加拿大家園）