留學不花錢!盤點各類獎學金及申請攻略 | 加拿大

加拿大擁有世界領先的教育資源,是各地學子留學移民的夢想國度。選擇赴加拿大留學,不僅要了解當地的風土人情和院校基本情況,還需要了解加拿大留學獎學金的相關情況。下面為您詳細介紹加拿大留學獎學金基本情況,希望能為各位學生及家長帶來幫助。

由於加拿大的高等教育以公立為主,沒有大財團的支持,所以,加拿大獎學金申請起來較為困難。加拿大大學給予本科生獎學金的機會較少,碩士和博士獎學金機會較多,據悉,研究生可以獲得助教、助研津貼,博士絕大部分是全獎。

獎學金的發放一般只有一個學年,如果申請者在校表現優異,可以進行獎學金的延長,一般來說,讀碩士可延長1年,讀博士可延長1至3年,但若1年後成績平平,或不想繼續攻讀的同學,獎學金就不予延長。助教或助研津貼一般也有時間限制,為了給剛來加拿大留學的新生們提供更多機會,往往鼓勵原持有此項津貼的人讓位,不予延長。

加拿大大學的獎學金類型:

1. 獎學金(Scholarship)

根據學生的學習成績和經濟能力發放。得到獎學金的學生可以解決學費,有時也可獲得一些生活費。

2. 補助金(Grant)

補助金的頒發要求和獎學金相仿。

3. 助學金(Fellowship)

助學金根據學生的學習成績頒發。得到助學金的學生不僅可以解決學費還可以得到一定的生活費,而且一般不用為學校工作。

4. 研究助理金(Research Assistantship)

根據學生學習成績和研究能力頒發,獲此獎的學生可解決學 費,但必須在校內工作。學校根據學生工作時間給予報酬,但通常一周不能超過20小時。其主要工 作是協助教授從事研究工作。

5. 教學助理金(Teaching Assistantship)

根據學生的學習成績和英語水平頒發,其待遇和研究助理金 相仿,只是擔任的工作是協助教授的大學本科生的教學工作。

6.學費全免或部分減免(Full/Partial Tuition Waiver)

根據學生的學習成績減免學生全部或部分學費, 但生活費需自理。

怎樣申請獎學金?

申請加拿大留學獎學金需要滿足一定的條件,獎學金的發放一般是給成績較為優異的學生,申請時,需要提交托福/雅思成績、GRE成績以及相關申請的材料(簡歷,推薦信,計劃書及成績單等)。此外,文書材料寫的出色才會讓校方認為申請者是個優秀的學生,才會考慮發放獎學金。所以,個人簡歷、推薦信、計劃書和成績單都是十分重要的。

除了具備突出的條件外,還提醒同學們要注意申請的時間,一般情況下,加拿大碩士獎學金申請,與入學申請一同提交,只是,獲得錄取通知書後才能發放獎學金。

1. 盡可能多地申請各種不同的獎學金

既使沒有把握獲得某項獎學金,但是只要符合獎學金申請條件,就要嘗試去申請。只有行動,才有贏的機會。就算沒有通過,但是在申請的過程過也會學到很多實用的知識,至少可以提高以後在寫求職申請簡歷的技巧。

2. 盡早做好申請准備

機會總是留給有准備的人的,申請第一份獎學金通常是最困難的,所以一定要提前做好准備,了解這些獎學金的獲取方式、申請要求。最好能列出一張清單,把要准備的有關事情寫下來(如參與的活動、成績、證書等)。准備得越充分、申請寫得越多,在下一次的申請中經驗就會越加豐富和得心應手。同時也只有及早動手,做足准備,才能避免因為材料不齊全而可能產生的問題。

3. 詳細具體地介紹自己,重視“軟”件

在申請獎學金時,除了要具有“硬”件(優異的TOLLE、GRE或GMAT成績),也不能忽視“軟”件(推薦信、個人簡歷、讀書計劃與留學生在國內的學習成績單),對於學校獎學金管理員來說它們的重要性是不分上下的。特別是成績並非十分優異時,更要重視“軟”件,可以通過推薦信和個人簡歷等展示你的整體素質,讓學校獎學金管理員欣賞你,認可你的實力,從而通過申請。 如何展示自己呢?最重要的是知道自己有哪些長處,通過生動細致的個人陳述體現自身技能、品質、特色,給學校獎學金管理員展示一個不一樣的你,一個比其它侯選者更獨特的你。

可以與家人一起談論,集思廣益,羅列出能夠幫助到你的信息。如:現創意和激情:是什麼理由讓你想申請這一項獎學金而不是其它獎學金?體現領導才能和主動性:你在學校參加過哪些俱樂部或興趣小組?是它們的創始會員嗎?有沒有擔當重要角色?學到了哪些技能?體現潛力:你的偶像是誰?你有夢想嗎?獎學金是獎勵給那些有創新思維,將來能給學校增添榮譽的人。志願者或社區服務:你有在社區義務工作過嗎?你做自願者的時間有沒有超過40小時? 同時也可以通過獲過哪些獎勵、有什麼學習成果、做過哪些兼職、在學生會擔當過什麼職位、參加過校內校外哪些義務工作等等,描述你在這當中的職責並陳述一下你在這些經歷中學到了什麼。

4. 申請信要詳細簡明

獎學金管理員每天要閱讀很多申請信,如果你只是重復介紹一件事情,將會讓他們失去繼續閱讀的興趣。嘗試改變你的寫作方法,回答有創造性的問題,給獎學金管理員留下耳目一新的感覺,展示一個與眾不同的你。

5. 請別人看你的申請

類似求職申請或簡歷一樣,各種獎學金申請材料中的單詞拼寫、語法和句子結構也是非常重要的。寫好之後要仔細斟酌,務必簡明、扼要而且信息全面。可以先給家人或朋友過目,看看他們看後有什麼想法或意見。如果不能給他們留下好印像的話,就更加不可能打動獎學金管理員。

6. 准時郵寄申請

很多獎學金申請都有嚴格的期限,有些甚至具體到確切的時間。如果沒有在規定的時間遞交申請,獎學金管理員可能會不看你的資料。既使他們看了,但是也會給他們留下不好的印像,可能認為你是一個不守時的人,所以了解當地郵局的關閉時間也是非常重要的。同時,學校也往往會優先考慮那些提早遞交獎學金申請的學生,一般應提早一年或更早時間提出申請。

加拿大校方如何考核申請者?

加拿大留學獎學金的申請需要經過學校的考核,加拿大校方一般會從兩方面考慮,一方面是看申請者的綜合能力,另一方面是申請者的社會實踐經歷。例如你的成績很好,並且社會經驗也多,學校就會對你多關注一些,同樣你的獎學金申請也會相對容易一些。

如果申請不到獎學金也不代表就沒有收入了,加拿大還有獨特的 Co-op課程( C o-operative Education的簡稱,俗稱“帶薪實習課程”),學生在實習中可獲得相應報酬,還可以申請校外合法打工,增加自身經驗的同時還可以補貼一些生活費。

福利:比較容易申請的獎學金

1. 大學學士課程入學獎學金

為鼓勵高學業成就的學生來上他們的大學,很多大學提供他們的學士課程學生一項一次的入學獎學金,這些獎學金的價值從數百加元到數千加元不等。專家提醒,要符合這些獎學金的資格,你必須在高中的最後一年,平均分數至少80分以上。有些大學會自動考慮授與學生這項獎學金,但一些大學則要你提出另外的申請。

2. 受有補助大學的學費

去加拿大留學,不論你是否獲得獎學金,你將從加拿大政府收到一種“獎助”,這就是受有補助的學費。專家介紹,因為加拿大的大學是由政府提供資金,他們大多操作在成本回收的原理之下,而不是要賺錢。這表示說您不僅只需付基本的加拿大出國留學費用中的教育費用,更有可能,在某些情況下,您付得比成本更低。加拿大的學生通常只付 20%到30%他們教育的實際費用,其他的70%到80%由政府補助。所以,當國際學生在某些省分只要付本地生兩到三倍的學費,如 : 曼尼托巴省、亞伯達省、薩克其萬省、或紐芬蘭省,他們事實上仍未付足教育他們的實際成本金額。受有補助的學費情形,在研究所階層更是多見,很多研究所向國際學生收取與本地加拿大學生一樣的學費。

 (據加拿大家園)

在中國國內申請泰國養老退休簽證流程

泰國養老簽證政策的出台,興起了一波西方老人和日本老人來泰國的落戶高潮。曼谷、芭堤雅、清邁、華欣、普吉島等地更是備受中國高端退休養老人士的青睞,那麼中國人個人如何在國內開始辦理泰國養老簽證呢

下面是個人辦理泰國養老簽證所需的資料和流程:

首先申請人需要年滿50歲(包括50歲)。

申請資料:

在中國需要准備的資料:

1.無犯罪證明,到戶口所在地的派出所開。(有效期是半年)

2.無犯罪證明需要中國外交部和泰國駐中國大使館的雙認證。這個認證可以讓外交部認可的公證處辦理。一站式服務,7百人民幣手續費。包括雙認證和翻譯費用。(無犯罪證明的公證信息在附錄)

在泰國需要准備的資料:

1.3個月的銀行存款證明和存折更新復印件

2.無犯罪證明到泰國外交部認證

3.泰國醫院開的體檢證明(3個月有效)

4.護照原件及復印件(首頁,簽證頁,入境頁)

附錄:

泰國本地銀行開戶及彙款:(到泰國以後馬上做這件事)

1.申請人在泰國本地的任何一家銀行開戶(一般來說,在泰國沒有工作簽證的外國人也是開不了戶的)

2.從泰國以外向申請人的泰國銀行賬戶彙80萬泰銖

3.這80萬泰銖需要在這個銀行賬戶裡存夠3個月,並在3個月到期後到銀行開存款證明,同時還需要更新存折的記錄。

4.銀行的存款證明 和銀行存折的更新記錄的復印件作為申請資料之一。

入境簽證:

1.申請人的入境簽證可以是旅游簽證或商務簽證,落地簽證不可以。

2.如果是旅游簽證需要轉成非移民簽證再轉養老簽證。需要的時間比較長。從旅游簽證轉成非移民簽證以後還要等2個月才能提交一年養老簽證申請。

3.如果拿非移民簽證就可以直接轉養老簽證了。

4.不管是哪種簽證,轉簽證的話之前的簽證必須有效期還有16天以上。

5.護照不能少於6個月有效期

無犯罪證明及公證:

1.需要拿身份證和戶口本到戶口所在地開無犯罪證明。

2.無犯罪證明開好以後拿到可以辦理涉外公證的代理處去辦理涉外公證和外交部及大使館雙認證。整個過程大概2個星期。公證要翻譯成泰文,因為泰國大使館只接受泰文的文件。這個公證處應該知道。

可以辦理涉外公證的機構:

北京

  • 北京市公證處 朝外大街吉祥裡206樓 100022 (010)65537113 65530180
  • 長安公證處 北京朝陽門北大街6號 100027 65544467至65544473傳真65544478
  • 東城區公證處 東四11條83號 100007
  • 海澱區公證處 100088 62572567
  • 北京市國信公證處 北太平莊路甲1號 100888 62026228 82075329

上海

  • 上海市公證處 鳳陽路660號 200041 (021)62154848 62150344
  • 徐彙區公證處 衡山路325號 200030 64370473
  • 黃浦區公證處 延安東路1234號 63180217
  • 靜安區公證處 江寧路509號 62151695
  • 虹口區公證處 四平路421弄20號 65074126
  • 閘北區公證處 中華新路591弄8號 56629657
  • 楊浦區公證處 江浦路1064弄7號 65122438
  • 普陀區公證處 武寧路200弄22號 62546657
  • 閔行區公證處 莘莊莘建路132號 64921430

 (據泰國房產網)

投資泰國房產:清邁房產租金回報區域解析 | 海外

如今的清邁古城更多的迎來海外投資客的熱捧,準確的房產市場定位提高投資的回報。房產價格也隨著更為穩步增長,再加上穩定的租金回報確實吸引海外的投資客。(泰國清邁房價

近幾年來,泰國旅遊市場十分火爆,隨著各國大軍壟斷泰國房產市場,清邁房產市場漸漸露出鋒芒魅力。清邁一直以來不乏是人們心中一個靜謐的所在,優美的環境,民風淳樸,四季如夏,再加上生活廉價的等等被譽為一顆閃亮的泰北明珠。自從被列入世界最佳移居養老目的地後,聲名鵲起,一躍成為新興的投資熱點。這不僅讓當地文明與外界碰撞,吸引各路買家奔赴清邁進行房產投資,更重要的是其經濟前景。

漸漸的清邁成為一個純粹的投資熱點,海外的投資客們爭先恐後地到清邁進行房產投資。使得如今清邁這座古城小鎮熱鬧非凡的痕跡,大街小巷隨處喧囂。商業化清邁為這座城市帶來了金錢,同時給人們留下這座城的記憶。

>>>泰國置業百科泰國購房流程  | 泰國房貸流程  | 泰國房產稅費

投資泰國房產  清邁房產租金回報區域解析 | 海外

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對於很多投資客來說,對於清邁古城,始終是有種情結在裡面。對於閒暇的投資客來說更喜歡尚未被過度開發成熟的小鎮。那些地方乾淨又安寧,歷經歲月的風塵,鐫刻著時代的變遷,滄桑古樸、恬淡優雅,每來到清邁古城小鎮的投資客來說,首先吸引的必然是那些充滿了歷史感與滄桑感的景物。老房子屋簷下的雕花、斑駁的牆壁、屋角的青苔,屋頂的花草、屋旁的大樹,總像是在講述一段段流轉的年華。

清邁古城區,商圈密集,人流巨大,可說是寸土寸金。在這裡,投資這裡的房產多少錢? 怎麼也得一百多萬吧?在這個古城商圈投資的房子,看中的就是黃金般的古城,如潮的客流。好地段自然有性價比高的價格,再加上每年10%左右的漲幅。 或許常在古城商圈生活的人們,會注意到這裡的房價飛漲。在這塊寸土寸金的地面上,房產最低租金的少則1萬多泰銖,貴則2-4萬泰銖都有!(這裡的租金依照一房一廳大致均價算,具體根據樓盤的位置)

投資泰國房產  清邁房產租金回報區域解析 | 海外

1、租金火爆的清邁古城商圈

泰國房產的清邁古城價格漲幅高,租金照漲不誤租金回報率:租金回報率高,房產漲幅大:10%在人來車往的清邁古城商圈,房產樓盤隨處可見,以租金回報率最高的商圈來說,古城無疑不是一個黃金的價值窪地。曾在過去幾年間,該區域的房價均價大概在6萬多泰銖左右,如今隨著投資客越來越多,使得該區域現在的房產均價8萬多起步,貴則10萬泰銖皆有!曾投資該區域的李豔女士提到,幾年前在這投資一套房產,月租金少則也就千來塊!如今隨便都能租到4-5千人民幣!租金回報率也相當的穩定。由於古城商圈人流量很大。就拿香格里拉旁的公寓Astra來說,(詳情瞭解astra點擊下方的公寓圖片)租金大漲,投資房產的租金回報價格均價2萬多泰銖起步。

租金的回報率也比其它的區域高且穩定,一套一房一廳的月租4000元的價在該古城區域比比皆是。對於該區域的這個價格租金來真不會貴,且往後更看到的是隨著一帶一路的興建,房產的租金每年還要繼續上漲,這是屬於清邁的房產行情。

2、黃金貴婦街——尼曼路

連年猛漲,最新興起的清邁商圈:房產價格翻升,租金盛旺:20000泰銖在古城臨近的尼曼路中,最新興起的貴婦街尼曼路,經常“掃街”的美女們最為喜歡的區域,這裡玲瓏滿目的大大小小精品店隨處可見,外加上這裡時髦的購物中心,熱鬧的人流量使得這個區域的房產樓盤如同雨後春筍般拔地而起,房產的價格與古城商圈可有一拼。房產租金要看位置而定,最低的房產租金每月可達12000泰銖左右。貴則均在1.8-2萬泰銖左右!

(租金的價格依照一房一廳算,具體以實際樓盤為準)一位清邁房產經紀人提示到,如今尼曼路不同與往,每年瘋長的租金回報迎來一批又一批的投資客,歐美的甚是喜歡。這邊的黃金店舖接踵而至,瘋長的租金讓更多投資客目光轉向這。

投資泰國房產  清邁房產租金回報區域解析 | 海外

3、清邁新城區——清邁二環核心購物中心

最新的購物中心,人氣飆升的投資價值窪地:租金均價:9000-18000泰銖清邁的購物中心在過去幾年已經看到了巨大的投資大型購物中心,如Promenada Resort Mall 早些時候開業使得該區域的房產價格上漲,清邁最大的購物中心central festival加上交通的便利讓新城區一帶的租金達到了9000-18000泰銖左右,(均價以一房一廳算,具體按照實際房產出租為準)在新城區中,雖然強不過古城商圈和尼曼路,但是較之於觀前,如今有很高的泰國房產投資潛力。

該區域房產投資的高漲,意味著新城區價值的強大,更意味著財富的聚集。古城的清邁,不會有突飛高漲的房產,更不會有廢棄的鬼城爛尾樓。從這一點上,不難得出結論:新城區,正處在一個飛速增長的步伐,並且新城區還在加速。

如今的清邁古城更多的迎來海外投資客的熱捧,準確的房產市場定位提高投資的回報。房產價格也隨著更為穩步增長,再加上穩定的租金回報確實吸引海外的投資客。

我們既欣喜又忐忑地目睹著清邁這座歷史名城煥然一新,煥發出別樣的光彩,清邁並不僅僅屬於一個城市,也並非只從屬於它的所謂的領導者,它是整個城市心靈的歸屬,更是海外投資客的另外一個家。

(據界面)

期房貸款難度加大!買房前務必搞清楚的四大問題 | 澳洲

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內容摘要

  • 銀行在審批墨爾本和布裡斯班的期房貸款時非常保守
  • 約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項
  • 目前仍可從非銀行和私人借貸機構獲得貸款,但利率大幅提高

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難,尤其是期房。【貸款購買澳大利亞期房:你需要知道的殘酷事實

Aussie Home Real Estate聯席董事Li Ming向《澳洲人報》(The Australian)透露,自那時起,約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。

主要問題在於,由於新出台的借貸政策非常嚴格,因此,外國投資者沒有資格申請抵押貸款。

銀行認為,布裡斯班墨爾本中央商務區未來房價下跌的風險最高,因此,對於貸款申請的審批非常謹慎。

雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月,但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同,並轉售公寓

然而,轉售公寓本身也有困難,那麼有沒有第三種選擇呢?是否仍有可能獲得貸款,並完成期房的購買呢?

是什麼引發了這場完美風暴

我們不過多分析宏觀經濟狀況,而是從兩方面來看待這一問題。

一方面,中國政府正在打擊資本外流,其中大部分資金正是流向(顯然)包括澳大利亞在內的海外房地產市場。

另一方面,澳大利亞政府不得不嘗試放緩海外投資,從而迫使銀行限制其借貸政策提高稅收

基本上,如果你在過去6到12個月內購買了期房的話,將無法申請抵押貸款,除非結算期還有3個月。

此前,如果結算期還有18個月的話,也會有借貸機構考慮你的申請!

這一政策上的變化清楚表明,銀行變得越來越擔心未來的房產估值。

如果銀行拒絕我的貸款申請怎麼辦

除了主要的澳大利亞銀行和借貸機構之外,非銀行借貸機構可以提供幫助。

不過,利率通常高達8%並且會向你收取高額開戶費

你也只能申請相當於房產價值70%的貸款。

私人借貸機構的年利率通常為12%,但可以考慮特殊情況,如果你擁有海外收入或者職業特殊的話,這點非常重要。

這一類型的貸款通常為短期貸款(一般為1至3年),不過,如果你能找到合適的借貸機構的話,也可能申請到30年的長期貸款。

最重要的是,貸款受限的原因在於,大部分借貸機構的運營都受澳大利亞審慎監管局(APRA)的監管。

它們必須遵守特定的風險限制,以便將其貸款額保持在控制範圍之內,因此,它們只將特定量的資金投放到期房抵押貸款中。

如果這部分資金用光,申請就很容易被拒絕。

這就是現在的普遍情況!

轉售我的期房如何

如果你已經支付了10%的訂金,但現在發現自己不符合貸款條件的話,轉售期房絕對是一個在法律上切實可行的選擇。

如果時機把握得好的話,你甚至還能賺上一筆。

不過,這並不意味著這是一個輕松的選擇!

首先,你簽訂的合同可能有轉售限制,因此,務必確保與律師商議,避免違反這些條件。

其次,你必須切記,你將會與開發商形成競爭,因為開發商仍在出售剩余房源(雖然通常是由房地產經紀商而非開發商自己操作的)。

最後,你將需要負擔資本利得稅(CGT)、印花稅和房地產經紀商中介費。

仍考慮購買期房嗎

作為中國投資者,你可能會考慮購買標准住宅(房產)。

你將能夠向更多借貸機構貸款,並且有資格申請更具競爭力的利率

期房和高密度住宅的估值通常較低,因此,如果你仍然希望走這條路的話,務必確保你手中有額外的資金能夠填補差額。

最後,務必向抵押貸款經紀商咨詢,與其探討你的情況以及你的投資計劃。

確保向專業的外國投資者和期房房產經紀商咨詢。

向恰當的借貸機構提供令人信服的證明,是通過貸款審批的關鍵。

關於Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亞領先的專業抵押貸款經紀商。該經紀商由董事總經理Otto Dargan於2006年創立,專注於無保證金、特殊職業、非居民和不良信用貸款,以及首次購房者、投資者和專業人士折扣業務。Home Loan Experts的貸款額超過10億美元,並榮獲多項行業和客戶大獎,包括2014年十大獨立經紀商、2015年“最佳客戶服務”類獎項、2016年企業進步獎以及2015年澳大利亞經紀商獎“年度(非專營)優秀經紀商”。

 

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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科羅拉多泉——備受矚目的火熱房地產市場 | 美國

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科羅拉多泉是科羅拉多州的第二大城市,被評為2017年第一季度最多潛在房屋買家希望遷入的城市首位。研究該排名的報告來自美國大型房地產數據機構ATTOM Data solutions,是房地產網站RealtyTrac的母公司。通過分析120座都會區中最少10萬間獨棟別墅及公寓房的貸款申請資料,該研究機構總結出一組“遷入系數”,包括在原城市範圍內遷往新居的和從美國國內其他城市遷入的房屋買家數據。

全國平均的遷入系數設定為100,因此,當一個城市的系數超過100時,預示著該城市為較受歡迎的遷移目的地,且當地的新屋推出市場後30日內售出的幾率較高。科羅拉多泉的遷入系數為251,排名第一,是全美平均水平的2.5倍。

科羅拉多泉的夜景
科羅拉多泉的夜景

人口增長及當地可負擔水平帶動房屋需求

同樣盡收洛磯山脈的絕色美景,科羅拉多泉的房價中位數僅為298,070美元,比州首府丹佛的489,900美元低39%。在科羅拉多泉,活力多彩的生活方式和消費可負擔性均可實現。越來越多人願意從丹佛往南駕車約一小時來此找尋更實惠的住房選擇。

洛磯山脈
洛磯山脈

在2017年第一季度,科羅拉多泉的獨棟別墅市場依然面臨著可銷售單位庫存額外緊張的局面。有房地產中介表示,多數買家需在看房後幾個小時內,甚至更快作出決定,否則目標房源很可能已落入他人囊中。價格接近中位數、介於20萬至40萬美元之間的房源更為搶手。在現時激烈的供需關系下,買賣雙方均見銷售價格節節攀升。也有建築商和經濟學者認為,二手房屋市場供應緊張的勢頭或將促使更多買家轉而選擇購置一手住房,從而帶動該區的房屋建築活動。科羅拉多泉5月份的房屋銷售交易達1,632宗,對比去年同月份上升9%。在2017年前5個月,共錄得5,896宗銷售交易,年同比上升4.3%。

 “經濟發展強勁、就業機會增加以及貸款利率仍舊實惠,是推動需求的重要因素。年輕人首次置業、現有業主考慮搬往更大面積房屋、空巢族則物色較小面積住房 —— 市場選購氛圍濃厚,科羅拉多泉當地一報道稱。

科羅拉多泉的房價節節攀升
科羅拉多泉的房價節節攀升

多元經濟史上最低失業率

科羅拉多泉當地進駐了眾多世界領先的企業,以體育、航天航空、網絡安全、信息技術和醫藥研發等行業為核心,擁有超過30家《財富》500強企業和5個軍事基地。這些大型雇主共同推動著科羅拉多泉的經濟發展,引領當地商業社區創新,同時提供豐富且多元化的就業機會,吸引移民遷入。科羅拉多泉大都會區平均每周有204人的淨遷入人口,2016的預計人口達712,327,對比2010年的統計數據增長10.3%。截至2017年第一季度,科羅拉多泉的失業率已跌至2.5%,是美國勞動統計局在1990年有記錄以來的最低數字。

埃爾帕索縣房貸審批率高企
埃爾帕索縣房貸審批率高企

另一方面,作為科羅拉多泉大都會區內的最大縣,埃爾帕索縣錄得67%的較高房屋貸款審批率,是科羅拉多州南部縣份中唯一一個躋身貸款審批率排名前十的地區。近日,一全國性的調查報告也發現,在目前良好的經濟環境下,科羅拉多泉房屋業主的不良貸款情況和負資產問題均有減少,這相應地也反過來為房地產市場加溫。

科羅拉多泉的房屋建設活躍
科羅拉多泉的房屋建設活躍

伴隨著火熱的銷售活動,科羅拉多泉的房屋建築活動亦趨活躍。在2017年的前5個月,僅在埃爾帕索縣已錄得1,435張獨棟別墅許可證發放量,比去年同期增長1.2%。雖說年同比增長輕微,但縱觀近年歷史數據,其足以預示房屋建築領域將有發展穩固的一年——因為僅2017年至今的建築許可證發放量已超過2008至2011年經濟衰退期間的全年平均發放量。

 

黃曉珠Taylor專欄全集

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加拿大最宜居榜:哪兒最適合育兒養老和新移民

最適合生活的城市是哪兒?很多加拿大人可能都認為,自己所住的城市就是最宜居的。但是根據財經雜誌MoneySense的最新報告,2017年度加拿大宜居排行榜,榜首是渥太華,而且是連續第二年奪冠。

這份最新榜單的評分標準包括經濟強勁度、財富與收入水平、住房可負擔性、稅收、交通、就醫、犯罪率、藝術與社區以及氣候。榜單總共列入417個加拿大的城市和小鎮,其中最小的鎮人口僅9,000。

MoneySense在報告中強調,最宜居的城市必須同時兼具繁榮與可負擔,安全又交通方便,以及擁有宜人的氣候能夠吸引市民外出。

報告指出,大城市總愛互相比較,比如埃德蒙頓與卡爾加裏,溫哥華與多倫多。多倫多總認為其他城市都不值得與其相比。而渥太華似乎從來沒有被重視過。

但是,加拿大人顯然都低估了渥太華。
 
 

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多數人只看到這是壹個政治城市,卻沒有意識到它已是加拿大壹個最重要的高科技之都。渥太華的科技行業已有雇員72,000人,以Shopify和QNX為首的大公司林立。此外,加上收入高的穩定政府工作,這個城市的經濟多元化讓加拿大都嫉妒。

因此,渥太華的失業率僅5%左右,收入中位數高達$91,000元。

除了工作和收入優勢,這裏也是安全和可負擔的居住地。卑詩省和金馬蹄等地的瘋狂房地產市場並沒有波及渥太華。還有,這裏的醫療便利,文化繁榮。

當然,很多人曾經抱怨渥太華的生活單調乏味。但這可能是20年前的事了。渥太華市長Jim Watson說,“當年我剛到這裏,最接近歐式的餐廳只是Swiss Chalet。現在,這裏匯聚了壹些全國甚至北美最好的廚師。”

該市成功開發了Lansdowne Park,成為壹個集工作與玩樂的區域,新建築已改變當地60、70年代為主的沈悶建築風格。壹項投資$50億元的輕軌線即將於明年動工。

在渥太華周邊,駕車僅20分鐘就能抵達滑雪勝地或度假村。

多倫多僅排第129

在這份榜單上,最大城市多倫多只排第129位,溫哥華102位。大多倫多地區的列治文山第101位,萬錦110位,Newmarket第56位,Vaughan第49位,Aurora第47位,Oakville第15位,Burlington第9位。

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(據加拿大家園)

輕松掌握加拿大購房流程 專家支招助你步步到位

第一部分:購買自住房(下篇)之房產購買程序

上文本人簡單的介紹了一些選擇自住房時需要考慮的因素,供大家參考。選定房型及落戶城市後,下一步就是去尋找自己在加拿大的新家了。

一、二手房的挑選

首先,當地的報紙都會有房產廣告,需要國語服務的朋友,可以輕易的在中餐館和華人超市找到當地的中文報紙,回家瀏覽一下便會收集到不少提供國語服務的房產代理,可以直接打電話或者發郵件與之聯系。

如果是喜歡自己先做研究,可以使用網絡先了解,篩選一番。加拿大兩大房產網站:

加拿大購房,使用房產中介是不需要支付任何服務費用的,因為房產中介是向賣家收取佣金。看房時,通常房產代理會駕車帶你去看預先根據你要求選好的幾處房產。看房子的時候,要把自己對新家的要求、預算,盡量詳細的告訴房產代理。在一個專業,盡責又懂你心意的房產代理的幫助下,你一定會事半功倍。

我的Tips:

建議可以比較幾家代理的服務,再決定使用哪家。

建議使用大公司,有資格證書,並且是加拿大房地產協會會員的代理,這樣如果萬一買房過程中或買房後出現什麼問題和狀況也可以向他們的公司總部及CREA反映。大公司的條例規定通常都很仔細,對旗下的代理管理嚴格,必須遵守職業操守。

、新房的挑選

房產代理通常帶你看的是二手房,新房會比較少。因為新房的建築商通常都有自己的銷售人員,市中心經常會有新的公寓項目。新建的獨立別墅,多不在市中心,而在新區。建築商在開發區建有示範屋,銷售人員在此為客戶提供服務。新區通常都有統一市政規劃,喜歡購買新房的朋友,可以駕車到各新區,參觀這個社區的示範屋,一個社區通常會有幾家建築商聯合開發。銷售人員會向你介紹可以選擇的LOT(供建房劃分好的小塊土地),可供選擇的房型,公司的優勢,價位,交房時間。

我的Tips:

非常喜歡參觀這樣的示範屋,它們都經過專業設計師設計,每家都會有些別致,新穎的地方,多參觀幾家示範屋有助於決定自己想要的風格,房型。

需要注意這些示範屋很多地方都有Upgrade 也就是升級,所以一定要問清楚建築商提供的標准配置是怎樣的,哪些項目包括在了報價中,以便自己做個准確的預算,

還有個偷懶的方法就是直接購買示範屋,也許價格上會有小優惠或者有些免費的升級項目。

三、舊房改造

如果實在喜歡某個成熟社區,又不滿意舊房,還可以選擇舊屋翻新或者推倒重造。需要事先查看所屬劃區,劃區主要是規定了此處房子允許的用途,房型的限制等,然後談好建築商,選好合適的房型,交給市政府批准。這樣的大動作,通常需要的精力和財力都要多一些。

我的Tips:

建議需要足夠耐心等到最合適的舊房上市,差一個街口,將來的升值潛力可能就差得多了。  

建議查看整個社區,觀察有多少舊房已經被改造了,這些新房通常在什麼價格範圍,有經驗的House Flipper (專做舊房改新房的人)也許看上了同一社區,值得去學習下。

四、購買二手房的程序

如果你已經看好了自己想要的房子,把你的心理價位告訴你的房產代理,代理便開始向賣方發Offer(報價)了。 Offer也是屬於正規的合同,一旦對方接受了,對雙方就有了約束性。房產代理也是銷售人員,有時也會想早早定了這筆買賣。

我的Tips:

第一,發Offer前要問清各種費用,通常公寓,聯體別墅或者雙拼別墅需要支付Condo Fee。越老的房子,Condo Fee通常比新房貴些。問清Condo Fee包括了哪些項目:如房屋保險,暖氣,水電,車位,公共綠化,樓房維護等。記得查看地稅,雖然地稅幾乎每年都不同,而且通常是每年上漲,但是不同社區,同類房型和房價的房子,地稅可能會相差不少,值得比較。

第二,一定要冷靜,想好自己最高的心理價位,不要輕易改變。現在加拿大房產屬於買方市場,所以機會還是很多的。

第三,需要貸款的朋友,一定要在合同上給自己充分的時間辦理貸款。

在加拿大,很多人買房都需要貸款,銀行只有在你簽訂了買房合同後才會開始正式的貸款審核步驟,如果快一天就可以知道貸款是否通過,但是如果有問題可能兩個星期或更久。我會在以後,給大家詳細介紹一些關於加拿大貸款,建立信用記錄等方面的知識,在這就不詳述了。總之,就是提醒買家,如果需要貸款,需要通過貸款(Subject to financial approval )這一項要選時間長些,一般兩周,這樣比較各銀行利率,萬一遇到問題有時間解決,不必增加不必要的壓力。有些朋友也許提前做了銀行的預先批准(Pre-approval), 有Pre-approval很好,可以訂住好的利率,通常為三個月,幫助自己做預算, 但Pre-approval 並不是說已經貸到款了,大家切記。如果萬一沒有通過貸款,在規定的兩周內,你可以不必繼續履行合同,訂金可退回。

第四,要做房屋檢查(Inspection). 在加拿大,通常買方都會在合同上寫通過屋檢 (Subject to inspection)。如果你買的是二手獨立屋,那請專業驗屋師做Inspection更是不可省略的一步。如果房子存在地下室裂縫、管道滲漏、有霉菌的問題,非專業驗屋師,很難發現,一旦房子有了這些問題很難修復,需要花大量時間、精力和財力,將來再要賣房子也會折價。如果房子有大問題,你的合同有寫這條,就不必繼續履行合同,訂金可退回。如果有些小問題,地板不平、掉漆,如我上文所訴,除非自己手巧,不然請專人費用也不菲,所以如果屋檢報告出來,有些小問題,可以讓賣主修理或者折價。 

好了,當一切都如你所願,對方接受了Offer,你已經付了定金,通常一千加幣到五千加幣。余下的錢款已經拿到貸款或者准備齊全了,下一步,就是通過房產律師做過戶手續。對,在加拿大是通過律師,確切地說是房產律師,負責最後的款項交接和過戶手續的。你的房產代理或許會為你推薦,你也可以使用當地的黃頁,查找當地的房產律師。

我的Tips:

第一, 律師的收費可能會有差異,資歷也可能不同,所以可以自己提前比較下。

第二, 想好房子產權方式:Joint tenants 或者 Tenants-in-common。了解可能會有的稅務問題:如遺產稅,每個省是不同的。

Joint tenants 舉例:夫妻雙方共同買了房子, 如果一方去世了,房子就屬於幸存的一方。

Tenants-in-common 舉例:夫妻雙方合資買了房子,50%是太太的,50%是先生的。如果,先生去世了,他的50%會根據他合法的遺囑傳給他指定的繼承人,太太不可干涉。太太的50%產權也是如此。

第三,如果有孩子的家庭,房子想寫孩子的名字,應該詢問律師可能有的法律問題。如同稅法,每個省之間存在不少差異,在民法方面也是。

舉個例子,比如你的孩子21歲了,有了同居的伙伴,一起住在這房子裡。如果,後來雙方和不來,對方不願意搬走並稱這是Marital home,那他/她可能有權一直居住下去,雖然房產證上是你孩子的名字。本人不是律師,作為理財師只是提出這些,提醒大家可能會有的問題及咨詢律師的重要性。

本文主要介紹了購買二手房的購買程序。新房的購買,通常建築商的銷售人員會幫助你完成整個過程。每處建築商的新房付款方式可能會有不同,大家需要咨詢清楚,有的是預售房,只需先交定金,交接時付清所有余款。有的根據建造程度,通常分三次付清房款。大的建築商都有合作的銀行,專門做新房的貸款。

祝願大家在加拿大找到自己滿意的家!

下一篇,本人會介紹在加拿大購買度假房(Vacation home) 的一些信息,喜歡的朋友繼續關注吧!

 

理財師Liya CHEN專欄全集

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揭秘英國房市潛規則

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中國人買房子往往喜歡先找到自己看中的目標再跟代理房子的中介和開發商聯系,這種思維方式跟在國內置業一脈相承,殊不知海外房產市場的水很深,自己為信息不對稱而要支付巨額的學費。

事實勝於雄辯,我們先來看一個典型的例子吧。從今年年初起,留意英國房產的人肯定會注意到在倫敦西南著名的金斯頓區各大中介都在推銷同一個很大規模的新建公寓項目,是期房,2018年才竣工,非永久產權。一個臥室的公寓標價是47萬英鎊起。打開數據庫,我們立刻搜尋到附近很多類似的公寓要價平均只有32.5萬英鎊,其中有一座具有永久產權的房子只有22.5萬英鎊。

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好家伙,同樣的東西,來自中國的買家要多支付45%的價格。由於中介都從房地產開發商那邊拿佣金,所以他們根本不會跟大家透露半點周圍其他更有投資價值,性價比更高的房子。這直接導致了大家所能看到的房源大都是新建公寓的畸形市場。新建公寓滿足了國人喜歡住新房子的偏好,價格卻比市場上其他物業要貴很多,而且要支付高昂的管理費,由於不是永久產權更要支付價格不菲的地租。大家以為中介的笑容可掬,彬彬有禮為您解答置業過程的各種問題都是免費的,卻在不知不覺中花了很多冤枉錢。

在英國買過房子的朋友都有這樣一種體會,在房子議價階段,總是覺得中介不給力,好像聽不懂我們在說什麼一樣。中介表面上在替我們砍價,實則玩的是一種平衡術,一方面他們故意把價格往賣家期望的方向抬,降低我們的期望值,另外一方面想挽留我們套住我們。究其原因,這些中介是為賣家服務的,成交價格越高,他們拿的佣金越高,道理其實很簡單。這樣對於買家來說損失非常慘重,因為議價過程中進出都是幾十萬甚至上百萬的差額。同樣,大家以為他們為我們議價節省成本,殊不知我們又在不知不覺中花了另一筆冤枉錢。

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水這麼深的市場還有沒有人可以信任?答案是有。其實在歐美包括澳大利亞等一些發達國家,有這樣一群人他們在復雜的房地產交易中只考慮買家的利益,全心全意的為買家服務,他們就是買方經紀人。對於身處中國大陸,具有七八個小時的時差,不能輕易搭飛機的來看房,嚴重的信息不對稱,甚至連國外的網站都登錄不了的買家來說,最合適的就是找到一個可靠的買方經紀人,只需要把您的需求告訴他們,他們會為您處理後面所有的事情。總結起來,和買方經紀人合作有四大好處:

第一,省錢

買方經紀人有英國市場上所有房源的信息,包括一些利用自己的渠道沒有在公開場所做廣告的物業,所以比其他中介可以極大的擴展選擇選擇面,讓您和英國本土人站在一個起跑線上,而不是大量推銷一些英國人根本不會購買有巨大溢價的樓盤。而且更重要的是在後期議價的過程中,買方經紀人也會盡全力為您節省買房成本。

第二,升值空間

由於沒有代理開發商指定物業的壓力,買方經紀人可以作為第三方為您獨立挑選出最具優秀品質的物業,一般都具有非常大的升值空間。雖然從買家這裡要收取一定的佣金,但是比起那些高品質物業誘人的升值潛力及節省的成本,只是非常非常小的一部分。

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第三,省時間

如果您自己在網上搜索,或者通過其他渠道,可能要走很多彎路,加上語言不通,買一座理想的物業花去一年甚至幾年的時間都是很正常的。和買方經紀人合作就不一樣了,他們有現成的網絡,如果您來不了英國,可以第一時間替您看房,這樣就跟您在英國買房沒什麼兩樣了,幾個月搞定一套房產一點問題都沒有。

第四,省事

眾所周知,海外房產交易過程非常復雜,涉及法律稅務銀行信貸等多個機構,大部分中介沒有耐心也沒有義務為您排憂解難,唯有買方經紀人可以替您解決任何和買房相關的問題。而且我們的裝修改建團隊還可以幫您處理買房以後的各種事宜,讓您完全沒有後顧之憂。

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海外置業,動輒幾百萬上千萬的投資,大家一定要擦亮眼睛,謹慎行事。買方經紀人對於很多中國買家來說還是新鮮事物,不過在歐美市場上卻已經流行了很多年。傳統中介還是買方經紀人,究竟孰是孰非,就讓我們在市場中去檢驗吧!

 

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為何英國養老院市場值得投資?

從全球來看,中年人人口數量持續攀升。這意味著,對照護老年人的養老院和護理院的需求將會增長。人到晚年之後,將更有可能需要額外的醫療照護。

為何英國養老院市場值得投資?| 英國

在英國,17%的人口超過65歲。據英國國民健康服務聯盟(NHS Confederation)統計,自20世紀80年代以來,英國90歲及以上人口數量持續增長,到2040年,預計有近1/7的人口達到75歲。其中,到2039年 85歲以上人口的數量預計將超過2014年的兩倍,從150萬增至360萬。這意味著,英國養老院需求旺盛。


英國政府如何幫助負擔照護費用?

目前,如果英國居民需要照護,且其個人資產價值低於23,250英鎊,政府將負擔全部照護費用。該項規定適用於體弱多病的老年人照護和專業的失智症照護。英國政府還將為個人資產價值低於118,000英鎊的居民負擔一部分照護費用。在某種程度上,作為一種投資,英國養老院行業能夠為投資者創造一定的收益,因為富人群體能夠負擔得起——也會花費——而且政府會資助負擔不起的群體

失智症患者增加

2007年至2014年七年間,有診斷記錄的英國失智症患者增加了62%(據英國健康與社會保健信息中心(Health and Social Care Information Centre)統計)。他們需要有相關資質的護士提供24小時專業照護。

政府vs.私營企業

英國國民健康服務(National Health Service)一直在縮減開支,並積極尋求私營合作伙伴開發和管理養老院。Virgin Care於2010年進入這一市場,經過六年多的時間,已經簽訂了金額超過10億英鎊的合同,並經營超過200家NHS服務中心。私營企業正在參與開發和管理養老院。政府將會為此“買單”——資助負擔不起的群體。

投資者如何能夠直接投資該行業?

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投資者可以購買專為65歲以上群體提供的英國奢華養老院的養老套房,或者專門面向失智症患者的養老院。您購買房產後,養老院公司會向您回租該房產,並為您創造最高10%的年淨收益率。養老院公司在投資者的房產中經營,並向投資者支付10年租金

“類似養老院和學生宿舍這樣高收益且無需親自經營的投資,在海外投資者中間非常流行,因為這些房產將由專人為投資者全權打理,而且投資者能夠獲得定期收益,”倫敦知名投資房地產經紀商One Touch Property投資總監Arran Kerkvliet表示。

奢華養老院與護理院有何區別?

因周租較高,奢華養老院通常吸引的是自費客戶。奢華養老院的目標客戶是,希望縮小居住空間和融入社區環境的65歲以上群體。它們能夠提供輔助生活環境,人們住在這裡既能保持一定的獨立性,又能享受私人照護幫助,並且有機會參加品酒會、社交游戲和漫步大自然等社交活動。富庶的英國西南部對奢華養老院套房的需求旺盛,比如薩默塞特(Somerset),這裡有26%的人口超過65歲。世邦魏理仕(CBRE)高級總監湯姆·摩根(Tom Morgan)稱,住在養老院已經“變成一種生活方式選擇。人們會因為精神上的鼓舞和社交環境選擇養老院” 。

為何英國養老院市場值得投資?| 英國

實踐證明,投資奢華養老院回報豐厚。英國開發商Berkley表示,每個床位的利潤可達30,000英鎊,每間養老院的利潤高達200萬英鎊。受奢華養老院床位稀缺這一因素的推動,在某些情況下周租漲幅已超過50%。投資者已經認識到這一投資能夠創造高收益,因而對面向自費客戶的高端養老院的興趣驟增。萊坊(Knight Frank)稱,2017年將有100億英鎊的海外資金投資養老院行業。投資者被這一投資穩定的收益流和“無需親自經營”的特點深深吸引。

進一步了解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/One-touch-investments。詢價該房產,即可獲得完整版英國養老院行業指南。

 

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在澳洲買房,如何辦理房產過戶?

Part 1  澳洲房產過戶流程

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如何在澳洲投資?澳洲房產過戶流程

Step 1.買方與房產經紀公司簽訂購房協議書,並支付2000-5000澳元訂金(亦為意向金),房產經紀公司會提供收據。

Step 2.在10天內,買方聘請的澳洲房產律師會為買方講解澳洲房產購房合同,合同為全英文版,澳洲房產律師會對合同加以說明,提出專業意見,充分保護買家利益後簽約,簽約的同時簽訂律師代理協議,並付支付律師代理費(澳元),一般為700澳幣左右。

 Step 3. 5-7天後,買方須從銀行彙出10%的首期房款至買方的代理律師賬戶,律師確認無誤後,再存入賣方律師在澳洲的“政府監管的銀行信托帳號”中,待賣方律師收到首期款後,憑公司收據將2000-5000澳元訂金退還給買方。

 Step 4.律師將買房合同交至開發商簽字認可。

 Step 5.澳洲房產交房時間:如果是現房,42天交房。如果是期房,則等到澳洲房產開發商實際交房過戶之前。

 Step 6.房屋完工後:發展商持3項法律文件:a.持牌測量師發放合格證書(p.c.c)(practicalcompletion certificate) b. 政府驗收檢查合格證書(c.c)(codeof compliance) c. 房屋產權證書(c.t)(certificateof title)賣方律師發出正式通知信給買方律師,通知樓已完工。(settlement)。買家律師收到通知後,買家律師辦理產權證,將房款轉入發展商帳戶。發展商收到全部房款,購房手續完成。

 Step 7.付款方式:將尾款的90%(貸款和現金根據購房者的現金流而定),加剩余的50%律師代理費交至買方律師信托銀行帳號,並繳相應的物業印花稅。購買完成。

 

Part 2 房屋過戶前,要准備多少的資金?

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在澳大利亞買房除了支付房價外,還有其他很多需要支付的費用。大多購房者都希望在房屋正式交割前,過戶律師能給予明確的金額以做好充足的准備。那麼在澳洲購房有哪些隱形成本呢?這些零碎的費用又到底是如何計算的呢?

除了房屋的交易價格,在澳洲購房所需要支付的費用主要有以下一些:

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點擊查看各州最新的印花稅:維多利亞州新南威爾士州昆士蘭州西澳洲

相關閱讀:澳大利亞購房成本大解構

 

Part 3  澳洲房產過戶常見問題Q&A

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1、在澳洲房產交易中,什麼是Settlement?

就是正式過戶。當天買家成為房產的主人。

2、我什麼時候Settle將在哪裡寫清楚的?

購房合同。

3、哪些情況可以造成Settle不了的?

A、買家貸款沒有按期審批:買家過失。
B、買賣雙方銀行無法按期預約安排過戶。這種情況可能出現在買賣雙方都有貸款的情況:買家或賣家的過失。
C、律師或者過戶師的過失:買家或賣家的過失。
D、所購房產正在出租,租客延期交房:賣家過失。

4、Settlement日可以提前麼?

可以。只要買賣雙方都同意,貸款等手續就緒後,就可以告知自己的律師和對方律師商量提前settle。

5、因為買家原因無法Settle,我要賠多少錢?

一般按照合同條款走。如果不是Vendor特別讓步,因為買家原因造成settlement延期,買家將按日賠償。聽說過每天$1000左右的。所以基本買家要盡一切努力保證settlement。

6、因為Vendor的原因無法Settle,Vendor會賠我錢麼?

澳洲規則,保證Vendor利益。所以,合同裡面一般會寫,Vendor可以延期多久Settle而不負法律責任的。

7、Settlemen那天,我需要做什麼?

Settlemen當天,律師或者過戶師會代辦一切過戶手續。辦好之後,律師或者過戶師會通知買家:一切搞定,可以到中介那裡拿鑰匙了。房產就是買家的啦。

 

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