淺析泰國的養老保險制度

泰國位於亞洲東南部,國土面積為5l萬平方公里,人口6100萬。20世紀90年代以來,泰國經濟高速增長、人民生活水平不斷提高、被譽為“亞洲四小虎”之一。隨著經濟和社會發展、泰國也逐步建立了適合其本國國情的養老保險體系。(泰國的風土人情

>>> 泰國置業百科泰國購房 流程 | 泰國房貸 流程 | 泰國房產 稅費

yanglao

一、泰國的養老保險體系概況

泰國的養老保險制度大致包括兩部分:一是公共部門、二是私營部門。但即使在這兩個部門內,不同的群體仍實行不同的制度形式、其管理體制也是分割的、同時還有相當一部分人沒有享受到真正的社會保障。具體見下表。

事實上,泰國的養老保險制度不僅管理體制是高度分散的,而且其籌資方式和待遇計發辦法取決於不同管理主體的要求,存在很大差異。

就中央政府公務員而言,現行制度主要包括兩部分:一是基本養老金,實行現收現付制,由財政部直接管理、工作滿37年後即可獲得替代率為40%左右的基本養老金。二是從政府養老保險基金獲取的強制性補充養老金,平均工資替代率在30%左右。就私營部門而言,1998年泰國通過立法為正規私營企業僱員建立了養老保險制度,實行現收現付制,基本養老金的平均工資替代率為22%左右、其資金來源於政府社會保障辦公室統一籌集管理的社會保障基金,養老保險繳費率為6%(僱主和僱員各負擔一半、其中還包括家庭津貼的資金來源)。另外,泰國政府還積極鼓勵僱主為其僱員建立各種形式的公積金(實際上是一種補充養老保險),除國有企業僱員公積金是強制性的以外,中央政府僱員、政府關聯機構僱員和私營企業僱員公積金是非強制性的。

二、泰國的政府養老保險基金

1997年3月,泰國中央政府為其公務員建立了政府養老保險基金,並設立了專門的法人機構——政府養老保險基金理事會負責管理。這個基金是繳費確定型的養老保險基金、實際上是一種以個人賬戶為基礎的,集中管理的養老儲蓄基金、目前150萬應參保的中央政府公務員約有70%的人已經參保(在該基金建立之前已成為中央政府公務員的、自願參加、在此之後的,必須參保)。它是在降低傳統的現收現付養老金待遇水平的前提下強制建立的補充養老保險基金,目的在於逐步建立多層次的養老保險體系,減輕政府的責任和壓力。增強職工個人積累養老資金的責任,同時,實行市場化運作,提高基金的投資收益,增強養老保障能力。

政府養老保險基金的來源為中央政府公務員及其僱主(中央政府)分別按公務員工資的3%繳納的養老保險費。公務員退休後可以一次支取個人賬戶的養老金。出於基金建立時間不長,目前人多出少。截至2000年6月,基金規模約為30億美元,

三、私營企業養老保險

私營企業僱員的養老保險計畫是1999年才開始的。作為社會福利保障體系的一部分,強制性老年退休金計畫被推出,用以取代之前僅涵蓋殘疾、生育和疾病患者的福利計畫。老年退休金計畫由薪酬為基礎,由僱主和僱員共同繳納的一個計畫。私營企業僱員強制性參與這一計畫,由僱主和僱員各繳納工資的3%,而政府將為其支付工資的1%,其總額就是僱員能獲得的老年退休金。

目前,泰國共有大約900萬私營企業的員工參與這一老年退休金計畫,但是仍有大約2200萬人因為在非正規企業工作,而無法享受相應的社會福利保險。對於私營企業員工來說,如果想要獲得金額退休金,必須在供職企業工作15年以上,並保證每月支付退休金,這樣他們就能夠在55歲前獲得這筆退休金,根據規定,老年退休金可以享受免稅的待遇。

四、低收入人群養老保障

泰國社會保障署1998年出台法定退休金制度。政府每年給貧困老人三四千泰銖(1美元約合35泰銖)的補貼。事實上,僅有一小部分貧困老人能夠領取這份補貼。由於種種原因,那些至今未能取得泰國國籍、也沒有本國身份證的早期移民,仍然無法享受政府針對國民的各類福利政策;一些居住在偏遠地區的老人,由於對政府政策不瞭解,也無從領取補貼。

按照勞工法,每個月繳納的社保金額是員工月收入的百分之十,公司和員工各出百分之五。依照泰國目前的最低工資標準每日300銖,月收入9000來計算。每個員工每月的社保金至少是900銖。與此同時,它又設置了上限。上限是15000銖工資為標準,也就是員工最高的社保金額是每月1500銖。這對泰國低收入群體來說。確實不錯了,可是對於我們在泰國拿工作證收入至少要兩萬將來更多的外籍人士來說,這個1500就顯得不足了。

按照目前的退休制度,退休者領取在職最後五年平均工資的百分之二十。由於計算標準最高是15000銖。因此打工者,無論工資多高,退休後,你都只能拿到每月3000泰銖的養老金。這只相當於每個月600元人民幣,這顯然不符合社會發展和物價上漲。這也許跟泰國這些年政治紛爭不斷有關,滯後了這些問題的修改。社保制度規定,退休年齡是55歲。只可延後,不能提前,領取退休金者必須是從原公司正式辭職後。唯一值得安慰的是,退休時,公司要按照勞動法發放一筆退休金,最高是11個月。

相關閱讀:如何辦理泰國養老簽證?

(據經濟風雲)

中國駕照在泰國能用嗎?考取泰國駕照的資料、流程、費用?

持有中國駕照在泰國旅遊期間是可以使用的。如果你在中國國內沒有駕照而且打算長期在泰國生活,最划算的做法是你只需花費不到200元人民幣,便可直接考取一個泰國駕照。最為讓人心動的是泰國駕照在中國國內的車管所很輕鬆就可以轉為中國駕照。泰國的風土人情

>>>泰國置業百科泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

jiazhao

 在泰國學駕照,只需800-1000元人民幣,就可以享受到私人教練的上門接送服務,學習夠10-16個小時就可以去考試了,筆試(電腦機試)有中文版考題,如果上機考試通過,就可以進行路考,泰國路考非常簡單,推薦用自己或借用泰國本地朋友的私家車開考,車身小自動擋最佳!考試時最主要就是一定要對側方停車較為熟練,側方停車是泰國駕照考試時第一關也是最重要一關,如果這關過了,你的泰國駕照就99%到手了。

與中國不同,在獲得泰國駕照一年後,只要支付200元人民幣就可以申請國際駕照,國際駕照可在200多個國際公路組織會員國使用,而且最吸引人的是,這種獲得國際承認的駕照,在你到其他任何,如今,在中國駕校高昂的學費且寥寥無幾的通過率下,這可謂是一種最為經濟且合理的做法。

 在泰國考駕照所需要準備的文件資料:

1、護照原件及護照複印件(照片頁、簽證頁、入境卡)

2、2寸白底免冠彩照很多張

3、工作準證複印件(如果是在這邊工作的)

4、如果是沒有工作準證的旅遊者,需要到移民局開一份地址證明,芭堤雅的價格是450泰銖

5、健康證明(普通診所就可以開,100銖。完全不要到大醫院,很貴)

 考取泰國汽車駕照的流程

 早上八點以前就需要去辦理,下午不受理的。先到交通局,在諮詢處詢問辦理窗口,然後領申請表,只需要填好自己的名字就可以,其它的工作人員會幫你填好。

 領到表格後,到學習室測驗,並學習交通知識。(測量項目有顏色識別,視力範圍,踩剎車的反映速度,和遠近物體的定位)一切合格後就是學習時間了,工作人員會播放視頻資料讓

學員們學習(反正我是一頭霧水,因為太累,睡覺去了)。

學習中工作人員會讓學員們登記,並註明自己是辦理什麼駕駛執照。學習完後已經中午了,領到考試卡後,就是午飯時間了。

下午一點開始書面考試,先向考官說明自己不會泰文,考官會給你中文的試題。第一次沒過不用擔心,還有第二次機會,一般情況下考官會幫助你補考,自己可要對考官客氣一點哦。

考試完成後下午三點多就是路考時間了,路考都很容易,考試時最主要就是一定要對側方停車較為熟練,側方停車是泰國駕照考試時第一關也是最重要一關,如果這關過了,你的泰國駕照就99%到手了。內容包括定點停車,倒車入車位,直線行駛及倒車。

摩托車更容易了,就不多說了。如果朋友們不清楚,就要主意你前面的學員是怎麼考試的。(最好自己帶摩托車去)恭喜你,考試通過了,剩下的就是等候領取駕駛執照了,考試結束大約一個小時後就能拿到屬於你的泰國駕照了。

 泰國駕照費用:

 醫院健康證明100泰銖,考試費用小汽車550泰銖+合計1000株以內。如果需要駕駛練習,請教練也不貴,總計會在幾千泰銖以內。中國國內現在考駕照需要到8千人民幣以上。

 

(據泰國房產網)

在加拿大買房,應該如何下offer?

Part 1 加拿大買房“下offer”是什麼?

x1

offer01

加拿大購房中的“offer”指什麼?

加拿大的房地產交易中,Offer實際上就是一種“買賣的協議(Agreement of Purchase and Sale),它可以由買方準備,也可以由賣方準備,但通常都是由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草,由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer(還盤),買方也可以再還回去,幾個回合之後,雙方達成一致,在Offer上簽字,該Offer即成為了具有法律約束力的合同,雙方都要遵守。>>>詳細

 

標準的購房Offer所包含的內容

1、基本細節:售房者、購房者的姓名,待售房屋的地址。

2、購買價格,同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理,如窗帘、廚房電器、洗衣機和烘乾機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答覆的期限。

 

購房Offer的分類

▶ firm offer:無條件的,一經簽署,買賣雙方必須無條件接受。

▶ conditional offer:有條件的offer,通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款,主要是為了保護買家的利益,保證買家在不能貸到款或所購房屋不能滿足買方質量要求時,能拿回定金,並無需承擔法律責任。

 

 

Part 2 加拿大搶Offer攻略

x1

offer02

搶Offer 的原因

▶ 房地產市場處於賣方市場,房屋供給量遠遠小於市場需求時經常會發生搶Offer的現象。尤其是熱門地區的好房子更是如此。>>>詳細

▶ 賣主和賣方經紀的售房策略故意為之。這種情況一般都是以低於市場正常價格的叫價出現為特徵以吸引根多買家的關注,給出一定的看房時間,不接受即時發生的買房請求而是給出統一接受OFFER的時間,以求以最快的速度最高的價格完成交易。>>>詳細

▶ 由於賣主給予出售房屋或賣方經濟缺乏經驗低估的房屋價格而吸引了買家的關注出現多家爭搶現象。>>>詳細

 

搶Offer的攻略

1、了解市場。尤其是遇到要價較低的房子要冷靜的分析房屋的真實市場價格。同時設定自己對房屋的喜愛程度而願意為此而多付的價格。

2、事先到銀行做好貸款評估或預批,了解自己的底線是多少,對自己的承受能力做到心中有數。

3、事先驗屋,最好能夠取消驗屋條件,但不能一概而論。

4、準備好定金,最好是Money Order。這些細節在最後關頭對你是否勝出非常重要,並且能夠給你省下錢。

 

 

Part 3 簽成Offer後,馬上要做的事

x1

offer03

1、通常要在24 小時內交付定金

如今都要求是保付支票(Certified Cheque)或銀行匯票(Bank draft),收款人是賣房經紀的地產公司,數額是Offer里談好的,通常是房價的5%左右。>>>詳細

2、儘快去申請貸款

可以去銀行或找貸款經紀申請貸款,如果資料齊全完備,通常一到兩個工作日就會有結果。>>>詳細

3、安排驗房

可以請你的地產經紀推薦2-3個驗房師,或請朋友熟人推薦,要確認驗房師有OAHI 證書或北美驗房協會證書。>>>詳細

4、請律師辦理過戶交接等法律事宜

5、辦理房屋保險

房屋保險是必須要買的,一定要在 交房日(Close Day)前辦好,否則銀行不會放貸款,無法交割。

6、預先申請開通電話,電視,上網等服務

7、交房前的看房

8、交首付款和其他買房費用

交房的前一,二天,律師會通知買家準備好買房的首付款和其他費用,去律師樓交款。其他費用包括:土地轉讓費,地稅,請律師的費用等,通常其他費用大約為房價的1.5%左右。>>>詳細

9、交房日去律師樓取鑰匙

 

相關閱讀:在加拿大買房談成offer後馬上要做的九件事

簽下offer後反悔毀約有什麼後果?

 

 

名家觀點

x1

Craig產專家為你揭秘:加拿大買房的五大步驟

加拿大房價仍然持續增長,近來加拿大匯率的下跌,更是進一步刺激了海外投資者的購買慾,中國買家彙集到了加拿大,而加拿大是具有健全經紀人制度和完善法律體系的國家,買賣雙方的責權利益都受到法律嚴密保護。>>>詳細

Craig Doherty 專欄全集:

Craig Doherty解析加拿大房產投資

 

 

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

CA-640x120

美國買房必讀:關于美國物業管理(HOA)這些事 | 居外課堂

前幾期居外課堂為您講解了壹系列買房前的問題,當成功購入美國房產時買家可能還會遇到壹些問題,比如說:到美國很多朋友赴美買房後,都會接觸到壹個名詞“HOA” (Home Owner’sAssociation,簡稱HOA)。HOA是美國的業主協會的英文縮寫,也可稱物業管理,是投資者們在買房後必須要接觸到的壹個機構。本文為大家介紹了美國HOA以及相關的壹些內容。

壹、不是所有房屋類型都有HOA

美國的房屋類型主要有三種:Single Family House(獨棟別墅)、Town House(聯排別墅)、Condo(公寓)。除了single family House(獨棟別墅),沒有物業管理(HOA),美國的新建住房很多都有物業管理(HOA)。常見的Condo(公寓)或Town House(聯排別墅)會設立此項,由它來負責公共地區的管理

居外課堂:美國買房必讀:關於美國物業管理(HOA)這些事
美國物業管理(HOA)

數據顯示,到2012年,大部分美國居民更傾向於獨棟別墅(single family House),沒有物業管理的社區,約20%的人會選擇住在有物業管理的Town House(聯排別墅)或Condo(公寓)。所以妳如果打算給壹個Town House或Condo下單(Offer)前,壹定要聯系HOA,並仔細閱讀HOA的條款。

Single Family House(獨棟別墅):業主可以享有比較大的居住空間和很高的獨立自主性,但壹切都要自己打理,像是除草鏟雪等,東西壞了也是自己找人修理,加上美國的人工成本可觀,所以single family House的管理及維修通常是屋主的壹大夢靨。

Town House(聯排別墅)、Condo(公寓):可以幫妳做了很多打理維護工作,但有的HOA經常還有壹些讓人難受的規定.例如有的HOA規定不容許出租妳的房子,有的HOA要求統壹的外觀,有的還不容許安裝室外的衛星天線。

二、物業管理(HOA)收費種類及方法

美國物業管理的收費總類可以分兩種,月管理費和專屬費用。大部分社區都是采取月付的方式,而專屬費用專用費是社區為了某壹特定的項目而向業主收取的額外費用,壹般高端社區用的比較多。

1、月管理費(CommonCharges):每月從幾十美金到幾百美金不等,具體金額就要看區域和服務,以及住宅面積。通常住的坪數愈大,費用也愈高。舊壹點的住宅費用也會比新住宅高,因為東西舊可能需要維修的頻率比較高。壹般的管理費會包括水費,公共區域清潔費,公共設施維護費,積雪清理等,但這筆費用不包括在您每月的貸款裏,所以是另壹筆額外開銷。

2、專屬費用(SpecialAssessment):如果妳所在社區的地下管道年久失修,需要壹大筆資金更新,這時社區的通常做法是向銀行申請貸款完成項目,然後要向業主收取額外費用來償還貸款,期限壹半是3-5年,收取的費用根據設備價格而定。

美國的物業費相對國內是比較高的,例如邁阿密著名的濱海公寓TrumpTower,物業費每個月近人民幣28元/平米,壹年的物業費占到房屋總價的0.9%。 而上海著名的高檔社區世貿濱江花園每月的物業費僅人民幣5元/平米,只有房屋總價的0.4%。

三、中美兩地物業管理比較

面對如此高昂的物業費,很多人不理解,也很不情願。在國內許多居住區的物業管理糾紛時常發生。例如服務質量常有不令人滿意,個別居民拒付物業費,物業管理公司運作困難,服務質量進壹步下降,對於繼續繳納物業費的居民是相當得冤枉。所以,美國相對高昂的物業費,很多人總有遲疑。 對於這壹點,可以說,專業化管理是美國物業管理最顯著的特點,業主的每壹分錢都會花得讓人心服口服,絕不冤枉。 我們可以從中美物業管理的模式對比來看出個所以然。

居外課堂:美國買房必讀:關於美國物業管理(HOA)這些事
中美兩地物業管理比較

1、關於業主委員會的性質

中國——民間組織

*由業主自發票選出,監督物業公司的服務的群眾組織

*組織結構隨意,管理模式較為鬆散

美國——有限責任公司

*以有限責任公司的形式運作,運作管理嚴格規範

*美國有些州規定業主委員會要擁有自己的網站,將業主委員會每月或者每季度召開董事會的會議上傳到網上,讓人們可以任何時候都可以看到。

*幾乎所有的業主委員會都購買意外責任險,若發生大的法律訴訟,把可能的風險轉移給保險公司。

 

2、關於業主物業費拖欠問題

中國——物業公司交涉、追討

*不交物業費的業主,繼續享受服務以及公共設備,導致更多業主也不交物業費

*物業公司只有上訴程序追討物業費

美國——強制繳費

*如果有的業主拖欠物業費,業主委員會有權通過司法聽證,將業主的產權進行拍賣,或是在業主將房產掛牌出售時,將房產扣留,不允許出售,直至業主付清物業費

*有些州,例如德克薩斯州,業主委員會甚至不需要經過司法程序就可直接將拖欠物業費業主的房屋進行拍賣

 

3、物業管理公司的服務

中國——基本物業配套服務

*大多數社區物業公司的職能是維護綠化,安保,公共區域和設備的維護

*遊泳池,會所,健身房等都需額外付費才能使用

美國——免費、額外的高端服務

*安保,車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等貼心服務。

*高檔寓所有五星級酒店式服務,有些甚至提供包括24小時管家服務,海灘服務,客房服務。

*遊泳池,會所,健身房,spa

*商務中心,發送傳真,打印,甚至可以可舉行會務活動

*很多物業公司定期組織業主郊遊、聚餐,營造鄰裏之間友好融洽氣氛

*所有設施服務均不需再付費,已包含在物業費中

 

居外觀點:在美國投資房產,選擇優質物業管理公司十分關鍵

美國的物業管理和加拿大的物業管理類似,各個環節的法制完善,其運作方式同任何企業壹樣規範和專業。每個業主必須要交納物業費;物業公司必須提供最優質的服務,把業主委員會的利益放在第壹位,全力給予最精心的服務;業主委員會則保證業主享受美好的生活良好的環境,爭取小區地產保值升值。

所以在美國投資房產,當投資者不在美國時,是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如,管道漏水、空調不制冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事,會導致租客的不滿,甚至失去固定回報。而投資者在美國投資房產後,選擇壹家優質的物業管理公司,就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用。

 

居外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房,還是已經在海外買房,妳在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,居外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

 

三大投資策略,助您入門英國房產市場!

房產投資者,聽起來門檻很高,但實際操作起來並沒有想像中那麽難。萬丈高樓平地起,只要開始投資了第壹套房產並成功將其出租,那麽恭喜妳!妳已成功將這個國家80%的人甩在了身後。如果投資策略合宜,運作恰當,妳的資產將隨著妳的經驗壹起“滾雪球”,早日實現財務自由。

接下來我們總結和分析壹下市面上行家們常用的三種房產投資策略,希望能夠通過具體的數據讓大家對房產投資的投入和回報有更具體的了解,並因此產生興趣。

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

三大投資策略,助您入門房產市場!| 英國

點擊查看英國房源

開始之前,先科普幾個相關概念:

  • 毛收益率=年租金收入/房產總價
  • 凈收益率=年租金利潤(年租金收入-年成本)/房產總價
  • 投資回報率:年租金利潤/投入資金總額。

假設房價是£100,000,年租金收入是£8000,那麽毛收益率是8%,其中利潤是£5000, 那麽凈收益率是5%。 但如果實際投入的資金其實只有£20000,剩余部分是銀行按揭貸款,刨除房貸利息後的利潤是£4000,那麽投資回報率就是£4000/£20000=20%。

投資匯報率(ROI, Return on Investment)是我們在投資時最常討論的概念。

策略壹:買房出租,再買房再出租 —就是這麽簡單粗暴!

目標: 在20年中構建起穩定健康的收入租金收益渠道。

策略總結:集中火力購買壹套收益率較高的房產並將其出租;在家庭積累充裕的情況下逐漸增加房產數量。

  • 前期資本需求:中等
  • 需要投入精力:前期較低,後期由於數量的增多而略有增加。
  • 持續性的投資需求:高

適宜人群:有壹定的積蓄,穩定的工作和較為可觀的收入,家庭收入每月有壹定結余,希望能夠進壹步拓寬收入渠道。

這個策略的適宜人群壹般本職工作比較忙,又有家庭要照顧,所以能花在房產管理上的時間和精力比較有限。這兩方面的缺失需要通過前期較大的資金投入來彌補。

壹起來算筆帳:假設有£25000存款作為啟動資金。使用曼徹斯特Eccles 地區壹棟三居室連體房產為例。該房產的售價是£80000,內部狀況良好,看起來不需要進壹步進行大規模裝修就能出租。

購買這套房產前期需要投入的資金列舉如下:

  • 首付:£20000 (售價的25%)
  • 交易費用:£1500(包括律師費,房產情況調查費等)
  • 印花稅費:£2400(根據今年四月出臺的最新政策計算)
  • 裝修費用:£1000(簡單的打掃,安全證書,其他小物件的添置等)

該區域內同類型房產出租的價格約£595/月,保守估計我們取£577/月作為估算值。而出租該房產所產生的運營費用為:

  • 房貸:約£250/月,按揭£60000以5%計算
  • 房屋保險:£20/月
  • 委托給中介管理的費用:月租的10%– £57.7
  • 維修基金:月租的10%,£57.7

那麽這個房產帶來的稅前月凈收入為£191.75. 該類型的房產以家庭型長期租用為主,所以每年預留2周時間作為空置成本。這樣算下來壹年的利潤為£2212.47, 以投入£25000做計算,年投資回報率為8.8%!

這是最簡單省力的房產投資策略,準入門檻相對較低。如果存錢夠給力的話,每過18個月再買壹套,堅持15年的話稅前租金收益可達£22000。雖然個人所得稅的繳納會稍微阻礙節奏,但是壹旦這個雪球滾起來,通過租金收益進行的再投資速度會越來越快。

策略二:巧妙使用貸款,讓現金流起來

目標:在起始資金投入有限的情況下創建租金收入。

策略總結:同等條件下選擇價格便宜但需要重新整修的房子,通過內部改造來增加其價值,再向銀行申請抵押貸款來套活現金流。

  • 前期資本需求:中等
  • 需要投入精力:較高
  • 持續投資需求:低

適宜人群:有壹定的空余時間和精力進行房產整修和貸款轉換工作。

壹起來算筆賬:以下這個位於利物浦的三居室房產,售價約£55000,內部裝修方面有待於進壹步修整。預計需要花費£10000英鎊的人工和材料費用能達到比較合適的水平。而同壹區域內差不多時間相同類型的房產市面價格為£80000售出,如果整個裝修項目進度和預算控制合理可能獲得£15000的毛利潤。

這個策略成功的關鍵是何如盡量壓低舊房子的買入成本,以確保重新裝修後的利潤空間。因為買房所需要的原始貸款時間比較短,而銀行通常只願意將貸款發放給“可居住”房產,買家通常會先使用過橋貸款(Bridging Loan)來完成購買,利率在0.75%-1.5%每月,另外加上貸款總額2%的費用。而由於在裝修完成後,短期之內就會把房產進行再次抵押貸款(Refinance)。

購買這套房產所需要的資金投入:

  • 首付:£16500 (售價的30%, 剩余的£38500使用過橋貸款)
  • 貸款費用:£3850(按每月1%的利息共8個月,並加收2%手續費)
  • 交易費用:£1500(包括律師費,房產情況調查費等)
  • 印花稅費:£1650
  • 裝修費用:£10000
  • 總投入:£33500

通常在擁有房產6個月以後,可以向銀行申請抵押貸款, 而貸款的額度是裝修完以後市場價值(£80000的75%):

  • 抵押貸款獲得:£60000
  • 償還過橋貸款:£38500
  • 結余:£21500

原始總投入£33500,通過抵押貸款後將結余的£21500先收回,那麽實際捆綁在這個房產投資上的金額僅為£12000。

將房產出租估計可以獲得房租£577/月,其他支出:

  • 房貸:約£250/月,按揭£60000以5%計算
  • 房屋保險:£20/月
  • 委托給中介管理的費用:月租的10% £57.7
  • 維修基金:月租的10%,£57.7

如之前壹樣,每年預留兩周的空置成本,那麽每月的稅前凈利潤為£184.37, 相當於£2212.47每年。但由於總投入資金僅為£12000,通過巧妙的使用和轉換貸款以及裝修精力的投入,這筆投資的匯報率將近18.5%, 比第壹種策略高了將近10個點。

策略三:看準時機出手,坐等房價增值

目標: 長期投資,等待房產增值作為主要收入

策略總結:選準潛力房產出手,雖然兼顧租金收益和房產增值潛力,但以租金收益覆蓋日常開支,主要等待房產增值

  • 前期資本需求:較高
  • 需要投入精力:低
  • 持續投資需求:低

適宜人群:手頭有較多可用資金,有耐心放長線掉大魚

壹起來算筆賬:以下這個位於南安普敦的兩居室公寓售價£142000:

購買這套房產需要投入的資金為:

  • 首付:£35500(總價的25%)
  • 印花稅:£4600
  • 交易費用:£1500(包括律師費,房產情況調查費等)
  • 總投入:£41600

該區域內同類型房產的月租金收入為£850/月,其他相關支出:

  • 房貸:約£443.75/月
  • 物業費:約£100/月
  • 房屋保險:£0/月
  • 委托給中介管理的費用:月租的10% £85
  • 維修基金:月租的5%(公寓所需的個人維護費用相對較低)£42.5

保險起見,每年預留壹個月的空置成本,該房產可以帶來£165/月的稅前凈收入。雖然該房產的前期投入比以上兩個案例高而收益沒有那麽高,但由於該公寓的地理位置佳,房產自身的條件好以及周邊的設施完善,其在增值方面的潛力比以上兩個房產要大。

根據英國房價的歷史增長趨勢,每9年平均房價增長將近兩倍,最長的翻番速度不超過14年。因此,雖然有些長遠,但預計該房產在20年時間內價格翻番應該是很有希望的。

這個投資策略的重點是需要思考買什麽樣的房子買哪裏的房子能夠帶來最大的增值。選對投資的地點很重要,這種選擇應該以對房產的剛需為導向。通常經濟和貿易活動比較活躍,公司比較密集的城市是首選。而在城市內部,最先和最快的增長點壹般都出現在各項設施都比較完善的高端,中心區以及學區內。

(互聯網綜合整理)

英國買房投資buy to let…這10點都做到,可以穩賺不虧

現在很多人投資英國房產,都是考慮把房子租出去來賺取現金收益,也就是買房租賃(Buy to Let) 。而選擇買英國房子的原因之壹就是:租金回報率相對高。

英國土地註冊署數據表示,過去五年內(2010-2015),英國地區的平均租金回報率達到了5%左右。(倫敦可能3-4% 其他地區可能7-9%) 相比之下,我們國內的壹線城市目前的租金回報率只有2%左右。

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

點擊查看英國房源

租金回報率有保障,也不代表我們手裏的每壹套房產都能獲得比較可觀的租金回報。所以我們今天,就來說說,在英國買房,

在美國生寶寶能享受到的哪些福利? | 美國

對於來美國求學或是訪問的或是工作的收入不高的家庭來說在美國生個寶寶在經濟上是壹件難以想象的事情,僅僅生寶寶壹項費用可能就要過萬美元。幸運的是對於低收入的家庭來說,美國的福利政策可以讓妳無經濟負擔生下寶寶。所以來美國求學或是訪問或是工作的收入不高的看到這些福利政策就可以安心下來等待壹個寶寶的順利降生。各個州的政策不同,所以大家應先去相關網站了解信息。

說說在美國生寶寶能享受到的福利 | 美國

在美出生的寶寶即視為美國公民

任何在美人士(含非法入境者)在美出生的孩子被視為美國公民,持有美國護照,不限制在美國境外的居留時間,終身自由進出美國。18歲公民宣誓後即從法律上享有美國公民的壹切權益,包括立即為配偶、子女、父母辦理美國移民。

Medicaid醫療保障

我們知道在美國醫藥費是很貴的,如果沒有保險的話生壹個寶寶對於低收入家庭來說應該算是天文數字,僅僅叫個救護車就要花費近千美元。所以懷孕後申請Medicaid應該是最重要的。在紐約州,只要是懷孕的低收入家庭的女性,即使她不是美國公民或永久居民,也可以照洋享受到Medicaid的福利。Medicaid申請通過後能夠cover之前三個月產檢等相關的費用(有些地方申請審批的時間較長,所以他們給了三個月的緩沖期)。

Medicaid和普通保險不同的是,它不需要我們co-pay,所有的費用都由Medicaid替我們支付。有些醫院可以直接申請,有些則需要去當地的辦公室去申請。如果醫院可以申請建議直接在醫院申請,這洋流程會快壹些。Medicaid可以享受生產、產檢、牙科、急救、交通服務等。

WIC母嬰及幼兒營養計劃

WIC是Women, Infant and Children Program的間稱,也就是母嬰及幼兒營養計劃。這個計劃是美國聯邦政府為5歲以下的兒童以及孕婦和哺乳期的母親提供營養食品,也跟申請人的身份無關,非公民/永久居民壹洋能夠申請。申請的材料主要是妳的身份證明,懷孕證明,住址證明和收入證明。它的申請門檻感覺比Medicaid低,過程也很間單。壹般申請的當天就能通過並拿到食品支票。

這些支票不是所有的食品店都接受,不過壹般以食品類為主的大超市都會接受。購買的同時需要出示WIC office給妳提供的ID card。申請的時候可以要求在ID Card的“Proxy”壹欄上加壹個名字,可以是配偶。這洋使用起來會方便些。使用支票購買的食物有很多限制。WIC壹般也是壹年審核壹次。這個壹般在醫院也可以申請,做完檢查後醫院會發壹本小冊子,冊子裏會有相關的申請信息,也是很方便的。

Food Stamp(食品券)

食品券申請審批時間最長,材料最多,而且只針對公民。可以在網上申請,也可以去他們的辦公大樓地點申請。在網上填完表後,Food Stamp工作人員會電話聯系妳面試,如果不懂英文,可以申請翻譯,這個是免費的。申請材料除了跟Medicaid壹洋以外,還提供了電氣帳護號碼。審批通過以後,紐約州政府會每個月定期往Benefit Card裏面劃轉壹定金額的補助,用於每個月的食品開銷。

購買的食品種類沒有限制,只要是食物就可以。每個月核發的金額他們有壹套“計算公式”,房租,日托支出,水電煤氣支出等都是這個“公式”中的變量。Food stamp壹般是每六個月重新審核壹次,這時候家中的資產變化都要如實匯報,例如房租,電氣支出等等。如果在重新審核日之前家中收支情況或是資產情況,地址等有什麼變更也要及時通知他們。有時因為物價上漲等原因年終的時候還會發壹些額外的補助。

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國駕照有哪些功能?如何申請美國駕照?| 美國

美國作為壹個車輪上的國度,大部分人都會早早的考到駕照。除去紐約,波士頓,華盛頓特區等幾個公共交通較為發達的東部城市,學會汽車幾乎是人們生活中必須學會的技能。在美國,只要妳16周歲以上便可以去申請參加駕駛考試,所以對於大多數留學生而言,剛讀大學的時候不論妳是否會開車,都可以考慮去考駕照。如果妳在國內已經會開車有了駕照的話,妳只需要較短的時間在美國培訓壹下便可以嘗試去路考。雖然美國沒有強制要求參加駕校,但對於大多數新手來說,找有經驗的駕校教練指導壹下更能事半功倍。

如何獲得美國駕照?

流程上來介紹,美國的駕駛考試主要分為筆試與路考兩個部分。相對於國內有4個科目繁瑣的流程來講,美國考駕照相對容易與簡單。壹般來說留學生需要準備護照,I-20,住址證明,銀行證明等等證件便可以直接去美國所居地附近的DMV(Departmentof Motor Vehicles)申請駕照,先填壹系列的表格,然後簡單的視力檢查後,就可以去考筆試了。考試內容主要註重於考察安全意識,道路規則等,容錯率也相對較高,所以對於在國內考過駕照的人來說都不會有太大的問題。

在有些州像加州之類,筆試有中文版的,所以語言上也沒有什麽特別的障礙。通過了筆試後妳就拿到了Permit(許可),代表著妳可以在壹名成年有駕照的人陪同下上路訓練。緊接著便可以去預約接下來的路考。路考的時候旁邊會有考官來指揮妳行駛,左轉,過十字路口,右轉,路邊停車,遇到Stopsign要停等各種各樣的指示。雖然每壹項看起來都很簡單,其實是要保證壹點都不犯錯,也需要多加練習來適應美國不壹樣的駕駛環境與道路規則。總而言之,如果是去紐約,波士頓,加州等華人聚集的城市裏,都會有華人駕校可以幫留學生輔導並很快的拿到駕照,所以這壹點上其實不用太擔心。

美國駕照的作用

駕駛執照在美國確實十分重要,用處廣泛,雖然駕照由各個州發行,發行標準不壹,版本也不同,美國有50個州以及壹個首都特區,他們各自發行自己的駕照,但無論哪壹個州發行的駕照,在身份證明方面全國通用,所以外國移民到達美國後,只要可能,都應該盡量申辦駕駛執照,拿到駕照後,到哪裏都方便。

中國駕照能在美國用嗎?

持中國駕照在美國旅遊,是否可以合法開車,網上有很多討論。駕照是各州地方事務,和聯邦政府沒有關系,因此不存在所謂的「美國駕照」,只有各州的駕照;是否承認外國駕照也由各州決定。比如,加州的法律規定,任何國家的合法駕照在加州都可以使用。另外,並不存在國際通用的所謂“國際駕照”。中國人持美國B1、B2旅遊商務簽證,在加州旅遊,可以“合法”使用中國駕照租借車。

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國的醫療保險制度如何?| 美國

作為在海外生活的移民和留學生,來美國之後最關註的壹定是就醫相關的問題,不光因為美國的醫療費非常高昂,更加因為不了解美國的醫療體系和專業詞匯,壹旦生病如果沒有經驗會出現意想不到的情況。

淺談美國的醫療保險 | 美國

壹、美國的醫療制度

美國的醫療分為截然不同的兩種,壹種是公立醫院,壹種是私立醫院。

美國公立醫院規模很大,每座城市都有幾家,他們基本沒有什麽贏利,完全是作為公益目的,為美國公民看病。公立醫院是非營利性、免稅的,只按服務水平收費,收入用於醫院的生存和發展。公立醫院的醫生收入絕大部分收入來自國家的撥款。

私立醫院則分為兩種,壹種是非營利性但不屬於政府的,這類醫院主要是各種慈善機構等組織成立的,作為對公立醫院的補充。另外壹種則是盈利性私立醫院,這類醫院收費較高,但水平壹般很高,以專科醫院為多。在私立醫院工作的醫生,壹般薪水很高。

二、買醫療保險必須知道的術語

  • 保險費 Premium

保險費(premium)指受保人定期向保險公司支付的費用,通常是月付。保險費與承保範圍、年齡、健康狀況等相關。受保人人年齡越高,保險費越貴。

premium是參加保險後必須繳納的固定支出,每月都要交的。看病後發生了醫療費用,還要考慮額外的各種其它費用,比如deductible、copayment、coinsurance等。壹般情況下,只有年度體檢不用額外掏錢,不過保險公司涵蓋的檢查項目並不多,如果家庭醫生開出額外的項目,自己還是要額外掏錢的。

  • 自付 Deductible

買了保險後,在看病時,按照保險合同的規定,壹般保險投保人都必須首先自己支付壹定數額的醫療費用,保險公司才開始報銷此後發生的醫療費用。這筆自費的金額叫做自付款(Deductible)。

  • 共同保險 coinsurance

每次使用醫生門診,急診,住院,手術,和處方藥等醫療服務後,受保人需要按照保險合同規定的比例支付壹部分醫療費用,稱為共同保險(coinsurance)。通常保險公司和個人的費用分配比例為80/20。即由保險公司支付80%的醫療費用,而個人承擔其余20%的費用。

  • 定額手續費(掛號費)copayment

定額手續費(copayment)是指受保人每次看普通門診或購買處方藥時需當場支付的壹筆固定費用。例如,每次看醫生門診個人需支付20美元,購買處方藥時需支付15美元,等等。具體的定額手續費金額,看保險合同。

  • 投保人最高應付額 Out-of-pocket limit

在壹個固定時段內,通常為壹年,個人自費支付的所有醫療費用的最高限額(不包括保險費premium和自付款deductible的支出),稱為投保人最高應付額(Out-of-pocket Limit)。當需要支付大筆醫療費用時,最高應付額就可以防止個人陷入經濟困境。

壹般情況下在個人支出達到最高限額後,保險公司將支付100%的費用。

6、終生最高限額 Life-time maximum

終生最高限額(Life-time maximum)是保險公司在投保人壹生的時間內支付的醫療費用的最高數額。終生最高限額通常在數百萬美元。保險公司設定終生最高限額來保護公司的利益。

三、美國主要醫療保險類型

1、按服務收費,先交錢後報銷(Fee for Service)

是美國壹種傳統的醫療保險,投保人可以選擇在任何時候,去任何醫院診所就診。但是必須先支付所有的醫療費用,然後憑收據去保險公司報銷。保險公司壹般報銷80%的醫療費用,投保人需要自己支付20%的費用。

這類醫療保險價格壹般比較昂貴。適合喜歡自由,需要更多選擇余地的投保人。

2、管控型醫療保險(Managed Care)

目前美國的大多數的私人醫療保險公司都屬於管控型醫療保險(Managed Care)。

此類保險的特點是投保人在使用某些醫療服務前,例如做醫學檢查,看專科醫生,住院治療等,都要有保險公司同意,否則保險公司可以拒絕支付醫療費用。如果保險公司認為妳使用的醫療服務超出合理範圍,會要求投保人自己負擔。

管控型醫療保險公司也對醫療服務提供方(醫生醫院等)的醫療行為進行控制,防止醫生為自身利益濫用醫療服務。管控型的醫療保險有利於降低總體的醫療費用,但可能影響病人及時獲得合理的治療。

目前在美國,主要有四大類管控型醫療保險公司:

健康維護組織(Health Maintenance Organization,簡稱 HMO);
優選醫療機構 (Preferred Provider Organization,簡稱PPO);
指定醫療服務機構(Exclusive Provider Organization,EPO);
定點服務組織(Point-of-Service, 簡稱POS) 。

3、健康儲蓄賬戶(Health Saving Account,HSA)

健康儲蓄賬戶保險(Health Saving Account, HSA)的特點是投保人必須加入高自付(high deductible)的醫療保險計劃,然後利用健康儲蓄賬戶內的資金支付醫療費用,並享受免稅待遇。

根據2016年的標準,個人保險的自付要求最低為$1,300美元(各種保險的最低自付額度有可能各有不同,買保險前條款要仔細看),而個人每年自付和其它自掏腰包的費用(out-of-pocket)總共不超過$6,550美元。家庭保險的自付要求最低為$2,600美元,家庭每年自付和其它自理費用總共不超過$13,100美元。

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關於美國稅制,要了解的基礎知識有哪些?| 美國

美國進入商業社會之後,稅收制度經過上百年不斷修改和整合,已經非常之完善。美國的稅可分為以下幾類:聯邦稅、州稅和地方稅;從稅種來說,有個人收入所得稅、公司收入所得稅、社會安全福利保障稅和健康醫療稅、銷售稅、財產稅、地產稅、遺產稅、禮品稅、消費稅等;從稅率來看,又分為單壹稅率、累進稅率和遞減率稅;在稅收的計量上有可分為從量稅和從價稅。以下簡要介紹美國有關的稅。

關於美國稅制,這些基礎知識要了解!| 美國

個人所得稅

個人所得稅的納稅義務人為美國公民、居民外國人和非居民外國人。美國公民指出生在美國的人和已加入美國國籍的人。居民外國人指非美國公民,但依美國移民法取得法律認可有永久性居住權的人。其他外國人即為非居民外國人。美國公民和居民外國人要就其在全世界範圍的所得納稅,而非居民外國人僅就其來源於美國的投資所得與某些實際與在美國的經營業務有關的所得交納聯邦個人所得稅。

個人所得稅采用對綜合所得計征的辦法。課征對象包括:勞務與工薪所得、股息所得、財產租賃所得、營業所得、資本利得、退休年金所得。從所得中應剔除的不征稅項目有:捐贈、夫婦離婚壹方付給另壹方的子女撫養費、長期居住在國外取得的收入、軍人與退伍軍人的津貼和年金、社會保險與類似津貼、雇員所得小額優惠、州與地方有獎債券利息、人壽保險收入、小限額內股息等。可扣除項目有:在國外、州、地方繳納的稅款、醫療費用、慈善捐贈、付借款的利息、意外損失、取自政府儲蓄計劃的利息等。可以抵免的項目有:家庭節能開支、撫養子女及贍養老人費用、已繳外國所得稅。從總所得中扣除這些項目後的余額即為實際應稅所得。依差額累進稅率計稅,按年計征,自行申報。家庭可以采用夫婦雙方共同申報辦法。

公司所得稅

公司所得稅的課稅對象包括:利息、股息、租金特許權使用費所得,勞務所得,貿易與經營所得,資本利得,其他不屬於個人所得的收入。實際應稅所得是指把不計入公司所得項目剔除後的總所得作法定扣除後的所得。將應稅所得乘以適用稅率後,再減去法定抵免額即為實際應納稅額。其中,可扣除項目主要有:符合常規和必要條件的經營支出與非經營支出,如經營成本、雇員工薪報酬、修理費、折耗、租金、利息、呆帳、法定可扣除的已繳稅款、社會保險集資、廣告費等;公司開辦費的限期攤提;折舊;虧損與意外損失;法人間的股息;研究與開發費用等。可抵免項目有:特定用途的燃料與潤滑油抵免、研究與開發費用增長的抵免、國外稅收抵免、財產稅抵免等。

公司所得稅的納稅人分為本國法人和外國法人。本國法人指按聯邦或州的法律在美國設立或組織的公司,包括政府所投資的法人。本國法人以外的法人為外國法人。本國法人應就其全世界範圍所得納稅,而外國法人則就其在美國進行貿易、經營的有關所得,以及雖然與其應納稅年度內在美國的貿易、經營無關,但來源於美國的所得納稅。公司所得稅采用累進稅率。

社會保險稅  

社會保險稅的目的主要在於籌集專款以支付特定社會保障項目。其保險項目包括:退休金收入;傷殘收入;遺屬收入;醫療保險納稅人包括壹切有工作的雇員雇主、自營業者等。對雇員的稅基為年工薪總額,包括獎金、手續費、實物工資等。對雇主的稅基則是其雇員工薪總和。采用比例稅率(酌情按年調整)。對超過規定最高限額的工薪額不征收。

失業保險稅 

失業保險稅是以雇主為納稅人,采用比例稅率。稅基由雇員人數及支付雇員工薪數決定。失業保險稅也在各州征收,允許在州征稅額中抵扣已交聯邦失業保險稅部分。州的失業保險稅納稅人為雇主,但也有少數州同時對雇員征收。所征稅款主要為失業工人建立保險基金。此外還有專門適用於鐵路工人的“鐵路退休保險稅”和“鐵路失業保險稅”。

州消費稅 

州消費稅美國各州稅制不盡相同,大多以壹般消費稅為主,也有選擇單項消費稅,如對汽油、煙、酒等征收的多在商品零售環節對銷售價按比例稅率課征,又稱銷售稅或零售營業稅。

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。