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移民賣房早安排稅務繁複要小心｜居外專欄

最近英國、澳洲、加拿大都不約而同為中國香港居民提供特殊移民途徑，令香港又刮起一陣移民風潮！作為地產代理，也發覺不少業主為了移民，而決定出售其在港的物業數目明顯比過往為多。彭博估計在2021年香港將有約13,100至16,300戶家庭，利用BNO Visa移民英國。如果全部業主都賣出其物業，數目可達1,500億港元！

由於英國有資產增值稅，一旦移民至英國，便極有可能被定義為英國的稅務公民，全球的資產升值都需要納稅，而且更要命的是資產升值幅度是根據當年最初購入價作基礎，例如物業早年購入只是100萬元，當今可能升值至800萬元，物業升值了700萬。稅金就是700萬乘以稅率，稅率就是18%至28%，數目非常可觀。所以不少英國的稅務專家都會建議業主移民前將物業沽出，避免繳納高昂的資產增值稅。

除了物業外，其他資產包括股票、債券、黃金、生意等等，都是同一道理。一句術語叫“All Clear”，移民前要將全部資產沽出才絕對安全！不過，不是每一個人都願意沽出中國香港的全部資產。而一些做生意的老板，結束或沽出其生意業務，也不是一件容易的事。

另一種方法去避免繳付資產增值稅，就是申請以彙款制（Remittance Basis）來“付稅”。簡單來說，資產出售後，只要不滙入英國境內，就不用付稅。看似吸引，但有不少附帶條件，例如失去英國的免稅額，而且要每年繳交一定的費用等等。而且該筆金錢永遠不能滙入英國，否則都要付稅。

當然，坊間有不同說法，如何避免成為稅務居民去避稅。由於稅例繁復，相信沒有專家有百分百信心可以肯定做到。大家不要隨便相信網上一些流傳或KOL的片面報導，便信以為真。以上只是英國的一些簡單例子，澳洲、加拿大的規例又有不同，甚至不同省份的規定也略有不同。大家移民前必須請教專業的稅務專家，為您自己設計一個仔細的安排才是上策。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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英國倫敦購房流程，看這篇就夠了（附上常用購房術語）

萊坊最新出爐的報告顯示，盡管新冠疫情導致全球房地產市場普遍低迷，2020年超級富豪在倫敦購買的房屋數量冠絕全球。其中，中國買家對倫敦市中心高檔住宅市場的投資仍然大幅增加，在倫敦市中心100萬英鎊以上的海外買家購房交易中，中國買家占了15%；在1000萬英鎊以上的交易中，中國買家更占了20%。

吸引買家出手的主要原因有兩個：英鎊疲軟以及英國脫歐鬧劇終於告一段落。與此同時，伴隨疫苗接種順利，在全球多地的疫情出現反撲情況下，英國疫情有所減緩，並已實施下一步解封政策。

今天這篇文章，居外IQI就給新手介紹一下英國購房流程，在倫敦輕松實現“以房養學”和“以租養房”的投資目標。

第１步：仔細做好預算，建立良好的信貸紀錄

檢視本身的財務狀況，然後設下買房的預算。記得要把房價以外的成本也計算進去，比如裝修費、家私費、管理費、水電費和房產稅。

買房前該做的功課包括建立一個良好的還貸紀錄、具備大筆儲蓄的證明，還有准時繳稅的紀錄，這樣一來，買家獲得銀行貸款的機率會較高。

第２步：尋找最適合你的房子，仔細檢查和篩選

搞定預算和列出本身買房的偏好後，你就可以開始看房子了。但在看房過程中，記得注意以下幾點：發展商的信譽地點內的交通、環境和便利設施價格產業類型產業管理和保養。

篩選了幾個喜歡的房子後，你可以開始花點時間逐個檢查和篩選。建議你到親自去實地勘察有關房產和當地環境的情況。如果你是一名自住戶，你應該留意當地社區、便利設施和附近的發展。而投資者就應該留意房子的價格和潛在的租金回酬。

第３步：簽署預訂表，支付押金

透過居外網找到中意的倫敦房源之後，買家和開發商就最終價格達成一致。買家和中介代表在預訂表上簽字，並向開發商支付約2,000-10,000英鎊不等，作為不可退還的預定押金（押金隨不同項目而有所變更）。

簽署後的預定表發至買方律師。物業單位將會保留直到合同簽訂及在一定期限內交換合同，一般為21個工作日。

第４步：准備合同，了解貸款

開發商律師將銷售合同發至買方律師，買方律師重新審核合同並將報告一並發送買家檢閱。

買方如果需要申請貸款，需聯系貸款銀行以明確貸款資質。買家需准備身份證原件和一份可郵寄賬單作為地址證明，賣家需提供首付款資金來源證明（三個月內銀行對賬單）。

買房律師驗證買家身份證原件和地址證明以及資金來源證明，買房律師安排買家簽名，同時必須確保所有的附錄都有簽名。買方律師將文件原本發還英國，並安排與開發商律師交換合同。

第５步：首筆定金支付，交換合同

買家在同意的情況下，將英鎊轉入律師的信托賬戶，包括：

10%的物業總房款
50%的律師費
土地注冊通知費

開發商在原始合同上簽名，買方律師將合同復印件發還買家，買方律師將首付款發票寄給買家。

第６步：第二期付款，申請貸款

買方律師給買家發出公告提醒下一筆款項的支付，買家根據合同中列出日期轉第二筆款項至給買方律師賬戶。

如需貸款，買家需在物業交房前3-6個月向銀行提出申請。而中介也將幫助客戶，推
薦一些銀行或貸款經紀並提供聯系方式。

第７步：物業竣工和交接

開發商及買方律師通知買家物業竣工的時間，而買家也需安排剩余的付款方式（現金還是貸款結算）。買家可以委托讓租賃中介去完成交接程序。

倫敦金融中心金絲雀碼頭新盤Wardian，彙集了便捷的城市交通網絡，方便前往倫敦各個角落。今年即將落成交付，1臥1衛約售¥693萬。

英國常用購房術語

合同
在賣方和買房之間關於出售和購買物業的一份具法律效應的協議。

產權轉讓
將房地產的權益通過買賣雙方的律師，從賣方轉與買方的書面文件。

地租
每年交付一次給土地所有者的費用。實際上，是以租金的形式來回饋土地擁有者願意出租其土地給租戶的行為。

地契契約
將買賣雙方合法捆綁在一起的房地產法律合同，規定了雙發的法律權益以及義務。

違約
買賣雙方任何一方未盡地契契約中所約定的權利以及義務的行為。

押金
這筆款項是被要求在交換合同前支付，通常是房產購買總價的10%。

交換合同
這是合同成為具有法律效應的關鍵步驟；賣方和買房的律師同意交換合同意味著對合同以及最後的竣工日期的認可；也就是說賣方會根據合同的內容完成房屋的建造及時交付給買房。

土地登記
這是政府機構為了確保在英國和威爾士土地所有者的利益所做的一個記錄和登記。

產權質押
房產在買賣過程中例如貸款等借貸行為的質押情況。

貸款
買家向銀行借貸，通過合法的按揭的方式購買物業，並按約定一定時間內將借款及利息歸還給銀行。

土地租借權
根據法律合法提供給買家一定年限的土地居住使用權（非產權）。

永久產權
對房屋以及房屋占用範圍內的土地擁有永久性所有權，永久產權的房主需要負責房屋的維護與整修，在法律允許的情況下，房主可以自由使用房產。

注冊物業
已經在土地登記局注冊過的物業。物業管理費在租賃期間對租賃管理者和公共區域需要支付的一筆費用。

土地租借轉讓許可
土地租借者通過合法途徑轉讓其土地租借權給另一位買家的行為，通常需要獲得土地所有者的同意。

期限
土地租賃的年限。

地契文件
登記在土地管理局中所有有關土地買賣租賃等文件的總稱。

參考來源：萊坊
責編：Zoe Chan

有興趣投資英國房市嗎？希望以上指南對您有所幫助。

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美國房市再創歷史新高呈現“六大亮點”

從多項最新的數據指標可以看出，美國樓市的瘋狂勢頭還在繼續。

根據美國房地產商協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）發布的報告，踏入春季房市旺季，美國房地產市場再度取得創紀錄的驕人成績。

今年3月，二手房價格中值為329,100美元，同比增幅高達17.2%，創下NAR自1999年開始公布這項報告以來最高水平。但由於住房供應短缺，房屋銷售已開始放緩。

房地產網站Redfin.com最新的月度報告也大致與以上脗合。數據顯示，4月份美國樓市的成交速度正創下歷史新高，近一半的房屋在一周內就能脫手。

我們一起聚焦了解近期美國房市的“六大亮點”。

1、價格同比大漲18%

Redfin數據顯示，4月房屋出售中位數同比增長18%至344,625美元，創下歷史新高；要價也大漲19%達到了356,175美元，也是歷史最高水平。

2、掛牌天數創下21天新低

在此期間，房屋的待售時間中位數為21天，為2012年以來最短，比2020年同期要縮短16天。

3、近半房屋高於要價出售

此外，45%的房屋以高於掛牌價出售，為歷史最高，比去年同期高出18個百分點。

4、平均房屋售價超出掛牌價

除了最直觀的房屋售價和待售時間之外，另外的各種數據也都顯示美國樓市日常火爆。

比如平均的售價-掛牌價比率（sale-to-list price ratio），這一數值較去年同期上升了2.3個百分點，至歷史新高的101%，這意味著平均房屋出售價格要比掛牌價高出1%。

5、46%的房源在一周內簽約

58%已簽合同的房屋（under contract）是在上市頭兩周內就得到了可接受的報價，這是Redfin從2012年開始統計該項數據以來的最高比例。

6、買家需求同比激增130%

供應處於歷史新低的同時，買家的需求卻在井噴。Redfin買家需求指數較2020年激增130%，較2019年上升了58%。

在目前的房地產市場上，多個買家競購一處房產的現像相當普遍，房源短缺持續將房價推升至歷史最高水平。經濟學家認為，由於全美木材供應鏈也出現問題，建築商正在努力建造新房。沒有更多的掛牌，買家就會爭搶市場上有限的房源，從而繼續推動房價上漲。

來源：Redfin、黃金頭條

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加拿大溫哥華房產怎麼樣，還值得買嗎？

加拿大的主要港口城市和重要經濟中心溫哥華，連續多年被評為全球最宜居城市的前五名。這裡氣候極好，冬暖夏涼，雪山、大海、森林、湖泊、都市完美的結合在一起，自然吸引了來自世界各地的富人扎堆，溫哥華因而成為了北美平均房價第二高的地方，僅次於舊金山的硅谷。

一、溫哥華房價高企的主要原因

大溫哥華的住宅均價一路向上，2月房價同比增長6.8%。來源：大溫哥華地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）

溫哥華房價多年居高不下，其原因主要還是人口的淨流入，有大量來自國內以及美國、印度、伊朗、中東、歐洲等國家過來的家境殷實的新移民。他們來這裡往往就是已經退休的或者半退休的狀態的，所以報稅賬面上每年收入較低，但是資產卻頗豐，入手房地產當然也毫不手軟。

另一方面，由於溫哥華絕佳的氣候以及人文條件， 加拿大本國居民向這裡搬遷的也有很多，有從中部來的，也有不少從遙遠的東部搬來的。聰明的華人當然也不會落後，由於華人本身就喜歡聚集在海濱大城市，一是就業機會多，而是大城市文化相對多元化，華人聚居地區經濟也繁榮昌盛，這一點從美國的華人分布也可以看得一清二楚。不少通過中部（曼省、薩省）或者東部海洋四省、或魁省移民項目，剛剛拿到楓葉卡的華人移民，就立即舉家搬遷來到溫哥華。

二、溫哥華與國內房產的區別

加拿大的城市結構與中國不同，downtown是城市的中心，高樓大廈、高層公寓、高端商場只有再這裡才能看到。大溫地區下面還有不少衛星城，每個衛星城也有屬於自己的小downtown。這裡的房產以獨立屋，聯排為主，downtown或者城市次中心才能看到中國常見的高層公寓。

與中國人喜歡住在市中心的思想不同的是，這裡的人更願意住在郊外。由於高度城市化以及免費便捷的高速公路體系，這裡農村城市差異不大，農村城市化，城市農村化。所以只有未婚的年輕人普遍願意租住在公共交通發達，地鐵便利的市中心的高層，成家尤其有了孩子後，大部分都會搬到城市的郊區也就是衛星城購置有前後院的獨立屋（house）安居樂業。

這裡的house大小方面通常會有兩個指標，比如說某某房子地大10000尺，房子4000尺，1平方米=10.76平方尺，所以也就是說這個房子前後花園加房子總共1000平左右，建築面積400平左右。這裡的house、公寓都沒有所謂的公攤面積，拿在中國較為普遍的共管物業公寓或者聯排來對比，這裡的車庫、陽台、小花園、屋頂露台等都不能計入實際面積。

在大溫地區，最多華人居住的是溫哥華市、西溫哥華市、北溫哥華市、列治文市、本拿比市、高貴林市、蘭利市和素裡市。在這些地區，當之無愧的房價冠軍就是溫哥華市。但在溫哥華，最貴的房子不是在市中心downtown，那裡只有高層公寓。房價最貴的區域是溫哥華西區，也就是我們常說的宇宙第一高房價的“溫西”。

南素裡區算是大溫地區性價比較高，平均來講，600平土地＋400平建築面積的house也只有150萬-180萬加幣左右，換算成人民幣大概是780-940萬左右，相比起北上廣深 5-10萬一平的均價，還是親民很多。如果再對比人居環境，生活品質的話，這裡性價比毫無疑問會完勝國內一線城市。

大溫哥華南薩裡的5臥4衛獨立屋，建築面積327平方米。開放式餐廳和起居室，大窗戶采光充足。售價約¥910萬，點圖查看詳情

三、2021年溫哥華房產市場會怎樣？

經過隔離、社交距離、疫苗等前所未有的熱搜詞的轟炸，加拿大主要房地產市場，溫哥華、多倫多、蒙特利爾等地並沒有出現很多自媒體所說的“房價滑鐵盧”，相信從北上廣移民來加拿大的小伙伴都不會輕信“房價會跌”這種判斷。事實上，像加拿大這種法制相對健全，社會、經濟穩如落基山，0.99%房貸利率，房子真的很香。但不排除市場復蘇的不確定因素。

整個非常時期，溫哥華的房市可謂是非常硬核，特別是獨立屋和豪宅。隨著連續幾棟千萬級獨立屋的交易記錄曝光，人們徹底認識到溫哥華房市的“龍頭”地位。雖然目前獨立屋整體價格仍然比2017年時低，但交易量已經非常醒目。

從公寓市場來看，各大建商入市很低調，似乎是協同商量好把供應控制在一個微妙比例，再加上獨立屋價格的升高，公寓仍然會是絕大多數人的選擇。不過由於旅游、留學的暫緩，以及人們對收入態度的改變，可能會導致租房市場趨冷，但若要說公寓貶值，或者“人們正在往遠離市中心的地方遷徙”那是不全面的。事實上，人們空間的占有的信念和對核心區域的需求不會因為一場病毒而動搖。短時間內，市中心昂貴的物業的交易可能會有停滯的現像，但是預計會在2021年的下半年或者更早就會有轉變。

央行預計，溫哥華2021年GDP增長6.5％。

溫哥華新盤Avenue One，安家在怡人的福溪灣畔。坐擁幽靜公園，信步即可抵達海邊步道，盡享都市便利。點圖查看詳情

綜上所述，經過疫情的考核，溫哥華資產的穩定性有目共睹，因此盡管卑詩省有針對海外地產投資客的重稅，但富豪們都懂得在稅收和“資產保衛”中取舍。

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【疫情一周年】紐約房市何去何從？請回答｜居外專欄

整整一年前，由於突發性的新冠疫情的衝擊，全美第一大都市紐約和其房地產市場遭受重創，人們開始對這個城市未來產生了許多不確定感，對紐約是否能夠重新站起來缺乏信心，這使得很多人離開紐約，曼哈頓呈現從未有過的蕭條，公寓空置率達到了歷史新高。前文參考：【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄

現在一年過去，新冠疫情被有效控制，四分之一的紐約人接種了疫苗，我們開始看到正常生活浮出水面。我的很多客戶和觀眾希望了解現在房地產市場的真實狀況，目前是進場的時機嗎？房價是繼續下跌還是止跌回漲？未來房市的走向如何？我結合在市場的具體實踐，來回答觀眾最近給我提出的六個問題。

1. 為什麼現在是時候購買了？

就把握市場脈搏和趨勢而言，普通消費者可能比地產從業者滯後3到4個月。用簡單的話來總結現在紐約房地產的真實狀況，首先預約看房的買家不斷增加，願意出價（make offer）的數量也在增加，因此合同簽約數在第一季度創了8年來的新高。一些優質稀缺房源，出現了競價現像，這類房源不僅很快簽約，甚至被全價購買，其他房源的打折力度也在縮小。但目前，房價沒有上漲到疫情前的水平，仍然處於價格低點，只是看房活動像滾雪球一樣，每個星期都在增加，地產經紀普遍表示，很久沒有這麼忙碌了。

從數據來看2021年2月和3月的簽訂合同量比以往任何同一時期都多，交易量超過了疫情之前的水平，但房價仍沒有完全恢復。

有幾個因素促進了買家選擇在這個時候進場，首先疫情控制和疫苗施打讓人們對紐約經濟的恢復有了信心，加上歷史低利率，以及之前被壓制的需求，這段時間成為買家進入紐約房市的黃金時機。而經過前幾月的市場磨合，買家和賣家在價格上也容易達成一致。

2. 未來幾個月房地產市場將是什麼樣？

夏季通常不是購房最繁忙的季節，但之前幾乎一年被壓抑的需求可能意味著今年夏季將有所不同。另外，還有其他外部因素會促使房市繼續回溫，比如紐約的失業率正在減少，意味著更多人回到工作崗位。紐約政府已經相繼公布了各行各業恢復正常運行的時間表，基本上紐約將在秋季全面或部分開放，屆時將有80%的員工回到辦公室上班，各大學也通知秋季全面恢復實體上學，而且紐約的疫苗接種速度也快於全美平均水平，這些都會促使買家在未來一段時間采取行動，為上學和上班後的居住生活做准備。

我建議已經准備好的買家在預期的夏季高峰期之前進入市場。現在我們仍處於春季市場中，還有充沛的房源供應量，賣家也願意繼續進行價格談判，但市場正從買方市場向賣方市場的轉變。現在市場上需求量超過新房源上市量，當市場出現供應短缺，就會導致房價上漲。紐約房價出現真正上揚可能要到年底，現在買家最好在有利時機消失前，把握機會。

3. 豪宅市場是什麼情況？

在我之前的節目中，我特別提到，疫情對剛需低端市場的衝擊不大，事實證明，疫情最嚴重的2020年夏季，大多數交易都發生在200萬美元以下的房產交易中。而受疫情衝擊最嚴重的則是400萬以上的高端市場，原因是許多豪宅買家是那些有能力在疫情高峰時離開城市的一群人，以及海外投資人的缺席。

現在高端市場開始迎頭趕上。與1月相比，2月簽訂的500萬到1000萬美元的房屋合同增加了66％，比2020年2月增加了33％。

根據曼哈頓第一季度新樓盤市場報告，超過500萬美元的房屋庫存份額為24.9％，交易份額為10.9％。價格在300萬到500萬美元之間的房屋平均折價率為16％，這意味著豪宅市場正迎來更多的潛在買家。

我剛剛收到紐約豪華公寓中央公園一號（Central Park Tower）的銷售總監來信，他們非常興奮的宣布，中央公園一號在第一季度的銷售額達到2.6億美元，簽訂了15個合約，這個公寓的最低售價是600萬美元。

4. 買家可以關注哪個社區？

曼哈頓永遠是紐約的房產焦點，如果之前搬出城市的人們最終返回工作崗位，他們會決定購買或租用位於中心位置的較小地方居住，而不是在其他社區租用更大的家庭住宅。因此曼哈頓中城將是一個值得關注的社區，它也是之前房價下跌最多的地方。

皇後區的長島市，在疫情期間公寓銷售在全市範圍內仍算表現良好，作為一個上升的新興社區，有更多的新房源選擇。其中由華人開發商新帝國集團開發的Neighborly可謂異軍突起，以優良價格、15年地稅減免，上佳品質，成為疫情期間簽約最好的樓盤之一。

另外布魯克林的一些新興社區也非常值得關注，像大家比較熟悉的威廉斯堡和綠點，其第一季度的交易量是前一年同期的兩倍，也被選入Streeteasy2021年最值得關注的社區。另外一些新興社區像Prospect Park South，Ditmas Park也非常值得關注，最近我帶客戶考察這些區域的新公寓，一些品質好維持費低的新公寓值得入手。

5. 曾經離開的人還會回來嗎？

我之前有期視頻提到，疫情期間有超過20萬紐約人搬離紐約，這其中有很多人永久離開了紐約市，而一些公司也轉向永久性的遠程工作，這也是為何紐約房市不像全美其他城市在疫情期間逆勢上漲的原因之一，因為有很多賣家或投資人離開了城市，將自己的房屋掛牌上市，導致紐約在售房源數激增。

不過這裡面有些人或家庭是臨時離開的，他們只是在疫情期間到父母家或郊外度假屋暫避疫情，我最近便接待了一些買家是之前離開紐約，現在又准備回來，並從租客轉為買家的例子。

一旦大部分公司恢復在辦公室全職工作的能力，並且學生們全部返校上學，個人和家庭將需要在紐約重新尋找住所。屆時，無論買房和租房都會進一步活躍。

還需要注意的是，搬離城市並不是紐約獨有的現像，全美不少一線大城市都有人流向農村遷移、向人口稀少的地區遷移的趨勢。但紐約作為全球經濟文化商業娛樂的中心地位，不會改變。

6. 紐約未來有哪些不確定政策會影響房市？

疫情使得紐約財政遭到重創，其中房地產稅收就損失了13億美元。紐約又是高度依賴富人的城市。根據紐約市獨立預算辦公室的數據， 2018年，收入最高的1%的人占紐約市征收的總所得稅的42.5％，將近50億美元收入。

紐約州州長庫莫今年1月提議提高富人的稅收，並削減州一級的醫療補助和學校支出。如果這項政策實施的話，向富人征收更高的稅會導致富有的納稅人離開紐約，而公共服務經費的減少也會對紐約市產生長期影響。

紐約市是否能繼續保持活力和吸引力，這對未來房地產市場的走向也是至關重要。

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

重磅！泰國終於要向外國人開放別墅產權了

眾所周知，泰國政府規定非泰籍人士只能購買公寓，不能購買土地和別墅。因此，不少想在泰國購買別墅的外國人，只能忘房興嘆。

然而，新一輪的疫情來襲，泰國作為旅游大國受到的打擊是首當其衝的。據泰國銀行的數據，可能直至2022年第三季度，國內GDP才會恢復到疫情前的水平，經濟復蘇任重而道遠。為此，泰國政府再次把目光投向另一支柱產業“房地產”，除了早前提及泰國今年繼續減免房產稅90%，過戶費降至0.01%，日前亦准備多個提案提交討論，重要內容包括以下方面：

一、外國人允許購買別墅

首先，根據泰國土地和購房政策，外籍投資者如欲購買泰國別墅，需要通過獲得泰國國籍（例：配偶是泰國人）或者在泰國注冊公司，以公司的名義投資4000萬泰銖購買不超過1萊（1600平方米）的住宅用地，流程復雜，而且需要相關政府部門的批准。

這次將提議修訂《土地法案》，方便外籍人士有條件購置帶土地所有權的物業：

金額在1000-1500萬泰銖（約合208萬-311萬元人民幣）及以上的別墅；
限制一棟別墅；
只用於居住；
只限在開發商的項目中購買；
比例不超過項目銷售面積的49%。

如此可使外國人更容易購買別墅，有助於刺激別墅項目的購買力，無論是赴泰養老度假還是投資的欲望都會上升。

泰國華欣頂級高爾夫球度假村內的華麗別墅，建築面積達650平方米，房型為6臥6衛4車庫。點擊了解詳情

二、外國人購買公寓比例上調

根據2008年修訂後的”建築物條例”第4號，外國人可以購買並持有泰國的套房或公寓所有權，最高可達該項目的銷售面積的49%，51%是泰國人擁有的權利。

但此次法律修正案將進一步擴大外國持有所有權的比例，可能達到70-80%（具體數字目前還在討論中）。但超出49%及其以上部分產權的外國所有者不具有投票表決權，以保障泰國本地人權利。

此舉放寬了外國人購買公寓的比例，將會增強外國人投資置業的信心。

相關資訊：泰國房產均價回落到100萬以下一套，抄底撿漏趁現在！

三、延長租賃房產合同期限

根據法律，外國人有可能獲得土地、房屋和其他類型房產的租賃權，但房屋租賃期限不得超過30年，可續簽兩次。盡管租期可以延長，但是期限延長往往手續繁瑣，且還得看土地擁有者的態度。

為此，泰國政府為鞏固外國投資人士的信心。根據《刑法》和《商業法》，修訂了原來的房地產租賃條例，將外籍人士簽訂租賃合同延長至50年+40年。也就是說，將租賃產權30年+30年+30年改為50年+40年。

四、優化赴泰工作、養老、投資等政策

除了對房產相關法規進行修正之外，為方便外國人來泰國居住或做生意，也將修訂相關公共部門服務方案。例如修改工作簽和養老簽的每年續簽、90天報到、24小時報到，外籍人士在泰國購買醫療保險、辦理簽證申請等，都將更方便外國人居留。

由此可見，泰國計劃把自身打造為一個可投資、可居住的國家，希望成為世界各國退休老人的第二家園。泰國政府針對外國人赴泰工作、度假、養老或在泰投資者（開設公司）提供相關的政策支持，實現“不僅歡迎你來，還歡迎你留”的人才、資金引入策略。

泰國作為權威排名網站U.S. News & World Report評選出的全球第二最佳投資國，現通過放松相關的房地產政策和制定更加便利的投資政策，進一步吸引和激勵外國人來置業安居，加速泰國經濟恢復的進程。

有關消息稱，以上對於外籍人員的土地所有權法的法規修正暫時開放約3~5年，大家務必好好把握。如果上述提議能通過並實施，外國人可以直接購買泰國別墅，並且在泰置業投資或生活工作有更好的利好條件，那麼別墅勢將成為泰國房地產市場的新增長點。

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東京住宅入住率回升，這種戶型需求激活｜居外專欄

東京的住宅類租金在連續三個季度下滑之後，出現微妙的表現分化現像，23區（23W）的租金目前為4,046日元/每平方米，較上一個季度環比增長1.2％；中端市場公寓租金指數平均入住率提高了0.2個百分點，達到96.1％。中心五區（C5W）的中端市場平均租金為連續第四個季度下降，目前為4,749日元/每平方米，較上個季度下降0.6％；而該區域的入住率開始出現回升，較上一個季度環比增長0.9個百分點，達到95.1％。

中端市場公寓租金指數

在23區（23W）第一季度的租金和入住率較上季度明顯提高之際，中心五區（C5W）代表大多數掛牌量的15-30平方米的物業單位的平均租金基本保持穩定，而較大的單位則出現小幅度的調整。值得一提的是，盡管市場之前出現過遠離中心地區的現像，但有數據顯示這種趨勢已經逆轉，且在中心地區出現微妙變化，特別是在優質物業資產方面。

春季是日本搬遷的熱門時節，公司通常會隨著新的財政年度於2021年4月開始後，招收更多新員工；各個大學也在期待中歡迎學生們回到校園，這將在一定程度上支持小戶型公寓的需求上升。點擊查看東京小型公寓房源

目前日本新冠疫苗的接種速度仍較緩慢，日本各地方政府在4月12日啟動了面向65歲以上老年人的疫苗接種，總數約為3600萬人，可達到人口的近30%；中央政府已在2月17日起為醫務人員率先進行了接種，在此次的老年人接種後，64歲以下且患有慢性心髒病等基礎疾病的人，以及老年人相關的從業人員也將可依次進行接種。當新冠疫情得到有效控制後，住房需求和市場走勢將會更清晰顯示。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
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自然災害為患，你必須了解澳洲常見房屋保險｜居外專欄

路透社悉尼3月22日報道：澳洲當局計劃周一從悉尼西部受洪災影響的郊區疏散數千人，該地區面臨60年來最大洪水。

不少居民的房產被水浸泡，損失慘重。澳大利亞保險理事會（Insurance Council Australia）首席執行官Rob Whelan曾表示：“那些曾決定不購買洪水保險（Floods Cover）或選擇退出的客戶仍然應該嘗試通過其保險公司提出索賠，因為大多數政策都包括風暴保險（Storm Cover）。”那麼，房子被洪水浸泡，但沒買洪水災害險怎麼辦？

眾所周知，澳洲經常發生森林火災、強降雨、冰雹、水災等自然災害，導致房屋出現損毀，給業主造成一定的經濟損失。通常來說，居民購買新房後的第一件事就是給自己的房子買保險，能在房屋遭受損毀時保證經濟損失降到最小，澳洲常見的房屋保險共有四種：

房屋保險（Building Insurance）
屋內財產保險（Home Content Insurance）
公眾責任險（Public Liability Insurance）
房東保險（Landlord Insurance）

一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險，而房屋財產保險、房東保險和其它是自願選擇購買的，根據不同的保險公司有不同的投保方案，收費也是不一樣的。

01 房屋保險

房屋保險主要是為了保障不可抗力事件對房屋結構造成損失而購買的保險，主要保的是和房屋結構有關的部分，非房主因素而造成的房屋結構性損壞都可以包括在這個保險範圍內。自然災害如火災、洪水災害、風災等，還有交通事故對房屋所造成的破壞，可以通過這個保險和保單具體條款得到賠付。房屋保險是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。

同時，不同的保險公司有不同的保險產品和相應的費用。保險費每年支付。部分銀行貸款購買的房產，銀行會強制性要求購買房屋保險。多數情況下，每年的房屋保險為$300-$700。並且根據房產結構和價值的不同，房屋保險費有很大的差別，如：價值$350,000 的磚木結構單層別墅房，其每年的房屋保險大約在$300-$450 左右。

購買房屋保險是必需的，來自國內的購房者尤其要建立這種意識。如果作為自住房，想進一步要保障自己的室內財產，建議還可以購買屋內財產保險。

02 屋內財產保險

業主可自行決定是否購買房屋財產保險。其費用主要按內部裝修和擺設價值計算。最基本的房屋財產保險如保險額為$35,000, 則每年的保險費為$300左右。如果是家中電器損壞，或室內財產被盜，屋內財產保險能為您的財產保駕護航。

但要注意的是：珠寶等貴重物品需在投保時加以說明才能獲得賠償。其實屋內財產保險對於房東和租客來說都是很省心的，因為非房客造成的利益損失不需要房客承擔。同時，租客租住有投保的房產，居住起來也能更舒心。

03 公共責任險

對於投資客來說，除了房屋保險外，還可以進一步購買公眾責任險。公眾責任險是承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三方）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。比如，租客在租住的房子內發生意外傷害事故後要起訴房東，如果房東購買了公眾責任險的話，就能向保險公司申請理賠。

04 房東保險

這個保險顧名思義，當發生以下這些情況時：租客拖欠房租，租客損壞財物，租客中途毀約等，房東就可以依據這個保險要求保險公司賠付。

不予理賠的情況：

除以上內容之外，房產所有人還應該了解以下幾個房屋保險不予理賠的情況：

■ 貴重珠寶的損失賠償通常不包含在房屋財產保險之內，除非契約中特別加以說明；

■ 保險契約內通常用的 “Comprehensive“字眼，並不代表含蓋一切的風險承擔，比如，常見的門窗玻璃就不包括在內，車庫內的汽車也不在保險範圍之內；

■ 一些特定風險如戰爭、自然磨損以及投保人或家屬的故意或不當使用造成的損害都無法獲得理賠；

■ 如果房屋本身處於自然災害多發區域，自然災害造成的損失保險公司可能會拒絕理賠，當然這主要取決於投保的保險公司與保單相關具體的條款規定。

關於洪水保險（Floods Cover）

洪水保險一般存在各種各樣的形式；比如，有的包含在房屋保險、屋內財產保險或其他保險內，有的包含在保險內但可以在購買保險時將其排除在外，還有的獨立於普通房屋保險裡所包含的自然災害，也就是說得另外購買。這是因為水災與其他自然災害較為不同，它對家庭和企業造成的損失更為廣泛且嚴重，它也被列為保險公司成本最高的索賠。同時，伴隨水災，交通事故的數量也在增加。

值得注意地是，即使沒有購買洪水保險，業主仍然應該嘗試向其保險公司提出索賠，因為很多保單會包括風暴和雨水造成的損害。相較於雷雨或者天氣造成的損害，洪水的不同之處在於，洪水是雨水的累積加上排水困難導致積水進入房屋的一種現像，進而使得房屋受到損害，而這從保險角度來說，這不屬於自然災害。也就是說，沒有購買洪水災害保險的情況下想要保險公司進行賠付的話，保險公司會通常會通過獨立的水文地理學測試，來調查你的房屋受到的損害是暴風雷雨直接導致，還是積水進入房屋導致，繼而決定是否給與賠償。

如果業主買的保險只是房屋保險，其房屋在暴雨中遭到洪水的浸泡，而這個房屋沒有結構性的損害且只是浸泡了水，那麼根據保單的具體內容，保險公司會賠付一定的保險費。至於建築結構性損害部分，就需要跟保單的具體內容來查看是否包含在內。

如果業主不同意保險公司拒賠或者部分賠償的決定，他們可以在澳洲金融糾紛機構（The Australian Financial Complaints Authority）進行投訴，到時候就會有專員幫業主去審查這個決定是否合理。如果專員在經過調查後認為這個決定不合理，就可以要求保險公司修改他們的決定。

作為房屋所有人或投資者，如何正確購買各類保險：

1、保險費用應涵蓋拆除（毀壞的房屋）、清掃、設計和工程費用，以及重新建設後的項目管理費、咨詢費、建設批准和許可證、建設的工程費用等。更重要的是，房屋毀壞的時間和實際重建日期之間，逐漸上升的重建成本。

2、業主可以向估算師（quantity surveyor）咨詢意見，估算師的業務之一，就是給提供業主正確的房產重建投保資訊。

3、萬一災害發生，業主應確定索賠的範圍和金額，同時，准備好房屋維修或徹底重建的建築合同，提交給保險公司。

4、假如投資型房地產因災害而部分受損或完全毀壞，那麼業主還需考慮到房屋稅的折舊扣除額。業主需檢查現有的房產稅收折舊計畫表，因為當房屋經重建或整修後，計畫表可能需要更新。

5、在選擇購買普通房屋保險或洪水保險時，可以向律師咨詢以確認保單中有關洪水災害的具體條款，即是否包括洪災，或者包括哪些具體的水災害以及哪些不包括在內。比如，有些保險公司提供的保險包括雨水沉積損害，而有些不包括，所以一定要仔細留意保單中的具體條款。

澳大利亞法律執業博士林匯銘
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倫敦稱霸全球豪宅市場，你屬於五大買家類型的哪一類？

不經不覺，英國脫歐已100天。在過去一年的脫歐過渡期中，英國房地產市場是否如不少人預期中變得一蹶不振？離開了歐盟的英國經濟前景又將如何？

確實，退歐和新冠疫情是英國經濟和樓市遭遇的雙重打擊，但危機中也隱藏著新的機遇。

房地產顧問服務機構萊坊（Knight Frank）最新出爐的報告顯示，2020年超級富豪在倫敦購買的房屋數量超過了在世界上任何其他城市的數量。買家出手的主要原因有兩個：英鎊疲軟以及英國脫歐鬧劇終於告一段落。

與此同時，伴隨疫苗接種順利，在全球多地的疫情出現反撲情況下，英國疫情有所減緩，並將實施下一步解封政策。牛津經濟研究院預計，2021年英國國內生產總值（GDP）增長為7.2％，遠高於此前低於5％的預期。

英國豪宅去年熱賣40億美元

據萊坊的統計，盡管去年3月至5月英國的住房市場實際上有所降溫，但去年全年來自世界各地的買家倫敦超級豪宅的購買方面還是花出了近40億美元，其中來自俄羅斯、法國和中國的買家特別活躍。通常對豪宅的定義為標價在1000萬美元或以上的任何住宅。相關資訊：【利好刺激，升勢未止！英國房產要多少錢一平？】

根據萊坊的數據，2020年倫敦總共出售201套房產，均價為1860萬美元，其中有31筆交易的房產總價超過2500萬美元。其中最大的一筆交易是英國工業家谷普塔（Sanjeev Gupta）斥資4200萬英鎊購買了位於倫敦貝爾格萊維亞區（Belgravia）的豪宅。

倫敦貝爾格萊維亞多層歷史豪宅現尋找華裔業主，郵編SW1，位於海德公園旁。點擊進入VR看房

萊坊全球研究負責人認為，英國脫歐談判的結束，以及目前倫敦最昂貴地段比2015年峰值時期的價格下降了約20％，都吸引了國際買家蜂擁而至。其中，最重要的因素是由於英國對美元、歐元彙率的大幅貶值。相關資訊：【2%海外買家稅正式開征，英國房產投資熱情何以不減？】

然而，在海外資金湧入倫敦之際，許多倫敦居民將目光投向郊區和鄉村，以尋求在疫情時期可以享受更多的家庭空間。

相較而言，排在榜單第二名的紐約就稍顯遜色。萊坊的數據顯示，2020年，由於富豪買家將目光投向了棕櫚灘、洛杉磯和邁阿密等美國沿海城市，紐約的超級豪宅銷量下降了48％。

倫敦豪宅的五類中國買家

根據胡潤的一項新調查，中國富人目前將其財富的12.5%用於購買海外資產，而倫敦是最受歡迎的投資目的地。相關資訊：【穩拿多個“世界第一”，全球最佳城市非她莫屬！】

英國高端住宅中介公司波尚莊園（Beauchamp Estates）公布的最新數據顯示，盡管新冠疫情導致全球房地產市場普遍低迷，但中國買家對倫敦市中心高檔住宅市場的投資仍然大幅增加。在倫敦市中心100萬英鎊以上的海外買家購房交易中，中國買家占了15%，在1000萬英鎊以上的交易中，中國買家占了20%。

最近幾年，中國富豪在倫敦一擲千金買下或租下豪宅的消息偶爾會成為英國媒體獵奇報道的焦點。例如，2020年初，有著“重慶李嘉誠”之稱的張松橋豪擲逾2億英鎊，買下了可俯瞰海德公園景色、有45間房的豪宅 2-8a Rutland Gate，創下了全英歷史上最貴豪宅交易的紀錄；再如，2021年2月末，一位24歲的中國留學生、某位神秘中國富豪的女兒以每月13萬英鎊的租金，租下了一套位於倫敦傳統富人區梅菲爾（Mayfair）的豪宅Culross House，創下了倫敦住宅租賃的最高紀錄。

當然，多數中國買家或租客出手沒有那麼闊綽、誇張，也不會被英國媒體刷屏。波尚莊園最近在一份報告中把中國買家分成了五大類型：

第一類買家傾向於投資新建的一居室或兩居室房產，主要用於出租投資，價格一般在 200萬英鎊以內，地點主要集中於巴特西（Battersea）、切爾西與富勒姆（Chelsea & Fulham）、金絲雀碼頭（Canary Wharf）和伊斯靈頓區（Islington）。這類投資者一般期待得到3% – 5%的年回報，通常一次性現金購房以換取較大折扣。

第二類買家為富裕的中上層家庭，他們通常購買位於倫敦聖約翰伍德（St John‘s Wood）、馬裡波恩（Marylebone）或攝政公園（Regent’s Park）等地的倫敦家庭住宅，價格在500 – 1000萬英鎊之間，他們也會購買位於奧德烏奇（Aldwych）、蘇豪（Soho）、費茨羅威亞（Fitzrovia）附近的公寓供子女上學使用，價格在在75萬 – 150 萬英鎊之間。對於這類買家，學區非常重要。

第三類買家群體為中國大陸和香港的超級富豪與商務精英。這類買家願意花費超過1500 萬英鎊來購買顯示地位身份的房產，通常這類房產擁有悠久的歷史或超豪華的設計。波尚莊園表示，這類人更願意購買位於騎士橋（Knightsbridge）、梅菲爾、貝爾格萊威亞（Belgravia）或聖約翰伍德大道上的豪宅，價格從2500萬英鎊到2億英鎊不等。

第四類買家是中國大陸和香港的大型公司與房地產開發商，投資主要集中在商業地產，在金絲雀碼頭或倫敦西區（West End）的投資最為集中。例如李錦記斥資13億英鎊，購入倫敦地標寫字樓“對講機大樓”，深圳富豪陳紅天以4億英鎊收購金絲雀碼頭地標寫字樓 20 Canada Square，神秘香港富豪出資2.85億英鎊，購入金融城寫字樓70 Gracechurch Street等等。

過去的兩年裡，海外公司在倫敦進行的寫字樓投資中，有40%以上是香港企業，包括中渝置業、長江實業集團、南豐集團和信和集團。此外，中國房產公司也樂於與倫敦本地開發商合資進行項目開發，例如Ballymore與新鴻基地產、Galliard Home與萬科地產、Finchatton與中渝置業的合作等等。

第五類買家來自中國官方，為實現外彙多元化而進行各類房地產投資，例如中投公司是該類的主要投資者。

信息來源：《財經》雜志、第一財經

中國私人買家在英國購買自住房或投資房時，最關心的因素包括置業的選址、增值和學區。

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東京奧運會快來了！日本是否適合投資？大阪的投資機會在哪？

為什麼日本適合投資？

從上圖的數據可見，東京和大阪的土地面積相比上海和北京小了很多倍，但東京GDP和人均GDP卻是上海和北京的幾乎兩倍。大阪府相比其他3個城市擁有更小的土地面積，但其GDP也不遑多讓，以3541億美元緊追在後。

這兩點就說明了東京和大阪的經濟蓬勃程度和該城市的發展之成熟，再加上日本政治穩定,很多國外機構和大佬投資商願意投資日本。這樣的城市前景可氣，投資風險不大，還呈現緩慢上漲的趨勢。

所以這也有了日元可作為一個避險貨幣的說法，吸引許多投資人選擇投資東京和大阪。

海外投資家投資日本房產的理由

永久產權，對外國人買賣沒限制

對外國人而言，在日本買賣房產是沒有限制也沒有限購的，所有的買賣流程和價格都一視同仁，也就是和當地日本人的待遇一樣。

不過，日本房產的產權性質不同於國內，日本房產屬於永久產權。不只建築是你的私有財產，土地也可按你占有的百分比進行買賣。

面積為套內面積，陽台面積贈送

每當說起日本房子的面積，其實指的是套內面積,並不包括陽台面積和公攤面積。

對於房子的陽台，你是有百分之百的個人使用權的，只不過在購買或是出售的過程時需注意,陽台面積是不可以加在房間的面積裡的。

房屋質量

日本的建築法可說是世界上最嚴格的建築法，建築的抗震也有在根據時代而逐漸改變使他更加完善。還有在1981年6月之後，日本政府重新規定了日本建築的耐震法，也就是“新耐震法”，以改善其建築結構體。

就好像1995年阪神大地震時，大多數的新耐震基准建築在M6.8級強震下仍然幸存，這就日本建築新耐震法奏效的最有力證據。

另外，在購買房子的過程中，開發商也會為房子購買保險。大概在最初10年左右之內，若是房子牆體有損壞，開放商都會聯系保險公司進行維修。因此，有意在日本投資房產的讀者對日本房產的質量大可放心。

低空室率

大阪和東京都屬於城市中心，據居外的合作方——WealthPark的春袆所管理日本房產得出的數據顯示，大阪和東京的空室率是低於5%的，這等於其余的95%的房子都是滿室出租。

這其中的原因主要是這兩個地區的人口太多，還有許多年輕人會從二三線城市到東京和大阪去打拼。再加上外國人也喜愛到這兩個地方就業和生活，這就導致了大阪和東京人口越來越多，自然房子的空室率大大降低了。

大阪目前的投資機會

大阪的投資時機來了！眼看2021年有東京奧運會，2025年又有大阪世博會，屆時會有更多來自世界各地的投資商湧入日本，搶占投資先機。

2025年的世博會在大阪一個叫夢洲的小島上舉辦。這個地區的港口建設目標原是想與世界接軌，因此日本政府也正積極出資建設該地方的交通和其他基礎建設。

如今這個港口的建設逐漸完善，成功達到了引資招商的目的。很多國內外投資商，機構和新興企業等都決定投資在大阪，或是在大阪成立公司，以趕上這一波的投資潮流。

再加上，備受大家關注的博彩業在大阪已經合法化，因此大阪有望成為亞洲第二大的博彩業的一個城市。總結而言，東京和大阪這兩個一線城市的人口將會不斷地上升，周圍的經濟不斷上漲，以致帶動周圍的房地產市場大熱起來。

撰文：Tracey
編輯：Serene Ku