中国的房地产投资者也许钟情过澳大利亚的住房地产,但这一切即将改变。未来12个月,中国投资者将转向澳洲商业地产,尤其是酒店投资和开发。
(据澳洲新快网)
中国的房地产投资者也许钟情过澳大利亚的住房地产,但这一切即将改变。未来12个月,中国投资者将转向澳洲商业地产,尤其是酒店投资和开发。
(据澳洲新快网)
一座意大利式宫殿和一套豪华公寓纷纷成为澳洲本年的最高销售纪录,中国买家则是最瞩目的。
位于The Sovereign Islands的Palazzo di Venezia别墅在1月份时被卖走,售价为860万,买家是一名中国人Wei Zhang。
这座精美的住宅模仿了历史建筑Villa Rotunda,拥有8米宽的穹顶,拱门和柱子都是这里的特色。
1-5 Surf St, Mermaid Beach以842万澳元卖出而在同一月,前AFL球员Tony Smith也囊入842万澳元购卖了位于Mermaid Beach的Surf St的水滨房子。买家是布里斯班的企业家Michael Dempsey。
107 Albatross Ave, Mermaid Beach以840万澳元卖出3个月后,墨尔本人Nabil和Roula Grege以840万买走了位于Albatross Ave的海边房屋。据悉,该屋将两套别墅融合为一套,有7个睡房套间,一个家庭剧场、健身室、泳池等。
Broadbeach和Surfers Paradise的两套顶层公寓也进入了本年5大最高销售纪录。
Soul的顶层公寓3月份,中国香港亿万富豪Tony Fung就花了700万澳元购买了Soul的顶层公寓。据悉,该富豪此前也以2080万澳元买下了位于Canungra的Patinack Farm股份。
中国买家以800万澳元买下Oracle Tower One两层顶层公寓在8月份,中国买家Yue Bai以800万澳元买下了位于Broadbeach的Oracle Tower One的两层顶层公寓。该公寓占地1117平方米,有四套睡房、媒体室、书房和屋顶泳池等。
黄金海岸的中介,纷纷在预测明年的豪宅房市将会更好。
Ray White Broadbeach的负责人Larry Malan说,当地房市已探底,更多的高档买家将涌入房市。
(据澳洲新快网)
澳洲房地产权威数据机构CoreLogic RP Data在最新的《痛苦与收获》(Pain or Gain)报告中汇编的数据显示,悉尼下北岸业主在2015年下半年悉尼房市繁荣顶峰时期卖房的平均毛利润超过70万澳元。
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近年来,澳洲房产行业的持续火热,带动了一批又一批的海外购房投资热潮。尽管有着澳洲政府的限外,还是阻挡不住中国人继续在澳洲置房的热情。
大量移民涌入 澳州房产猛涨
根据澳洲统计机构RPData数据,今年11月悉尼房价同比涨12.3%;墨尔本涨11.8%,别墅涨幅加大。
房价猛涨的背後,是大量移民涌入澳洲。由於海量海外移民迁入澳洲,导致澳洲房屋缺口状况长期存在,据澳洲住房产业协会(HIA)数据,澳洲需在2020年以前额外建设130多万套住房,才能够满足预期人口增长需求。为缓解国内住宅供应不足压力,澳洲FIRB加强对海外投资者购买澳洲房产的限制。
30多岁的年轻投资者增多
在澳洲购房置业的大多数为金融界人士或者民营老板,年龄在45岁以上的占绝大部分,但近年来30多岁的年轻投资者也明显增多,今年约占20%。广州一名35岁金融界女士,从2013年起,连续三年在澳洲买了9套房用於出租,每套总价从60万到100万澳币不等,现在每一套已经赚了30%以上。
“中介会帮忙打点一切,房子出租後中介每三个月会上门检查房子情况,并向业主报备,不少业主在澳洲买了房都不知道房子在哪里,但每个月都可以准时收租”。澳洲房子是永久产权,出租的回报率有四五个点,普遍可以以房养租,出租给中介的中介费在7%,买卖的中介费是1%。
2016年墨尔本或从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔2016澳洲房价预测
悉尼房价在2015年增长了16%,但最新预测显示,明年的增速将降至只有4%。
根据Domain集团的《市场状况》(State of the Market)报告,因投资者持续撤离市场,悉尼房市将大幅降温。如果预言成真,墨尔本将从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔,前者2016年的房价增速预计为5%。
悉尼的房市增速将降至与霍巴特及阿德莱德一个级别,但比布里斯班丶珀斯和达尔文高出1%至2%。
Domain集团高级经济学家韦森(Andrew Wilson)表示,悉尼凭藉强劲的经济和供不应求的房子,长期都是吸引投资者的“磁铁”。“但两位数的增速已经成为悉尼的历史,没有看到它还能保持双位数增速的合理理由。”
他说,虽然投资者数量减少是因为澳洲审慎监管局(APRA)的改革,但悉尼将进入房价减慢的整合时期。“悉尼仍将是最强房市之一,但2015年的增速已经结束。”
悉尼的市区丶东区和下北区将有5%的房价增速预测,内西将有4%,而其他比如上北岸丶北部海滩及南区等地区则都将维持在3%的增速。
减速最明显的将是投资者集中的“腹地”,包括西部城区,预测未来12个月的增速难以达到3%。事实上,这些地区的清盘率在2015年底已经大跳水。
墨尔本住宅地产市场
上市地产开发商巨头Stockland和Lendlease,大型私营开发商Villawood丶Satterley和the Perich family都对澳洲东海岸明年的住房地产市场信心十足。
上述地产商预期明年里他们的住房物业在房价维稳和略微上涨的情况下,销售将持续强劲,而墨尔本将成为领先市场。珀斯则有可能因为销售速度放缓,市场条件更具挑战而变为买方主导的市场,该地房价有下滑的可能。
澳洲最大的上市住宅地产开发商Stockland报告称,在其墨尔本北区和西区的留个物业区,近六成的购房需求来自初次购房人士,同时五分之一的墨尔本物业购房人士是来自悉尼。Stockland的维州住房物业部门总经理Milk Davis陈墨尔本市场现在在各个方面都遥遥领先,比起悉尼丶布里斯班和珀斯,该地的物业的价格比其他地方更合理。
私营开发商Villawood的首席执行官Rory Costelloe称,“维州的房价有更多的上涨空间,比起悉尼和布里斯班要分别便宜60%和10%。每年作为世界最适合居住的城市,墨尔本都能迎来近10万的新移民”。在谈到对2016年的展望时,Costelloe先生称Villawood计划在明年开发8个新的住宅社区,除此以外还有昆士兰州的一个新项目和悉尼西部的一个小的精品住宅物业。
本部位於珀斯的开发商Satterley Property Group在维州的业务也是欣欣向荣,其维州和昆士兰州业务主管陈公司在本财年已经销售了780套物业,而在上一财年的总销售量为900套。他还称维州市场的基本面因素利好——低利率丶强劲人口增长和相对合理的价格,住房承受能力都在开发商的把控之中。同时他也注意到了该地商场上戏拟购房人士的活跃。
(据巨亨网)
长期以来,人们一直说悉尼房市繁荣几乎是不可能结束的,不过悉尼居民知道,尾声已经到来。6月份买家就开始大排场龙,希望以最佳价格出售房子,冬季有1万套房子被拍卖,这个时节传统上是市场的淡季。今年冬天被拍卖的房产数量几乎比去年同期多出30%。
轰炸市场的大量房产不可避免地引发衰退。在7月的最后一周,清盘率从5月份将近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月,Domain Group的数据显示,悉尼经历了2014年3月以来最慢的房价增速,只上涨了3.2%。所以,从今年的房市中可以学到什么呢?
在2015年十大房产销售中,有8处房产被海外商界人士买走,大多来自中国1、内环区最有复原力
到11月最后一周为止,当时有1100套房产计划被拍卖,创下春季记录,Domain Group高级经济学家Andrew Wilson称,悉尼部分拍卖市场正在“崩塌”。
今年初西北区经历了不可持续的价格增长,西区遭遇了清盘率下跌大约50%的状况,这受到了悉尼整个城市清盘率跌破60%的拖累。投资者聚集的核心区域受到银行收紧借贷规定和上调利率的沉重打击。内西区、市区、东区和下北岸的清盘率仍达到70%左右,甚至80%。
2、外国资金
今年海外资金对悉尼房地产产生了较大影响,在2015年十大房产销售中,有8处房产被海外商界人士买走,大多来自中国。
对于资金立基于海外的买家来说,下跌的澳币汇率使得澳洲的豪宅变得明显更有吸引力。
3、首置业者“在作战中消失”
既然首置业者难以竞争吸引海外买家的数百万元豪宅,那么2015年首置业买没有回归方式的状况也就与上述言论没有多大关系,虽然一些人喜欢为此辩护。
根据统计局的数据,相比十年前,首置业者贷款数额下滑了约25%。尽管房价上涨,但首置业者没有放弃拥有房屋的梦想。在新州,首置业者平均要借款39.86万元才能得到一套房产,是所有州和领地中最高的。
4、房价上涨
Domain Group的数据显示,第二季度悉尼的房产中位价格首次突破100万元大关,这要归功于利率处在自上世纪60年代以来的最低水平以及投资者狂热活动带来的双重刺激。
过去一年悉尼房价增长了16%,不过,随着投资者继续退出市场,明年预计增速将放缓至4%。如果预估正确的话,悉尼作为增长最强劲房市的头衔将让给墨尔本,预计2016年墨市的房价将增长5%。
5、对拍卖会的信心遭遇考验
拍卖会清盘率现在跳水至2012年以来从未见过的水平——在上周末跌至58.1%。内西区知名房产中介Peter Gordon称,2016年一些卖家会开始倾向于私人协议,而不是拍卖会。
(据澳洲日报)
居外网预测,2016年,中国人对境外酒店行业的投资将保持一个稳定甚至增长的趋势,特别是美国、澳大利亚、欧洲以及中东等目标投资国和地区。
“我们预计,2016年,中国人在全球酒店行业的投资会较2015年提高5%-15%”,居外网的联合创始人冼明(Simon Henry)如是说,“中国人在海外购买酒店的目标国访问量排名依次是:美国、澳大利亚和英国”.
截止至今年年底,预计中国人在海外酒店的投资将创历史新高。仅在2015年上半年,全球酒店交易成交额就达到了420亿美元,相比2014年全年度所创造的600亿美元来,这是一个跨越式的增长。
据居外网分析预测,2016年中国人在全球酒店行业的投资会较2015年提高5%-15%,投资的目的地最有可能集中在美国、澳大利亚和英国三国。在2015年海外总交易量中,跨境酒店的交易量所占份额高达三分之一,其中中国是继美国之后第二大交易量国家。在2012年,中国人在该行业的投资仅1亿美元,而到2015,交易额跃至50多亿美元。
在美国,今年1月到9月期间成交的酒店每房均售价达历史新高--165,303美元,这个新纪录比2014年148,658美元的每房均售价高出11%。
每房均售价的升高离不开中国的投资买家的介入,其中有两个中国买家在纽约的成交额(巴卡拉酒店以200万美元的每房均售价成交,华尔道夫酒店以140万美元的每房均售价成交)使均价得到大大的提升。
亨利先生(Mr. Henry)表示:“我们认为,2016的均价不会有大幅度的下降,具有长远价值的酒店依然竞争激烈,而我们也相信,买家会愿意为这些极具吸引力的酒店支付更高的费用。”
投资者的类别
参与海外酒店行业的中国投资者可以归为四类:
1、保险公司
由于准入门槛的提高,更简单的批准程序及申请程序的简化,中国保险公司在海外酒店行业投资变得更加自信。其中,安邦保险集团在今年年初以19.5亿美元惊人的成交价入主纽约华尔道夫酒店。与此同时,这些保险公司总的成交额也是总交易量中所占比重最大的。
2、大型开发商
中国的大型开发商正以超速抢购海外酒店开发项目,特别是美国,澳大利亚和英国等目标国。成功案例有:大连万达集团耗资9亿美元在芝加哥投资了一个酒店项目以及一栋高层居民楼,绿地集团斥资10亿美元投资了洛杉矶市区的大都会项目,涵盖酒店、居民楼以及零售。
3、小型开发商,投资财团,家庭基金以及个人投资者
相对来说,较为大型的酒店需注入很大一笔资金,所以这类投资者通常没有能力投资大型酒店,转而投资一些较小的酒店或者其他资产的投资,例如小型的商业项目,土地以及一些住宅项目的开发。
4、EB-5投资者
EB-5项目投资者是参与美国投资移民项目的投资个人,因而该类投资者的投资仅限于美国境内。酒店行业的开发特别适合该类投资者,因为新建的酒店的员工岗位可以计入到EB-5项目所要求的就业岗位数。以下是几个基于EB-5项目投资资金的酒店案例,充分说明了参与EB-5的项目范围之广:拉斯维加斯的SLS酒店,洛杉矶万豪L.A. LIVE中心原宿客栈,达拉斯南区NYLO酒店以及纽约的四季酒店。
人民币保值将加强跨境酒店投资热潮
如今,外界对于人民币关注的最大焦点在于它未来是否存在进一步的贬值可能。值得提醒的是,自2008年以来,人民币对其他主流货币增值幅度不小。实际上,在过去20年间,人民币对每一种主流货币都一直保持着增值的趋势。
即使在今年8月,人民币出乎市场意料地遭遇贬值,但是其降幅也仅为3%,仍然没法扭转过去十年间所带来的增幅局面。然而,这次贬值的真正影响不在于由于它幅度的大小,而在于因未能提前预测所带来的影响,以及由此牵涉到的对中国未来货币政策的预测。
如今人民币对英镑以及欧元的汇率比2007年高出了三分之一,比美元高出10%,比澳元高出23%。
人民币购买能力的变强,以及对人民币大幅贬值的担忧,使得2016年海外酒店行业的投资会毫无疑问地继续保持热度。
关于居外网Juwai.com
居外网2014年和2015年连续两年被国内顶级电商监管机构评为国内最大国际房产网。从2011上线以来,居外网所建立的国际平台一直在为世界各地的华人提供房产信息。与此同时,居外网为国际房产卖家、房产开发商以及房产经纪人所提供的华人买家咨询信息量也多于其他任何平台和渠道。居外网也是全球唯一一个管理层受邀在2014年11月份的G20峰会预热活动上发表演讲的房产门户网站。在2015年11月,公司的管理层又受邀在颇具影响力的博鳌论坛杭州电商大会(2015,10)上发表讲话。
Core Logic RP Data报告显示,98%以上的悉尼卖家房产售价都要高于买入价,有些更是翻倍。
报告指出,约五分之二的卖家都以比购入价翻一倍以上的价格卖出房屋,那些因卖房而亏损的比例降到了史上最低记录。
报告称,在第三季度,仅有1.7%的房屋以低于购入价的价格卖出,在一些较受欢迎的地区,这个数据还要低些。
在宝活(Burwood)和Hunters Hill,没有房子的售价低于购入价,在Concord和彭里斯(Penrith)卖家亏损率仅占0.3%和0.5% 。
悉尼转售最差的地区是蓝山(Blue Mountains),Rockdale和Pittwater——3.5%的房产售卖出现亏损,但这比8.4%的全国平均水平还是要低很多。
大部分的悉尼卖家都赚大钱了,虽然他们的平均持房时间只有8年。近半卖家的售价都比购入价高了75%以上。
在一些地区,卖家平均盈利高达39万澳元。
跟独栋屋的卖家相比,单元房卖家遭受损失的可能性要更少些。
悉尼卖房易赚,卖家欢喜Core Logic的分析师库什(Cameron Kusher)说,这与全国的趋势不一样,“从历史数据来看,你会发现独栋屋增值比单元房多。”
他说,之所以单元房卖得那么好,是因为投资者需求高,“因为地段和租赁需求,投资者一般青睐于单元房。单元房的租金水平也要比独栋屋增长得快些。”
全国数据显示,影响卖家盈利的因素有两个:一是持房时间超过6年,二是房产在城市中的位置。
(据澳洲新快网)
2015年即将要过去了。每到年终的时候,人们纷纷预测来年的澳洲房地产市场行情,推测哪些地方是“热点”地区。
据澳洲房地产投资者网报导,此时,房地产投资专家、“大都市房地产战略”公司创办人、畅销书作者雅德尼(Michael Yardney)更愿意从大势着眼,分析一下在中长期来说哪些地区的房地产市场表现将会比其它地区更好。
推动房地产市场的因素是什么?
澳元汇率巨大的变化性、海外的经济问题、来自外国的买家如潮般涌入澳洲、澳洲审查监管局收紧了对投资者的贷款政策、长期稳定的低利率,这都是显而易见的因素。但是即将出现的新因素,自然很难判断,几乎不可能事先预料得到。
尽管如此,明年影响澳洲房地产市场的因素可能包括:
澳洲经济正在缓慢下来。具体情况将如何,澳洲储备银行将如何通过利率来调节,这将是一个重大的因素。
澳洲审查监管局收紧的政策原先针对的是投资者,现在也针对自住房主,这将让需求缓和下来,特别是对那些还贷款能力有些吃紧的新举债的人来说。对于那些拥有许多房产,主要靠租金收入来还贷款的人们来说,也将很难获得贷款。
人口将继续增长,尽管速度会慢一些。人口增长主要集中在四大城市,特别是悉尼、墨尔本,那里的服务业的发展会带来很多就业。
利率在2016年可能会继续维持在低的水平,如果经济疲软的话,或许会再降低一些。
商业信心正在上升,因为我们的联邦政府和各省政府似乎都很稳定。
消费者信心自特恩布尔担任总理之后已经回升,但明年的消费者信心如何,可能会有很多变数。就业的上升,以及稳定的失业率,将导致消费者信心的增强。
所有这些因素意味着2016年房价的增长将不会像2015年那样好。但这也不意味着将要发生房地产市场的崩溃。全澳范围的房价下跌不太可能,除非储备银行提高利率,但这在2017年之前可能不会发生。
然而,买房负担能力的下降,情绪的变化,以及在诸如中心商业区和楼花等方面的供应过剩,将会导致市场上的各种情形混杂在一起,并且非常容易变化,房地产市场的表现将缓和下来,向买方市场转化。现在这已经比较明显了,拍卖成交率在下降,特别是在悉尼。
悉尼房价上涨将缓慢下来,明年上涨幅度可能在5%人口因素历来是推动房地产市场的主要动力
澳洲经济跌跌撞撞地往前走,在这种情况下,明年工资的增加不会有多少。而且利率可能会在2017年上调。这两个因素将发挥其作用,而且对某些地区的影响会比对其它地区更大。
利率的上升很可能会影响到那些对利率敏感的地区,如蓝领地区、非大城市的地区、以及首次买房者集中的地区。
另一方面,富裕地区、新改造地区、大城市的中环地带,房地产价值可能会上升。
因此,明年表现高于平均水平的区将是那些人们有更多的可支配收入的区,那些人们喜欢那里的环境而乐意多花点钱买房居住的区。
悉尼房价上涨将缓慢下来,明年一年,上涨幅度可能在5%。墨尔本房价涨幅可能略高,在7%左右。
随着矿产业继续下滑,珀斯、达尔文的房价将进一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德将继续见证房价的中度上涨。布里斯班房地产市场将一步上扬,全年上涨幅度7%左右。
小城市、边远地区、矿业城镇的房价上涨不会太大。没有多少人会涌入这些地方,那里的经济也不会因此得到加强,也不会吸引投资者的到来。
2016年将是处理你的不良房产的大好时机
尽管在某些地区的房地产市场上还有很好的机会。从大势来看,房地产增值不会比得上今年。
而且,在2016年,这将是一个机会, 让投资者们放弃手上的那些表现欠佳的房产,因为这样的房产将会继续让他们失望。
尽早发现表现欠佳房产的最好办法是进行年度回顾,问自己几个严肃的问题:
诚然,房地产市场是一个长期的投资,但有时,正确的做法是把令你赔钱的房子卖出去,再去买更好的。因为你不处理掉的话,你的房子与好房子之间的差距只能是越来越大。
但是,如果你的房子是有租客住着,那么考虑在租约到期或临近到期时卖掉,以便增加其对投资买主和自住买主们的吸引力。
(据澳洲新快网)
悉尼房价在2015年增长了16%,但最新预测显示,明年的增速将降至只有4%。
根据Domain集团的《市场状况》(State of the Market)报告,因投资者持续撤离市场,悉尼房市将大幅降温。如果预言成真,墨尔本将从悉尼手中夺走“最强房市”的头衔,前者2016年的房价增速预计为5%。
2016年澳洲首府城市房价增速预测
悉尼的房市增速将降至与霍巴特及阿德莱德一个级别,但比布里斯班、珀斯和达尔文高出1%至2%。
预测明年悉尼房价的增速将降至只有4%Domain集团高级经济学家韦森(Andrew Wilson)表示,悉尼凭借强劲的经济和供不应求的房子,长期都是吸引投资者的“磁铁”。“但两位数的增速已经成为悉尼的历史,没有看到它还能保持双位数增速的合理理由。”
他说,虽然投资者数量减少是因为澳洲审慎监管局(APRA)的改革,但悉尼将进入房价减慢的整合时期。“悉尼仍将是最强房市之一,但2015年的增速已经结束。”
2016年悉尼地区房价增速预测
减速最明显的将是投资者集中的“腹地”,包括西部城区,预测未来12个月的增速难以达到3%。事实上,这些地区的清盘率在2015年底已经大跳水。
(据澳洲新快网)
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(据新快网)