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據《悉尼先驅晨報》報道，悉尼房產繁榮不斷持續且滲透範圍廣泛，市內將近1/3城區已成為百萬俱樂部一員。根據Domain集團最新公布的數據，自北往南、甚至到達遠西的大約700個悉尼城區中，有214個城區的房屋中位價突破100萬澳元。

截至3月的過去半年中，超過40個澳大利亞房屋中位價達到了“高尚社區”的價格標准。但Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）表示，如今超過100萬澳元的房子只能算是中等市場貨色。“如果1/3的城區住房均價超過100萬澳元，那麼100萬澳元就不再是區分高端市場和中等市場的分界。”

悉尼房價暴漲導致幾個位於悉尼遠西及西南的近郊城區也晉身百萬俱樂部。其中一個是靠近Badgerys Creek的Austral區，這裡距離悉尼CBD足有42公裡，房屋均價為182.75萬澳元。但大批加入百萬俱樂部的城區在悉尼南方、St George地區和Sutherland郡。西北區及Hills地區也表現突出，7個城區房屋中位價破百萬。

悉尼 Balmain 區1室居在拍賣會上以128萬澳元成交

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澳洲房地產中介公司Raine and Horne首席執行官萊恩（Angus Raine）表示，悉尼南區和St George地區表現尤其突出，甚至超越了內西區。由於內西區房價一直暴漲，買家把置業目光投向南區。而南區有鐵路線、靠近海灘，而且Brighton區和Hurstville區周邊也具有非常好的娛樂場所。

此外，Georges河往南一點的Illawong區首次躋身百萬俱樂部，房屋中位價為102.75萬澳元。

房價超過100萬澳元的悉尼城區

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澳洲房市5月中旬稍作喘息，大部分首府城市的房價都出現下跌，令決策者覺得最近發瘋般飆漲的房市可能會慢下來。

澳洲房產拍賣清盤率呈現後勁不繼的跡像

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根據CoreLogic RP Data的數據，在5月16日前的一個星期內，悉尼房價均值停滯，墨爾本房價下跌了0.4%，2個城市的清盤率也出現下跌。阿德萊德是唯一出現房價增長的城市，增長了0.1%，布裡斯班的均值下跌0.7%，珀斯下跌0.6%。

整體而言市場依然強勁，但地區差異大。悉尼房價較一年前增長了14.5%，珀斯則下跌了0.2%。然而就在同一周，官方數據顯示3月份的房市投資借貸增長了近21%，幾乎是澳洲審慎監管局（APRA）認為可持續水平的2倍。

在悉尼西北區的城堡山（Castle Hills），開發商Toplace打算在舊北路（Old Northern Road）建設的378套公寓已經賣出260套。投資者依然活躍，但住宅房產收益下跌，有些地區的空置率持續升高，這表明未來幾個月的活動可能會減慢。3月份的年度租金增幅為1.7%，為2003年以來最小。

悉尼和墨爾本5月16日的拍賣數量都比去年同期少。悉尼690場拍賣會的清盤率跌至85.5%，不及上一周的87.6%。其中北悉尼和康士比（Hornsby）地區的清盤率最高，102場拍賣會的清盤率為94.1%。萊德（Ryde）、巴拉瑪打（Parramatta）和內西南地區的清盤率均超過90%。

在墨爾本，849場拍賣會的清盤率也下跌到74.3%，也不及上周的79%。內東區是清盤率最高的地區，200場拍賣會的清盤率是81.9%。

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澳洲房產投資會有多難呢？如果你有錢能在澳洲市場繁榮的地區買一套公寓房、或一處獨門獨院的宅子，那麼你所要做的就是理所當然地把錢投到一個好的區，靜觀你買的房子升值嗎？

在澳洲買房求增值還是求租金？這是投資者的一大難題

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據每日新聞報報導，澳洲省會城市房地產價格一路飆升，房地產投資看起來似乎是穩操勝券之舉。但這樣的澳洲房價大漲，特別是在過去兩年裡，悉尼房價連續以兩位數的百分點上漲，也導致了對房地產泡沫的擔心加劇。

正如老練的投資者們所知道的那樣，事情並不是那麼簡單。投資者，或即將出手投資者，需要做出的一個最大決定就是，買一棟投資房，是尋求最高的租金回報，還是尋求最大的資產增值？

要找到既能帶來高租金回報又能帶來高資產增值的投資房，這是極其罕見的。為什麼呢？因為高增值的房產通常坐落在藍籌地區，這些地方，拿房價與租金相比，房價方面的付出遠遠高於租金帶來的相應回報。

例如，在墨爾本的Toorak區，一套兩臥室的公寓房平均價格是72.7萬澳元，而平均周租金是451澳元。那麼，年租金回報率，即租金收入占澳洲買房投資總額的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回報高的房子，即租金回報率在8%至10%，通常地處大城市外圍或者偏遠的城鎮。這些地方，房價低很多。

比較兩種策略，還是應該首先尋求高增值者。盡管租金收入是立竿見影的，但大多數投資者尋求的是資產增值。房產投資人並在房產投資方面有建樹的贊密卡爾（Stephen Zamykal）贊同這一觀點。

他用數字來佐證。一處高租金低增值的房產，價格50萬澳元，租金回報率8%，增值率4%。20年後，房價為1,053,425澳元，屆時一年的租金收入84,274澳元。而一處低租金高增值的房產，價格也是50萬澳元，租金回報率4%，增值率8%，20年後，房價為2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那麼後者比前者多收入了110萬澳元。

然而，在一些情況下，尋求租金收益的做法是奏效的。有些投資者負擔不起獲益豐厚的尋求高增值的策略，因為那需要強大的經濟基礎，能夠在很多年的時間裡維持投資帶來的負收益。

實現增值可以需要很長的時間，而且需要懂得市場的周期，把握好投資買房的時機。

那麼，對於那些只能買起價格較低的房產買家來說，到比較邊遠、房價較低的地區買投資房，尋求較高的租金回報，就是比較務實的做法了，不然的話，如果他們一定要買高價房，將遲遲不能進入市場。

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距離悉尼CBD只有10公裡、房價還在100萬以下的城區屈指可數，不過Waterloo和Darlington是其中兩個。

CoreLogic RP Data公布的最新數據列出了五個位於CBD周圍10公裡半徑範圍內、澳大利亞住宅和公寓價格最便宜的城區。悉尼南區的Turrella住宅中位值為839,676澳元，是最低的；Waterloo以936,540澳元中位值排在第五位。

McGrath Edgecliff專門負責Waterloo房產業務的福賽斯（Ben Forsyth）表示，這個城區已經被忽略了很久。“這裡的房價相對比較便宜，而且實際上，找房子的人往往不會一下子就想到這裡。”

他表示，買家在把目光投向Waterloo之前，通常會先看看Redfern和沙利山（Surry Hills）等城區。“在綠色廣場（Green Square）項目的開展下，這個城區也將獲得新生。Waterloo的開發在很長一段時間內都不夠充分，但是現在，我們看到綠色廣場和周邊區域都在開發。”

福賽斯目前投放在市場的一棟Waterloo兩睡房住宅，指導價為80萬澳元。這棟半獨立式住宅位於Elizabeth St 852號，帶有一個時尚的客廳、餐廳、寬敞的廚房和浴室。這棟房子還帶有一個大大的院子，不過沒有停車位。

CoreLogic RP Data的數據還顯示，在悉尼房價最便宜城區排行榜上，Darlington排第四位，公寓中位值為559,638澳元。

Raine & Horne Newtown銷售經紀人哈裡斯（Michael Harris）表示，這些城區房價會比較便宜，是因為城區的面積不大。“Darlington房子不多，只有幾條街道，交易也不多。Darlington是一個小城區，靠近市區，周邊有大學和阿爾弗雷德王子醫院。它離King St和Chippendale都很近。”

哈裡斯表示，這個城區吸引了澳洲房產投資者、為孩子買房的父母還有自住業主。

這樣的悉尼房產賣80萬澳元

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去年9月，Raine & Horne Newtown賣出Darlington Abercrombie St 1/245-249號一套兩睡房、兩浴室公寓，成交價為73萬澳元。

去年10月，Ray White Kensington/Mascot賣出Abercrombie St 31/145-161號的一睡房公寓，售價為51萬澳元。

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據《澳洲金融評論報》報道，被財長何基（Joe Hockey）勒令出售一棟悉尼豪宅已經成功轉售，大宅新主人是甚少人知的悉尼華裔女子Lola Wang Li。她目前居住在Star賭場附近的一個水岸公寓單元內。

澳洲財長下令中國富豪許家印3個月內易手悉尼豪宅Villa del Mare

根據5月8日張貼在Point Piper區Villa del Mare的一個警示牌子，Li女士從 Golden Fast Foods公司手中買入該豪宅。而中國巨富許家印（Xu Jiayin）與該公司有緊密聯系。

Villa del Mare在財長下達出售命令的3個月後易手，事由該豪宅賣給Golden Fast Foods公司違反了澳洲政府制定的外國投資框架。框架規定外國人不能在澳洲購買二手房。據悉，Golden Fast Foods公司由本地商人負責管理，但最終由Jiaying Investments公司控制。該公司位於中國香港，由中國房地產巨頭許家印持有，但許家印並非澳洲居民。

財長何基當時表示：“根據澳洲的外國投資政策，外國投資不應該增加澳洲房產供應量。非澳洲居民的外國人不能購買二手房作為自住或投資用途。即使被迫出售住宅會招致損失，但業主似乎有能力承受這種損失。”

警示牌子並不包含Villa del Mare的具體轉售價格。豪宅的上一任主人、獵頭公司老板羅斯（Julia Ross）在2014年賣出該屋，賺取超過3900萬元。悉尼圈子中流傳Villa del Mare的最終轉售價格高於Golden Fast Foods公司當初支付的價錢，但估價者稱這種推測不太可能。

Dyson Austen公司豪宅估價人費力奇（Simon Feilich）表示：“我認為如果轉售價更高，那是因為印花稅的問題。這是非常獨特的狀況—澳洲政府第一次堅持讓外國投資者撤資，此前沒有這種先例。但不論從什麼角度看來，這是一宗被迫出售交易，而且挑戰良多。”但也有一些特殊情況會導致被迫出售交易產生更大利潤。費力奇指出，澳元貶值及近期降息舉措令澳洲房產更具吸引力。

據悉，Li女士在1966年出生於中國福建省，目前擔任LL International公司總裁。該公司辦公地點在其價值270萬元的Pyrmont水岸豪宅內。Li女士在2007年買入該屋，目前還有100萬元抵押貸款未還清。Golden Fast Foods公司則由3名總裁負責打理，包括悉尼會計師布羅根（Stanley Brogan）、28歲的廣州專業人士Xiaoran Han，以及Xiangui Huang。

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外國人在澳洲置業潮也將令政府大賺一筆。從今年12月1日起，所有購買澳洲住房、企業或農業設施的外國人，都將至少繳付5000元的申請費，預計未來4年為政府創收7.35億元。澳洲房產交易稅是多少？

根據財案中的新措施，外國人在澳洲買房需增繳申請費

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目前澳洲房地產市場上的外國投資者佔了所有買家的四分之一左右，而且外資也是悉尼房價飆升的主因之一。澳央行（RBA）早前曾對澳洲房地產市場上的外資數量、本國首次置業者受到的衝擊均表示憂慮。

根據財案中的新措施，外國投資者在申請購買100萬元以下物業時，需要繳5000元申請費，購買100萬元以上物業則需繳付1萬元申請費，隨後房價每增加100萬元，申請費也隨之增加1萬元。

如同政府近期所宣佈的，還將大力打擊外國人在澳洲違規購房，並加重了刑事及民事處罰力度。政府還為澳洲稅務局（ATO）撥款近4800萬元，以加強監管外國投資。

違反外資購房條例的個人，將面臨3年刑期以及最高13.5萬元罰款；企業的罰款額則為個人的5倍。不過違規者在今年11月30日前「自首」，可免於起訴。

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據新聞有限公司網站報道，5月公布的數據顯示中國人向澳洲房地產市場注入源源不斷的資金，規模之大前所未有。

金融服務公司瑞士信貸（Credit Suisse）估計，中國投資者和中國移民在澳洲住房市場的投資量將於未來6年內增加超過1倍，至600億元。瑞士信貸公布的報告顯示，中國買家是澳洲住房價格的重要推動者。在2013-2014年期間，悉尼23%的新屋及墨爾本20%的新屋賣給了中國人。“如果中國買家准備拿下1/4澳洲新屋，那麼我們將看到悉尼和墨爾本房價增幅超越收入增幅的原因所在。”報告如是說。

外國投資通常被指責阻礙首次置業者進入房地產市場，但專家表示，公眾在中國買入如何影響房價的問題上產生偏見。CoreLogic RP Data房地產數據高級分析師庫什（Cameron Kusher）表示：“中國買家似乎在澳洲買入大量房屋，但從整個市場看來，中國買家還是占少數。誠然中國買家對澳洲房價產生影響，但這只是小範圍的影響。受影響的主要是全新獨立屋價格或內城新公寓價格。”

“首次置業者顯然希望住在市中心，不太願意搬到城市外圍居住。但他們需要准備做出更多犧牲，例如購買房齡老一點的住所。對於首次置業者來說，他們需要改變購買目標，他們應該購買二手房，而不是購買新房。”庫什補充道。

庫什認為，購買第二、第三套房子的人比外國投資者更能影響房價走勢。外國投資者主要集中在悉尼和墨爾本，對其余州府城市的影響可以忽略不計。他建議悉尼人和墨爾本人購買負擔性更強的房子，例如選擇到其他州府城市居住，或選擇在新州地區城市Newcastle或Wollongong居住。

澳洲全新的外國人投資法規例很難降低中國人對澳洲房產的需求

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悉尼科技大學澳中關系研究所（UTS Australia-China Relations Institute）副所長、經濟學家勞倫斯森（James Laurenceson）也同意中國投資者對澳洲房價的影響力被誇大了。他引述2014年房地產投資國會質詢報告，指出海外買家實際上幫助澳洲增加房屋供應量，對房價過程下行壓力。阻隔外國投資將導致房價增幅進一步加大。

艾伯特政府（Abbott Government）宣布打擊非法在澳洲買房的外國買家，懲罰包括10萬元以上罰款以及3年監禁。但勞倫斯森否認“中國人非常淘氣，想法設法規避法律”的說法，他指出違反外資擁有權規定的做法早已非常普遍。

瑞士信貸報告也指出，全新的外國人投資法規──例如購買100萬元以下房屋需要提交申請費5000元──很難降低中國人對澳洲房產的需求。

而針對外國人投資的國會質詢報告也表示，沒有足夠證據支撐外國買家推升澳洲房價的說法。盡管數據有限，但報告指出外國買家實際上會增加澳洲房價的可負擔性，因為他們投資澳洲經濟產生了新職位。更重要的是，鼓勵澳洲業界建造更多新房，增加房屋供應量。

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澳洲偏遠地區房屋一般價格不會太高，但最近Illawarra Mercury報紙的文章稱，位於吾龍崗的WIN體育場對面的尚未完工的開發項目，其頂層被喻為“空中家園” 的一套公寓房售價高達320萬澳元。鑒於此，費爾法克斯地區媒體（Fairfax Regional Media）收集了一下澳洲偏遠地區最精致的待售房產。

維州Invermay郊區

維州Invermay的待售房產

帶有一套自動清潔功能的室內溫水游泳池，那是多麼幸福啊！Ballarat市附近Invermay的這套住房能使夢想成為現實。這棟住房坐落在五英畝的地塊上，從房裡可以欣賞到廣闊的山巒美景。擁有一個網球場、一個酒窖、三個衛生間和一個健身房。如果支付175萬至185萬澳元來購買此房產，即可拿到鑰匙。

南澳Encounter海灣

南澳Encounter的待售房產

Encounter Bay位於Victor港，是距離阿德萊德以南約80公裡的海濱小鎮。這棟壯觀的歐洲風格的住房建於1901年左右，能將南大洋的美景一覽無余。內空高、精致的飛檐和天花板玫瑰裝飾、高壁腳板以及令人驚嘆的成排窗戶的外形和設計，體現出這所房屋的雄偉。房子開價介於195萬和214.5萬澳元之間。

塔州Launceston

塔州Launceston的待售房產

位於Launceston 的Old Marchington，這所豪宅占地5.26公頃，可俯瞰葡萄園和牧場。車道本身就有一公裡長，其盡頭是一座巨大的圓形馬賽克噴泉，是塔州最大的私人噴泉，該房可稱得上是非凡之作。內部以西斯廷教堂風格的吊頂藝術和希腊主題的造型賦予房屋富裕及宏偉的感覺。該房報價約290萬澳元。

新州Wallalong

新州Wallalong的待售房產

Wallalong的這棟房子位於悉尼以北約160公裡處，建於1862年，是套七臥室的單層鄉村住房，擁有寬闊的走廊和鐵制裝飾欄杆。房子融合了格魯吉亞和維多利亞式建築的風格，周圍是巨大的老無花果樹，可欣賞到附近農田和帕特森河（Paterson River）的壯麗景色。購買該房約需200萬澳元。

西澳Margaret River

西澳Margaret River的待售房產

Margaret River一帶上百萬澳元的房屋相當普遍，只因為景色優美。這棟四臥室房由建築師斯科拉茲（Richard Szklarz）設計，具有十字架風格的布局特色，這有助於從房內欣賞到驚人的美景。在房裡走動，能夠欣賞到220度的河流全景，印度洋也在西面視線之內。購買該所豪宅約需590萬澳元。

南澳Kongorong

南澳Kongorong的待售房產

位於南澳東南角Kongorong的這棟四臥室的石房擁有木材取暖設施。若不夠了解該房，會認為257.5萬澳元的要價似乎有點偏高，因為房子位於該地區最好的地塊，占地122.62公頃。

塔州Deloraine

塔州Deloraine的待售房產

當進入塔州Deloraine的Arcoona這棟房子時會被浪漫的氣氛圍繞，這是維多利亞聯邦（Victorian-federation）後期樣式的住房。該房產於1892年左右建造，設有定制的吊燈和彩色玻璃窗。甚至游戲室還有定制的台球桌。賣家正在尋求250萬澳元以上的最好的報價。

南澳Port Lincoln

南澳Port Lincoln的待售房產

這是位於Eyre半島的一座壯觀的維多利亞式豪宅，建於1885年前後，可俯瞰美麗的波士頓灣（Boston Bay）。從陽台上可觀看游船進入附近的港口、鯨魚的年度遷徙和渡假游艇，擁有經典的高內空、裝飾件和香柏樓梯等特色。價格是 200萬澳元。

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瑞士信貸（瑞信，Credit Suisse）預測在未來的六年中，中國投資者預計將會向澳洲房市投入約600億澳元，超過此前六年的一倍多。前六年的總投入為280億澳元。

瑞信的研究估計，盡管澳洲對外國人投資住宅物業有額外的規定，但來自中國的投資預料將飆升。在截至2014年6月的一年中，中國買家在澳洲住房上的投資為87億澳元；此前一年為54億澳元。

瑞信在報告中稱，雖然新的外國投資建議可能讓澳洲房地產對中國買家的吸引力降低，但他們認為需求的減少是微不足道的。他們認為這些建議應該讓外國投資的需求放在新房上而不是現房，這一點很重要。這樣對於澳洲經濟有利。

來自中國的悉尼房產需求相當於新房供應的23％

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報告稱，大部份投資進入了悉尼和墨爾本的房市，並推高了這些城市的房價。“目前（中國人）對悉尼的需求相當於新房供應的23％。這一數字在去年是18％。在墨爾本，中國人的需求占新房供應的20％。”

維州政府5月宣布向外國買家征收3％的印花稅附加費，這一決定預計會讓更多的投資者轉向悉尼，從而進一步推高悉尼房價。

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