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據澳洲新聞網報導，新的調查顯示，西區已成為悉尼、實際上是全澳洲最受投資者歡迎的房地產市場，投資者也發現人口迅速的增長、基礎設施的改善與便宜的房價已經創造了一次千載難逢的賺錢機會。

澳洲房地產信息網站的數據表明，維州黑鎮（Blacktown）、彭裡斯（Penrith）和奧本（Auburn）等地區在網上的房源最受澳洲房產投資者的青睞，帕拉馬塔（Parramatta）是最受歡迎的市區。

帕拉馬塔也是投資者在全澳的首選市區，擊敗了維州的Point Cook和Carlton。

來自澳洲房地產信息網站（Realestate.com.au）的巴拉茲（Toby Balazs）表示，悉尼西區的崛起，成為投資者的中心對賣家是好消息，會有很多投資者前來尋找房產。

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房地產代理LJ胡克（LJ Hooker）沙翁（Nathan Sahyoun）表示，投資者已經意識到，西區的住房可能比內城區的同類房產上漲更多。

沙翁說：“毫無疑問投資者對這些地區很有興趣，比悉尼東區的空間更大，更便宜。”他認為一些項目將使該地區對租房和購房者更具吸引力，包括在巴吉裡斯溪（Badgerys Creek）的第二機場，西北區和西南區的鐵路線及輕軌將穿過帕拉馬塔。

新的基礎設施已經改變大部份地區，由獨立房為主的地區高層公寓慢慢樓變得常見了。

沙翁說：“悉尼西區的高層公寓樓在日益增長。越來越多的生活機會，以及不斷增長的文化藝術中心鞏固著長期資本的增長。”

悉尼西區的房產市場的繁榮帶來賺大錢的機會，鼓勵首次購房者瓦澤查（Steph Warzecha）和艾立遜（Doug Allison）投資了黑鎮的一套公寓房，他們認為此舉很有成效。

瓦澤查說：“我們以317,000元購買的一套公寓房，但類似的公寓房售價約為35萬元。租金也能完全支付房貸，所以沒有影響我們的生活。公寓房也已經增值。我們希望拿出一些資產再購買另一處房產。”

Binvested創始人兼房產投資者伯奇（Nathan Birch）擁有紐省100多處房產，稱西悉尼房價和租金收益率使之成為投資者更好的選擇。

在黑鎮和彭裡斯這類地區，公寓房價格平均約為內城區70萬澳元的一半，5％的租金收益率高於全市平均水平4％。

伯奇表示綜合這些數據顯示出西悉尼的優勢，投資者應避免感情用事來進行決策。很多優秀的投資地區可能不是投資者個人想要居住的地方，但這不應成為購房障礙。投資是一個數字游戲，對待它像一個企業，就能走得很遠。”

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澳大利亞主要城市的房價在5月份出現了6個月以來的首次下跌，其中悉尼繁榮的房地產市場也在本月的數據中失去了一點動力。不過分析人士稱，下跌的趨勢應該只是暫時。

根據CoreLogic RP Data組織最新發布的澳洲房價指數數據，澳大利亞大城市的房地產價值在5月份下跌0.9%，除了達爾文和堪培拉以外各城市的房價都出現下跌。

其中悉尼房價下跌0.7%，墨爾本房價下跌1.7%，布裡斯班房價下跌0.8%，阿德萊德房價下跌0.2%，珀斯房價下跌0.5%，侯巴特房價下跌幅度最大，達到2.7%。

然而在截至5月31日的12個月內，澳大利亞整體房價上漲了9%，平均房價達到57萬元。按照季度數據，在截至5月份的一個季度裡，大部分城市的房價都出現上漲，悉尼房價上漲3.3%。

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CoreLogic RP Data組織研究部門總監勞麗思（Tim Lawless）說，5月份的數據應該是此前每月強勢上漲的房價自然矯正。

他說：“5月份出現的稍微較弱趨勢，應該只是暫時的。其它市場數據，仍然預示悉尼和墨爾本兩大城市房地產市場的走強。比如，拍賣清盤率保持歷史高位，大城市房屋供給不足，特別是悉尼。”

不過公寓的價值上漲幅度比不上獨幢屋，悉尼公寓價值在5月份下跌2.8%，墨爾本公寓價值5月份下跌2.5%。

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據《每日電訊報》報道，悉尼房產投資者因這個海港城市樓價高企而變得沮喪。因此，當中許多人選擇把目光投向墨爾本房地產市場。

維州州府城市像悉尼一樣也在經歷住房繁榮，但中位房價卻比悉尼便宜20萬澳元左右，而且住房供應量更大減少了買家之間的競爭。CoreLogic RP Data數據顯示，盡管兩個城市人口數量相當，但墨爾本在售房屋超過3萬套，悉尼在售房屋僅超過1.7萬套。

位於墨爾本的項目營銷人員Mark Forytarz表示，悉尼投資者發現他們的資金能在墨爾本買到更好的東西，於是就紛紛向他詢問住房項目的事情。“許多悉尼投資者意識到最近房價暴漲影響了他們的潛在租金回報，因此他們尋求在別的地方投資，而墨爾本對他們而言相當吸引。買家對墨爾本樓市興趣濃郁，我們開始向悉尼買家展示墨爾本的房產發展項目。”

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近日啟動的全新住宅發展項目“Marco”將在兩棟分別40層高級36層高的大樓上提供合共433套住宅單元。這顯示出兩地住房供應量正在拉開差距。“Marco”位於墨爾本內城一個受歡迎的區域，但公寓起步價僅為38.1萬澳元。

相比之下，悉尼內城公寓價格就另一番天地。一套50平方米的公寓近日以超過100萬元賣出。一套只有2.85米寬的、需要大修葺的公寓也賣出了96.5萬澳元。

全市趨勢進一步顯示兩地樓價差異，墨爾本獨立屋中位價為59萬澳元，悉尼相比之下為76.7萬澳元。墨爾本公寓中位價則在45.5萬澳元左右，悉尼為59萬澳元。

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Chanel、Louis Vuitton和Prada算什麼，《澳洲金融評論報》說中國人現在的奢侈新寵是在悉尼東部富人區派珀角（Point Piper）占得一席之地。

中國在澳洲房地產部門的投資料將繼續飆升，但並不都來自於傳統的房地產開發商，根據萊坊（Knight Frank）的《4月市場洞察報告》，到2020年，保險公司將在澳洲的亞洲投資中占據主導地位。

“當局預計，中國保險產業將進一步集結20萬億人民幣（4萬億澳元）的保險費，是當前資金池規模的三倍。當前這波資產投資者以及保險公司都在尋找核心、可增值並且回報率可觀的投資機會。”萊坊的亞洲市場資深主管翁（Dominic Ong）說。

目前，陽光保險集團是唯一一家在澳洲投資的中國保險商，該集團斥資4.63億澳元，收購了悉尼Park Hotel的喜來登酒店（Sheraton）。今年早些時候，該集團的一家子公司在新州獵人谷收購了Chateau Elan and Vintage Golf Club。

中國的其他大型保險公司還有安邦保險集團，中國人壽以及中國平安人壽保險。

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去年10月，安邦保險集團斥資19.5億美元，收購了希爾頓在紐約的豪華旗艦酒店，華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）。

中國人壽斥資13.5億美元，收購了倫敦Canary Wharf一棟寫字樓70%的股權，而平安保險則在2013年7月斥資近4億美元，收購了倫敦的Lloyd’s大廈。

資本新浪潮

“一幫新的實體正在組成一波新的資本外流潮，當中不僅僅包括大牌保險公司，還包括超高淨值人士，中小型國有企業以及小型私人開發商。”翁說。

中國房地產市場的疲軟，澳幣的貶值以及中國保險監督委員會的樂見其成，均鼓勵中國保險公司到海外創業。

“自2011年4月的上次高點以來，澳幣已經對人民幣貶值了33%，自2014年年中以來已經貶值了19%，這在很大程度上加強了中國投資者的購買力。”萊坊研究和咨詢部門的主任惠特（Matt Whitby）說。

專業服務公司畢馬威（KPMG）在一份報告中說：“中國的保險公司很有可能會成為海外的一個新的重要買盤力量。”

2014年，中國的海外房地產投資總額達到了210億元，而2009年只有7.5億元。

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《每日電訊報》報道稱，新州北部有一個小鎮圈是澳洲買房族的最佳去處，不僅價格便宜、競爭少而且還有砍價的余地。

1. Eden
2. Parkes
3. South West Rocks
4. Inverell
5. Casino
6. Moree
7. Bungendore
8. Cootamundra
9. Temora
10. Tea Gardens

1.  Bowen（昆州）
2. Charters Towers（昆州）
3. Ayr（昆州）
4. Portland（維州）
5. Nanango（昆州）

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澳洲房產投資者將需要更加高的首付比例，才能夠從銀行處申請到澳洲購房貸款，這是最近銀行紛紛緊縮對於投資房貸款所導致的結果。

據新聞集團報道稱，Bankwest是最近宣布嚴控投資房和炒股貸款的一家金融機構，它突然將貸款/價值比例從95%降低至80%。

這就意味著那些通過澳洲貸款預批的投資者，當時貸款/價值比例是95%的，他們的申請可能被視為無效。

在聯邦銀行（CBA）突然停止向投資房貸款提供現金折扣後，對於房地產投資者借貸限制的”多米諾紙牌“效應開始顯現。此前的折扣服務，為投資房貸款申請人提供1000元的返現。

六個月前，澳大利亞審慎監管委員會宣布將對投資房借貸進行大規模整改，稱投資房借貸導致了墨爾本和悉尼的房價瘋漲。此後，各個銀行開始了針對投資房貸款的審查。

澳洲房貸中介公司Mortgage Choice首席執行官弗拉維爾（John Flavell）說，投資者在申請貸款方面將面臨更加嚴格的審批。“投資用房產的信貸能力審批將收緊，這樣將限制人們投資房產的資金規模。”

最近澳大利亞的統計局房地產數據顯示，3月份全澳一共有130億元投資房貸款，增加了6.4%。投資房貸款在墨爾本和悉尼上漲尤為迅速。

一名Bankwest銀行發言人表示，他們已經采取了更加嚴格的審批標准，保護投資者和房貸市場。

Homeloanexperts公司經理表示，最近的銀行行為展示了，如果投資人沒有足夠的首付或者較高的收入就可能無法購買更多的房產。因此，預批行為很有可能沒有任何意義。

在澳大利亞央行將官方利率降低至2%以後，房地產市場在今年初被引燃。在線房貸公司表示，房貸申請數量上漲超過了2.2倍。

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談到全球房價最高的城市，腦海浮現的地方不外乎中國香港、紐約或倫敦，令人料想不到的，澳洲東海岸的鋼鐵工業城臥龍崗（ Wollongong），房價竟然比紐約還貴！

據美國智庫 Demographia最新調查報告顯示，2014年中國香港的房價為年所得的17倍，高居全球之冠，悉尼以9.8倍排名第3，超越倫敦的8.5倍。 位於澳洲新南韋爾斯省的臥龍崗，房價所得比達7.5倍，甚至高於紐約的6.1倍。

41歲的澳洲機械工程師蘇拉雷茲（Samuel Suarez）很慶幸3年前在臥龍崗買了1間2房公寓，該建築物的外觀並不起眼，景觀也只有高速公路的隔音牆，總共花了他23.6萬澳元（約台幣580萬），靠著家人幫忙和找朋友周轉，才勉強湊到10％的訂金。 蘇拉雷茲表示，“悉尼房價實在太高，根本買不起。”

澳洲房產增值幅度誘人

由於澳洲利率降至歷史低點，銀行積極游說消費者借款，不少澳洲民眾借錢投資房地產市場，無不看中房市投資報酬率較高，或是未來房價可能增值。 據官方統計顯示，2015年2月核准的房屋貸款，有將近40％的申請人是投資客，反觀2009年初因全球金融危機利率大幅滑落，當時投資客的比重也只在31％。

蘇拉雷茲購買臥龍崗的公寓並非自住而是投資，該房產如今已增值逾30％，用租金支付房屋貸款還綽綽有余。 他當初冒險舉債投資看來似乎值得，紙上富貴讓他信心大增，並在臥龍崗買下第2間投資房產。

蘇拉雷茲表示，“澳洲房產投資必須做好承擔風險的准備，同時也得克制開支，但我認為這一切都很值得，因為光靠固定薪水根本無法賺取相同報酬。 我對太太說，再2年的時間我們就可以住進我們夢寐以求的房屋。”

央行警告澳洲房價恐崩跌

隨著投資房市的人增加，逼得澳洲央行不得不出面警告，銀行借貸已不理性的偏向房地產投機客。 央行指出，投資需求恐激刺房價不斷循環向上，增加未來價格崩跌的可能，進而連帶影響家庭財富和支出。

民眾舉債購屋的同時，家庭負債也跟著水漲船高。 據巴克萊的數據顯示，澳洲家庭負債在全球數一數二，截至2014年12月止，家庭負債攀升至年所得的194％，至少創下1960年以來最高，也超出美國在2007年全球金融危機前的高峰135％。 2014年12月美國的家庭負債為年所得的107％。

雖然央行殷殷勸戒，但投資人依然勇往直前，不畏房價或負債持續攀升。 現年49歲的麥考伊（Darren McCoy）在20初頭時買下人生第1間房屋，現在是名下擁有數間房屋的投資客，他發現當一個人擁有越多資產，越容易和銀行借貸。 他表示，“如果我可以用自己的資產和銀行借錢，又何樂而不為？”

麥考伊才經歷一場房屋競標激戰，競購位在悉尼 Newtown區的房屋，當買家出價超過該房屋85萬澳元的底價時，他決定收手。 他表示，“我是投資客，不是瘋狂買家，這個價錢太高了。”結果幾分鐘後該房屋以111萬澳元成交。

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