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房貸成本低廉、移民增加和新州經濟發展迅速，促使一些澳洲房地產專家預測12月前悉尼房價將增長超過10%。悉尼房價中值可能在今年年底前突破100萬元大關。

“上周我們上修了預測增幅，認為今年房價有望增長11%到15%不等，而從現在的趨勢看，房價增幅顯然將達到15%。”SQM Research執行長克裡斯多夫（Louis Christopher）說。

“最早，人們可能會在澳洲房產監測機構（APM）歷年第四季度的報告中看到悉尼房價中值超過100萬。”

SQM Research報導，悉尼房產要價中值已經達到106.6萬元。

這一指標反映了賣主的期望售價，而不是實際的價格，並且總是遠遠高於實際的成交價中值。但克裡斯多夫相信，實際房價的發展方向與要價相同。

“這會發生在本輪周期結束之前，”他談到悉尼房價中值破百萬大關的前景時表示，“這會發生的。”

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根據澳洲房產研究所（REIA）公布的數據，在悉尼，獨立屋的中價為88.2萬元。另一家調研機構APM在去年12月計算出的獨立屋中價略低，為87.6萬元，並將在未來兩周內公布新一輪統計數據。

APM首席經濟學家韋爾森（Andrew Wilson）相信，悉尼的房價中值距離100萬元只剩一步之遙，他甚至在書桌上安裝了一個時鐘，每月、每日、每小時、每分每秒地倒數計時，等待著悉尼房價中值突破百萬元大關。

“去年12月時，我們預測房價中值將在明年年中達到100萬元，但現在價格正加速上漲，我們很有可能比最初預計的提早達到100萬元關口。”韋爾森說。

“悉尼每個季度的房價增幅介於3%到4%之間，到今年年底的時候，增幅絕對會達到兩位數。”

韋爾森表示，低收入增長會把房價的季度增幅遏制在4%，但借貸成本低，股市上行，加快了資本積累速度，這意味著房價將繼續穩定上漲。

“這在很大程度上取決於我們能否保持這樣的速度，因為收入並沒有上漲，但利率大幅下跌卻會持續提高人們的借貸能力。”他說。

BIS Shrapnel分析師齊格曼尼斯（Angie Zigomanis）表示同意：“最新降息有助於促進房產交易，而且我們認為進一步減息有助於進一步促進交易。”

齊格曼尼斯認為，優惠貸款利率正處於歷史最低水平，使得一般買家購買百萬元物業成為可能。“如果你以現在4.5%到5%的優惠貸款利率貸款100萬元，就相當於每年要還4.5萬到5萬元的利息…如果你用經驗法則計算，銀行允許你用30%的家庭收入還款，也就是說，你的年收入只要有15萬元就行了——或者兩個人各掙7.5萬也行——這也沒比平均工資高出多少。”

RP Data的勞力斯（Tim Lawless）說，2014年悉尼售出的物業有32%價格超過百萬。相比前一年大幅增加，2013年的這一比例為25%，2012年只有18%。

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澳洲在經歷了去年末的房租增長減緩後，今年第一季度悉尼獨立房的租金中位數已上漲至530澳元/周。CoreLogic RP Data 的研究分析員庫舍（Cameron Kusher）認為，這種租金增幅水平在首府城市中相對較高。

在獨立屋方面，墨爾本租金價格上漲了1.3%，升至390澳元每周，堪培拉上漲了1.1%至480澳元每周，悉尼租金上漲了1.0%至530澳元每周。作為今年第一季度唯一出現的租金下跌的首府城市，達爾文的租價下跌了1.6%至630澳元每周。

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在全國範圍內，公寓市場的租金價格也在第一季度實現了1.3%的上漲，漲至390元每周。目前，主要首府城市的單元房租金價格已向獨立屋的租金價格逼近，而在公寓租金方面，悉尼為500澳元每周，墨爾本和布裡斯班分別為370澳元和390澳元每周。庫舍認為，房市的長期趨勢——即租金緩慢增長會再度出現。隨著租金增長的減緩以及獨立房和公寓價格的上漲，澳洲房產投資回報正在縮水。僅在本年的第一季度，悉尼的房屋價值就猛增了5.8%，墨爾本和堪培拉則分別上漲了3.5%和4.1%，遠遠超過了獨立屋的租金上漲幅度（1%左右）。

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澳洲房地產集團PRDnationwide暗示悉尼即將達到房價增長高峰。

據Domain報道，PRDnationwide此次研究利用模擬時鐘來演示房產周期，表明悉尼的大都市地區（距離CBD 15至20公裡）幾乎已經達到房價增長的頂峰。

PRDnationwide的全國研究總監Diaswati Mardiasmo博士說：“下一次我們發布報告是在9月份，到時如果悉尼房價增幅接近12%或者已經達到12%，我不會覺得意外。”

她說悉尼房價的漲勢短暫且猛烈。“去年這個時候悉尼的漲幅在9%左右。”她還說悉尼過去12個月的增幅“非常大”。

根據這項研究，悉尼大都市地區的房價中值已經從2013年上半年的85萬漲到2014年同期的98.9萬，再漲到今天的113.3萬。

至於新州的次發達地區，報告稱悉尼外環和其他地區中心的房價中值是33.2萬，高於去年同期的25萬。

雖然政府機構可能很快會采取措施遏制悉尼快速增長的房價，但Mardiasmo博士說消費者需注意的是，沒有跡像表明房價會下跌。

“即使房價即將觸及高峰，但不保證他們會回落到以前的價格水平。這個數據不是關於房價如何，而是關於增幅。”

Mardiasmo博士說她給悉尼買家的建議是，要保持耐心。“我覺得最好的做法是等待風暴結束。但這真的取決於你想住在哪裡，因為悉尼大都市地區外的房價還是有一定性價比。

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4月6日News報導，在過去兩年間，來自亞洲的投資在澳大利亞表現強勁，有著「安全天堂」美譽的澳大利亞市場在過去的超過18個月時間內，由於穩定的經濟、低息的環境、強勁的銀行業以及提升的貨幣地位，對投資者形成強有力的吸引力。

對所有各類資產的興趣促使澳大利亞投資者們渴望獲得各種組合投資，包括在主要城市的能顯示身份的辦公房地產資產、酒店資產、高質量的零售報價，高大上的房產以及住宅開發機會和農場耕地項目。

在這段異常火爆的時間段內，亞洲資本進入澳大利亞購買大型物業總共花去160.17億美元，在所有資產類別中有超過370筆交易。其中156筆交易來自於新加坡投資者，尤其活躍於辦公室以及酒店資產種類。

而中國也是澳大利亞房地產市場的中堅力量，他們購買了超過55.1億美元的物業。僅開發投資股本，在過去兩年多已經有接近30億美元的交易，由中國投資客主導，佔據了全澳48宗交易裡超過一半的銷售量。

另外從地理位置角度來看，悉尼是亞洲投資客最青睞的城市，以價值計佔了所有交易的55.89%。墨爾本有著相類似的交易數量但銷售額明顯不如悉尼。珀斯和布里斯班也是亞洲投資客非常感興趣的城市。

此外，黃金海岸也出現在了榜單上，有12筆交易，半數是開發用地，剩下的是酒店及零售資產。中國投資客對該市場非常偏好，12項資產中的8項被中國買家買走。

而悉尼和墨爾本的投資市場同樣強勁：在悉尼有27筆交易，價值13.5億美元，墨爾本總共44筆交易價值9.912億美元。

布里斯班仍然落後，只有12筆交易，價值2.693億美元，珀斯有著相同的交易筆數，總值2.061億美元。

雖然外國投資主要集中在亞洲資金進入澳大利亞，但傳統的發達國家也在積極發展。

在過去12個月間，他們對悉尼辦公房地產市場的投資有著激烈的競爭。在都市區的主要交易裡有19.44億美元的投資來自於加拿大的集團，12.54億來自於美國資本。

中國買家在辦公物業市場同樣活躍，而其他的亞洲鄰國同樣出手闊綽。新加坡買家是辦公房地產市場最活躍的，花了8.843億美元。他們在悉尼11處投資中花了4.927億美元，以及3億美元買下了6處酒店投資。

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據《每日電訊報》報道，更多民眾擔心外國買家湧入導致澳洲房價居高不下。因此，由外國人購買的住房或將接受水電使用情況測試，以查看這些住房是否處於無人居住的空置狀態。

聯邦財政部政務次官奧德威爾（Kelly O’Dwyer）表示，外國人在澳洲買房而不住是“完全的錯誤的”事情，也有證據顯示部分臨時居民故意不把名下房產出租，從而避免外國投資監管委員會的監督。“我們聽過不少例子，即房屋被開發建造後卻無人居住。這是社會架構中的一個廣泛問題。我認為外國人推升澳洲房價是一個非常真切、非常真實的憂慮。”奧德威爾說。

據澳大利亞《澳洲日報》報導，中國的房產獵人渴望能獵到好的澳洲房產，因此迅速奔向墨爾本各個地區的房產拍賣會，搶購優質房源。據悉，一名中國買家為了搶購一處澳洲學區房，出價比保留價高出了10萬澳元。而一家中文房產網站的數據也顯示，中國買家最常搜索的郵編區包括墨爾本的東區，看墨爾本學區房的火熱程度。

學區房大受熱捧 賣價超底價10萬澳元

位於Balwyn區1 Palmer Avenue的四睡房獨立屋位於大受歡迎的Balwyn High School的招生範圍之內，因此成為了週末拍賣的870處房產中最受熱捧的房產之一。根據704場已知結果的拍賣會數據，墨爾本週末的清盤率為77%。

Domain Group的資深經濟學家Andrew Wilson稱，這個結果反映了市面上房源的短缺。他指出，雖然清盤率與去年同期相差不大，但是待售房產數量卻更少了。「墨爾本的清盤率有點出人意料，這顯然讓今年開了個好頭。」

在Balwyn，5名競標者爭搶這處擁有609平米地塊的家庭住宅。根據該房產的宣傳廣告，這處房產是「既可自建新屋，也可開發為項目」。它以162萬澳元的價格賣給了一名本地的華裔開發商。據悉，這名在墨爾本和中國兩地跑的開發商打算在這個地塊上建造一幢新屋。他拒絕接受採訪，只是稱他要趕去下一場拍賣會。

被這名開發商比下去的競標者包括一對特地從中國香港趕過來，只為購買房產的夫婦。Marshall White的中介Tori McGregor稱：「他們已經參加了幾場拍賣會……他們被本週激烈的競爭局面給驚到了。不過有好幾位潛在買家要麼是在過去兩週裡趕過來的，要麼是在本週特地飛來買房的。」

McGregor稱，中國買家利用網絡和他們的「朋友圈」進行信息蒐集的工作。「他們會在網上蒐羅房產，然後讓朋友代為查看。如果他們認為某處房產值得他們親自跑一趟的話，則他們就會飛過來親自查看房產，或者他們會通過這兒的朋友進行一次視頻看房。」

McGregor同時也表示，在推倒和重建了一些大型的家庭住宅，並在細分的土地上建造新的排屋後，Balwyn的房市正重煥生機。「由於這裡擁有優質的私校、公校，靠近公園和交通，並且待售地產只有那麼一點，因此這裡非常地受人歡迎，成為了細分地塊和建造新屋的熱門地區。大家都想要呆在這個地方，但他們同時也想利用手中的土地獲得一點利益。」

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墨爾本市東區最受中國買家歡迎

根據中文房產網站的數據，Glen Waverley、Mount Waverley、Doncaster、Box Hill、Balwyn和South Yarra是中國置業者最關注的城區。

昆州是第二受歡迎的州。出人意料的是，悉尼只有一個城區進入10大受歡迎城區的榜單之中。

Ray White Glen Waverley的房產經理Damian Moore稱，這個地區之所以受到中國買家的歡迎，主要是由於它擁有知名的學校。「維州最佳公校中的2所——Glen Waverley Secondary School和Mt Waverley Secondary College，以及墨爾本最佳私校中的2所——Wesley College和Caulfield Grammar在這兒都有校區。」

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度假一族都趁復活節小長假之際出城，鄉村地區的房產中介們希望悉尼房價的漲勢和破紀錄高位的清盤率能惠及他們。

Domain報道稱，雖然悉尼的房價已經漲得不可收拾，但城市外郊的很多地區都沒能因此受惠，很多傳統的周末度假勝地的房價還不及悉尼均值的一半。

Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱，悉尼的房價均值現在是89.5萬元，明年可能會突破100萬，但買家還能用不足40萬的價格在很多標志性海岸地區買到度假屋。

“新州的零售消費全國最高，人們的房子升值了，因此覺得自己富裕了，但目前還不知道這種自信能否帶旺周末度假市場。”

韋森說Batemans Bay、Ulladulla和Sussex Inlet等南海岸的度假屋房價預測今年會有5%或更大的漲幅，中央海岸San Remo和Gorokan的度假屋市場也類似。

在Callala海灘，First National Callala的中介Maddison Sprowles說：“每一個度假季節都比上一年繁忙。我們超過五成的買家來自悉尼，但來自堪培拉的也越來越多。”

Tuckers in Mollymook的Andrea Tucker稱，悉尼和堪培拉買家的需求占了主導，很多都是澳洲房產投資者，他們希望買一間度假屋來出租，等退休之後可以過來度過晚年。

LJ Hooker Toukley的Jason Angus稱，中央海岸部分地區的出租空置率低至2%，這也促進了投資者們的胃口。“這個市場的悉尼人比較少，但越來越多人來找度假屋投資，並希望最後能搬過來。”

韋森說隨著南部高地和棕櫚灘（Palm Beach）的高端度假市場出現復蘇跡像，拜倫灣（Byron Bay）和麥考瑞港（Port Macquarie）的精品度假市場已經起飛。LJ Hooker Palm Beach的David Edwards在今年第一季度銷售的度假屋就超過3000萬元。

Drew Lindsay Real Estate的Drew Lindsay說，南部高地比較高端的度假市場在過去18個月的房價比較呆滯，“100萬以下的房子可以立即賣出，但150萬以上的要花比較久。悉尼人仍仍覺得那個級別的房產性價比比較高。

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根據4月1日公布的最新數據，悉尼房價在今年3月份又漲了3%，第一季度房價增幅達5.8%；這是悉尼房價在六年來最強勁的一次季度增長。

據澳洲金融評論報報導，自從澳洲儲備銀行（RBA）在2月份將利率降至2.25%以來，悉尼每周的房產拍賣成交率已超過80%。

根據房產調查公司（CoreLogic RP Data）的最新房價指數，今年第一季度房價穩步增長，但與2014年的記錄相比，房價增長已有所減緩。省會城市總體房價在3月份增長了1.4%。

CoreLogic RP Data公司研究主管勞裡斯（Tim Lawless）說：“盡管澳洲房價在2015年有一個強勁的增長，但年增長率已經放緩至7.4%，這是自2013年9月以來最慢的年增長率。”他說，“今年頭三個月，澳洲房地產市場出現了較強勁的增長，悉尼房產市場價格的年增長在去年12月份放緩至12.4%之後，已出現了反彈。”

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悉尼是唯一房價保持兩位數增長的城市，其次是墨爾本。墨爾本房價的年度增長遠低於悉尼，達5.6%。

珀斯的房價在3月份略有下降。達爾文、霍巴特、阿德雷德、布裡斯班、堪培拉均持平。

2009年，悉尼第一季度的房產價格增長曾達到6.2%。

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在澳洲虧本賣房的房主比例已經有所減少，但一處澳洲房產是否會虧本很大程度上取決於它的購買時間。對於墨爾本的房主而言，當前的市場相當地不錯，40%的人在出售房產時，售價比買入價高了一倍。 

CoreLogic RP Data最新公布的《得與失》（Pain and Gain）報告顯示，去年12月季度虧本售房的房主比例減少至8.6%，即1/12。但是在2008年1月前買房的人中，20個人中只有不到一個人（4.9%）在轉手時虧本了。在2008年1月後買房的人中，20個人中有3個人虧本了。

此外，虧本賣房的機率也因為房產所在的城市和區域不同而存在巨大的差距。在如熱油般的悉尼，只有2.4%的房主虧本，而在次發發達地區，尤其是昆州的次發達地區，這一比例可高逾20%，也即5個人中就有1個人虧本了。

總體而言，那些持有澳洲房產僅3-5年的房主最易在轉手時虧本，而持有15年或以上的人則通常可獲得最高的利潤額。

墨爾本僅5.6%的賣家虧本

在墨爾本，虧本房主的比例只有5.6%，而此前一季度的數據為6.7%，一年前的同期為6%。在那些賺了的房主中，38.9%的人至少拿到了比購入價高一倍的賣價。還有16.8%獲得了50%-100%的利潤，15.4%多賣了25%-50%。

在墨爾本，Murrindindi Shire市府是唯一一個所有成交房產都比購入價高的城區。該城區錄得了9.1萬元的房產利潤中值。

Maroondah和Whitehorse的成績也非常地不錯。這兩個市府都只有1.7%的交易未能讓賣家獲得利潤。Maroondah的利潤中值為22.8萬元，Whitehorse則為48萬元。利潤中值最高的是Bayside市府，多達49萬250元。

墨爾本市府的虧本房產比例最高，達17.3%，Melton（11.8%）和Whittlesea（11%）緊隨其後。

CoreLogic RP Data的研究分析員Cameron Kusher稱，墨爾本是全澳表現名列前茅的州府城市，而維州次發達地區的成績也很可圈可點，只有8.1%的轉手房產虧本了。“我們發現，新州和維州次發達地區的房市明顯強於其他次發達地區的澳洲房市，這很可能是由於悉尼和墨爾本的表現都很好，因此周遭的次發達地區也就跟著沾了光。”

虧本交易最多的地區：

• Mackay （昆州）：34.7%
• Fitzroy （昆州）：29.6%
• Townsville （昆州）：29.1%
• Wide Bay （昆州）：28.2%
• Cairns（昆州）：23.6%
• Outback（昆州）：22.9%
• South East（塔州）：22.7%
• Gold Coast（昆州）：21.4%
• Wheat Belt（昆州）：21.4%
• Outback （西澳）：21.3%

虧本交易最少的地區：

• 悉尼（新州）：2.4%
• Illawarra（新州）：2.5%
• Toowoomba（昆州）：2.7%
• Newcastle和Lake Macquarie（新州）：3.4%
• 珀斯（西澳）：5.5%
• Geelong（維州）：5.6%
• 墨爾本（維州）：5.6%
• Ballarat（維州）：6.5%
• Far West and Orana （新州）：6.9%
• New England和North West （新州）：7.4%

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