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近来，中国人在海外买房的兴致一直不减，而有关中国购房者推高海外房价的质疑声也始终此起彼伏。海外高房价，是否真是中国购房者的错？几位来自海外的华侨华人，讲述了在当地的所见所感。

近来，随着加拿大、新西兰等地房地产市场不断掀起热浪，有关中国购房者是主要推手的声音又甚嚣尘上。

据报道，加拿大前驻华大使马大维日前在新书中质疑大量中国热钱进入加拿大市场，给该国地产带来了不良影响，同时他还将多伦多、温哥华这两大城市的房价不断上涨的责任推到了中国购房者的身上。

在美国、澳大利亚、新西兰等国家，类似的声音不绝于耳。另有报道称，新西兰亚洲基金会日前一项调查显示，越来越多的新西兰人认为，是亚洲人推高了当地的房价，尤其是在奥克兰地区，持有这种观点的被调查者多达54%。虽然此次调查的矛头没有直接指向中国购房者，但作为最大的亚洲国家，中国似乎难逃干系。

如今，在加拿大、新西兰等国家的一些城市，房价一路飙升确是事实。加拿大中国工商业协会会长李云祥在接受本报采访时称，目前温哥华的房屋价格相比四五年前已翻了一倍。

“奥克兰的房价正处在一个可能是有史以来最高的价位，特别是这一两年间，房价的上涨可谓是突飞猛进。”定居奥克兰的新西兰陕西商会会长郭宏也告诉记者，在奥克兰，一栋面积200平方米左右的普通房屋3年前大概只需四五十万元纽币，而如今房价已上涨到近70万元纽币。

海外房价不断高企，原因真是在于中国购房者的“大手笔”吗？

推手不只是中国买家

或是自己居住，或是用于投资，中国人素来喜欢购买房产，而国外相对低廉的房价对于中国购房者而言也总是不乏吸引力。

“相比北京、上海、广州等国内城市的昂贵房价，海外房价相对便宜，不少中国投资者觉得在海外投资房产的收益率可能高于国内。”郭宏介绍，近年来，随着中国国内生活水平的不断提高，确实有不少中国购房者出现在新西兰等海外房产市场。

而近来加拿大、新西兰等国汇率的下跌，更是进一步刺激了中国购房者的购买欲。“这是一个合理的投资选择，不能因此就说是中国买家炒高当地房价。事实上，从全球在加拿大的投资构成来看，最主要的来源仍是美国和欧洲国家。”中国欧美同学会加拿大分会会长闫长明说。

一些加拿大地产商日前也坦承，近期进入加拿大地产市场抢房的买家不只来自中国，还有不少是来自欧美国家。

“房价上涨与中国购房者有一定关系，但并不是最主要的原因。”郭宏认为，导致海外房价居高不下的关键因素还在于房地产市场本身的供不应求。

“目前，奥克兰就存在很大的住宅刚性需求。”郭宏介绍，自2011年新西兰基督城大地震后，部分基督城居民移居奥克兰，同时当地包括欧美国家移民在内的海外移民人数也在不断增加。

而与此相对应的是，2008年金融危机之后，新西兰新房建设的节奏整体放缓，难以满足当下实际的住房需求。

加拿大城市发展协会执行总裁安妮·麦克马伦等当地业内人士也曾指出温哥华、多伦多等地存在相似问题，即有限的土地供应量无法满足日益上涨的独立屋需求量，这就必然导致房价的逐年升高。

此外，不断上涨的建筑材料成本、较低的房贷利率等因素都是影响加拿大、新西兰等国房价居高不下的重要因素。

近年來，海外移民和海外置業成為不少投資者的新選擇，目光也從歐美國家投向了壹些亞洲國家。最近有報道稱，馬來西亞政府耗資1720億令吉打造“大吉隆坡計劃”，期望在未來的10年裏，將吉隆坡打造成為世界20個宜居城市之壹。專家認為，這壹利好消息將吸引更多海外投資者勇進馬來西亞投資。

據全球房地產指南所作的壹項調查研究顯示，吉隆坡的房價漲幅，在去年達17.18%，居亞洲之冠。有報道認為，這並不代表大馬如今的房價最高，恰恰相反，正因為多年來房價被低估，漲幅才會如此之大。

大馬房價正值起飛階段，尤其是吉隆坡近3年來漲幅高達三成，低首付、低利率、高回酬、99年甚至永久地契產權，以及未來長期看漲等種種有利條件下，將更加吸引海外投資者勇進馬來西亞投資。

险企海外买楼上瘾，根本停不下来，如今还玩起了联手。

近日，据媒体报道，中国人寿和中国平安联合美国著名地产商铁狮门（TishmanSpeyer）收购了位于波士顿的一个价值5亿美元的商业不动产项目，而这也是中国两大保险公司首次共同收购海外地产项目。

对此，中国平安回应称确有其事，但其资金来源并非寿险资金，而是中国平安旗下另一房地产投资平台——平安不动产的自有资金。中国人寿方面尚无官方回应。

截至2014年12月末，险资境外投资余额为239.55亿美元（折合人民币1465.8亿元），占保险业总资产的1.44%；海外设立的保险机构和保险资产管理公司约31家。

本报记者粗略统计发现，如果加上此单交易，不动产投资方面目前已有包括中国平安、中国人寿、安邦保险、阳光保险、泰康人寿等在内的五家保险集团海外买楼，足迹遍布英国、美国、澳大利亚，涉及的总交易金额高达317亿元人民币。

两大保险集团联手进军美国房地产

据报道，被收购的项目位于美国波士顿的海港区，项目包括一幢13层楼高的办公大厦和一幢9层楼高的独立产权公寓大厦，其中公寓大厦总共拥有100个单位。

有知情人士透露，中国人寿、中国平安和铁狮门在该项目中的占比为1：1：1。对此，平安不动产不置可否，其仅表示，在此项交易中的占比与中国人寿相当。而对于该项目的具体名称和涉及的交易金额，平安不动产表示不方便透露。

对于此次收购，铁狮门的联席首席执行官RobSpeyer予以证实。不过他也拒绝透露中国人寿和中国平安收购了波士顿项目多少股份。铁狮门公司是美国顶级地产开发商、运营商及基金管理公司。

事实上，这也是中国人寿和中国平安首次涉足美国房地产。2013年，中国平安在英国伦敦收购劳合社大厦之后，险资对于英国房地产的热情一触即发，包括中国人寿、泰康人寿等先后冲进伦敦楼市，与险资一道的，还有其他中资企业。

土豪买家的大量涌入也拉高了伦敦业主们的心理预期，而与此同时，随着美国经济的逐渐复苏，越来越多的中国买家开始将目光从欧洲转向美国。

“在美国经济持续复苏的背景下，我们看到波士顿房地产市场未来的长期稳健增长趋势，而就这单个项目而言，因为项目位置优越，产品适销对路，具有良好的基本面，所以能够为投资方提供稳健的回报。”平安不动产一名内部人士对本报说。

“其实，美国楼市最好的投资窗口是在2010年，但那时候金融危机刚刚结束，我们又不敢贸然进入，大家对市场还是信心不足。”一名信托业人士对本报分析。

联手的另一方中国人寿早在2013年年底就详细披露过海外投资计划，且于去年8月正式进入海外投资的实质运营期。中国人寿副总裁杨征近日曾透露：“中国人寿还将加速推进海外投资，并向更多新的未进领域努力。”

万亿资金待出海“觅食”

如今，资本出海已成为全球化资产配置的新常态，尤其在当前国内经济增长放缓，而海外物业的投资价值不断凸显的背景下，海外楼市正在日益成为新的价值增长点。

以中国平安收购的TowerPlace大厦为例，TowerPlace是由知名建筑师NormanFoster设计的甲级办公及商业综合大楼，位于伦敦久负盛名的EC3保险业区域中心，面积3.57万平方米，出租率达99.3%。“相较于国内相同品质不动产3%～4%的回报，TowerPlace的预期收益率达到5.3%，杠杆后预期收益率可达到8%以上。”一名知情人士对本报说。

“海外物业投资不仅可以拓宽投资渠道，降低资金成本，优化资产配置，还能提升企业运营的灵活性。此外，投资海外地产也是分散投资、规避风险的一种方式，对企业发展具有重要的战略意义。”一名保险业内人士对本报分析说。

险企海外买楼的步伐越来越快，早在2013年7月，在平安信托操刀下，平安人寿成功收购位于伦敦市金融区中心的劳合社大厦，此举引发了一轮国内资本“出海”的热潮，此后，中国险企大举境外买楼、收购海外金融机构。

去年，中国人寿联合卡塔尔控股斥资7.95亿英镑买下伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼90%的股权；安邦保险19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店大楼；阳光保险3.82亿美元收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店。

今年一开年就先后传出泰康人寿与基汇资本联合出价1.98亿英镑并购伦敦金融城的办公楼MiltonGate；平安人寿以3.27亿英镑买下伦敦地标建筑TowerPlace大厦；阳光保险拟支付逾2.3亿美元购买位于纽约曼哈顿中城的全新酒店Baccarat；以及此次国寿平安联合出手的项目。

不过，除了海外商业地产项目外，也有业内投资人士称：“海外商业地产项目可选择的余地越来越少，今后还会开发更多样化的投资品种。”此外，近日保监会亦再次拓宽了险企境外投资范围。

中国买家海外购房有多“慷慨大方”？在截至2014年的6年里，中国人在全球房地产领域的投资达390亿美元，而2008年的投资额只有9200万美元。据仲量联行数据，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。仅去年上半年，中国私人海外房产投资额接近50亿美元，远超2011年及2012年全年规模。

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中国富人们在海外购房、买奢侈品，数字都是惊人的。这丝毫不令人惊诧——中国是全球化的主角之一，富起来的中国人亦对世界充满前所未有的好奇，对于海外的东西看啥都好，因而慷慨得很，这符合资本的特质和人的本性。当年日本人从战后废墟实现经济腾飞时，日本资本也是纵横全球，甚至让美国人担忧日本会买下整个美国。

目前，中国超越了日本，成为全球第二大经济体，中国人海外购资产的热情不亚于当年的日本。而且，由于中国的市场广阔，法治、市场、体制、机制，依然处于正在完善的阶段，中国创富时代才刚刚拉开大幕，中国海外购的大戏尚未达到高潮。因此中国人的海外消费行为还将持续扩大。

当然，中国人海外购房既有资本自由流动的普遍理性，亦有耐人寻味的其他因素。

譬如，中国楼市泡沫化带来的市场警讯，让中国富豪对中国楼市缺乏信心。当然，也因为中国富豪“吃饱”了国内房地产，甚至通过多轮次投机在中国楼市榨足了油水。譬如，中国物权法保护的不健全，让一些富豪觉得资产全部放在中国市场“一个篮子里”不太安全，购买海外房产或其他资产，也是富人“投资多元化”分散投资风险的策略。还有，一些掘取“第一桶金”存在原罪的富豪或者有政商不当交易的富豪，对于在华置业有被“秋后算账”的恐惧感。

因而，购买海外房产或其他资产，不管其动机如何，都是必须面对的命题。即倒逼中国社会的法治化、市场化。法治建设完善，权利保障公平，财富保障到位，可维持社会群体的良性有序。惟其如此，中国富豪才不会和权力有纠缠不清的利益关系，更不会有焦虑不安的原罪恐惧。市场化则体现有秩序、有规则的竞争常态，在此态势下才会形成健康的全民创富观。不正常的“仇富”心理才不会在中国社会蔓延。

当然，中国富豪扎堆出去，也是不正常的。据悉，中国23年来有近千万富豪移民，带走资产28000亿元。移民性质的资产外流，甚至可能导致“钱留海外，债留国内”，是值得警惕的现象。

和一切行为带来的辩证评价一样，中国富豪海外购的慷慨，在让海外相关业者（如房地产业）感到惊喜的同时，也会让当地民众感到不适。

但是最大的舆论反应还是出现在国内。按最新发布的胡润百富榜，中国超高净值人群约17000人，总计资产规模约31万亿元人民币，平均资产规模18.2亿元人民币。这些超高净值人群，超过八成有海外投资需求，目前已有半数在进行海外投资。海外投资目的以企业国际化和资产配置分散风险为主，二者分别占49%和46%。

在国内存在“仇富”情绪，在海外又被嘲“钱多人傻”，这是中国富人不得不面对的尴尬。根本而言，中国富豪的消费选择，既有客观原因，也有主观因素。资本流具有趋利选择的属性，全球化时代更给予这种选择以动力。承认资本流选择的自由，又提供完善的亲商环境和更好的创富市场，才是中国社会应该认真思考的问题。

据不完全统计， 2008年至2014年期间，中国对外房地产投资增长200多倍，投资总额达到337亿美元左右，仅2014年上半年私人海外房产投资规模就接近50亿美元。那么，海外购房投资是否真如中介宣称的那样一帆风顺？个人购房又当防范哪些法律风险？

海外购房法律风险几何

因国情不同，各国对于房产物业的法律规定亦不相同，再加上购房者往往通过中介了解投资地产的情况，信息不对称容易使海外购房者对东道国法律不了解或疏于法律审查，造成以下法律风险：

对东道国的法律规定理解有偏差，造成购房目的不能实现。国内购房人海外购房的主要目的是获取“绿卡”或者免签权，方便日后子女留学以及出境。但是，大部分国家并非购买了房产便给予购房者永久居住权，往往还需购房者满足一定的前置条件。比如，葡萄牙规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可，但是对于这两个国家来说，移民手续完成以后还需要通过语言考试才能获得正式的永久居住权，考试难度相当于雅思六分，并且考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者寥寥无几。

对维权难度预估有偏差，出现纠纷难解决。不少以投资为目的的海外购房人，误认为国外法律完善，维权容易，但是实际情况并非如此。比如澳大利亚法律虽然规定物业在落成的7年内如果遇到质量问题可以追究建造商的责任，但是没有亲戚朋友在当地当“参谋”的话，维权诉讼不仅涉及到较高的律师费用、漫长的诉讼过程以及地方法律保护，而且手续繁琐，效果更是不能期待。

对东道国开发商的实力信誉缺乏深层次了解，导致利益受损。在中国海外购房热潮的带动下，国外也雨后春笋般涌现了众多房地产开发商，这些开发商规模较小，实力普遍较弱，易受经济形势影响。同时，国内投资者往往缺乏途径全面了解这些房地产开发商的实力，武断投资后容易留下财产不安全的隐患。曾经发生过因经济波动，西班牙当地银行在房地产开发商破产之后，强行扣押购买人的房产证，逼迫国内购房者替开发商还钱的事例。

个人海外购房功课不可少做

虽然海外购房存在法律风险，不过法律风险具有可预防性，海外购房者在购房过程中做好以下功课，慎重出手，还是可以实现投资安全最大化的。

一是了解当地房价构成。海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算，房产用途不同，土地使用时间亦不相同，部分别墅拥有土地的永久使用权。购买时明确土地使用年限便于预估房产价值，也能减少日后纠纷。

二是时刻关注东道国针对国外购房人的政策变化。各国和地区对境外人士购房的限制各不相同，有紧有松。比如贷款政策方面，部分国家给予国外购买人同等的银行贷款政策，而有的则是给予更为严格的贷款政策。同时，各国针对国外购房人的政策也会随着社会和市场形势变化而改变。比如，部分国家在经济低迷时一度采取购房换“绿卡”政策，随着中国人海外购房趋热，不少国家又取消了这一“优惠”政策。

三是留意合理避税途径。在海外购房，一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法，以增加自己的投资收益。以澳大利亚为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

四是留神“养房”成本。海外房地产的税收政策和国内是有区别的，通常须缴纳契税、土地税、印花税以及增值税。但是不同国家征税种类和比例又有区别，如契税仅是部分国家征收，如泰国、马来西亚等，征收标准一般为房价的1.5%左右；欧美国家主要征收土地税，一年一次，缴纳金额由政府委托专业评估机构对物业价值评估确定；也有些国家如英国，出于鼓励，对在当地购房的海外人士均不征收房产增值税。另外，不是所有国家的政策税收都对投资客有利，很多国家在除房产增值税外，出租获利也要交税，并非所有的租金都归房主拥有；有些海外项目购买时价格听起来很便宜，但是“养房”成本很高。

房屋购买后，要重点关注以下方面：一是及时缴纳日常物业管理费和房贷：物业费的缴纳关系到房屋的妥善管理，房屋长时间空置将直接影响房屋的增值以及出租收益。此外，按揭贷款的还应及时还贷，拖欠银行按揭贷款将直接影响到购房者的信用记录，不仅要承担相应的违约责任，也将使购房者日后在该东道国处处受困。二是注意风险防范。购房者可选择购买相应的财产保险，达到财产保值的目的。比如在沿海城市购买房屋，灾害性天气对房屋的损耗较大，购房者可以考虑购买相应的灾害险，以确保财产安全。

近年来，国人非常青睐赴泰旅游。泰国旅游的景点有很多，从普吉岛到芭提雅，再到清迈，每一处都让人想要留下来的冲动。泰国主要旅游城市和旅游区有“天使之城”曼谷、“东方夏威夷”芭堤雅、“泰国明珠”普吉岛、“泰北玫瑰”清迈、“椰林海岛”苏梅岛和“金汤城池”大城等。

泰国是世界上著名的旅游目的地之一，吸引了世界各国的游客。旅游业在泰国国家旅游局的大力推动下，成为泰国主要的经济收入来源，泰国也逐渐成为 很多华人理想的度假和长期居住地。随着我国出境游市场蓬勃发展，出境游正从早期的猎奇式、走马观花式的观光游，向追求品质、享受心灵真正放松的安家深度游 转变。

近几年，曼谷和其他泰国城市的房地产市场，已逐渐成为各路资本角逐的圣地。旅游产业的带动使得泰国已成海外房产投资者的首选。

自泰囧以来，泰国旅游在国内急速升温，泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一。经济在各个领域保持着活力,其房地产业最为突出。根据泰国政府的统计，泰国房产近一半是由外籍人士持有。目前有180万的外国退休人士在泰国生活，这其中大部分是欧美、日本人士。

泰国房地产市场的火爆，不仅依赖于各国置业者的购买力，还有其他利多因素，如境内享有常年热带气候、合理的生活指数、热情好客的民族习性、优质海滩等。随着收入和消费水平的总体上升，海外置业已经不再只是为了赚钱或是移民，而为了提高生活质量和资产合理配置。

泰国游客在观光的同时，也开始大规模地置业，并将该产业作为第二个度假屋、或成为永居地。在泰国，有多种物业类型供买家选择，从经济实惠的30,000美元以下的开放式公寓，到超过300万美元的豪华海滨顶层公寓，应有尽有。

近几年，泰国房价稳步增长，房地产市场购房需求越发强劲。以泰国首都曼谷为例，2014上半年度统计显示，曼谷公寓每平方米价格自2013年底 的8.8万泰铢上升至9.4万泰铢，价格上涨7%。而高层建筑(八层以上)公寓平均价格为10.4万泰铢，高于八层以下每平6.7万泰铢的公寓价格。

有人认为每平近10万泰铢的公寓价格过高，但随着土地和建筑成本飞涨，这个价格已被民众接受。近轻轨站的公寓价格更高。曼谷北部和东部皆有68%平均入住率，属热门地区。

现在有越来越多的中国人在曼谷生活工作，需要购房和租房的人群在扩大。目前，中国人最喜欢曼谷两个地方，拉差达和拉蓬，两个地方房屋租金一般在1.5万泰铢-3万泰铢，交通又很方便，很受大家欢迎。

人们关心中国香港房价多少钱一平，而中国香港政府称，已下定决心解决住房需求和供给之间的不平衡问题，并确认未来将提供住宅用地。

今年的土地供应计划包括29幅住宅用地。中国香港金融管理局宣布了第七轮针对中小型公寓市场的降温措施，受此影响，短期内交易量可能会减少。

大多数新供应住宅用地可能在新界，预期能提供约16,000套新房。考虑到整体土地供应，预计2015年至2016年，中国香港的新房供应量约为19,000单元，符合政府的目标。

根据国际房产咨询公司莱坊（Knight Frank）最新的中国香港月度回顾报告，尽管当地政府采取了各种降温措施，中国香港中小户型的房价自2010年起仍一直在上涨。

莱坊认为，新措施可能会影响未来数月的房屋销售量，但鉴于首次购房需求强烈，对价格产生影响有限。

为给楼市降温，港府推出的“辣招” 至今有：对于价格在7百万港元及以下的住宅地产，房贷比率顶限由之前的70%降低到60%。市民贷款购买二套房时，其房贷总偿债率由50%降至40%。

（点击下一页，查看英文原文）

胡润百富2日发布《2014-2015中国超高净值人群需求调研报告》，报告显示，投资珠宝玉石的最多，占45%，其次是古字画，占29%。

报告预计，中国超高净值人群约17000人，总计资产规模约31万亿元人民币，平均资产规模18.2亿元人民币。这部分人群中主要以企业主为主。

从2008年到2014年的《胡润百富榜》历年的榜单数据，上榜人数始终保持在1000位以上；上榜门槛从2008年的7亿元人民币上升到现在的20亿元人民币；平均财富也由30亿元人民币上升到64亿元人民币；百亿富豪人数由50人扩大到176人。

报告发现，中国超高净值人群平均年龄51岁，个人总资产都以超过5亿元人民币，主要分部在北上广浙，近六成实现上市。他们所在行业以制造业、房地产和TMT为主，占比近一半。

从这部分人群的需求来看，七成超高净值人群有融资需求，65%为企业扩张；个人投资中八成都主要为了财富增值，只有两成为了财富保值；83%通过自有投资团队直接投资；3/4未来有计划开展收购并购，超过八成表示未来有海外投资需求。

在艺术品投资方面，他们投资珠宝玉石的最多，占45%，其次是古字画，占29%。

调查显示，中国超高净值人群近七成面临家族传承问题，企业平稳过度和子女是否愿意接班是家族传承面临最主要问题。

此外，这部分人群平均捐款金额占平均资产的1.6%，达到2800万，3/4的期望自己管理慈善基金。