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迪拜的购房者既可以选择一个室内镶嵌着闪闪发光水晶的公寓房，也可以选择一个人工岛上价值数百万美元的别墅。对投资者而言，投资沙漠中的房产如同在流沙中玩耍？亦或者迪拜政府已吸取2008年房产的崩盘教训正吸引投资者？据英国媒体调查显示，有无数的理由让投资者仍在迪拜买房。

泡沫恐惧下 谁会在迪拜买房？

 

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对富裕的外国人来说，迪拜是完美的避税天堂。

英国常驻居民以及房地产开发商安德鲁•莱蒙（Andrew Lemon）说:“阳光、享乐以及没有税收令迪拜充满着巨大的魅力。”他已注意到部分法国人倾向于居住在迪拜用以避税而并非是摩洛哥。

此外，迪拜也是中东地区投资者的避风港。当1975年内战爆发时，黎巴嫩女商人内杰德•纳斯尔（NejoudNasr）离开贝鲁特来到约旦。对一个家庭来说，她认为迪拜现在是中东地区最为安全的地方，而其他地方“充斥着许多不稳定的政治因素”。

东西方融合

对富裕的亚洲人来说，迪拜是一个临近且舒适的退休村。

印度前私人银行家拉吉德Ranjita Balasubramaniam认为，投资迪拜符合她多方面的需求。她喜欢东西方融合，也打算定居于阿联酋并雇佣当地工人清扫家务。她称，“周围有人在不断帮助我们，也使得我们拥有了投资迪拜的能力。”

自2013年以来迪拜房价及销量的激增表明其房产业已走出经济危机，并重拾信心。

迪拜究竟怎么了？是否有真正的改变？

击鼓传花

自2002年外国人被允许投资迪拜以后，这一无名渔村成为了全球中心。

房地产经纪人表示，未来六年迪拜房产将继续繁荣，它的发展道路像美国的西部那样，源于有着宽松的法规。

迪拜第一个西方房地产经纪人琳达•马奥尼（Linda Mahoney）称，通过出售期房，投资者在初始投资经历过后的数周内将暴富，尽管他们从来没有打算住在迪拜。马奥尼将该举形容为击鼓传花。“等待，总会有人接下一棒。2008年6月，音乐停止了，接棒的人消失了。”

2007年的全球信贷危机在一年后蔓延至迪拜，贷款枯竭，许多外国投资者相继离开，他们对迪拜房产市场的信心也被粉碎得不堪一击。在那个血腥的时期，迪拜房产价格跌至几个月前的三分之一至一半。当地主要股市下跌70%，成千上万的工人停工返家。巨大的住房项目停滞不前或已报废。

在房产崩盘之前，众多投资者相继投向了一个以伦敦西区汉诺威广场（Hanover Square）命名的、大型且地理位置不错的公寓。该房产距离一高尔夫球场以及大海15分钟车程，距离世界上最繁忙的国际机场也仅半个小时。

然而，2007年投资者的数万美元的投入并未换取今天的收获。房产开发商ACW 控股公司（ACW Holdings）最近表示该公寓“正迅速接近完工”。而实际上，该房产在6年前就应完工了。其他房产投资者就没有那么幸运了，当项目取消时，他们变得一无所有。

梦幻般的工艺品

金融危机的另一个效应使得迪拜巨大的未偿还债务曝光于众。

人工岛屿朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）上数百万美元的别墅惨不忍睹：原本这些在沙漠中建造起来且充斥着游泳池以及豪华游艇的建筑应该如同梦幻般的工艺品存在。然而2008年，由国有开发商Nakheel建设的该岛屿以及其他两个项目使得迪拜逼近债务违约边缘。

太多的借贷用以建设该项目，直至从石油储量丰富的邻居阿布扎比借来200亿美元才将迪拜从破产边缘拉了回来。而其中一半的资金用来救助了Nakheel公司。Nakheel主席阿里·拉希德·卢塔赫 (Ali Rashid Lootah）称剩下的12亿美元的债务预计于明年8月清还。

国际货币基金组织(International Monetary Fund)称，其它拥有政府背景的公司仍持有1400亿美元的债务，如果再一次发生经济衰退，这将是一个令人担忧的巨额债务。但迪拜的房产法规已有所改善。

无法预测的房市

迪拜政府通过加倍交易税以抑制房产投机者。同时，如果一个投资项目被取消，迪拜也将有法规帮助投资者以获取补偿。

鉴于外国人占迪拜人口的90%左右，房产新规以及较弱的全球经济环境将影响迪拜的投资，这也意味着迪拜房市正在降温。迄今为止，房产已下跌了约5%。

许多业内人士认为不排除另一个泡沫在形成——迪拜的房市仍不可预测。

苏尼尔•贾斯瓦尔（Sunil Jaiswal）曾组织迪拜第一届国际地产节。他称房市会否崩溃是在大多数展会上被问及到最多的一个问题。“现在在迪拜市场相当稳定。我们还没有看到过度增长。但是市场会崩溃吗？当然会，也许三个月之后。我也不知道。”

随着迪拜2020年世博会的临近，马奥尼认为房市依旧过热。“我预感在2016 至2017年间，政府可能不得不小心预防另一个泡沫。”她说。

建筑迪拜最高建筑哈利法塔（BurjKhalifa）的艾马尔（Emaar）公司，其所有者已售出成千上万的地产。

风暴

默罕默德•阿巴尔（Mohamed Alabbar）是迪拜最富有并最具政治人脉的地产商。他说，他更喜欢将当前的市场下跌称之为“一个调整”，调整期可能最多持续两年，这也将使得迪拜“更具承重力”。他相信迪拜可能会成为中东的纽约或是伦敦，并在一个更好的位置以及成本控制下提供着全球竞争城市所具有的商业设施。他说，“周边地区的20亿人口都在寻找一个有趣的中心，这将是一个安全、繁荣、洁净以及进步的宜居且宜投资的中心。”他承认，政府需做更多的工作以解决每月仅赚130美元至380美元不等的低收入、免费食宿环境恶劣的建筑工人的环境。

上个月，数以百计的南亚工人在开发商阿巴尔的哈利法塔附近发起了一次罕见的抗议，尽管沙特禁止这种抗议。工人担心加班减少后，薪水也将随之急剧下降。开发商安巴尔所有的艾马尔公司称，目前雇佣工人的承包商已得到明确的指示将履行自己的职责以迅速解决该问题。

此外，迪拜还尚未确定该如何应对较低的石油价格。尽管该地并非直接依赖于石油收入，但许多银行与投资者的命运与油价相关。所以，迪拜的未来充满着未知。令人兴奋的机会可能出现，但房产经纪人建议那些能抵御金融风暴的长线投资者可以考虑在迪拜购房。不过，任何投资都应小心谨慎。

根据澳大利亚房产观察家网站近日文章称，中国收购酒店行动规模超过上世纪80年代的日本。 中国阳光保险出资4.63亿美元收购悉尼喜来登公园酒店，这令中国投资者的涌入登上报纸头条。高力国际亚太区酒店业务总经理、资深产业人士史蒂芬·伯特说，中国崛起成为酒店地产资本来源，将给澳大利亚带来重要影响。

收购酒店 中国比当年日本更猛

伯特说：“这种现象并非新鲜事儿。上世纪80年代日本资本统治了澳酒店地产业，90年代则是新加坡投资者的天下。但如今这次的资本流量更大，酒店地产的覆盖范围更广。2015年中国资本可能将占到澳全境酒店地产交易总量的60%，覆盖范围将从400万美元的汽车旅馆到4亿美元的大酒店。”

目前购买酒店地产的许多中国公司都是酒店投资业的新手，此前很少或根本没有相关经历，而是通过非酒店行业积累了财富。因此，酒店运营方需要确保业主方了解酒店运营协议中的关键条款，如高级行政人员任命批准流程等。

很多中国投资公司的老板不会说英语。这并非苛求，事实上，这就像在华做生意的大多数澳大利亚高管不会讲中文。但酒店投资成功的一个重要因素是，业主方与运营方良好的沟通。双语媒介毕竟不如直接沟通有效，因此要确保关键信息能正确传达。

未来几年内，外资拥有澳酒店将十分普遍。这可能导致对外资所有权的一些严格限制。这对酒店行业会是负面的。就像矿场投资，若过于依赖国内资本，澳采矿行业不会有如今的规模。酒店地产行业亦是如此。

中国投资将进一步刺激中国人到访澳大利亚。挑战在于，我们不能过于迎合他们，让他们的异国体验变淡，而成了国内式体验。上世纪80年代日本游客热潮中，我们曾犯过这种错误。

据报道，近年来，各地频频出现“楼歪歪”“楼脆脆”等房屋质量问题，甚至出现了刚交房就变成危房的极端案例，不仅给购房者造成经济损失，也埋下安全隐患。然而在日本，大部分民众对住房质量一般都“没话说”，就连中国人在日本购买的房产，很多原本用于投资出租的房子，最后竟成了“自住”。那么，日本究竟用了什么“秘诀”来保证住宅的高质量呢？

从设计施工到管理服务 日本环环相扣监管房屋建设

其实我们首先知道，日本是一个多地震的国家，或者是一个自然灾害频繁的国家，有些日本人经常说，我们的地震灾害不会出现在房屋上面，也就是说他们的房屋是比较注重安全，这应该是日本房屋的最重要的特点。现在可以毫不夸张的讲，日本住宅的这种抗灾性在世界上可以说是数一数二的。究其原因，他首先是凭借着法律的基准兴建起来的。在日本的法律上有新耐震基准法，规定所有的房屋都要按照耐震七级以上的标准去进行设计。我们中国有的时候一些房屋遇到天灾就没有办法抵挡。而在日本，所谓的天灾也好，地震也好，至少它是在什么级别以上才会没有办法抵挡，在什么级别以下就要确保它的安全。也就是说，耐震到7级的房屋是日本的一种建筑标准。在另外的安全方面，住宅里边配备了完善的防火设备、灭火器、自动洒水等灭火装置。消防栓这些东西都有，进到房屋去以后，人家就会告诉你屋顶有一个自动洒水灭火器，如果有火灾发生，房屋内的自动洒水灭火器就会向大雨一样倾盆而下，屋子里的所有的东西都会被水给浇了，但是它会保证屋内的安全。所以，在日本房屋的基本的一个安全的标准就是防火、防水、防震，这是到今天为止我们应该学习的一件事情。

建筑标准也好，积极施工也好，都是属于硬件的事情，真正的软件实际上是住宅的管理。我们看到日本住宅的管理，特别是楼房的住宅的管理是非常细致周到的，有着各种各样的规定。住宅区的住户们要组织一个管理的组织，由管理的组织再委托管理公司进行物业管理，然后实施事物的管理、管理员的业务、清扫及设备管理等等。管理公司要保证住宅的清洁还有各种维修，与此同时，各个住户每个月要缴纳一定的管理金，由管理组织来监督管理公司来履行职责。举一个例子，一般的楼房底下都会有一个洗衣服的商家，如果大家都对这个洗衣服的商家不满意的话，很快这个商家就会被管理的公司给更换掉。另外，住户本身也要遵守很多规则，比如垃圾处理的方法、停车场的使用、公物的维护，如果你违反了，就会被这个管理组织提出警告。这种管理真的是很细致，细致到每一个户，甚至细致到了每一个人，这些东西都是值得我们借鉴的。

近来海外置业在不断升温，一名中国买家以2500万澳元买下墨尔本一个豪宅顶层公寓；一家华人不动产公司介绍，自日本成功取得2020年东京奥运会主办权后，日本华人、中国大陆客户纷纷在日本购房。有媒体调查显示，过半接受调查者称2015年有海外置业投资的需求；且均表示能接受300万—500万价位的项目，澳大利亚、加拿大、美国等地区的项目比较受关注。

在系列政策利好之下，2015年一季度国内楼市“小幅回暖”。据中国指数研究院2015年一季度中国房地产市场形势总结分析，全国商品房销售、新开工同比下降且降幅显著扩大，投资增速延续去年以来逐月放缓态势，整体资金来源增速不及去年同期。业内人士称，对于资金宽裕的投资者，可以考虑海外置业。

海外置业释放利好 资金安全需谨慎

海外房产投资的利好

据了解，传统的发达国家的房产依然是投资热门—英国、美国、澳洲凭借其优质的教育资源和良好的自然社会环境，加上房产的永久所有权、资产保值与增值等诸多优势广受亚洲投资者欢迎。

仲量联行国际住宅部总监刘艺淇分析，近几年来受金融危机和经济形势的影响，人民币对欧元、英镑、美元、澳币等主要货币的汇率均升值很多，以人民币对英镑为例，和2005年相比已经升值30%。与此同时，国内房产价格居高不下，相比之下在现阶段投资境外房产是更好的选择。

跨境投资可以令资产多元化、不同币种资产更可避免单币种汇率风险，更有机会享受房产升值与汇率升值的双重回报。

海外投资也是对家庭资产配置的一种优化。调研显示，高净值资产人群的资产配置中会有30%作跨境资产投资，其中房地产与债券等固定收益产品最受青睐。跨境资产配置一来可以让中国公民传统的单币种资产，转化为拥有不同币种资产的组合，令投资组合更加合理和平衡。二来，当投资者拥有不同货币资产时，更可能对冲汇率波动风险、进而获取汇率套利。

有日本房产机构分析，在日本成功取得2020年东京奥运会主办权后，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞，期待呈现触底反弹后的未来黄金7年。随着日元持续贬值，让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录，同时刺激了度假房产的投资。

“房地产之外的投资渠道正在拓宽。”中原地产首席分析师张大伟分析，由于国内房价过高、交易限制多，很多高端需求已经开始转向价格更低、产权也更稳定的海外置业。

资金安全需谨慎

近日，一位服饰行业的创业者朱莉向记者透露，她准备和朋友一起投资澳洲房产项目，“我考察很久了，这个项目短期内就能产生收益。”朱莉称，此次投资可获得15%的收益，等赚到了钱再用来维系自己的创业项目。

类似的海外房产投资热潮涌现，记者从仲量联行国际住宅部了解到，美国、澳大利亚、欧洲等主要海外房产投资市场都有永久产权的物业投资受投资者追捧。

“在投资国外房产前需要提前做好几项‘功课’。” 刘艺淇建议，投资前要向专业代理机构了解清楚不同国家的税费差异。在选择提供海外投资咨询的代理公司时，尽量选择品牌形象好、实力强大的公司，提供全方位可靠的一条龙专业投资服务。提供最全面专业的海外投资咨询、其境外公司也可以为投资者在购买资产后、再次销售提供后续一条龙的资产管理服务。客户从投资到持有，从持有到置换等都能享有一条龙专业服务。

因为海外投资涉及到投资者的资金安全，并且金额巨大，为保证投资者不会因为虚假信息和不规范的操作方法导致任何经济损失。刘艺淇称，投资者首先要选择正规的渠道对海外房产的房源、购买流程进行了解，通过正规代理机构进行投资，使得整个购买流程有所保障。

“对于手头宽裕的投资者，可以选择可靠的亲信朋友去海外投资。”中国指数研究院（华中）分院市场总监李国政建议，海外投资需要考察该社区的居住环境，申请房屋财产安全保障，在华人聚居地选择项目。

另外，国外要收房产税，房产持有成本高，投资者可以选择具有理财功能的公寓项目，通过靠谱的不动产公司代为管理，实现增值。

李国政介绍，最近，他的两个朋友关注到一则澳洲房产投资信息，“开发商给武汉客户10套名额年回报6%，开发商包租。”他分析，目前海外房产投资回报率比起国内一线城市要高，有的项目称收益已高达15%。另外，投资前需要把当地的各项法律了解清楚；如果有亲戚朋友在海外居住，又是知根知底的关系，可以一起尝试。他提醒投资者，对于海外投资机构要谨慎对待。

多年不见的中学学姐回老家路过上海，和记者见面后，聊起了她这几年的生活。

这位学姐叫李珍，在新加坡国立大学毕业后，决定留在当地发展。第二年，便和自己的大学男友结婚，两人在当地买了一套40多平方米的公寓。

“双方家里帮的忙。”李珍对记者说，2009年的新加坡房价对于当时刚工作的小夫妻来说还是很贵的，如果没有家里帮忙，他们“根本无法负担”。

3年后，第三个孩子出生了，父母总是想给自己的孩子最好的。夫妻两人也因工作优秀稳定有了自己的积蓄。李珍和丈夫商量后，2014年初在当地靠近市中心的地段买了一套100多平方米的大房子。所有的存款付了首付后，剩下部分选择贷款。

“那么，你们现在的生活负担应该不轻？”深知如今新加坡房价的记者感叹道，100平方米的房子，靠近市中心，在2014年价格目测在90万新加坡元（约合人民币411万元）以上，对于要供孩子读书的夫妻来说，一边是高消费的生活，一边是房贷，压力显然不轻。

“不用担心，我们不是还有一套小公寓么？当时，我们没有把那套公寓卖出去，所以现在小公寓的租金，完全可以还每个月的贷款。今年，我们又涨了一点租金，这套房子的租金已成为我们非常丰厚的额外收入了。”说到这里，李珍一脸自豪，“买大房子前，我们曾想过卖掉那套公寓，没有舍得。现在，我们都庆幸当初的选择。虽然当时我们为了换大房子，所有的存款都花光了。”

够还房贷 新加坡高租金的背后

这是一个中国女人和丈夫在国外打拼后的励志生活，背后凸显的却是新加坡房地产市场的一个真实信息——这是个租金回报率高到足以还房贷的国家。

那么，新加坡的租金究竟有多高？

记者从当地中介了解到，在新加坡一间不包括家具的有三间卧室的公寓两年前的平均月租为5500美元（约合人民币3.4万元）左右，如今租金已上升到6000美元以上。记者的学姐李珍的一居室公寓，如今的租金至少在2500美元以上。

那么，高租金的背后因素是什么？高企的租金对新加坡来说，究竟是好是坏？

买房为了什么？

除了住，当然还有投资。在中国越来越多的工薪阶层沦为“房奴”，连买来自己住都住不起，更别提买来投资了。

然而，在新加坡，它的租房市场十分活跃，租金回报率更是高得惊人，加之当地贷款利率极低，一个月的租金收入足以还贷。这样的投资吸引力，对于投资者来说，显然非常诱人。

“高租金的背后，就是租赁市场的活跃。”一位不愿意透露姓名的新加坡房地产商告诉 记者，“新加坡是个极为欢迎海外投资的国家。”

鉴于新加坡人口结构的畸形、劳动力的短缺，新加坡十分欢迎外国人来此置业，且开放移民政策，引进高教育水平、有专业技能的人才。

记者了解到，为吸引更多外国人来新加坡置业，新加坡推出了许多优惠政策。

比如，在对于在新加坡投资房产的外国买家，身份没有限制；无货币管制；无地产增值税；只有上缴政府的印花税。与此同时，外国人同样可贷款新加坡元，最高可以拿到高达80%的贷款额度，低至1.2%的贷款利率，加上新加坡租房市场十分活跃，租金回报率高，让投资者们跃跃欲试。

更具吸引力的是，在新加坡买房，如选择期房还能享受根据工程进度的付款程序，对于购房者来说将有充裕的时间筹备资金。且在房子的面积计算上，只算使用面积，不算公摊面积。

“所以说，投资新加坡非常让人放心。”上文中的房地产商对记者坦言，“加上因为政府政策的介入，如今新加坡的房价开始有所下调，说明市场还是相对冷静的，这个时候入场也很适合。”

据悉，2015年1月，新加坡私人公寓市场平均价为约8.5万元/平方米，相较2014年12月下跌了2.4%，与去年同期比则微升了1.9%。

与此同时，新加坡几个热门区域房价有些许变动，其中金文泰、西海岸、实龙岗、马里士他、乌节路、兀兰、克兰芝等地房价上升，价格上升幅度在1.3%-10.9%区间内。而港湾、圣淘沙、唐林、荷兰村、武吉知马、盛港、后港、榜鹅、裕廊、东海岸、加东区域房价则是略微下降，价格下降幅度在12.1%-0.7%区间内。

对此，有业内人士表示，有意投资购房新加坡的，不妨趁平衡点时期着手购入，未来有望继续增长。

租赁组屋平衡市场

新加坡的高租金也带来一些争议，很多人会质疑，如此高租金的国家适合生活么？那些家里无法帮忙买房的年轻人怎么办？新加坡的穷人们买不起房也付不起高昂的租金又该怎么办？

“ 新加坡有租赁组屋。”新加坡房地产经纪人杜云告诉 记者，这些租赁组屋就是为买不起组屋的低收入者提供的住屋。

值得一提的是，为了更好地让低收入者享受福利，新加坡政府近日调整了租赁组屋租金条例。 记者了解到，调整后，租户无须担忧薪水增长跟不上租金涨幅。

新加坡建屋局透露，截至2014年底，有超过2500名月入增加至超过800新加坡元的租户，在更新租约后继续享有与之前一样的较低租金。一些租户表示，条例调整后让他们有更多现金应付日常开销；也有人希望，当局能给予更长久的租金优惠。

比如，住在红山租赁组屋的一个低收入家庭，之前只有丈夫做零工赚取家用，家庭月入700新元。后来，他的妻子找到一份部分时间工作，家庭收入上升到1200新元。到了2013年8月，他们更新租赁组屋租约时，原本因家庭月入超过800新元，每月租金得上调到111新元。新条例之前，家庭的负担可能增加了，但在新条例下，他们得以继续享有较高的津贴，在更新租约后的两年，每月只得与以前一样，支付26新元租金。

该国建屋局发言人说，这样的安排能给收入不超过800新元的低收入租户更多时间，用赚取的额外薪水补贴家用或累积积蓄。

然而，接受媒体采访的租赁组屋租户认为，调整后的租金条例让原本生活拮据的他们，有多一点现金应付日常所需。有租户也希望，除了月入，建屋局能根据家庭人数等具体情况，给予更长久的租金优惠。

“在新加坡，低收入的人并不会为房价的事情发愁。他们甚至有机会去积累财富获得更好的教育资源。”杜云告诉记者，这样的房地产市场，才能保证健康积极的发展。“它对于房地产市场起到一个平衡的作用，私宅买不起，你可以住在组屋，无需为那些高企的公寓价格发愁。”

“所以，很多人问我，新加坡的房价如此高，租金那么贵，泡沫应该很严重吧。其实不然，组屋的存在在新加坡很普遍，我爷爷奶奶就曾住在组屋，享受低租金的待遇，当年他们的收入只有600新加坡元。如今，我父亲和我都在新加坡有自己的房产。”杜云说。

某房屋交易大会近日在辽宁大连开幕。据房交会组委会介绍，本届展会共有十余家海外展商亮相展出，涵盖公寓、别墅、酒店等，占参展商总数的12%。

海外房产商:以前来东北冷清 今年热情高涨

“塞浦路斯30万欧元购房、葡萄牙50万欧元是底线、最便宜的希腊只需要用25万欧元买房….。.”记者在现场看到，尽管海外房产展位被排列在边缘位置，但前来咨询的民众仍络绎不绝。

负责海外展区的某投资业务总监刘石磊向记者介绍，相比于以前来东北的“冷清”，今年民众对海外房产的热情要高涨许多。

刘石磊表示，多数民众选择海外房产主要用于教育、养老和个人投资等。不过，近年来，欧元汇率的持续下跌使得欧洲海外房产格外受到追捧。“最近，1欧元兑6.7元人民币左右，比去年同期下跌近20%，较低的汇率使得欧洲房产备受民众亲睐。”

记者在房交会现场看到，为博当地民众青睐，海外展商们使出“浑身解数”，纷纷推出购房享5年居留权、永久居住权、全家移民等举措。

“中国的经济增长使得高端人群逐步增多，这也是让海外房产商中国受追捧的原因之一。”塞浦路斯某房产商负责人乔丹在接受记者采访时说。

业内人士分析，海外房产接连现身大连、沈阳房交会并非偶然，这说明拓展中国东北市场已成为海外地产商的共识。

人民币国际化加速了中国人海外投资的热潮，洛杉矶的学区房、墨尔本的别墅、伦敦东区的公寓，不动产成为越来越多中国人海外投资的首选。

“与其他海外投资途径相比，房地产投资门槛和风险相对较低，对于投资者也没有专业要求。从国内的投资状况来看，中国家庭财富中，人民币资产有近80%的比例属于房地产，投资者对房地产投资的热情和需求旺盛，有真实的房子存在对于投资者来说有心理保障，未来海外房产投资更适合国内大多数选择海外投资的人。”优选金融投资总监张淑霞在接受记者专访时表示。

但她同时强调，海外房产投资在市场、汇率、利率以及法律四个方面存在一定风险，并且在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等一系列陷阱。“有些机构在推销房源的时候并没有做到价格同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”

人民币国际化加速海外投资热潮

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为何投不动产？

目前，从国内资产海外投资的途径来看，无外乎以下几种投资渠道：直接投资海外房产、保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等；还有其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等。

“在这些投资方式中，农场、牧场等不动产投资以及能源矿产的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。而股票基金等金融产品一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，再加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力。”张淑霞对本报记者表示。

与上述投资方式相比，房地产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此更适合国内大多数选择海外投资的投资者。

近年来，随着我国经济的增长、人民币相对强势，以及国内房地产市场步入调整期，越来越多的房地产资本开始寻找海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%，达到101亿美元。优选金融集团总裁张虎成在谈到资产配置时认为：“人民币是长眼睛的，只去安全的地方。为什么从中国平安、中国人寿、万科集团、万达集团这些大型机构到潘石屹、李嘉诚这些商业巨擘都纷纷在海外购置不动产？因为这已经成为发展趋势之一。”

怎么投？

对于个人投资者而言，进行海外不动产投资，主要分为“三步走”——确定目的、选择国家、找律师。

目前，大多数国内高净值人群进行海外投资的主要目的仍然是移民以及子女教育。

张淑霞对本报记者表示，前几年兴起的海外“生子潮”目前已经成为海外购房的新生力量，这类人群一般属于高净值投资者，海外购房多是以移民以及孩子教育为主要目的，以自住为主，对生活质量追求较高，一般都会选择相对舒适的大户型，同时为了孩子教育，“学区房”更容易受到追捧。

业内人士对记者表示，海外房产虽然是很好的资产配置途径，但并不适用于追求投资收益的人，而是适合那些非风险偏好、对未来经济担忧以及需要资产多元化配置的投资者。

在选择国家时，张虎成认为，社会的稳定和法制的健全是实现房产投资收益率最主要的保证。

美国仍然是最受中国投资者欢迎的目的地，数据显示，从2008年至2014年底，中国在美国房地产投资总额高达132.7亿美元，随后是英国以及澳大利亚。

美国作为多年来投资者海外置业的第一选择，有其明显特征。一方面，与欧洲相比美国物价较低，平均房价不高，因此具有较大的升值空间，外来人口众多更容易融入。此外，美国对于建筑监管严格所以房屋质量上乘，房屋具有永久使用权。对于投资者而言，租金收益率较高，租赁市场需求量大，而且美国房屋销售市场健全，房屋转售率较高，适合移民自住以及出租的投资者。但由于美国每个州的法律和税务不同，增加了外国投资者的购房难度。

“英国可投资的城市基本上只有伦敦，但有些投资者反映伦敦天气没有那么好，并且跟美国相比外国人更难融入，同时物价相对较贵生活成本较高。但英国本身法律较为健全，对海外投资者优惠措施丰厚，教育资源丰富，金融比较发达，且英镑相对坚挺，更有利于高净值投资者进行保值配置以及子女教育投入。”张淑霞对本报记者表示。

值得注意的是，业内人士建议除英国伦敦外，投资者应慎重选择投资欧洲其他国家的房产。“欧洲经济受制于社会福利制度和劳工法，又面临来自中国等新兴市场快速崛起带来的挑战，短期内很难走出衰退。”该业内人士说道。

澳大利亚近年来以优惠的移民政策迅速获得中国投资者的青睐，新移民给澳大利亚带来的财富稳步增长，澳大利亚房产最大的吸引力在于不存在“遗产税”，土地和房产私有且具备永久权，在澳大利亚的法律体系下，房产可以世世代代永久继承。

但随着新移民大量涌入导致澳大利亚房价飙升，该国移民局已于上周通过其官方网站发布通知，将停止500万澳元的投资移民签证（188C）的时间由原定的今年7月1日提前至4月24日。

同时，澳大利亚房产还存在一个“致命”的问题——海外投资者只能买一手房，不能买二手房，因此只能做长期投资，同时新建房屋已经出现供不应求的局面。

在海外购房过程中，由于语言障碍以及对当地环境和法律的陌生使得购房者通常需要寻求当地房产经纪和律师的帮助。据本报记者了解，在澳洲买房通常经过以下流程。

首先，与房产经纪人一起看房，找到认为合适的房子后，先付大约5000澳元的定金，把房子定下来，一般可以持有一周左右。

在这一周的时间内，需要找到一位澳洲本地律师签合约，然后支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好后才支付。房子建好后，购房者会收到提示信然后准备贷款，贷款一般最多可以达到80%。等到交房时，购房者需要和律师一起去进行验收。合格后，购房者需要支付剩下的10%首付，和已经提前准备好的贷款。

风险有哪些？

虽然海外房产投资有时会带来可观的收益，但由于缺乏对海外房产项目以及当地法律的了解，中国投资者在海外淘金的过程中可能会面临种种风险。

尤其近两年，随着欧元、日元等主要货币的大幅贬值，汇率风险凸显，汇率“吃掉”房产收益的现象时有发生，即使当地房价未跌，投资者购买的海外房产仍然出现贬值现象。

2013年初，以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子的于女士对记者表示：“房子现在的估值大概是420万人民币，出租每个月有18万日元（约合人民币9288元）的收入。”但她表示，“2013年购房时，1元人民币可兑14日元，现在已经变成将近20日元了，日元贬值约40%，这样算算，房子可能还亏了。”

张淑霞对记者表示，虽然国外购房首付比例以及整体的贷款利率比国内低，但国外贷款审核较为严格，法律繁琐，对投资者信用记录尤为重视。

以英国为例，虽然当地的贷款利率很低，但要求中国投资者必须提供在中国的纳税记录，纳税记录需要与贷款额度相比配，因此把很多投资者挡在门外。

此外，北京理工大学房地产研究所所长周毕文认为，持有房屋的成本也是海外置业不可忽视的一个重要因素。“美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生空置税等一些额外的费用。”