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近年来，中国人海外置业的热情高涨。根据世界知名房地产咨询机构仲量联行的报告显示，2014年中国房地产投资在海外市场的投资额达到165亿美元，比2013年增长了46％。其中，留学生家庭成为海外置业的新兴主力军。来自北京的叶女士就是其中一员，“主要是考虑到孩子的教育，首要考虑美国或加拿大。因为考虑到她去念大学的时候我跟过去陪读。也就是把北京的房子卖掉吧，三、五百万左右，在外国能买得起房。我陪伴她一段时间，等她读完了要回国，房产可以交易就卖掉；若她愿意在国外待着，就留下来。”

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叶女士告诉记者，在她的朋友圈中，像她这样考虑的家长不在少数，“孩子班上家长们都在议论海外置业，因为本来高中就是国际学校，几乎全都有出国的意向。”

除了自住型投资之外，商业地产投资近年来也越发红火。数据显示，中国2014年海外商业地产投资增长近50％，超过112亿美元。对此，美国多选地产创始人 宋俭指出，中国投资者投资海外资产可以有效地规避和分摊国内的市场风险，有利于资产在全球范围内合理的进行配置，“很大部分人是想把国内的人民币资产置换成美元资产。现在很多人都认为国内房地产有很大泡沫，而且价格在往下走，这样他们想找目前已经挤过很多泡沫、还在上升期的资产。像前几年选择比较多的是美国北加州的旧金山、湾区，南加州的洛杉矶，纽约，新泽西这一带，以及加拿大的多伦多。这些地方的房价这几年因为华人投资已经涨的非常多了，房价已经超过了2005－2006年期间最高的房价。”

欧美地区仍是最受欢迎的商业投资目的地。从城市来看，2014年伦敦获得了最多的中国投资，吸纳了超过40亿美元；悉尼、纽约等城市紧随其后。万国置地总裁史瑞雪告诉记者，大部分商业投资流向了国外一线城市的黄金地段；而选择投资欧洲一些小国则出于教育或移民的考虑，“如果是出于投资的考量，客户主要关注的是主流国家一线城市最核心地段的投资型房产，主要以小户型居多。而目前为止考虑买房移民的国家集中在欧洲，例如葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊，还有新起的保加利亚。基本上买在这些国家的人群以移民为目的。如果以投资为目的，我们就不建议买在二线国家，因为本身的经济环境和发展方向都是有本质的区别。现在想通过买房移民的人不在少数，大部分是出于孩子将来教育及养老的考虑。”

然而，专家指出，国人必须摒弃买房子等于移民的观念。若考虑移民需谨慎研究各国的移民政策，“目前有很多国内的投资者希望在美国买套房子就把全家的ＥＢ－5投资移民办成，这实际上是很幼稚的想法，大部分都实现不了。美国ＥＢ－5投资移民实际上是鼓励你来投资以后创造新的就业机会，如果你买房自住，包括买豪华公寓、度假别墅等，这种实际上并不能创造就业机会。如果想投资移民，建议仔细选房，真正能够增加就业机会的。若你买一个生意，已经有10个就业机会还不行；你投资的项目得能因为你的钱的投入新增10个就业机会，这种情况才符合。”

海外投资机会与风险并存。例如，在海外置业还必须考虑房产税的问题。目前发达国家房产税税率一般在1％－3％，一些国家大户型的房产房产税高达10％以上。此外，在海外交易房产、出租房产等都要缴纳税金，有的国家遗产税也相当惊人。这些都是置业者需要考虑的因素。

关于中国香港房价多少钱一平？近日，吉姆.罗杰斯放话：中国香港房地产泡沫已到破裂边缘，三年内中国香港房价会下跌50%以上。罗杰斯早年是索罗斯的合作伙伴，这也是他在中国广受追捧的原因之一。不过，近些年就中国的房价、股价、人民币什么的，老罗说了不少，内容广泛，但应验的不多。

老罗判断中国香港房价暴跌的原因，有这么两条：一是住宅供应量大幅增加，2014年中国香港个人住宅落成量为15,720个单位，较2013年的8250个单位，几乎翻倍。中国香港特区政府今年4月1日公布年度物业报告预测，今明两年中国香港新住宅落成量将超过3万个单位，创2004年以来新高。二是美国进入加息周期，美元持续升值，中国香港资金外流，“中国香港政府可能会取消港币对美元的联系汇率制度，届时中国香港楼价也会收到冲击”。

先说住宅供应。住宅供应加大，并不必然导致房价跌，还得看需求端。北上广深每年都有大量楼盘供应，但目前在限购还没有全面放开的情况下，房价上涨冲动仍按捺不住，基本上是给点政策颜色就能开染坊。日本虽然在日元升值完成后资产价格长期不振，但东京的房价却是连年上涨的。中国香港是国际性大都市，有着大量的内地投资需求，本地刚需也不可小瞧。深圳的朋友都知道，中国香港市民目前的居住条件，跟深圳都没法比了，那些窝在廉租屋里的中国香港中下层市民，都希望居者有其屋，改善性需求可以想见。所以，问题的关键不在于供应，而在于需求，核心在于中国香港居民收入的增长能否为这一需求提供支撑。

再说美元。过去数十年来，美元加息与升值，引发全球资金向美国回流，已经被当作颠扑不破的定理，广泛写入各种经济学教科书，所以，一般人一碰到这个时期，都会不假思索地沿用这条定理。但这一定理，在晚近一段时间，碰到了一点点挑战，那就是，在美元指数从70点上冲到100点的时间内，人民币不但没有暴跌，反而相当坚挺。作为世界第二大经济体，中国经济显示出坚韧的力量，最近亚投行获得46个国家追捧，不是没有理由的。昨天看到高盛前主席奥尼尔的一篇文章，称对中国经济不要过于悲观，“中国经济仍处在2027年超越美国(以美元现汇率计)的正轨上”。奥尼尔以提出“金砖四国”这一概念闻名于世，就在去年，我看他对中国经济的未来还挺不看好，数月时间观点翻盘，看来中国经济运行的现实的确给了他不少启迪。

有了人民币汇率稳定这个大背景，再来看港元。最近，由于境内公募基金可以炒港股，港股暴涨，带动港元需求上升，中国香港金管局不得不两次抛售港元，干预汇率。这一事件让我们想到去年7月间因盛传沪港通即将开通，热钱涌港，中国香港金管局连续5次抛售港元。目前沪港通的额度还将放大，今年还有深港通要放行，基本上可以这么说，港元的人民币色彩越来越浓厚，有了人民币这个强大后盾，即使取消对美元的联系汇率，也不会暴跌，且不说港元取消联系汇率还只是一个假说。

据马来西亚《东方日报》近日报道，马来西亚财政部副部长蔡智勇日前表示，2015年首季房地产交易额为385亿林吉特，同比下降4.6%，这说明政府制定的各项让马来西亚房地产市场降温的政策发挥了作用。

蔡表示，政府必须确保房地产市场是平衡的，以确保投机行为减少、房价合理增长，以避免民众负担不起房价。

据报道，马来西亚政府制定的降温政策，如外国人买房门槛增加到100万林吉特以上和收紧贷款等，这些政策让本地房产价格涨幅趋缓，同时避免了房地产市场过热现象。

此外，另据报道，蔡也表示，房地产交易减少部分原因也是因为发展商建造的高价房屋，导致民众无法负担。

据报道，在韩国房地产市场也有“学区房因素”这一专业用语。由于首尔江南地区的教育水平较高，因此每到夏季都是家长搬家的“旺季”，江南附近的房价会出现短期明显上浮。 韩国政府为平衡各校师资，规定抢手的中小学教师在一个学校任教满6年必须调到其他学校。此外，今年以来，韩国一些高考补习班密集的地方房价开始下降，很重要的原因就是教育部门故意下调了高考的难度，一下降低了人们对高考补习班的心理需求。

据统计，首尔市今年上半年租赁房价格整体上涨2.2%，而以往增长率冲在前面的卢原区反而下降0.3%，江南区仅上涨0.5%。 为了进一步平衡教育资源，首尔市自2010年开始改革高中招生方式，一方面允许学生选择报名首尔全市范围内的两所学校，同时还按照计算机随机抽取结果强制招生。如此一来，韩国学区房的价值大减。

由外区转学进入江南、松坡、瑞草等教育优势区的中小学生从2009年的672人减少到2010年的412人。此外，教育相对落后地区的学生可以花公立学校的学费享受私立学校的教育，很多家长对此趋之若鹜。据统计，2009年至2012年4年间，江南、瑞草、松坡三区流入的学生由5558名减少到1208名，剧降80%。

近年来，留学韩国已经成为中国大多数中产阶级家庭的优先选择。但是对于这些家庭，韩国的高租金房价变成了一种负担。这无形之中加重了这些家庭的负担，促使大多数留学生为了解决家庭的负担，而进行打工，并因此或多或少影响了学业。但是其实留学生完全可以通过传贳房的方法，解决自己的房租问题，甚至有可能还可以小赚一笔，解决自己的生活费学费问题。

韩国和中国一样，韩国学区房的售价，租金要远远高于其它地方。但是和中国不同的是，这些学区房往往集中在大学周边。造成这样的原因主要有一下几点。

第一，稀少的韩国大学宿舍名额。因为首尔市内高昂的地价，一般大学都不会在学校内建立学生宿舍，而是主张学生在家里居住，即便是拥有宿舍的大学也会提出一些严格的申请标准，比如说地铁90分钟内可以到达学校的，不准申请学校宿舍。

第二，韩国的大学相互之间相隔的都不是非常遥远。造成学生集中居住在固定的范围之内。最典型的就是建国大学，世宗大学，汉阳大学的圣水学圈；弘毅大学，延世大学，梨花大学，西江大学的新村圈；外国语大学，庆熙大学，高丽大学，首尔市立大学的回基圈等等。小小的范围内集中了3，4所大学的数千名大学生，必然造成该区域的学区房租金上涨。

第三，韩国知名大学基本上都建立在地铁站周边，比如首尔大地铁站，弘毅大学地铁站，高丽大学站，建国大学站等等。高度便利的交通环境进一步提高了房屋的租金价格。

由于以上种种原因，大学周围的学区房往往要比周边区域的房价高出15%~20%，以最常见的20平方米左右的单身宿舍为例，一般区域的房价大约为40~45万韩币每个月，但是在大学周围往往达到了50万~60万韩币。这一价格还不包括相应的保证金增加部分。

面对这样的情况，越来越多的留学生将目光投向了韩国特有的传贳房上面。传贳房是韩国比较特殊的一种房屋租赁方法。就是租住者只需要缴纳一定的保证金给房东，就无需在缴纳租金。在房屋租赁时间结束的时候，房东在将缴纳的保证金归还给租赁者。现在韩国普遍实施的保证金房租换算比例为100：1，即多缴纳100万韩币的保证金就可以节省1万韩币的月租金。100：1看起来似乎不是非常合适,但是留学期间的房屋租赁时间一般为为4到5年这样下来每一年节省的租金是非常高的。即每100万韩币保证金每年可以节省12万韩币的房租(1万*12个月）。这样计算下来纯收益率可以达到12%，扣除银行的固定存款利率，一年可以保证收益8%左右。

而且，这一收益率会随着租住时间的延长，保证收益率也会相应增加。按照留学5年进行计算（1年语言+4年大学），每100万韩币共可以节省60万韩币房租，但是每100万韩币按照国内5年基准利率进行计算4.75%进行计算5年固定存款，税前利息为100*1.0475^5-100=26万韩币，相差为34万韩币。因此综合比较在韩国租赁传贳房为一种非常节省资金的房地产投资。

韩国建国大学不动产研究院李潇认为，传贳房对于中国留学生来说还是一种全新的事物，虽然初期要进行一定规模的投资，但是考虑到留学的长时间性，还是一种非常合适的租房方法。

根据《南洋商报》报道，美国著名投资家吉姆.罗杰斯（Jim Rogers) 在全球投资展上表示，马来西亚柔佛州房产已经供过于求，未来可能出现房产泡沫，投资者需谨慎。

罗杰斯指出，新加坡政府将继续调控房价，未来2至3年房价将持续走低，这也将影响到柔佛州的房市。

罗杰斯强调，中国的旅游业及农业领域是他今年的投资首选，建议投资者对中国市场保持信心。

“与其他海外投资途径相比，房地产投资门槛和风险相对较低，对于投资者也没有专业要求。从国内的投资状况来看，中国家庭财富中，人民币资产有近80%的比例属于房地产，投资者对房地产投资的热情和需求旺盛，有真实的房子存在对于投资者来说有心理保障，未来海外房产投资更适合国内大多数选择海外投资的人。”优选金融投资总监张淑霞在接受记者专访时表示。

但她同时强调，海外房产投资在市场、汇率、利率以及法律四个方面存在一定风险，并且在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等一系列陷阱。“有些机构在推销房源的时候并没有做到价格同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”

为何投不动产？

目前，从国内资产海外投资的途径来看，无外乎以下几种投资渠道：直接投资海外房产、保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等；还有其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等。

“在这些投资方式中，农场、牧场等不动产投资以及能源矿产的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。而股票基金等金融产品一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，再加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力。”张淑霞对记者表示。

与上述投资方式相比，房地产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此更适合国内大多数选择海外投资的投资者。

近年来，随着我国经济的增长、人民币相对强势，以及国内房地产市场步入调整期，越来越多的房地产资本开始寻找海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%，达到101亿美元。优选金融集团总裁张虎成在谈到资产配置时认为：“人民币是长眼睛的，只去安全的地方。为什么从中国平安、中国人寿、万科集团、万达集团这些大型机构到潘石屹、李嘉诚这些商业巨擘都纷纷在海外购置不动产？因为这已经成为发展趋势之一。”

国务院总理李克强日前指出，支持中国装备走出去和推进国际产能合作，是实现我国经济提质增效升级的重要举措，有利于培育对外开放新优势，推动形成优进优出开放型经济新格局，使中国经济与世界经济在更高层次上深度融合。

《赫芬顿邮报》4月11日发表欧亚集团研究员Ben Yunmo Wang的文章称，中国的“走出去”政策正经历重大升级。该政策产生于上世纪和本世纪之交，鼓励中国企业到海外收购资产和扩大业务。现在，习近平主席和李克强总理对该战略进行改造，转向以出口中国装备以及价值更高的产品和服务为主。

过去10年，中国企业“走出去”固定在国企获取自然资源资产，而中国大多数出口产品在质量和重要性上均不尽如人意。去年两会记者会上，李克强总理表达了变的必要性：“我们不能总是卖鞋袜、衣帽、玩具……中国装备走出去可以在世界市场上接受竞争的检验，提质升级。”

新的“走出去”政策将在中国产业向较高价值的制造和服务转变中发挥重要作用。出口高附加值产品，如高铁，有利于中国的国际形象和展现中国新的竞争力。此外，承包大型基础设施项目，出口钢铁和水泥等材料，将有助于解决这些行业日益严重的产能过剩问题。

要实现这些目标，中国必须使国企变得更具战略性、竞争力和效率。新的“走出去”政策的“压顶石”是“一带一路”规划。这是一个雄心勃勃的计划，中国国企将在建设“一带一路”沿线基础设施中发挥关键作用。

为打造具有全球竞争力的国家龙头企业，中国政府还对央企进行巩固。去年12月，中国两大高铁制造商北车和南车宣布了市值260亿美元的大规模合并，两个月后，中电投集团和国家核电宣布另一宗大规模合并。预计在准备走出去的领域，这个趋势会继续。

最后，中国领导人试图根治对外投资的低效问题。2013年，国企监管机构修改了对央企管理人员的评估机制，将资产回报和价值生成置于规模或收益扩张之上。。

“走出去”2.0版将打造更强、更有竞争力的中国国企，打入向来由西方企业支配的领域，并在将会引发新的地缘政治挑战的地区发挥影响力。中国投资和产品对全球的影响将只增不减，这就使把握和适应这种变化变得至关重要。