4月22日是澳洲ANZAC Day（澳新軍團紀念日）長周末的開始，可墨爾本當地的微信朋友圈卻被一條新聞刷屏：維州政府財長宣布，對海外地産買家征收的額外印花稅從3%增加到7%，從今年7月1日開始施行。換句話說所有在7月1日以後簽署的買房合同，都要開始上繳這筆額外的稅款，加上現行存在的印花稅（上至5.5%），那麽海外買家要面臨高達12.5%的稅率。
同時提高的還有針對海外買家的土地稅, 從0.5%提高至1.5%。維州政府到底在打什麽算盤。
澳洲印花稅
首先我們了解下什麽叫做“印花稅”
印花稅，英文是stamp duty，是政府對包括房産、生意、汽車等交易征收的一項稅，通常是交易額的一個百分比，比如目前維州本地地産買家上繳的印花稅稅率是房産交易額的5.5%。
爲什麽叫印花稅呢？因爲政府需要做的，就是在交易合同上蓋個章，承認交易發生。早年（好多好多年前）買賣房屋是民間行爲，完全沒有政府的事，後來出現很多糾紛，經常無法證實交易是否發生並完成，當時的政府就想出了這個好主意，我們出面蓋個章，證明你們交易了，然後收一筆費用，後來就逐步演變成了今天的印花稅，並被各國政府普遍使用，甚至是重要的稅收來源之一。
印花稅在澳洲不同的州稅率不同，征收的條件和計算方法也都不同，基本是州政府自己拍腦門說了算，聯邦政府管不著。以墨爾本所在的維多利亞州舉例，其實也不是5.5%一口價，而是通過一個複雜的計算過程得出的大概結果；如果是悉尼所在的新南威爾士州，房産印花稅的計算按照房産交易價格的不同也有相應的計算公式，這個我們今天不做過多的介紹。
重點來看下墨爾本所在的維州
在2015年7月1日之前，維州政府對海外買家和本地買家是一視同仁的，大家都交最多5.5%的印花稅。爲了和悉尼房産市場相比更具競爭力，維州政府甚至對樓花交易（off the plan）只按完工比例征收印花稅，比如公寓如果在銷售時還沒有開始動工，那麽買家只需要爲所擁有的土地交付非常少的一筆印花稅即可（一般也就幾千塊不等），隨著項目的開工建造，印花稅逐步提高，直到完工後印花稅達到全額。因爲說到底買樓花是存在一定風險的，政府鼓勵大家買樓花，用的是減免印花稅這個手段。和悉尼相比，可謂誘人，因爲在悉尼，即使是買樓花，也要按全額交付印花稅，沒有任何的減免政策。
直到2015年的6月份，維州政府突然宣布從2015年7月1日開始對海外買家在5.5%之上額外征收3%的印花稅，當時一片嘩然，在接下來的7、8月份，海外買家的交易量也下降了不少，因爲很多人趕在7月1日之前簽合同，加上一大批買家處于觀望態度，但後來交易量逐步回升。畢竟當時墨爾本加上印花稅8.5%之後的房價與悉尼相比還有差距，而且當時悉尼正是漲的最厲害的時候，價格高居不下，所以墨爾本這邊並沒有因爲這3%受到太大的衝擊。
針對海外買家額外征收的印花稅從3%直接上漲到7%，上漲幅度高達133%，使得今年7月1日之後簽合同的海外買家面臨高達12.5%的印花稅，加之最近澳洲四大銀行各種收緊甚至停止對海外投資者的貸款政策，基本上可以肯定地說是“雪上加霜”。
這裏需要澄清一點，無論是維州政府的新印花稅政策，還是四大銀行的海外人士貸款變動，都不是針對華人，而是所有的海外投資者。華人作爲澳洲地産投資主力之一，肯定會受到不小的影響，但我們只是衆多非澳洲居民的地産投資者的一員。
說回原來的話題，維州政府這一新的稅務預算案的提出，基本把之前推行的樓花印花稅減免政策的好處全都抵消沒了，接下來對海外投資者而言，和悉尼相比沒有任何有誘惑的競爭力了。
維州政府爲什麽要這麽做呢？到底在打什麽算盤？
維州財長上周五解釋說，此舉是爲了保護澳洲本地居民的利益，只針對海外投資者征收，本地居民印花稅和土地稅不受影響，讓海外買家和本地買家都能公平的享受墨爾本地産增值帶來的好處，讓海外買家也對維州本地的基礎設施建設作出相應的貢獻，這一新的印花稅政策將爲維州政府在未來四年帶來$4.86億的額外財政收入。
這些話都是政客說給握著選票的選民們說的。爲什麽維州政府和海外地産買家的友誼小船說翻就翻？一言以蓋之：還不是因爲海外買家沒有什麽話語權和選舉權嘛。
而且最重要的，是維州政府對所有海外地産買家在傳遞一個信號，那就是你們不要來維州投資地産了，都快去悉尼和布裏斯本吧，那邊稅低，我們這12.5%都是用來交稅的，不是買房的。
你知道嗎，這樣還真的會把海外買家趕去其他州府，本來澳洲各大首府城市的地産市場就是內部競爭關系。
另外這$4.86億額外財政收入，想的挺好的，但如果用動態的思維方式去看，這筆錢能不能收到都是問題，因爲海外買家都被趕走了嘛，交易額下降，稅收自然下降。
維州本地居民也許會想，矮油不錯哦，我們的利益受到保護了，政府好棒。這也是政府希望我們認爲的。但事實呢？如果來自海外的投資開始減少，與之相關聯的一系列行業都會開始遭受影響，包括建築行業、零售、餐飲、相關的服務業都會疲軟，甚至是銀行和貸款行業也都受影響，而這些行業的從業人員可都是實實在在的本地居民啊。
那這麽看來維州政府豈不是不知道自己在幹嘛？明顯不懂經濟嘛！
你還別說，我個人覺得還真的就是這樣子。目前澳洲的聯邦政府是以自由黨爲主的聯盟黨，而維州的州政府是工黨，其實是對立的。而工黨是出了名的不會搞經濟，比較擅長的是組織工會罷工。澳洲經濟整體來看，過去20年最蓬勃發展的時期就是自由黨的霍華德政府，經濟發展得好，政府財政有盈余。後來工黨的陸克文（會講中文的那位）上台後，聯邦政府赤字連連攀升，目前的聯邦政府赤字要幾十年才能填補掉。我個人不屬于任何政黨，只是就事論事，也僅代表我個人觀點。
接下來會怎麽樣？
目前這一印花稅提高政策還沒有落地，只是下個財年的預算提案，但發生的可能性非常大。當你讀這篇文章的時候也許已經有答案了。很多海外買家在中介的助推下會趕在6月30日之前簽合同，然後7月份開始的至少2-3個月內會出現墨爾本海外買家交易量下降的情況，在昆士蘭州（布裏斯本和黃金海岸等）買房的人數會增加。移民中介的生意會明顯好起來，因爲這次針對海外買家額外印花稅從3%漲到7%，很有可能不是最後一次上調，移民了就不用多付這筆稅了，貸款也會容易很多，很多人會爲長期做這樣的打算。
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（據澳洲彙報道）
