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國際油價持續疲軟，令亞省尤其卡爾加裏經濟前景更不明朗，連帶令消費者信心不穩，且反映在地產市道上。

卡爾加裏地產局市場數據顯示，8月份的電腦盤銷售量，比上年的同期大跌27%，只有1,643宗成功交易；這數量比10年平均數低12%。

雖然該月的二手屋平均售價跌1.9%至逾46.6萬元，但中間數價格就升0.5%至42.25萬元，令基準價格只微跌0.09%，到45.63萬元水準。柏文為主的共管單位，在卡爾加裏的銷售量則按年大跌四成，平均售價也跌10.5%。

早前亞省政府公佈的季度財務報告指出，本省2015至2016年度赤字，預測升至59億元的歷史新高，但財政廳長史斯(Joe Ceci)承認，數字或有機會升至65億元，另預計如油價仍然低迷，本省全年就出現的0.6%經濟衰退。

加拿大會議局公佈夏季大都會分契式共管大廈（Condo）展望報告顯示，多市過去數月有力消化新建成的Condo單位，但市場的熾熱度會稍稍冷卻，而明年轉售宗數及價格預計分別上升1%及1.8%。

報告指多市的人口增長、經濟穩健及新增職位等方面均指向多市Condo市場將出現軟著陸。會議局城市研究中心高級經濟師維貝指出，全國房價大幅上升主要受多市及溫市的獨立及半獨立屋銷情帶動，因柏文房價升幅較低，故會議局認為Condo房價沒有被過份高估。

報告涵蓋的多市、溫哥華、卡爾加裏、愛民頓、維多利亞、魁北克城、滿地可及渥太華共8個城市，預計明年均有人口增長。雖然市場變化由多項變數組成，報告指明年其中一個值得關注的變數是城市吸納及消化物業存貨的能力，當中以多市最為值得注意。報告亦預期明年加拿大實際國內生產總值為1.5%，明年新增職位數目僅升1.1%，失業率維持6.9%。

多倫多和溫哥華樓市暢旺，房價近年持續飆升，但有租盤市場數據卻顯示，兩大城市的租金未必及得上部分毗鄰城市，其中大多倫多區的阿積士市（Ajax）和伯靈頓（Burlington）平均租金便超越了多倫多本身。

據CTV News報導，租賃市場數據，比較多倫多、渥太華、溫哥華等多座加國城市的出租單位租金，但未有包括紐賓士域省、新斯高沙省和愛德華王子島三省。有關數據由加拿大按揭及房屋公司（CMHC）收集，主要是依據業主的報告計算。

阿積士市單室公寓月租1253元

根據CTV News分析指出，全國平均租金最高的城市，幾乎全部圍繞多倫多和溫哥華兩座大城市，部分情況下，鄰近城市的租金更高於多倫多和溫哥華本身，例如位於大多倫多區的阿積士和伯靈頓市，平均租金便高於多倫多，而溫哥華平均租金亦不及毗鄰的蘭裏市（Langley）、列治文市（Richmond）和高貴林市（Coquitlam）。

其中旺市（Vaughan）的三房公寓平均租金冠絕全國，每月高達2,027元，而租金最低廉是魁省三河城（Trois-Rivieres），每月平均只須618元。

在單室公寓（bachelor apartment）方面，全國租金最高城市是阿積士市，每月平均高達1,253元，而三河城的租金同樣是最低廉，每月平均低至384元。

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據（多倫多房產網）

 

據明報報導，地產公司RE/MAX昨日發表本國豪宅市場數據，顯示今年首7個月在大溫地區的300萬元或以上的房屋銷量，較去年同期增近八成，多倫多地區更是增長了119%。

其中外國買家搶購豪宅是推高銷量的原因之一，這些外國買家大多來自中國。該公司一名華裔地產經紀說，就她個人的經驗，近半年購買豪宅的買家，9成來自中國大陸。

推高豪宅銷量的兩大因素，其一是兩地樓市的獨立屋存貨少但需求大，形成整體樓價升值；另一因素是海外買家對豪宅的需求火熱。

報告說，2015年6月份，多倫多市售出了379棟/套3百萬加元以上的房產，去年同期的銷售量為179。在大溫哥華，6月售出了572棟/套3百萬加元以上的房產，去年6月的數字為319。

大溫哥華地區售出的價格最高的一處房產為 1750萬加元。與此同時，來蒙特利爾市購買高端房產的人也大幅增加。 RE / MAX的報告顯示，今年6月份蒙特利爾1百萬加元以上的房產售出了約340棟/套，比去年同期增長24%。

據世界日報報導，來自亞洲的新移民是都會豪宅成交的主力。Re/Max報告指出其中有70%來自中國大陸。中國買家通常是帶孩子的家庭，”加拿大穩健的經濟和高質量的生活吸引他們前來置產，而好學區的學校又對他們購房選擇產生重要影響”。尤其是那些新建的精裝獨立屋，又位在好學區內地點，都是中國買家的「爭奪」重點。

以大溫為例，2015年1月至7月300萬元以上的豪宅成交量達572間，相比2014年同期的319間，增幅高達79%。200萬以上豪宅成交數為1175間，100萬元以上的為2649間。成交的豪宅中價格最高的為1755萬元。

在多倫多和大溫地區，由於獨立屋的平均價格已經超過100萬元，因此售價100萬元的房屋甚至稱不上豪宅。有經紀指出，加元的貶值更進一步吸引了中國買家進場。尤其是像滿地可，房價相對稍低，更吸引投資者。

另外，公寓雖不比獨立屋售價，但豪華公寓的需求也增加。在大溫、多倫多及滿地可，一些超過百萬元的公寓需求也十分旺盛，如溫市川普大廈400萬至500萬元的豪華公寓，剛上市即售罄。

豪華公寓買家主要是嬰兒潮世代，多數到了退休年齡希望減小居住面積、換到無須太多維護、交通便利的公寓中。或者買公寓來作為度假屋提供更多旅行居住選擇。

RE/MAX Crest Realty Westside物業代理Helen Wong表示，她近半年處理的樓房買賣中，尤其是300萬至400萬元的豪宅，買家超過9成來自中國。她說：「這些買家都是說普通話，代表他們的經紀一般也是來自中國。」

黃小姐透露，中國買家在選購豪宅時要求很高，都會選擇已經完成所有裝修、內有名牌傢俱、裝潢高級的，如果有其他人出價競爭，中國買家都願意提高出價。例如買豪華柏文，他們基本上只會選全新的。

她說，很多中國買家都不只買一套物業，有些除在大溫入市，亦會在威士拿，甚至美國等地購買物業，每年住幾個月度假。

另一位經紀瑞安(Wayne Ryan)則向傳媒表示，大溫的高端樓市，很大程度是由海外買家帶動，而當中有70至75%為中國買家，這些買家中，有不少計畫移居本地。

本次Re/Max報告共分析了七個大城市百萬元豪宅狀況，其中僅有卡加利的房屋成交量與去年同期相比，呈下跌（28%）趨勢，其他城市都明顯上升。

但另據星島日報報導，加拿大商業地產公司Avison Young週二公佈的最新數據顯示，本地和海外經濟出現波動，拖累溫市中心出租寫字樓單位空置率。截至今年6月30日為止，攀升至差不多10%，這是自2004年以來，錄得的最高水準。大溫區整體寫字樓空置率亦上漲至10.3%，同樣是10年來最高。

有個別地產經紀預測，隨著更多全新商廈陸續落成，到了今年年底，市中心出租寫字樓空置率將進一步攀升至12%。Avison Young指出，過去一年，市中心全新現時有7幢商廈仍在興建中，落成後，估計會為市中心再增添230萬平方呎的寫字樓租賃空間。

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（據加房網）

許多地產專家認為，目前溫哥華房價不斷攀升，主要原因之一為供需失衡，特別是因獨立屋房型數量有限，有意購屋的民眾時常必須不斷往上加價，才可能搶房成功，近日在溫東一處屋齡達110年的老房子，雖然已經10年無人居住，但仍以破百萬元的價格轉手成交。

溫哥華老屋10年空置 售價破百萬加元

溫市中心東端這棟屋齡110年的老房，近日以破百萬元的價格轉手成交。(CBC)

負責銷售這棟老房的地產經紀葛萊格(Shuan Gregory)表示，這棟六房獨立屋位於溫市中心東端(Downtown Eastside)的邊緣，屋內沒有廚房，屋況老舊，需要“全面性的重新改建”。

葛萊格指出，買方以110萬元買下這棟房屋後，計畫將房屋翻新，他認為這筆交易並不奇怪，因為溫市中心東端雖然過去治安不佳，但目前已成為溫市的一個新興社區，很多重新開發建案正進行當中，帶動周邊地價，所以他對於這棟老房能成功地以高價賣出，並不感到意外。

葛萊格說，目前房貸利率偏低，在加上這類房型待售數量稀少，因此即便是屋況不佳，還是有人會希望能把握時機趕緊入市。

一名華裔銀行業界人士接受“世界日報”記者訪問時，提到目前大溫房價成長的動力主要還是來自獨立屋的銷售，這類房型因帶有土地，所以特別受到華裔新移民的喜愛，在僧多粥少的狀況下，價格才會不斷上攀。

這名業界人士指出，雖然城市屋或公寓房型的價格也因此被帶動攀升，但成長率相對較低，這樣的數據顯示整體房市確實有比例失調的問題存在。

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（據加拿大華人網）

回顧2014年列治文山市獨立屋均價為97.3萬，在筆者分析的幾個華人追捧的幾個區中，Crosby均價最低，67.2萬；Bayview Hill最高，173萬。

截止2015年7月底，列治文山市獨立屋總體均價相比2014年上漲了17%，高於萬錦市的13.4%。分析的幾個區中均價最低Crosby達到了79.1萬，漲幅17.8%；最高的Bayview Hill 達到了201萬，漲幅16.5%。漲幅超過20%的社區包括Langstaff、Doncrest、South Richvale和Mill Pond四個區，其中Langstaff以近30%的漲幅雄踞榜首。

Bayview Hill富豪山莊截止7月底漲幅16.5%，均價達201萬，漲幅與整個列治文山市的均價持平。區內大部分房價在160萬到240萬之間，居民當中華人占40%，伊朗人10%，印度人8%，歐洲人24%。

Rouge Woods 截止7月底漲幅15.7%，均價111萬；漲幅略低於整個列治文山市的均價。和富豪山莊一樣屬於Bayview高中學區，備受華人青睞，但房價比富豪山莊容易負擔得多，大部分獨立屋價格在90萬至120萬之間。華人占38%，伊朗人10%，印度人7%，歐洲人24%。

Doncrest截止7月底漲幅22%，均價接近133萬；漲幅遠高於整個列治文山市的均價17%。大部分房價在120萬至140萬之間，該區靠近404和407告速，近7號公路商業區，小學和高中都不錯。華人比例47%，伊朗人9%，印度人6%，歐洲人18%。

Crosby截止7月底漲幅17.8%，均價79萬，是幾個社區中最低的，房子老、舊，大部分房價在70萬至90萬之間，勝在屬於Bayview高中學區，小學也很不錯。歐洲人占68%，伊朗人13%，華人比例8%。

Langstaff截止7月底漲幅29.8%，均價167萬，漲幅比整個列治文山市的均價17%高出13%。原因是該區有兩間使用面積近萬尺的全新豪宅於今年以360萬售出，拉高了平均價，去年不曾有類似的房子成交。如果去掉這個因素，該區均價漲幅19%，總體房屋價格差異較大。居民中華人比例23%，歐洲人占51%，伊朗人9%，印度人5%。

North Richvale截止7月底漲幅16.8%，均價106萬；漲幅與整個列治文山市的均價持平。大部分獨立屋價格在80萬至120萬之間，部分推到重建的新房價格超過200萬。該區華人占10%，猶太人27.2%，東歐人29%。

South Richvale截止7月底漲幅也很可觀，達到22.5%，均價175萬；最高價和最低價差異極大，南面靠近7號公路有部分低於100萬的獨立屋，中部及靠近河谷的區域則有較多占地大、重建過的豪宅，價格在260萬至400萬以上。居民中華人占9%，猶太人32%，東歐人30%，義大利人9.3%。

Mill Pond截止7月底漲幅20.3%，也很可觀，均價110萬；大部分獨立屋價格在70萬至120萬之間。歐洲人占82%，華人比例9%，伊朗人7%。

Jefferson截止7月底漲幅16.1%，均價106萬；漲幅略低於整個列治文山市的均價。大部分獨立屋價格在80萬至120萬之間，房齡不足5年。華人占17%，義大利人19%，伊朗人8%，印度人7%，其他歐洲人24%。

由以上數據看來，華人占比例高的社區漲幅未必是最高的，除Doncrest社區（華人占47%）外，其他幾個漲幅過20%的社區華人比例都很低。和萬錦市相比，列治文山市的華人比例要低很多，但房價漲幅卻高出不少。

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（據加拿大家園）

英國《經濟學人》雜誌附屬機構智庫（Economist Intelligence Unit， EIU）公佈了“2015年全球宜居城市排行榜”，因為擁有良好的基礎設施建設，完善的保健體系和非常低的犯罪率，澳洲墨爾本再度奪冠。敘利亞的大馬士革（Damascus）因連續數年承受流血的國內戰爭，被評選為最不宜居城市。加拿大的三大城市也名列前茅，溫哥華排名第三，多倫多排名第四，卡爾加裏與澳洲的阿德萊德同列第五。這樣的排名似乎給加拿大帶來了光環，但是也有學者發出了不同的聲音，指出了這個排名的局限性。

量化數據為依據  排名傳遞資訊有限

人們總是喜歡看排名，讀大學看大學排名，選擇生活地點看城市排名，但是每個排名的方法不同，結果自然有所差異。“排名是一種非常有效的市場分析工具，但是它並一定和生活品質成正比，排名高的城市也而並不一定就是一個好的城市。”國際權威的品牌評估機構Interbrand  Canada的經理Carolyn Ray這樣表示。

 Ray認為，在這份排名中，關於“適於居住”的衡量標準沒有足夠說服力，它只是以國際組織提供的量化數據為標準。而如果真正想知道一個城市的好壞，有哪些優點和缺點，來自當地居民的回饋才是最可信的，也就是說，這個測量結果缺乏第一手資料。

 多倫多Ryerson大學城市與規劃學院的副主任 Mitchell Kosny 指出，“關於居住適宜度的評價，應該來自於居住在每個城市的人們，而這卻是EIU評估中缺失的部分。”

 在今年的排名中，北京排名第69，是中國內地排名最高的城市，天津緊隨其後，排名第70，而這樣的排名被很多網友稱之為“年度最佳笑話”，去年上海社科院發佈的《國際城市發展報告》中曾指出，北京的宜居指數遠低於平均水準，屬於不宜居城市，污染及其嚴重，大大低於平均標準，甚至已經達到不適宜人類居住的程度。

 收集數據來自政府 能充分反映城市

《經濟學人》智庫依據城市的穩定性、醫療保健、文化與環境、教育，以及基礎建設等5個條件，通過評估30個因素對全球140個城市進行評比。這些數據由世界衛生組織及世界銀行等機構提供。值得注意的是，這5大方面的資訊，並不是在各個城市的管理範圍內，而是直接由聯邦政府或省級區域來監管。或者可以說，加拿大和澳大利亞城市名列前茅與政府的慷慨不無關係。本次排名第一的墨爾本已經是第5次獲得全球最佳居住城市稱號，而在此之前，溫哥華排名榜首將近10年。

 在報告中智庫指出，最適宜居住的城市是“人口密度相對較低、富裕國家的中等城市”，這也解釋了為什麼紐約、巴黎、倫敦等特大城市並未在前10名之列。Kosny表示，如巴黎和羅馬這樣的城市，受到人口規模、年齡和世界重要性的影響，必須在歷史遺跡保護和基礎設施建設方面進行升級，而排名前十的很多城市因為不具有這樣的城市規模和歷史，因此不需要處理這樣的問題。

 排名高的城市費用昂貴  政府參考榜單可能性小

加拿大城市發展協會的主席David Amborski認為，報告還有一個具有諷刺意義的地方，就是適合居住的城市，都是生活費用昂貴的城市。5月，加拿大地產協會公佈的加拿大平均二手房價格升高了9.5%，已經達到44萬8862元，而溫哥華、多倫多和卡爾加裏，也是加拿大房價最貴的城市。

“在智庫的這份報告中，缺乏一個重要的評價因素，那就是房價，而在實際生活中，這是我們不可能不考慮的問題。” Amborski這樣表示。

 瞭解一個城市是否安全、乾淨，是否歡迎年輕家庭，可能成為公司選擇新址的重要依據。Ray認為，這個市場工具能夠為新的投資、商業以及人才遷移提供參考。但是對政府的意義可能不大，也許並不會改變政府的政策。“如果城市排名高，政治家們就會說，在我的任期內我們成為了最適宜居住的城市，如果沒有，他們也不會為了提高排名而改變政策。” Amborski表示。

2015全球宜居城市前10名
國家	城市
1. 澳大利亞	墨爾本
2. 奧地利	維也納
3. 加拿大	溫哥華
4. 加拿大	多倫多
5. 澳大利亞	阿德萊德
6. 加拿大	卡爾加裏
7. 澳大利亞	悉尼
8. 芬蘭	赫爾辛基
9. 澳大利亞	珀斯
10. 新西蘭	奧克蘭

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（據加西周末）

今年8月，由Canadian Business和Environics Analytics選出的加拿大25個最富有社區當中，安省有五個社區入前十，其中多倫多的Sunnybrook社區排名第一位。

每年Canadian Business和Environics Analytics都會根據各區域的人均收入和房價，對加拿大的社區進行排名，選出最富有的25個社區。

今年，位於多倫多市的Sunnybrook社區登上排名榜的第一位，該社區的家庭平均資產淨值(Average Household Net Worth)為2,270萬9,429元，比去年同期上升了9%。家庭平均年收入為28萬9,434元，平均房價為222萬4,215元。

位於第二位的同樣是位於多倫多的York Mills-Windfields，該社區的家庭平均資產淨值比去年同期下跌了6%，但仍高達2,094萬4,385元。平均家庭年收入為86萬9,581元，平均房價為226萬2,694元。

第三位的是去年的“冠軍”社區多倫多The Bridle Path，該社區家庭平均資產淨值為1,972萬9,093元，較去年同期下跌了8%。平均家庭年收入為1,10萬1,171元，平均房價為342萬955元。

位於多倫多的Forest Hill(北部)社區名列第六位，而且是今年新入榜的社區。一入榜就能獲得這樣的好成績，也證明了整個社區的發展前景。該社區的家庭平均資產淨值為1,167萬1,220元，平均家庭年收入為122萬5,267元，平均房價為284萬7,744。緊隨其後的是Forest Hill(南部)和UCC社區。

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 （據約克論壇·加拿大第一中文網）

數據顯示，由於多倫多房價越來越高，其幅遠遠拋離租金的增長，再加上出租公寓空置率不斷下滑，分租屋市場日益火熱。然而，由於很多房東並非職業出租人、不熟悉法規，將房子租給了“租霸”(Fake tenants)。他們租了房子後從事非法勾當，給房主造成了許多損失。

據多倫多法律助理(Paralegal)斯圖爾特(April Stewart)向本地英文媒體CTV透露，可能是由於分租行情火熱，近來房東遭遇“租霸”的案件數量正在加速上升。可是，受出租法規的限制，一旦房東和“租霸”簽訂租約，將他們趕走是非常困難的事情。

斯圖爾特透露，她現在正代表一對安省業主夫婦展開訴訟，他們早前曾將房屋租給一個貌似誠實的男子，豈料此人將房子分隔成多間再轉租出去。

事後才知，這名男子是一名職業的“租霸”，他在市內租用多個物業，再分隔成多間轉租，其中一間房屋裏差不多20人。這些人大多是新移民，不了解法規，而且只懂十分有限的英語，很容易上“租霸”的當。

房東發現“租霸”的伎倆後，想收回房屋，可由於本市有保護住客的法規，所以竟然無法將“租霸”和那些分租的租客全部趕走，只好打起曠日持久的官司。

斯圖爾特說，她從事租約官司已有15年的時間，見過很多房客在出租屋中從事非法勾當的案子，有的人租了房子用來種大麻、有的則是賣淫。不過，她這還是第一次見到這麼誇張的“租霸”。

仔細甄別房客很重要

斯圖爾特坦言，房東要找一個好租客，猶如選一個理想的配偶一樣。一旦“結錯婚”，要“離婚”並非易事。因此她建議，業主如果想要保證自己的利益不受到侵犯，在簽約前一定要花一些時間去與未來租客面談，並查證未來租客所說的話是否事實，然後才決定是否將物業租給對方。

雖然本市的出租法規偏向租客的利益，但卻允許房主搜集未來租客的資料及進行查證。一般來說，“租霸”由於信譽不良，所以不太用真名。房東可以要求求租的人士在填寫租客個人資料表格時，填下姓名、現居地址和出生日期等資料，隨後立刻要求對方出示有照片的身分證明檔，以核實他填寫的資料是否屬實。 加國華人網上家園 – 51.CA

除了查證個人資訊，房東還可以去查核這人的信貸資料，以瞭解這名未來租客的財政狀況等等。

在同租客的首次面談中，房東不妨問他們一些尖銳的問題，包括有哪些人會入住、人數總共多少、是否會分租等等。在簽訂租約的時候，儘量寫地細一些，列明禁止的事項，以及違約的後果(例如面臨法律訴訟)等等。

為了避免矛盾，租房還是“先小人，後君子”，入住前把什麼什麼問題都白紙黑字得寫出來比較好。

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（據加拿大華人網）

據CTV新聞報導，一家加拿大公寓掛牌網站RentSeeker.ca今年夏天公佈數據，對包括多倫多、渥太華、滿地可、溫哥華、愛民頓、溫尼辟在內的加拿大城市的公寓租金進行比較，但他們的數據不包括西北領地、紐平治域省﹙New Brunswick﹚、新斯高沙省（Nova Scotia）和愛德華王子島（Prince Edward Island）。

RentSeeker.ca是加拿大最大的線上公寓搜索網站之一，為租客和出租獨立屋、鎮屋、共管柏文和公寓的房東之間提供連接。他們這次公佈的數據取自加拿大按揭和房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，簡稱CMHC）。CMHC是在房東向他們報告的基礎上統計租金數據的。

公寓租金最高的地區位於類似多倫多和溫哥華這樣的大城市附近。在某些地方，大城市旁邊區域的平均租金還高過大城市，比如說，大多倫多地區某些地方，如阿積士（Ajax）和伯靈頓（Burlington）的平均租金比多倫多市區更高。而在西岸，溫哥華市區的平均租金與它周邊的城市蘭裏（Langley）、列治文（Richmond）和高貴林（Coquitlam）大致相當或稍低。

數據顯示，單間公寓租金最貴的地方是阿積士，位於多倫多以東，平均價格為每月1,253元。單間公寓租金最便宜的地方是魁北克的三河市（Trois-Rivieres），位於魁北克市和滿地可市之間，平均價格為384元。
一睡房公寓和兩睡房公寓，平均租金最貴的都是安省的伯靈頓，最便宜的也都是魁北克的三河市。

至於三睡房公寓，卑詩省的蘭裏市以1,773元的平均租金位居首位，最便宜的還是三河市，只要618元。

以下是加拿大各城市一睡房公寓的平均租金：

Saanich, B.C. – $833
Richmond B.C. – $980
Vancouver – $1,062
Burnaby, B.C. – $792
Surrey, B.C. – $910
Coquitlam, B.C. – $1,028
Langley, B.C. – $1,190
Abbotsford, B.C. – $699
Kelowna, B.C. – $802
Calgary – $1,137
Edmonton – $1,004
Saskatoon – $910
Regina – $915
Winnipeg – $785
Thunder Bay, Ont. – $743
Sudbury, Ont. – $804
Guelph, Ont. – $878
Kitchener, Ont. – $821
Cambridge, Ont. – $820
London, Ont. – $788
Chatham-Kent, Ont. – $642
Windsor, Ont. – $676
St. Catharines, Ont. – $763
Burlington, Ont. – $1,379
Hamilton, Ont. – $810
Oakville, Ont. – $1,251
Mississauga, Ont. – $1,067
Toronto – $1,085
Ajax, Ont. – $967
Whitby, Ont. – $945
Oshawa, Ont. – $928
Markham, Ont. – $1,094
Vaughan, Ont. – $1,088
Richmond Hill, Ont. – $954
Barrie, Ont. – $984
Kingston, Ont. – $908
Ottawa – $941
Gatineau, Que. – $664
Montreal – $660
Laval, Que. – $913
Terrebonne, Que. – $810
Sherbrooke, Que. – $487
Longueuil, Que. – $666
Trois-Rivieres, Que. – $447
Levis, Que. – $807
Quebec City – $660
Saguenay, Que. – $460
St. John’s, N.L. – $782

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（據溫哥華找房網）

今年加國房價漲幅估達5%

路透社（Reuters）26日公佈最新調查數據顯示，市場分析師認為今年加國房價漲幅將達5%左右，明年持續上漲但整體增加幅度略為下滑，預計會有2%成長率。

這份調查共詢問20多位市場分析師，受訪專家6月份時認為今年房價漲幅應僅有3.4%，不過最新調查發現，這項預估數據大幅提升，不僅如此，分析師也更新明年與2017年的房價預測，將漲幅由6月份預測的1.3%與1.7%，上調為2.0%與2.3%。

儘管今年上半年，加國經濟因國際油價下跌而出現疲軟狀態，不過穆迪分析公司（Moody’s Analytics）資深分析師霍普金斯（Mark Hopkins）認為，目前加國房市是“刀槍不入”（bullet-proof）的，房價不僅沒有受到全球經濟衰退的影響，成長幅度甚至出現加速狀況，這樣的現象是“相當奇怪，且令人出乎意料”。

多數接受調查的分析師認為，雖然加國央行今年已經二度降息，但未來的房市買氣應該將會趨緩，加拿大匯豐銀行（HSBC Bank Canada）分析師瓦特（David Watt）認為，投資人將會發現物價逐漸上漲，因此購買意願將會降低，他同時相信住家裝潢業的整體市場活動量也會減少。

這份報告同時提到，央行減息的政策，確實令大溫與多倫多地區的房價“火上加油”，部分受訪分析師擔憂價格修正現象的出現。霍普金斯表示，若是美國聯邦準備理事會（U.S. Federal Reserve）開始收緊政策，加國央行可能亦會被迫調升利率，必定間接影響本地房市。

不過霍普金斯說，只要聯准會沒有出現任何大動作，加國整體房市應該也不會出現任何意外狀況。

加拿大明年房價漲幅將趨緩

道明銀行經濟分析部(TD Economics)31日公佈一份最新房市分析報告，指出在目前銀行低利率的影響之下，今年全國整體房價漲幅應會達到7%，不過明年可能會出現市場降溫狀況，價格方面僅會有1%之成長。

該行經濟分析師帕曲馬拉(Diana Petramala)在這份最新報告中提到，未來幾個月內的房市需求量，應會受到銀行維持低利率的影響而持續增加，不過這項效應預計在年底前完全發酵，目前尚未能看到下一個加速房市活動之誘因，因此明年的價格成長應會趨於平緩。

帕曲馬拉同時在報告中提到，雖然大溫與多倫多地區的房屋可負擔性不斷降低，兩地的房市可能是全國各地區中最脆弱的，但整體經濟狀況仍對安省與卑省較為有利，因此預計房地市場應該不會出現嚴重的價格修正狀況。

帕曲馬拉還說，溫哥華島維多利亞的房市狀況也受到連帶影響，卑省之市場狀況屬需求量大於供應量之賣方市場，但未來整體交易步調應該不會如先前熱烈。

樓市增長放緩 加拿大迎來購房良機

9月份的第一天，也代表著全球資本市場邁入第四個季度。在今年年中的時候，就有分析師稱加拿大的房地產市場存在著接近三成半的泡沫。邁入第四個季度，仍然溫和增長的加拿大房地產業，在面對先前加拿大央行兩次降息的大背景下，年內實行第三次降息的機會顯得並不大。

截稿至多倫多時間2015年9月1日早上12點，加拿大統計局公佈了加拿大國內6月的經濟數據，數據無論是第一季度還是第二季度，加拿大經濟都出現了負增長。這樣的數據也吻合了加拿大現任總理、保守黨黨魁哈珀(Stephen Harper)在先前的電視辯論中承認的——無論是短期還是長期，加拿大已經進入了經濟衰退期。

但吊詭的是，與經濟衰退成反比的是，最近公佈的一系列加拿大國人消費數據都呈現上升的趨勢，這也導致不同的金融機構對當下的加拿大經濟出現了分歧，道明銀行的分析報告唱好，中國香港信報專欄文章與資本經濟研究所(Capital Economics)的分析報告則唱衰。相對疲軟的內部經濟因素也構成了加拿大整體房價增幅在放緩這個大趨勢。

本週五(9月4日)將要公佈的8月失業率與就業人數變化數據會給市場流動資金一個短期的指引，如果數據向壞，市場看淡加拿大的情緒會更加濃郁，流動資金的避險情緒將被進一步推高甚至外逃。那就如同加拿大皇家銀行的報告那樣，國民的房屋可承受能力會逐漸逼近“風險線”附近。

外部的因素方面，作為加拿大購房的核心“外國勢力”，中國資本市場在近年來不斷加大力道嚴控資金外流。同樣地，在經歷早前環球股票市場的做空恐慌後，“現金為王”已經成為市場的主要信條。除卻中國國內因素外，今年年中的以希臘為代表的歐洲市場危機吸引了不少資金前往歐洲抄底，從而令流入加拿大的熱錢相對減少了。

更加經典的是，世界國際貨幣基金組織(IMF)主席拉加德(Christine Lagarde)在9月份的第一天就發表了環球經濟增長恐怕會比市場的預期還要疲軟，尤其是新興經濟體，比如加拿大遙遠的鄰居墨西哥、以及南美諸國。這些因素綜合起來，都會令環球金融市場愈發尋求避險而收緊銀根，資金流動性恐怕再次被趨於惡化。

在內部與外部因素相結合之下，總體而言，加拿大房地產業長線前景轉趨滯漲，但衰退卻是言之過早。今年餘下時間至明年年初，對於購房自住的買家來說，應該是相對良好的購房時機，而不急於一時的自住型購房者，則可以稍微等到明年的上半年年末，因為有激進的分析指出，若明年上半年加拿大經濟沒有相對明顯的改善跡象，加拿大央行可能會進一步減息。

PIMCO：看衰加房市 美投資人付代價

部分美國華爾街對沖基金（Hedge Fund）投資人7月初曾看壞大溫房市，且針對房價崩盤規畫相關投資操作，不過全球最大基金債券公司PIMCO的加國專案總裁達富連（Ed Devlin）27日表示，這些不熟悉加國經濟環境的美國投資經理人，已經開始“付出代價”。

達富連說，許多美國投資人錯判加國經濟僅仰賴石油出口，加國銀行股價過高，房市即將泡沫化的觀點，目前有許多經理人已經因錯估情勢而有所損失。

達富連還提到，原先他相信加國央行今年內應不會再度降息，但目前油價一再下滑，後續效應仍有待觀察。

達富連指出，即便加央行先前兩度調降利率的措施，使得大溫與多倫多等地區的房價持續上揚，但以整體情勢來看，他仍肯定央行在面臨油價下跌時，控制經濟狀況之決策能力。PIMCO的加國專案總裁達富連說，部分看壞加國房市的美國基金經理人，因不熟悉加國經濟狀況，已“付出代價”。圖為地產市場火熱的溫哥華市。

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（據加拿大華人網、溫哥華找房網）

按照現在的開發速度，這些土地用不了四年時間，就會被全部傾吞瓦解。工業土地大大告急！

這一估算，超過了很多人的預想。因為四年前那份警告工業土地只能維持到2020 年的報告已經讓人惶恐不安。如今時限再縮短一年，勢必讓更多不以為然的人們開始意識到事態的嚴重。工業是現代城市發展的主要因素，意味著生命力和勞動力，而工業用地則是這一切的基礎。所有的工廠、車間、作坊都倚賴工業用地。調查報告中地產經濟都在呐喊：“工業用地已經嚴重不足！”這不是過去時，也不是未來時，而是現在進行時。

追根溯源

現在回頭看一看，過去幾年到底發生了什麼導致工業用地再一次供應不足。Avison Young（加拿大本土最大的地產代理服務公司）的副總裁Michael Farrell 解釋到：“從2013 年開始，電子商務零售商有著大量的倉庫需求，超過137 英畝的土地都租給了他們。”“現代新型零售商對物流的規模和配套設施的需求都呈增長趨勢，這也正加劇了大溫地區工業土地緊縮的狀態。”“現在的工業用地更多的反應的是電子商務和零售商的需求，而並非以前傳統的工業需求。”

隨著電子商務近年來的飛速發展，倉儲物流的需求與日俱增。組成其運營成本的倉儲和配送直接決定了該企業的競爭力和盈利值。雖然買地建倉是一個巨大的沉沒式投資，但因這一環節在整個電子商務中起重大作用，商家們都不惜血本，搶購黃金地段。

細觀大溫，Lush Cosmetics 在溫哥華占地60,000 平方英尺；Best Buy Canada 在新西敏也盤踞80,000 平方英尺；Pet Valu 在三角洲更是寬達110,000 平方英尺。

尋找出路

短缺的土地，已經把平均工業用地的價格每英畝抬高了150 萬，而且範圍波及整個加拿大。這樣一來，租金水準也必然提高。部分工業代理發出警告，縮減的土地將不只抬高土地價格，同時還威脅到溫哥華地區的經濟。未來的經濟增長都將受制於工業用地供應緊縮。地產經濟紛紛表明，有一些製造商擁有大型的停車場，還有些公司沒有充分利用它的工業場所。這些區域都是具有未來再次開發潛力的土地。更有人已經開始覬覦BC 省的農業保留用地。

Michael Farrell 說：“土地價格的提高必然會帶動對棕色地域的需求。”所謂棕色地域，指的大都是舊房被清除後可蓋新房的區域。“但這些區域可能會因為地質或地理年代的原因遭受損壞，而修補和改造又會帶來新一輪的成本。”然而無論價格如何，這些棕色地域似乎已經成為了唯一可以利用的資源。大溫地區對工業土地的開發勢在必行。工業與經濟息息相關，工業用地就是孕育財富的稀土啊。

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（據加拿大華人網）