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美國《福布斯》5月4日報道“尋找愛情刺激了中國樓市泡沫”，文章中寫到若想娶個迷人的上海姑娘，首先得有套不錯的房子。對想找對象的中國年輕人來說，如此條件無疑相當苛刻，畢竟中國是全球最昂貴的房地產市場之一。房地產專家說，這種現象一定程度上刺激了中國瘋狂的樓市。

從房地產角度看，在中國，結婚組建家庭的確創造了住房新需求。調查顯示，大多數中國女性認為男人結婚前應該買房。年輕夫婦通常是首次購房，因而成為中國房地產市場需求的主要來源之一。但這種趨勢截然不同於西方文化，但是在相隔太平洋的加國，房地產依然火爆，到底是什麼刺激了加國的樓市呢？

經濟分析專家所收集世界各地過去數十年來的房價指數﹐按通脹調整加拿大的房價在20年來上升了一倍半。幅度相相似的國家還有比利時，丹麥，法國及芬蘭。根據《經濟學人》的資料﹐加拿大的房價相對入息比率﹐乃屬於全球最高之列。住房負擔能力是一個需要留意的因素。經濟專家指出﹐若利率保持在低水準﹐房價應會獲得支持。加拿大中央銀行把利率維持在低水準﹐據專業人士估計﹐部分原因要是保住樓市。

公寓買賣多為自住 一半購房者沒有貸款

報告稱，多倫多房屋建築的主要部分為共管公寓。2014年共建1.85萬個公寓單位，2015年建築數量將繼續攀升至2.03萬間。如此龐大的共管公寓供給，是否可以保證公寓的銷售持續火熱呢？我們拭目以待！

但就2014年的調查數據顯示，雖然供給充足，但是剛性需求依然旺盛，購房者不再持幣觀望，而是投入到房主的大軍中。

加拿大房屋暨房貸公司(CMHC)公佈多倫多、溫哥華兩地共管公寓市場調查數據顯示，絕大多數共管公寓的持有者購買物業用於自住，少數購買者用於出租，通過買賣公寓牟利炒樓的更是少之又少。

加拿大房屋暨房貸公司(CMHC)在多倫多和溫哥華兩地的調查了4萬2191個家庭，驚訝的發現在2014年購買至少一套共管公寓的家庭中，將近84%的購房者買房是為了自住。

我們可以粗略認為餘下的16%基本為投資客，據數據顯示，這些投資客中約75%擁有2套公寓，約18%擁有三套公寓，約10%擁有四套或者更多間公寓單位。投資客將手中多餘的公寓單位用於租賃。但是相比84%的購房者用於自住這樣的比例來看，投資客所占整體市場份額的確不大。這與我們普遍認為的公寓、樓花買賣交易多為炒樓牟利的想法大相徑庭。

加拿大房屋暨房貸公司(CMHC)的調查還顯示將近半數的共管公寓購房者中沒有貸款。投資客中極少數人會通過向銀行大額貸款來購買共管公寓。數據顯示，在公寓銷售最為火熱的多倫多和溫哥華兩地，45%的購房者沒有房貸，還有將近20%的購房者沒有靠借債來買共管公寓，這就意味著將近半數的購房者一次性付清所有款項。

背負房貸的購房者中，有33%支付了至少20%，甚至更多的首付。而在投資類共管公寓的購買者中，有高達45%以上的投資客支付了至少20%，甚至更多的首付款。

這項調查結果再一次與我們一直認為的公寓、樓花買賣多為炒樓的想法大相徑庭。公寓投資者並不是通過貸款炒高樓價，與許多人想的共管公寓持有者中很多為炒樓者的想法恰好相反，在被CMHC界定為投資者的共管公寓擁有者中，23.7%表示已持有公寓超過10年，在購買後入住其中超過10年者的比率更是高達45%。

豐厚的稅務收入 加國政府無意打壓房價 

雖然溫哥華、加拿大兩地房價高居不下，引發許多民眾抱怨，也總有一些政客明確表態要抑制房價上漲，但是近年來，房價節節攀升，拐點一直沒有到來。

本地英文媒體Vancouver Courier指出，如果民眾還在認為政府會採取措施，拯救那些希望在溫哥華嚴重飆漲的獨立屋市場置業的人，那麽必須得先認清以下一些事實∶

7億5700萬元∶這是去年省府全年的財產過戶稅(Propertytransfer tax)所得，是筆不可小覷的大生意，今年預估的總收入可達10億元。

19億元：這是房市給溫哥華市府帶來的收入，也足以讓政府面對兩位數百分比增長的房價避之不談。數據還顯示，僅去年，溫市批准的建房許可總值就達18億8000萬元，比2008年增長了77%。

如此豐厚的稅務收入，政府很難下定決心打壓房價。若高房價真的被打壓下去了，將會引起在高位接盤的持有者不滿情緒。

獨立屋持續緊俏 即將一套難求

獨立屋做為拉高整體房價的首要因素，多年來一直處於銷售價格瘋漲的魁首地位。據加拿大按揭及房屋公司(CMHC)發表的春季報告顯示，獨立屋和鎮屋的開建數量今年和明年同樣非常少。其中獨立屋今年開建數量僅7,700間，明年預計7,000間。此外，鎮屋開建數還少過獨立屋，今年才5,050間。

緊俏的鎮屋與獨立屋將處於一套難求的境地。供給的持續減少，將推高買家的購房意願，競爭將更加火熱化，從而推高房價。底層房屋，如獨立屋，已經成為本年度推高大多地區房屋均價的主力。隨著市場環境的收緊，平均價格的漲勢仍會相當強勁。然而，緊縮的環境因素將會導致市場報複性反彈。在多倫多的住宅中，以獨立屋的價格漲幅將持續強勁。溫哥華的獨立屋均價在幾年前已經突破百萬，多倫多緊隨其後成為第二個獨立屋均價突破百萬元一套的城市。

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來源：網路

目前加拿大房地產市場發展狀況趨於良好。蒙特利爾銀行的經濟學家Sal Guatieri認為，如果未來加拿大房市真的出現崩塌，最大的也是唯一的可能是因為國內失業率陡增，或者央行利率升高，最終導致需求出現劇烈減少。

報告顯示，多倫多的公寓供應量與需求在逐漸地走向平衡，同時公寓房的價格也在持續上升，儘管上升的幅度趨於平緩。而今年第二季度的二手公寓交易量也達到了歷史新高，價格增長速度也是最快的，達到了6.8%，已經保持了連續三年的增長。

目前，溫哥華的公寓市場因為需求增加而趨緊。卡爾加裏的公寓交易量出現下降，但是未出售公寓存量並不多。而蒙特利爾的未出售公寓數量是加拿大所有城市中最多的，但是目前房產開發商已經在減少新專案的開發。

路透社（Reuters）26日公佈的最新調查數據顯示，市場分析師認為今年加國房價漲幅將達5%左右，明年持續上漲但整體增加幅度略為下滑，預計會有2%成長率。

該調查共詢問20多位市場分析師，受訪專家6月份時認為今年房價漲幅應僅有3.4%，但最新調查發現，這項預估數據大幅提升，不僅如此，分析師也更新明年與2017年的房價預測，將漲幅由6月份預測的1.3%與1.7%，上調為2.0%與2.3%。

儘管今年上半年，加國經濟因國際油價下跌而出現疲軟狀態，穆迪分析公司（Moody’s Analytics）資深分析師霍普金斯（Mark Hopkins）還是認為，目前加國房市是“刀槍不入”（bullet-proof）的，房價不僅沒有受到全球經濟衰退的影響，成長幅度甚至出現加速狀況，這樣的現象是“相當奇怪，且令人出乎意料”。

多數接受調查的分析師認為，雖然加國央行今年已經二度降息，但未來的房市買氣應該將會趨緩，加拿大匯豐銀行（HSBC Bank Canada）分析師瓦特（David Watt）認為，投資人將會發現物價逐漸上漲，因此購買意願將會降低，他同時相信住家裝潢業的整體市場活動量也會減少。

報告同時提到，央行減息的政策，確實令大溫與多倫多地區的房價“火上加油”，部分受訪分析師擔憂價格修正現象的出現。霍普金斯表示，若是美國聯邦準備理事會（U.S. Federal Reserve）開始收緊政策，加國央行可能亦會被迫調升利率，必定間接影響本地房市。

不過霍普金斯說，只要聯准會沒有出現任何大動作，加國整體房市應該也不會出現任何意外狀況。

部分美國華爾街對沖基金（Hedge Fund）投資人7月初曾看壞大溫房市，且針對房價崩盤規畫相關投資操作，不過全球最大基金債券公司PIMCO的加國專案總裁達富連（Ed Devlin）27日表示，這些不熟悉加國經濟環境的美國投資經理人，已經開始“付出代價”。

達富連說，許多美國投資人錯判加國經濟僅仰賴石油出口，加國銀行股價過高，房市即將泡沫化的觀點，目前有許多經理人已經因錯估情勢而有所損失。

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（據加房網）

來自 Sutton Seafair 地產經紀 JohnLovelace 有著豐富的經驗，專攻 BC 省內地產並且正迎來他人生的高峰。

“BC 省內不動產現在對國際開放，目前我們的客戶來自中東、英國、印度、澳大利亞和德國”，Lovelace 說到。“當然，中國市場是推動這項事業的真正力量。”他補充道。

自 從 John Lovelace 全方位出售BradianGhost Town 以來，中國投資者的熱情被點爆。“我們很快意識到中國投資者是非常精明的買家。在過去的十年中，他們大量在溫哥華投資民用住宅，現在他們急於拓展到其他的領域中去。” Lovelace 表示，現在電話成天響個不停，來電者都是對大溫地區過高房價已經生厭的投資者。在大溫，一英畝的土地需要一百萬，而在大溫以外的卑詩地區，一英畝的土地起價才600 元。這樣看起來，農地具有強大的吸引力。更讓人心動的是，不像阿爾伯特省和薩斯喀徹溫省的政策，海外投資者在 BC 省購買土地沒有任何限制。

但是，這還不是全部。牧場和農地吸引投資人的另一個重大要素是“投資者不僅可以坐抄底 BC 郊區物業擁土地等待增值也可以立刻獲取現金流”。Lovelace 這樣解釋：“因為牧場和農地都特別適合購買後轉租，所以這些產業可以讓投資人立馬得到回報。”

近期，Lovelace 才賣了一片寬達 8000 英畝的牧場，這可是 8 個斯坦利公園那麼大，因為買家就是喜歡擁有一片遼闊土地的感覺。“在這個世界上，能買到 6000、8000 甚至 30,000英畝土地的地方太少了，而 BC 省恰好滿足這個條件。”Lovelace 說。

值得一提的是，買地是一個專業領域，擁有足夠的知識才能更好的投資。這就是為什麼Lovelace 團隊擁有一個專業的研討小組來幫助投資者。

最近，他們幫助了超過 100 名的投資者規劃牧場和農地。他們也會專為投資人以個別或小組形式開特別會議，介紹具體情況。近期，他們剛為 100 多位潛在的投資人針對牧場與農地投資舉辦了為期一天的說明會議。“BC 省太大了，與其花很多天在各地奔波，我們不如在會議廳給客戶帶來一場虛擬的旅行。”研討會組員 Georgia Primar 說。“我們同時還可以仔細梳理投資融資選項，預計收益。”

Lovelace 的時間除了花在 Richmond 的辦公室裏接待客戶，還經常到實地去。在別的經紀平時上班花去的時間裏，他已駕駛自己的雙引擎小飛機飛越卑詩，到達專案地點。他是一名開飛機的老手，有著 40 年的飛行經驗。如果某個物業坐落於水上，他也會駕著水上飛機趕過去。

現時段對於所有 BC 遠郊的房地產，是一個激動人心的時刻。投資者也在搜尋商業廣場和公寓的投資機會，因為只要出了大溫地區，所有的回報率都變得高了起來。現在卑詩省內物業還未遭哄搶，但按照現在的情形發展下去，很快這些物業將變得炙手可熱。

連日來的全球股災及油價暴跌讓加元匯率再創新低，有來自美國的經濟分析專家認為，一旦美聯儲在今秋加息，那麼溫哥華的地產泡沫就會像金融危機時的美國樓市一樣破滅。

不過，近日加拿大蒙特利爾銀行（BMO）發佈的全國房地產分析報告卻給出了不同觀點：那些預測加拿大房市將會像美國一樣崩盤的人顯然是多慮了，目前加拿大房地產市場發展狀況處於良好態勢。

8月25日，加元匯率再創11年來的新低，盤中跌破75美分大關，收於74.97美分，創下2004年以來的新低，兌人民幣匯率則為4.81元。看空加元和加拿大樓市的說法塵囂直上，認為加拿大地產市場泡沫嚴重，隨時都有可能被引爆甚至導致崩盤，現在已經有資金開始付諸行動。美國金牌投資者柯霍德斯（Marc Cohodes）更直接表示，溫哥華樓市非常瘋狂，它是一個洗錢、投機和低利率的混合產物。

然而，BMO的全國地產分析報告卻得出了截然相反的論調。數據表明，多倫多和溫哥華兩大城市獨立屋長期供不應求，公寓需求也不斷攀升，今年第二季度二手公寓交易量達到歷史新高，價格也同比上升了6.8%。BMO資深經濟專家卡特瑞（Sal Guatieri）表示，新公寓的庫存數量正在減少，這其實是對獨立屋供應緊張的一種市場補足。這也影響了加拿大居民住宅的銷售情況。

目前，多倫多公寓的供應量與需求量關係比較平穩，雖然價格看漲，但漲幅平緩；溫哥華的公寓市場則一直保持緊湊的態勢；卡爾加裏的公寓交易量出現下降，但是庫存並不多；蒙特利爾的未出售公寓數量是加拿大所有城市中最多的，但目前房產開發商已經在減少開發新專案。這表明加拿大房地產市場正在通過自我調整，趨於平衡。

BMO的分析報告同時指出，加拿大房地產全面崩盤的可能性也不是沒有，最大的也是唯一的可能是，失業率陡增，或者央行利率突然升高，最終導致需求劇烈減少，因而房地產市場泡沫一夜破滅。但就現階段來看，加拿大住宅建設貢獻的GDP占全國比例的7.1%，其中房屋翻修所創造的價值約占總GDP的2.6%，新房屋建設則占總GDP的3%，是國民經濟重要的一環。所以，如美國的房市崩塌現象離加拿大尚比較遙遠。

加拿大房貸保險公司對加拿大15個主要城市的房地產市場進行了風險評估後認為，大部分加拿大城市的房地產市場風險並不高，但薩斯喀徹溫省會裏賈納、曼尼托巴省會溫尼伯、安大略省會多倫多這三個城市的房地產市場處於高風險水準，其中多倫多甚至可能已經進入危險的風險區域。

加拿大房貸保險公司的研究報告指出，多倫多、裏賈納和溫尼伯這三個城市的房地產市場雖然都有高風險的特點，但造成高風險的原因卻各有不同。

在加拿大最大的城市多倫多，地產市場的高風險主要來自兩個因素：一是房價上升的幅度超過了居民可支配收入的增長幅度；二是公寓樓過度建設，市場上未售出的公寓樓單元存量多得創了歷史最高水準。

溫尼伯地產市場的高風險主要來自房價虛高得脫離了市場實際價值，以及新房建設過多這兩個因素。

賈納地產市場的高風險主要來自房價上升速度過快、房價虛高、和公寓樓建設過量這幾個因素。

CMHC認為，從房地產市場風險的角度來看，魁北克省的蒙特利爾和魁北克城的房地產市場雖然房價有些虛高，但風險仍然屬於中等程度。

至於加拿大房價最高的城市溫哥華，CMHC經過風險評估後得出的結論是，溫哥華的房地產市場屬於低風險，因為溫哥華的人口在不斷增加，溫哥華居民的可支配收入也在增加。

加拿大的房地產投資似乎和本國經濟形勢的步調並不一致，儘管加拿大經濟已經陷入低迷，但房地產市場的火爆程度卻一直有增無減。全世界範圍內，仍有大量富豪手握重金準備進軍加拿大房地產業。

早前，《MoneySense》雜誌給加拿大35個主要城市做了一份「房地產實際價值」排行名單，從經濟學角度反應各城市房產的投資與回報關係，可謂「買房必讀」。

這份名單從平均房價、買房所花費的時間、房價和房租增長的比例等情況詳細分析了加拿大35個城市的投資性價比。根據數據顯示，安省許多中小城市比較值得投資，房價可負擔性高，房租也處於穩步上漲的趨勢。

表格中最突兀的莫過於卑詩省溫哥華了，平均房價高達80多萬，購房時間也超過9年，是所有城市裡最難負擔的。不過《MoneySense》卻將其放在了第18名的位置上，說明這裡的房地產仍然有利可圖，值得投資，主要原因是升值空間大。

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（據溫哥華房產網）

股市動盪 加央行下月或再減息

國家銀行(National Bank)26日預測，鑒於加拿大經濟遲遲沒有起色，全球金融市場動盪，加拿大央行將可能在下月再度減息。

在接受彭博通訊社採訪時，國家銀行的經濟師平森納特認為，央行行長普洛索(Stephen Poloz)將在下月的央行例行議息會議中宣佈，削減央行的隔夜拆款利率0.25%，使這項基本利率降至與2009年全球金融危機時同樣的0.25%。

一周之前，國家銀行還將央行減息的可能性訂為18%，現在該行將之向上修正為31%，上修的理由是全球金融市場激烈震盪。最近全球各大股市指數大起大落， 暴跌的結果令加元匯率跌至2004年以來的最低水準。雖然央行已在1月和7月兩度各減息0.25%，加拿大今年1至5月經濟成長率依然接連萎縮。

國家銀行報告說：“如果隨著時間推移，國際及加拿大經濟狀況好轉，央行總是可以適時調高利率，即使減息過頭，都好過將來為未能及時行動而感到惋惜。”

這份研究報告又指出，由於從現在起至10月19日大選投票日是大選時期，在這個時期內，聯邦政府迅速採取刺激經濟增長的能力相當有限。報告作者分析，如果 不在9月的央行議息會議上作成減息決定，下次例行議息將是10月21日，亦即要在差不多兩個月之後，或有緩不濟急之虞。

美林銀行：央行若降息 料衝擊房市

國家銀行(National Bank)26日做出最新預測，指出在原油價格下滑與中國經濟衰退的狀況下，加國央行很可能9月再度下調利率0.25%。但美國美林銀行經濟分析師安勒納佳(Emanuella Enenajor)亦抱持類似看法，她認為房價問題可能會成為央行顧全經濟大局之下的犧牲品。

安勒納佳指出，儘管再度調降利率恐造成房市已十分火熱的大溫與多倫多地區的房價繼續上攀，但若以整體經濟環境來看，目前油價與期貨價格亦不斷下滑，加國央行為了避免通貨緊縮之狀況出現，確實可能再以降息作為刺激經濟的手段，而伴隨而來的高房價效應，僅會被視為一個附帶性傷害(collateral damage)。

美林銀行原先預計，央行下一波調降利率將在明年1月份出現，不過安勒納佳表示，根據目前狀況來看，她認為此一時間點將提前至10月份，因為屆時央行才有機會對今年整體經濟狀況做出完整評估。

安勒納佳同時提到，就目前的狀況而言，她預測央行明年不會上調利率。

多位本地地產業界人士就房價走勢接受“世界日報”記者訪時，均指出低利率與加元匯率走軟，是大溫房價不斷攀升的主要動力，雖然正尋求連任的加拿大總理哈珀(Stephen Harper)開出選舉支票，宣示若能連任，將收集海外買家資訊以抑制房價，不過許多業者認為，這樣的資訊雖然有助於本地民眾瞭解房市結構，但對於房屋可負擔性的問題，其實並無太大的幫助。

其中一名地產業者提到，目前輿論將房價焦點轉移到中國買家身上，其實是有失公允的，因為溫哥華環境優美，本來就受到世界各地地產投資人的喜愛，加元不斷走軟持續地加強這些持有外幣的買家之購買意願，因此才會出現需求量大過供應量的問題。

他指出，加國政府若想解決高房價問題，應該從經濟整體面下手，若加元能重回強勢貨幣之列，海外買家的投資意願自然便會降低。

（據加拿大華人網）

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“世界日報”在本月初報導，根據房產經紀公司高力國際(Colliers International)公佈的一份最新報告，目前溫市作為出租用途的整棟舊公寓在交易市場上炙手可熱，部分溫西麗景區(Fairview)的物業在過去16年以來價格成長3.6倍，以西10街一棟中文名為“帝苑”的8層出租公寓為例，年初的轉手成交價格更達1150萬元，“房地產投資網路”(Real Estate Investment Network)資深分析師甘寶爾(Don Campbell)對此表示，這類舊公寓會受到投資人歡迎，主要都是因為獲利導向，房屋本身的價格高低，對投資人來說其實並不重要。

甘寶爾指出，雖然在溫哥華投資這類物業的資本回報率(Capitalization Rate)僅約3.2%，不過因為投資人可獲得政府擔保之低利貸款，利率在1.8%左右，比卑省省府每年所允許的租金漲幅還要更低，這樣的差異使投資人可“不勞而獲”。

溫西麗景區“帝苑”出租公寓今年以1150萬元的價格轉手，負責銷售的地產業者估計，大樓2014年可為屋主帶來近44萬元的總收入。　　

甘寶爾進一步提到，投資出租舊公寓的投資者身分多元，包括較為富裕的嬰兒潮世代、專業地產投資管理人與海外買家，有時也會有本地民眾。多數人購買整棟出租公寓後，自己住在其中一間，將其餘單位出租賺取利潤，他們投資這類物業的主要目的，就是看重舊公寓既能保本又能獲利的特性。

不僅如此，溫市目前租屋空房率極低，也讓投資者不須擔心找不到租客，一名在麗景區長期從事公寓管理的業者對“世界日報”記者透露，近年來當地租房空屋率不斷下降，時常在貼出招租訊息後，當天或是隔天便有多組民眾上門看房，兩天或三天內便找到新租客，已成家常便飯，多數空屋在一周內一定會被人租走。

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（據加拿大華人網）