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新加坡 | 新加坡非有地私宅转售价连升四个月

新加坡非有地私宅转售价连续攀升四个月，6月环比上扬0.5％。

根据房地产交易信息网站SRX发布的数据，6月份共有754个单位转售，比5月的763个单位少1.2％。

分析师说，尽管转售价从3月到6月都在攀升，这仍不足以说明转售价已确实有所回弹。

智信研究与咨询总监王伽胜说，要确定转售价是否确实回弹，至少得看到价格连续六个月环比上扬，以及0.5％的平均增幅。

他认为，新私宅的销售情况通常会影响转售市场，由于5月份有不少新私宅销售活动，转售市场潜在买家也受到鼓舞。

他说：“出色的项目有Gem Residences和Stars of Kovan。发展商在5月份好像也清除了相当多存货。”

王伽胜说，转售市场的买家仍相当谨慎，他们只挑物有所值的房子。他认为，整体私宅价格软着陆的这条路仍非常漫长。

数据显示，各地区非有地私宅的转售价都上扬，核心中央区起0.9％，其他中央区起0.3％，中央区以外起0.5％。

与去年6月相比，整体非有地私宅转售价起1.1％，转售单位也比当时的592个单位多27.4％。

新加坡的新私宅项目Gem Residences

整体私宅市场价格仍下滑

然而，纵观整体私宅市场，价格其实仍逐渐下滑。

市区重建局的数据显示，今年第一季的非有地私宅价格环比下滑0.4％。市建局是每个季度发布最新价格指数，今年第二季的指数尚未出炉。

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说，最近的私宅销量增加，其中一个原因是发展商给一些项目打折。

例如，会德丰产业（Wheelock Properties）位于阿摩园的高档私宅项目Ardmore Three就有15％折扣，以及15％的额外买家印花税（ABSD）回扣。

此外，华联企业（OUE）的Twin Peaks、凯德集团（CapitaLand）在花拉路附近的丽敦豪邸（d’Leedon）与在德普路的翠城新景（The Interlace），以及Unique发展在基里尼路的The Boutiq，都推出延迟付款计划来促销。

（据联合早报）

马来西亚 | 星马楼市产生微妙变化国内众多房企大马“淘金”

狭窄的柔佛海峡，成为马来西亚和新加坡的“分界线”。在这个炎热的夏季，两地的楼市却有着不同的温度，特别是来自中国的开发商、企业以及个人投资者正在改变马来西亚房地产市场，国内房企正在加速“出海”。

新加坡楼市：价跌但调控依旧

近年来，曾经是亚洲房价第二高的新加坡楼市一直在走下坡路。新加坡市区重建局最新公布数据显示，二季度私宅价格指数初值环比下跌0.4%，创自1975年有数据以来最长下跌周期，已经连续11个季度出现下跌。

2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松政策导致大量资金涌入新加坡楼市。随着外资和外国人的涌入，推动新加坡房价持续飙升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。不过，早在2009年新加坡政府就公布首轮调控措施，开启了一轮持续至今的房产调控潮，措施包括政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。

一系列调控措施之后，新加坡房价在2013年见顶，迄今下跌了9.4%，目前销售额仅相当于2013年的一半。新加坡政府此前已经多次表态，不会放松自2009年以来实施的管控措施，他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。

据悉，新加坡房地产市场分为私宅和组屋两个相互分离的市场。私宅市场主要是相对高端的公寓或有地住宅等，由私人发展商建造；组屋是覆盖约八成人口的公共住宅，由建屋发展局负责建设，以每户一套的基本原则销售给符合资格的居民家庭。

新加坡房价持续小幅下跌，但至今仍未看到“崩盘”的可能。仲量联行认为，投资新加坡楼市较有机会跟上房价反转的趋势。根据仲量联行的说法，新加坡楼市现在可能比中国香港房市更接近底部。虽然中国香港房价也出现下跌，但中国香港房价变动还仅限于过去市场的炒作价格区间，还没修正到实际价格。此外，新加坡仍然拥有亚洲最昂贵的高端住宅市场。据物业咨询公司莱坊2016年财富报告，在新加坡拥有一套豪宅的成本仅次于中国香港，为全球第七贵。

国内房企纷纷到马来西亚拿地开发

房企的大马“淘金”热

与新加坡房价降温的表现不同，曾经是国内房企热衷的淘金热土，马来西亚特别是临近新加坡的“临新片区”似乎再度火热起来。较之于国内投资者对欧美房地产市场的热情，亚洲房地产市场在业内人士看来只是“局部有热点”，但马来西亚无疑是其中一个。

此前，受到马航事件的影响，国内投资者对马来西亚楼市的关注程度跌入“冰点”。在经历了近两年的“盘整”期之后，多家国内房企又开始蠢蠢欲动。

2013年，碧桂园首度试水海外，其在新山的金海湾项目一经开盘便赢得市场认可。此前，碧桂园又推出了位于马来西亚依斯干达特区的“森林城市”项目，计划耗资2500亿元。碧桂园相关负责人透露，森林城市首批货量已在2015年末推出并基本售罄。富力集团也在近期推出富力公主湾项目，该项目同样处于依斯干达特区，也是富力集团首个海外项目，给出的口号更是：咫尺新加坡，富力再造“深圳罗湖”。市场资料还显示，绿地马来西亚翡翠湾在售户型，均价约每平方米15500元。

业内相关人士表示，马来西亚的房地产市场之所以出现如此火爆的现象，主要是因为当地土地成本低廉，房价相对低。据不完全统计，目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等，投资金额从几亿元到上千亿元不等。

除了房企，国内楼市表现分化，加上人民币出现贬值预期，反衬出海外优质房产的高性价比，许多投资者也蠢蠢欲动。

深圳的陈小姐此前随同某项目的考察团到马来西亚靠近新加坡的柔佛州实地考察了一番。据了解，马来西亚政府为鼓励外籍人士长期居住而推出“第二家园”计划，以“低门槛、高效率”著称，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚，无需放弃自己原有国籍。成功申请者可以带着他们的配偶、直系父母和孩子，以及一个佣人长期生活在马来西亚，申请者的子女可以就读马来西亚知名的国际学校或大学。据陈小姐介绍，如果购房者拥有马来西亚第二家园的身份，买房申请贷款最高可贷到50%至60%。银行年利率4%左右，而且购房没有限购条规。

此外，马来西亚政府早在2006年就推出了“依斯干达计划”，投巨资在柔佛州建造一个面积达2217平方公里的经济特区。通过大力发展金融、IT、创意媒体等高附加值产业，将柔佛州打造成受全球瞩目的新型经济特区。由《全球房地产指南》2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚主要城市中心的平均房价仅每平米2616美元，租金投资回报率达到4.57%。

“但实地去看了看，发现那边给人感觉还是有点偏僻，周边的交通状况也完全没有跟上。”陈小姐显然还是有点疑惑，”说是说马来西亚的房产租金回酬比较高，但我还是担心买了这房子以后卖给谁？租给谁？”

根据仲量联行的数据显示，2015年国内开发商的海外投资规模达到251亿美元，比2014年高近50%。不过，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，由于国内经济下行及房地产市场分化与三四线城市库存压顶，一二线城市土地市场竞争残酷，高地价拿地风险巨大，国内房企向国外出海拿地不仅是市场发展趋势，更是房企无奈之举。

（据新浪财经）

新加坡 | 买房与租房孰划算？

置业是大家的梦想，在新加坡尤其如此，该国是全球拥有自住住宅最高比例的国家之一，有多达九成的国人是住在自置或和家人拥有的房子。在该国，到底要置业还是租房，对很多人来说，似乎都是不用问的选择。很多人可能会觉得，如果可以买得起，何必去租呢？

不过，如果纯属从经济和资金上的考量来说，买房未必是一个最直接的选择，租房也有它本身的利弊，尤其是在私宅方面，购买私宅在财务上不见得比租用一个单位来得划算。

置业：经济疲弱下租金未必高

先看看租房比自己去购屋，有什么好处：首先，买房代表自己须做一个很长远、很重要的承诺，在金钱上和居住地点上，都没有办法拥有灵活性。如果你的经济情况出现任何变化的话，代表自己可能会拥有一大笔没有办法定期偿还的债务。

即使用公积金来偿还贷款，这也代表自己要是就业情况出现变化，公积金也会一点点地被侵蚀。更何况，公积金很重要的首要目的是作为退休金，即使在经济情况不错的情况下，把公积金里的钱为了供房而过早用得七七八八，不见得是一个理智的理财方式。

在租房的情况下，一般则能省下不少大笔的开支，尤其是装修和定期的维修，前者是因为那不是自己的房子，大部分可以选择租下的房子都是已经装修好，可以入住的，而定期的维修工程是由房东负责。

有些人也会说，看看过去数十年新加坡私宅价格的涨幅，买房肯定稳赚不赔，而且你现在不买，以后就更买不起了。也有人可能说，买了，就算自己不住，租给别人也可以。

在新加坡，买房与租房孰划算？

让我们纯粹从财务角度来看待这些论述。新加坡如今的私宅价格涨势，在人口增加速度减缓和私宅供应增加的情况下，涨幅已经缓慢下来，政府看来也有意识地看紧房价继续攀升的速度。在这两个因素一起考虑的情况下，如果置业的房价和租房的价格比例相差扩大，其实租房是比较划算的。

同时，以目前的疲弱经济走势来说，利率虽然还未正式大幅上扬，但过去多年的低利率政策是不会持续太久的，利率上涨是必然的，只是迟早的问题。对买家来说，一个百分点差距的房贷，放20年至30年来看的话，就会变成数万元的差距了。过去的那种租金收益率几乎一定超过利率水平的情况往后未必能持续下去，如果作为投资，买了房，租不出去，或租金比房贷还低的话，同样还是得从自己的现金流中抽一笔来偿还房贷。

租房：不动用到退休金

当然，租房也肯定有一定的弊端和风险，除了之前所提到的，也就是自己缺乏一定的决定权。如果租赁市场欠佳，房东拥有更多的选择权，收回来自己住或另租给他人。要是市场坚挺的话，房东可能会决定提高你的租金，或决定把房子卖掉，而你又要重新找房。因此，租客的决定权和去向，还是掌握在别人的手中。

此外，相对其他国家而言，该国鼓励国人置业，不少政策出台帮助国人买房。这就包括了人们可以使用公积金来支付房贷的一部分，但你不能用公积金里的钱来支付房租。每个月租房的费用，你也不能从个人的税务中扣除。

不过，买房也就代表自己的流动现金受到很大的限制，这是有一定的机会成本的。如果你是用公积金里的钱偿还贷款，那就代表你拿出那个会在零风险情况下累积复利利息的退休金；如果你是用现金来偿还房贷，也就代表你的钱没办法投资在其他或许拥有更高长期回报的市场或产品当中。

因此，如果你是抱着纯粹从金钱和投资的角度来考虑租房还是买房的这个课题，那就且不要排除租房这个选择，或许对你而言也是一个不错的选择，同时，也应正视置业未必比较划算或“稳赚”的这个现实。

不过，如果你的出发点纯粹是为了个人、心理、社会和家庭因素，那当然就不同了，也就不能够从以上投资或资金的角度出发。但是置业前就必须把这些因素考虑清楚，不要以为买房必然是最好的选择，给自己承受额外又不必要和不能承担的金钱压力。

想要在新加坡拥有自己的安乐窝，这样的梦想是可以办到的，但在决定买房之前，很多假设和考量其实都应该方方面面重新审视，确定对自己是一个正确的财务决定才好去进行。

（据联合早报）

新加坡 | 英国脱欧促发展商打道回府新加坡私宅土地价格将止跌回升

自新加坡房地产降温措施出台以来，分析师估计本地整体私宅地皮价格自2013年第三季高峰以来，已累计下滑5％至8％。

分析师普遍相信，英国脱欧将促使一些新加坡发展商打道回府。随着发展商手上的发展地皮继续见底，新加坡私宅土地价格将止跌回升，并与房地产价格走势脱钩，料可在下半年和明年上半年回弹高达5％。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋说：“从最近几次政府售地竞标来看，我敢说本地地皮价已回稳，下来还可能小幅上扬，因为发展商对地皮的需求很强烈。”

6月底，位于第9邮区马丁广场（Martin Place）的一幅99年地契政府私宅地段招标截止，吸引13方人马热烈竞标。

马来西亚富豪郭令灿掌政的国浩置地（GuocoLand）开出容积率每平方英尺1239元的最高竞标价格（总出价为5亿9510万元），打败由其堂兄郭令明掌控的丰隆集团，创圣淘沙升涛湾以外，政府住宅地段售价历史新高，让市场一片哗然。

即使在2013年楼市表现不错时，同区苏菲雅山庄（Sophia Hills）地段的最高竞标价格，也不过是容积率每平方英尺1157元，比马丁广场地段少了7％。

黄显洋说：“发展商这次竞标马丁广场地段是铆足全力，反映出它们对新加坡住宅房地产长期前景的乐观程度。”

据仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉观察，与去年下半年政府售地竞标活动相比，今年上半年的活动无论是在平均进场人马和出价方面，都保持坚挺。

平均进场方从去年下半年的9.3方，微升至今年上半年的9.5方。

王德辉说：“尽管经济低迷，私宅交易量过去几个月里上升，对土地竞标活动起到积极作用。今年下半年，住宅地皮价预计还会保持坚挺。”

智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜指出，发展商积极购买地皮，主要是它们的储备土地，即未来项目所在地段已纷纷见底。譬如，国浩置地竞标马丁广场地段之前，好几年没增添新私宅地皮，土地库存已空荡荡。

他指出，储备土地是发展商未来收入来源，反映它中长期的策略，因此最高竞标价格往往与眼前的市场走势不符，促使地皮价格和房地产价格脱钩。

他预测，随着发展商对住宅地皮的需求提高，今年下半年至明年上半年，私宅地皮价可环比上扬高达5％。

英国脱欧提振本地土地价格

王伽胜指出，2013年6月政府推出房贷总偿债率（TDSR）条例后，土地价格在2013年下半年至2014年上半年其实未显著改变。据他估算，直到2014年下半年，地皮价才开始下滑，截至今年上半年，平均下滑约3％至7％。

近两三年来，由于本地房地产经营环境艰难，许多发展商纷纷迈向海外市场，主要奔赴英国、美国、中国、澳大利亚和日本等地。根据仲量联行（JLL）数据，本地发展商2013年至2015年的海外房地产投资额达69亿3000万元，远超2010年至2012年的约34亿6000万元。

但这种情况下来可能改变。黄显洋说：“英国脱欧的一个后果是发展商的国际选择减少了。来自这方面的资金将能提振本地土地价格。”

ERA产业主要执行员林东荣说：“英国脱欧之后，新加坡可能吸引更多投资者关注，因为他们想把资金放在避险天堂，房地产是他们会考虑的资产之一。”

新加坡执行共管公寓（EC）地段价格走势

EC地皮价料进一步下滑

相反地，分析师对执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）地皮价下来的走势则不太乐观。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣表示，相对一般私宅地皮，EC地段在设计和地点方面大同小异，主要位于市区以外，其容积率每平方英尺中位售价已从2013年的355元，下滑至去年的280元，减幅约20％（见制图）。

（据联合早报）

新加坡 | 今年首两季新加坡组屋转售量增5.4%

分析师认为，新加坡转售组屋交易量及转售价已几乎达平衡点，下半年组屋转售价料不会显著下跌，买家应考虑进场。

同比去年首两个季度，今年首两个季度的组屋转售交易量估计至少增加约5.4%。受访房地产分析师认为，目前的转售组屋交易量及转售价已几乎达平衡点，今年下半年组屋转售价料不会显著下跌，买家应考虑进场。

建屋发展局网站数据显示，本地去年首两个季度共有9421宗组屋转售交易，今年首季度则有4449宗组屋转售交易，这些交易包括一般的一房式至五房式组屋及公寓式组屋。

另一方面，新加坡房地产联合交易网（SRX Property）提供给《联合早报》的数据显示，今年第二季度共有5477宗组屋转售交易，这包括三房至五房式、公寓式以及私人组屋的转售交易。

换言之，今年首两个季度估计至少有9926宗组屋转售交易，比去年同时期多出了至少505宗，增幅约5.4%。

另外，若是与本地前年首两个季度的8170宗组屋转售交易量相比，本地去年及今年首两个季度的转售组屋交易量明显增加。

SRX组屋转售数据综合了本地14家房地产经纪公司，如博纳（PropNex）、HSR、德伟（DWG）和Orange Tee等的数据，数据来自第一时间的成交价。这14家经纪公司所进行的房地产转售交易占了市场九成以上，也仅限于已竣工单位的转售情况。

建屋局料在近期公布今年第二季度的公共房屋数据，当中包括转售组屋交易量。

同比去年首两个季度，今年首两个季度新加坡的组屋转售交易量估计至少增加约5.4%。

《联合早报》上周报道，受房地产降温措施影响，本地转售组屋价格从2013年第三季起连续九个季度下滑，直到去年第四季才止跌回升。虽然今年首季的组屋转售价格再次下滑0.1％，但上周公布的数据显示，转首价又回升到半年前的水平，显示本地组屋转售价格已开始趋稳。

受访房地产分析师认为，这显示本地组屋转售市场已趋稳定，未来两个季度的组屋转售交易量或价格料都不会有太大波动。

博纳房地产公司投资部门主管蔡子伟认为：“只要房屋降温措施尚未解除，组屋转售交易量就不会显著上升，即便是房价偏低，也不一定会激起买家购房的欲望。”

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，若是未来两个季度的转售组屋交易有增加，很可能是因为更多的预售组屋及公寓即将完工，房屋提升者必须脱手现有的组屋。他也说：“政府过去一年减少了预售组屋的供应量，组屋转售价会逐渐比较平稳。”

新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨受访说：“未来半年，转售组屋价格料不会再出现很大的跌幅。若买家继续观望，要买的组屋可能就被别人买去了。”

（据联合早报）

新加坡 | 连跌11季新加坡楼市创史上最长连跌记录

新加坡房价在2013年见顶，迄今下滑了9.4%，销售额仅相当于2013年的一半

新加坡楼市连续11个季度下跌，创下有记录以来最长下跌周期。为了防止楼市泡沫再起，新加坡政府仍不愿放松施行7年的严控政策。与此同时，新加坡的住房、商铺租金也正猛烈下跌。

据新加坡市区重建局7月1日公布的数据，该国二季度私宅价格指数初值环比下跌0.4%，创自1975年有数据以来的最长下跌周期。数据还显示，截至6月30日的二季度，市中心公寓房上涨0.2%，郊区公寓下跌了0.7%，而次市中心地区上涨了0.3%。

新加坡政府此前已多次表态，指不会放松自2009年以来实施的管控措施，他们担心一旦放松，可能导致地产泡沫再起。新加坡国家发展部部长Lawrence Wong 2月在国会答辩称，目前放松管制过早。新加坡财政部长Heng Swee Keat 3月在提交预算时重申，放松楼市调控时机“不成熟”。

2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松（QE）政策，导致大量资金涌入新加坡楼市。外资和外国人的涌入，推动新房价格持续飚升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。新加坡2009年起实施楼市管控，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。管控实施后，新加坡房价在2013年见顶，迄今下滑了9.4%，目前销售额仅相当于2013年的一半。

新加坡房地产市场分为私宅和组屋两个相互分离的市场。私宅市场主要是相对高端的公寓或有地住宅等，由私人发展商建造。组屋是覆盖约80%人口的公共住宅，由建屋发展局负责建设，以每户一套的基本原则销售给符合资格的居民家庭，转售市场的买家购买之后也不能拥有多于一套组屋。

不过新加坡仍拥有亚洲最昂贵的高端住宅。据物业咨询公司莱坊（Knight Frank）今年的财富报告，亚洲地区在新加坡拥有一套豪宅的成本仅次于中国香港，为全球第七贵。

中国日报网此前报道，新加坡住房租金也急剧下降，据官方租金价格指数显示，自2013年起，该指数下降了10%左右。租金的猛烈下跌或因外籍劳工仍持续进入该国，但这批外籍劳工不像前一批那样资金充裕。一线商铺的租金或面临更大幅度的下降。有房地产投资商表示，所拥有的一处房产租金下降了40%。

（据星洲网）

海外 | 不动产透明度：日本丶马来西亚优於中国一线城市

仲量联行（JLL）日前公布《全球不动产透明度指数》双年报，在本次评比中，亚太地区 17 个市场中，有 4/3 皆位於“透明”组以上。其中澳洲更是一枝独秀，以1.27的高分位列“高透明”组以及全球第2名。

报告指出，亚洲国家房市透明度的改善状况依国情而有所不同。澳洲与纽西兰仍然稳坐亚太地区榜首，属於透明度最高的市场；缅甸虽已推动重要的经济与政治改革，但房市透明度改善有限，仍然敬陪末座，是亚太区最不透明市场。

在本次评比中，中国一线城市如上海丶北京，都已大幅改善透明度，跻身“透明”组。中国香港与新加坡争抢亚洲房市龙头，但在透明度改善上没有太大进展，还差一步方能进入“高透明”组。东北亚的日本与南韩，市场资讯的改善带来了透明度的提升，部分也归因於投资人需求强劲之故。

《全球不动产透明度指数》：亚太地区重要市场评分

本次评比中，中国台湾也成功自2014年第29名的“半透明”组晋升至第23名的“透明”组。透过财产税制丶实价登录丶市场资讯揭露等方面的努力，指数从前年的2.55分进步至今年的2.14分，是亚太区进步幅度最显着国家。

报告涵盖全球 109 个国家，将透明程度分组定义为高透明丶透明丶半透明丶低透明及不透明等5组。本次调查前 5 大高市场透明度国家为英国丶澳洲丶加拿大丶美国和法国。亚洲国家的表现也在本次调查中大幅提升，新加坡丶中国香港丶日本和中国台湾皆被名列为市场透明国，而中国一线城市及南韩则属半透明国家。

仲量联行指出，未来不动产透明度指标为全球跨境投资的重要参考指标，投资人可透过公开透明的资讯评估全球各地不动产市场，协助达成精准的投资策略，降低投资风险，同时企业租户也能有效比较市场租金成本，符合公司最大利益做为最後决策。

《全球不动产透明度指数》为仲量联行每两年出版一次的调查报告，涵盖全球 109 个国家，透过问卷调查及数据分析，於市场基本面丶不动产资料库丶上市企业管理丶税制与不动产相关法令丶物业专案与维护管理及交易流程，以积分表现等面向评估各国不动产市场，得分标准为 1 至 5 分，分数越接近 1 即代表该不动产市场透明度越高。

（据钜亨网）

新加坡 | 禁购令实行三年新加坡永久居民减购转售组屋

新加坡建屋局指出，三年禁购令不是导致永久居民转售组屋交易量比率下滑的唯一原因，政府此前也推行额外买家印花税等其他控制房屋需求的措施。

限制永久居民购买转售组屋的条例推行三年，公开市场中这类买家的交易量显著减少，如今只占总交易量的约一成。

受访的房地产分析师认为，限购条例过去三年有效控制永久居民推高转售组屋需求。不过目前的市场环境已与三年前不同，即便下来有更多永久居民在符合购买条件后进场，也不至于显著带动转售组屋价格。

新加坡永久居民转售组屋交易量比率下滑

建屋发展局提供给《联合早报》的数据显示，永久居民的转售组屋交易量在2012年一度达到6636宗，占当年转售组屋总交易量的26％。

为了稳定市场，政府在2013年1月推出的第七轮房地产降温措施中，规定永久居民购买首个住屋单位须缴交5％额外买家印花税。同年8月，政府又规定外籍人士在成为永久居民后，必须等候三年才可在公开市场买转售组屋。

这些降温措施落实后，2013年的永久居民转售组屋交易量已减少到3300宗，在全年交易量中占18％。

此后两年多，涵盖这类买家的转售组屋交易量再度下滑。2014年和去年，分别只有2300宗和2400宗，在总交易量中占13％和12％。今年首季，约500个永久居民家庭购买转售组屋，仅占总交易量的11％。

建屋局指出，三年禁购令不是导致永久居民转售组屋交易比率下滑的唯一原因，政府此前也推行额外买家印花税等其他控制房屋需求的措施。

不过ERA产业主要执行员林东荣受访时说：“虽然额外买家印花税也影响永久居民购屋，但只是提高了购屋成本，三年限购令则直接把他们挡在门外。”

建屋局数据显示，2013年1月至8月间的转售组屋交易中，永久居民买家占20％；三年限购令当年8月底出台，9月至12月，这个比率立刻下滑至12％。

林东荣说，几年前房地产市场火热，很多人认为永久居民的住屋需求是推高转售组屋价格的一大因素，政府推出永久居民三年限购条例，显然在控制需求上起到立竿见影的效果。

不断上涨的组屋转售价从2013年第三季，也就是推出永久居民三年限购令后得到控制，之后连续九个季度下滑，直到去年第四季才止跌回升。

不过，房地产经纪公司Chris International董事许家荣认为，组屋转售价回落和三年限购令出台发生在同个时间点只是巧合。

他说：“影响转售组屋价格的因素很多，除了限制永久居民购买，还有政府增加新组屋供应，开放给单身者购买新组屋，更重要的是对房屋贷款做出限制。”

更多永久居民将合格进场组屋转售价预料不会推高

一些被三年限购令挡在门外的永久居民未来逐步满足购买条件，但许家荣认为，这个群体还是少数，即便需求增加，也不可能大幅推高价格。他说：“购买力较强的永久居民，如果急需住屋，可能已经买了私宅；那些宁愿等候、以满足三年条件的永久居民，经济条件相对比较一般。”

林东荣也指出，相比新加坡买家，永久居民的住屋需求更迫切，在以前市场供不应求的环境下，他们往往愿意支付更高价格。“如今价格回落，市场也不像三四年前那样火热，成了买家市场。永久居民也会理性地选择组屋，不太可能刻意去抬高价格。”

（据钜亨网）

新加坡 | 房产市场趋稳下半年组屋转售量料增加

新加坡房地产第二季预估数据

新加坡组屋转售价格连续三个季度小幅波动，房地产分析师指出，这显示转售市场在降温措施影响下已成功稳定，观望的买家下来预料会进场，推高转售组屋成交量。

建屋发展局7月1日公布的预估数据显示，今年第二季的组屋转售价格小幅上扬，比第一季微升0.1％。这是组屋转售价继今年第一季回落后再度上扬。

受房地产降温措施影响，转售组屋价格从2013年第三季起连续九个季度下滑，直到去年第四季才止跌回升。不过今年首季，价格再次下滑0.1％，如今则又回升到半年前的水平。

分析师普遍认为，组屋转售价从去年第四季开始，连续三个季度上下浮动，幅度都只有0.1％，说明市场已到了一个新的平衡阶段。

博纳集团总裁伊斯迈形容组屋转售市场已达到“新常态”，等待价格下滑的买家预计下来都会进场。他说：“随着转售价格稳定，交易量会上升。之前举棋不定的买家现在应该都已经明白，价格不会再大幅度下调。”

展望下半年，伊斯迈相信政府暂时不会调整现有的降温措施，包括每月偿还贷款比率、最长25年组屋贷款限制，以及新永久居民的三年等候期等。

不过他指出，现在的转售组屋价位将吸引更多人进场，特别是年轻夫妻或提升者，而且多数转售组屋不再有现金溢价，也有利于买家，因此今年全年的交易量可能超过两万个单位，价格甚至上扬1％。

ERA产业主要执行员林东荣则认为，虽然价格稳定使转售组屋更具吸引力，但鉴于降温措施没有放宽，组屋转售价格下半年的上扬空间还是有限。“多数买家还是很现实，开出的价格不会与近期转售价有太大差距，以确保成交价与组屋估价相差不远。”

智信研究与咨询总监王伽胜也相信，组屋转售价格已“站稳脚跟”，下半年将继续保持平稳走势。

他预计，下半年进场的买家，好一些应该是观望好一阵子了，既然已经等候许久，他们会以近期成交单位的价格为衡量标准，不太可能接受更高价位。“如果降温措施不调整，今年全年价格将会持平；若政府适当放松降温措施，转售价格可能上扬1.5％”

建屋局将在7月22日公布第二季组屋转售市场完整数据。建屋局也会在下月的组屋销售活动中，在后港、三巴旺、淡滨尼和义顺推出约5000个新单位。

（据联合早报）

新加坡 | 基准利率走低新加坡更多房屋贷款固定利率下调

新加坡基准利率过去三个月走低，最近市场上出现了更多固定利率房屋贷款，利率比年初时低。

同时，近期和三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）挂钩的一些配套利率也随之下跌，低于固定利率配套。

三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）一年大起大落

根据金融产品比较网站GET.com提供的资料，星展银行（DBS）6月初把三年期固定利率配套的利率，从1.99％调低到1.80％；马来亚银行（Maybank）把两年期固定利率配套的利率从1.99％调低到1.68％；大华银行（UOB）年初的固定利率配套是两年锁定期2.18％，目前降到1.88％。

GET.com创办人郑美琪受访时说，在6月中旬美国联邦公开市场委员会（FOMC）会议决定不加息前，银行已开始调整固定利率配套，多家银行把利率调低0.1至0.2个百分点。

不过，若是参照本地基准利率的走势，银行调低固定房贷利率大概迟了两个月。

三个月SIBOR于今年3月开始下滑，当时美国联邦储备局放缓加息速度预期的消息出炉。截至上周五，三个月SIBOR已经跌至0.93175％，比今年的最高水平1.25400％低了32个基点或26％。

另一个基准利率三个月新元掉期利率（SOR）上周一度跌至去年1月来的最低水平0.69112％。

这使得与基准利率挂钩的配套利率现在相当低。郑美琪说，最近银行纷纷降低三个月SIBOR配套的息差（spread），这类配套又开始受欢迎。

例如，渣打银行（Standard Chartered）的三个月SIBOR配套是三个月SIBOR+0.80％，最近降低到三个月SIBOR+0.65％。使用最新的三个月SIBOR计算，利率约1.58％。

马来亚银行的发言人受询时说，消费者对固定和浮动利率配套的兴趣保持稳定。一般上，消费者的房屋若已建成，他们偏向固定利率配套，每个月的还款额稳定；若是项目未完成，消费者偏向浮动利率配套。

低利率环境料持续一段时间

星展银行抵押贷款业务部执行董事卓依萍说，当市场担心利率上扬时，银行往往收到更多关于固定利率配套的询问。她说，目前星展银行最受欢迎配套是与定存利率挂钩的配套，这类配套比SIBOR配套更稳定。

目前来看，低利率的环境还会持续一段时间。

华侨银行经济师林秀心认为，英国脱离欧盟公投后，商业信心和增长预期可能下滑，各国中央银行会考虑放宽货币政策，确保短期流动性充足，因此利率预计会在更长的时间保持在低水平。

此外，联储局在6月维持利率不变，并调降对经济的评估，市场对美国今年加息的预期再度减低。

新加坡房屋贷款有限公司房贷顾问周扬建议，消费者在选择房贷的时候不要只关注首两年的利率，也要了解锁定期之后的利率如何计算。由于目前再融资时银行往往不提供律师费津贴，每隔两三年换配套可能并不划算，因此最好是选择利率保持稳定的配套。

卓依萍则建议说，无论利率走势如何，有房贷者应保留一些资金，最好是现金储蓄或流动资产，以应对利率上扬或任何不可预见的情况。最理想的情况是，这笔钱能够支付未来两年的每月房贷，这让贷款人有足够的时间重组贷款或必要的时候出售屋子。

（据联合早报）