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新加坡 | 新加坡非有地私宅轉售價連升四個月

新加坡非有地私宅轉售價連續攀升四個月，6月環比上揚0.5％。

根據房地產交易信息網站SRX發布的數據，6月份共有754個單位轉售，比5月的763個單位少1.2％。

分析師說，盡管轉售價從3月到6月都在攀升，這仍不足以說明轉售價已確實有所回彈。

智信研究與咨詢總監王伽勝說，要確定轉售價是否確實回彈，至少得看到價格連續六個月環比上揚，以及0.5％的平均增幅。

他認為，新私宅的銷售情況通常會影響轉售市場，由於5月份有不少新私宅銷售活動，轉售市場潛在買家也受到鼓舞。

他說：“出色的項目有Gem Residences和Stars of Kovan。發展商在5月份好像也清除了相當多存貨。”

王伽勝說，轉售市場的買家仍相當謹慎，他們只挑物有所值的房子。他認為，整體私宅價格軟著陸的這條路仍非常漫長。

數據顯示，各地區非有地私宅的轉售價都上揚，核心中央區起0.9％，其他中央區起0.3％，中央區以外起0.5％。

與去年6月相比，整體非有地私宅轉售價起1.1％，轉售單位也比當時的592個單位多27.4％。

新加坡的新私宅項目Gem Residences

整體私宅市場價格仍下滑

然而，縱觀整體私宅市場，價格其實仍逐漸下滑。

市區重建局的數據顯示，今年第一季的非有地私宅價格環比下滑0.4％。市建局是每個季度發布最新價格指數，今年第二季的指數尚未出爐。

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說，最近的私宅銷量增加，其中一個原因是發展商給一些項目打折。

例如，會德豐產業（Wheelock Properties）位於阿摩園的高檔私宅項目Ardmore Three就有15％折扣，以及15％的額外買家印花稅（ABSD）回扣。

此外，華聯企業（OUE）的Twin Peaks、凱德集團（CapitaLand）在花拉路附近的麗敦豪邸（d’Leedon）與在德普路的翠城新景（The Interlace），以及Unique發展在基裡尼路的The Boutiq，都推出延遲付款計劃來促銷。

（據聯合早報）

馬來西亞 | 星馬樓市產生微妙變化國內眾多房企大馬“淘金”

狹窄的柔佛海峽，成為馬來西亞和新加坡的“分界線”。在這個炎熱的夏季，兩地的樓市卻有著不同的溫度，特別是來自中國的開發商、企業以及個人投資者正在改變馬來西亞房地產市場，國內房企正在加速“出海”。

新加坡樓市：價跌但調控依舊

近年來，曾經是亞洲房價第二高的新加坡樓市一直在走下坡路。新加坡市區重建局最新公布數據顯示，二季度私宅價格指數初值環比下跌0.4%，創自1975年有數據以來最長下跌周期，已經連續11個季度出現下跌。

2008年全球金融危機爆發之後，美聯儲實施量化寬松政策導致大量資金湧入新加坡樓市。隨著外資和外國人的湧入，推動新加坡房價持續飆升，一躍成為亞洲房價第二高的城市。不過，早在2009年新加坡政府就公布首輪調控措施，開啟了一輪持續至今的房產調控潮，措施包括政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅。

一系列調控措施之後，新加坡房價在2013年見頂，迄今下跌了9.4%，目前銷售額僅相當於2013年的一半。新加坡政府此前已經多次表態，不會放松自2009年以來實施的管控措施，他們擔心一旦放松可能導致地產泡沫再起。

據悉，新加坡房地產市場分為私宅和組屋兩個相互分離的市場。私宅市場主要是相對高端的公寓或有地住宅等，由私人發展商建造；組屋是覆蓋約八成人口的公共住宅，由建屋發展局負責建設，以每戶一套的基本原則銷售給符合資格的居民家庭。

新加坡房價持續小幅下跌，但至今仍未看到“崩盤”的可能。仲量聯行認為，投資新加坡樓市較有機會跟上房價反轉的趨勢。根據仲量聯行的說法，新加坡樓市現在可能比中國香港房市更接近底部。雖然中國香港房價也出現下跌，但中國香港房價變動還僅限於過去市場的炒作價格區間，還沒修正到實際價格。此外，新加坡仍然擁有亞洲最昂貴的高端住宅市場。據物業咨詢公司萊坊2016年財富報告，在新加坡擁有一套豪宅的成本僅次於中國香港，為全球第七貴。

國內房企紛紛到馬來西亞拿地開發

房企的大馬“淘金”熱

與新加坡房價降溫的表現不同，曾經是國內房企熱衷的淘金熱土，馬來西亞特別是臨近新加坡的“臨新片區”似乎再度火熱起來。較之於國內投資者對歐美房地產市場的熱情，亞洲房地產市場在業內人士看來只是“局部有熱點”，但馬來西亞無疑是其中一個。

此前，受到馬航事件的影響，國內投資者對馬來西亞樓市的關注程度跌入“冰點”。在經歷了近兩年的“盤整”期之後，多家國內房企又開始蠢蠢欲動。

2013年，碧桂園首度試水海外，其在新山的金海灣項目一經開盤便贏得市場認可。此前，碧桂園又推出了位於馬來西亞依斯干達特區的“森林城市”項目，計劃耗資2500億元。碧桂園相關負責人透露，森林城市首批貨量已在2015年末推出並基本售罄。富力集團也在近期推出富力公主灣項目，該項目同樣處於依斯干達特區，也是富力集團首個海外項目，給出的口號更是：咫尺新加坡，富力再造“深圳羅湖”。市場資料還顯示，綠地馬來西亞翡翠灣在售戶型，均價約每平方米15500元。

業內相關人士表示，馬來西亞的房地產市場之所以出現如此火爆的現像，主要是因為當地土地成本低廉，房價相對低。據不完全統計，目前在馬來西亞拿地開發的國內房企包括綠地、新華聯、富力、雅居樂、碧桂園等，投資金額從幾億元到上千億元不等。

除了房企，國內樓市表現分化，加上人民幣出現貶值預期，反襯出海外優質房產的高性價比，許多投資者也蠢蠢欲動。

深圳的陳小姐此前隨同某項目的考察團到馬來西亞靠近新加坡的柔佛州實地考察了一番。據了解，馬來西亞政府為鼓勵外籍人士長期居住而推出“第二家園”計劃，以“低門檻、高效率”著稱，讓符合特定條件的外籍人士獲得多次入境社交簽證，以便長期居留在馬來西亞，無需放棄自己原有國籍。成功申請者可以帶著他們的配偶、直系父母和孩子，以及一個佣人長期生活在馬來西亞，申請者的子女可以就讀馬來西亞知名的國際學校或大學。據陳小姐介紹，如果購房者擁有馬來西亞第二家園的身份，買房申請貸款最高可貸到50%至60%。銀行年利率4%左右，而且購房沒有限購條規。

此外，馬來西亞政府早在2006年就推出了“依斯干達計劃”，投巨資在柔佛州建造一個面積達2217平方公裡的經濟特區。通過大力發展金融、IT、創意媒體等高附加值產業，將柔佛州打造成受全球矚目的新型經濟特區。由《全球房地產指南》2015年公布的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，對於一套位於主要城市中心120平方米的公寓來說，馬來西亞主要城市中心的平均房價僅每平米2616美元，租金投資回報率達到4.57%。

“但實地去看了看，發現那邊給人感覺還是有點偏僻，周邊的交通狀況也完全沒有跟上。”陳小姐顯然還是有點疑惑，”說是說馬來西亞的房產租金回酬比較高，但我還是擔心買了這房子以後賣給誰？租給誰？”

根據仲量聯行的數據顯示，2015年國內開發商的海外投資規模達到251億美元，比2014年高近50%。不過，中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，由於國內經濟下行及房地產市場分化與三四線城市庫存壓頂，一二線城市土地市場競爭殘酷，高地價拿地風險巨大，國內房企向國外出海拿地不僅是市場發展趨勢，更是房企無奈之舉。

（據新浪財經）

新加坡 | 買房與租房孰劃算？

置業是大家的夢想，在新加坡尤其如此，該國是全球擁有自住住宅最高比例的國家之一，有多達九成的國人是住在自置或和家人擁有的房子。在該國，到底要置業還是租房，對很多人來說，似乎都是不用問的選擇。很多人可能會覺得，如果可以買得起，何必去租呢？

不過，如果純屬從經濟和資金上的考量來說，買房未必是一個最直接的選擇，租房也有它本身的利弊，尤其是在私宅方面，購買私宅在財務上不見得比租用一個單位來得劃算。

置業：經濟疲弱下租金未必高

先看看租房比自己去購屋，有什麼好處：首先，買房代表自己須做一個很長遠、很重要的承諾，在金錢上和居住地點上，都沒有辦法擁有靈活性。如果你的經濟情況出現任何變化的話，代表自己可能會擁有一大筆沒有辦法定期償還的債務。

即使用公積金來償還貸款，這也代表自己要是就業情況出現變化，公積金也會一點點地被侵蝕。更何況，公積金很重要的首要目的是作為退休金，即使在經濟情況不錯的情況下，把公積金裡的錢為了供房而過早用得七七八八，不見得是一個理智的理財方式。

在租房的情況下，一般則能省下不少大筆的開支，尤其是裝修和定期的維修，前者是因為那不是自己的房子，大部分可以選擇租下的房子都是已經裝修好，可以入住的，而定期的維修工程是由房東負責。

有些人也會說，看看過去數十年新加坡私宅價格的漲幅，買房肯定穩賺不賠，而且你現在不買，以後就更買不起了。也有人可能說，買了，就算自己不住，租給別人也可以。

在新加坡，買房與租房孰劃算？

讓我們純粹從財務角度來看待這些論述。新加坡如今的私宅價格漲勢，在人口增加速度減緩和私宅供應增加的情況下，漲幅已經緩慢下來，政府看來也有意識地看緊房價繼續攀升的速度。在這兩個因素一起考慮的情況下，如果置業的房價和租房的價格比例相差擴大，其實租房是比較劃算的。

同時，以目前的疲弱經濟走勢來說，利率雖然還未正式大幅上揚，但過去多年的低利率政策是不會持續太久的，利率上漲是必然的，只是遲早的問題。對買家來說，一個百分點差距的房貸，放20年至30年來看的話，就會變成數萬元的差距了。過去的那種租金收益率幾乎一定超過利率水平的情況往後未必能持續下去，如果作為投資，買了房，租不出去，或租金比房貸還低的話，同樣還是得從自己的現金流中抽一筆來償還房貸。

租房：不動用到退休金

當然，租房也肯定有一定的弊端和風險，除了之前所提到的，也就是自己缺乏一定的決定權。如果租賃市場欠佳，房東擁有更多的選擇權，收回來自己住或另租給他人。要是市場堅挺的話，房東可能會決定提高你的租金，或決定把房子賣掉，而你又要重新找房。因此，租客的決定權和去向，還是掌握在別人的手中。

此外，相對其他國家而言，該國鼓勵國人置業，不少政策出台幫助國人買房。這就包括了人們可以使用公積金來支付房貸的一部分，但你不能用公積金裡的錢來支付房租。每個月租房的費用，你也不能從個人的稅務中扣除。

不過，買房也就代表自己的流動現金受到很大的限制，這是有一定的機會成本的。如果你是用公積金裡的錢償還貸款，那就代表你拿出那個會在零風險情況下累積復利利息的退休金；如果你是用現金來償還房貸，也就代表你的錢沒辦法投資在其他或許擁有更高長期回報的市場或產品當中。

因此，如果你是抱著純粹從金錢和投資的角度來考慮租房還是買房的這個課題，那就且不要排除租房這個選擇，或許對你而言也是一個不錯的選擇，同時，也應正視置業未必比較劃算或“穩賺”的這個現實。

不過，如果你的出發點純粹是為了個人、心理、社會和家庭因素，那當然就不同了，也就不能夠從以上投資或資金的角度出發。但是置業前就必須把這些因素考慮清楚，不要以為買房必然是最好的選擇，給自己承受額外又不必要和不能承擔的金錢壓力。

想要在新加坡擁有自己的安樂窩，這樣的夢想是可以辦到的，但在決定買房之前，很多假設和考量其實都應該方方面面重新審視，確定對自己是一個正確的財務決定才好去進行。

（據聯合早報）

新加坡 | 英國脫歐促發展商打道回府新加坡私宅土地價格將止跌回升

自新加坡房地產降溫措施出台以來，分析師估計本地整體私宅地皮價格自2013年第三季高峰以來，已累計下滑5％至8％。

分析師普遍相信，英國脫歐將促使一些新加坡發展商打道回府。隨著發展商手上的發展地皮繼續見底，新加坡私宅土地價格將止跌回升，並與房地產價格走勢脫鉤，料可在下半年和明年上半年回彈高達5％。

橙易研究與咨詢部高級經理黃顯洋說：“從最近幾次政府售地競標來看，我敢說本地地皮價已回穩，下來還可能小幅上揚，因為發展商對地皮的需求很強烈。”

6月底，位於第9郵區馬丁廣場（Martin Place）的一幅99年地契政府私宅地段招標截止，吸引13方人馬熱烈競標。

馬來西亞富豪郭令燦掌政的國浩置地（GuocoLand）開出容積率每平方英尺1239元的最高競標價格（總出價為5億9510萬元），打敗由其堂兄郭令明掌控的豐隆集團，創聖淘沙升濤灣以外，政府住宅地段售價歷史新高，讓市場一片嘩然。

即使在2013年樓市表現不錯時，同區蘇菲雅山莊（Sophia Hills）地段的最高競標價格，也不過是容積率每平方英尺1157元，比馬丁廣場地段少了7％。

黃顯洋說：“發展商這次競標馬丁廣場地段是鉚足全力，反映出它們對新加坡住宅房地產長期前景的樂觀程度。”

據仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝觀察，與去年下半年政府售地競標活動相比，今年上半年的活動無論是在平均進場人馬和出價方面，都保持堅挺。

平均進場方從去年下半年的9.3方，微升至今年上半年的9.5方。

王德輝說：“盡管經濟低迷，私宅交易量過去幾個月裡上升，對土地競標活動起到積極作用。今年下半年，住宅地皮價預計還會保持堅挺。”

智信研究與咨詢（R’ST Research）總監王伽勝指出，發展商積極購買地皮，主要是它們的儲備土地，即未來項目所在地段已紛紛見底。譬如，國浩置地競標馬丁廣場地段之前，好幾年沒增添新私宅地皮，土地庫存已空蕩蕩。

他指出，儲備土地是發展商未來收入來源，反映它中長期的策略，因此最高競標價格往往與眼前的市場走勢不符，促使地皮價格和房地產價格脫鉤。

他預測，隨著發展商對住宅地皮的需求提高，今年下半年至明年上半年，私宅地皮價可環比上揚高達5％。

英國脫歐提振本地土地價格

王伽勝指出，2013年6月政府推出房貸總償債率（TDSR）條例後，土地價格在2013年下半年至2014年上半年其實未顯著改變。據他估算，直到2014年下半年，地皮價才開始下滑，截至今年上半年，平均下滑約3％至7％。

近兩三年來，由於本地房地產經營環境艱難，許多發展商紛紛邁向海外市場，主要奔赴英國、美國、中國、澳大利亞和日本等地。根據仲量聯行（JLL）數據，本地發展商2013年至2015年的海外房地產投資額達69億3000萬元，遠超2010年至2012年的約34億6000萬元。

但這種情況下來可能改變。黃顯洋說：“英國脫歐的一個後果是發展商的國際選擇減少了。來自這方面的資金將能提振本地土地價格。”

ERA產業主要執行員林東榮說：“英國脫歐之後，新加坡可能吸引更多投資者關注，因為他們想把資金放在避險天堂，房地產是他們會考慮的資產之一。”

新加坡執行共管公寓（EC）地段價格走勢

EC地皮價料進一步下滑

相反地，分析師對執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）地皮價下來的走勢則不太樂觀。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮表示，相對一般私宅地皮，EC地段在設計和地點方面大同小異，主要位於市區以外，其容積率每平方英尺中位售價已從2013年的355元，下滑至去年的280元，減幅約20％（見制圖）。

（據聯合早報）

新加坡 | 今年首兩季新加坡組屋轉售量增5.4%

分析師認為，新加坡轉售組屋交易量及轉售價已幾乎達平衡點，下半年組屋轉售價料不會顯著下跌，買家應考慮進場。

同比去年首兩個季度，今年首兩個季度的組屋轉售交易量估計至少增加約5.4%。受訪房地產分析師認為，目前的轉售組屋交易量及轉售價已幾乎達平衡點，今年下半年組屋轉售價料不會顯著下跌，買家應考慮進場。

建屋發展局網站數據顯示，本地去年首兩個季度共有9421宗組屋轉售交易，今年首季度則有4449宗組屋轉售交易，這些交易包括一般的一房式至五房式組屋及公寓式組屋。

另一方面，新加坡房地產聯合交易網（SRX Property）提供給《聯合早報》的數據顯示，今年第二季度共有5477宗組屋轉售交易，這包括三房至五房式、公寓式以及私人組屋的轉售交易。

換言之，今年首兩個季度估計至少有9926宗組屋轉售交易，比去年同時期多出了至少505宗，增幅約5.4%。

另外，若是與本地前年首兩個季度的8170宗組屋轉售交易量相比，本地去年及今年首兩個季度的轉售組屋交易量明顯增加。

SRX組屋轉售數據綜合了本地14家房地產經紀公司，如博納（PropNex）、HSR、德偉（DWG）和Orange Tee等的數據，數據來自第一時間的成交價。這14家經紀公司所進行的房地產轉售交易占了市場九成以上，也僅限於已竣工單位的轉售情況。

建屋局料在近期公布今年第二季度的公共房屋數據，當中包括轉售組屋交易量。

同比去年首兩個季度，今年首兩個季度新加坡的組屋轉售交易量估計至少增加約5.4%。

《聯合早報》上周報道，受房地產降溫措施影響，本地轉售組屋價格從2013年第三季起連續九個季度下滑，直到去年第四季才止跌回升。雖然今年首季的組屋轉售價格再次下滑0.1％，但上周公布的數據顯示，轉首價又回升到半年前的水平，顯示本地組屋轉售價格已開始趨穩。

受訪房地產分析師認為，這顯示本地組屋轉售市場已趨穩定，未來兩個季度的組屋轉售交易量或價格料都不會有太大波動。

博納房地產公司投資部門主管蔡子偉認為：“只要房屋降溫措施尚未解除，組屋轉售交易量就不會顯著上升，即便是房價偏低，也不一定會激起買家購房的欲望。”

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，若是未來兩個季度的轉售組屋交易有增加，很可能是因為更多的預售組屋及公寓即將完工，房屋提升者必須脫手現有的組屋。他也說：“政府過去一年減少了預售組屋的供應量，組屋轉售價會逐漸比較平穩。”

新達產業顧問研究與咨詢部主管陳瑞謹受訪說：“未來半年，轉售組屋價格料不會再出現很大的跌幅。若買家繼續觀望，要買的組屋可能就被別人買去了。”

（據聯合早報）

新加坡 | 連跌11季新加坡樓市創史上最長連跌記錄

新加坡房價在2013年見頂，迄今下滑了9.4%，銷售額僅相當於2013年的一半

新加坡樓市連續11個季度下跌，創下有記錄以來最長下跌周期。為了防止樓市泡沫再起，新加坡政府仍不願放松施行7年的嚴控政策。與此同時，新加坡的住房、商鋪租金也正猛烈下跌。

據新加坡市區重建局7月1日公布的數據，該國二季度私宅價格指數初值環比下跌0.4%，創自1975年有數據以來的最長下跌周期。數據還顯示，截至6月30日的二季度，市中心公寓房上漲0.2%，郊區公寓下跌了0.7%，而次市中心地區上漲了0.3%。

新加坡政府此前已多次表態，指不會放松自2009年以來實施的管控措施，他們擔心一旦放松，可能導致地產泡沫再起。新加坡國家發展部部長Lawrence Wong 2月在國會答辯稱，目前放松管制過早。新加坡財政部長Heng Swee Keat 3月在提交預算時重申，放松樓市調控時機“不成熟”。

2008年全球金融危機爆發之後，美聯儲實施量化寬松（QE）政策，導致大量資金湧入新加坡樓市。外資和外國人的湧入，推動新房價格持續飆升，一躍成為亞洲房價第二高的城市。新加坡2009年起實施樓市管控，政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅。管控實施後，新加坡房價在2013年見頂，迄今下滑了9.4%，目前銷售額僅相當於2013年的一半。

新加坡房地產市場分為私宅和組屋兩個相互分離的市場。私宅市場主要是相對高端的公寓或有地住宅等，由私人發展商建造。組屋是覆蓋約80%人口的公共住宅，由建屋發展局負責建設，以每戶一套的基本原則銷售給符合資格的居民家庭，轉售市場的買家購買之後也不能擁有多於一套組屋。

不過新加坡仍擁有亞洲最昂貴的高端住宅。據物業咨詢公司萊坊（Knight Frank）今年的財富報告，亞洲地區在新加坡擁有一套豪宅的成本僅次於中國香港，為全球第七貴。

中國日報網此前報道，新加坡住房租金也急劇下降，據官方租金價格指數顯示，自2013年起，該指數下降了10%左右。租金的猛烈下跌或因外籍勞工仍持續進入該國，但這批外籍勞工不像前一批那樣資金充裕。一線商鋪的租金或面臨更大幅度的下降。有房地產投資商表示，所擁有的一處房產租金下降了40%。

（據星洲網）

海外 | 不動產透明度：日本、馬來西亞優於中國一線城市

仲量聯行（JLL）日前公布《全球不動產透明度指數》雙年報，在本次評比中，亞太地區 17 個市場中，有 4/3 皆位於“透明”組以上。其中澳洲更是一枝獨秀，以1.27的高分位列“高透明”組以及全球第2名。

報告指出，亞洲國家房市透明度的改善狀況依國情而有所不同。澳洲與紐西蘭仍然穩坐亞太地區榜首，屬於透明度最高的市場；緬甸雖已推動重要的經濟與政治改革，但房市透明度改善有限，仍然敬陪末座，是亞太區最不透明市場。

在本次評比中，中國一線城市如上海、北京，都已大幅改善透明度，躋身“透明”組。中國香港與新加坡爭搶亞洲房市龍頭，但在透明度改善上沒有太大進展，還差一步方能進入“高透明”組。東北亞的日本與南韓，市場資訊的改善帶來了透明度的提升，部分也歸因於投資人需求強勁之故。

《全球不動產透明度指數》：亞太地區重要市場評分

本次評比中，中國台灣也成功自2014年第29名的“半透明”組晉升至第23名的“透明”組。透過財產稅制、實價登錄、市場資訊揭露等方面的努力，指數從前年的2.55分進步至今年的2.14分，是亞太區進步幅度最顯著國家。

報告涵蓋全球 109 個國家，將透明程度分組定義為高透明、透明、半透明、低透明及不透明等5組。本次調查前 5 大高市場透明度國家為英國、澳洲、加拿大、美國和法國。亞洲國家的表現也在本次調查中大幅提升，新加坡、中國香港、日本和中國台灣皆被名列為市場透明國，而中國一線城市及南韓則屬半透明國家。

仲量聯行指出，未來不動產透明度指標為全球跨境投資的重要參考指標，投資人可透過公開透明的資訊評估全球各地不動產市場，協助達成精准的投資策略，降低投資風險，同時企業租戶也能有效比較市場租金成本，符合公司最大利益做為最後決策。

《全球不動產透明度指數》為仲量聯行每兩年出版一次的調查報告，涵蓋全球 109 個國家，透過問卷調查及數據分析，於市場基本面、不動產資料庫、上市企業管理、稅制與不動產相關法令、物業專案與維護管理及交易流程，以積分表現等面向評估各國不動產市場，得分標准為 1 至 5 分，分數越接近 1 即代表該不動產市場透明度越高。

（據鉅亨網）

新加坡 | 禁購令實行三年新加坡永久居民減購轉售組屋

新加坡建屋局指出，三年禁購令不是導致永久居民轉售組屋交易量比率下滑的唯一原因，政府此前也推行額外買家印花稅等其他控制房屋需求的措施。

限制永久居民購買轉售組屋的條例推行三年，公開市場中這類買家的交易量顯著減少，如今只占總交易量的約一成。

受訪的房地產分析師認為，限購條例過去三年有效控制永久居民推高轉售組屋需求。不過目前的市場環境已與三年前不同，即便下來有更多永久居民在符合購買條件後進場，也不至於顯著帶動轉售組屋價格。

新加坡永久居民轉售組屋交易量比率下滑

建屋發展局提供給《聯合早報》的數據顯示，永久居民的轉售組屋交易量在2012年一度達到6636宗，占當年轉售組屋總交易量的26％。

為了穩定市場，政府在2013年1月推出的第七輪房地產降溫措施中，規定永久居民購買首個住屋單位須繳交5％額外買家印花稅。同年8月，政府又規定外籍人士在成為永久居民後，必須等候三年才可在公開市場買轉售組屋。

這些降溫措施落實後，2013年的永久居民轉售組屋交易量已減少到3300宗，在全年交易量中占18％。

此後兩年多，涵蓋這類買家的轉售組屋交易量再度下滑。2014年和去年，分別只有2300宗和2400宗，在總交易量中占13％和12％。今年首季，約500個永久居民家庭購買轉售組屋，僅占總交易量的11％。

建屋局指出，三年禁購令不是導致永久居民轉售組屋交易比率下滑的唯一原因，政府此前也推行額外買家印花稅等其他控制房屋需求的措施。

不過ERA產業主要執行員林東榮受訪時說：“雖然額外買家印花稅也影響永久居民購屋，但只是提高了購屋成本，三年限購令則直接把他們擋在門外。”

建屋局數據顯示，2013年1月至8月間的轉售組屋交易中，永久居民買家占20％；三年限購令當年8月底出台，9月至12月，這個比率立刻下滑至12％。

林東榮說，幾年前房地產市場火熱，很多人認為永久居民的住屋需求是推高轉售組屋價格的一大因素，政府推出永久居民三年限購條例，顯然在控制需求上起到立竿見影的效果。

不斷上漲的組屋轉售價從2013年第三季，也就是推出永久居民三年限購令後得到控制，之後連續九個季度下滑，直到去年第四季才止跌回升。

不過，房地產經紀公司Chris International董事許家榮認為，組屋轉售價回落和三年限購令出台發生在同個時間點只是巧合。

他說：“影響轉售組屋價格的因素很多，除了限制永久居民購買，還有政府增加新組屋供應，開放給單身者購買新組屋，更重要的是對房屋貸款做出限制。”

更多永久居民將合格進場組屋轉售價預料不會推高

一些被三年限購令擋在門外的永久居民未來逐步滿足購買條件，但許家榮認為，這個群體還是少數，即便需求增加，也不可能大幅推高價格。他說：“購買力較強的永久居民，如果急需住屋，可能已經買了私宅；那些寧願等候、以滿足三年條件的永久居民，經濟條件相對比較一般。”

林東榮也指出，相比新加坡買家，永久居民的住屋需求更迫切，在以前市場供不應求的環境下，他們往往願意支付更高價格。“如今價格回落，市場也不像三四年前那樣火熱，成了買家市場。永久居民也會理性地選擇組屋，不太可能刻意去抬高價格。”

（據鉅亨網）

新加坡 | 房產市場趨穩下半年組屋轉售量料增加

新加坡房地產第二季預估數據

新加坡組屋轉售價格連續三個季度小幅波動，房地產分析師指出，這顯示轉售市場在降溫措施影響下已成功穩定，觀望的買家下來預料會進場，推高轉售組屋成交量。

建屋發展局7月1日公布的預估數據顯示，今年第二季的組屋轉售價格小幅上揚，比第一季微升0.1％。這是組屋轉售價繼今年第一季回落後再度上揚。

受房地產降溫措施影響，轉售組屋價格從2013年第三季起連續九個季度下滑，直到去年第四季才止跌回升。不過今年首季，價格再次下滑0.1％，如今則又回升到半年前的水平。

分析師普遍認為，組屋轉售價從去年第四季開始，連續三個季度上下浮動，幅度都只有0.1％，說明市場已到了一個新的平衡階段。

博納集團總裁伊斯邁形容組屋轉售市場已達到“新常態”，等待價格下滑的買家預計下來都會進場。他說：“隨著轉售價格穩定，交易量會上升。之前舉棋不定的買家現在應該都已經明白，價格不會再大幅度下調。”

展望下半年，伊斯邁相信政府暫時不會調整現有的降溫措施，包括每月償還貸款比率、最長25年組屋貸款限制，以及新永久居民的三年等候期等。

不過他指出，現在的轉售組屋價位將吸引更多人進場，特別是年輕夫妻或提升者，而且多數轉售組屋不再有現金溢價，也有利於買家，因此今年全年的交易量可能超過兩萬個單位，價格甚至上揚1％。

ERA產業主要執行員林東榮則認為，雖然價格穩定使轉售組屋更具吸引力，但鑒於降溫措施沒有放寬，組屋轉售價格下半年的上揚空間還是有限。“多數買家還是很現實，開出的價格不會與近期轉售價有太大差距，以確保成交價與組屋估價相差不遠。”

智信研究與咨詢總監王伽勝也相信，組屋轉售價格已“站穩腳跟”，下半年將繼續保持平穩走勢。

他預計，下半年進場的買家，好一些應該是觀望好一陣子了，既然已經等候許久，他們會以近期成交單位的價格為衡量標准，不太可能接受更高價位。“如果降溫措施不調整，今年全年價格將會持平；若政府適當放松降溫措施，轉售價格可能上揚1.5％”

建屋局將在7月22日公布第二季組屋轉售市場完整數據。建屋局也會在下月的組屋銷售活動中，在後港、三巴旺、淡濱尼和義順推出約5000個新單位。

（據聯合早報）

新加坡 | 基准利率走低新加坡更多房屋貸款固定利率下調

新加坡基准利率過去三個月走低，最近市場上出現了更多固定利率房屋貸款，利率比年初時低。

同時，近期和三個月新元銀行同業拆息率（SIBOR）掛鉤的一些配套利率也隨之下跌，低於固定利率配套。

三個月新元銀行同業拆息率（SIBOR）一年大起大落

根據金融產品比較網站GET.com提供的資料，星展銀行（DBS）6月初把三年期固定利率配套的利率，從1.99％調低到1.80％；馬來亞銀行（Maybank）把兩年期固定利率配套的利率從1.99％調低到1.68％；大華銀行（UOB）年初的固定利率配套是兩年鎖定期2.18％，目前降到1.88％。

GET.com創辦人鄭美琪受訪時說，在6月中旬美國聯邦公開市場委員會（FOMC）會議決定不加息前，銀行已開始調整固定利率配套，多家銀行把利率調低0.1至0.2個百分點。

不過，若是參照本地基准利率的走勢，銀行調低固定房貸利率大概遲了兩個月。

三個月SIBOR於今年3月開始下滑，當時美國聯邦儲備局放緩加息速度預期的消息出爐。截至上周五，三個月SIBOR已經跌至0.93175％，比今年的最高水平1.25400％低了32個基點或26％。

另一個基准利率三個月新元掉期利率（SOR）上周一度跌至去年1月來的最低水平0.69112％。

這使得與基准利率掛鉤的配套利率現在相當低。鄭美琪說，最近銀行紛紛降低三個月SIBOR配套的息差（spread），這類配套又開始受歡迎。

例如，渣打銀行（Standard Chartered）的三個月SIBOR配套是三個月SIBOR+0.80％，最近降低到三個月SIBOR+0.65％。使用最新的三個月SIBOR計算，利率約1.58％。

馬來亞銀行的發言人受詢時說，消費者對固定和浮動利率配套的興趣保持穩定。一般上，消費者的房屋若已建成，他們偏向固定利率配套，每個月的還款額穩定；若是項目未完成，消費者偏向浮動利率配套。

低利率環境料持續一段時間

星展銀行抵押貸款業務部執行董事卓依萍說，當市場擔心利率上揚時，銀行往往收到更多關於固定利率配套的詢問。她說，目前星展銀行最受歡迎配套是與定存利率掛鉤的配套，這類配套比SIBOR配套更穩定。

目前來看，低利率的環境還會持續一段時間。

華僑銀行經濟師林秀心認為，英國脫離歐盟公投後，商業信心和增長預期可能下滑，各國中央銀行會考慮放寬貨幣政策，確保短期流動性充足，因此利率預計會在更長的時間保持在低水平。

此外，聯儲局在6月維持利率不變，並調降對經濟的評估，市場對美國今年加息的預期再度減低。

新加坡房屋貸款有限公司房貸顧問周揚建議，消費者在選擇房貸的時候不要只關注首兩年的利率，也要了解鎖定期之後的利率如何計算。由於目前再融資時銀行往往不提供律師費津貼，每隔兩三年換配套可能並不劃算，因此最好是選擇利率保持穩定的配套。

卓依萍則建議說，無論利率走勢如何，有房貸者應保留一些資金，最好是現金儲蓄或流動資產，以應對利率上揚或任何不可預見的情況。最理想的情況是，這筆錢能夠支付未來兩年的每月房貸，這讓貸款人有足夠的時間重組貸款或必要的時候出售屋子。

（據聯合早報）