2015上半年美國通過153項移民相關法律

美國全國州議會聯合會(National Conference of State Legislatures)於8月3日發佈最新移民報告,2015年上半年美國通過的與移民有關的立法有153項,比2014年同期增加了16%。其中預算方面的法律最多,佔23%。

美國全國州議會聯合會發佈最新移民報告,2015年上半年美國通過的與移民有關的立法有153項

報告中說,除預算方面外,還涉及教育、醫療、證件以及人口販賣等法律條文。其中教育方面佔15%,醫療佔14%,另有12%涉及身份證明(ID)和駕照,10%涉及法律實施。公共福利和人口販賣的法規各佔5%。

另外,與移民相關的議會決議從去年的84項增加到238項。

目前美國46個州加上西印度群島東部的波多黎各(Puerto Rico)都頒佈並實行了以上立法和決議。其他4個未頒佈實施的州分別是阿拉斯加、麻薩諸塞州、北卡羅來納州和俄亥俄州。

美國全國州議會聯合會總部設在丹佛,是為美國州立法者服務的兩黨合作組織。這份2015移民報告對2015年1月到6月的法律條文和議會決議進行了總結分析,涉及的人群包括合法移民、移居者和季節工、難民或非法移民。

上半年153項法律涉及到的主要類別

美國全國州議會聯合會發佈最新移民報告,2015年上半年美國通過的與移民有關的立法有153項

1. 預算

預算和撥款方面的法規包括批准資金用於移民法實施、英文和公民課程,以及移居者和難民項目。

2. 教育

與移民有關的教育法規是指滿足移民和居住者接受更高教育的要求。

有七個州對申請入籍的移民採用聯邦政府的考試,一些測試內容加進了高中公民課課程中,需要考試通過。這七個州是亞利桑那州、愛達荷州、路易斯安那州、北達科他州、南卡羅來納州、田納西州和猶他州。

康涅狄格州降低了無證學生享受州內學費的要求,從就讀高中至少4年縮減為2年。猶他州對於大學頒發的私人資助獎學金,不再對其合法性進行認證。

但密蘇里州對非法移民,包括已經申請到年輕無證移民暫緩遣返(DACA)的學生,不給予州內學費和獎學金。

3. 醫療

醫療方面的立法包括醫療平等、口譯、申請醫療補助的資格標準等,大部份與協助孩子和窮人有關,或者從醫療專業角度建立各類工作的標準。

其中,加州規定19歲以下的非法移民可以申請免費公共健康保險計劃(Medi-Cal);喬治亞州允許在其它國家接受專業教育的護士申請執業許可;俄勒岡州要求醫療口譯員必須持有資格證書,以保證英文欠缺的人士得到非常準確的治療。

4. 就業

許多州通過法規,對就業、員工身份電子查證系統、員工津貼或失業保險等進行了調整。其中華盛頓州實行了一項關於農業勞工技能和安全的經費補助項目,從國外回到美國從事農業工作的人士也有資格參與。

5. 駕照

德拉瓦州和夏威夷在法律上給予非法移民駕車的權利。康涅狄格州設定前提,非法移民的駕照不能用作參與選舉。

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2015年美國二手房在售量驟降6.5%

根據7月30日美國房地產掛牌以及分析公司Zillow的數據顯示,6月美國房地產市場房源數量相比去年同期下降了6.5%,這或許意味著美國房地產市場可能在近期經歷再一次價格上升的波動。

美國房地產市場房源環比下降6.5%,房主傾向等待漲價

並且在美國各城市的數據中,城市規模越大,房源稀少的情況也相對更嚴重。在美國最大的19個大都會中區,房源下降現象尤為嚴重,低價位的房源更是異常稀少,這使許多本來就資金緊張的初次購房者猶豫不決。

Zillow首席經濟學家表示,「找到房源是那些存夠首付款的買主住進自己房子的最後一道障礙。但目前情況看來,低落的房源使跨越這最後一道檻顯得異常艱難。在很多市場中,實際供買主挑選的房源非常有限。」

而導致房源稀少的原因有很多。一方面,建築商們目前新建房屋的速度處在歷史低點,美國建商們正面臨工人短缺;另一方面,雖然美國房地產價格高漲,但新屋需求就並不是很高。

與此同時,房屋價格的下滑也使房地產市場受到一定影響。數據顯示,上百萬美國房屋擁有者購房貸款的數額要高出房屋現在的價格,這使房屋擁有者更傾向等待房價升高,而不是賠本將房屋掛牌賣出。

不可避免地,目前房源供給稀少的情況已經開始推高美國房地產價格。但近期這種趨勢開始變得不明顯。而另一些房價高漲的市場,反倒刺激房源出現下降。 比如美國華盛頓特區的情況,房屋價格已經自一年前開始走平。而房源在增加19%之後漲勢開始消散。而在達拉斯,房價仍然在上漲,但是房源則已經開始出現下 滑的趨勢。

這很大程度上源於房主們更希望繼續等待房價上升,並在房價最高的時候賣出,房主們認為這樣才能最大化自己的利益。

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6月舊金山灣區房荒持續:庫存降11% 成交量升11%

由於大量買家暑期離場,灣區各地的房市都出現了顯著降溫,開放日的人流量和競價數量明顯下降。即使是好學區好地段,有明顯缺陷,硬傷或標價稍高於市場價的 房子往往在市場上滯留數週,不得不降價吸引買家。也有越來越多的交易重新開始帶有短期的房屋檢查或是貸款。
 

6月份的舊金山灣區房市仍然處於夏季的降溫期,舊金山聖馬特奧二手獨立屋中位價小幅下降,Alamdea和SantaClara則基本保持不變。

6月份灣區9縣二手獨立屋中位成交價及銷售數量

舊金山和聖馬特奧二手聯排和公寓中位價也均有下降,阿拉米達保持不變,唯有高科技公司云集的南灣聖克拉拉仍保持了接近5%的漲幅。

6月份灣區9縣二手公寓及聯排別墅中位成交價及銷售數量

灣區的房荒依然在持續,庫存同比下降11%,而成交數量則上漲11%。不過值得注意的是6月份過戶的房屋大多在1~2個月前已經達成了交易,並不能準確反映6月份的市場活躍程度。

6月舊金山灣區房荒持續:庫存降11% 成交量升11%

與2014年同期的市場情況近似,6月份聖克拉拉,聖馬特奧和舊金山房產成交價與上市價的比例較之5月都有小幅下降。其中南灣此比例最高為庫比蒂諾和森尼韋爾的113.6%,略低於上月的114.7%。

6月份78%聖馬特奧縣成交的房屋賣價高於上市價,此比例為當月曆史最高,但較之上月的82%則略有下降。

成交與市場比例

6月份貸款利率略有上升,30年固定利率較1月和4月出現的最低點已經上升約0.3點,但仍然低於2014的年平均值4.17%。

 

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華資湧進紐約地產 業界關注輸入風險

2014年,中國人在紐約商業地產的投資達到了100億美元,連續4年每年平均增長72%;在住宅地產方面,中國人也超越了加拿大,成為紐約第一大買方。據《每日新聞》報導,現在中國人可不只限於在中國城買個二手房,他們的目標是最貴的曼哈頓中城,大有把整個曼哈頓變成中國城的趨勢。房地產律師默梅斯泰(Edward Mermelstein)說,中國投資者在紐約房地產的投資達到了前所未有的水平,「只能用『瘋狂』來形容。」

紐約房產

「北京安邦保險集團」繼去年斥資20億美元,買進華道夫-阿斯多里亞酒店後,又投資了4.15億美元購買一座26層辦公樓。「復興國際」剛花7.25億美元買下第一大通曼哈頓廣場,又在30街的一處住宅建築搶進50%股份。「中國萬科」、「綠地集團」、「中國SOHO」……中國地產開發商到紐約投資的姿態可謂爭先恐後。目前風頭最勁的要數「跨富置業」,今年一連氣拿下42街出租樓MiMa頂層、上東城「布魯明戴爾精品百貨商店」對面的開發地塊和萊辛頓大道86街處的綜合大樓三個大項目,共擲9億美元。

還有一部分華人是通過投資移民(EB-5)項目投資紐約的地產的,這部分投資也不容小覷。根據美國移民局政策,外國人可憑50萬美元,解決10個就業換取綠卡。2014年美國移民簽證的85%給了中國人。中國人的這部分投資正用於紐約的基礎建設。知名的項目有史坦頓島摩天輪、哈德遜場和國際寶石大廈等。

市場擔心中資波動帶來風險

中國人在紐約瘋狂的投資讓很多人聯想起上個世界80年代日本人的舉動。80年代日本人也是跟風地連連購進紐約地標級地產,最著名的是洛克斐勒中心大廈。後來,由於90年代初日本經濟的衰退,讓紐約的日本投資人又一股腦地拋售地產,給美國經濟也帶來不小的波動。

默梅斯泰說,7月份中國股市的動盪必然會讓更多投資人把錢轉向海外,這反過來又會加劇國內股市的崩盤走勢。

中國人這一波投資熱潮是否會和當年的日本一樣,因為國內政局的變化而瞬間撤資呢?因為這次中國人的投資額更大,那麼如果出現什麼後果,那也會是上次日本教訓的幾倍。美國薩維斯-斯塔德利(Savills Studley)資本交易集團的塞拉利昂(Borja Sierra)說:「事情總是有原因的。美國的一些投資人應該發現他們需要關注家裡的事情了。」對於美國人來說,過分地依賴於任何一個投資市場都會帶來風險。但是很多人認為,風險還沒有走到那一步。

在中國和美國都有投資的「楊氏地產發展公司」的楊星華對《每日新聞》說:「你永遠也看不到過兩年曼哈頓會變成什麼樣,低谷沒來之前誰也看不到。」

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居民擔憂舊金山唐人街的高檔化趨勢

一直以來,舊金山唐人街對於中國移民來說是一個居住和工作中心。但現在人們說,高檔化和科技熱潮的跡象正在威脅、迫使在那裡長期居住的居民離開這個家園。

古老的街區充分地展示著它的文化和歷史。那裡的所謂唐人街區規劃,使得這一特徵得以保護。但該地區正面臨著新的挑戰,包括:租金上漲、空店面和低收入租戶遷離。 華人社區協進中心(Chinatown Community Development Center)副主任辛迪吳說:「我們現在看到的是一些早期的中國商家。」

一些社區重要的商家,甚至是經營很長時間的商家,像有48年歷史的皇后酒樓(Empress of China Restaurant)關門,單人旅館被轉變為可獲更豐厚的短期租賃房。吳說:「他們收費高達一晚150美元。我們曾經看到的單人旅館每個月才600美元。

舊金山唐人街是美國最古老的中國城

一個講廣東話的中國老年婦女對KTVU記者說,週四她接到通知說,她和其他低收入租戶居住的住宅,目前正在被出售。

住戶們週四晚上,參加一個社區會議,表達他們對「被驅逐」的擔心,房東很可能會把房子轉租給高收入租戶。這些住戶中,很多人都已在那裡住了8~30年了。他們每月支付的房間費用是一個單間500美元左右。

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紐約市西法拉盛規劃開放日 民眾籲多建平價屋

紐約市政府計劃把現以工廠、倉庫、停車場為主的西法拉盛地區建設為一個擁有住宅、商業、公園及相應公共配套設施的宜居社區。為了集思廣益,更好地規劃西法拉盛地區的未來發展,紐約市規劃局、房屋保障和發展局等部門本週三(7月29日)在法拉盛基督教青年會(YMCA)舉辦了「西法拉盛規劃開放日」,參與的法拉盛居民和社區機構提出了多建平價屋,以及建設人行橋把西法拉盛與法拉盛中心區相連接,互促商機等建議。

民眾在「西法拉盛規劃開放日」上聽取介紹、發表意見

規劃專家、市規劃局皇后辦公室經理陳淑均表示,現在法拉盛中心區非常繁榮和多元化,存在獨一無二的機遇,但也很擁擠,未來將開發目前土地尚未充分利用的西法拉盛,為法拉盛提供新的發展空間,把法拉盛中心區的繁榮進一步擴展到法拉盛河濱,建設住房(包括平價屋)、商業空間和配套的基礎設施及公共設施,以適應法拉盛日益增加的新移民需求,促進小商業發展。

西法拉盛地區範圍包括:北至北方大道、南至羅斯福大道、東至王子大街、西至萬威克高速公路(Van Wyck Expressway)與法拉盛溪,有10個街區,佔地32英畝。根據紐約市長白思豪的「平價屋十年計劃」和新的「421a減稅計劃」,房屋開發商若要獲得減稅,至少要提供25%到30%的平價屋,平價屋的年限也將從現行要求的20或25年提高到至少35年。

參加「開放日」的多為居住在法拉盛的韓裔居民,他們表示,法拉盛原居民主要為低收入階層,但隨著大量新移民湧入,現在法拉盛樓價和房租越來越高,而需求量很大的平價屋和老人公寓都少,抽籤很難抽中,希望市府多建平價屋、老人公寓以滿足市民需求,並對如何申請多做指導。

法拉盛商改區執行總監余鈿崧參加了「開放日」活動,提出希望建造人行橋把法拉盛中心區與西法拉盛連接起來,互相促進兩地商機,保持法拉盛中心區的活力和持續發展。另外,現法拉盛中心區的停車位較貴,希望在西法拉盛建造比私人停車場收費低的「廉價停車場」。

陳淑均表示,9月底將公佈初步的規劃方案,在公佈之前,將於8月20日在法拉盛基督教青年會再舉辦一次開放日,聽取社區意見,歡迎民眾參與。欲詳細瞭解西法拉盛規劃,可登錄:www.nyc.gov/flushing-west,建議、意見可發至郵箱:flushingwest@planning.nyc.gov。

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奧巴馬瑪莎葡萄園島度假屋 $2250萬待售

美國麻薩諸塞州杜克斯郡的瑪莎葡萄園島(Martha Vineyard)是美國總統奧巴馬一家夏季度假的最愛地點之一。日前,一處曾租給美國第一家庭度假的豪宅以2250萬美元掛牌出售。

美國麻薩諸塞州杜克斯郡的瑪莎葡萄園島(Martha Vineyard)一處曾租給美國總統奧巴馬一家度假的豪宅以 2250萬美元待售

這座待售豪宅座落在瑪莎葡萄園島上一個非常隱蔽的角落,佔地9.5畝。地址是8 Snail Road,Chilmark。家中有六間臥室,五個全浴室,以及兩個半浴。室內面積近7000平方英呎,天花板非常高。該物業還包括一個無邊泳池(infinity pool),地下室有大型健身房,私人戶外淋浴……其獨特景緻的是,可在屋內觀賞到大西洋和Chilmark池塘的美景。

2013年夏天,這座豪宅的屋主同意奧巴馬一家租用。奧巴馬及其家人在那裡住了八天。

當地地產經紀人湯姆·華萊士(Tom Wallace)透露,該物業之前從未出租過,屋主為遷就總統度假而破例。而白宮選中這座房子,著實考慮了多項因素,包括安全問題,最大限度地減少對附近交通所造成的影響,擁有美麗的風景。

美國麻薩諸塞州杜克斯郡的瑪莎葡萄園島(Martha Vineyard)一處曾租給美國總統奧巴馬一家度假的豪宅以 2250萬美元待售 美國麻薩諸塞州杜克斯郡的瑪莎葡萄園島(Martha Vineyard)一處曾租給美國總統奧巴馬一家度假的豪宅以 2250萬美元待售

這座住宅由西雅圖建築師裡克·桑德博格(Rick Sundberg)和Falmouth景觀設計師史蒂夫·斯廷森(Steve Stimson)設計。它還曾被多家建築刊物選載,並贏得過住宅和景觀設計方面的景觀設計師榮譽獎。

2009年,2010年和2011年,美國總統奧巴馬和他的家人在Chilmark鎮度假租用的是藍鷺農場(Blue Heron Farm)。

不過,那座佔地近30畝的豪宅於2011年被英國建築師諾曼·福斯特勛爵夫婦(Lord Norman Foster)以2190萬美元買走。這對夫婦無意將自己的房子租借出去,即使對全球最有權力的人之一美國總統奧巴馬,也不例外。

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荷包鼓鼓 美國富人度假屋往哪買?

擁有一套度假屋或美國獨棟別墅即第二套住房,在美國的主流家庭越來越常見。而近幾年隨著美國經濟的恢復,購買度假屋的人數越來越多,讓度假屋銷售連續呈飆升之勢。

買度假屋的量價 衝破新高

美國地產協會(NAR)統計,2014年,全美度假屋銷售比2013年增加57%,共賣出113萬棟度假屋,超過了度假屋價格最高的2006年,是2003年調查以來的最高數量。而且2014的銷售量,比2012和2013年兩年的銷售總量還多一倍。度假屋銷售佔2014年總交易量的21%。

經濟的復甦讓度假屋的熱度又漸漸高漲,到外地的度假屋的灣區人也越來越多

2014年,度假屋買主家庭中位數收入為94,380美元,比2013年的85,600美元更高。賺的錢多了,屋主也願意跑更遠,接受更遠距離的度假屋。2013年屋主願意買在180英里遠的度假屋,2014年延伸到200英里。

南部度假屋成為大熱門

2014年56%的人選擇在美國南部買度假屋,比2013年足足增長了41%;在美西購買度假屋的佔25%,低於2013年的28%;15%的美國人選擇在東北部購買,也比2013年的18%略低3%;中西部度假屋的買主比例為14%,與前一年持平。

據分析南部火熱原因,是由於價格較低,市場消化了眾多不良資產。

54%的度假屋買主購買獨立的家庭住宅;購買Condo的佔27%;購買Townhouse和Row House的為18%;40%選擇海灘區,19%選擇鄉下,還有17%選擇山區。

有1/3的度假屋屋主計劃將物業作為自己或家庭週末的度假地,另有19%計劃將來把度假屋轉為主要住宅。買主計劃佔有物業的時間一般為6年左右。

從去年以來,到北加州度假聖地泰浩湖和特拉基(Tahoe/Truckee)買第二套房的屋主人數激增。據地產公司Pacific Union的銷售人員介紹,大部分買主來自於灣區。另外,在酒鄉Sonoma Valley,去年第一季度投資屋減少,多出的部分全部被第二套住宅抵消。

誰在購買度假屋?

典型的度假屋買主一般在43歲以上,家庭中位收入為85,600美元,購買範圍一般距離家庭主要住宅180英里以內。大多數買主是嬰兒潮時代出生的人。而且購買度假屋的大多數屋主,一年中平均有80%的時間不住在裡面。

富裕家庭從近年來股票市場的強勁增長中獲得巨大回報,房價的增長也讓他們有信心把房地產作為另一項長期投資。另外,嬰兒潮一代的人即將退休,人數越來多,2014年令人印象深刻的經濟漲幅促使他們相繼購買第二套房,並規劃在幾年之後轉換為他們的主要住房。

買度假屋 貸款更嚴謹

購買度假屋,貸款條件一般更嚴格。據網上貸款機構LendingTree的資料,購買度假屋,首付款比例最少是25%。而購買第一套房,買主可付低至 3.5%以下的首付款,平均首付款比例為15.5%。度假屋貸款,貸方往往還需要房主具備更好的信用分數,畢竟度假屋不像典型的投資房,用來出租能賺得回 報。

比如,美國銀行對於那些首付比例佔房價10%的房主,需要FICO的信用分達到至少740分。另外,還有收入上的要求,如房產稅和保險,加上月還款額後,不得超過稅前收入的43%。而購買第一套房的屋主,信用分達到680分,即可以5%的首付購買第二套住宅。

受歡迎地區 房價漲幅大

美國人的度假偏向,一般選擇在近水岸或者能夠滑雪的地方。因此,海邊和滑雪勝地,都是美國的名流經常光顧的地區。美國地產協會(NAR)報告顯示,2013年南加州沿海城市、山區和隱蔽性好的地區的房價,均出現20%左右的漲幅。

華人買家眾多的地區,如洛杉磯縣和橙縣部分城市的房屋出現15~20%左右的上漲。這兩個縣的新港灘(Newport Beach)和新港海岸(Newport Coast)等著名豪宅區,都是華人買家青睞的地區。

賭城拉斯維加斯也是加州人喜愛的地方。距離加州很近,房價便宜許多。另外,該州的稅收優惠也吸引了買家光顧。

度假屋中位價有滑落現象

硅谷房地產協會主席(Silicon Valley Association of Realtor)艾薩克森(Chris Isaacson)在5月份接受媒體採訪時表示,度假屋銷售量大幅增長,是經濟回到正軌的一個好跡象,說明消費者的信心已經回歸。

但度假屋的中位價卻在下降。NAR首席經濟學家Lawrence Yun認為,度假屋中位價下降,可能是由於度假屋屋主購買的是Condos和Townhouse的結果。這兩種度假屋會令度假屋的中位數面積下降200英呎。

另外,購買不良房產的度假屋買主人數也在增長。而南部度假屋的購買量比較大,但價格較低,這也會拉動度假屋的中位價下降。

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最健康房產市場排名 波士頓居榜首

財經網站WalletHub發佈最新報告,按房產市場的健康發展情況,對美國前25個大都市區進行了分析和排名。

財經網站WalletHub發佈最新報告,對全美25個大都市區房產市場的健康發展情況進行了排名

據美國《時代》雜誌網站報導,WalletHub 調查結果顯示,前10個房產市場發展最健康的城市中,波士頓位列榜首,前五名還有奧斯汀紐約市紐約州羅切斯特費城

拉斯維加斯則排在25個城市的最後一名。其它相對健康發展情況較差的城市還有佛羅里達州坦帕-聖彼德斯堡(Tampa-St. Petersburg, Florida)奧蘭多(Orlando)、亞利桑那州圖森(Tucson, Arizona)以及明尼蘇達州明尼阿波利斯-聖保羅(Minneapolis-St. Paul)

排名依據的因素有十項,包括房產淨值貸款、資不抵債型房貸、首付比例、房貸成本、對首次購房者的協助等。

美國10個發展最健康的房產市場:

1. 麻薩諸塞州波士頓(Boston, Massachusetts)

2. 奧克拉荷馬州奧克拉荷馬市(Oklahoma City, Oklahoma)

3. 德克薩斯州聖安東尼奧(San Antonio, Texas)

4. 新澤西州北澤西地區(Northern New Jersey, New Jersey)

5. 康乃狄克州哈特福(Hartford, Connecticut)

6. 德克薩斯州奧斯汀(Austin, Texas)

7. 紐約州紐約市(New York, New York)

8. 紐約州羅切斯特(Rochester, New York)

9. 賓西法尼亞州費城(Philadelphia, Pennsylvania)

10. 德克薩斯州休斯頓(Houston, Texas )

波士頓房產市場最健康 原因何在

波士頓是全美房產市場發展最健康的城市。圖為波士頓市區的聯體別墅《波士頓環球報》(The Boston Globe)分析了波士頓的成功所在,一是具有吸引力的房產存量,二是這裡發展強勢的科技和生命科學產業,有助於吸引投資、吸納教育水平高的年輕人士。

 

調查發現,波士頓居民人均房產淨值水平,即房屋淨值佔房價的比例,位列全美第二,為43%,僅次於紐約市(47%)。這意味著他們的房貸只多出房產價值一點點。

波士頓房產的資不抵債型房貸(underwater mortgages)規模相當小,只有6.7%,僅次於紐約的羅切斯特。而相比之下,拉斯維加斯39%的房產是資不抵債型房貸。

當然,房產市場健康發展並不代表房價便宜。美國知名房地產網站Zillow的數據顯示,波士頓的平均房價接近45萬美元。

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2014年6月最新美國房價走勢

2014年6月,更多美國本土購房者回歸購房市場,樓市正在強勁回暖。根據zillow最新數據,2014年6月美國房價全線上漲,房價中位數為17.42萬美元,環比上漲0.5%,同比增長6.3%,創下2014年漲幅最高值。

在房屋類型方面,獨棟屋環比上漲0.5%,同比增長6.4%;公寓環比上漲0.6%,同比增長7.9%。

在中國買家最為關註的幾大都會區,本月房價均有所上漲。而在熱門城市中,底特律房地產市場表現較為搶眼,本月有近2%的漲幅,值得投資者關註。

而根據全美地產經紀商協會7月28日公布的數據顯示,美國6月成屋簽約銷售指數月率下降,差於市場預期。信貸限制加上工資增長乏力,使得潛在買家卻步,進而威脅到房地產市場復蘇步伐。美國需要看到就業持續增長和市場房源增加,以幫助加速該行業的好轉,而房價上漲可能鼓勵更多美國人賣房。

 

 

 

 

 

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