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受惠舊金山 奧克蘭房產受寵

似乎只是在短短幾個月，奧克蘭（Oakland）的聲譽從一個被暴力困擾的城市一夜變成獨立的寵兒。《紐約時報》評奧克蘭是前5座值得參觀的城市；地產網站Movoto命名奧克蘭是美國最令人興奮的城市；《哈芬登郵報》最近還列舉了奧克蘭為什麼開始走好運的幾個原因。

有一部分原因是高科技熱潮推動了一些人搬離舊金山，致使奧克蘭的房地產市場轉向火熱。房地產網站Trulia報導奧克蘭的房子銷售量與去年同期相比增長了31%。地產公司Pacific Union的經紀Martha Hill指出，當地銷售價格通常要高出開價12%～15%。

奧克蘭房價領跑灣區

奧克蘭在去年的租金增長比舊金山還要快，在全美排名第二。房地產網站Trulia的一項新報告調查了全美大都市地區租金和房價增長。奧克蘭租金從2014年1月到2015年1月增長了12.1%（詳見表一）。

Trulia的地產報告，顯示奧克蘭在全美的租金漲幅名列第二

舊金山的房價一直讓人很擔心。作家Farhad Manjoo寫到，灣區的房價中位數每年以兩位數的百分比增長，像他這樣的人群沒法在灣區買房。與美國同行相比，Manjoo承認他的收入比較高，但是即使這樣，還是沒有足夠的錢來買房子。

130%漲幅的黃金郵區

如果你還認為東灣的增值潛力大，得先瞭解一下奧克蘭的現況，其房子銷售價格的中間價增長了76%！根據ZipRealty數據，去年8月奧克蘭房價中位數是24萬5,500美元，今年跳到43萬2,000。

ZipRealty的CEO和創始人蘭尼·貝克（Lanny Baker）說：「在奧克蘭的房價增長跑贏了舊金山和整個灣區」。奧克蘭郵區94610的區域（Grand Lake, Adams Point, Lake Shore, Crocker Highlands and Trestle Glen），比去年同期增長了130%。

很難想像這些數字還在增長。中間價格意味著一半的房子在這個價格之上，一半在這個數字之下，即使在不是那麼貴的地區，灣區也沒有多便宜的房子。奧克蘭較便宜的地區在94621，中位價是16萬5,000美元的West Oakland；舊金山較便宜的地區在Bayview，44萬美元。

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芝加哥炒房全美利潤率最高 達61%

根據RealtyTrac的一份報告顯示，今年第二季度，芝加哥在全美20個城市中炒房利潤率最高。

2015年第二季度，芝加哥炒房全美利潤最高，達61%

RealtyTrac對「炒房」的定義是，購買房產12個月之內又上市售出。通常買家都是對舊房進行翻新，然後以較高的價格出售。

今年第二季度芝加哥有616套舊屋翻新後出售的房產，平均購入價$163,356，售出價格$263,360，利潤率高達61.2%，位居全美20個大城市之首。

RealtyTrac的專家表示，由於存貨的減少，很多市場「炒房」已經利潤越來越低，但相比其他城市，芝加哥才漸漸從法拍危機中走出來，因此還有一部分廉價屋存貨。

回報率僅次於芝加哥的是：俄亥俄州代頓市（60.6%）、賓夕法尼亞州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛羅里達州歐卡拉（Ocala, 56.8%）和馬里蘭州巴爾的摩（Baltimore, 56.7%）。

細化到郵政編碼，佛羅里達州傑克遜維爾（Jacksonville）的32209郵編利潤率高達231.9%，其次是俄亥俄州代頓市（Dayton）的45424為189.5%，馬里蘭州巴爾的摩（Baltimore）的21215為163.5%，密蘇里州聖路易斯（St Louis）的63116為161.1%，田納西州孟菲斯（Memphis）的38127為141.4%。

單筆交易平均利潤額最高的城市大多位於加州，排在第一的是加州聖荷西$261,946，其次是洛杉磯$171,954，聖地亞哥$141,483，還有華盛頓DC$139, 927和西雅圖$131,028。

根據RealtyTrac，全美有4.5%的房屋交易為舊屋翻新後出售，平均投資回報率為36%，單筆的利潤平均為$70,000。

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標榜宋美齡長島「故居」售出（高清组图）

被仲介標榜為蔣宋美齡紐約長島“故居”的房產，在上市2周後今天售出，成交價約落於600萬到950萬美元之間，惟經查證，此棟並非伴隨前第壹夫人20年光陰的豪華莊園。

負責此壹物件的房地產仲介商LAFFEY開價定在1180萬美元，由於被宣傳是漂亮大莊園又兼具歷史意義，開價遠高於市場行情3成。

宋美齡故居所在的長島Lattingtown環境優美，聚集不少世界名流在此置業。 除了房子和遊泳池，涼亭、花園、馬廄等仍然保留著宋當年居住時的樣子。 走進看宋美齡故居大約有超過12英畝(約合4.86萬平方米)的土地，超2000平方米的居住空間。 由於當年宋美齡在這裏深居簡出，更平添很多歷史感和神秘色彩。 宋美齡故居中的意式風格的花園充滿浪漫情調，讓人心生向往。 壹進門，壹對完全敞開的弧形樓梯靠著外墻，典型的意大利式風格設計在宋美齡故居中壹覽無遺。 宋美齡故居的書房木色書座椅搭配金色系靠墊，以及米黃色窗簾，打開水晶燈時倍感溫馨舒適。 宋美齡故居的餐廳窗簾與客廳窗簾相互應，餐椅與地毯相互應，打造別有壹番風味的意式風格。 宋美齡故居客廳中的沙發、地毯、窗簾都采用了用極鮮明布料，正宗的歐洲古典風格。 宋美齡故居的臥室用低調的色彩打造最奢華的家居,讓妳居住起來更加清新自然

 

基於美國房產交易及合約保護個資規定，仲介今天無法透露買家來自何方，賣價為何，僅說“今天已算成交”（tentative）。屋主也告訴中央社記者，此筆交易今日結束（finished），已停止市場托售，盼外界勿擾。

在地產商看中亞洲及中國大陸買家資金豐沛，擅用行銷手法，此屋自7月底托售以來，號稱是中國近代史上具舉足輕重地位的蔣宋美齡紐約長島故居，受到不少買家關註，幾乎大部分來自大陸，也有臺灣、東南亞及美國。

宋美齡上世紀70年代初從臺灣搬來美國，落腳距離紐約曼哈頓近2小時車程的長島蝗蟲谷37英畝大莊園，1995年因生活便利性，搬至曼哈坦上東城，在長島壹待就是20年，也讓蝗蟲谷聲名大噪。

故居莊園在1998年被地產開發商Stillman Organization以280萬美元買下後，將原址分成3部分出售，其余2部分當時只有土地，並無建物，當時的主建物就是宋美齡故居，後來偌大故居又再分出1戶，共4位買主擁有，同享花木扶疏、綠意盎然的美麗花園。

這次被仲介以“Madam Chiang”（蔣夫人）為噱頭出售的美麗莊園，占地12.28英畝，視野相當好，室內面積有1萬9000平方英尺，內有9個含有全衛浴的臥房及6個車庫等，原本土地屬於宋美齡故居壹部分，距離約有百公尺遠，買家在2004年自建房舍，居住迄今，是壹對已退休的白人夫婦。

當年的另壹位土地買家，也在2003年自建房舍，在前壹棟莊園出售後，今天也正式拿到市場托售，此房共有5間房，腹地不若前屋大，售價是490萬美元，屋主是壹對50多歲的中年夫婦。

當年的37英畝大莊園被分成4戶後，目前仍以蔣宋美齡的真正故居最氣派及雄偉，擁有獨門獨院宅第，從前門看不見主建物，環境相當優雅寧靜，看得出當年蔣夫人的品味。由於未在這波出售之列，也增添幾許神秘感。

 

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美國房屋成交火爆 新開工量連續四季度正增長

2015年第一季度，全球經濟增長無力，下行壓力很大，各個國家和地區間增長趨勢分歧嚴重。美國也不例外，目前美國經濟的表現仍然低於預期，表現疲軟。那麼，在經濟增長乏力、分化明顯的背景下，美國房地產市場的未來走向將如何呢？

（一）美國新房屋開工量

根據數據顯示，2015年第一季度，美國新房開工經季節調整後年率為292.4萬套，同比上漲4.4％，連續4個季度實現正增長；環比下跌7.6％，是最近4個季度的首次下跌。據美國統計局公佈的數據顯示，4月份美國新房開工經季節調整後年率為113.5萬套，同比環比皆實現了正增長。表明最近一年美國房地產市場緩慢穩重的上升，市場投資和開發力度繼續保持上升勢頭。

歷史統計數據顯示，近十年美國新房開工量呈現「先降後升」的趨勢，在2006年第一季度，新房開工經季節調整後年率達到636.1萬套的十年峰值，隨後開始下滑，特別是次貸危機和金融危機的爆發使得美國新房開工量劇減，到2009年第一季度，跌至經季節調整後年率157.7萬套的十年低谷，從2009年第二季度開始震盪回升，目前仍在上行通道中。

2004Q1-2015Q1美國新房屋開工量季度變化

美國房屋成交火爆 新開工量連續4季度正增長

（二）美國新房屋成交量

據美國統計局公佈的數據，2015年第一季度，全美新房成交量為12.9萬套，同比上漲21.7％，連續3個季度實現正增長；環比上漲24％，扭轉了2014年三、四季度連續下跌的趨勢。表明美國本季度成交活躍，市場升溫迅速。

歷史統計數據顯示，近十年美國新房成交呈現「升-降-升」的態勢。2004年第一季度開始，美國新房成交量逐漸走高，至2005年第二季度達到35.1萬套的十年高點，隨後開始下行，到2010年第四季度跌至6.6萬套的十年低谷，之後開始震盪上行，目前仍處於平穩回升中。從近五個季度的成交量來看，基本維持在10萬套/季度的成交量，同比/環比增減幅度不大，僅今年第一季度增幅明顯，表明美國近兩年房地產市場穩中有升，成交漸趨活躍。

2004Q1-2015Q1美國新住房成交量季度變化

美國房屋成交火爆 新開工量連續4季度正增長

新房屋開工量和新房屋成交量是觀察房地產市場走勢的重要參考指標，從美國房地產市場的新房成交和開工情況可以判斷出：美國房地產市場總體呈升溫之勢，投資開發和成交漸趨活躍，房價也在不斷上揚。美國未來幾個季度房地產市場繼續上升勢頭，成交和開工量也將保持適度上揚。不過，一旦美聯儲改變低利率的貨幣政策，開始加息，房地產市場可能會受到一定程度的抑制，轉熱趨冷。

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2015年7月美國20個最熱房地產市場

根據7月前3周的數據，全美房屋要價中位數已提高到234,000美元，比去年同期上漲7％，比6月上漲1％。房屋上市天數中位數下降至69天，比去年同期下降了7％，卻比6月上漲了5％。美國家庭通常急於在7月或8月完成交易，因為9月新學年就開始了。美國房地產市場又將迎來新的一輪投資熱浪。

2015年7月美國20個最熱房地產市場

首席經濟學家Smoke先生和他的團隊分析了最新的數據，確定出20個最熱門的中型到大型城市的房地產市場。這些市場的購房者有大量需求，而且房屋銷售速度非常快。數據可以顯示，這些市場比美國其他市場受關注的次數要多至少兩倍。房屋存量也比其他市場移動快一個月天。這些市場的平均房屋上市天數比去年同期下降了14%。

「無論從供給和需求的角度來看，這些最熱的市場都是最好的市場。賣家發現房屋成交的速度遠遠超過了其他地區，而且比上個月還加速了。同時，這些市場對買家來說顯然更具吸引力。

因此，以下這些最熱的市場在我們的分析之列。

1.舊金山，加利福尼亞州（San Francisco, CA）

房屋上市天數中位數：30天 要價中位數：748,000美元

2. 丹佛，科羅拉多州（Denver, CO）

房屋上市天數中位數：31天 要價中位數：458,000美元

3. 達拉斯，德克薩斯州（Dallas, TX）

房屋上市天數中位數：37天 要價中位數：274,000美元

4. 瓦列霍，加利福尼亞州（Vallejo, CA）

房屋上市天數中位數：31天 要價中位數：378,000美元

5. 聖羅莎，加利福尼亞州（Santa Rosa, CA）

房屋上市天數中位數：32天 要價中位數：574,000美元

6. 聖何塞，加利福尼亞州（San Jose, CA）

房屋上市天數中位數：28天 要價中位數：898,000美元

7. 米德蘭，德克薩斯州（Midland, TX）

房屋上市天數中位數：43天 要價中位數：290,000美元

8. 聖迭戈，加利福尼亞州（San Diego, CA）

房屋上市天數中位數：43天 要價中位數：588,000美元

9. 安娜堡，密歇根州（Ann Arbor, MI）

房屋上市天數中位數：45天 要價中位數：264,000美元

10. 聖克魯斯，加利福尼亞州（Santa Cruz, CA）

房屋上市天數中位數：48天 要價中位數：824,000美元

11. 底特律，密歇根州（Detroit, MI）

房屋上市天數中位數：45天 要價中位數：182,000美元

12. 薩克拉門托，加利福尼亞州（Sacramento, CA）

房屋上市天數中位數：33天 要價中位數：358,000美元

13. 斯托克頓，加利福尼亞州（Stockton, CA）

房屋上市天數中位數：32天 要價中位數：308,000美元

14. 尤巴城，加利福尼亞州（Yuba City, CA）

房屋上市天數中位數：47天 要價中位數：260,000美元

15. 哥倫布，俄亥俄州（Columbus, OH）

房屋上市天數中位數：51天 要價中位數：174,000美元

16. 奧斯汀，德克薩斯州（Austin, TX）

房屋上市天數中位數：45天 要價中位數：374,000美元

17. 洛杉磯，加利福尼亞州（Los Angeles, CA）

房屋上市天數中位數：44天 要價中位數：624,000美元

18. 奧克斯納德，加利福尼亞州（Oxnard, CA）

房屋上市天數中位數：48天 要價中位數：698,000美元

19. 聖安東尼奧，德克薩斯州（San Antonio, TX）

房屋上市天數中位數：51天 要價中位數：264,000美元

20. 韋恩堡，印第安納州（Fort Wayne, IN）

房屋上市天數中位數：56天 要價中位數：118,000美元

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美國10處房產升值率最高 加州有8個

房產升值是業主樂見之事。但如何能買到有升值潛力的房產，還需要「天時地利」，既要選好地點，又要恰逢購房好時機。特別是新移民，置業前有必要謹慎考慮。

 

美國知名房地產網站Zillow評出10個升值率最高的房產，加州有8個

美國知名房地產網站Zillow做了一項十年的跟蹤調查，在人口超過五萬的美國城市中，找到10位幸運兒。從2006年1月份算起，這十位業主在適當的時機、適當的地點購房，目前房產升值全美最高。

從調查結果看，這10個物業有8個在加州，另兩個分別在佛羅里達州和內華達州。

美國10個升值率最高的房產所在城市

美國10個升值率最高的房產所在城市

影響房產升值的因素

目前美國房產正持續升值，美國房產經紀人協會（National Association of Realtors）五月份數據顯示，今年第一季度美國有51個都市區的房產升值率達到兩位數，去年第四季度僅有24個，去年第一季度有37個。這反映出購房需求增加的趨勢。

今年第一季度獨立屋平均價格為205,200美元，比去年同期上漲了7.4%。174個大都市中有148個房價都有所升值。

新移民來到美國都會發現，在美國買房是同時擁有房屋和土地的所有權，買房即買地。所以專家建議買房前要選好地點，考慮各方面的便利，包括醫院、交通、好學校、購物中心、商業街、文化中心等。還需要考慮地區的失業率、平均家庭收入。

另外，如果一個地區房屋報價和實際售價之間的差距在不斷減少、房屋庫存量減少、止贖住房減少，則說明這裡的房產市場在回升。

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住房危機使舊金山缺失大量教師

舊金山的房子貴，貴到該市的學校雇不到足夠的教師，因為生活成本太高了。根據舊金山KTVU媒體報導，全市學區需要在開學前2周內雇到51位教師。

住房危機使舊金山缺失大量教師

目前為填補空缺職位，學區已收到60份應聘申請。此外，學區負責人致函現有教師，尋求通過轉介紹，來為學區獲得更多的應聘人員。

舊金山教師工會的負責人布蘭科（Lita Blanc）告訴KTVU記者說：「最常聽到的、也是青年教師中相當一部分人關注的問題之一是：『如果我找不到地方住，就不能留在該地區。』」

舊金山的房價在過去幾年裡，發生了爆炸性的增長，最瘋狂的是公寓價格 ——這種房型可能是新教師首選房型，遠遠超出了幾年前的房價紀錄。

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大波士頓租房緊俏全美第二 空置率僅2.6%

對於大波士頓地區的房東們來說，這是一則好消息——據《波士頓環球報》報導，商務部發佈的最新數據顯示，再全美最大的25個都會地區中，大波士頓租房市場火爆程度排全美第二，公寓的空置率僅為2.6%，僅次於聖地亞哥。

大波士頓租房緊俏全美第二

同時，據人口普查局的數據，波士頓的房屋自有率進一步下跌，為近十年最低水平。

這些數據反映了波士頓人在購房時面臨房價攀升的重重壓力。但也有專家認為，這些數據也可以被更為積極地解讀——隨著波士頓地區經濟走強，越來越多的年輕人從父母的家中搬出，來到了都會區奮鬥，這些青年正成為租房市場的中堅力量，儘管他們現在還沒有實力買房。

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不堪高負荷房租 華府中國城凋零只剩300華裔

據《華盛頓郵報》近日報導，首都中國城的華裔人口從鼎盛時期的3000人銳減到現在約300人，其中一半的人還正面臨被驅逐的可能。年前，博物館廣場公寓(Museum Square)接到拆除通知，這間公寓內超過半數是華裔居民，有些不諳英語的居民靠著他們的非裔美國鄰居讀出上面的最後通牒，「本棟大樓的政府資助低收入家庭的住房計劃合約(Section 8)將於10月到期，合約已經分別寄給住戶，請勿將此公告移除。」

60歲的Joseph Liggins在博物館廣場公寓外高舉抗議的標語

過去，華埠所在的區域沒有過多的高樓大廈，但是街道上到處都是熙熙攘攘的人潮，幾乎所有居民都是華裔。只要走出家門就可以在早餐時間吃到熱粥、在商店買到香油等。

目前華府中國城的所在區域更以高級餐館、威訊體育場(Verizon Center)和昂貴公寓聞名。博物館廣場公寓的地產擁有者Bush Companies　打算未來將這棟政府補助的綜合住家建築改建為複合式租屋大樓。

根據法律規定，居民有權在建築被夷為平地前將公寓買下，建商要求每戶支付80萬元，而大部分居民的年收入不超過3萬元，結果可想而知。

華府華埠早年是德國移民的聚集地，1930年代，華裔來到聚集於此。1968年，當馬丁路德金被刺殺引起大規模暴亂，華裔移民一度搬離這裡。20年後，華裔又回來這裡，並豎起了用中文所寫的「中國城」牌樓，以紀念其為北京的姐妹市。

在威訊體育場建好後，華埠的各種樓宇開發案如雪球般，高檔建築越蓋越多，由家庭經營的小商家被連鎖店所取代，公寓和夜店也佔據一方，久居於此的 居民負阻不起房租無奈搬走，現在華埠的標誌性建築越來越少，連歷史悠久的華埠花園餐館旁都是連鎖的美式面包店(Panera Bread)。

華府議會今年3月曾通過應急立法以保護博物館廣場公寓居民的權益。還有一些當地的社區領袖表示了關心。

華埠華裔居民和這片區域裡的新來人口之間關係疏遠，在美利堅大學(American University)公共管理系(Department of Public Administration)助理教授德雷克·海拉(Derek Hyra)看來，就像一種自我隔離，他表示，華埠需要被拯救的文化元素已不復存，這裡濃厚的亞洲氛圍已經消失。在一個混合區域，族裔分隔是不可能的。

超過50名的居民與社區領袖於6月23日走上街頭，希望政府能重視他們的訴求，保留低收入家庭的住房。珍妮·唐(Jenny Tang)住在博物館廣場公寓，她表示，「即使已經不是中國城了，我還是想留下來「，她看著公寓裡一片有些斑駁的牆紙感嘆，「我不想住在豪華的地方，這裡 有太多的感情，居民彼此照顧。離開了中國城也等於離開了大家。」

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美國法案擬擴展投資移民 提EB-6、EB-7

華盛頓特區的兩位民主黨眾議員近日提出一項EB-5投資移民項目改革法案——《2015年職業移民新創企業啟動法案》（EB-JOBS Act of 2015），與今年6月初兩黨聯合提出的《投資移民EB-5改革法案》有很多相似之處。與此同時，該法案也尋求擴大EB-5計劃，提出增設兩個新的簽證類別——EB-6和EB-7。

 

這一新提案是由加州眾議員佐伊‧洛夫格倫（Zoe Lofgren）和伊州眾議員路易斯‧古鐵雷斯（Luis Gutierrez）聯合提出的。提案勾勒了EB-5項目改革的一些要點，包括重新定義「目標就業區」的概念，以更好地鼓勵對農村地區、高失業率地區、人口大幅下降地區以及有封閉軍事基地的地區的投資。

這一主張與民主黨參議員萊希（Patrick Leahy）與共和黨參議員格拉斯利（Chuck Grassley）6月3日聯合公佈的《投資移民EB-5改革法案》（American Job Creation and Investment Promotion Reform Act of 2015）的內容十分接近，後者不但提出把投資移民簽證金額由現行的50萬和100萬（美元，下同）分別提高到80 萬和120萬，也要求加強聯邦政府的監督執法權，規範「目標就業區」的定義，以確保真正需要投資的偏遠地區可從項目中受益。

華盛頓特區的兩位民主黨眾議員近日提出一項EB-5投資移民項目改革法案——《2015年職業移民新創企業啟動法案》（EB-JOBS Act of 2015），與此同時，該法案也尋求擴大EB-5計劃，提出增設兩個新的簽證類別——EB-6和EB-7
此外，《新創企業啟動法案》提議設立一類新的條件式綠卡，即EB-6。這類綠卡擬發放給為初創企業投資50萬美元以上的申請人，「自創企業」也屬此類——只要這些企業能為美國創造規定數量的就業，就屬合格。

 

提案還提出為業績斐然的條約投資者（即E-2簽證持有者）發放EB-7投資移民綠卡，符合條件的條約投資者需持E-2簽證滿10年，且為美國創造至少5個就業機會滿10年。

今年9月，炙手可熱的美國EB-5投資移民項目又屆三年期滿，是否延期將由國會重新討論和表決。保守派共和黨人士一直批評該項目在以廉價的方式出售美國的永久居住權，在項目監管上也存在漏洞；由於欺詐現象未能杜絕，甚至對美國的國家安全帶來威脅。民主黨參議員此番提出的建設性法案，則為有關辯論開闢了新領域。

不過，美國房地產界認為，到9月份EB-5項目重新討論時，不太可能有其它新提案同時通過。也有業內人士認為，屆時國會很可能先將該項目延期四五個月，再利用這段時間敲定相關改革措施。

美國房地產媒體「globest.com」評論說，由民主黨提出的動議要獲得共和黨主導的眾議院通過，機會幾乎為零。近期，由於保守派共和黨議員的阻撓，美國國會未能在6月30日的截止期限前批准延長美國進出口銀行的經營權，從一個側面也凸顯了EB-5項目要獲得延期所面臨的難度。

「globest.com」認為，就EB-5投資移民簽證項目而言，截至目前，比較有機會獲得通過的是今年2月提出的《2015年美國創業投資法案》（American Entrepreneurship and Investment Act of 2015），該法案是由兩黨議員波利斯（Jared Polis）和阿莫戴伊（Mark Amodei）聯合提議的，通過對EB-5項目管理者設置更嚴格的標準，旨在提高該項目的安全性和效率，使區域中心項目更為恆久。目前，這一提案已經被交付眾議院司法委員會下屬的移民及邊境安全小組委員會。

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