位于达拉斯的研究公司Axiometrics发布最新数据显示，包括西雅图、表尔威Bellevue和艾佛瑞特Everett在内的大西雅图地区四月公寓住房房租增长比率有所下降。尽管降幅非常微弱，但也是过去五个月持续攀升的终结。
西雅图地区公寓房房租增长放缓
大西雅图地区的房租仍在增长，但增长速度有所放缓。今年四月与去年同期相比，有效房租增长率为7.6%；而3月与去年同期相比，增幅则为8%。自去年11月的5.9%，房租增长一直呈现加速度的态势。
在2015年4月，金县King和Snohomish县的租客平均支付每个月1,597美元的租金。4月的公寓房出租率比3月略有上升，几近96%。尽管公寓房出租市场的供应有所上升，但房租仍在上涨。背后的主要动力是就业增长。根据华州就业安全局的数据，华盛顿州今年3月和4月共新增就业2万200个。大西雅图地区的失业率也下降芝4.3%。
Axiometrics的研究部副总裁Stephanie McCleskey认为，租金增长速度放缓也是在预期中的，毕竟在过去两年房屋出租市场的供应在不断上升。
美国房产市场中的豪宅市场一直是不容忽视的一块区域，尤其是近年来纽约的豪宅市场更是不断卖出高价位。这正说明只要房子好，再贵也有人要！
美国房产市场的豪宅市场同样受到全球房地产业界的关注，莱坊国际房地产顾问公司（TheKnight Frank）发布了新一季《全球豪宅指数》报告显示，2015年第一季度，全球35个城市豪宅指数平均上升3.9%，总体来说全球豪宅市场表现持续超越普通住宅市场。
与以往不同的是，本季度报告新增3个城市，使该指数追踪到了全球35个城市的豪宅市场表现，但各豪宅市场表现水平不一，旧金山、温哥华和悉尼表现不俗，排名攀升。其中，美国旧金山在去年3月到今年3月期间，豪宅价格攀升最快，位居全球最火豪宅市场首位。
莱坊报告还显示，那些拥有强劲高科技行业、或新富豪涌入、或属于外国投资热点的城市，豪宅价格增长幅度较大。以下是全球最火的10大豪宅市场（豪宅价格增长是指自2014年3月到2015年3月期间的幅度）。
豪宅价格增长是指自2014年3月到2015年3月期间的幅度
1、旧金山，美国 价格上涨14.3%
因为高新技术产业资金的涌入，使得该市房价中位数推高至超过100万美元。在旧金山拥有豪宅的人遇到了好时机，在莱坊报告中，豪宅价格去年同比上扬14.3%，名列全球最火豪宅榜首。
2、班加罗尔，印度 价格上涨13.6%
班加罗尔吸引了大量高科技富豪，作为印度硅谷，这座800万人口的繁华城市，成为国际IT公司和本土IT公司的聚集地。目前，更多的资金涌入班加罗尔。莱坊预计，超高净值人士数量（财富超过3千万美元）将在未来十年内增加一倍以上。
3、迈阿密，美国 价格上涨12.2%
大量来自拉美国家的资金推动了迈阿密豪宅市场。国内买家也健康增长。越来越多年轻的专业人士在迈阿密抢购渡假屋。莱坊国际住宅研究部合伙人凯特‧埃弗雷特 – 阿伦（Kate Everett-Allen）表示，那些政治动荡国家（如委内瑞拉）的富裕买家推动了迈阿密房地产的需求。
4、温哥华，加拿大 价格上涨11.8%
温哥华最昂贵居住区聚集着大量外国资金。海外买家在该市拥有的公寓数量位居加拿大首位，特别是中国买家的兴趣依然高涨，从而促使当地人呼吁，采取一些措施阻止外国投资。
5、雅加达，印度尼西亚 价格上涨11.2%
财富在印尼首都迅速蔓延。在过去四年，越来越多超级富豪在雅加达购买豪宅。莱坊预计，未来十年，雅加达超高净值的个人数量将飙升148%。雅加达还是东南亚国家中，一个资源丰富、拥有经济潜力、以及年轻人口增长的城市。
6、特拉维夫，以色列 价格上涨：10.2%
特拉维夫市区和郊区有很多充满活力的新创公司，以及跨国公司如谷歌和微软也在该地区设有大型研发机构。因为本土和国际买家的需求，特拉维夫房地产价格在过去五年翻了一番。它也是莱坊名单上第三个受益于蓬勃发展高科技产业的城市。在房源供应有限的人口稠密城市中，该市房价增长超过以色列其他地区。
7、东京，日本 价格上涨：8.1%
日元疲弱吸引了很多国外买家在日本首都置业，这些买家认为这种投资的潜在回报是有前途的。埃弗雷特 – 阿伦说，投资者出租物业，回报可能会相当高。
8、都柏林，爱尔兰 价格上涨8%
爱尔兰曾在欧元区危机期间受到冲击，但目前已经摆脱了危机。根据国际货币基金组织（IMF）数据，该国预计今年经济有3.9%的增长，高出预测的两倍以上。
经济的增长吸引了投资，教育则是另一大动力。埃弗雷特 – 阿伦说：“很多富裕的亚洲和美国家庭都在考虑送孩子在都柏林上大学或其他学校，他们将在这个城市购买物业。”
9、洛杉矶，美国 价格上涨8%
洛杉矶是加州第二个城市进入最火豪宅市场前10名。莱坊称，该市市场信心正在加强，销售也节节攀升。莱坊预计洛杉矶，特别是贝弗利山房产价格将强劲增长，只略逊于旧金山。
10、悉尼，澳大利亚 价格上涨7.4%
悉尼是港口城市，其低利率、房源供应短缺和外国投资者的强烈兴趣，保持该市房地产价格的活力。近年来，澳大利亚也受益于矿业繁荣，创造出新的财富，有助于刺激房价。高端住房房主在笑的同时，也造成悉尼房价对很多普通购房者来说遥不可及。
截至今年3月，北美和澳大利亚的豪宅价格去年同比分别上升8.4%和7.3%。美国房产市场中的豪宅市场增长最为亮丽，旧金山、迈阿密和洛杉矶豪宅价格分别按年上升14.3%、12.2%和8.0%，但纽约豪华公寓价格却更加便宜。
在洛杉矶买房贵，买房难？不要急，政府出台新计划，欲加强洛杉矶新建房屋力度。
洛杉矶市市长埃里克·贾塞提（Eric Garcetti）在今年4月份公布了洛杉矶首个可持续城市计划。该计划中透露政府希望在2025年前新建15万栋住宅以缓解在洛杉矶买房贵，买房难的问题。
2025年前在洛杉矶新建15万栋住宅
整个计划是洛杉矶首位首席可持续发展官马特·彼得森（Matt Petersen）历时一年的成果。计划中称，洛杉矶一直面临着住房可负担性及可购买性的双重问题。而这两大问题恰恰正是决定了洛杉矶是否能茁壮成长为更强大的城市的主要原因。
这个计划旨在缓解居民的购房成本，降低水电费，从而促进城市的适当发展。鼓励在交通枢纽周边兴建房屋，增加及保护保障性住房的数量。
洛杉矶政府希望通过这些措施能够为居民提供适当的住房服务，同时改善整个城市的住房可负担性及防止现有的经济适用房流失。
洛杉矶市政府承诺所有新建单元都可以享受高质量的配套交通，以及确保拉近租金与收入的差距。
2025年洛杉矶则会发展为15万栋新屋住宅
政府计划在2017年新建1万7千个新单元，保证房屋周边1500英尺范围内都有交通设施。到2021年将有10万栋新屋单元建成，2025年则会发展为15万栋新屋住宅。希望到2035年能够将房租负担较重的家庭数量减少15个百分点。
政府希望这些计划能够真正造福于居民，让他们能够轻松在洛杉矶买房租房。
据报道，布鲁克林是近年纽约房产发展的一个热点地区，房价上涨迅猛，根据最新的数据显示，布鲁克林区公寓今年第一季度的售价比去年同期上涨了17.5%，涨到了史上最贵。
布鲁克林美国房产热门地房产公司Douglas Elliman近日发布的报告显示，布鲁克林区公寓的价格中位数已经达到了创纪录的61万0894元，比去年同期上涨了17.5%，对比曼哈顿，在过去三个季度中，房价一直很平稳，没有明显的波动。
相 关媒体表示，布鲁克林一直是纽约这几年最火的地区，从交通环境等等角度来说，布鲁克林很多地区都非常有潜力:”因为布鲁克林很多人被认为是遗忘的区域，很 多地方的交通、环境等等在过去都有改观，说明布鲁克林越来越受到关注。房价为什么会涨这么快，这说明市场上可供应出售的并没有符合市场需求。”
目 前布鲁克林有很多新建楼盘，传统的brooklyn height，威廉斯堡等等已经饱和，周边地区十分有潜力:”现在很多人把目光放在了downtown brooklyn,这个地区的zoning最近有改变，可以建更多更高的大楼，现在已经有好几个高端公寓推出来，整个装修水准和曼哈顿是不相上下，但是房 价和曼哈顿还是有一定差距的。”
这份报告中也提到，布鲁克林目前可选择的房子确实不多，不过随着几个大型楼盘即将开盘，今后在布鲁克林买房会有跟多选择。
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旧金山湾区的房价2015年持续攀升。根据数据显示，五月份旧金山房价中位数一度升至113万美元，位于硅谷核心地区的南湾圣克拉拉县（SantaClara）也首次突破90万美元，此外湾区九县房价中位数也升至70万。
房价的持续攀升，使一些房市专家开始担心旧金山的高房价是否会形成泡沫，但最新
硅谷核心地区的南湾圣克拉拉县（SantaClara）首次突破90万美元报告预测，旧金山湾区的房价明年仍会持续上涨，但涨幅将会放缓，比过去一年减半。
此次报告对全美35个城市明年的房价进行了预测。报告显示，从去年6月至今年5月，旧金山房价上升了10.7%，预计预计明年的涨幅将会减半，降至5.3%；圣荷西房价涨了11.9%，预计明年的涨幅将降至4.7%。
旧金山湾区核心CBD海景公寓过去一年，全美35个最大房市中，圣荷西排第三，旧金山第四；两市明年房价涨幅放缓，但仍超过全国平均。全美今年5月的中间房价只是17万9200元，只升3%；全美明年预计房价升幅为2.2%。全美中间房价的历史纪录是19万6400元，为2007年4月所创。
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据波士顿媒体报道，无论是美国独栋别墅还是普通公寓波士顿房市正处于低库存、高热度的卖方市场，但一些地产经纪却采取看似不可理喻的策略，把售价开得很低。他们以此吸引八方来客，在房屋公展(open house)时造成“哄抢”效果，导致心急的买家们头脑发热，抛弃理智，狂热地冲进“出价大战”的厮杀中。
地产经纪把售价开得很低，此吸引八方来客
目前的库存稀缺更为这种故意制造的竞价大战创造了条件。
波士顿地产经纪人贝茨(David Bates)表示，一旦“竞价模式”开启，买家们求胜心切，往往会忽视房屋本身的价值。如果关注房屋价值，应该去协商、谈判；如果只是想“赢”，那么买家会为了得到房子做任何事。
据麻州地产经纪人协会的数据显示，今年2月，全州共有14068栋独栋房屋、3780套共有公寓在售，这个数据达到该协会自2004年起开始统计相关数据以来的最低值。最高值出现在2006年，那时，独栋房屋和共有公寓的库存分别是现在的 2.7倍和5倍。
美国房地产数据研究机构沃伦集团(Warren Group)首席执行官沃伦(Timothy Warren)表示，地产竞标战的策略和艺术品拍卖市场相似，开价只是运作一切的开始。开价低并不意味着廉价出售，有可能卖得比起始价高的更好。
哈蒙德地 产公司(Hammond Real Estate)副总经理霍勒伦(Holleran)称，目前市场中，开价高比开价低风险大，在剑桥或萨莫维尔，如果开价高出正常价格4%，买家差不多就对你兴味索然了。
而专精牛顿市和布鲁克林市地产的霍洛维茨(Ruth Horowitz)称，该方法过于迂回，且会打击一些有诚意的、但不想参与到疯狂竞拍中的买家，还可能让人迁怒于地产经纪，因为经纪带人们去看他们买不起的房子。
卖家和地产经纪将房屋价格开的太高
问题来了，这种策略真的可行吗？
去年，萨莫维尔市一栋3卧的联排屋开价119.5万，成交价135万；2卧2.5浴的共有公寓开价67.5万，成交价79.1 万。剑桥市一栋早期现代风格的别墅开价82.5万，成交价125万多；布鲁克林一栋1500余尺的待修房开价100万，成交价149万。
众所周知，房子刚上市时，受到的关注最多；留在市场上时间越长，风险越大。一份基于2014年波士顿共有公寓销售数据的调查显示，一周内售出的房子，售价可以达到开价的103%；已在市场中逗留4个月乃至更长的房子，平均只能卖到开价的97%。
那么房子的挂牌价到底标多少才合适？
大波士顿地产经纪人协会主席麦卡锡(David McCarthy)认为这个问题很难答，因为低迷的库存、不断上涨的价格和从卖出到录入公共记录的几个月时间差都使得近期销售记录的参考价值变差。“这是个捉摸不定的市场”，麦卡锡表示。
尽管竞价大战让卖家和地产经纪笑得合不拢嘴，但给买家带来实实在在的压力。米尔顿地区的帕德拉(Becky Padera)一家2年来为了买房不断出价，但屡屡受挫，至今仍未成功，这使他们感到很无助。最后，帕德拉夫妇不得不退出这种竞赛，然后把原来的房子重新装修了一遍。对他们来说，这不是理想的结局，但他们对“竞价大战”已经疲倦、厌烦了。
价大战让卖家和地产经纪有了盈利，但给买家带来实实在在的压力旧金山的楼市正在呈现出前所未有的繁荣景象。物极必反，不少人们似乎又开始担忧2007年房市泡沫的爆跌潮。
旧金山房市从2012年开始攀升，涨势猛烈，因此有专家不断提醒泡沫可能性
萧条61万 繁荣122万
1月份通常因为季节因素的影响，是楼市的低潮，但在旧金山，看不出低潮的迹象。Paragon上的数据显示，旧金山房屋销售价去年比前年上升了15%，而今年至今，房屋中位价已经上升了32%。
上一波经济萧条，旧金山中位数房价下跌了31%，只有61.5万美元。到了2015年5月份，旧金山的房屋中位价已经翻了一番，变为122.5万美元。而在2007年旧金山房价被认为最疯狂的时候，不过才89.5万美元。
房价上升直接影响了租金。旧金山第一季度平均租金上升到3,458美元/月，即每年41,500美元。
37年还清贷款
房价上升，对一般的买房者构成了巨大的压力，并将很多购房者排除在外。有研究分析称：在旧金山，一套在一般社区的两居室、无景观的公寓，要价高达100万美元。而当地一个中等收入的首次购房者，需要花37年才能还清贷款……
不过，旧金山的房价并不均衡。好区和差区相差近10倍。治安不好的湾景区，房屋中位价为61万美元，而在靠近太平洋的高端社区，房价推到600万美元。
旧金山东部的繁忙开工
现在旧金山的新屋建设大多集中在旧金山东部，靠近市场街走廊和Van Ness街走廊一带。
在旧金山市场街东南的大部分地区，井然有序的公寓高楼，正在代替以前的商业和工业区。在旧金山其它区域，因为楼高的限制，很难进行高层楼宇的建设。
2014年，旧金山新屋总数为3,654个单元，比2013年增长50%，通过拆迁与合并，减少了140个单元。一些大的住宅工程包括：市场街1411号NEMA二期住宅，含437个市价住宅和52个可负担住宅。
185 Channel街315套住宅、Rincon Hill二期住宅。另外，第4街1190号和金门大街121号分别建设了150套、90套可负担住宅。
在旧金山，新屋建设从开始申请到最后完工，一般要经历4～6年时间，有时甚至会经历一个繁荣和萧条的周期。这段时间内，那些买房的居民和开发商，就需要对旧金山的经济和地产市场做一个长期的赌注。
市场的转折点来了吗？
加州伯克利大学地产和城市经济费舍尔中心主席，肯尼斯・罗森（Kenneth Rosen）在其中心的年会上表示，虽然目前经济运行良好。但2017年新任总统上任，可能对未来的经济进行修正。
过去几年，联邦储备委员会一直将利率保持在最低位，以继续拉动经济走出2008年以来的大萧条。
罗森认为，这一政策需要改变。当前的政策是创造轻松赚钱的环境，人们会希望储备更多的美元，获取更多回报。他们可能将资金投入到过于高估的股票、地产或飞速发展的高科技公司。
旧金山湾区的高科技公司正在大量雇人，但他们得雇人底线薄弱。罗森认为，这越来越像2007年的时候，当时也有大量资金追逐很少投资机会的情形。
此外，短期利率现在仍是0，但联邦储备银行称，将在今后10年升到3或3.5%。关键是调整何时开始？罗森认为，可能是今年9月，最快可能是7月份。他认为，在一个几乎是充分就业的环境下，利率0，是一个错误的数字。
市场的支柱与反弹
但前联邦住房管理局主管、现加州大学伯克利分校教授格兰特（Carol Galante）认为，加州和湾区现在的地产市场繁荣，不同于2000年代中期。那时候，是不负责任的信贷创造了通货膨胀，当前是现金当道。
现在的高房价和以前不同，但是，房屋价格上升的如此之高，人们感到被房市拒之门外。这时候他们会开始争取房租控制和停止新屋建设，这些变化对地产市场如鸭子划水默默潜行。
在美国，人们经常会随着自己的工作地点迁移或者生活需要而改变自己的居住城市。在这个过程中就需要换房，很多需要换房的“二次购房者”都会心里有这样的疑问：“先买后卖”与“先卖后买”到底哪个对购房者比较有利?
美国”二次购房者”该先买还是先卖先卖后买：经济能力有限，能清楚新房预算
大部分“二次购房者”会因经济因素，而选择先卖掉手头的房屋，再买入新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批，有助于全面了解屋主的经济状况，对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度。
先买后卖：财力雄厚，能同时负担新旧房产的开支
近年来，这样的情形越来越常见，主要原因是房产货存紧张，造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在于屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付，且一旦旧房暂时出售困难，还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。
旧房出租，租金抵付
不想出售旧屋，留做长期投资用于出租的房主，许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入，以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算，即便是旧屋被用于出租，对于允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构，多数允许75%的房租用于抵付支出。
不论先买或是先卖，都有利弊得失，先买后卖的情形会面临双重贷款，在换屋过程中的这几个月，甚至大半年或更久，需要充足的财力支撑。此外由于旧房最后的成交价无法估算，房屋净值未知，会给这期间的财务留下很大的不确定因素。这样做的好处是换房的过程没有压力，可以轻松的搬入新居，旧屋只是等着脱手而已。
如果先卖后买，尽管在在财务上的困难较小，但是卖了房子，全家就要寻找暂时落脚的地方。买房子、租房子、找房子都是要考虑的问题，不少人需要搬两次家，麻烦诸多，也容易造成有些人最后冲动的买下一处并不适合的房屋。
新公民宣誓效忠美国仪式的举行地，除了一些“地标”场所，如纽约公共图书馆、芝加哥哈罗德．华盛顿图书中心、西雅图中心、新奥尔良二战国家博物馆、迈阿密塔上剧院等，还有一些历史遗迹，其中包括：弗吉尼亚州的乔治．华盛顿故居弗农山庄园（又称维农山庄），托马斯‧杰斐逊故居——夏洛茨维尔的蒙蒂塞洛庄园，还有加州圣地亚哥的中途岛号博物馆等。
美国独立日期间将举办50场入籍宣誓仪式。据最新统计，亚裔移民是归化率最高的族群。图为中国移民Yi Shu（中）参加2013年纽约“租户博物馆”举办的入籍仪式
移民入籍好处多 亚裔归化率最高据美国人口统计局最新数据，2013年美国接纳的120万移民中，中国人和印度人各有14.7万和12.9万，几十年中首度超过了墨西哥移民的12.5万。而亚洲移民的归化率也是各族裔中最高的：美国移民中有47%已入籍；在亚洲移民中，入籍比例则达到59%。亚洲国家和地区移民归化比例最高的依次为：越南（76%），中国台湾（74%），菲律宾（68%），韩国（59%），中国（51%），印度（47%）。
美国人口普查局的统计数据显示，2013年的美国新移民中，中国和印度移民首度超越了墨西哥移民的人口数。（美国人口普查局）
和世界上大多数国家不同，中国、越南等少数亚洲国家不承认双重国籍，有鉴于来源国国籍给这些移民带来的诸多不便，其归化人数之众颇耐人寻味。菲律宾和韩国则分别在2003年和2010年作出调整，开始承认双重国籍。据报道，今年6月14日，马里兰州蒙郡（Montgomery County）举办了一次入籍宣誓仪式，10年前从中国来到美国的黄素梅（Sue Mei Huang，音译）今年已经85岁了，她在孙女的陪同下参加了入籍仪式。她走到入籍仪式上的美国联邦官员面前，接过入籍证书，并在空中挥舞了一会，且不需要翻译帮助。黄素梅的孙女表示：“我觉得真的很放心。她（奶奶）还开玩笑地说：‘我希望在死之前得到它（美国籍）’。”
6月14日，41岁的雪莉施（Sherri Shi）和她的丈夫、46岁的张超（Chao Zhang，音译），以及他们9岁的女儿米歇尔一起参加入籍仪式，这对夫妻来自中国，已经在美国住了近14年。雪莉说，她已经以美国为家了。她说：“当我到国外旅行，三个星期后我要回家了，这里就是家。”她在解释为什么申请美国公民身份时说：“没有什么词汇可以形容它。”取得美国国籍的吸引力显而易见，公民拥有不被遣返、自由旅行的权利，选举和被选举的权利，还可为更多亲属移民美国提供担保。同时，入籍也可带来经济收益。移民政策研究所高级研究员让娜‧巴塔洛娃（Jeanne Batalova）告诉族裔媒体“新美国传媒”（New America Media）记者，研究表明，入籍移民的收入超过同行中的非公民，其失业率更低，从事高技能工作的比例也更大。亚裔入籍有困难 非政府组织伸援手尽管如此，许多移民要入籍都面临着一些困难，如英语不够好或收入偏低，位于休斯顿的非政府组织“Boat People SOS”（直译：解救船民）的执行主管詹妮特‧迪埃普（Jannette Diep）说，入籍对“亚裔团体来说非常重要的一步，这让他们能融入美国”。据加州大学洛杉矶分校亚美研究中心去年发布的一份报告，美国亚裔公职人员的数量已经达到历史最高水平，在39个州和联邦政府任职的亚裔美国人达4000多人。Boat People SOS是伞形组织“新美国人运动”（New Americans Campaign）的成员，“新美国人运动”共有100多个成员组织，其共同目标是帮助移民克服障碍顺利入籍，途径包括：为有意入籍者提供免费指导以及英语和公民常识课程，并帮他们减免680美元的入籍申请费。
2014年5月22日，美国国土安全部长约翰逊（Jeh Johnson）带领移民在位于纽约华尔街的联邦国家纪念堂（Federal Hall National Memorial）宣誓入籍。这75名移民来自世界31个国家，这一天，他们都成为了美国人，为此感到骄傲和自豪
旧金山湾区的房地产一向火热，近年华人买房更是大举进攻，吓坏不少其他族裔的民众。新推出“湾区每月房市销售一览”，刊登湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、平均上市价与平均出售价等数据，以供读者在旧金山投资买卖时参考之。
以下表格即是今年5月份的部分城市交易一览：
注：房型CO是康斗，DE是独立房
