Category: News US

海外买房常见问题

在海外买房过程中经常会遇到很多问题，其中根据居外网调查，买家最关注的问题有：海外房产产权是怎样的？非本国居民购买房产有哪些规定？如何选择适合自己的房型？作为海外投资者在购房前需要申请哪些证件？如何贷款？等等与卖家切身相关问题，居外为您一一介绍，助您轻松海外置业！

     

1
 

 澳洲 

更多考虑时间并拥有反悔权 持牌律师谈澳洲购房合同下法定“冷静期”

冷静期，顾名思义，就是给自己更多考虑时间，甚至可以反悔取消合同。在澳大利亚的一些合约签订前都会有法定冷静期，上至结婚登记（一个月零一天的冷静期），下至买房合同，给予投资者额外时间做决定。

x1

澳洲无婚前婚后财产一说 购买澳洲房产需多加思量

随着澳币汇率和利率的双重下滑，很多国人同胞踊跃到澳洲买房。一些在澳洲留学工作的年轻人，在父母的支持下也将购房计划提前了几年。但困扰许多父母的问题是：如果今后孩子在澳洲结婚了，婚前由父母出资（部分、全部或首付）购买的房产是否算婚前财产？

x1

在澳洲如何保护子女婚前财产——房产

接我们上期问题，如果国内父母为在澳生活学习的子女置业，今后孩子在澳洲结婚，如果对婚前部分物业进行一定程度的保障。以下有几种方式可供读者参考：

x1

澳洲房产投资常见Q&A：海外买家可以在交房前转卖楼花吗？

近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。基本流程让我们用一个例子来具体说明：

x1

打造海外黄金屋：在新西兰投资自住型房产的五件要事

投资型的新西兰房地产有不同种类，包括住宅型投资房丶商业性投资房，还有“怪物型”的投资房（居住丶商业两用）。在法律上，投资型房产在购买和管理方面都跟其他房产有不同的规定。

x1

漫谈首次“触电”澳洲房产的8个常见问题

在首期专栏中，我整理了8个海外投资者首次在澳洲买房经常会问的问题，比如，澳洲是不是欢迎海外投资者在他们国家买房？除了购房款，买家还需要准备或是支付哪些费用？作为海外投资者在购房前需要申请哪些证件？如何贷款？在最后交房时，买家该注意哪些事项？现在，且听我“漫漫”说。

x1

 加拿大 

非加拿大居民能在多伦多置业吗？

随着越来越多的人们将眼光投向加拿大，多伦多房产市场更是吸引着不少热衷于“买房”的中国人。对于不了解加拿大的人们来说，想要在多伦多投资地产他们有着不少困惑，首当其冲的问题就是“非加拿大居民可以在多伦多买房吗？

x1

值得收藏！加拿大政府给买房人的贴士

完善便民的加拿大政府网站提供了各式各样的信息，其中也不乏一些关于房产的知识和提醒，让人们能够理解在房屋买卖过程中自己所拥有的权力和义务，对一些陷阱加以防范，同时也提醒了人们房屋交易前后的一些注意事项。由于是政府官方内容，非常值得一看，尤其是对于不太明白加拿大房产买卖流程的首次购房者。

x1

 美国 

中国人来美国买房应该了解的15件事（上）

近年来，中国投资人海外移民和置业的步伐越来越快，美国集子女教育、社会福利、资产配置、养老规划等众多优势于一身，成为国内中产阶级和富裕家庭移民和置业的首选目的国。美国置业如此火，那么到美国买房应该有哪些必须知道的事呢？

x1

中国人来美国买房应该了解的15件事（下）

近年来，中国投资人海外移民和置业的步伐越来越快，美国集子女教育、社会福利、资产配置、养老规划等众多优势于一身，成为国内中产阶级和富裕家庭移民和置业的首选目的国。美国置业如此火，那么到美国买房应该有哪些必须知道的事呢？

x1

美国资深经纪人讲解 投资美国房产最常见的6大问题

很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的 形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。

x1

美国顶尖房产经纪解答购房常见问题 22个问题

很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的 形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。

x1

 在美国买房如何确保交易安全

近年国内买家到美国买房投资的话题非常热门，但大多数的买家对于投资国外房地产总有许多顾虑。在国内购买房产都会遇上这样那样的问题，若是要投资美国房产

不仅人生地不熟，就连交易流程也不清楚，有各种顾虑不无道理。

x1

居外课堂：盘点中国人在美国买房时最爱问的23个问题

美国买房如今已成为众多人的选择，无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来，美国是人们心中的首选。很多朋友向居外网询问美国买房相关事宜，问题多种多样，在这里给大家做一个简要归纳。

x1

海外买房 “菜鸟”十五问

 你知道什么是好的房产么？是不是有个小院子，院子里面种着花就是很棒的房屋了呢？购房的时候需要考虑的可远远不止这些问题，下面就跟着居外一起来看一下海外买家在咨询购房问题时最关注哪些问题。

  

最新动态

1

怎样买房

1

最热问题

1

投资技巧

1

买房百科

1

 

美国成屋房价中位数连续第50个月年增

全美不动产协会(NAR)20日公布，2016年4月成屋销售年率(经季节性因素调整后)较3月的536万户(上修值)上扬1.7%至545万户、创2016年1月(547万户)以来新高，优于市场预期的540万户；年增率自3月的2.1%跳升至6.0%。

美国成屋销售数据占整体房市90%的成交比重。NAR统计显示，4月全美成屋房价中位数(未经季节性因素调整)为232,500美元、创2015年6月以来新高，较2015年同期上扬6.3%、连续第50个月呈现年增。

美国成屋房价中位数连续第50个月年增
美国成屋房价中位数连续第50个月年增

点击查看美国更多精品房源

作为对照，美国4月消费者物价指数(CPI)项目当中的住房费用年增3.2%。美国4月民间整体时薪平均年增幅仅自3月的2.3%升至2.5%。美国庶民薪 资涨幅始终跟不上房租、房价增幅，难怪美国成衣品牌、百货公司连锁集团在过去一段时间以来相继发布利空消息。美国4月排除住房相关成本不计的消费者物价指 数年增0.1%、过去12个月以来第2度呈现年增；2014年12月至2015年12月(总计13个月)写下1954年8月至1955年8月以来最长衰退 纪录。

4月首购族比重报32%、高于2016年3月以及2015年4月的30%。2015年首购族占美国成屋销售比重为30%，高于2014、2013年的29%。全部现金成交比重报24%、低于3月的25%，与1年前相同。

根据房屋抵押贷款业者Freddie Mac提供的数据显示，2016年4月份30年期传统固定房贷利率平均自3月的3.69%降至3.61%、创2013年5月(3.54%)以来新低。2015年30年期传统固定房贷利率平均为3.85%。

截至4月底待售成屋数量较3月增加9.2%至214万户、连续第4个月呈现扩增，仅较2015年同期短少3.6%；以当前销售速度计算周转天期为4.7个月、创2015年11月以来新高，高于3月的4.4个月。

法新社5月16日报导，根据亚洲协会、罗森谘询公司发表的报告，过去5年(截至2015年为止)中国在美国商用、住房不动产市场的累积投资金额超过1,100亿美元，协助美国房市走出衰退的阴霾。其中，单单是住房不动产投资金额预估至少达到930亿美元。

相 较于其他国家来说，美国房市对于外国资金并未设下太多的限制。统计显示，截至2015年3月为止的12个月期间中国投入美国房市的资金就高达285亿美 元，使得中国投资客跃居美国房市最大海外买家。这份报告预测，尽管北京当局采取打击资本外流的措施，未来5年中国流向美国商用、住房不动产市场金额预估仍 将倍增至2,180亿美元。

中国资金固然有助美国房市持续维持荣景，但也可能意外成了帮助地产大亨川普(Donald Trump)藉由民粹话题跃居总统大选一方之霸的推手。

美 国商务部4月28日公布，2016年第1季美国家庭的未经季节性因素调整自有住宅率报63.5%(年减0.2个百分点、季减0.3个百分点)、仅略高于 2015年第2季的63.4%(注：创1967年第1季以来新低)。作为对照，1985年第4季美国家庭的自有住宅率也是63.5%。

CNBC 17日报导，Lennar Corp.(美国第二大建商)执行长Stuart Miller形容美国房市复苏是“狭幅温和缓慢”。他指出，随着土地取得成本的逐渐垫高，要打造出首购族负担得起的入门型房屋是一件非常困难的事。 Miller还提到，许多首购族跟本无法取得房贷资格。

联准会(FED)主席叶伦(Janet Yellen)3月29日在纽约经济俱乐部发表演说时指出，成家速度跟不上人口增速是美国经济面临的逆风之一。

相关阅读：洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

 

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据MoneyDJ新闻）

中国人五年在美房地产投资额已达1100亿美元

由于受到一系列的楼市政策调控影响，导致中国房地产市场陷入一轮低迷期，外加货币管制加强，使得中国经济增速减缓。但这些并没有减弱国人对投资地产的热情，据悉，自2010年以来，中国在美国的房产投资金额已达1100亿美元。

中国人投资美国房地产

 

五年投资额已破1100亿

亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询公司 (Rosen Consulting Group)的研究显示，在2010-2015年间，不包括机构和信托在内，中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元。

据华尔街见闻报道，具体来看，购买商业房产的金额为170亿美元，购买住宅的金额高达930亿美元。报告称，去年中国买家在美国平均为每套房产支出83.2万美元，远高于外国买家49.94万美元的总体平均支出水平。

最大买家

美国住房投资的买家分布

 

点击查看更多美国精品房源

另据美国房地产经纪人协会发布的报告，2014-2015年度在美投资的共有来自70多个国家的居民，其中，中国与加拿大、墨西哥、印度和英国俨然成为了投资主力军。五个国家的投资者占据了51%的外国买家在美房产投资总量，而中国购房军在成交额和交易占比两项指标均超越加拿大，成为投资美国地产的海外军团之首。

相关资讯:千禧一代成购房主力军 刺激美国房市场持续增长

 

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据侨报网）

美独户新屋销售年率 创2011年5-7月以来三连跌纪录

美国2016年4月新屋开工年率月增6.6%至117.2万户、创今年2月以来新高，优于市场预期的112.7万户；年减幅达1.7%、近1年来第2度呈现年减。

4 月营建许可年率月增3.6%至111.6万户、不如市场预期的113

美独户新屋销售年率 创2011年5-7月以来三连跌纪录
美独户新屋销售年率 创2011年5-7月以来三连跌纪录

点击查看美国更多精品房源

.0万户；年减5.3%(见图；图片来源：FRED)、创2011年4月以来最大缩减 幅度。不动产市调机构RealtyTrac Inc.曾指出，2016年第1季美国一般受薪阶级得花上30.2%的月薪才能付得起一栋中间价位(199,000美元)住房所需的月度房贷(包括税金、 保险)、远高于一年前的26.4%。

美国商务部先前公布，2016年3月份经季节性因素调整后的独户新屋销售年率较2月的51.9万户下滑 1.5%至51.1万户、创2015年11月以来新低并写下2011年5-7月以来首见三连跌纪录！截至3月底待售新屋为24.6万栋、创2009年9月 以来新高。商务部数据显示，与2016年2月份相比、美国西部衰退幅度最大，月减23.6%。与2015年3月份相比、西部衰退幅度同样居首，年减 20.7%。

拥有独栋自有住宅向来是“美国梦”不可或缺的一环。2016年4月美国独栋新屋开工年率自3月的75.3万户上扬3.3%至77.8万户、创2月以来新高，较史上最高纪录(2006年1月的182.3万户)缩减57.3%。

西部4月整体新屋开工年率呼应上述新屋销售趋势，分别年减24.7%(注：创2011年2月以来最大降幅)、月减10.0%。

4月公寓式住宅(瞄准租屋市场)开工年率自3月的33.7万户上扬10.7%至37.3万户、创2015年12月以来新高。2015年6月的51.3万户开工年率创1986年8月(52.7万户)以来新高。

2016年第1季美国屋主开出的房屋租金中位数为870美元、创1988年开始统计以来新高，年增率达8.9%。作为对照，美国4月民间整体时薪平均年增幅仅自3月的2.3%升至2.5%。

美 国商务部4月28日公布，2016年第1季美国家庭的未经季节性因素调整自有住宅率报63.5%(年减0.2个百分点、季减0.3个百分点)、仅略高于 2015年第2季的63.4%(注：创1967年第1季以来新低)。作为对照，1985年第4季美国家庭的自有住宅率也是63.5%。

相关资讯：美国独栋房年销量增5%，人民币汇率降低再促购房热潮

 

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据MoneyDJ新闻）

比佛利山庄：你在美国投资房地产的绝佳之选

希望您能对洛杉矶的总体情况感到满意，这里是游览和投资房地产的绝佳之选。您能看到有越来越多与中国有关的活动在这里举办。就在上周，这里还举办了多场以“中国周”为主题的活动，包括研讨会和艺术展。

在今天的专栏文章中，我们把目光移向被人们称为“明星聚居地”的比佛利山庄。当然大家对这里肯定早有耳闻，但我们想更加详细地为您介绍一下这座坐落于洛杉矶的魅力“城中之城”。

我就是在比佛利山庄这座“小镇”上长大的。这里有一间四年制公立高中——比佛利山庄高中（Beverly Hills High School），开设9年级到12年级（年龄13岁—18岁）的课程；以及四间初等学校，开设学前班到8年级（年龄5岁—13岁）的课程。这里大多数是独立式住宅：不过也有共管公寓——与大家在中国大陆和中国香港的住宅相差无几——和联排式住宅（两个家庭各住一层，分别有独立的入户门）。

比佛利山庄高中（Beverly Hills High School）

比佛利山庄的购物区域和“市中心”的定位较为高端且相对紧凑，其中包括传说中拥有多家设计师精品店的罗迪欧大道（Rodeo Drive）。这里有向所有居民开放的社区公园。居民不用走出比佛利山庄就能实现所有生活需求。这里还有出色的医生、两间可举办现场演出的剧院和美味的餐馆。

如果能够接受这座传说中的明星聚居城的房价的话，投资这里是个不错的选择。在这里购买一套房产平均需要480万美元，房价为1,000美元/平方英尺。值得注意的是，同一地段共管公寓的价格通常比独立式住宅的价格要低得多。近期，有些独立式住宅以破纪录的价格成功出售，大部分独立式住宅的价格在7,200万到1.49亿美元之间。

洛杉矶的魅力之城——比佛利山庄

比佛利山庄的学校是公认的洛杉矶公立学校中相对较好的。不少人移居到这里都是因为这里的教学质量好。有许多家庭祖孙三代都就读过比佛利山庄的学校。租住公寓和共管公寓的子女仅可就读比佛利维斯塔（Beverly Vista）初等学校和霍瑞斯曼（Horace Mann）初等学校。一般来说，大型独立式住宅的子女会就读学费较高的霍桑（Hawthorne）初等学校和埃尔罗德奥（El Rodeo）初等学校。从这四所学校毕业的学生都会进入比佛利山庄高中继续学业。

现在，在比佛利山庄居住的明星和名人仍数不胜数。这里也是电影工作室和经纪公司的聚居地。在早期电影明星和工作室创始人玛丽·璧克馥（Mary Pickford）和道格拉斯·费尔班克斯（Douglas Fairbanks）夫妇搬到比佛利山庄里一栋名为Pickfair的豪宅之后，这里开始受到电影明星的追捧。从那时开始，这栋豪宅已经几易其主了。不过，比佛利山庄不靠近任何高速公路出口，这也是一直备受争议的一点。虽然比佛利山庄位于市中心且靠近世纪城、西木区和西好莱坞，但这里的居民仍不得不行经小路或开出很长一段距离才能进入405号公路（圣地亚哥高速公路）或10号公路（圣塔莫尼卡高速公路）。

比佛利威尔希尔酒店（Beverly Wilshire）

在比佛利山庄还有三家著名的旅馆。比佛利威尔希尔（Beverly Wilshire）酒店位于威尔希尔大道和著名的罗迪欧大道购物街。这里是茱莉亚·罗伯茨（Julia Roberts）和李察·基尔（Richard Gere）主演的电影《风月俏佳人（Pretty Woman）》的拍摄地。比佛利山庄酒店（Beverly Hills Hotel）紧邻日落大道，拥有优美的庭院，与电影明星有着千丝万缕的联系。大家可以在该酒店的保罗酒吧（Polo Lounge）小酌一杯，这里到处悬挂着曾经到访和下榻过的名人的照片。比佛利山庄希尔顿酒店（Beverly Hills Hilton Hotel）靠近比佛利山庄与世纪城和西木区的交界处。这里举办过金球奖颁奖典礼和其他许多大型活动。

比佛利山庄的豪华房源

如果能够接受极富盛名、绿树成荫的比佛利山庄的房价的话，在这里投资绝对是一个很好的选择。投资将为您带来和睦的邻里关系、高度的居住安全性、优质的住宅和良好的教育资源。家长们认为比佛利山庄非常适合小孩成长。这里的居民在餐厅、街道和商店处处能够体验到一种“看见与被看（see and be seen）”的文化氛围。请来亲身感受一下吧，考虑一下要不要在这座传说中的魅力之城投资。

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之後，美国凭借其强大的经济实力，近年来处於稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。【阅读原文】

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件Susan.Friedman@camoves.com与Susan零距离交流。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

千禧一代成购房主力军 刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。

千禧一代——美国房市场的强健购买力

随着经济回暖及信贷标准的放宽，相信越来越多的购房者将返回住房市场。调查显示，美国有大量尚未购置房产的年轻人 – 千禧一代，即于1984至1995年间出生的人群，他们逐渐开始进入购房行列，进一步推动当地房屋市场。

千禧一代逐渐开始进入购房行列，进一步推动房屋市场

据统计，美国现时总人口数约为3.3亿，当中千禧一代总人口超过8,500万，占美国成年人口的最大比份达34%。1 这群人正进入结婚生子的阶段，开始为购房置业做准备，实际上已产生了庞大的住房需求。自2007年经济大衰退之后，千禧代由于学贷压力、工作不稳定、房屋负担能力等因素，大多数选择与父母同住，对置业显示观望态度。到目前为主，18-34岁人口居住于原家庭住宅之比率维持在30%以上。2

资料来源：PCBC，千禧代将彻底改变美国房屋市场，2015年6月22日，第14页

然而，近期这种啃老现象正开始逆转。据全国房地产经纪协会（NAR）2015年一份调研显示，截至2014年6月的12个月期间，年龄介乎25至34岁的千禧代占全国购屋者总数的32%，是其中最大的族群；他们更占首次购屋者的68%之多。3主要原因是经济复苏过程中就业市场景气降低了国内的失业率，更多的年轻人有经济能力搬出原本住宅自置物业。

千禧一代对房屋市场的具体影响

1、强大住房需求

约翰-伯恩斯房地产咨询公司的报告显示，因应上述千禧一代形成的庞大住房需求，预计未来十年应该会形成1,500万户新家庭，就是说这十年有1,500万户房屋是供新组家庭使用，加上320万置换或第二套房屋需求，总共有1,820万的房屋需求量。 减去当前市场上200万过剩的空置住宅，以及90万已建的活动房屋，就是说未来十年需要建造1,530万套新住宅。4 此十年的平均住房兴建水平比目前要高出40%！千禧代已成为美国房产的刚需主力。

2、房屋供应紧缺，建筑活动将增加

面对如此巨大的住房需求，美国当前的房屋供应水平其实是远不能满足的，2015年全国建屋许可证总数仅为117万。美联储最新数据表明，截至2015年12月全国房屋供应月数仍处于5.2个月的低位。5 未来几年，建筑活动预期将增加，去年7月人口普查及约翰-伯恩斯房地产咨询公司的预测数据显示，至2018年独栋别墅许可证发放数量将增至95.8万张，而公寓房许可证则为48.8万，总数达到145万张，较2015年增长25%。4

假设美国平均住宅面积为2,650平方英尺，未来3年内仅95.8万新建独栋别墅就需要消耗超过25.3亿平方英尺（即2.35亿平方米）的土地。

3、郊区/乡村独栋别墅更受青睐

过去有不少分析师认为年轻人较偏好市区靠近交通设施的小户型公寓住宅，但根据全国房屋建筑商协会去年对1,506名1977年后出生的年轻人调查显示，与市区公寓房比较，千禧代如今更偏爱郊区或乡村地区的独栋别墅。当中有66%的受访者倾向居住于郊区，24%选择乡村，仅有10%的受访者选择居住于市中心。6另一项房利美（Fannie Mae）经济与策略研究去年7月发布的调查同样显示，千禧代更偏向选购独栋别墅。调查还指出，近期置业的25-34岁人群中接近90%选择了独栋别墅，该比例较房市巅峰期的水平还要高。7相比市区居高不下的购房/租房价格，郊区/乡村的房屋价格更为合理，可负担性更高，而且千禧代也更喜欢郊区/乡村地区较大面积的居住环境。

郊区/乡村的房屋价格可负担性更高

随着未来几年越来越多人进入而立之年，是其首次置业的高峰期，这将进一步增强独栋别墅的受欢迎度，同时继续促进住房建筑业的复苏，尤其是未来5年独栋别墅类别的强势回升。

资料来源：房利美，租房或购房，年轻成年人还是更喜欢独栋别墅住宅，2015年7月1日发布

最吸引千禧一代居住的城市

稳定的就业，高收入及低生活成本，宜居性和优质教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全国房地产经纪人协会对100个大都市统计区进行了千禧代最佳置业市场分析及排名，当中奥斯汀、达拉斯和丹佛以其强劲的经济及就业增长名列前三甲。另外，东部城市如田纳西州纳什维尔、北卡罗莱纳州罗利及华盛顿特区也属于最有潜力吸引千禧一代的城市。8

长期及可持续的人口增长是影响房屋需求及土地吸纳的关键因素。美国人口正稳定增长，人口普查局预计在2010至2060年间，年均人口增长数量为200万。9在人口的地理分布上，目前有42%的美国家庭居住于南部州份。预计在2015至2025年，62%的新增家庭将分布在像德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等南部州份。1

和顿目标地区的人口增长预测

资料来源：

  1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
  2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
  3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
  4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
  5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
  6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
  7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
  8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
  9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？北美最大的土地储备及房地产开发商之一——和顿国际集团副总裁亲自传授前瞻性土地收购策略。【阅读原文】

 

黄晓珠Taylor专栏全集：

跟随资深海外投资专家Taylor开拓北美房地产

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论，亦可邮件 samantha.ni@walton.com 与高级客户服务主任Samantha联络。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

看最高人气搬家终点城市 知房市潜力

看最高人气搬家终点城市 知房市潜力
U-Haul最近公布2015年美国迁徙报告中，从170万个单程卡车旅程中分析最高人气搬家终点城市，2015年的冠军是加州湾区郊区的Concord。(Spencer Platt/Getty Images)

点击查看美国更多精品房源

人口增加通常是房市的一大利多，因为这意味着需求面的增加。房地产界除了观察人口普查局的官方资料外，搬家卡车公司每年公布的迁徒报告也是一个重要指标，它显示了人口流动的方向，而重要搬家终点城市都可以看到当地经济与房市的兴旺。

U-Haul最近公布2015年美国迁徙报告中，从170万个单程卡车旅程中分析最高人气搬家终点城市，2015年的冠军是加州湾区郊区的Concord。

Concord成人气搬入城市

拜湾区蓬勃的经济，以及便利的大众公共交通系统BART往西可通勤至旧金山，往南则则可利用680公路通勤至东湾及南湾的圣荷西，再加上及较佳的房屋的可负担性，使Concord成为比旧金山及圣荷西更容易成为旧金山湾区新移入居民的选择。而加州首府沙加缅度及其附近的Roseville，为第二大搬家终点城市，从2014年的第十名大幅攀升排名。

德州奥斯汀是2014的榜首搬家终点城市，去年排名虽然小幅滑落至第三名，但仍是新居民选择搬去的人气城市。当地强劲的就业市场、高速成长的经济、及生气盎然的文化和生活型态，吸引许多人搬入；而且附近高等学府毕业的莘莘学子大量投入当地就业，更为奥斯汀带来丰富的多元性。

U-Haul的2015年美国前十大搬家终点城市依序为：1. Concord，2. Roseville-Sacramento，3. Austin，4. Madison，5. Chicago，6. College Station，7. Henderson，8. Manhattan， 9. Manteca， 10. Missoula。

另一个搬家卡车公司Atlas Van Lines公布的2015年迁徒报告和U-Haul的排名有些相似之处，德州的奥斯汀和College Station在过去10年来有第三高的净搬入趋势。奥斯汀强劲的就业市场在过去五年来吸引了大量大学毕业生进住，带来该地房市的高度需求。去年奥斯汀的新屋营建为11,543户，明显高于房市成交量，显示建商对于这个市场的信心。

在United Van Lines和Atlas Van Lines这两家搬家卡车公司的报告中，都显示纽约州和伊利诺伊州是人口搬出量相当大的两个州。不过，在U-Haul的报告中，曼哈顿（排行第8）及芝加哥（排行第5）仍然吸引大量人口搬入，显示大城市的魅力仍然大于州的移出程度。

以芝加哥为例，大量的人口移入为房市带来庞大的房市需求，去年的房市成交量就以年度5.4%的比例成长，和2012年相比更增加了20%。根据Metrostudy，芝加哥2015年的新屋营建和前一年相比显得稳定，但和三年前相比则增加了50%，显示芝加哥已走出房市危机，迈向稳健复苏之路。

奥勒冈州搬入最多

若以州为单位，在United Van Lines和Atlas Van Lines这两家搬家卡车公司的报告中，奥勒冈州都是搬入比例最高的州。在许多人搬入加州，却被加州昂贵的房市头痛不已时，奥勒冈州房市的可负担性成为它吸引人的优势。

不过，在奥勒冈大量吸引人搬入的同时，也使得它的房价和租金上涨。根据CNBC的报导，在去年秋季时，波特兰取代奥克兰，成为租金上涨最多的城市。和2014年相比，波特兰的租金已经上涨了12%。

 相关阅读：资深分析师Sidney.Shauy剖析美国房产市场

 

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

美国房价2016第一季温和增长6.3% 不比去年初的房价疯长

根据美国房地产经纪人协会（NAR）周一（5月9日）发布的报告，今年第一季度美国独立房平均价格为217,600美元，比一年前温和增长了6.3%，低于去年第四季度的7.4%。

该报告说，全美178个大都市中有87%的独立房成屋的价格今年第一季度高于去年同期，这比去年第四季度的81%稍高，但已不比去年初的房价疯长。

美国房价2016第一季温和增长6.3%
美国房价2016第一季温和增长6.3%

点击查看美国更多精品房源

今年前三个月只有28个大都市的房价增长超过去年同期的两位数，去年第一季度的这个数字是51，而去年第四季度的是30。房价双位数增长的城市集中在较小的都市。例如，伊利诺伊州的Rockford市增长了22%，俄亥俄州的Youngstown市增长了20.5%。

由于市场上缺乏足够的待销售房屋，以及买家对房价持续增长的忧虑，经济学家预计今年房市将会降温。今年第一季度末，市场上待售房有198万套，低于去年同期的201万套。

美国房地产经纪人协会首席经济师Lawrence Yun说：“房屋需求依旧。除非市场上的新房和成屋供应量大幅增加，特别是美西几个地区，房市的潜力将很难充分发挥。”

美国房价最贵的地区依然集中在加州，其中圣荷西最贵，中间价是97万美元，其次是旧金山的77.03万美元。

 

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

洞悉美国城市发展方向 抢占美国房产创富先机

前瞻性土地收购策略，就是在城市发展步伐到达前，策略性收购具发展潜力的土地。随着城市向外发展，透过更改土地用途并配合政府基建与交通网络发展，城外土地的价值预期将相应上升。这项策略并非新生事物，美国商人John Jacob Astor就曾借助这项策略成为美国第一位千万富豪。自1799年起，Astor开始在纽约购买大片土地，并在当时的城市边界以外积极购买越来越多具发展潜力的农地。

“假如我的人生可以重来，并预知当前我所掌握的信息，在资金允许的情况下，我会买下曼哈顿岛的每一寸土地。” —— John Jacob Astor，1834年5月4日

前瞻性土地收购策略几乎适用于所有城市。上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区。

上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区

放诸美国，据统计，90%的美国人居住在郊区，仅有10%生活在城市中心地带。全国住宅建筑商协会近期的调查同样表明，只有小部分买家（不到十二分之一）青睐于城市中心位置置业。随着千禧一代（于1982至2003年间出世的人群）年龄的增长，他们中大部分将步入结婚生子的人生阶段，有置业的需求。郊区的房价相对容易负担，住房空间大，且接近市区主要交通设施，因此受千禧一代青睐。事实上在美国，越是高密度的住宅区，居住儿童的比例就越低。就房型而言，80%的美国人希望住在独栋别墅。

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？

土地发展需求持续

据哈佛大学住房研究联合中心预计，从2015至2025年间，美国新增家庭数量将达1,320万户，未来十年每年需要约8.1亿平方米土地，以开发建设独栋别墅住宅区。如果考虑到移民和其他人口增长因素，该土地需求还有可能增加到约12.1亿平方米以上。再加上城市中心地带房价的日益上涨，购房者将搬迁至城市郊区，购买相对容易负担的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋价格相当于郊区的三倍。为了满足这一需求，土地投资者和开发商必须相应增加城外优质土地的收购。

加拿大亚尔伯达省爱民顿市远景图

筛选具发展潜力的土地

一个城市长期稳定的就业及人口增长，关键在于多元化的经济、健康发展的产业以及促进增长的法律法规。地方政府未来城市发展方向则是选择合适土地的另一个重要因素；是否临近现有和将来的交通及公共服务设施，包括供水、排污、电力以及暴雨水处理设施，是确定城市未来发展路线模式的主要考量因素。 

收购“合适”的土地

配备专业且经验丰富的开发团队对土地收购工作是极其重要的。要收购“合适”的土地，全面彻底的地区及土地项目调研是非常关键的一环，譬如考察项目未来发展制约因素，像土地相关用途、环境和地理问题等，均有可能影响土地可开发密度。此外，对新建住宅的需求将推动土地的需求，这就需要对家庭组建活动展开调研，包括分析历史和未来数据资料。而供应总是跟随需求而动，因此在城市发展浪潮到达之前，愈早收购土地项目，其价值也将愈高。

以现金进行大规模收购

一般来说，只有资金充裕的个人或机构才有能力进行大规模土地收购，而且土地是一项寻求长远回报而非快进快出的的投资工具。事实证明，房地产的价值长远来看会提升，而土地投资则需要有闲置现金。

规模方面，大面积的土地有利于吸引未来开发活动，在分区方面也更有优势。大规模的综合规划社区在未来土地用途规划方面会有更大的灵活性，可实现具有完善配套设施的社区概念规划，由此提升开发的整体经济效益。

总括来说，前瞻性土地投资能为投资者带来长远稳健的房地产投资机遇，并实现财富保值的目标。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？澳洲盛达文地产希望藉着为居外专栏撰文，可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【阅读原文】

 

黄晓珠Taylor专栏全集：

跟随资深海外投资专家Taylor开拓北美房地产

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论，亦可邮件 samantha.ni@walton.com 与高级客户服务主任Samantha联络。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

美国房市持续热络 豪宅市场却失去光环

美国豪宅市场也许正在失去光环。根据房地产公司Redfin的数据，今年第一季度美国100万美元或以上的豪宅售价比去年同期下降了1.1%，是两年来最大的降幅。

豪宅市场的不景气与美国更广泛的房市形成鲜明的对比，后者持续保持强劲。美国除豪宅以外的95%的房市，今年第一季度的平均售价比去年同期上涨了4.7%。今年第一季度所有房屋的销售量增长了6%，而100万美元以上的豪宅销售数量只上升了4.9%，在所有房市类别中是最低的。

美国房市持续热络 豪宅市场却失去光环
今年第一季度所有房屋的销售量增长了6%，而100万美元以上的豪宅销售数量只上升了4.9%

点击查看美国更多精品房源

豪宅市场的疲软标志着一个重大转折。金融危机过后，由于有钱人财富的强劲复苏，豪宅市场是最坚挺的。而现在由于股市的波动、海外买家的减少，以及豪宅大量上市，高端房市变成了最弱的部分。Redfin的首席经济学家理查森（Nela Richardson）说：“多年来，豪宅市场引领着销售和房价。但现在中低档房屋更受青睐。”她补充说，自2009年以来富人从房价升值中获益匪浅。“过去房价稳定上涨使富人能够放心地买豪宅。但现在稳定上涨结束了。”

根据Redfin对美国主要大城市（不包括纽约）的统计，今年第一季度价格在100万美元的房屋销售量是16,061套，高于去年同期的15,318套，但少于去年第四季度的19,583套。

与去年第一季度相比，价格在500万美元或以上的房屋销售为420套，下降了0.2%，这是自2013年以来的最大跌幅。

与一年前相比，现在市场上价格在100万美元以上的房屋供应量增加了3.3%，达到70,962套。而价格在500万美元以上的房屋供应量大增13%，是3年来最大的涨幅。理查森说：“现在豪宅供过于求，特别是在一些城市更明显。”

豪宅的供过于求，加上买家更谨慎，造成了一些超级豪宅大削减。在洛杉矶的一栋标价1880万美元的房屋以1000万美元卖出；在德克萨斯州The Woodlands市的一栋标价1400万美元的房屋以700万美元卖出。

今年第一季度售价最高（不包括纽约）的是位于加州North Laguna市的一栋4500万美元豪宅，而其标价是7500万美元。

 

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）