法国11月新建房数下降 1年来施工总数少于30万套

2014年11月份法国新房建筑新辟工地总数再次下降,使得最近12个月内法国新房建筑施工总数减到30万套大关以下,这是16年来的首次。

法国2014新房建筑锐减至30万套以下

法新社12月30日报道,自2013年12月至2014年11月,最近12个月期间新辟的新房建筑工地净数为267491套。

住房部希望瓦尔斯总理8月底提出的重振房屋建筑业方案迅速开始带来成果,其中一些措施已于9月开始实行。 譬如自9月1日起,逐步减免建筑用地的升值税,从10月1日起,放宽无息贷款的申请条件等。

法国房屋建销商联合会(FPI)主席弗朗索瓦·帕耶尔认为,对房屋建销业者来说,2014年是“非常坏的一年”。他指望“从明年年初起”,法国新房销售复苏,并“对明年第二季度施工工地数目带来有利的影响”。

住房部指出:自签发建筑执照至工地开始施工之间的平均等待期限为“8、9个月”。

今年9月至11月期间,全国批准的新房建筑执照总数比去年同一时期减少了11.8%,减到92643套。

这表示建筑执照批准总数自10月以来又再重新开始下降。自2013年以来,建筑执照批准数目不断下降,今年8月和9月曾短暂上扬,但10月份降了3.9%。

在最近12个月期间,新房建筑执照批准总数减少了11.9%,减到381701套。

住房部修正了有关建筑执照批准数目和新房建筑工地施工总数的统计方式,以弥补信息收集方面的缺陷,希望更准确地反映房屋建筑业的实际形势。

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抄底底特律有风险 后续费用难估算

10至15年前,底特律三卧独栋房屋价格在8万美元至14万美元间。但现在如果从银行购买拍卖的这种房屋,大概只需要1万美元,有的甚至低至5000美元。不过业内人士提醒,买房要区分底特律市和大底特律都会区。底特律近郊一些市或郡的房地产市场相对健康,因为那裡有好的市政服务。

中国香港投资者于底特律抄底购入的房屋

底特律市韦恩州立大学城市研究与规画系助理教授丁磊说,现在底特律房屋普遍的交易价格大约是每栋7000美元。而在美国建造一栋房子的成本起码要10万美元。他说,底特律房价在十年前就低于建造成本了。由于根本没有需求,房子即使再便宜,也没有人要。

底特律市府去年公布一项措施,就是一户人家如果房前屋后有弃房,这户人家如果想要,政府可把房子白送,但每年要按照政府的估值交房产税。

由于短期内该市房价反转可能性极小,因此抄底底特律房产的风险很大。底特律房产税专家康纳斯说,中国人如果打算长期持有,而且愿意增加一定投入修缮房子,值得投资。但他提醒,有些房子欠政府房产税,买房的人要解决拖欠的税款才能拿到房产证。此外,购买后每年缴纳的房产税也是很大一笔成本。他说,若去底特律买房,一是可以考虑位于闹市区、中城的房产,二是可以考虑买高端的房产。底特律有个叫印第安村(Indian Village)的地方,过去是有钱人的居住地,一处房产有十几个房间,特别漂亮,还有马厩和佣人房,这样的豪宅现在20万美元就可以买下。

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中国香港投资者抄底底特律 500万美元买140处美国房产

早前解除破产保护令的美国“汽车之都”底特律,经济持续低迷,不少房屋贱价抛售,一幢独立屋售价低至1万美元,吸引大批中国内地投资者争相抢购,最近中国香港投资者也抵不住诱惑,纷纷涌入。中国香港媒体1月3日报导,一名中国香港投资者日前以近4000万港元(合515万6000美元),大手笔买下逾140处物业,也有投资者以近200万港元(合25万7800美元)购入五套房屋出租。

中国香港投资者于底特律抄底购入的房屋之一

报导引述物业代理说,近期查询底特律房产的中国香港买家持续增加。不过专家呼吁投资者须了解当地市场情况及投资前景,衡量风险。

中国香港投资者江先生早自三年前就投资美国中东部的底特律房地产,目前在当地多区有超过140个单位,九成已出租,每户房屋购入价约为3万至5万美元,投资额达500多万美元。他举例说,每户房屋每月租金收入为700至800美元,回报率逾10%,“趋势一定会持续,但应该不会有日本房市的疯狂!”

江先生通常买完楼才实地视察,因此坦言不会投资太便宜的房产,避免负担高昂欠税、维修费等,甚至碰到产权问题。他说,出租房屋有遇上“租霸”的可能,但美国法例健全,可以入禀法院迫迁赖租的租客。

他表示,投资者可向注册美国会计师查询购买物业附加的税项,如海外投资者每年要向美国税局申报租金收入,向当地税务机关申请评税;房屋税则受政府评估,每年约900至1200美元;加上责任保险及维修保险各为每年约400至450美元等。此外,业主可聘请管理公司代管理出租单位,但每月要收取相当于租金一成的费用。

中国香港买家吕先生也于去年初在底特律以近200万港元一口气购入五套房屋。他说目前已成功租出其中三套,每套月租约6000至8000港元(合773至1031美元)。他相信,底特律房价已经触底,随著重建计画启动,经济有望反弹。他说,买外国房产须做足功课,如实地视察物业,他发现在底特律有不少溺水屋,若贪图便宜购入,可能会得不偿失,须特别小心。

底特律在退出破产计画,并承诺投资启动重建计画后,当地数以千计的房屋正低价出售,吸引中国和中国香港投资者趁低吸纳。有房地产网站在一周内接到近千个查询电话,也有中国投资集团大手笔买下当地建筑物。海外置业国际客户服务经理黄耀东表示,“几万美元一套,回报率为其他城市几倍!”

但他不建议投资者抱著投机心态去投资当地房产,因风险会相当高,比方说买家需要缴付一系列税款,如房屋税、利得税及地税等,“可能达全年租金收入的一半”。他说,当地税制複杂,若不了解便贸然投资,很容易“赔了夫人又折兵”。

中国香港岭南大学经济系教授何泺生表示,中国和中国香港投资者“隔山买牛”存在一定风险,“买外国房屋都是听别人介绍,难知底细”。他认为投资者付出金钱之前要做足功课。

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全球富豪青睐英国房产的9大理由

据中国行业研究网统计伦敦部分地区的房价一年涨幅已超20%。总结一下,不难发现英国房产投资相较于其他国家占据着很大的优势,我们会发现其得益于以下9点:

购买英国房产的9大理由

一、英国房产供不应求

英国房产长期处于供不应求的状态,国家人均土地拥有量少,国家调控土地程序又繁琐,人口处于一种增长趋势,可供开发的新土地资源也很有限。这些客观事实被伦敦市现任市长BorisJohnson在伦敦城市计划白皮书中被重点指出。英国房产税是多少?

二、英国市场稳定投资低风险

英国政治经济稳定,犯罪率低,法律体系完善,透明和稳定,自然灾害少。

三、英国房产高收益大回报

房地产的投资收益主要包括两方面:房子增值和租金收入。英国的房子可以用来“以房养学”和“以房养房”。英国平均房屋租金率稳定在5~10%,英国房产一向以房产保值和增值而著称。相对上海(楼盘)本地房产投资2%的租金回报是非常高的。

四、英国建筑质量上乘

英国的新房子-NHBC10年建筑保证。NHBC于1936年成立,是英国规模最大的提供新房保险的一个机构。目前为止,每年英国建设的80%的新房都有NHBC的十年保险。

英国的老房子:英国政府有史以来一直坚持对居民建筑施工强力监管,现在,在英国流传下来的维多利亚,乔治时期的老房子都还坚挺屹立,这种房子虽然年代久远(几百年的历史),但是在当地极其珍贵,特别抢手,供不应求。

五、英国房产投资多元化

按照房屋的类型和年龄而分,英国的房产可以分成很多种,比如独立房,排房,平房等这就提供了多种不同的投资类型比较之下房地产投资者在一些新兴发展中国家的选择就很有限。

六、英国房产产权期限长

英国的绝大一部分的房产属于永久性产权,这就意味着这笔固定资产祖祖辈辈都属于你或你的继承人,直到你卖掉它。英国也有土地是限定使用年限的,这个年限可以长达有250年或999年不等,到期之后,你还是可以花些费用去续它的。

七、英国税收优惠政策

英国目前税收政策不对海外买家征收投资资本增值税(capitalgaintax)根据具体情况还有多项税收减免政策。相对美国加拿大低买入高房产税高持有成本的情况,英国物业无需缴纳房产税。

在英国,作为海外投资者对所持物业进行二次出售时,房屋增值部分无需缴纳资本利得税(或称物业增值税),作为海外投资者,期房也可随买随卖,进行预售权 转让;英国当地居民通常需缴纳房产增值部分24%的高额税收。英国二手房地产市场非常活跃,一旦遇到合适的时机,投资者的房子很容易就可以转手售出,交易 收益可以方便快捷的转移到全球任何一个指定账户。这意味着,需要时投资可以随时被收回,而且交易手续费用很低。

八、低利率贷款

就中国、澳大利亚等国高贷款利率(7%左右)而言,英国贷款利率大约在3%-4%的区间;作为海外投资者,可申请到最高70%的贷款,并且可在一定时间内可以只还息不还本。

九、语言文化和教育优势

英国是一个重要的国际旅游和商务中心;英语是全球最普及的通用语言,作为全球高等教育最发达的国家之一,英国拥有最完善的教育体系和顶尖的教育水平,对 于想让孩子来英国留学的中国家长,最佳的选择就是在英国投资买房置业,即可以让孩子在异国他乡有稳定安全舒适的住所,又可以同时把多余的房间转租出去,收 取租金“以房养学”,等到以后孩子毕业不要住的时候,整套租出去,可以“以房养房”。

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华人加速东移加州内陆帝国 直接影响房价回升

华人东移内陆帝国(Inland Empire,洛杉矶以东的一个南加州地区)的脚步近年持续加快,直接影响到当地房价回升。一位华人房产经纪表示,三年前18万多元购买的两居室康斗,现在售价29万元。奇诺冈、奇诺、科洛纳、库卡蒙加牧场、安大略等地房价均上扬。展望2015年,业界人士认为,内陆帝国房屋市场仍有扩张空间。

随着华人移民持续东移内陆,内陆帝国房屋市场2015年仍有扩张趋势。图为奇诺市一社区居民新入住小区住宅

奇诺市曾多次被全美机构评为最适合青年人成长城市之一。位于奇诺机场附近的一个大社区,内有4000余户居民,社区中心一位负责人安妮表示,近年人口结构变化,其中近半是亚裔,近年陆续迁入的华裔几占30%。鉴于华人增多,部分社区工作人员也有学中文的意愿。华人创办了社区中心乒乓球及太极拳俱乐部,并计画成立中华文化俱乐部。

资深房产经纪Emma Liu表示,内陆帝国多个城市因华人东移迁入,房屋价格回升。以库卡蒙加牧场市为例,几年前购买的30几万元独立屋,现在卖到50多万元。安大略市三年前18万元购入的两居室康斗,现在卖到29万元。还有临近科洛纳市的伊斯特维尔市,两年前买的29万9000元康斗,现在也卖到40多万元。由于库卡蒙加牧场市生活机能更方便,吸引不少华人投资设厂,他们声称该市适合专业人士居住。

据主流媒体公布的资讯,目前仅安大略地区未来20年的新屋建设预估超过5万栋。内陆帝国房建商Lewis Group of Companies执行副总裁Randall Lewis表示,鉴于经济学家预测内陆帝国未来就业增长快、消费信心强劲,2015年当地房建市场应可继续复苏。据联邦劳工部近日公布数据,自2013年6月至2014年6月,仅内陆帝国就增加了5万个工作。

住宅开工许可近年激增。2011年为3万7000个、2012年为4万7000个,2013年为6万5000个,2014年为7万1000个。

新房建商KB Home内陆帝国区总裁Chris Haines表示,该公司已开始在Park Place的Hadleigh兴建69栋住宅,在Margate兴建53栋住宅,提供不同户型以满足工薪族需要。KB Home也在Murrieta、Menifee及奇诺、库卡蒙加牧场等地开发十余个新住宅社区。

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2015年美国房地产将上演“绝地反击”?

美国房地产市场目前出现冷却,其实这是为2015年市场复苏所必须做的准备。就像运动员在训练中必须休息一样,房地产市场在复苏的初期阶段通常会出现房价过热,为了明年春天买主重回市场,现在的冷却是与一年前相比房价仍然是高的,十月里比去年增长4.5%。

美国纽约新建项目“公园广场30号”

不过十月之后房价有所下降,在全国20个大城市里只有9个地方房价还在增长。房屋销售数量在十一月里也下降了,并不是因为买家少了,而是市场需要喘一口气。十月里上市的房子比九月里减少了28%,虽然这种季节性减少是正常的,但是不好的是比去年同期下降了1.5%,这是近期来第一次下降。

根据房产经纪公司Redfin的调查,买主们最担心的不是上市房屋减少,而是可以负担得起的房屋减少。这是自2012年来第一次买家们觉得“负担不起”。

十一月里,房市里唯一有增长的是高端房子的销售,这里指的是比20万均价高很多的房子。而底端房的销售下降了16%,购买底端房地人士中投资者占比例很大。经济学家指出房价上升至使很多投资者退出了市场。

预期,今年十二月的房屋销售不会很强,虽然按揭利率仍然很低。

在2013年里从一月到十月美国房价平均上涨11%,但是2014年房价增长不到去年的一半,对于缺钱的买主来讲这是好事,但是对卖主就不好了。整体来讲房价还是正增长的,到明年春天更多的买主进入市场房价仍然会上升。

但是,人们也必须注意以下几点:

首先,利率虽然处于历史底端,但是肯定是会上升的。利率微小的上升都会对市场有较大的影响,因为银行会提高对贷款人的要求。

其次是人们的恐惧心理。在某些市场里房价可能会短期下跌,目前Connecticut已经出现了下跌,如果价格继续下跌,两次一两个月的话,就会把买家吓跑,而更多房主会卖房。

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2014年4季度澳洲房价走势及变动

 

 

四季度,澳洲房产市场涨势有所放缓。除悉尼仍然一枝独秀外,其他澳洲主要城市季度房价变动幅度均不大。

 

从年度变化来看,根据澳洲统计局最新数据,澳洲房价整体依然维持了不错的上涨力度,年涨幅为9.1%。八大城市变现参差不齐,悉尼均价在一年的时间内上涨14.6.%,依然最为强劲,墨尔本名列第二,但幅度仅有6.9%,八大城市中国堪培拉涨幅最小,为2.4%

 

 

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对于明年,澳大利亚房价在2015年很可能将进一步上涨,低利率环境的延续及供需失衡将提供保障。而首次置业者可能将面临更加艰难的形势。此外澳洲市场未来一个重要的趋势是,外国人进入门槛正在提高。根据外国投资审查委员会的最新数据显示,本财政年度的前9个月,外籍人士对澳大利亚的房地产投资达到248亿澳元,相比整个2012-2013财政年度增加了44%。外国买家的力量已经严重影响了澳洲房价走势,因此,未来的政策走向至关重要。

对于前期已经大幅上涨的悉尼和墨尔本,明年的增速有可能将有所放缓,而布里斯班等地区则值得投资者重点关注。

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澳洲房市繁荣难以为继 今年房价增幅或放缓

过去两年内,悉尼房产中位值猛增16.5万元以上,不过今年房价将录得较为温和的增幅。

CoreLogic RP Data数据显示,去年,澳洲州府城市房价增长了7.9%,其中悉尼以12.4%的增幅领涨全澳,其次为墨尔本的7.6%和布里斯班的4.8%。

去年,悉尼房价中位值达73.05万元,相比2013年1月增长近25%。墨尔本和布里斯班各种类型住房中位值分别为58.7万元和46.65万元。

2014年澳洲州府城市的房价月变化及年增长

澳洲全国范围内的住房价格增速今年有望放缓5%左右,不过部分城郊区域还将延续迅猛增长的势头。

澳洲房产检测机构(Australian Property Monitors)预计,西悉尼部分区域房价有望增长12%以上,布里斯班内城区部分地区的房价也将增长10%以上。

Victor 和Amanda Gennusa去年在悉尼西北Ryde以155万元的价格购买了一处住房,而该区域的房价今年或将增长12%。他们将房子拆除,进一步划分地块,准备在该住址兴建两所住宅。他们之所以这么做,是受当地对住宅的强劲需求所驱动。“通过进一步划分地块,我确定能够使资本增值很多,”Victor说道,“Ryde各方面都很平衡,虽然不是中枢,不过……很靠近Macquarie购物中心,离北悉尼很近,离帕拉玛打和Rhodes也是差不多的距离。”

CoreLogic RP Data的数据显示,住房市场表现最糟糕的是坎培拉,去年住房价格下降了0.6%,第四季度还大幅下滑了3.4%。

2014年,阿德莱德虽然经历了制造业岗位流失,不过房价增长了4.3%至41万元;铁矿石价格下挫使得珀斯住房市场承压,去年房价增长了2.1%至52.5万元。

全澳房价去年的增幅为9.8%,有所减缓。RP Data的Cameron Kusher表示,房市繁荣在2014年年中达到峰值,截至四月一年内的房价增长了11.5%。“我们预计房价增速还将放缓,特别是在考虑到这种势头已经持续了两年半的情况下,”他说道,“这个势头难以为继了。”

澳洲房产检测机构的Andrew Wilson预计,悉尼今年房价的增幅将在7%左右,布里斯班为5%,墨尔本阿德莱德和霍巴特均为4%。其他城市房价增幅将更为缓慢,珀斯预计为3%,坎培拉或将持平。

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2015新鲜出炉:珀斯10大最实惠内城区 投资机会处处

根据一项最新公布的统计数据,Glendalough成为距西澳大利亞州首府珀斯的市中心10公里内最实惠的内城区。

CoreLogic RP Data最新公布的珀斯商业中心10公里内最实惠城区名单上,北部内城区Glendalough以469,098澳元的中间房价排在第一位。Glendalough距离珀斯市中心6公里远。

排名第二位的同样是北部城区的Westminster,紧接其次的是Queens Park、Ashfield和Redcliffe。

距离珀斯市中心6公里的Glendalough登上最实惠内城区榜首

动量财富地产公司(Momentum Wealth)执行董事柯林斯(Damian Collins)表示,排在前5名的区都有很好的投资价值。他说:“我们喜欢这些区不只是因为它们靠近市中心和重要设施,还因为它们都在经历某种形式的改造或改变,这给未来的资本增长带来机会。”“Glendalough和Stirling市有一些相当大的振兴计划,因此在那里投资机会很大。”

柯林斯也说东部区Redcliffe也显示出了投资机会。他说:“一旦火车线下沉到地下后,我想我们会看到那个区将有很强的复兴。”

柯林斯表明在珀斯市中心东部9公里的Ashfield会是他首选的投资区域。他说:“这个区历史上的名声并不好,因为那里有很多公屋,但是我认为那个区有很大的转变空间。”“那里离Bayswater/Bassendean火车线和其它设施不远,因此应该会有很好的长期发展潜力,我想我们未来会看到它改善名声。”

柯林斯说,对投资者来说,这份名单(珀斯内城区前10位最优惠区)比珀斯大都市区前10位最实惠郊区更有用。他说:“一个区房价便宜,并不一定意味着它是一个好投资区,因为便宜总是有便宜的理由。”“你需要寻找的是那些有改变或复兴的区,这将对未来澳洲房产的资本增值起到很大的促进作用。”

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危机或转机?新一年学会看透澳洲房产买卖时机

人劳碌一生为的是累计产业。无论是股票、基金、地产或者是现金,投资产品多不胜数。在房地产投资过程中,买和卖非常普通,然而及时买或及时卖则依赖个人的投资判断或者投资需要。以下几项是判断澳洲房产投资买卖时机的重要因素。

1、投资回报

珀斯房产经过2008年的低潮后稳定成长,每年增长5%

所有投资者都知道地产有增值空间。在过去5年,珀斯房地产在经过2008年的低潮后稳定成长,每年增长5%。未来5年,珀斯房地产将在2015年有技术性调整,然后我估计价格会稳定下来。如果澳洲房产投资回报稳定,投资者有计划置产或投资其它项目,在现今的市场环境下,投资回报是肯定的。

2、投资计划改变

投资者改变投资计划是买卖的好时机。在现今的投资环境下,银行利率低,房源充足,再投资是很多投资者的计划。无论是自住或购买投资房,现在是置产的好时机。我在近几个月都看到买家出售现在的房子以套现购买更大的洋房。很多人或许会说,房地产只买不卖,这是错误的。投资就需要买卖才会获得回报。如果有需要出售以购买更大房子让家人有更舒适的生活,这也是很好的投资。

3、市场走势

市场走势决定房子的市价。澳大利亚房市趋向于稳定,在珀斯我们不会有房地产泡沫或大危机,价格起落大致上稳定。这是因为政府对澳洲房价的炒作有密切监督。如果市场在低谷或者正准备上扬,我们会看到许多外在的正面因素,比如说政府推出振兴经济的政策等;如果市场面临不景气,那么负面的因素会浮现。

设定心里出售价位也是非常重要。人性是贪婪的,如果一味追求无止尽的投资回报,那么很有可能错过赚钱时机。买卖、收放在乎投资者的策略、胆识和底线。要在泛泛的地产投资活动中赚取可观收入,就要选择对的时机进行买和卖。

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