Category: AU Investment Column

某客户向我抱怨，她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告，结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼。

正规的建筑估算师出具的折旧报告通常在500到800元。网上常见的一些所谓的DIY报告，费用只有200到300元，他们通过不上门评估的方式来制作折旧抵​​税报告是一种投机取巧的行为，不能最大化业主的税务利益，没有任何的专业性，日后被ATO审计的风险极大，绝不可取。DIY报告本身缺乏足够的可信度，业主甚至可以提供一些虚假信息（如上报一些根本不存在的资产，以谋求更多的利益）。不良的制作人展开丰富的想象力，单凭网上获取的几张照片就闭门造车，结果往往是大相径庭。然而这些不良不会忘记在报告中写入免责条款，一切后果均由业主承担，其损人利己的行为让内行人士唾弃。因此，澳洲建筑造价/估算师协会（AIQS）和英国皇家特许测量师学会（RICS）这类的专业团体，均不承认DIY报告的应用价值，并且要求他们的会员做折旧报告前要进行专业的实地评估（这是行规），不要出具DIY报告。

现今的税法虽然没有明令禁止这种DIY报告的使用，但这点随时可以被修改。就像2010年税法被修改，规定所有制作资产折旧抵税表的制作人必须是专项的注册税务代理，并且必须提供不低于法定数额的专业保险。由于一份资产折旧抵税表最多可用40年，所以如果业主以前找的资产折旧抵税表制作人不是专项的注册税务代理，那么业主在2010年后应用后者若干年前出具的结果时就会遇到麻烦了。我就遇到一位顾客，他说他的会计师拒绝继续使用他以前找人做的资产折旧抵税表，理由是原制作人已“消失”了，无从考察他的身份和资格。

另一个造成​​报价低的常见原因是，聘用一些非专业人员借助电脑程序，在短时间美生成一份质量低下的报告。税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业的建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册的税务代理人（Registered Tax Agent）。事实上一些资产折旧抵税报告的制作人，根本不符合上述的资质。举个例子，很多资产折旧抵税表制作人自称是建筑估算师，然而他们实际上是估价师。估价=valuation；估算=quantity surveying一字之差，意义截然不同。

房价，或市场价格，是估价师（valuer）工作，它是用于银行贷款审批或会计师计算增值税CGT的依据。资产折旧抵税表只能由估算师（Quantity surveyor）出具，不少估价师（valuer）为达到自身利益， 也自称为估算师（Quantity surveyor），这是滥竽充数的不负责行为。资产折旧抵税表需建筑估算师出具，和房子任何时期的估价无关。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

当前经济不好，大家都想办法在省钱，但报价低的报告靠谱吗？做折旧抵税报告，务必要从开始就选对人，千万不可按费用高低来做选择。因为一名有资历和经验，高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益（远远大于初始投入），更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

某客户向我抱怨，她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告，结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼内的一卧室单元房的折旧额高。她因此非常生气。

我向她分析说，这通常存在两种情况：第一，她朋友的一卧室单元房是带家具出租的，而她自己的两卧室单元房是不带家具出租的。因为家具、厨具和室内装饰品等资产的有效寿命很短，导致单体的折旧值却很高，这往往给投资者带来资产折旧总额翻倍的效果。此属正常现象。

第二、她朋友的一卧室单元房和她自己的两卧室单元房是以相同的出租方式来获取收益，（要么两者都是带家具出租的，要么两者都不带家具出租的），这时出现这种情况是不正常的。通常情况下，在同一栋楼，两卧室的单元房要比一卧室的单元房面积大，由于建造成本跟面积成正比，所以两卧室单元房的折旧额应当比一卧室的折旧额高才合乎情理。

这名顾客承认是第二种情况，但同当地的澳洲公司交涉后，发现对方以她购房价格偏低为由，拒绝给她修改报告。

我认为该公司的理由是不成立的。因为我们计算资本折旧的基数是以当初修建的成本或当前资产的现值为依据，而不是以购房的价格为准的。我以前遇到一个案例，餐厅的老板将生意以一块钱卖给了他的朋友，他的朋友请我按照资产的现值做了一份资产折旧抵税报告，每年的资产折旧总额上万元，这与生意的购买价毫无关系。

我想告诉各位读者，做折旧抵税报告，务必要从开始就选对人，千万不可按费用高低来做选择。更不能为了得到最低的价钱，而去网上找。因为一名有资历和经验，高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益（远远大于初始投入）呢！

当前经济不好，大家都想办法在省钱。但在获取固定资产折旧抵税报告方面，我劝大家还是要抓住重点，三思而行。更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。

我们制作或更新固定资产折旧抵税报告的目的在于为合法地把我们应得的税务利益最大化，而不是寻求一份报价最低的报告，更不是把一些不准确或是有争议的数据应用在每年的报税记录中，等将来被国税务局审计出来，伴随着缴纳罚金的风险。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商，当我们聊到资产折旧抵税这个话题时，他问了我两个问题，第一：你是否可以提供折旧最大额度？第二：你是否有专业保险？话毕，我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处，这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商，当我们聊到资产折旧抵税这个话题时，他问了我两个问题，第一：你是否可以提供折旧最大额度？第二：你是否有专业保险？话毕，我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处，这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。

资产折旧抵税报告的结果易受制作人的主观因素的影响。不同的报告结果可造成高达30%的误差。也就是说，如果业主不走运，选择了一份初始价值被低估的报告，那么他只能获得部分的资产折旧带来的税务利益。

因此谨慎选择折旧抵税报告的制作主体，对投资者来说非常重要。我曾为一名会计师的投资物业重新制作一份折旧抵税报告。这个会计师事后对我说，以前的报告质量不高（不能达到他的期望值）。通过我重做后的报告，他可获得的额外税务利益要高出他支付给我的费用。请问普通的投资者，您们能否像这位会计师一样慧眼识别呢？

我们从来不声称自己的价钱最便宜，也不因为价钱低（相对于同等质量的大公司）而忽视质量或降低服务水平。很多人不知道上门评估是行业规范，也是提供最可靠、最全面以及最后提供最大化结果的必由之路。在澳洲所有的专业团体当中，如澳洲建筑造价/估算师协会（AIQS）和英国皇家特许测量师学会（RICS）要求其会员在出具资产折旧抵税报告前应对物业进行实地调查。在上门评估中，若专业人员发现一件价值在300澳元以上的资产，有可能马上为客人增加100澳元以上的税后收入（假如业主的税率是32%）。若发现五件价值均在300澳元的资产，那我们的报告几乎相当于免费提供了。因为我们发现了很多可能已被他们遗忘或忽略的资产折旧项目。

我们把每一个工作对象都看成是自己的投资物业，愿意花更多的时间来进行评估和制作，推敲出既合法又合理的结果，最大化地节省投资者的税金。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

当我不厌其烦地向客人们阐述制作资产折旧抵税报告的重要性时，经常会被问到，做资产折旧抵税报告是不是必须的？这不是必须的。事实上，购买投资房或生意后，税务局并没有规定投资者必须制作或更新资产折旧抵税报告的义务。但绝大多数当地澳洲人都会选择去做，因为所得均优于付出。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

当我不厌其烦地向客人们阐述制作资产折旧抵税报告的重要性时，经常会被问到，做资产折旧抵税报告是不是必须的？

首先，这不是必须的。就像每年的报税，税务局并没有规定报税工作必须由注册的税务代理来做。但事实上，找注册税务代理来代劳，不仅省时省事，而且放心可靠，因为您知道他会正确地上报您的财务信息，并最大化您的税务利益。

同样的道理，在购买投资房或生意后，税务局并没有规定投资者必须制作或更新资产折旧抵税报告的义务。但是，绝大多数当地澳洲人都会选择去做。因为他知道，做总比不做好，早做比晚做好，绝大多数情况下，他的所得均优于付出。

我们说，现行的税法是鼓励人们去投资的，其中一个重要的表现就是在资产折旧抵税方面。比如，初始成本小于或等于300元的附加资产是可以当年一次性抵消的，而初始成本大于300元而小于或等于1000元的附加资产是可以加倍来计算折旧抵税额的。当附加资产的初始成本大于1000元，则它应按照规定分期计算折旧抵税额。一旦它的剩余价值在300元到1000元之间，它就能立即加倍来计算折旧抵税额。这就是为什么大部分的附加资产都能在前五年把其绝大部分的价值都抵回来的原因。

除此之外，附加资产是无时间限定的。也就是说，不管它有多旧，也不管它的帐面价值还剩多少，只要这个附加资产还在运作并仍具备使用价值，专业估算师都可以对其进行重新估价，赋予其新的价值，从而按税法规定来进一步操作折旧抵税事宜。

因此，不仅新的资产值得制作资产折旧抵税报告，旧的资产也同样适用。凭我多年的经验，大约95%的案例都值得做资产折旧抵税的工作，并且制作或更新资产折旧抵税报告的费用是100%当年抵税的，也就是说，它往往是不需要您真正买单的，这就是洋人对它情有独钟的缘由了。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

我曾遇见很多海外的投资人士来咨询，现在房租收入和其它非折旧的支出打平或还要自己额外支付费用，为何还要做资产折旧抵税报告？据统计，约有79%的投资者多交了税，究其原因，大多数都是忽略了资产折旧抵税报告。为了您的税务利益最大化，请抓紧联系专业人士，早日实现个人的财务自由。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

我曾遇见很多海外的投资人士来咨询，现在房租收入和其它非折旧的支出打平或还要自己额外支付费用。为何还要做资产折旧抵税报告？

我回答，首先房租收入会随着通货膨胀而逐年上涨，而房屋贷款利息等开支是相对固定的。今天打平或赔钱的投资物业，5-10年后一般会成为正现金流的物业。那时候，你会因为多打税而苦恼。如果现在做一份投资房折旧报告并每年上报抵税额度，虽然短期内没有经济利益， 然而5-10年后这些多年累积的负值（相当于亏损）可在投资房产成为正现金流的物业以后发挥它们的作用，让您将来少交税。

低收入投资者将来也是有可能挣更多的钱。比如上文提到的在读的学生。如果您现在不做资产折旧抵税报告，白白放弃应有的税务利益，等到您将来接到国税局寄来的交税单时，才想把若干年前漏报的折旧抵税额找回来就难了（几乎是不可能的）。据统计，约有79%的投资者多交了税，究其原因，大多数都是忽略了资产折旧抵税报告。

此外，折旧可以影响到业主将来卖房时的增值税，投资房子上附加资产的折旧额是不用还回去的。这无疑是增加了拥有物业期间的成本，让业主少交增值税。若读者有相关疑问，敬请咨询专业人士。

我们经常会看到因为对折旧这一概念一无所知而承受不必要损失的投资者，十分痛心，希望在此告诫读者，做（折旧）比不做（折旧）要好，要做就尽早做并且要做出最大的结果。

每年的7月1日在税务上都是一个时间分隔点。我们希望大家告诉大家，如果您拥有投资房产而从来没有一份资产折旧抵税报告的话，过了7月1日，您有可能又白白损失了一整年的折旧抵税额度，从而要多交税了。为了您的税务利益最大化，请抓紧联系专业人士，在7月1日到来前，运筹帷幄，把握主动，早日实现个人的财务自由。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

澳洲税务局规定，只有建筑估算师兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告，其他任何人不能签发折旧报告。普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格，两者的适用范围（前者是报税，后者是制作折旧报告）是有严格区别的，任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

不少投资者认为做折旧是会计师的事情，为何还要找专业的建筑估算师做折旧呢？

澳洲税务局（ATO）规定，目前在澳洲有两类注册税务代理资格，一种是常见的用以报税用途的注册税务代理；而另一种是QS类别的注册税务代理，专做折旧抵税报告。只有建筑估算师（Quantity Surveyor）兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告，一人必须同时具备两种资格。其他任何人（包括估价师和会计师等）不能签发折旧报告，也不能是多人联合签发折旧报告。

普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格，两者的适用范围（前者是报税，后者是制作折旧报告）是有严格区别的，任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。

更为重要的是，会计学的原理是建立在会计凭证基础上的。也就是说，您的会计师只能对少数全新的或者有财务凭证的单一资产进行折旧抵税工作。对于更广泛的固定资产，包括民用和商用物业在内，其在现实交易中是没有准确的财务凭证。即使您去买个新房，开发商也无法开具建房成本的发票，因此您的会计师在这种情况下可谓是爱莫能助。

任何房子的售价都有土地成分，土地是不能做折旧的。因此对房屋做折旧前必须估算出历史的建筑成本。在建筑扩建及改建的原始成本无法知晓的情况下，税法规定建筑估算师的估算结果是唯一可计算折旧的依据。其它人士，如会计师是无法代劳的。

专业人士做资产折旧表时，并不是依赖发票，而是根据现场搜集的证据和个人的主观判断来估算出在建筑扩建及改建的原始成本。这点和会计不一样。会计学的原理是建立在会计凭证的基础上的，如果没有相关的发票或收据，再高明的会计师也只能是“巧妇难为无米之炊”了。

相反，若客人无法提供发票或收据，专业的建筑估算师会根据当年建筑市场的平均价值来估算出一个合理的建筑成本数值，建筑估算师是税法唯一承认可执行这项工作的专业人士，因为他们是建筑成本的专家。

资产折旧抵税报告是一份合法文件，它确定您的哪些资产可以用来折旧抵税以及如何计算每年的折旧额。一份资产折旧抵税报告就等同于一本长达40页的发票本，投资者每年使用其中的一张发票去和其它具备合法性，且可抵税的费用一起，交给他的会计师去做退税用途。

纳税人私自在网上做的任何形式的资产折旧抵税报告更是风险极高且不可取（这种行为和纳税人自已给自已造假发票没有本质的区别，不仅违法，且一旦被税务局查出，全盘皆输，后果严重。）

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

经常有投资者问我，他的物业是个旧房子，很多年都没有申报资产折旧了，是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。我的回答基本上是肯定的。上一期专栏，我告诉大家澳洲税法有关的规定，扭转大家一贯对“旧房不值得做折旧”的想法。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

经常有投资者问我，他的物业是个旧房子，很多年都没有申报资产折旧了，是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的华人朋友以往对固定资产折旧认识不深，往往忽略它。虽然澳洲税法规定，1985年7月18日前开工建造的房屋，其原始资本（即建筑的结构）是忽略不计的。但是，除原始资本外，附加资产（assets）是固定资产折旧重要的组成部分，其价值往往超过了原始资本部分的价值，不容忽视。

即使你的投资房建于1985年7月18日前，只要现在是有租客在里面居住，它就拥有附加资产，比如空调、风扇、地毯、窗帘、百叶窗、热水炉、炉具、排风扇、防火警报器等等。这些附加资产，没有年份的限制，只要它还有使用价值，就可以计入资产折旧抵税报告中。折旧抵税报告的制作人或其代表会上门对它们进行检查，评估它们的现有价值，应用税法规定的有效寿命值，计算出每一年投资者可申报的资产折旧值。

除此之外，澳洲税法还规定，对于1992年2月26日后进行的装修，包括改建、加建和扩建等，都可以按原始的建筑成本分40年来进行折旧。建筑估算师是唯一被税法认可，可计算出原始建筑或装修成本的专家。对于投资房购买前发生的改建、加建和扩建，房产现任所有者也可以按年数来申报相关的折旧值。

根据以往的经验，我相信95%以上的旧房子都值得做一份资产折旧抵税报告。对于旧的房子，我们甚至可以在网上搜索一些资料，为投资者在下订单前，免费提供第一整年折旧额度的大致范围，供您和报税的会计参考，为您解除后顾之忧。更何况制作固定资产折旧抵税报告的费用是可以当年100%抵税的。投资者们，您还犹豫什么呢？

对于投资者购买前已完成的建筑（含加建、扩建的固定资产），在其寿命期限内，以后的业主依然可以按年申报折旧，不过要减去从建筑、加建、扩建完成时到资产拥有前的所有折旧。

案例分享

老李2010年在旧城区买了一套投资房，原始建筑建于70年代。根据澳洲税法规定，1985年前修建的房屋，原始资本上的折旧不计。那么，老李是否已失去了大部分的资产折旧额度呢？

笔者进行了现场调查，结果发现老李的房屋在2000年左右进行了大规模扩建，原木屋被加高，增加了楼下的祖母屋（Granny Unit），估计当时扩建的费用共计10万澳元。这样老李可继续申报祖母屋（Granny Unit）部分自购买日起剩余的全部折旧额（非老李拥有期间的折旧是不计算在内的）， 每年约有3000澳元。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。