AU Investment Column – Page 16

澳大利亚房产交易中为什麽需要律师？听听资深律师怎麽说 | 澳洲

澳大利亚的房产交易，和中国国内的房产交易没有本质区别，都是签署房产交易合同，执行合同，买方付款，房屋登记从卖方过户至买方。但是由于两个国家的法律体系、律师体制、房屋登记制度、房屋销售传统和所有权根源的不同，由此导致两国的房屋交易的法律程序、原则、制度上中有着明显重大不同。其中，澳大利亚律师深入参与整个房产交易程序对澳大利亚整个房产法律程序建立和执行具有深刻实践意义。而在中国正常房产购买销售程序中，往往没有律师参与，所以澳大利亚中国房产交易者就会对为什么房产交易中需要律师和是否必须需要律师有疑问，对律师没有信任感。

澳大利亚法律规定买卖房产要聘请律师吗？

有客户会问，澳大利亚有法律规定在房产买卖中当事人一定要律师吗？还别说，真没有这种专门的法律规定。澳大利亚是普通法国家，依赖法院的判例建立法律原则，很多约定俗成的法律实践没有成文的法律制度或规定约束。同时，普通法国家以其基于判例判决形成的法律原则执行法律，保护个人自由权利，不太可能强迫任何人必须使用法律专业服务，所以不可能通过立法要求任何人必须使用专业法律服务。法律没有规定生病一定需要看医生（可以自己诊断，自己治疗），也没有规定如果一个人被刑事起诉也一定需要律师（完全可以自己辩护），但是绝大多数人都会在生病时间看医生，刑事案件找律师，原因就在于需要专业人士处理此类专业事务，澳大利亚买卖房产也是一样。

澳大利亚土地转让法律制度程序的复杂性决定了必须有专业人士处理相关法律程序。澳大利亚早先是英国的殖民地，从英国继承了英国普通法系的传统。英国作为老牌的资本主义国家，保护财产私有权是其法律核心。从封建社会发展来的私有权法律保护，私有权神圣不可侵犯的原则正是基于以土地所有权私有制为核心理念而不断发展和完善。澳大利亚作为继承了英国普通法体系的资本主义国家，其土地所有权制度经过上百年的发展，已经非常完善健全。这种完善和健全同时也带来了其土地转让法律流程的复杂繁琐和专业化，致其土地转让法律立法体系庞杂，同时还受普通法判例影响，再加上联邦制的澳大利亚各个州政府有自己独立的司法体系和法律规定，导致整个土地法律体系庞大繁琐细致专业，这就意味着没有受过专业法律培训的人士很难能够完整理解其名词、体系、制度、程序，更不用说能顺利处理整个买卖澳大利亚房产的法律程序了。甚至刚刚毕业于法学院没有经过过实践洗礼的年青律师也很难完整理解和把控整个房产买卖法律程序，更何况没有受过法律训练的普通人。

同时，如果一定坚持自己处理房产交易法律程序（目前据笔者所了解，尚未有此类房产交易者真正自己处理），由于不太理解法律法规，除了具有可能程序违法承担法律责任，以及可能被对方律师钻空子惩罚的法律风险外，无法配合对方律师或者第三方的要求完成程序也会被对方律师或者第三方或者政府指责并可能导致交易失败。

我英文够好就不需要律师处理房地产交易吗？

很多国内的澳大利亚房产交易者可能会说：因为我不懂英文，所以要请澳大利亚律师处理相关法律事务，含义是如果我英文好，我自己就能处理了。这种想法非常错误。虽然良好的英文在处理房屋转让法律程序中是必须的，但是其是必要条件但非充分条件，只是英文好而没有相关法律知识和法律培训不可能很好的处理相关的法律程序。由于上述繁杂的澳大利亚法律体系，即使澳大利亚本地土生土长的英文为母语的居民在土地房产转让中一样需要聘请律师处理，就像中国国内客户中文那么好，在涉及到法律事务中一样需要专业律师，而不可能是因为中文好就不需要律师帮助服务了。所以在澳大利亚房屋转让程序中，交易双方不管是否会不会英文都需要自己的律师为自己处理房产土地交易法律事务。

总之，澳大利亚法律没有强制性要求房产交易中聘请律师提供法律服务，但是由于澳大利亚繁杂庞大房产交易法律程序制度，在处理相关程序中，英文好是必要条件并不是充分条件，如果交易者自己处理交易程序风险巨大。所以必须有受过专业法律教育和法律实践培训的律师处理，才能确保交易程序顺利进行，交易者法律利益予以保障。

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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澳洲 | 深度解析王宝强离婚案：依澳洲婚姻法房产如何分？

王宝强离婚一案激起千层浪，引起无数关注。根据国内媒体称，王宝强和马蓉名下的拥有9套房产，其中1套房产在美国，大部分都是以女方或女方父母的名义购买。许多人关注明星离婚案新闻的同时，对在一方有过错的离婚情况下，婚姻财产如何分配也成为了社会关注的话题。近日，在澳的不少朋友询问“若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲，那么澳房会怎么被分配呢？”。此文假设马蓉为过错方，且无其它财产协议，对大家的一系列疑问作出回答概括，并比较此案若在中澳发生的不同情形。

中国结，中国离，分中国房产

中国《婚姻法》与相关《问题解释》繁多（本人本科时修读中国《婚姻法》狂砍91分！），若在中国遇到王宝强离婚案相似情形，谨记以下法条法规及适用情形即可：

结婚登记后，以单方（马蓉）的名义购买的房屋，属于夫妻共同财产；除非有充分的证据证明，一方用本人婚前个人财产购买的房屋，则为个人财产。

结婚登记后，以单方（马蓉）的父母的名义购买的房屋，即房屋的产权登记在单方父母名下，则房屋的产权归该方父母所有，该房屋不属于夫妻共同财产。购买该房屋时若实为另一方（王宝强）出资，可作为父母对其债务处理。

（马蓉）婚内出轨不直接影响财产分配。《婚姻法》第47条规定：离婚时，一方隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或者不分。即使“照顾无过错方”的财产分割原则已被现行的《婚姻法》所摒弃，但不排除在财产分割过程中，法官基于自由裁量权可能会向无过错方（王宝强）倾斜。

为了体现公平原则且照顾无过错方的利益，王宝强可依法请求离婚损害赔偿（但这不是现有财产的直接分配）。《婚姻法》第46条规定了”离婚损害赔偿制度”：”如果一方有重婚、与他人同居、实施家庭暴力或者虐待、遗弃家庭成员的行为，无过错方可以请求离婚损害赔偿” 。

对于婚内出轨情况，实践中通常作为过错的因素来考虑的，但存在举证困难的情况；除非被告（马蓉）认可，一般情况法院不会轻易予以认定。

可见，王宝强对8套中国房产所有权的主张合法合理，但对于马蓉父母名下的房产举证难度会增加。此案关键问题便在于其可否证明王宝强为实际出资方与马蓉为过错方，从而取得法院在判决上的倾斜。

中国结，中国离，分澳洲房产

若王宝强与马蓉的第9套房子在澳洲而不在美国，那么房产如何分配呢？中国《涉外民事关系法律适用法》第36条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”。所以，涉外婚姻房产在哪个国家，就适用哪个国家的法律。即王宝强与马蓉若在澳洲拥有房产，则即使身在中国主张离婚也需根据澳洲《家庭法》与相关法律法规进行房产分配。

需要提醒王宝强和天下各位“X宝强”与“X蓉”，在适用澳洲《家庭法》对澳洲房产进行离婚分配时，请务必注意以下三点：

澳洲《家庭法》不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议，不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。由此，王宝强与马蓉的所有婚前、婚后的个人或共同财产，在离婚申请时，都会被定义为婚姻共同财产，当然也就包括这一套澳洲房产。

澳洲《家庭法》规定，离婚双方无需证明自己或对方有过错，法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的，即澳洲法律适用无过错离婚原则。也就是说，马蓉即使出轨，也不会被法院深究其过错。澳洲《家庭法》对结束婚姻的法理精神理解为，“无论什么原因，婚姻破裂夫妻双方都难逃其咎，与其细数对方过失，不如分得干净利落，再好好规划未来”。所以，即使王宝强再受伤，马蓉再千夫所指也不会影响法院判决，澳洲法律的公正不体现在“过错”。同时，澳洲法律的健全体也现在申请离婚时，不用民事诉讼概念，也没有原告和被告，而只用申请、申请方和应答方。

在王宝强与马蓉结婚前、结婚后或是申请离婚时，他们都可以委托律师订立财产协议（Binding Financial Agreement），并可将此协议递交法庭转变成法院命令（Consent Order）。一旦成为法令，便具有强制力，每个人都必须遵守，除非双方申请并经法院同意进行改变。如果王宝强与马蓉无法达成协议，就需要向法院申请财产分割。法院在作出裁定时，会考虑如下因素：
1. 婚姻关系时间的长短
2. 双方对各自/对方财产和共同财产的贡献
3. 双方当事人对财产或者家庭所做出的有溯及力的贡献，包括经济与非经济方面
4. 双方的年龄与收入能力
5. 此财产分割法令对双方收入的影响

综上，澳洲《家庭法》并不会追究婚姻关系破裂是否是马蓉出轨的过错，因此也不会影响到双方财产分配的比例。所以，王宝强与马蓉对澳洲房产分配的关键便在于财产协议与法院裁定所考量的上述因素。可见，王宝强对此澳洲房产的所有权主张难度会大于在中国的房产。然而，这也间接反映了澳洲《家庭法》与《物权法》二者的相互独立性，这是澳洲法律先进之处还是待完善之处会因个案不同而有不同理解与应用，各位读者请自己体会。

中国结，澳洲离，分澳洲房产

若王宝强在澳洲Facebook上公告是无法达成离婚法律效力的。在澳洲，提出离婚的双方一是需要结婚两年以上（不满两年的需要先调解），而且必须向法院提供已经分居12个月的证明。这个条件在任何时候任何情况都不例外。所以如果王宝强准备离婚，第一步是要确定分居日期，离婚一方需要在分开之日将分开意愿告知对方。所以在澳洲，他应该现在Facebook里发的“分居通知”而不是离婚公告。

此外，根据澳洲《家庭法》，在中国结婚的至少一方当事人若满足以下三个条件之一，则也可以向澳洲家庭法院（澳洲审理离婚案件的专门法院）提出离婚申请，主张财产分配：

把澳大利亚作为自己的家并打算永久居住，或
是澳大利亚公民，或
长居澳大利亚并且在申请前居住了12个月。

假设王宝强在中国领取结婚证，之后长居在澳洲且满足以上离婚申请人条件，则可以向澳洲法院提交离婚申请，则自然适用澳洲《家庭法》进行财产分配，无须再适用中国《涉外民事关系法律适用法》。

在他们两个孩子的抚养方面，澳洲法律遵循子女最大利益原则，其中包括保护孩子，防止他们受到暴力或伤害，以及帮助孩子与父母双方保持关系。而谁能得到孩子的抚养权，便可主张更多的财产分配。有媒体称，马蓉曾不止一次遭遇王宝强的家暴。因此，若马蓉可以成功举证王宝强的家暴行为，则法院很有可能会将两个孩子的抚养权判给马蓉，且要求王宝强支付抚养费。同时，考虑到孩子的因素，财产分配也会无形中向马蓉倾斜。

然而，具体财产分配方式与“中国结，中国离，分澳洲房产“相似，可参见上述第二部分与澳洲房产大全已发布的原创文章《你问我答：婚前财产的婚后分配》。

澳洲结，澳洲离，分中国房产

根据澳洲《家庭法》的规定，并适用相关国际公约、国际协议以及国际执行条例。

欲知详事如何，请发信居外与本人联络。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳洲 | 先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析

自从2015年12月1日后，澳大利亚对于海外买家投资的审批制度有了大幅的改动。如果海外买家在购澳房时未能获得专业的法律或投资意见，则很可能会触犯相关法律规定，尤其对于参加二手房拍卖的海外买家来说更是容易遇到法律问题。

一而再再而三的问题：海外买家到底可以不可以买二手房？

海外买家一般被禁止购买澳大利亚已建住房，但在澳洲的临时居民（通常为持有超过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等）可以申请购买一栋二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。如果海外买家意图购买二手房屋并且进行推到重建的，通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量（即推倒一栋必须要建两栋以上）。

什么是“二手房豁免证书（拍卖）”？为什么会有这一豁免证书？

拍卖是澳大利亚目前二手房出售的一种主流的、卖家中介较为偏好竞价购买形式，也更能更好体现卖家优势的一种买卖合同表现形式。很多持有临时签证的海外人士在参加各式各样后二手房拍卖后才能买到心仪的物业，而拍卖合同中通常是不会有任何的条件性条款的，也不会设有冷静期，物业一旦拍下则无法再修改合同条款或退出合同。在这里很多客户会有疑问，如果FIRB申请批准周期有40天，那么理论上一旦无法在拍卖前获得该房产的FIRB批文，则买家就会丧失参加拍卖的资格，这样无疑大大增加了海外人士参加拍卖的难度。

可以想象，如果海外买家要提前为每一处物业都申请买房许可，这是一个非常费心费力且不合理的程序，不仅审批的时间不够，而且还要付出不计其数的申请费。

为了排除海外人士参与拍卖的此类困难，FIRB新政下给予这类买家申请“二手房豁免证书（拍卖）”(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解决方案。海外买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费（一般根据在申请中递交的最高物业价格而定），从而申请“二手房豁免证书（拍卖）”。“拍卖二手房豁免证书”可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券，即买家可在这6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的不特定房产，一旦拍卖下物业，则可以向FIRB申请将豁免证书修正为相应的买房许可（买家一般需支付额外的$5000澳元的申请费）。

申请“二手房豁免证书（拍卖）”的条件？

条件限制：

只能用作拍卖购房，若参加非公开拍卖房屋（Private Sale），仍需要再申请FIRB。
该豁免证书只能允许购买者购买一套不特定房产。
在申请中所填写的地区（即各州或领地）内购买物业；
购房者在拍卖中的中标价不得高于申请许可的房价限额。

申请费：

申请人在申请“二手房豁免证书（拍卖）”时需缴纳的申请费则和该最高价值挂钩（计算方式与一般个人申请费用相同）。举例来说，申请人计划购买$2,000,000澳元的物业，则申请费应为$10,000澳元。则申请人在参加二手房拍卖时，若叫价超过$2,000,000澳元，则会违反FIRB的审批规定，会得到相应的处罚。值得注意的是，如果申请人最后购买的物业价值为未超过$1,000,000澳元，则实际申请费只需$5,000澳元，而当初多缴纳的$5,000澳元是不可退款的。因此申请人在递交申请前需要确定自己的购房预算，寻求专业的法律和投资建议，从而最大程度地保障自己的利益，避免不必要的支出。

参考文献：

https://firb.gov.au/resources/guidance/gn09/
https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳洲 | 海外房贷严峻，澳洲楼花到期交付如何转卖？

自2016年4月以来，由于海外贷款政策不断收紧，很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场，进行转让出卖。一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转让持反对的态度，因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。另一方面，市场上很多潜在买家都对重回市场的二手楼花非常感兴趣，毕竟楼花合同的价格可能会维持在过去1-2年的价位，与现在的市场价相比有一定的价格优势。

因此，近日有许多海外买家纷纷咨询关于转让楼花的事宜。一般来说，转让楼花的手续比普通房屋买卖的透明度要低。因此，楼花能否成功转让很大程度上取决于合同条款、开发商立场等各种不确定因素。如果海外买家在转让楼花时未能获得专业的法律或投资意见，则很可能会影响投资计划，违法合同的相关规定。

直接转卖– 楼花转让的最基本方式与风险

当一手买家进行楼花转让时，若不考虑合同的相关禁止规定与开发商的立场，直接转卖即是楼花转让的最基本方式，其流程如下：

2015年1月，海外身份的小悟与澳洲M开发商签订了一份购房合同，房屋售价为70万澳元，预计2016年10月交付；
小悟在签购房合同时支付了10%的首付款，即7万澳元；
2016年6月，眼看楼花即将交付，小悟天天睡不好吃不饱，海外贷款的严格收紧使得他无法顺利获得贷款，他也无法安排全部的尾款；
7月，拥有澳洲身份的小罗由中介找到了小悟，愿意出价75万澳元够得此房产，进行楼花转让；
小悟欣然答应，小罗随后支付了一笔房价10%的定金给小悟，即5万澳元；
10月交付时，小罗将5万澳元尾款支付给小悟；
同时，小悟将63万澳元尾款支付给M开发商，房产由此顺利交付。

这种直接转卖的方式是小悟自己的合同仍然继续进行，只不过小悟找到了一个新的下家小罗购买自己的房产。那么小罗此时可以出一份新的合同，在新的合同中，原本的一手买家小悟成了卖家，合同价格可以由小悟制定。在这种情况下算是两笔交易与两份合同，两个买家都要按照合同金额交印花税。小悟需要跟开发商先成交这个楼花，然后再过户给二手买家小罗。

在本案例中，对于小悟来说，他用一年半的时间通过楼花转让，赚到了5万澳元的利润，更重要的是楼花的顺利转让让他成功脱手了一个“烫山芋”，避免了无法获得贷款从而产生的违约责任。

但这一切真的如看上去的这么顺利吗？

首先，小悟需要在交付前需要按照60万的房价交纳印花税，而小罗也需要按照70万的房价交纳印花税。因此，在直接转卖的楼花转让方式下，新旧两个买家都需要交一次印花税，新的买家必须有澳洲身份，而且合同必须允许买家自由转手。
其次，对于5万澳元利润，小悟还要支付资本收益税以及中介的佣金（低买高卖资产所获收益）。因此，小悟的净收益其实并非有账面上的那么多；
第三，小悟在与小罗签订了合同后，小悟与M开发商之间的合同仍旧生效，因此小悟依旧需要履行其在购房合同下的责任和义务。如果在交房时，小罗并没有按约定向小悟支付尾款，可能致使小悟无法和M开发商按时交付，M开发商可根据原合同追究小悟的违约责任。
最后，开发商往往会在购房合同中要求买家不能随意在交房前转手。这是因为开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，任由买家随意的转手定价将会在极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

与开发商协商终止合同– 楼花转让的特殊方式

同时，小悟也可以向M开发商申请终止购房合同，M开发商将房产直接转卖他人。

因财政困难或其他因素导致无法继续履行购房合同，小悟可以向M开发商提出申请终止合同，同时需要给M开发商找一个潜在的买家。

如果M开发商同意终止合同，那么小悟和M开发商之间的合同便终止，开发商可以自由地与其他买家签订新的购房合同，通常价格和条件会保持一致。这种情况下，小悟作为第一个买家并不需要交印花税，因为他最终并没有完成购房合同，进行置业。如果小悟已经在15个月内缴付了印花税，那么他可以以合同终止为由申请退回印花税。

可见在向开发商提出终止合同的这种楼花转让方式下，小悟作为退出合同的买家无需缴纳印花税，或申请印花税退回，从而避免损失。但是，这种方式需要开发商的积极合作，也需要一个非常积极蓬勃买家市场的衬托。通常情况下，开发商不会愿意以原来的合同的价格和条件转让，因为这可能会对开发商持有待售的物业估价造成一定的影响。

政府与开发商的主流立场

值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不支持楼花转让，由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的，如果任由买家随意转让楼花，会极易扰乱开发商的定价及市场。其次，开发商往往会在购房合同中添加相关条款，以禁止买家在房产交付前进行转让，这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。尤其对于楼花转卖来说，一手买家只能寻求本地的二手买家，而不能再转卖给海外买家（除极个别地区，如昆士兰Hope Island部分项目）。

一些不正当从业的中介可能会建议一手买家通过Nomination（即转名过户）的形式转卖楼花，这是非法行为，有可能会被澳洲税务局认为是为了规避印花税而实施的逃税行为，一但被举报或者被税务局发现，买家和卖家都会被处以高额罚款。

因此，这也是为何“中国（温州）炒房团”迟迟未大规模入驻澳洲房地产市场或屡遭败绩。所以当你的投资顾问告诉你“澳洲炒楼花可以快速赚大钱”时，那么你就可以第一个炒掉他了！所以，再三建议在签订购房合同前，一定与律师了解合同内容，特别是楼花转让的相关条款。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。

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澳洲 | 关于澳洲购房合同中“日落条款“，你必须知道的4件事

前言

“日落条款”（Sunset Clause）是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款，即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，“日落条款”不仅为买卖双方提供了免责解约的机会，更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲，使双方可以在条款失效前能够提前准备。今天我们就请到了拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师为大家讲解“日落条款”背后的故事。

一、“日落条款”—— 中国购房者最称赞的条款

当在谷歌上搜索关键词“中国开发商延期交付”时，我们会得到大约170万条结果，排在前几位的多是“违约金”、“怎么办”、“没有时间限制”和“业主买单“等负面词汇。

可见在中国，大量的购房者会遇到开发商无限延期交付又无可奈何的窘境。一方面是因为购房合同中并没有完善的相关条款与救济方式，另一方面也是国内购房者往往未能在签订合同前得到专业的法律意见而错失了与开发商平等对话协商的机会。以本人好友李先生的经历为例，李先生曾于浙江温州市区处购买一楼花，开发商延期了近3年才交付，而最后却只获得区区3万人民币的赔付。

然而，当在谷歌上搜索关键词“澳洲开发商延期交付”时，我们会得到大约46万条结果，排在前几位的多是“开发商拿不到钱”、“政府收拾开发商”等利好买家的词汇。

那么，都是购房行为，为何会出现以上如此大的不同呢？一个主要的原因便是几乎所有的澳洲楼花购房合同都会包含保障买家权益，规定开发商交付日期的“日落条款”。该条款规定，如果楼花未能在条款规定时间内完工，购房合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。即，如果开发商延迟交付并且延迟时间超出了买家的可接受范围，买家可以依赖“日落条款”的执行保障自己的合法权益，降低自己的购房风险。因此，“日落条款”也一度成为不少中国买家最称赞的澳房合同条款。

二、小心！极少数开发商利用“日落条款”恶意终止合同

然而，由于近几年房价的高速增长，签订楼花合同时房屋的售价会远低于交付时的价格，这巨额的差价使得极少数贪婪开发商利欲熏心，便试图钻法律空子，故意拖延交房时间，利用合同 “日款条款”中的各种技术细节终止原本的合同，然后再以当前更高的价格进行“一房二卖”。这无疑让原本保护买家权益的“日落条款”变成了开发商谋取不正当利益的工具，导致买家的金钱、时间成本被束缚在楼花项目中，错失资本增值和其它投资机会。

以4年前发生在悉尼的真实案件为例，买家Hui Wang于2012年以73万澳元的价格在悉尼Ultimo购买了一套公寓楼花。然而在2014年开发商通知买家，称建筑公司没有及时施工以及原材料价格上涨等客观原因，交付将比计划日期晚近13个月，因此无法再履行合同从而启动“日落条款”了。Hui Wang在拿回定金与相应的利息，并于开发商解除合同之后，Ultimo的该公寓以85万澳元的价格重新投回市场。至此，该开发商于2013年完成了预售并获得了足够的银行贷款，在2015年又能以市价再卖出，获得升值的巨大收益。

因此，请在签订合同前请律师详细解读合同条款，与开发商进行协商，千万小心“日落条款”被不合理的利用！

三、“日落条款”的修正与现状

在澳房市场，特别是悉尼房市奋战多年的投资者与地产经纪人一定对2015年的“日落条款“风波记忆犹新。在近700位民众参与听证会后，新州政府于2011年末颁布了《产权转让法》的修正案，以此限制开发商利用“日落条款”恶意终止购房合同从而谋取更大的经济利益。

新法令规定，开发商如果要启动“日落条款”，必须提前28天以书面形式通知买家，清楚写明工程延期和撤销合同的原因。合同的撤销必须得到买家的同意；若买家不同意，开发商必须向最高法院提出申请，得到准许令才能撤销合同。另外，开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用，除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。

事实上，恶意拖延交付终止合同的开发商还是极少数。一般情况下，为了节省银行借贷利息或投入其他项目，绝大多数开发商并不会故意拖延时间，甚至更多情况下，他们会提前竣工进行交付。

此外，新政下已愈发完善与标准的“日落条款”为澳大利亚作为“世界最安全的房地产市场”更是添砖加瓦。

四、“日落条款”的完善并不代表你利益的绝对安全

楼花购房合同绝大多数为格式化的标准合同，除非有“显示公平”的条款，不然开发商一般不会接受合同条款的修改。因此，在买家与开发商之间的悬殊差异下，律师的介入，帮助买家进行尽职调查与合同的详细解读就显得十分必要与重要。

尽职调查：主要是开发商的背景与历史项目，项目是否已经获得所有必要的批准，预售情况与无条件合约的最低数量，资金来源与贷款情况，项目进度与时间节点等；

其它条款的解读：
- “日落之日”（Sunset Date）：开发商最晚需要竣工并交付的时间。部分楼花购房合同还会注明一般在6-12个月“竣工延期条款”（Sunset Date Extension）。值得注意的是，如果一个200套公寓左右的中型开发项目若在24个月后仍然延迟交付，那么买家应提早准备并开始与开发商沟通，调查延迟原因。
- “以最终的项目申请批文为准”（Subject to DA Modification）：此条款说明开发商还并未拿到政府审批的开发申请批文，因此绝大多是楼盘信息多是未定并有可能变动的。对此类的开发项目，买家需要格外注意，与开发商再三确认细节与救济方式。

“日落条款”的应用可以追溯到古罗马帝国时期，也是一个广泛适用的合同附加部分，更可以说是一项伟大的令每一个法律人振奋的法律“发明”！我们都知道，购房合同并不只是几张纸，而是厚厚的一叠或是数叠文书。买家需要做的不仅只是签字，而是在律师的帮助下了解自己的法律行为与购买标的。进一步说，仔细理解澳房的购房合同，收获的不仅是对澳房置业的安心，更是对澳洲先进产权法法律文化的初探与赏析。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。

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澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障？（三）陷老乡骗局，血本无归

欲讨回公道，老乡却耍起了无赖…

澳洲法律能给你的财产什麽保障？（三）陷老乡骗局，血本无归

AHL法律提醒您：

海外投资一定不要因为是“老乡”、“老朋友”就轻信其帮忙理财。

在投资前一定要咨询律师，保护资产安全。

不要害怕和律师打官司，如果有足够的证据和法律依据，胜算也会很大。本案中钱夏娃与250律师的官司其实是必胜无疑的。

澳洲政客与普通选民合影是非常常见的，这与中国政客不同。许多人会利用这一文化差异炫耀甚至欺骗中国投资者。

沈律师专栏全集

沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

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澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障？（二）漂洋过海，老乡变“老赖”

谎言败露，土豪老乡竟是失业“三无人员”！

澳洲法律能给你的财产什麽保障？（二）漂洋过海，老乡变“老赖”

小钱夏娃到了澳洲后才发现，赵亚当其实是个骗子，于是便去找律师帮她“讨回公道”，然而赵亚当却耍起了无赖，拒不签借款协议，无奈之下的小钱夏娃又该怎么做呢？

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沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

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澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障？（一）老乡老乡，背后一枪

青梅竹马衣锦还乡，昔日发小竟化身“大忽悠”！

澳洲法律能给你的财产什麽保障？（一）老乡老乡，背后一枪

钱夏娃把积蓄托付给了青梅竹马的赵亚当，又把自己的女儿也送去了澳洲，可当小钱夏娃到达澳洲时，又发现了赵亚当怎样“不可告人”的秘密呢？

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澳洲 | 关于澳大利亚土地登记的那些事儿

前言

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。然而，关于在澳大利亚如何进行土地买卖，买方、卖方、地产经纪或甚是少许律师有时候也无法给予一个清晰且系统的解释，故一直以来有不少朋友咨询澳大利亚土地买卖的程序和规定等问题。因此，本人于即日起将撰写《澳大利亚土地法专栏》，希望通过专栏的介绍与分析可以帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。《澳大利亚土地法专栏》主要有以下6大法律专题：

《澳大利亚土地法专栏》6大法律专题

澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因本人长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。同时，非常感谢邦德大学法学院副院长Michael Weir教授和律师实务届前辈们对相关法律和近期案例作出的解释和指导。

土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给不知情的Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Candy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求“高价”赔偿。

澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有士地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

州政府所有土地

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地(National Parks and State Forests Land)。

土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33 个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

土地信息和产权局网站截图托伦斯土地登记的十大步骤

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了与房产投资相关的法律规定。居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中澳两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用。本文将主要对华人在中澳的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳洲 | 资产折旧抵税系列（十四）：如何考察折旧报告制作人的资质？

澳洲建筑造价/估算师协会（AIQS）是该行业唯一一家专业协会，会员按等级划分；Associate是最老牌、最正规的建筑估算师，需要建筑估算专业毕业，从事相关工作一些年，可以算是资质最高的建筑估算师，既可对外使用AIQS标记，也可进行学术交流等。2012后，AIQS改革了会员制度，不再新批Associate会员，并以Member来取代最初的会员资格（Associate），条件不变。Affiliate，Student2012 前后条件基本上没啥变化，其中Affiliate不乏非建筑估算师，比如一些设计师，估价师（Valuer）等等，他们不能对外使用AIQS标记，AIQS不承认他们的专业性（在建筑估算领域）。

只有拥有建筑估算正规学历并有相关从业经验的专业人士才能被澳洲建筑估算师协会（AIQS）接纳为高级会员（Associate of AIQS），只有他们出具的房产折旧报告才能保障您获得长达40年的抵税额度。

一些非正规的建筑估算师，往往是估价师（Valuer）或设计师（architect）。即使他们具备建筑估算师协会会员的资格，那也仅仅是外联会员（Affiliate of AIQS）。他们是绝不可以对外宣传和使用AIQS行业协会的标记。

此外，非建筑估算师往往应用固定的电脑程序，人为地附加上很多的假设条件，结果和实际的情况出入很大，给业主未来的财务审计带来很多潜在的风险。举个例子，在电脑中资产的价值仅仅分为高、中、低三档，而实践中，绝大多数的资产都划归为中档，被赋予相同的价值。比如，在不同的报告或物业中，热水炉都是1500元，请问这能算是对业主负责吧？相反，我会对每一个资产实际调查，对它们的价值一一揣摩，最大化业主的利益，这是任何一个电脑程序无法实现的。

房产折旧因为数额巨大，并且是近年引起负扣税日益扩大的主因，已引起税务局的高度重视。希望投资者高度警惕，明智地选择制作资产折旧报告的主体，把未来的风险降到最低。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

考察折旧报告的制作人的资质至关重要，可从下列官网入手（www.tpb.gov.au；www.aiqs.com.au），前者可检测报告的制作人是否具备注册税务代理，后者可甄别出真正的建筑估算师。

某客户向我抱怨，她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告，结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼。网上常见的一些所谓的DIY报告，费用只有200到300元；而正规的建筑估算师出具的折旧报告通常在500到800元。资产折旧抵税表需建筑估算师出具，和房子任何时期的估价无关。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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