AU Investment Column – Page 15

找永久居民挂名购买澳洲房产？你必须知道的十件事 | 澳洲

“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。在这种情况下，挂名人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权。

近日，海外人士李先生对昆士兰州黄金海岸一处价值70万澳币的房产垂涎三尺，便找到了在悉尼且拥有澳洲永居身份的老同学王女士，提出由自己作为实际出资人，由王女士作为挂名人替代李先生出价购买。结果，挂名人王女士成功“买”下此房产，并在律师帮助下成功完成交付，获得所有权。此时，李先生的太太得知此幕后情况后马上急了，越想约担心，辗转多处联系到了Mr. Law。Mr. Law闻后，点了一支Marlboro，吐了三个烟圈，提出如下十点，供她参考：

“挂名购澳房”可能的诱因1？规避签证或身份问题：对于99%的二手房，FIRB设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。所以，没有澳洲身份的李先生只能请求王女士作为“买家”挂名购买此房产。

（延伸阅读：《先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析》）

“挂名购澳房”可能的诱因2？间接获得首次置业的补贴或印花税减免：李先生作为有一定资产的海外人士，通常无法享受昆士兰州政府给予的首次置业的补贴或印花税减免。而挂名人王女士则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人李先生获得优惠：

首次置业补贴（2万澳元）申请条件：

必须是澳洲永久居民或公民；
购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
购房者年龄满18周岁；
必须购买价值不超过75万澳元的新房。

首次置业印花税减免政策申请条件：

购房者从未在任何国家购买过房产；
购房者从未申请过首次置业补贴；
新房交付后，必须在该房产内连续居住12个月或以上；
购房者必须年满18周岁。

“挂名购澳房”可能的诱因3？转移资产：根据澳洲家庭法，即使李先生以自己的个人名义购买此房产，该房产也会归为李先生和李太太双方的婚姻共同财产。但此案例中，李先生虽然实际出资，但因为挂名买家为王女士，所以李太太？细…思…极…恐！

（延伸阅读：《深度解析王宝强离婚案：依澳洲婚姻法房产如何分？》）

实际出资人可能面临的风险？澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义“。因此“挂名购房”后，作为登记权利人的挂名人王女士一旦反悔，即使实际出资人李先生留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，李先生自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。

若挂名人转卖该房产，实际出资人可以追回吗？在托伦斯登记制度下，当挂名人王女士决定转卖此房产，其实无需征得实际出资人李先生的同意。如果新买家为善意第三人且在已办理产权变更登记的情况下，李先生已没有可能要求取消此交易拿回房产产权。即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究挂名人王女士的相应责任；同样，若无法证明，则？细…思…极…恐！

难道挂名人赚了吗？如果“挂名购房”考量的是挂名人的资格、条件以享受优惠或补助，则此后，挂名人王女士就失去了再次享受置业补贴或印花税减免的机会。掐指一算，优惠很有可能超过5万澳币！可见，王女士在作为挂名人的情况下为李先生节省了一大笔钱，那她再以个人名义购买房产时？细…思…极…恐！

如果有银行贷款呢？在2016年5月之后，海外人士贷款愈发收紧，甚是关闭。因此，通过有澳洲身份与本地收入的挂名人来取得贷款也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与挂名人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。此案例中，若实际出资人李先生没有适当履行还款义务，则会影响银行对挂名人王女士的信用评级，或是强制要求王女士偿还贷款。

“挂名购房”中，实际出资人、挂名人与卖家三方的法律关系？“挂名购房”情形一般具有双重性特征，涉及两个法律关系：

一个是由出借名义人（挂名人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；
另一个是由出借名义人（挂名人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。

一般情况下，实际出资人与挂名人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系。因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。因此，在考虑“挂名购房”前，务必确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。

“挂名购房”的风险如何降低？上述8点分析了“挂名购房”情形产生的诱因与当事人可能面临的风险。即使风险高，有时因为某些实际出资人的特殊背景与条件，他们不得不考虑“挂名购房”。此时，请务必牢记以下几点，竭力控制法律风险：

注意签订“挂名购房”协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的特殊的挂名合同关系，并由律师或太平绅士作为见证人。
注意保留双方洽谈、签订“挂名购房”协议时的证据，如邀请独立第三方作旁证、进行录音录像等。
注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条或还贷记录等），购房合同，缴税证明等书面证据材料。

“挂名购房”协议长什么样？怎么签？有效吗？请透过居外编辑部联系本人。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。）

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墨尔本期房税收优惠取消长期空置住宅将要收税 | 澳洲

近日，澳大利亚维多利亚州州长Danial Andrews公布了最新的未来维多利亚州大墨尔本地区房产买卖将要实行的税收方面的新政，其核心要点为首次置业的本地居民提供更多税收，奖金甚至直接政府一起购买的众多帮助，同时将取消期房印花税优惠，征收住宅空置税，以保障本地居民在不断上涨的物价情况下能够买得起自住房，租的起出租房。

本地居民购房租房优惠政策增加

其具体帮助本地居民（主要是维多利亚州居民）多项措施大致如下：

针对60万澳币以下住房首次置业，免除印花税，75万以下有印花税折扣；
在边远地区购房首次置业优惠奖金加倍；
州政府直接和首次置业购买者作为共有人共同购买房产以帮助首次置业者承担购房费用；
通过更快的规划审批提高房产供应；
通过租赁法律改革以及鼓励提供长期租赁选项等地为租房者提供更多更好更稳定的租赁机会；
为本地居民提供更多的公共住宅支持并为无家可归者提供更多居住帮助。

投资者购房税收优惠减少

上述种种优惠和帮助，除了利用已有财务资源，维多利亚州政府要借助于有关税收调整获取额外财政收入，其中包括重要两个税收增加，但是都会对单纯房产投资者予以挤压和约束：

目前在维多利亚州购买期房，购买者仅仅只需要按照签署合同时土地价值为基本税基征收印花税，会节省大量的印花税。维多利亚州政府为了确保该优惠仅仅适用于真正需要房屋居住者，将从‪2017年7月1日起实施新政，该税收优惠将不再适用于投资者，仅会适用于a 将来会将购买的房屋自住的购买者；或者能够满足首次置业优惠税收政策的首次置业者。2017年7月1日前签署购买房产合同的将不受此限制。

针对很多投资者空置持有房产以等待资产升值，一个全新的税种，住宅空置税，会征收以便减少在墨尔本内城和中城区空置房率。该住宅空置税会针对一年内空闲超过6个月多住宅征收，税率为房产价值的1%，每年征收。该税总会从‪2018年1月1日起征收。当然该政策会考虑将拥有合法理由的房产，比如休闲度假屋，市区工作通勤用公寓，遗产，以及临时需要在海外的本地居民拥有的房产等等，排除在外。

上述两项税务调整，维多利亚州政府预计会获得大约9.2亿澳币以上的额外的财政收入，将用于上述针对本地居民的税务优惠或者资金帮助。

澳大利亚普亚律师事务所（Prudentia Legal）创始人和合伙人之一，普亚律师事务所上海代表处首代王斐律师就此新政分析如下：

澳大利亚维多利亚州政府从2015年开始断断续续增加了对海外人士购买维州房产的印花税和土地税，以期限制海外投资，保证本地供应，控制本地房产。但是其中对于期房购买印花税以土地价值而不是以房产价格征收印花税的优惠海外人士一直都能享有。

目前墨尔本针对购买现房的公寓海外人士大约需要支付海外人士的房价7%的印花税加大约房价5.5%左右的共计大约房价12.5%左右的印花税（可能根据房价不同税率会相应调整）；但是针对期房公寓由于土地价值较低，海外人士需要实际需要支付的大约为7%海外人士印花税和根据土地价值征收的相当于房价0.5%左右的印花税，大约总计为房价的7.5%左右。

和购买悉尼的房产比，由于悉尼期房征收全额印花税，海外人士购买悉尼期房大约需要支付房产价格8-9%左右的印花税，而在墨尔本购买期房大约7.5%左右，相差不多而且墨尔本房子期房税收还会少点。这个行政一旦实行，就意味着购买墨尔本期房公寓需要支付房价大约12.5%，税率远超过悉尼的税率，可能会对墨尔本海外购房者有一定影响。但是由于墨尔本房地产市场本身价格相对悉尼仍然比较低，其绝对印花税支付数额可能还是比悉尼购房要缴纳印花税要低，所以即使其新政实施，和悉尼房产购买相比，海外购买者还有有一定吸引力。

该新政将于‪2017年7月1日起施行，意味着此前日期签署购买的房产还会按照旧政策（即大约房产价格7.5%左右的税率征收），此日期后签署的购买合同将按照新政策，即房产价格低12.5%征收。所以如果有需要，必须尽早签署合同，避免额外税收。

此政策王斐律师估计对买地建房，购买土地的情况基本没有影响，都是根据土地价格征收。

住宅空置税本身是对的，强制并鼓励房东将房产推向出租市场以便提供更多租赁房屋。这也是投资者本身明智投资，在资本增值获利之上额外获取更多价值的一种方式。已经拥有墨尔本房产的海外购房者要积极将房产出租以避免该税。当然有人说我就租不出去怎么办？我们相信如果有证据证明积极按照市场价格出租但是一直无法出租成功，应当可能获取一定免除权利。有人说要证明是自己的度假屋想避免该税，我们认为如果长期不去澳洲在自己购买房产中居住，可能比较难以证明是度假屋。此中情况下还不如直接想法出租，还能获得收益，还能避免税收。

（额外的话：原澳大利亚普睿德律师事务所经中国司法部审批将更名为澳大利亚普亚律师事务所，原澳大利亚注册Prudentia Legal没有任何变化，只是翻译名称此后会有改变。我们将近期推出详细信息说明，敬请期待。）

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20万澳币商业投资移民（188A），入股合伙还是买断生意？ | 澳洲

问：您好！请问对于英语没基础的新移民，要满足20万澳币的商业投资的话，是入股做合伙人好，还是买断生意好呢？

答：感谢您的提问，作以下几点概述：

首先需要强调一点，188A商业创新临时签证的目的是吸引经商创业人才，为澳洲注入资金，创造就业机会。因此，主要面向的申请人对象为企业法人、股东或高管，并且要求他们有成功的经商管理背景。签证获批之后，需要在澳洲经营2年生意，并且参与日常管理工作。（澳洲188A的申请条件）

其次，188A对20万澳币的商业投资金额要求只有在堪培拉、昆士兰（为新政，另需60万安家费）和阿德莱德地区；悉尼为50万澳币；墨尔本为40万澳币；其它地区一般没有数额限制。

第三，移民法对20万澳币的商业投资是入股合伙还是独资生意没有明确要求，两者均不会影响签证的审批，主要是谁担任Director的问题，即对签证获批与否更多影响的是您对此澳洲生意的管理与经营。因此，您提问中对于商业因素的考虑其实会多余法律因素的考虑，即这应该是a commercial consideration more than a legal consideration。所以，询问法律意见之后，您也可以询问商业分析师（Business Consultant）的意见。

第四，介于以上分析，我们给的建议是：

1、入股合伙：合伙人一定要有积极的合作关系以及完善的合伙协议，如果能够互相配合，取长补短，有协同精神，当然合作商业运作会更成功。因此，这也能帮助您更顺利的获签888永居签证。（切记，合伙协议的重要性以防止合伙纠纷，并且每个合作伙伴要配备自己的律师，这样未来发生诉讼状况不会因为利益冲突而不得不撤销一直用的常务律师。）

2、独资生意：在澳洲经营生意，英语虽然不能说是必备条件但仍然非常重要。因此，您也需要考虑自己除英语技能外的其它商业运作能力是否可以承担下整个生意与商业管理。

案件各有不同，难以全面覆盖回答要点与因素，详情可透过居外联系本人询问。同时，感谢李晓雨律师与鹿鸣律师对此问题的建议补充。

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如何选择澳洲建筑师 | 澳洲

一、概述

不像国内某些开发商或管理政府形象工程的领导们喜欢把建筑师当做绘图员，澳洲的项目业主对建筑师的尊重和认可往往是发自内心的。这是因为一方面在类似澳洲这样的发达国家专业分工极为细致，房地产开发相关的建筑规划条例、设计规范和法律法规相当复杂，局外人指点江山的余地也就不大；另一方面澳洲建筑师素质也很高，需要5年的大学培养、至少二年的行业经验和行业认证机构能力评估三部曲，取得执业资格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛围以及相对合理的报酬使得澳洲建筑师^[1]有意愿为客户提供最好的服务，从而形成双方的良性互动。

当然，由于澳洲房地产项目开发过程中视项目大小可能涉及二十多类专业顾问的服务，而建筑师作为设计龙头，其费用占整个顾问费的比例可能会高达30%以上，如何找到令人心仪的建筑师、及时完成设计任务、更好的控制建筑师设计费用，以及达到想要的设计和使用效果以促进项目的销售或出租等等，都是项目业主们需要认真考虑的问题。

二、澳洲建筑师行业概况

根据澳大利亚建筑师认证委员会^[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的资料，澳大利亚的建筑设计行业产值规模约1000亿澳元，雇佣人数超过一百万人。2014年注册建筑师11,090人，2014-2015财年建筑师收入64亿澳元，利润6亿澳元，全澳60%的建筑师在悉尼和墨尔本工作，80%的建筑师担任全职工作。

澳大利亚有几个有名的与建筑师有关的团体机构，如刚刚提到的澳大利亚建筑师认证委员会，还有澳大利亚建筑师学会、澳大利亚顾问建筑师协会和澳亚建筑学院联合会。

澳大利亚建筑师认证委员会（Architects Accreditation Council Of Australia）属于法定建筑师注册机构，非盈利性组织，成立于上世纪70年代（1970s），在各州均有分支机构负责当地建筑师注册，并依据《建筑师法案》确保建筑师和客户的合法权益。该委员会负责建立澳洲建筑师能力评估标准、组织澳洲本土建筑师资格认证考试、海外建筑师资格认证以及拟定与其它国家的建筑师资格双边认证协议等。该委员会和澳大利亚建筑师学会、顾问建筑师协会、澳大利亚建筑学院（Australian Schools of Architecture）以及联邦政府教育部、移民部都有密切联系。

澳大利亚建筑师学会^[3]（The Australian Institute of Architects）是澳洲建筑师行业高峰组织，原名为澳洲皇家建筑师学会，成立于1930年，在各州都有分支机构，代表了大约12,000名建筑师会员（含未注册建筑师）的利益，致力于促进建筑师职业健康发展，每年都组织全国性优秀建筑设计作品评选，建筑设计作品类型涉及酒吧、咖啡馆、饭店、商店、酒店、住宅等。

澳大利亚顾问建筑师协会^[4]（Association of Consulting Architects）成立于1987年，在澳大利亚各州都有分支机构，代表了建筑设计事务所和个体执业建筑师的利益，为会员提供业务运营咨询和法律框架。

澳亚建筑学院联合会^[5] （Association of Architecture Schools of Australasia）成立于1999年，由澳大利亚、新西兰和巴布亚新几内亚有资格授予建筑师学位的大学或学院组成，致力于解决建筑师高品质本科和研究生学位教育和职业发展问题，以及建筑学和环境、政策和社区的关系等。

三、澳洲建筑师的选择

1、澳洲建筑师的能力要求

项目业主在选择建筑师之前最好了解一下建筑师提供服务需要具备哪些能力。

根据澳洲《建筑师能力国家标准》^[6]，澳洲建筑师需拥有以下四种能力：

由上述能力要求可以看到，澳洲的建筑师不仅得具备专业能力，还得具备一定的项目管理能力，并对建筑设计这门“生意”怎么做有全面的了解。经验丰富的建筑师有能力扮演项目经理的角色，管理协调整个项目的设计和施工过程，当然，项目业主需要为此付费。不过，术业有专攻，一般建筑师也不会花费多少精力去做项目管理的业务，否则，专业的项目管理顾问公司怎么活呢？

2、建筑师的选择方法和条件

对于建筑师的选择方法一般有“基于价值的选择”、“基于报价的选择”、“基于职业资格的选择”和“综合选择方法”。所谓“基于价值的选择”一般适用于打算长期运营该项物业的业主，需要考虑建筑师对项目生命周期成本和质量的贡献。后二种选择方法顾名思义容易理解，简单容易操作，在此不再赘述。所谓“综合选择方法”也就是根据业主偏好考虑权衡多种因素的选择方法。这些方法各有利弊，限于篇幅也就不展开了。

基于建筑师的能力要求，我们可以将建筑师的选择要求细化为“专业能力”、“管理能力”、“可调配资源”、“职业道德”和“报价”等五项，按照百分制打分。这就是一个典型的“综合选择方法” 。

对于“报价”这一项，项目业主需要有经验丰富的项目经理预先准备《设计大纲》，首先要对土地和项目的位置、现状、开发进程等加以说明，然后对建筑设计要求、工作范围、职责和各阶段设计成果进行清晰的定义。工作范围应有统一的格式，涵盖项目开发过程以及质保期需要建筑师提供服务的各个阶段以便于报价的比较。否则，不同的建筑师对开发阶段的划分可能不一样，而且对于哪些属于业主报销费用，哪些属于当时难以定义工作范围，需要以后按照小时付费的费用各不相同，也就难以比较。从项目业主控制成本超支的角度最好能把设计费用包死，当然前提条件是设计工作范围得定义清楚，然后项目业主不要一天一个想法，经常要求变更设计。如果能包死设计费，按照设计进度付款即可，这样建筑设计预算不至于经常需要更新和再审，也就不会增加项目业主的预算不确定性和管理压力。

下面是我们以前在不少项目实施过程中实际用到的选择条件。“专业能力”、“管理能力”、“可调配资源”、“职业道德”这四项各占5分，总占比20%，“报价”总占比80%。

3、建筑师选择流程

根据项目大小和类型，对于建筑师的选择流程可繁可简。对于小型项目，如一个小别墅或者60平米祖母屋的建筑设计来说，项目业主独立自主选择自己喜欢的建筑师没什么问题。但是，对于大型商业或商住地产项目来说，由于对城市人文景观、周边环境、交通流量等影响较大，市议会一般要求至少找三家建筑设计事务所进行方案竞标，项目业主还有机会获得容积率奖励。不过，按照市议会的规定，得由地方议会和项目业主共同组建评标委员会决定入选建筑概念设计方案。那么也就意味着项目业主喜欢的方案和建筑师也就不一定中标。笔者在担任澳洲某上市地产公司高级项目经理期间还确实遇到过这种事情。那么，有什么补救办法呢？我们聘请了所中意的那家建筑设计事务所担任自己的建筑设计顾问，负责对中标方的建筑设计过程加以管理，力图在不影响市议会所喜欢的建筑方案外观的情况下对房型配比、户型设计、采光通风、交通组织等各项内容加以优化。

以下是我们对某个地标性建筑项目申请更改规划时实际执行的建筑师选择流程。

上述流程是针对大的项目的比较规范的做法，拟定合同草案时最好请律师过目一下为妥。

四、注意事项

在选择建筑师时以及签署和执行建筑师雇佣合同时需要注意的事情很多，这些包括但不限于：

如何根据项目实际情况决定建筑师的选择方法和条件？
项目业主的建筑师评选委员会如何设置以及成员的构成要求？
建筑师执业保险金额多少才算合理？
如何准备《设计大纲》并清晰的定义建筑师工作范围？
和建筑师签署合同时有哪些注意事项？
完成各阶段设计任务所需时限和费用分解？
项目业主可以像在国内那样随意拖欠建筑师设计费用吗？

如果项目业主有一套规范的工作方法和流程，并有经验丰富的项目经理协助，则可以避免很多问题。另外，最终选定建筑师之时，所有的责任和义务还得落实到合同条款上，万一在项目实施过程中出现问题或争议比较好办。例如，在准备合同条款时需要注意的问题包括但不限于：

1、雇佣合同中应该规定假若建筑设计事务所在项目中途由于可以理解的原因不得不更换主要建筑师，则要求对方以类似经验和资历的建筑师取代原建筑师，否则项目业主有权解除合同。

2、雇佣合同条款要考虑万一对建筑师的工作不满意（如中途人员发生重大变动、难以容忍的设计进度延误，设计质量不佳等）的退出机制，应考虑如何用新的建筑师来接替原有的建筑师而不影响设计工作，因为涉及知识产权的转移、设计费用的结算等问题。笔者曾经遇到过这类情况，最终项目业主让原有的建筑师提供施工图设计配合以及施工过程的配合，象征性的支付少量设计费用以顾全对方面子。

3、雇佣合同中要注意《澳大利亚知识产权法案》对建筑师知识产权的保护条件，尽可能维护项目业主的利益。根据上述法案，澳洲建筑师无需特别申明而对于其设计作品拥有知识产权，建筑师去世后或建筑设计作品公布后仍然享有知识产权保护约70年。如果项目业主认为自己对建筑师的方案或创意有贡献想要取得知识产权，则需要建筑师书面同意。如果项目业主按照原设计翻新原有房屋则不涉及侵犯建筑师产权。假若项目业主想要按照原有建筑设计图纸全部扩建或大部分扩建，则要看双方合约是如何规定的。

五、结语

建筑师在房地产项目开发中的重要作用不言而喻，一个优秀的建筑师能帮助项目业主达成项目的目标。作为项目业主，首先要了解建筑师能帮项目业主做哪些事情，其次应根据项目的大小选择合适的建筑师，然后确定建筑师的选择方法和条件，最后将双方的责任和义务落实到合同上来，并由项目经理进行日常设计任务的跟踪、协调和管理。

总之，通过规范的建筑师选择方法和流程以及对于当地建筑师行业和市场的透彻了解找到合适的建筑师也就意味着项目几乎成功了一半。

注释：

【1】为行文方便，本文对个体执业建筑师和建筑设计事务所均统称为建筑师
【2】http://comparison.aaca.org.au/industry-profile
【3】http://www.architecture.com.au/
【4】http://www.aca.org.au/
【5】http://aasa.org.au/
【6】http://competencystandardforarchitects.aaca.org.au/about/units-of-competency

澳洲酒庄丶农场丶房地产项目开发及管理专家彭涛专栏全集

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澳洲房产拍卖会气氛炽热！华人活跃其中 | 澳洲

悉尼房市发展势头强劲，持续发力，上周末共举办了675场竞拍，清盘率高达83%，高于去年同期的73%。

按照传统惯例，澳大利亚每年大规模的房产拍卖始于3月初。一是由于澳洲房产经纪和律师通常于1月份休假，另一方面，根据房产拍卖市场周期，竞拍之前的四周为销售时间及开放看房日。然而今年不少买卖方因去年时间太迟而未能成交，因此决定2017年及早开始。

当地及国际华人在悉尼各地的周末拍卖市场上势头强劲。例如，在 Memorial 大道圣艾夫斯（St Ives）北海岸（North Shore）拍卖会上，一房产起拍价为150万澳元，每次加价5000澳元，一对华人夫妇以253.5万澳元的价格击败其他11个登记竞标者，买下了竞拍房产。

房产竞拍注册者的平均数也在上升，在悉尼大多数拍卖市场，每套房屋至少有4个注册投标者。

悉尼房市今年开局强劲，核心房产拍卖市场东区（Eastern Suburbs）、内城西区（Inner West）、北区（North shore）上周清盘率都在83%以上。在新兴开发区和立体生活区如城市CBD和悉尼东区Zetland的拍卖结果显示悉尼市场对新房及现房均有需求。

对于错过上周拍卖会的购房人士而言，本周还有诸多机会！本周末悉尼将会举办900多场拍卖会，墨尔本则高达1400场。本周末拍卖会的数量的增加与悉尼待售房产数量略增以及新建成公寓增加密切相关。去年悉尼待售房产数量下降了30-40%，这意味着自去年起潜在买房者的数量仍在增加。

一年中何时参与房产拍卖会才是最佳时机？

答案是没有最佳时机。但在悉尼现有市场供不应求的情况下可尝试在房屋拍卖之前购买。买家可在拍卖日之前向经纪人出价，最糟糕的情况无非出价被拒，该房屋继续上市拍卖。但这可省去买家在拍卖会上激烈争抢，因为在拍卖日房主一般会紧密关注更有力的报价。

就本周末的竞拍JP给您一个小建议：当拍卖师一说竞拍开始就立刻行动！

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澳房法律专栏：婚前财产的婚後分配 | 澳洲

近期有不少读者在看过文章之后，结合自身的情况咨询一些澳房的法律问题。因此，我定期将部分常见的问答进行文字整理，发布供大家参考。

旺财婆：林律师，您好！看了您的文章非常有帮助。现在我有一个问题：如果我现在买套房子，跟女儿共有，女儿已婚。如果我先离世，则房子属于女儿，那我的丈夫还有女儿的丈夫，会有房子的产权吗？或者有一方离婚了，那么这房子会作为婚内财产分割吗？

首先，需要强调的是澳大利亚与中国的婚姻法不同：

在中国，婚姻法与修正案较详细且完整的规定了婚姻共同财产的定义、分配及补偿情形；

然而，澳大利亚法律并没有明确的婚前婚后财产一说，即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产协议，不然今后双方分居或离婚，法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。

根据澳大利亚相关法律以及公平合理的自由裁量权，法院一般会主要从以下三个角度来判决夫妻双方共同财产的分配问题：

双方主张资产情况及经济来源：一般来说，在向法院主张分配权益时，无论是个人还是联名财产，无论是婚前还是婚后，无论是在澳洲还是在境外，双方都需要都要详细列举自己所有财产的义务，不能有任何隐瞒。

法院衡量婚姻或同居（事实婚姻）期间双方的贡献：“贡献”包括，一方在外工作赚取的对家庭的经济贡献以及另一方照料家庭所作的非经济贡献，以及双方在婚姻开始期间各带入婚姻的财产。如果一方带入婚姻的财产较多，同时若婚姻关系存续时间较短，则他（她）一般会被认为作出了较大功效。但随着婚姻的持续，他（她）的贡献可能就会相对减少。因此，即使婚前财产在一方名下，由其支付首期，由其还款，在没有财产协议的情况下，不会影响该财产划分为婚姻财产。

法院衡量双方未来的需要：法院会考虑双方分开后的经济收益能力，健康状况及为照顾孩子的需求等。举例说明，如果分开后孩子主要与母亲居住，而母亲目前又不能全职工作，则她很有可能可以分到更多的份额。

一般来说，为避免婚姻双方可能发生的财产纠纷，制定财产协议就显得非常有必要：

配结婚或同居（事实婚姻）双方可以做财产协议，就其各自名下的财产进行分配和约束。如果将来双方一直在一起，则该协议可以不生效，如果某一天双方分居或离婚，那么可以按照该协议内容就各自的财产进行分配。

这非常类似于人们常说的“婚前财产公证”或“婚前协议”。澳大利亚的法律规定配偶间不但婚前可以做财产协议，在婚中、分居或是离婚后都可以签订类似的财产协议，就双方协商内容标准化，以避免可能面临的法律程序。

另外，该协议必须在配偶间进行，双方父母无法替代子女签署。但是，如果日后就协议的财产纠纷诉讼法院，法院仍有自由裁量的权利重新评定，就合理和公平的方式分配双方财产

综上所述，在婚姻财产分配的纠纷过程中，澳大利亚法院需要衡量双方婚前拥有财产的多少，双方婚姻关系时间的长短，双方是否有孩子，分开后孩子主要有谁来照顾和与谁生活等等一系列考虑因素。因此，在婚姻初始阶段，我们难以推断出日后财产纠纷发生时的分配比例，然而通过财产协议的约定，能较为有利地保护双方各自资产的独立性，并有效地避免可能发生的财产纠纷。

注：本人问答所作观点不代表本人工作单位的观点，也会因为澳大利亚州际之间法律规定的不同而有不同的主张和判决。就中澳两国之间婚姻财产的具体规定，本人于居外【名家专栏】推出文章，统一给予对比、比较与分析。

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中国投资者还能在澳大利亚获得抵押贷款吗？| 澳洲

内容摘要

澳大利亚主要银行已经几乎不可能向中国公民贷款，但有一些非银行放贷机构却可以。
中国公民如果是贷款建房、购买闲置土地、地建房或面积小于50平方米的单位，将无法获得贷款。
贷款政策虽然复杂，但只要加上些创意，你可以最大化可贷款的金额。

过去的一年里，中国投资者想要在澳大利亚获得抵押贷款的资格非常之难。包括联邦银行、澳大利亚国民银行、澳新银行和西太平洋银行等澳大利亚大型银行大部分上完全停止贷款给外国投资者。

即便不是如此，获得抵押贷款已经非常困难，以至于外国投资者无论是出自何种意图和目的，都不可能获得抵押贷款。

不幸的是，这阻止了许多中国投资者继续构建房地产投资组合，在这个全球增长最快之一的房地产市场上购买房地产。

最近，一些非银行放贷机构重新进入这个市场来填补主要银行留下的这一缺口，但贷款政策仍然趋严。

为什么澳大利亚银行停止给中国投资者贷款？

大约2 – 3年前，澳大利亚政府开始越发关注澳大利亚银行贷款给外国投资者的比重。

他们认为这是澳大利亚房地产市场持续增长的主要动力之一。然而，真正压断骆驼背脊的是澳大利亚（APRA）审慎监管局发现大量的洗钱计划。

为了获得这些住房贷款银行，提供给银行的银行对账单、工资单、税单造假现象屡见不鲜。

自此，律师、房地产经纪人和银行开始格外警惕造假欺诈。

现在该怎样做才能在澳大利亚获得抵押贷款？

主要银行和贷款机构不再接受以人民币（元）评估你的收入和资产情况。

然而，澳大利亚一些专门从事放贷的机构最近又开始接受人民币，并提供高达房价70%的贷款，最高可达100万澳元。

他们通常会根据你收入的60 -70%，允许人民币和澳元之间的汇率变动（AUD）。

一些最好的放贷的机构可接受90%的收入，提高贷款金额。

是否必须支付更高的贷款利率吗？

目前只有几家银行可以贷款给中国投资者，这些银行收取的利率通常略高于给澳大利亚本地公民的利率。

然而，你可以在采用基础和专业贷款方案的同时，利用抵押贷款全部特性，比如对冲账户、信用卡和可随意取款的功能。

留心这些房产限制

这些专业放贷机构不会接受部分类型房产的贷款。

中国投资者无法获得以下类型房产的融资，除非是通过私人银行后，而且你将支付更高的利率：

建筑物
闲置土地
地建房
面积小于50平方米的单位
期房

以下几条宝贵建议，帮您轻松获批。

首先，确保具有最新的财政证明，并准备好提供如下证明中任何两个：

最近3个月的银行对账单，显示雇主定期汇给你的工资额度
2份工资单
一封来自雇主的证明信，解释你的工作的性质和工作时期。

其次，确保还款记录良好，无论是贷款还是债务，包括信用卡、个人贷款和学生贷款。
其中包括你在中国和澳大利亚的贷款。

最後，确保存款金额高。

找准好的贷款机构，并提交有力的抵押贷款申请，中国投资者仍有可能在澳大利亚获得贷款。

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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匠心收藏贴！2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析 | 澳洲

首先，给大家拜个年！祝居外团队与各位读者朋友们新春快乐，鸡年大吉！

回顾过去一年，2016年的澳洲投资市场无疑是近六年来最令华人投资者与相关从业人士最为印象深刻的一年。这一年中，投资环境稳健发展，汇率走势稍起稍落，但对外投资的法规政策却扮演着“打你十个巴掌后揉你一脸”的狠角色。

然而，变的是环境、汇率与政策，不变的是跨境投资市场愈演愈热的大势。古人云“以史为镜，可以知兴替“，此文将归纳并逐一解析2016-17年澳洲投资法与移民法相关的十大政策新规。

2016-17年澳洲投资法/移民法十大新政一览

投资（产权）法类：

2016年6月 | 针对新维昆三州，海外买家购房需缴纳附加印花税/土地税
2016年11月 | 财政部公布购房新规，海外买家被允许购买“二手楼花”

移民法类：

2016年7月 | 移民局重大改革学生签证，特别开放小学生留学签证
2016年7月 | 投资移民利好新政！132/188门槛降至历史最低
2016年9月 | 澳洲移民再添新成员，新签证188E创业移民正式开放
2016年11月 | 澳洲移民随行子女年龄由25岁降为23岁
2016年12月 | 澳洲对华十年访客签12月12日正式生效

金融法规/政策类：

2016年4月 | 澳洲四大银行正式收紧海外收入贷款
2016年5月、8月 | 澳联储RBA降息至历史新低，澳元受大影响
2017年1月 | 中国政府严格控制外汇交易，再限资金外流

十大新政 ① | 针对新维昆三州，海外买家购房需缴纳附加印花税/土地税

生效时间：2016年6月起

由于澳洲2015财年即将在6月30日结束，各州政府均选择在此时发布了2016新财年的财政预算。对于海外投资者最显著的影响则在于，各州政府财长均有计划提高海外买家购房的印花税支出，从而平衡海外买家与本地买家的购置比例。

维多利亚州附加税概述：

在2015/16财年，针对海外购房买家，维州工党政府新增加了3%的额外印花税。此印花税基于房屋买卖合同价格，不受标的物的当前价值影响，因此也不能享受印花税减免。
而维州政府2016/17财年的财政预算决定，将海外买家额外印花税，在3%的基础上增加至7%。同时，海外买家如果被定义为缺席个人/企业/信托，则需要额外支付5%的土地税。

新南威尔士州附加税概述：

在新州2016/17财年，从7月份开始，海外买家将会被要求支付额外4%的印花税。从2017年开始，海外投资者还将被要求支付额外75%的土地税。
新州政府在之前的政府议案中已经提出，从2016年7月起，所有新州房产交易，买卖双方均需要首先证明他们的国籍才能进行下一步交易。

昆士兰州附加税概述：

早于2016年6月14日昆州财政预算报告，昆州财长宣布，他们将追随维州政府的决定，向海外买家征收额外3%的印花税。此印花税将在正常印花税（最高上限75%）的基础上征收。
以企业或信托形式购买物业，税务局会利用穿透法则追查实际控制权是否在海外买家手中。如果是，那么额外的印花税即会被征收。

海外买家购房附加税数据表一览：

十大新政 ② | 财政部公布新规，海外买家被允许购买“二手楼花”

生效时间：2016年11月起

中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体，澳洲的楼花因其成本低、回报较高等特点，吸引了大量中国投资者的追捧。不过，随着澳洲各大银行收紧对海外买家的贷款，中国买家在产权收割时感受到了巨大的压力，因此，一部分中的他们被迫选择放弃定金，解除合同。令人欣喜的是，澳洲财政部长Scott Morrison于2016年11月宣布，将允许海外购房者接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。

在我们解读这条新政策之前，我们先来谈谈澳洲法律对于新房和二手房定义上的区别。根据澳大利亚海外收购法《Foreign Requisitions and Takeovers Act 1975 》的规定，纯海外人士在澳大利亚只可以购买新房（new dwelling）而不可以无条件的购买旧房或二手房（established dwelling）。在澳大利亚财政部长Scott Morrison更新政策以前，法律规定新房必须是第一次被销售，也就是说之前没有被卖给过任何买家。

显然澳洲政府也认为，如果房产因为种种原因导致无法完成过户，但房产确实为新建的，那么仍旧被定义为二手房产这一政策并不合理。因此新政中支出，无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士，但是必须符合以下条件：

房产合约在所有权过户前已经被终止；且
房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。

请注意，此处并没有要求对被终止合约的买家身份进行限制，也就是说，一手的买家不必要是海外人士。

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澳洲 | 在澳洲“以房养学”，父母与孩子如何联名买房？

购买澳房，问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外，联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。因此，本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房。

实务中，许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，配偶的名字还是孩子的名字呢？其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，可以是夫妻联名，夫妻一方与孩子联名，也可以是夫妻与孩子三人联名。

共同共有 – Joint Tenancy

在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。

特点：

“不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。
“生还原则”(Principle of Survivorship)：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。

缺点：

如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方，则需要得到另一联名者的同意。
如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付，但是买房之后拥有产权的形式是共同共有，那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说，即使将来卖掉房子的收益，也必须是以50/50的比例去分配。

案例解析：王大哥和王大嫂以共同共有联名购房，则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世，则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有，即王大嫂成为唯一的业主。

如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房，则三人各自拥有该房产33.3%所有权，如果王大哥过世，其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有，即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。

按份共有 – Tenancy in Common

特点：

“比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。
“自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。
“出资不同“的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

缺点：

购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人，即使另外一方不同意也必须遵循。
如果果联名者一方过世，房子不会自动转到另外一个人的名下，而是需要按照遗嘱来进行分配，法律手续较共同共有会相对繁琐。

案例解析： 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产，并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益，王大嫂占30%，小王占20%。如果王大嫂过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承，而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。

总结：

如果买家决定以联名的方式买房，无论是共同共有（Joint Tenancy）还是按份共有（Tenancy in Common），均需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师，由律师建议买家最合适其情况的联名方式。

在签订购房合同时，联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师，由律师建议买家最合适其情况的联名方式

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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澳洲 | 澳洲房地产不是你想卖就能卖！附土地转让表中文译本与全解析

在澳大利亚，土地所有人（卖方）按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人（买方可以是个人，也可以是公司法人），转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。

本文为《土地法专栏》第二单元“土地转让登记”，主要结合澳大利亚各州的土地法律法规（例如昆士兰州《1994年土地产权法》（Land Title Act 1994））、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。

土地转让的程序

宗地相关信息的查询

在土地转让前，买方在通常会聘请一位房产律师（各州不同，昆士兰州每宗土地交易的律师费大约在900-1500澳元不等）。接受委托后，律师将对该宗地的产权、规划、环境、区域公路及铁路的建设状况等一系列相关内容进行查询。

签订转让合同

查询完成后，买方核实了卖方的身份及土地产权状况等均没有问题后，交易双方或委托的地产经纪人和双方律师一起进行洽商、签订转让合同，并交纳印花税。

填写转让登记申请表并支付转让金

签订转让合同30 天内交易双方或委托律师填写转让登记申请表（附录：表1 ）和土地产权转让信息表（附录：表2）。如果买方是外国人，应填写外国人所有权信息表（附录：表3）。转让登记申请表可以从州政府土地登记机关的办事机构免费索取，也可以在州政府土地登记机关开设的网站上下载，一般的律师事务所都会有这些申请表。

在转让登记申请表中，卖方和买方必须亲自签名，双方都要有证明人签名证明是卖方和买方本人的亲自签名。证明人一般是是受人敬仰的、有信誉的、政府认可的公证人（在澳大利亚人们称他们为太平绅士），太平绅士从事的公证是无偿的公益活动。卖方将申请表交给买方后，买方向转让方支付转让金。

申请登记

然后，买方将转让登记申请表交到州政府土地登记机关的任何一个办事机构或通过网络提交，并交纳转让登记申请费和登记费。如果卖方持有纸质土地产权证书副本，卖方应将纸质士地产权证书副本交到州政府土地登记机关的办事机构。

登记发证

州政府土地登记机关登记员对土地权利人的身份、产权状况、交易的合法性及登记过程进行最终的审核，审核元误后加盖印章，同时编新的产权证书版本号。至此，本次房地产转让登记完成，州政府土地登记机关通知买方登记完成。

土地分割

如果卖方将自己的一宗地分割后，再将其中的一部分转让给买方，在签合同之前，土地交易双方应聘请私人或政府测量机构的注册测量师进行实地分割测量，并绘制分割地籍图，土地交易双方各自负担自己宗地的测量费用。然后，土地交易双方将成图及有关文本资料送交地方政府，由地方政府按土地规划及用途上的限制对该土地的分割及使用进行审批。

填写土地转让登记申请表的注意事项

土地转让的交易双方在签订转让合同30 天内应亲自填写或委托律师填写转让登记申请表（表1）。该表是在土地转让之中最为关键的表格，信息切勿出错。此文将逐个讲解此表格填写的一些注意事项。

收益转让（Interest being transferred）

只有已进行注册登记的房地产才可以转让,只有被登记的房地产权利人或其委托代理人有权签署有关转让的法律文件。

本栏应填写以下内容：声明转让拥有处置抵押宗地的权利；声明宗地符合转让条件；声明人的姓名、地址和电话号码等。

土地描述（Lot on Plan Description）

本栏应描述转让宗地的地址及宗地的地籍编号，宗地的地籍编号描述通常是”第（号）测绘图的第(号)宗地”【如：RP123456 号第3 块宗地（产权证号为16543002）】。

表格必须包含相应的前缀（如”SP” 代表测绘图， “RP”代表巳登记的测绘图， “BUP” 代表建筑物单元， “GTP” 代表共有权利表等)。

本栏不显示宗地面积。

转让人/卖方（Transferor）

本栏应填写转让人的姓名全称。如果转让人是两个或两个以上以按份共有或共同共有士地的个体，则无须显示转让人的姓名。

如果转让人是《1997 年法人实体和社区管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人实体，必须如此填写：“（协议编号）、（协议名称）共有产权协议的法人实体”，如”1234 海岸共有产权协议法人实体”。

如果转让人以受托人或个人代理名义持有不动产，信托须明确标示，如”第（最初转让给受托人不动产的交易正式文件证书号码）号转让的受托人的（转让人姓名）“或”作为（死亡者姓名）死亡者财产的个人代理的转让人的姓名”。

未成年人（未满18 周岁的自然人）不得授权行使转让权。相应地，产权局不接受以未成年人名义执行的转让不论是独立转让人或数个转让人之一。

对价/价格（Consideration）

对价是指一定的支付款项或者受让人和转让人就权利的转让达成一致的项目。本栏应完整地填写对价。

如果转让是以现金以外形式支付的话，则必须要明确表明，例如”依从xx协议本次转让是以xx形式支付”或”依从xx买卖交易条款本次转让是以xx形式支付”。

受让人/买方（Transferee）

本栏应完整填写受让人的姓名。

如果有两个或两个以上受让人，每个受让人的权益必须明确陈述。受让人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人实体可以作为共同共有人与个人或其他法人实体共同持有土地。若是共同共有人，则受让人所持有的权益必须以分数形式标明，如1/4 或3/4。

如果受让人是法人组织，必须在第5 条中填写澳大利亚公司编码，澳大利亚已登记实体编码或澳大利亚商务编码。未登记的外国公司视同本国公司，必须通过适合的法人司法权证明材料建立法人司法权，如法人证书的复印件以及翻译件。

如果受让人是《1997年法人实体和社区管理法》（Body Corporate and Community

Management Act 1997）所列的法人实体，必须在其中添加以下文字“（法人实体的名字）法人实体公共产权协议（协议号）“，如“法人实体有关海岸公共管理1234 号协议”。

未成年人虽不得转让不动产，但可以是自由保有（私有）宗地权益的受让人。如果受让人是未成年人，必须注明他们的出生日期。

转让与执行（Transfer/Execution）

转让人和受让人在此条内签署转让协议。两个当事人必须在《1994 年土地产权法》规定的一个有资质的证明人证明的情形下执行转让协议。

转让表必须有转让人和受让人或他们的律师亲笔签字。如果注明“律师”二字，也不表示律师的司法权可以影响正式文件证书的合法性。如果律师作为转让人或受让人代表执行转让，那么律师的签字不必被作证，但他或她的姓名必须列在此签字下。

《1994 年土地产权法》第162 条款(C) 项规定证人不是订立正式文件的主体，证人不能与受让人是同一人。

土地产权转让信息表（表2）所收集的信息被用来评估印花税、估价数据的基础和土地税收数据的基础以及作为证据数据来更新信息。转让人/卖方对此表的第1 、第2 和第3 条所填内容负责。受让人/买方对此表的第4 条和第2 、第3 条信息声明的填写内容负责。

如果受让人或买方是《1988 年外国土地所有者登记法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，则必须填写此外国人所有权信息表（表3）。此表所收集的信息、将被输入到外国土地所有者登记系统中，这是昆士兰所有土地公开登记专为外国人或外国公司所设的。

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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