AU Investment Column – Page 14

当澳洲房产买卖因外汇管制而不能成交，应该如何处理？| 澳洲

近几年来，境外对澳洲房产投资量大幅增加。澳洲房地产成交额每年达一千亿澳元，投资者们对于澳洲房地产市场的价值和稳定性都予以了很高的评价。这种资金流入的势头并未减慢。但是由于澳洲银行贷款规则的增加，很多中国投资者将面临很多问题。同时中国政府也开始对中国境外汇款施压。

目前由于购房合同无法成交，很多中国投资者面临着失去他们的首期定金的困境。

应该如何处理？

这个问题由很多环境因素。我们建议您同您的律师商讨，他们可以根据您面临的具体情况给您相应的建议。

如果您想要将房子过户给其他家庭成员，这项操作会比较简单，很快就能完成。但是，如果您是因为拿不到贷款或者别的原因而不能成交，情况可能会比较复杂。如果您不想失去您的首付款和印花税，您就需要找到一个新的买主。需要您自己来找到新的买家，房产中介不会帮您完成。

当您找到了一个新的买主，您需要请律师起草一份新的协议。因为当地法律法规的差异，这项操作在某些州会比其他州更容易，花费更少。

常见问题

问：我可以拿回我的首付定金吗？

答：在多数州，您的首付定金可在您找到了新的买家，并成交后，可被退回。

问：我可以拿回已付的印花税吗?

答：大多数情况下，您可以在新买主签订合约后申请退回您的印花税。

问：其他家庭成员想要代替我成为买主，还需要再付一次印花税吗？

答：不用，但是需要支付小额的过户费。

问：新的买家也需要FIRB许可么？

答：如果他们是外籍，则需要FIRB许可。

问：我是一个在等待收到澳洲永久居民身份的过桥签证持有者。我必须付出外国居民印花税的额外支出么？我现在持有过桥签证，正在等待成为澳洲永久居民身份。我需要支付外籍居民印花税吗？

答：您需要支付这项费用。但是如果您在5年内成为澳洲永久居民，到时可申请退回这项费用。

本文英文原文由AHL法律律师，南澳最高法院律师及出庭律师，阿德莱德大学法学士姜孓歌（Jaeger Man）撰写。

注：以上所有答案都可能根据您的房产所在州的不同而变化。您可以咨询律师，他们将给您权威的答案。

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

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美国与澳洲房产拍卖的区别 | 澳洲

在全球包括澳洲、英国及整个欧洲在内的大多数国家，拍卖是房屋买卖的一种普遍方式。然而房产拍卖在美国却并不普及，仅一小部分房产以此种方式出售。参与拍卖的通常是止赎屋或被银行收回的房产，普通及高端房产一般不会进行拍卖。

来自洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产（Sotheby’s International Realty in Beverly Hills Los Angeles）的知名经纪人 Tanya Stawski 说，过去拍卖通常与破产及收回房产相关，名声较差，使其在客户尤其是高端房产卖家间缺乏吸引力。

多重上市服务系统（MLS）是拍卖在未成美国主流的另一个原因，该系统使经纪人很难协调买家参加拍卖会。通过 MLS 系统出售房屋意味着全国任何一个经纪人均可将此房屋卖给自己的买家，而经纪人很难在拍卖前对所有买家进行培训。

尽管与其他国家有所差别，美国大多数州府城市也有拍卖会，而这种趋势在高端房产卖家中略有增加，这要归功于拍卖在其他国家展现的价值。Tanya评论说，拍卖会的益处是可以预见的，尤其对于非上市房产而言，然而还需要对买卖双方进行培训。

在美国和澳洲拍卖购房的主要区别有如下几点：

1、法定拍卖条款

美国对于拍卖购房未出台任何国家层面的条款。这意味着你若通过拍卖购房，则要认真阅读购房条款，因为每场拍卖会上的购房条款均不相同，这些条款是由卖家而非政府部门起草。

澳洲立法对拍卖购房有明确的条款规定。

澳洲法律对于拍卖会的举办及在通过拍卖竞购房产都有规定。立法规定了对买家约束协议，其中包括买家改变主意也不可撤销条款，但有继续拍卖的权利。例如在新南威尔士拍卖商只能有一次叫价（代表卖家叫价），在昆士兰则可叫价两次。

2、高端房产销售

在美国高端房产很少采取拍卖方式出售，因为拍卖被认为是在进行廉价抛售。尽管弗罗里达和加利福尼亚州也偶尔出现过高端房产拍卖，但尚未成为主流。

在澳洲高端房产通常是通过拍卖出售。例如悉尼东区的高端房产市场近12个月销售额高达7200万元，目前在售房产价值逾1亿，其中十分之九的房产是通过拍卖出售。

3、拍卖地点

在美国，房产拍卖时出价和竞购经常是在线进行，因为所售房产通常是状况不佳的止赎屋。大多数情况下买家在拍卖前无需查验房屋，因为他们只是为了买下该房产所属的土地而言，要在上面重新建造新房。

通常止赎屋的线上拍卖价格区间较小，如1万美元—10万美元之间。

澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行，由拍卖商在拍卖行里主持拍卖。

大多数房产于周六进行拍卖，拍卖前会有一个开放看房时间，例如上午11点进行房屋展示，11:30进行拍卖。从买卖双方的角度而言，实地竞拍要比在线拍卖获得更多的信息。

美国和澳洲房产市场差别很大，但其共同点是随着投资者对拍卖程序及更公正售房方式的了解，海外投资在积极的持续涌入。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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海外投资贷款急救帖！澳洲贷款的法律注意点，你都了解吗？（附案例分析）| 澳洲

2017年初，澳洲房产投资成交量节节新高，其中一大部分都将来自于海外投资者。尽管2016年澳洲本土银行纷纷收紧对海外人士的贷款政策，但大多数海外投资者仍希望运用贷款杠杆来实现投资的最优化配置。

希望通过此文的分享与注意点的提醒，能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时，也带着一份放心。

识别和选择有资质的贷款经纪人，并在必要时请律师审查《贷款合同》

2016年5月起，澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后，各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋，遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在，从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。

总体而言，汇丰银行是海外投资者目前最好的选择，无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中，不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠，因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重：

《贷款经纪从业守则》规定，贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权，且持有澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）发出的CRN资质牌号（Credit Representative Number）；

在询问过从业5年的贷款经纪后，意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释，甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下，请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。

银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利（案例分析）

分享本人真实办理过的一个案例，银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。

2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯，得到了预先批准（Pre-approval）且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。

郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。

该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。

该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时，也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方，并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。

请注意，其它也可能被撤销海外收入贷款的情形有但不限于：

个人收入达不到银行贷款申请要求
电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致
雇主信内容混乱，工资进账记录混乱，不能详细的说明入账来源
雇主单位资质达不到银行申请要求
房屋内部面积在45平米以下
中国信用记录不良等

预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified），更不同于《贷款合同》的签署

在投资金融圈，预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified）一直存在很大争议。

一种普遍的解读是，预获资格（Pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准（Pre-approval），说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实，在一定条件下，给予您确定的活期利率。然而，也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。

因此与贷款机构谈判时，事先一定问明其对预获资格（Pre-qualified）与预先批准（Pre-approval）两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。

此外，无论您是获得预获资格（Pre-qualified）还是预先批准（Pre-approval），两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是，《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。

汇率波动及其影响（案例分析）

在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中，汇丰银行非常积极且正面的履行了风险揭露与声明义务，在其《说明》中提及到以下风险：

还款币种限制及其影响；
贷款利率波动及其影响；
汇率波动及其影响（占全文近50%篇幅）。

由于汇丰银行在澳洲的海外收入贷款实行“依据海外收入证明申请贷款，而用澳洲账户进行贷款与还款“，所以可以较好的规避上述还款币种与贷款利率波动与影响，但仍然无法完全规避汇率的影响。

此处的汇率波动主要指当贷款申请人选择与其收入币种不同的贷款币种的情况下，收入货币价值（如人民币）相对于贷款货币（如澳币）价值的上下波动。如果贷款申请人没有足够的澳币存款，由于其在大部分情况下需将收入货币（人民币）兑换成贷款货币（澳币）用以支付每月还款或偿还贷款本金，则其的实际负债收入比将取决于兑换当日收入货币对贷款货币的汇率。

若收入货币相对贷款货币升值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少，贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多，贷款申请人的负债收入比升高。极端情况下，借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷，澳元还”的政策，但若贷款申请人主要收入来源于人民币，而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时，无疑汇率波动将成为很大的贷款影响因素之一。

案例分析（引用《说明》官方情景分析）

若您的收入为人民币，但申请的是澳元贷款，则您将在贷款期间内承担人民币（收入货币）对澳元（贷款货币）的汇率波动风险。假设您申请等值人民币600万的澳元贷款，放款当时人民币对澳元的汇率为6，即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算，您每月应还款额为4774.15澳元，按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为：

假设一年后，人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币，您每月应还款额仍为15澳元，但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看，您的每月还款额减少5%；

再假设一年后，人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币，您每月应还款额仍为15澳元，但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看，您的每月还款额增加5%。

行政处罚或刑事罪名（案例分析）

通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款，无疑是一种贷款诈骗行为，并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。在澳洲房产投资最井喷的过去3年，利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。在和业内人士聊天时，曾了解到“一些没有资质和底线的无牌经纪，每天在各个圈子里社交，靠不规范的操作手法，第一年赚30万的大有人在，第二年能到小50万，做得特别好的3年内年入百万都有可能“。然而，因为所有贷款文件均需申请人签名，被追查时，黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭，而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。

倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿，根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意，通过某一欺诈行为，不诚实地获取了他人的所有财产”，那么其很有可能被判处贷款诈骗罪，面临最高10年监禁的刑法。

澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）在2016年6月30日发布通告，要求包括位于新南威尔士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翘新会计师）几家房贷经纪公司更改其发布的针对华人贷款申请者的广告。整顿原因之一是其违反了相关《借贷法》，“广告上用中文标注的“最低固定利率”及“无需收入证明”构成了误导信息或是虚假广告“。而事实是这些机构提供的最低固定利率并不符合法律规定，并且收入证明在贷款审批中无法被豁免。

事发后，很多已经在这些被要求整顿的贷款机构办理的贷款申请人被迫陷入了窘境中，他们被“忽悠”着提供了与事实不符的申请材料，而面临即将到来的交付日，他们很有可能无法按时得到贷款，顺利完成交付；更可怕的是，他们中的部分申请人甚至有可能在日后面临行政或刑事处罚。

最后，请各位投资者务必谨记：在您与银行签署正式的《贷款合同》之前，您都应该寻找机会了解您将承担的风险与法律注意点，必要时更改并选择适合您的贷款方案。我们也强烈建议您在做出决定前，咨询相关的第三方法律或金融机构。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解 | 澳洲

相信大家在澳洲买房第一个想要知道问题是：外国投资者是否有权在澳洲买房？简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。（相关资讯：澳洲房产购买流程）这一点，从澳洲投资审批委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的相关政策就能看出来。具体而言，澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定（中国人在澳洲买房条件）如下：

1、外籍人士的定义

澳洲政府对于“外籍人士”的划分是非常细致的，可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲政府的相关法律条文规定如下，大家可以详细对照、比对。

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益。该法案第五条定义“外籍人士”为：

非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

《澳洲海外投资政策》显示，“常住居民”指符合以下条件的人士：

他们在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西兰公民）；
该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200 天或以上。
此外，《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：
持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；
已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

2、 外籍人士在澳洲只可买全新住宅

对澳洲房产投资稍有了解的人，大都听说过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

以下情况下，外籍人士可在澳洲购买二手房

《澳洲海外投资政策》规定非常住外籍人士不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住，以下情况除外：

　　　1) 由外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；

　　　2) 非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)，并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量(例如：拆毁一个现有住房，然偶建造两个或以上住房)，或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

3、 外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请

外籍人士如要购买澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申请。这类申请通常会获得批准，而且在获得批准时通常没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。

FIRB的政策解读

从FIRB的政策来看，针对非常住外籍人士的批准更倾向于指具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士，而不是这位外籍人士可不可以买这一套房子。根据这一原则，申请人在申请FIRB的购房批准时必须要提供具体的房产信息（如地址等），如果通过批准的房子因故没有买成，申请人需另外申请购买其它房子的批准。

FIRB审批时间

根据法案规定，国库部长有 30 至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。

相关建议

由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。目前，还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。

4、 外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题

我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准，这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当外国投资者购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。

不过，这只是其中一个特例。根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房：

从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅；
让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；
综合旅游度假村的某些住宅房地产；
按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者
从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

综上所述，外籍人士只需向FIRB递交购房申请，便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳洲政府对于外籍人士在澳购房的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量，因而才设置了审查批准这一流程，并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。相反，澳洲政府是非常欢迎外籍人士投资澳洲房产的，从各州政府对购房优惠/补贴政策可见一斑。在今后的栏目里，我们会具体介绍澳洲各州对外国投资者购房的优惠政策，敬请留意！

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你买学区房，你关注澳洲名校；但孩子在学校意外受伤你该怎么办？| 澳洲

无疑，置业于澳洲无非三种初衷：生活需要、投资回报及下一代教育。读者可能会扫读关于澳洲房产的法律文章，因为你会觉得最终会聘请律师来把关。但若是关于自己子女在澳洲可能遇到的法律问题呢？你可能会对着手机阅读数次，甚是打印出来用高亮笔作笔记，因为没有人会完全代替你为你的孩子安全与成长来把关！

因此，此文会以“学区排名”系列作延伸，结合本人之前所作有关人身伤害主题的讲座文稿对在澳少儿在学校意外受伤，父母的处理方式作探讨与分析。

一真实学校意外伤害事故导致该初中留学生终生失明 ——名校是重要！学区房是重要！但最重要的是孩子留学时的人身安全！

澳洲相关案例简述

Oyston v St Patrick’s College [2011] NSWSC 269

校园欺凌是使幼儿园到大学各阶段校方管理层与家长都非常困扰的话题，特别对于国际学生而言，因为语言与文化的隔阂，往往会引致潜在的校园欺凌，甚是种族歧视的危险。

基本案情：St Patrick’s College是新南威尔士州Campbelltown地区一所知名的学校，并有着完整的反欺凌政策防止学校欺凌事件。Oyston是一名普通学生，但因为饱受长期的校园暴力而引发了严重的心理疾病，其家长随之将学校告知法院。

法院判决：Oyston胜诉，学校需支付54万澳元整作为损害赔偿。判决理由为学校虽然有较为完善的政策，但学校并没有足够有效的措施来落实这些政策并实际保护学生在学校的基本身心健康。

Graham v NSW [2011]

澳洲有着健全的校园巴士服务系统，但并非每一个学校都是义务提供此项交通服务。倘若意外伤害发生在校外，那么应该如何进行责任判定呢？

基本案情：Graham患有残疾而无法正常行走，需要依赖学校巴士服务。后校方因客观原因中止了校园巴士服务并提早一个学期告知家长需自行妥善安排。一日，Graham在上学途中发生车祸而受到伤害。

法院判决：学校不承担责任。校方合理中止巴士服务，并已传达此讯息予家长，则属父母监护责任范围。

Trustees of the Roman Catholic Church for the Diocese of Bathurst v Koffman [1996]

此案也属于校外意外事件，但判决结果却截然相反。

基本案情：学生经常通勤的巴士车站在学校距离350米地方，曾在高峰期出现过学生意外受伤的事件，学校因此安排了值班老师维持上下车秩序。但之后仍有一孩子在上下车时意外伤害，学校是否有责任？

法院判决：学校本无绝对义务在巴士车站进行秩序维护，但学校之后通过安排值班老师建立了监管行为的义务关系。这个关系具有延续性与依赖性，所以学校应对该受伤的孩子承担注意责任。

澳洲学校意外事故的标准与分类

学生：

学校意外事故中主体的定义包括公立或私立、走读或寄宿、义务教育学校或校外培训机构。

然而，一旦拥有社会角色的属性即不能定义为学校意外事故中的主体范畴。例如，接送孩子的父母在校园里意外受伤，负责孩子食堂餐饮的管理人员在校园意外受伤等。

也不包括收到学校录取通知书，还没有办理报到手续，已经办理毕业离校的但没有出校门的；

时间：

校内时间：学校学习期间，上下课期间，补课期间等，但不包括学校已明确通知清校而学生无故逗留期间。

校外时间：校外活动、表演、集会、实习、郊游、参观或实践等。

不属于校方责任的范畴

空间：

校园里，校园附近且校方建立了监管义务的区域。

校方组织的有管理责任的各类校外活动地点。

事故分类：

澳洲学校意外事故的归责原则

澳洲学校意外事故的主体多为低龄的学生，由于他们表达、判断能力的限制，常常会让责任归属的判断与搜证变得难上加难。因此，你可以不看学区排名，你可以不看购房合同，但你绝对不能不知道如何判断学校意外事故责任的基本原则！

遵循无损害无过错原则：

损害：即只有孩子受到了实质伤害才能追究过错方责任，同时满足上述文中澳洲学校意外事故的定义标准；

注意义务：学校有相关责任，例如管理、说明警示或秩序维护等责任；

违反该注意义务：需以普通标准与合理预测来判断过错方是否有过失行为且是否违反了该注意义务。

例如，家长不能要求老师他具有非常高的知识、能力或技能去把每一个孩子照顾得极其周到，这是苛求的。我们只能以一个通情达理的人的标准来看老师是否有违反义务。

近因与受伤结果的关联：关联是否是直接关系？是否有第三因素介入？

例如，孩子在去学校之前已经受伤，在学校时又因其它因素将伤势加大，此时则不能追究老师全责，因为在发生学校意外事故前已有直接起因。

就学校意外事故方面，澳洲政府提供的法援救济网站

https://www.mychild.gov.au/resources/reports
http://www.pc.gov.au/inquiries/completed/childcare/report
https://www.communities.qld.gov.au/childsafety/protecting-children

因为澳洲《人身伤害法》与《侵权法》庞大的法律条文与案例，无法在凌晨2点的文章撰写中与读者全面分享。若有兴趣了解更多该方面知识的朋友可以透过居外与本人联络，我会统一发送本人之前于中澳父母教育协会讲座中对该话题分析的录音与部分文字稿。

注：

感谢中澳父母教育协会副会长Siyu Huang对本人之前相关讲座的部分文字稿整理。
澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。

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八问八答：国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期，不少地产经纪人在此日前忙得不可开交，帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时，我便与的地产圈的朋友们打趣说，10月中旬或许会比那时更忙，因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时，他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司，澳大利亚居民更会受到澳洲税务局（ATO）的监管。果然，近日受到不少经纪人和客户求助，到底应该如何安排国际汇款且避税？汇款金融超额，不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO的“虎视眈眈”。

不唬人的例子，拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是，在2015年末，ATO寄来一封长达42页的意见书（Position Paper），里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细（汇款日期与汇款人等），付款明细与使用明细（车！房！生意！一清二楚并细思极恐）。你不知道的是，比你老婆更明帐的是ATO。最后，ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由，要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金！

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法，特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

我在中国赚的钱，澳洲政府凭什么要求我交税？

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定，当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录，并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入，即有权要求补交所得税。

严重的是，一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查，则可以根据与中国政府的税收协议，通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元，而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休，那怎么能说明这真的是合理且合法收入？细思极恐。

我该如何汇款外币到澳洲吗？有什么限制吗？

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》：年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元，即一张身份证每年5万美元额度。

澳大利亚银行收款方（往往是开发商或卖家的律所信托账户）的开户银行名称与地址、银行代码（swift code）、开户支行代码（BSB）、信托账户帐号（account number）与账户名称（account name）。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可，并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分：手续费＋电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1％收取，但单笔收费的限额不同，最低约为80元人民币，最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取15～30澳元不等的手续费，不同的银行账户金额不等。

如果需要汇款超过5万美元，我该怎么办？

此时，你可以选择金融货币交易公司，帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚，钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率，算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户，收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户，不是公司账户。所以实际上，钱并不是从中国汇来的，更不是从本人或家人的账户转来，而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些，对于大额交易，有些可以免除手续费。

但同时，金融货币交易公司交易风险较大，应谨慎选择可靠的金融机构，即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

我只是想买一套房，为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税？

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额，使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入。

ATO规定成为澳大利亚居民后（不包括临时居民），需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入，就业收入，养老金，年金收入，银行利息，股息，特许权使用费，租金，资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下：

任何海外收入，包括产生的，衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
来自海外的商业活动和投资收入，即使是在澳大利亚已无需纳税的
如果你是临时居民，海外来源的收入
获得免税的海外就业收入

看完这些定义，你应该可以长呼一口气，重点词是：周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资，则可以不必担心ATO的监管。

国际汇款在什么样的情况下需要交税？

根据ATO的规定，如果过去几年中，银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报，及有可能收到ATO的通知函或意见书，要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话，该汇款金额将被定义为“海外收入”，除补交税款外，还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复，税务局有权修改你的个人收入，从而影响应交税款，产生税务欠款，滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行，一定注意保持和ATO畅通的信息渠道，第一时间做出反应。

如何避免国际汇款被征税？

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款，用于在澳大利亚学习、生活和置业，许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上，如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时，需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

已经收到澳大利亚税务局ATO意见书，我该怎么办？

一般情况下，你收到的国际汇款来源分为三类：由亲属直接汇出，由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款，你须向税务局提交汇款人银行对账单、（带英译）相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制，通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证，以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款，并非投资收入。如果资料准备时间不充分，可向税务局致电要求延长时间，一般会获得宽限。

国际汇款被监管后，哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税？

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时，你需要准备以下材料：

汇款人的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出，且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符；
亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件；
亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时（由于外汇金额限制），请你准备以下材料：

汇款人的银行对账单：能够清楚的显示款项是由他人账号汇出，且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符；
你亲属的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人，且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符；
亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件；
亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时，请你准备以下材料：

你亲属的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号，且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符；
向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料：能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户；
亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具，并由公证机关出具翻译公证件。
亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款，而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取，为了保护你在澳洲的个人税务利益，建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料，以备ATO检查之需。

注：

澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议；
部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站；
部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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作为中澳律师，我只关心《我不是潘金莲》中的法律问题！| 澳洲

虽然我还没有看过冯小刚导演的《我不是潘金莲》，但通过朋友圈发现大家最近都在刷这部电影，又听国内同行多次提起这部电影应该更像一部法律片，而不是剧情片或喜剧片。虽然现在对《潘金莲》的网评褒贬不一，但不管怎么讲算是很成功的，这个背后做支撑的法律论点与论据也是很给力的。至于网友是挺“老炮”冯小刚还是“国民老公”王思聪，我都无所谓。因为作为中澳两国律师，我只关心《潘金莲》中的中澳法律问题！

案情事实

《我不是潘金莲》讲述的是农村妇女李雪莲（范冰冰饰）为了达到生二胎的目的，她与丈夫秦玉河决定“假离婚”，在民政局办理了离婚手续后开始分居生活。然而半年后，她发现“前夫”秦玉河居然已另与别人结婚。李雪莲气愤不过，便起诉到法院要求确认双方是假离婚。

开庭后，办理此案的法官王公道根据他们已确实办理了离婚登记的实情，判决李雪莲败诉，自此，“假离婚”被确认为了“真离婚”。但李雪莲不服，先后向法院专委、院长、县长、市长反映。又因为前夫说了一句“你就是潘金莲！”，从而开始了二十年持续不断的赴京上访路。

上访？为逃避计划生育政策或买房限购政策而“假离婚”？李雪莲不是第一个，也更不会是最后一个。

今天我们不谈电影内容和各种撕逼，仅从法律的角度来欣赏这部电影。

“假离婚”的两种情形

在中澳两国，“假离婚”大致都可以被划分为以下两种情况：

通谋离婚：指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的，串通暂时离婚，等目的达到后再复婚的离婚行为，例如为双方为逃避中国法的计划生育政策与房屋限购政策，或为获得澳洲法的购房补贴与优惠等；

欺诈离婚：指一方当事人为了达到离婚的真正目的，采取欺诈手段向对方许诺先离婚后再复婚，以骗取对方同意暂时离婚的行为，例如单方为“扶正小三“、“林丹案后传”，或转移财产等。

中国法中的“假离婚”

中国的“假离婚”很多且目的五花八门，但集中在房产方面比较多，如政策福利房、拆迁回迁房等。我清楚地记得本科《婚姻法》周老师讲过的一个案例：一优质中学附近的小区开盘，一夜之间婚姻登记处人满为患，大家排队离婚。当然也有借此实现真实离婚目的、逃避合法债务，或者达到其他非法目的的。

“假离婚”的方式大部分是协议离婚，也有部分为更加逼真而采取诉讼离婚的。不管哪种，一旦解除婚姻关系，双方便取得再婚权利，财产分割便可进行。因此，从法律层面来讲，《潘金莲》片中王法官的判决没有什么问题。

具体而言，对于“假离婚”的效力可以区分以下两种情形：

“假离婚”当事人均未与第三人结婚的，其离婚可以被宣告无效：现行的《婚姻法》和《婚姻登记条例》在行政程序上已取消对“假离婚”的处罚，婚姻登记机关也不再对“假离婚”登记行使撤销权。但如果，“假离婚”当事人系在人民法院骗取离婚调解书的，当事人对已经发生法律效力的离婚调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者法律，可以申请再审裁定撤销。因此，如果未经婚姻登记机关或人民法院宣告无效的，仍应认为“假离婚”发生了离婚的法律效力。

“假离婚”当事人一方或者双方已经与第三人结婚的，应承认其再婚有效：此时“假离婚”当事人请求宣告“假离婚”无效的请求权消灭。实践中夫妻双方一旦办理离婚登记后，婚姻关系就已解除。因此，中国法中没有“假离婚”，一旦办理离婚登记且未被宣告无效，那么就是真离婚！此时如果在“假离婚”期间一方变心，另一方不可能以当时意思表示虚假提出抗辩来证明婚姻有效。

你还想逃避政策而生二胎，再买几套房子？细思极恐…

澳洲法中的“假离婚”

你还在以为只有中国流行“假离婚”的话，那你就OUT了！澳洲人或澳洲华裔早在许久以前就已经发现了“假离婚”的“好处”，请看具体案例：

为移民而脑洞大开：

一真实客户咨询：“我婆婆已经和澳洲当地人结婚，2017年初可以拿到绿卡。现在有个想法：等婆婆拿到绿卡后，和我老公”假离婚“，老公依母子团聚签证赴澳办身份，之后我们的孩子再依我老公的身份赴澳读书拿身份，最后我再和老公在澳洲复婚，通过夫妻团聚签证而拿到身份。这样是否可行，有没有风险性？

我听到这问题时，连忙解释其思路的错误性和风险性（不禁竖起大拇指，内心连夸其对《移民法》和《婚姻法》的熟练掌握与运用）。

较为官方的解答可为：

在婆婆递交签证申请的时候是需要填写80表格的，里面会注明她是否有子女，子女目前的婚姻状态；

如果老公在25岁以下并且单身的情况下，经济上完全依靠他妈妈，可以以子女的身份在你婆婆申请绿卡的时候同时申请；如果年龄超过25周岁，那么就要申请家庭最后成员移民，目前此类申请，移民局给出的官方评审周期为56年以上。

另外，最近接到不少关于昆士兰州政府2016年中起实行2万澳币的首次置业补贴的政策询问：

要求大致为必须是澳洲永久居民或公民、购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产、购房者年龄满18周岁且必须购买价值不超过75万澳币的新房。

虽然政府明文规定，夫妻一方之前已经拥有房产的，另一方在购买新房时不享受首置业津贴，但在“利诱”下，曾有极个别从未购置房产的新婚夫妇询问过，是否可以利用规则以“假分居”或“假离婚”的形式换取自由身，以多次获得首次置业补贴。

答案毋庸置疑，不能！且可能会招致行政罚款或刑事罪名。

骗取社保福利：澳洲福利署Centrelink十分保护单身妈妈，因此不少人为了这些“好处”也绞尽脑汁去“假离婚”或者“假事业”。一位没有工作收入来源且从未购置过房产的单身妈妈，可以领到的单身妈妈津贴、享受幼托费用的减免以及上述的首次置业津贴等社会福利政策。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。）

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如何在不超支的情况下在房产拍卖会上大获全胜！| 澳洲

虽然包括悉尼在内的澳大利亚几大城市的房地产库存水平较低，但2017年的房地产拍卖会数量仍有所上升。比如上周末，虽然悉尼的房地产库存水平较低，但一个周末仍举办了900多场房地产拍卖会，且拍卖清盘率高达82%。

房地产拍卖在卖家中间变得日益流行，对于买家来说，在拍卖日之前制定周密的房产竞拍计划至关重要。制定计划与不制定计划参加拍卖会的结果可能相去甚远，一个周密的计划有时能够为您节省数十万元。

以下是关于制定拍卖会房产竞拍计划的几条建议。

请牢记，在拍卖会上竞拍房产没有冷静期，因此一旦您拍下房产，过后就不能反悔了。

拍卖会前

1、确保您的律师在拍卖会当天您出价或竞拍之前已仔细检查过购房合同。

确保您打算竞拍的房产在合同中没有任何异常声明或任何特殊条款。

如果合同中存在任何异常之处，可能会影响您对该房产的心理价位或出价上限。

2、询问中介该房产已完成多少害虫报告和建筑报告，以及已有多少买家签订购房合同的意向

您可以通过真实买家的意向情况，更加清晰地了解该房产的受欢迎程度。相较于计算看房人数，签订购房合同的意向数量能够让您更加准确地估计该房产的受欢迎程度。真实买家会希望在拍卖会当天出价或竞拍之前看到购房合同。

3、提出提前出价竞拍请求，将房产一举拿下。

如果您非常喜欢某处房产，务必要积极主动，尽快向中介提出具有竞争力的价格，不要等到拍卖会当天。

受到房地产库存水平较低的影响，买家在购房时变得越来越积极，经常在拍卖会举办之前就提出颇具竞争力的价格。

比如，2017年3月，悉尼北岸市场有2/4的拍卖房产是在拍卖日之前售出的。

4、拍卖会之前设定自己的出价上限。

如果您希望在拍卖会上竞拍房产，务必确保您已设定当天的出价上限，并严格遵守。也就是说，在拍卖日之前在您的脑海中反复温习这个数字，并且如果拍卖竞价超出您的上限，也不要不愉快，还是要开心地退出竞拍。切勿让中介影响您在拍卖会上对于自己的出价上限的坚持。

您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边，让拍卖师看到您的出价，您也能够观察其他竞拍者的身体语言

拍卖会当天

1、在拍卖会上理解拍卖师的一言一行

如果您感到拍卖会进程过快，或者在理解拍卖师的一言一行和竞价上有困难，只需要求出席拍卖会的卖方房地产中介为您在纸上写下相应的价格即可。

2、拍卖会当天要早到

大多数拍卖会在星期六举行，因此，为避免遇到交通堵塞，请早点出发。

3、登记卡数量不多

参加拍卖会的登记卡数量不多。在悉尼，您如果想要在拍卖会上出价，必须进行登记并获得登记卡。这意味着，只有手中持有登记卡的买家才能出价，成为您的竞争对手。

这一点可以成为您的优势，因为如果参加拍卖会的有100个人，但只有您持有登记卡，那么严格来说您是唯一一位有资格参与房产竞价的买家，这样您也就不会急匆匆地报出自己的底价了。

4、站在哪里才能让拍卖师看到您？

不要藏在拍卖师或中介身后。

您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边，因为这样拍卖师将能够看到您的出价，您也能够观察其他竞拍者的身体语言。

5、善用您的头脑出价，而不是情绪。

拍卖非常流行的其中一个主要原因是，它激发了竞拍者之间的竞争和情绪，以便可以不断抬高价格。

在出价时务必牢记自己设定的价格上限，如果您失手了，也不要伤心难过。

因为错失自己心爱的房产而失望沮丧，总比带着出价过高的悔恨离开会场要好得多。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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贷款购买澳大利亚期房：你需要知道的残酷事实 | 澳洲

内容摘要

期房贷款只能通过私人借贷机构获得，并且利率非常高
期房单位面积不得低于50平方米
如果清偿超过18个月，将无法申请贷款融

如果你有考虑过投资澳大利亚房地产，你可能曾考虑购买当前正在进行的期房单位开发项目。（中国人在澳洲买房条件）

事实是，很多有关期房项目的事实有待公布。

每个经济学家都会提及的真正问题是澳大利亚（附设小浴室及小厨房）的单间公寓是否存在过剩。

据澳大利亚储备银行（澳储银行）估计，单单位于悉尼、墨尔本和布里斯班市中心，定于未来两年内建成的在建公寓总数将就高达3.8万套左右。

若是将这三个城市全部市场算在内，房地产市场研究机构CoreLogic指出，这一数字高达20万套（到2018年4月）。

市场肯定是有一些担忧，有趣的是澳洲银行最近几个月对此的反应。

你无法获得单间公寓房抵押贷款

为打击外国投资者大量收购房产，澳大利亚审慎监管机关（APRA）已束缚住澳洲大型银行和贷款机构的手脚。

因此，中国投资者以及其他外籍人士不能获得贷款购买小于50平方米的公寓。

这迫使多数购买计划流产，除非你愿意向私人贷款机构贷款，并支付相当高的利率（年利高达11.00%）。

然而，如果你找到一套新建的50多平方米的公寓单位，会如何？

结算不得超过3个月

如果结算超过3个月，你将无法申请抵押贷款。

过去，如果距离结算3-18个月，一些特定的澳大利亚银行允许你申请抵押贷款，但是如今这个选项不再可用。

为何如此？原因在于市中心公寓价格波动大，尤其是单间公寓。

你考虑过买标准房产吗？

虽然无法预测澳大利亚房地产市场的未来，不过，从澳联储以及澳洲审视监管局等权威机构到高级经济学家，均表示他们对市中心的公寓供应过剩的担忧。

然而，新建的标准住宅市场依然强劲，需求远远超过了供给。

通过获得外国投资审查委员会（FIRB）的购买批准，并与专家商谈选择正确的银行抵押贷款，中国投资者就仍然有机会投资澳大利亚房地产市场。

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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若导演英达“美国外汇案”发生在澳洲？深度解析“蚂蚁搬家”及合规建议 | 澳洲

1、隐瞒交易+拆分现金=蚂蚁搬家？英达可能因此在美国面临最高10年刑期

2月，中国著名导演，宋丹丹前夫英达在美涉嫌洗钱被捕的消息引起万众瞩目，他将以涉嫌“故意瞒报金融交易（Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement）”和“拆分现金交易（Structuring）”两项罪名而被起诉。目前，英达已承认“刻意规避申报要求和进行现金拆分行为”的指控，而康乃狄格州法院也将在2017年5月11日对英达进行宣判，因此他将面临最高刑期10年以及最高50万美元的罚金。

根据美国《银行秘密法案（Bank Secrecy Act）》规定，银行等金融机构如果在24小时内收到同一个人的累计1万美元或以上的现金存款，均需要上报。为了绕过相关部门的监控，拥有美国绿卡且在中国取得海外收入的英达在2010年3月到2011年12月之间“人肉”从中国向美国携带了63万美元现金，每次携带3万到7万美元现金，远超过中美两国海关规定的可携带现金数额且未向海关申报。此外，英达在2011年4月到2012年3月之间的先后将46.4万美元拆分为50次，分散存入了自己和妻子在4家银行的6个账户，并且每次金额都低于1万美元。

然而，英达多次在30天内密集地存入每次均低于1万美元的重复存款行为仍旧引起了银行和相关部门的注意，因此银行申报了此可疑活动，并声明其外汇海外收入的行为有存在牵涉“逃税”、“洗钱”或其他犯罪活动的嫌疑。

2、多部法规齐下！中澳两国严查不正当海外汇款（附澳洲“蚂蚁搬家”真实案例）

首先，针对不正当、不合法外汇与洗钱等犯罪行为，中国反洗钱监测分析中心与澳大利亚交易报告分析中心于2016年11月签署了《中澳关于反洗钱和反恐怖融资金融情报交流合作谅解备忘录》。据此，中澳双方将基于互惠原则在涉嫌洗钱和恐怖融资及其他相关犯罪的信息收集、研判和互协查方面开展合作，对海外汇款展开严密监察。

此外，根据《2015税法修正案》与由经合组织和非经合组织G20国家共同制定《2016年通用上报标准》，各国领导人承诺其税收机关将依据标准交换金融账户机密信息。澳洲国税局将可获得澳洲公民的海外账户信息，如投资收入、资金余额等，以核查其是否就海外收入报税。作为交换，澳大利亚银行与金融机构也将收集外国居民账户信息，上报于澳洲国税局，转报予外国税务机关。

于此，任何大额的或非常规的海外汇款，或者财富转移, 均将有可能被澳洲国税局毫无保留地监管与调查。典型的例子是，纳税人若在过去几年内有收到海外汇款但是并未申报纳税的，会收到澳洲国税局的通知，要求纳税人在28天内给出合理解释。如果未能在规定期限内给出合理解释，这些汇款金额将被认定为纳税人的海外个人收入，并被要求补税和拖延缴税的利息罚款和不正确缴税的失职罚款。

澳洲华人“拆分现金交易”真实案例：

2016年3月，19岁中国学生Yi Feng因涉嫌帮助他人处理超过400万澳元的赃款而被澳洲警方拘捕，并将面临判刑。从2014年7月份开始，Yi Feng就持着旅游签证来到澳大利亚，并带着装满现金的袋子奔走于联邦银行及西太平洋银行设在澳全境的各个分行之间，将405余万澳元通过68笔交易先后存入十几个不同的账户中，每笔存款从2万澳元到8万澳元不等，并且都以诸如“奥斯切安信托公司”或“乔治谢投资有限公司”等意义不明的账户名字存入。

然而，Yi Feng向警方承认，自己仅是按照他人指示来处理现金，但却从未询问过这些现金的来源。尽管此案仍在审理当中，但可以预见的是Yi Feng将面对巨额的罚款与最高长达10年的牢狱之灾。

3、深度解析“蚂蚁搬家”禁令及合规建议

2016年底，中国外汇管理局强调中国将坚持个人年度五万美元购汇政策不变，并且发布了新规：个人换汇不得再用于境外购房及投资，并出台了“七不准”政策，其中不得“境外买房”，“证券投资”等规定让很多打算在澳洲投资置业，移民生活的华人朋友 “不知所措”。

拆分交易（蚂蚁搬家）？小心被拉入“黑名单”！

为了规避外汇管理局对每个人一年汇款不能超5万美元的限制，汇款者最普遍的做法可能就是拿出“蚂蚁搬家“的精神，请亲友帮忙，借用他们的身份证/外汇额度以不同人的名义汇款。但需要注意的是，外管局严格执行“分拆汇款”禁令，更设下“黑名单”，违规者将被剥夺两年合计10万美元换汇额度。

根据外汇管理局的规定，以下三种行为，将被界定为个人分拆结售汇（蚂蚁搬家）：

5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；
个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；
同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。
合规建议！外汇与存款时的注意点：

各家银行都有权利也有义务提报客户的可疑行为，否则如果真的案发，负责业务经办的职员也会面临刑责，同时银行也不可将此报告行为告知客户。所以，请切忌做一些容易引发银行职员怀疑的外汇行为，比如：

频繁发生大额交易，且与过去或目前的生意或工作不符；
许多资金用成百成千成万整数转移，多次按小额资金累计的巨款进行转账、取现、存款交易，并与自己的纳税记录和目前的经济规模不符合；
许多小额资金从海外转入后，被全部或大部转出或交易，并与客户的生意或历史不符;
没有正当理由或没有申报接受、发向海外的汇款；
紧记“英达外汇案”与一万美元的敏感额度。

综上，规避相关外汇审查风险的最好办法即是按时且真实的申报财产的合法性，并交纳相应的税务。因此，在汇款、存款或收款时，无论是个人海外收入，或是他人赠予的财产，请切记保留可以证明财产合法性与正当来源性的相关证据，适时请寻求律师的专业建议与协助，以此完善并加强相关证据的证明力。

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Category: AU Investment Column

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我在中国赚的钱，澳洲政府凭什么要求我交税？

我该如何汇款外币到澳洲吗？有什么限制吗？

如果需要汇款超过5万美元，我该怎么办？

我只是想买一套房，为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税？

国际汇款在什么样的情况下需要交税？

如何避免国际汇款被征税？

已经收到澳大利亚税务局ATO意见书，我该怎么办？

国际汇款被监管后，哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税？

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拍卖会前

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