Category: CA Investment Column

对于一个抱有期望， 想要高价出售自己房屋的卖家来说，卖房前要做的事远远不是挂牌上市出售这么简单。尤其是在低迷的房地产市场，房主有时不得不采取额外的步骤来进行销售。卖家总是希望自己的房屋能给人美好的第一印象，正因为这样，如今售前房屋的装饰和摆设显得愈发重要，Staging成为了抬升房屋价格、缩减交易周期的普遍方法。

房屋的室内装饰简单来说就是有目的合理家具摆放和美化家装装饰。有些情况下这个步骤只需要简单的清洗以及移去多余杂物，但有时也需要金钱投入，添置能够提升家装整体档次的画、家具、 植物等。所做的这些，目的只有一个， 那就是让潜在买家感受到他未来家的样子。

1. 开始换换脑子

卖家布置房屋之前，首先要缕清自己此番布置想要的效果是什么？为什么要进行布置？怎样才能最有效的让房屋装饰提升房屋质量？怎样才能迎合大多数潜在买家的审美？自己有没有能力将房屋DIY成希望的样子？是否有需要聘请专业人士协助完成？

如果想要自己DIY的话，多收集一些合适自己家居的Staging样板图找一点实用的小点子是不错的方法。如果能在售房前就想清楚这些问题，那么一定能事半功倍。

第一印象从房屋外观开始，外观很大程度上显示了房主对房屋的爱护程度和品味。修建整齐的绿化、草坪都有助于提升第一印象。粉刷一新的前门、信箱和门牌号码都是好印象的加分点，而且简便又便宜。不仅如此，加入季节性色彩的前门装饰也是另一种提升外观效果的方式。

 

2. 色调选择——中性

大胆的色彩运用能赋予房屋性格，但不主张在销售过程中采用。“宽敞明亮”应该是推销时的关键。坚持使用一个温暖的中性色，例如：浅灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狭小空间内使用深色！保持白色天花板，能够视觉上增加层高。如果已经两年多没有重新粉刷墙面的话，那么现在是时候了。

回报率：109%

 

3. 灯光需讲究

灯光在房屋销售时起了很重要的作用，但却往往被人们忽视。黑暗的走廊、缺少光线的房间、昏暗的地下室和浴室都是不可忽视的地方。两只大瓦灯泡就能解决灰溜溜的区域彩光问题。

为了美观，还能配合装饰一些具有设计感的灯具。在用餐区域装饰吊灯，房间内添加台灯和落地灯的摆设，合理运用各种形态灯具，配合上整体家居风格， 一定能让气质增加不少。

回报率：303%

 

4. 脚下功夫——地板、地毯

毋庸置疑，买家看房时总在寻找压价的理由。踏进房屋的第一刻看见不尽如人意的地板状况，他们首先想到的就是“买了这所房屋，我需要更换这些地板”，这种情况下，他们一定会以此为理由来压低报价。作为卖家当然万万是不希望这种情况发生。如果在上市之前就自行将老旧的地板进行更换，地毯做好清洁，很大程度上可以避免买家在地板、地毯上压价，而且节省部分远远超过投入DIY地板的花费。

现在市场上的地板种类繁多，拼装也非常容易，只要有一双灵巧的双手，以及充分的耐心，一定能铺设的非常专业。如果觉得House铺设面积过大，操作起来有困难请上专业的人员上门安装，工程完成也不需要多久。Condo和小户型房屋完全可以自行解决。

回报率：107%

 

5. 细节决定一切

自家过日子有的时候处于凑合的状态，小修小补一拖再拖，反正感觉也不着急，但在房屋销售过程中，这种凑合的心态千万要不得。烧坏的灯泡、缺了的墙角、到处触摸留下的痕迹、滴滴答答的水龙头、皱巴巴的床单、东倒西歪的瓶瓶罐罐等等，这些都是平时不在意的细节，但零零散散一多，买房人心中就会逐渐产生“不拘小节”“不爱护这个家”的负面感受了。

卖房时切记要表现出您对这个家的照顾和爱。房屋的缺损和老旧统统都要修整以外，还要加上你爱的小巧思。餐桌上摆上新鲜的水果、浴室里放一些芬芳的花朵（即使是假花也都赏心悦目）、卧室铺上整齐的被套床单都是简单又加分的小举措。

 

6. 干净，干净，再干净

大家都知道保持房屋每一寸的干净是要花巨大时间来完成的。加拿大普遍房屋类型就是独立屋，人们享受着独立屋的宽敞居住环境，也一直被繁重的打扫所烦扰。市面上林林总总的清洁产品数不胜数，但想要维持家中清洁光靠这些高级的现代化打扫“武器”还是不够的，人们即使投入不少时间来做家务清洁，依旧还是会有清洁死角。

谁都不想以后的家是个“垃圾堆”，干净整洁、一尘不染变成了选房的最低底线。卖房时的清洁工作尤为重要，瓷砖、家具、橱柜、家电、窗户、浴室等等都需要额外注意，不要吝啬您的钱包，请专业清洁人员来帮助你，不仅节约时间，也能清洁更彻底。

 

7. 突显空间多样性

您的房屋格局设计会给买家一个心理暗示，让他也会融入您的格局分配来观察房间布局及实用性。在布置房屋内部结构时，如果能赋予该房间多个实用功能，会让买家眼前一亮，也会让他产生更多遐想。

小户型比如Condo公寓中多样性的表现最为突出，让一个Den身兼Office和Guest Room、书房内摆设一张符合风格的沙发床创造了额外的睡眠空间都是很好的例子。只要发挥一下创造力，变化出不同空间区域功能都会增色不少。

 

8. 最值得投资的地方——厨房、浴室

落伍和低档的厨房、浴室装修风格和设备会让整个房屋一下掉价不少。更换及修补受损的台面、瓷砖以及家电都是迫在眉睫的工程。

即使预算有限，也不能轻易放弃升级厨房和浴室。更新一下水龙头的款式也都能一下提升不少美感。除此之外，重新填补水槽和浴缸边的接缝虽是小改进，也可以大大提高厨房和浴室的样子。

回报率：172%

 

9. Staging有大不同

统计显示，经过装饰后的房屋比未经装饰的出售速度高出2-3倍，价格也高出6%。专业的Staging开销远比后期回报低，这也是为什么如今越来越多的人关注到这个步骤，也投入更多的时间和精力去做售前布置。专业的设计师，了解不同房屋突出的重点，运用色彩、装饰、布局来让整个房屋提升品质，并巧妙隐藏房屋内部结构的缺陷。

预算有限并不大算大笔采买装饰材料的人们，也可以选择向Staging公司租赁，一切从家具到床单您想得到的装饰，他们都能提供租赁。

请记住，售房时您的家即将成为别人的家，要用别人的眼光来布置自己的家，去除那些显示自己性格、 习性、宗教、文化、信仰的装饰，收起您的照片和私人物品，让您的家符合更多人的口味。

泛泛的说了这么多，那么Staging中细节上可以做那些工作呢？加入什么元素才能更受买家欢迎呢？前后差别真的像上文所叙述的那样差很多吗？下期中，我将会提供更多信息供大家参考， 给大家一些心得体会。敬请关注。

江晓清解析加拿大房产投资

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“买房或是卖房，你会找经纪么？”面对这个问题，很多人的第一个反应一定是“不”。
在现在这个网络发达、资讯通畅的时代，房源都在网上，所有想知道的信息都可以查得，为啥还要花钱经纪呢？

就在刚过去的2017年12月1日，加拿大联邦上诉法庭(Federal Court of Appeal)维持2016年4月加拿大竞争仲裁局(Competition Tribunal)的裁决，勒令多伦多房产局(TREB)允许其房产经纪会员将房产交易数据在网上公布，其中包括房屋交易价格和地产经纪佣金等敏感信息。虽然TREB发誓要上诉至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada)，一定要再争个高下，但就在法院刚公布判决几天之后，至少四家网上综合信息平台开始公开提供大多地区的房屋销售价格，有些甚至能够显示过去五年里的售价。这让许多购房者兴奋不已，因为他们相信这样一来就可以不需要经纪自己买房了。其实在魁北克，我们也有信息透明的房屋买卖网站：Centris.ca。关于买卖成交价格，只要房子交易在公证师那儿已经完成，一般老百姓就可以上魁北克土地登记局（Registre foncier du Québec）花一点钱查到成交价。

显而易见，这种数字化、信息化的趋势是大势所趋，无人可挡。
但是有了大量的信息就意味着你可以成功的自己买卖房产了么？不见得吧！

在刚过去的新年假期，和老朋友聚会时，我碰到了好久不见的王姐，听说她去年换房了，我正想恭喜，却听到了她这样一波三折的故事。

原来王姐买房下3个ＯＦＦＥＲ了，前两次都走到了见公证师准备交易的地步，却最后不得不放弃了。第一次她想买的房是朋友的房，对价格和位置都满意，也验了房，最后双方订下了交易时间，所有材料都交到了公证师手中。没想到她接到了公证师的电话。原来公证师审核材料时才发现，这个房子周围的园子，停车道等都不属于现有房主，房子的物业位置图(Surveyor Certificate of location)明确标明该物业土地面积只止于这房子的四面墙。现任房主围起来的后园和停车位置其实都是市政所有的，他只是使用而已。王姐去问朋友，才知道其实朋友当初从上任卖家手里直接买来时就是这样的，他没觉得有什么问题，所以也没有和王姐说明。但在王姐眼里，这可不是个小问题，万一哪天市政来说要收回园子和那车道怎么办？她左思右想还是决定放弃。

没多久，王姐又看中另一处房，和业主也谈好了价格，也验了房，定好了交易时间，就在买保险时，保险代理告诉她，她本来以为买的是排屋（ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），但实际该房子在政府注册的是公寓（ＣＯＮＤＯ），所以不能排屋卖给她保险，想买保险只能按公寓买，但是卖家又缺少公寓的文件，所以在这种情况下，王姐根本就买不到保险，即使隐瞒这一信息侥幸买到，出了问题赔付时，保险公司也可以以这个原因拒绝赔偿。几番折腾，这次她也没买成。

虽然最终王姐还是买了房子，但其中白白花费的时间和金钱显然大大出乎她的预想。我听完后问：“你没有找经纪买吧？”她说是啊。我告诉她，如果有买家经纪，王姐就不会一直走到最后一步才发现出问题，有经验的经纪肯定早早核查过所有文件，向买家告知了所有的问题，并提出解决问题的相应办法，比如督促卖家准备齐全的资料、找专业人士处理房权方面的问题等，最终帮客人买到合适的房子。

王姐听了连连点头，感叹说：“是啊，没找经纪以为自己可以搞定，其实真没有想像中那样简单。”

买房要一个经纪帮你把把关，卖房是不是就可以不找经纪呢？
去年夏天刚放假，对门邻居罗伯特家就挂出了“出售（à vendre）”的牌子。我们做邻居7年多了，怎么他们就卖房了呢？上门一打听，才知道，罗伯特和夫人投资的公寓楼里正好有一家房客搬家，他们算了算，一年中冬天半年住在美国，在魁省的夏天还经常开车出去野营，住在家里的时间都不到180天，想想还不如搬到公寓住。于是老俩口决定卖房。看看我们这个区房子挺好卖的，他们先想自己卖吧。上网找了找附近房子的售价，老俩口定好价就坐等客人上门了。别说，来看的还真不少。当时还没有经纪证的我就介绍了几个朋友看。可是半年下来，没有一个成功的。原来看得多可真正下OFFER的少，有意向的买家没有钱，再就是他们经常外出，根本没空安排看房，有时约好了他们等一天，可对方却没出现……总之麻烦比最初计划得多得多。没多久，他们找到了经纪插牌卖房，房源直接上了网，才短短两个月，就挂出了“售出（VENDU）”的标志。

再见他们是搬家的那天，罗伯特告诉我，有经纪确实省事多了，他们不用接电话、管看房，更重要的经纪帮房子打广告，为潜在买家作筛选，大大提高了卖房的成功率，这钱还是花得值的。

买房卖房，毕竟和买衣服、买电脑不一样，几十万、上百万的投资买卖，一辈子也不会有几次，谨慎点还有找个专业人士更为可靠吧。我们地产经纪有专业协会管理，可以将房源放在最大的房屋买卖网站上，提高房子的成交率，另外根据协会要求，我们每年要进行专业学习，同时交纳不菲的专业保险费，在交易中出了问题，保险公司会为有关损失买单，也省去了费钱费时的打官司过程。

“让专业人士做专业的事，才能取得事半功倍的效果”，现在越来越多的人接受这个观点了。如果你有兴趣在魁北克房产交易中找个经纪，可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地产经纪行业自律和监管机构OACIQ网站找所有经纪的名单，上面还也告诉大家买房、卖房的基本步骤，有兴趣的朋友可以自己上网看看。

责任编辑：Adam Chen

 

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这两天微信上看了一篇题为《香港凶宅经济学》的文章，挺有意思。

文中谈到一般“凶宅因为死过人，非常晦气，不管是租还是买，价格都会低于市场价。”据香港专门投资凶宅，人称“凶宅大王”的名人伍冠流先生经过多年实践经验，还总结了一套独特的凶宅经济学，称：

“跳楼自杀的凶宅，合理价格应该是市场价的7折左右：因为在与买家谈价时，可以强调死者没有死在房间内。他杀及含怨等非自然死亡的凶宅，价格要打4折至5折。”

不过这些年来，随着人口增涨，在香港这个寸土寸金的地方，这样的凶宅经济学已经渐渐失效了。很多发生过震惊全港惨案的凶宅反而十分抢手。据香港媒体统计，《射雕英雄传》中饰演黄蓉的翁美玲开煤气自杀后，她的“凶宅“在33年间被转卖过8次，2017年以900万港币再度售出。

看完了香港凶宅由贱变贵的命运变迁，不由想起魁北克的凶宅，显然因为这里地大人稀，它的命运还是符合凶宅经济学的基本规律。

就在2017年7月，一起凶宅案在魁北克历经3年的法庭审理，终于以买家在买房6年后成功取消买房合同结案。

2011年，安妮·奥克莱尔（Anne Auclair）在魁北克城莫雷恩街（rue des Moraines）购买了一栋平房，先是出租，后自己搬入定居。3年后，她从租客口中得知，2010年原房主在自家地下室上吊自杀。在得知这一消息的一瞬间，ANNE说：”地球仿佛已经停止了转动。“她说，她知道因为自己的信仰，如果知道这个自杀事件，她是决不会买下这房子的。”虽然很多人并不在意，这让我很恼火。“

于是她开始了漫长的司法程序。Anne Auclair起诉卖方、经纪人和房地产公司。她坚称，如果知道这是凶宅，她决不会买这个房。检验证据时，卖方的卖房声明中，在回答：“据你所知，大楼里是否曾经有过自杀或暴力死亡？”卖家勾选了“否”。其中一名卖家在法庭上称：他是遵循了经纪人的建议，隐瞒了自杀这一事实，因为被告知这会影响房子成交。经纪人随后在魁北克房地产经纪自律组织（OACIQ）承认有罪，因未能确定自杀已被宣布而被罚款四千元。最终ANNE成功取消了她的买房合同。

象ANNE这样的凶宅案在魁北克还发生过好几次。魁北克是整个加拿大里唯一一个省，明确要求房地产经纪必须向买家明示该物业是否与死亡，自杀，谋杀，艾滋病等严重疾病等有关的信息。如果买家事后才发现这些相关信息，可以向法院提出买卖合同无效，并要求精神赔偿。作为法院，也多次在同类案中明示，卖方或代理人漏报自杀或暴力死亡的事件构成欺诈，因为在房屋买卖交易中，物业里发生自杀或其他暴力死亡是可能影响交易的一条信息。如果没有这些信息，潜在买家就无法做出明智的决定。在没有得到全面信息的买家即使签下了买卖合同，这种合同是有缺陷的，因此无效。

所以在魁省的凶宅命运还是凶多吉少。地产评估师Sylvain Bigras曾在蒙特利尔北郊进行了一项研究。根据她的计算，在家中自杀造成该部门评估的房屋销售价格平均下降12.5％。

低过正常价格的凶宅你会买么？估计很少有人愿意尝试。不过就是不小心受骗买了，没关系，在魁北克，可以退房，也可索赔。

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一连说了好几期关于房屋的有关税种，在本篇将画上句号：

学校税

2017-2018学年的税率是$ 0.17832。在每个学年开始时，学校税委员会将在蒙特利尔岛五个学校董事会所管辖范围内的物业所有者寄出学校税单。300元或以上的学校税分两期支付。截止日期是：2017年7月31日,星期一，和10月30日星期一。网站上特地说明今年不发第二次催款信了，第一次发的有两联，所以建议大家自己记住。如果没有及时交学校税的话，就要支付所欠税款的利息，利率是15%！！！所以别忘记交了。（笔者写完稿子想起好像就只交了一次，找出当时的单子，真的是只交了一次，所以马上上网交了第二笔，不过已经过期5个月了，应该会有罚款了：（ ）所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

资产增值税

对于加拿大居民来说，如果是自住屋，在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时10万元的价格买入了一套乡村别墅，而如今它已经升值到了100万元，那么继承人就将面临90万元的资产增值，他需要为增值部分缴纳23%的税款，这确实是一笔不小的支出。不少继承人因为无力支付税费不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题，你可以有两条解决之道：一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前，尽快把它卖给你的继承人。

那么，交了这么多税，有没有一些项目可以抵税呢?

一般来说自住房的抵税基本没有，除非你是在家工作的人，另外就是出租物业抵税较多。主要有如下几项：

1、利息

利息支出，通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言，可用于税收抵扣的利息支出包括：购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

值得留意的是，用于自住的物业并无此项税收优惠，即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子，一套自住一套出租的业主，就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下，提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。

在另一情况下，如果你意外中了一笔30万的奖金，你想用这笔钱投资于一处出租屋，同时，你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是，先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款，然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税

如果你把自住房的部分空间分租给了别人，那么可以根据分租面积占整个住宅的比例，申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租，那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出，维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年，全额进行税款抵扣。比如：重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用，都可以从房租收入中进行税收扣除。

5、水电气暖费

6、办公室费用

7、工资支出

8、事故或失窃损失　

需注意的是，抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险，基本都可获得税收抵扣，比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务，雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

10、法律及其它专项服务费用

因出租而发生的，支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用，也可视做运营支出，一并在税收抵扣中进行减免。

此外，共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支，亦在可抵扣范围之列。

11、装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级，创造耗能更少、居住更舒服的环境，政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵税项目。

12、搬家费用也可抵税

加拿大人平均每五年就会搬一次家，而搬家时所产生的费用，有时也可以拿来抵税。

通常，如果你为了开始了一份新工作、新买卖，或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家费用来抵税了。

可以申报的搬家费用一般包括以下：旅行费用，比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费，车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外，旧住所卖出前的空置期内的按揭利息，房产税和保险也可以用来抵扣，最高上限为5000元。

责编：Adam Chen

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公寓楼花转让是房地产交易中经常出现的情况。由于公寓楼花交房期较长，原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个单位，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经纪损失，原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后，转让赚取中间的差价。

在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题需要注意，今天嘉德置业就来为大家简单分享一下。

转让人 – Assignor，也就是原始买主。需要注意：
1. 第一步最重要：需检查原始的买卖合同，确认开发商是否允许房屋转让。
2. 查清限定条款：房屋转让的广告渠道是否有规定或限制，比如说是否可发布在MLS上，还是只能私卖，或内部销售。
3. 开发商可能需要转让人（Assignor）和受让人（Assignee）签署开发商的同意书（Consent Form）或转让合同（Assignment Agreement）。
4. 转让费：一般由转让人（Assignor）支付。
5. 在交房时，受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或，转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。
6. 文件齐备：转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。
7. 开发商一般不允许转让人（原始买主）放弃物业，除非转让人找到受让人，并完成全部转让流程。
8. 转让人需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。

受让人 – Assignee，也就是最终买主。需要注意：
1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，并签署转让协议。
2. 可能需要准备一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）来证明受让人可以获得银行贷款。
3. 受转双方需在文件上约定一个日期，支付房屋转让造成的差价。
4. 入住日：受让人在Occupancy Day时可能需要支付以下费用：
 最后一次首付款
 入住费
 地税（往往入住日时地税金额还没有算好，需要算好之后再缴纳地税）
 管理费
 其他杂费
5. 在最终交房日（Final Closing Day），需要向开发商支付以下费用：
 Levies费
 开发商律师协会费，约$70
 两个月的入住费，作为大楼储备金
 Tarion新房保险（约$600 – $1,900）
 Hydro、water、gas meter安装费和连接费
 Discharge of builder’s mortgages，约$200 – $300
6. 在最终交房日，还需要支付以下费用：
 土地转让税
 GST/HST rebate
 市政税
 法律费用
7. 在最终交房日之后，物业的产权会从开发商转到受让人名下。
关于多伦多公寓楼花转让常见的一些问题嘉德今天就简单跟大家分享这些。如果有相关疑问欢迎咨询。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

 

 

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在加拿大买房，说起来是连房带地，一下你就有了当地主的美好感觉。可是当你正式签定买房合同时，就会发现，附了房款，后面还有一大串的税你要和前房主结清呢，搬进新家没过多久，你还会收到当地政府的一封“欢迎信”，先别高兴，打开看到了就会发现是一张数目不小的帐单哟……
有点小意外吧？别着急，趁着这个交税季节，我们就来细细说说这些和买房有关的税务费用。
买房也交GST QST么？
来加拿大才发现商店里东西的价格不是最终价，到收银台付款还要再另外收税。魁北克一向税率高，联邦的GST（商业及服务税）和魁省的QST（销售税）现在税率共是14.975%。
后来开了杂货店，对税才稍稍多了解，才发现原来也不是所有东西都收税，比如牛奶、面包、蔬菜等没有加工过的食物就不收税，一旦加工过，有人工成本了，就要加税了。现在做了地产经纪，有又新的发现，原来买不一样的房，也有不同的交税规则。
税务局网站上说得很清楚：买二手房不用交税。但买新房，或是90％以上重新装修的房子，及土地都需要交税。虽然说了要交税，如果满足以下所有条件，你还是有机会得到退税。
 你从建筑商购买土地和新住房;
 住房是单体住宅综合体（包括复式住宅）或共同拥有的住宅单元（公寓）;
 你购买住房作为主要居住地，或亲属的主要居住地;
 一旦建设基本完成，物业的所有权将转移给你;
 房屋和土地是在同一笔交易中获得的;
 一旦施工完成，你或你的亲属之一是第一个居住该房屋的。

GST / QST新房退税如何计算？
GST退税　根据公寓的购买价格，退税的联邦部分按商品及服务税的36％计算，最高为6,300元。当新公寓的价格高于35万但低于45万时，退税逐渐减少。购买价格为45万元或更多时，没有GST退税。
QST退税　魁省退税相当于新房购买价格支付的全部QST的约50％。QST的最高退款金额为9,804元。当公寓的价格超过20万但不到30万元时，退税逐渐减少。花费超过30万或更多的新房子不符合QST退税。
网上有个新房退税计算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什么时间申请退税？
你必须在房产所有权转让之日起两年内向Revenu Quebec提出。但是，如果你同时从建筑商那里购买土地和新房，并打算将该房产作为主要居住地，建筑商通常会从购买价格中直接扣除退税金额，以看似打了折扣的价格给你。

投资公寓也有GST / QST退税
投资者也可能有资格购买新房的退税。如果你在魁北克购买新的公寓并打算将其作为出租物业，你可能有资格获得GST / QST“新住宅租赁房产退税”（New Residential Rental Property Rebate简称NRRP）。

为了有资格获得NRRP，第一批入住用新公寓的人必须是租户。只有购买新房的购房者才能享受退税，这些新房将作为租客的主要居住地租用至少一年。因此，让租户签订不少于一年租期的租约将非常重要。
即使您是非居民投资者，如果公寓出租给第三方作为其主要居所，你也可能有资格获得NRRP退税。

申请NRRP退税
在卖投资类公寓时，建筑商不能直接从购买价格中扣除退税卖房。因此买方需要在购买公寓时支付税款，然后独立申请退税。申请也必须在房产所有权转让之日起两年内提交。每个公寓只能提交一份退税申请。

NRRP　GST退税　就像新建住房退税一样，NRRP退税的联邦部分按公寓购买价格支付的36％税率计算，最高为6,300元。当新公寓的价格超过35万元但不足45万元时，退款金额会逐渐减少，并且在购买价格超过45万元时没有任何退税。
NRRP　QST退税　魁省NRRP退税相当于该物业购买价格的全部QST的50％。但是，对于出租物业来说，最高QST退款金额限于7,182元。当公寓的价格超过20万元不到22.5万元时，回扣逐渐减少。超过225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退税。（未完待续）

 

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關鍵點：
1.在過去12個月，大多倫多地區的豪華公寓價格漲幅位居加拿大五大城市之首。
2.預測，之後在加拿大五大城市中豪華物業漲勢最為迅猛的地區是大蒙特利爾。
3.預測，大溫哥華地區的豪宅中間價格將下降7.1%，預計降價約$410,000。
4. 卡爾加裏的豪宅價格漸趨穩定，並有溫和上漲，而豪華公寓價格則在12個月間相對疲軟。
5.渥太華的豪華地產市場在12個月間保持健康上漲。

截至2019年1月31日，大多倫多地區、大蒙特利爾地區和渥太華地區的豪宅價格中位數均在前12個月中出現了健康的上漲。其中，多倫多地區的豪華公寓房價同比漲幅最高，上漲了10.2%，至$2,268,571。緊隨其後的是大蒙特利爾地區，豪華公寓中間價同比漲幅8.4%，漲至$1,295,401。

Royal LePage首席運營官Kevin Somers 表示：“多倫多和蒙特利爾的豪華公寓價格已經連續兩年大幅上漲，我們預計這一趨勢將持續到2019年，不過多倫多的漲幅將較為溫和。”

縱觀加拿大的五大都市，只有大溫哥華地區的豪宅價格中位數有所下滑。過去兩年，豪華住宅在溫哥華的交易量有所下降。這一趨勢最初始於2016年，那時當地出臺了一系列旨在給房地產市場降溫的措施。由於許多溫哥華人拒絕折價出售房產，這導致豪宅的市場價值縮水，但仍然非常穩定。在另一方面，在溫哥華，中國公民原本是一個重要的豪宅購買群體。然而因為一系列中國國內的因素，中國買家將財富轉移到加拿大的能力受到了限制。

整個2018年，大溫哥華地區的銷量一直處於低位。然而從2018年6月1日至2019年1月31日，大多倫多地區的豪宅同比銷量同比也下降了3.6%，只是多倫多地區的降幅較為溫和。然而，由於2018年春季市場銷售活動低迷，在截至2019年1月31日的12個月期間，大溫哥華和大多倫多地區的豪宅銷售分別下降了50.5%和40.0%。在同一時期，大溫哥華地區的豪華公寓銷售量降幅達到了32.2%，而多倫多地區的豪華公寓銷售量降幅僅為3.4%。

“與去年相比，我們預計大溫和大多地區的豪華物業銷售量都會有所提升。” Royal LePage首席運營官Kevin Somers說：“預計大溫哥華地區豪華物業的降價，以及選擇的增多將刺激這一市場，而大多倫多地區則將恢復到更正常的活動水平。”

多倫多——漲幅最高的城市

無論是豪華公寓，還是豪華度禮物，多倫多的價格漲幅都位列加拿大五大城市之首。豪華物業的銷售量下滑僅限於2018年的春季。

大多倫多地區的豪宅價格恢復健康增長，這表明安省“公平住房計劃”（Fair Housing Plan）中針對外國買家的措施的效果現在已被豪華房地產市場所吸收。盡管海外買家只在大多倫多地區占了很小的一部分，但類似措施確實抑制了本地買家的信心，也起到了抑制房價的作用。
在截至2019年1月31日的12個月期間，獨立屋豪宅（luxury house）價格中值同比上漲3.1%，至$3,575,702。然而在同一時期，豪華公寓的同比漲幅則達到了驚人的10.2%，價格為$2,268,571。無論是獨立屋還是公寓，多倫多豪華物業的漲幅都名列加拿大五大城市之首。

來自Royal LePage的地產經紀Ellis Davis表示：“盡管去年春季多倫多對豪華獨立屋的需求有所放緩，但對豪華公寓的需求仍保持穩定和強勁。由於市場上豪華公寓的庫存有限，這一需求立刻導致了豪華公寓的價格急速攀升。比如三臥室，全裝修的豪華公寓就很受買家青睞，只是這類房源在市場上很少。”

在獨立屋方面，過去12個月，獨立屋豪宅的銷量較去年同期下降了40$。然而從去年6月1日到今年1月31日之間，同比銷售量僅下降了3.6%，降幅非常溫和。就過去整個12個月來看，豪華公寓的銷售量也僅下降了3.4%。

Ellis Davis 說：“多倫多的豪華住宅市場已經恢復了勢頭，我們預計今年春天的市場將比去年更加活躍。一般來說，與周邊地區相比，多倫多市區對豪宅的需求會更為強勁。”

就未來趨勢上看，之後一年，預計多倫多豪華獨立屋的中間價位將同比上升3.2%，達到$3,691,700。豪華公寓的價格中位數將同比上升5.4%，達到$2,390,405。同時，豪華獨立屋的銷量預計將受益於更為活躍的春季市場，而豪華公寓的銷量預計將與去年持平。

 

蒙特利爾——長勢喜人，前景看好

在蒙特利爾，豪華公寓的銷量超過了豪華獨立屋，而且兩類豪宅均漲勢良好。

大蒙特利爾地區的豪華房地產市場在價格和銷售方面都顯示出持續強勁的勢頭，這反映了其健康的經濟和整個房地產市場的良好情況。截至2019年1月31日的12個月間，豪華獨立屋價格中位數同比上漲5.4%，至$1,680,942。與此同時，同期一套豪華公寓的中位數同比飆升8.4%，至$1,295,401。

在銷量方面，去年蒙特利爾豪華獨立屋的銷量增長了21.4%，而豪華公寓的銷量則增長了28.9，超過了獨立屋。

盡管豪華公寓市場表現出異常強勁的勢頭，但可供選擇的房源仍然很多，2019年2月將有約350套二手豪華公寓出現在當地市場上。

對於之後12個月的情況，預計蒙特利爾地區豪華獨立屋的價格中位數將會同比攀升至$1,792,037，預計漲幅為6.6%。豪華公寓的價格中位數，預計將漲至$1,395,056，預計漲幅為7.7%。這兩大市場的預期漲幅均為五大城市之首。

其他三大城市，各有千秋

溫哥華

在五大城市中，大溫哥華是唯一在豪宅市場上價量同時下滑的地區。
在過去一年，溫哥華豪華獨立屋同比售價下跌1.7%，降至$5,751,928。豪華公寓同比售價下跌0.6%，降至$2,680,064。盡管與去年同期相比銷量持續低迷，但在2018年9月之前，豪宅價格一直保持穩定。從2018年的最後四個月到2019年，許多賣家開始接受降價，這給房價帶來了下行壓力。
而在銷量上，大溫哥華地區的豪華獨立屋銷量已連續兩年下滑。過去12個月，同比下滑了50.5%，豪華公寓的銷量則同比下滑了32.2%。
預計在未來12個月，大溫哥華地區的豪華獨立屋價格中位數將下降7.1%，降至$5,341,936。豪華公寓將降價3.7%，降至$2,580,115。而隨著價格的降低和庫存增多，當地豪華物業的銷量有望穩步回升。

卡爾加裏和渥太華

卡爾加裏和渥太華的豪華物業都處於穩步上漲階段。
卡爾加裏豪華獨立屋的價格同比上升3.2%，達到$2,012,676，銷量同比增加10.3%。豪華公寓的價格則較為平穩，同比上升0.5%，為$903,106，同比銷量增加18.6%。
預計在未來12個月，卡爾加裏豪華獨立屋的同比價格將上升1.3%，達到$2,039,564；豪華公寓同比價格上升0.6%，達$898,047。而兩類房屋未來12個月的銷量預計都將於過去12個月持平。

渥太華的豪華獨立屋同比價格上漲5.0%，達$1,811,716，銷量基本與過去持平；豪華公寓同比價格上漲3.8%，達$1,005,549，銷量則翻了一倍，由26套升至60套。
預計在未來12個月，渥太華豪華獨立屋同比價格漲幅為4.2%，漲價至$1,887,624；豪華公寓同比價格漲幅為3.1%，漲價至$1,036,747。

江曉清解析加拿大房產投資

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众所周知，华人往往喜欢买房。而在买下房屋后，面对诸如地税、按揭之类层出不穷的费用，很多屋主都会选择把房子出租，然后“以房养房”。这样做固然可以在短时间内产生稳定，且收益不错的现金流。然而屋主也需要花费更大的心力来确保房屋不会因为养护不当而贬值。那么今天就让我们来看一下，出租房屋该怎样保值。

养护房屋——房东的责任 

一般来说，维护和管理一个出租的房屋会比仅仅持有一套房屋花费更多的心力。然而如果您作为房东，那您首先要明白，保持房屋质量其实是一个房东的责任。从法律上说，房东有责任为租客提供一个“可居住的空间”。所谓的“可居住”，意味着租客所租用的空间必须是适合日常生活的，包括不能有危险或设备缺陷，房屋必须符合当地建筑安全和健康规范。

作为房东，甚至有责任对房屋中的设施，以及房屋状况进行常规的养护。很多华人屋主认为，常规养护费时费钱，尤其是将房子出租之后，更是认为这样做吃力不讨好。这种想法其实是不对的。对房屋进行常规养护，可以及早发现房屋中所存在的问题和隐患。所有房屋或多或少都会存在一些问题，房龄越久，问题可能越多。而这些问题，越早处理就越是可以省钱。

 

其实站在房东和屋主的角度上说，养护房屋不仅仅是出于法律上的责任，同时也是为了规避安全风险，也能保证房屋不会贬值。而租客们当然也愿意选择那些养护得更好的房屋。因此养护房屋，最终维护的也是屋主自己的利益。

日常养护的细节

那么当我们把房子租出去之后，应该怎么做才能保证房屋不贬值呢？下面我们就给大家讲一下日常养护最容易被忽视的几个细节。

1. 注意门和锁。首先，最容易被大家忽视，但偏偏是最不能忽视的养护细节，就是门和锁。门锁可能会随着时间的推移而磨损。严重的，可能会降低房屋的安全系数，即便不然，也可能会妨碍您的租客开门回家。而门一旦用的时间太久了，也可能会关不紧。一扇不能紧闭的大门同样可能存在安全隐患，在冬天时还会在供热上造成浪费，增加房东或租客的生活成本。

2.检查地毯。地毯一般不会存在什么安全隐患，但是检查地毯能帮你尽可能早的发现许多问题。比如说，如果地毯的边边角角已经磨破了，那就赶紧把这块地毯换掉。尤其是有新租客要来看房子的时候，一块干净整洁的好地毯绝对能给房子加分不少。

3.空气过滤网。如果您的房子有取暖设备，或者有外挂式的空调，那么您必须勤于更换空气过滤设备。一个好的过滤设备能防止灰尘和杂物碎屑进入机器，从而确保它们运作得更加良好。空气过滤网该多久换一次？每个滤网的情况不一样，很难一概而论。但有一条标准是一样的——只要你觉得滤网脏了，那就得换掉。不是说要等到滤网沾满灰尘，脏得不能再脏了，这才想到换。而是说，一旦觉得脏了，就立刻换掉。

 

4. 检查通风管。房子里的通风管也同样负责将空气从锅炉输送到整个房子，然后再回来。在加拿大漫长而寒冷的冬季，保持通风管的清洁和畅通就尤其重要了。如果它们是脏的，那房屋中的制热效果会非常的差。
5. 检查电器。尤其是冰箱、烤箱这些租客经常要使用的电器。房东当然不会，也不可能经常更换它们。但作为房东，应该时常留意这些电器有没有损坏。这不仅仅是说访客使用不当所导致的认为损坏，还有年久失修造成的自然损坏。理论上讲，房东对这些电器是负有维修责任的。如果您注意到冰箱发出些很奇怪的嗡鸣声，那么最明智的做法是在房客向您投诉前先把它修好。

6.检查天花板和屋顶。这点在加拿大特别重要，尤其是在即将到来的冬天。因为加拿大冬天的雨雪天气最容易最对天花板和屋顶造成破坏。而在遭遇雨雪天气时，原有的房屋缺陷也会特别明显的暴露出来，而且还会越来越严重。事实上，很多房屋就是因为天花板和屋顶养护不到位而贬值的。所以建议赶在冬天到来前彻底检查一下屋顶和天花板。这既是作为房东的责任，也是屋主养护房屋的必须。

 

7.检查房屋外立面。在检查时尤其要注意有没有大面积的洞。有的话赶紧修好或者堵上。这些不仅仅是安全隐患，也不仅仅会在冬天加重供热负担。更重要的是，这些洞可能让一些生活在外面的小动物有可乘之机。如果屋子里闹了老鼠，或者偷偷溜进一只浣熊，那一定会让租客和房东都感到无比头疼。

8. 灭虫除害。如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那么一定要趁早除灭。无论你选择在哪里买你的房子，它都很容易受到至少几种害虫的侵害。除了老鼠，还有防不胜防的昆虫。所以作为房主，不仅要检查房屋外立面有没有漏洞和裂缝，还需要经常检查出入口、地下室、阁楼和其他暴露在户外的区域。同时出租屋的房东也要督促租客时保持房屋的整洁。另外，如果在院子里栽种有树木，那也要注意。绿色植物赏心悦目，但也可能是一些害虫的栖息地。而树木本身也可能受到虫害的感染。治理虫害是一件非常让人头疼的事。所以最好的方式是防患于未然。而一旦虫害发生，那决不能拖延，甚至需要雇佣专业人士来处理。否则可能会带来更大的损失。
9. 经常记得检查水管，尤其是秋冬时节！这点对于身在加拿大的独立屋房主尤为重要。因为加拿大的冬季往往寒冷而漫长，一般不利于房屋的养护和维修。尤其是室内外的水管，如果质量不好或保养不当，那么很有可能挺不过一个严酷的冬天。所以具有养护房屋经验的人，一定会选择在秋季天气还算暖和的时候检查水管的工作情况。如果你发现水槽底下存在滴水或者渗水的现象，或者你发现水在管道中的流速异常缓慢，那么你一定引起重视。因为这些细节背后可能隐藏着巨大的隐患。另外，无论您持有的是独立屋还是公寓，作为房主，您也必须确保所有的水龙头、卫浴和供水设备都能正常运转，没有任何泄漏。                                                     
10. 检查门窗。作为屋主，一定要定期检查所有的窗户是否干净，还要确保它们都能正常的打开和关闭。这不用花费多少时间，但是收效却很显著。如果一扇窗户被粘住了，或者因为长期不动而卡住了，那么可以试着用一点润滑剂。千万不要觉得这是小问题就放着不管，不然事情可能越来越糟。而且一扇不能正常开闭的门窗，是一个极大的安全隐患。一旦发生事故，房主是可能承担责任的。

最后，有些朋友可能对自己养护房屋方面的能力不太自信。还有一些朋友可能是“空中飞人”，需要经常往返于加拿大和国内，因此没有多少时间来照管房子。在这种情况下，作为屋主可以请专业的房屋管理公司，或者委托一位物业管理员来代为照管房屋。这肯定需要支付额外的费用，具体费用从数百到数千不等。但这也能帮很多屋主解除后顾之忧。

另外，如果您实在太忙，没有办法经常去检查出租的物业，那么最好抽几个有空的日子，一次性把那些重要问题全都检查一遍。对于房屋中的隐患，永远都是越早解决越好。

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