Category: Special Investment Column

新世界在西贡沙下项目，上月中再次遭城规会否决其发展计划。先后在 2007 年、2014 年及 2018 年都同样遭到否决的命运。当中西贡的交通流量不足，经常在周末及繁忙时间出现交通严重挤塞的情况，相信是致命原因之一。

其实在发展商只是以 1.467倍的地积比率发展，已经相当保守。以这项目的地点，5 分钟步行时间就可以到达西贡市中心，相当方便，相信会受到西贡居民欢迎。但西贡的交通死结，一拖就十多年，道路未能扩建，区内个别居民一直在抗议加宽出市区的道路，令区内的发展项目停滞不前。如果交通改善的话，西贡尚有不少可供发展的土地，中国香港人的居住环境也有望改善。

另一边厢，日出康城在周末有新盘开售，差不多“一Q清袋”。即日售出超过 500 个单位，其中一个卖点，就是在楼盘入伙时，有新建大桥可以直接到蓝田，令日出康城的交通有重大的改善，也见证了交通对物业的重要性。

其实，西贡的情况，并不是个别的例子。未来住宅土地供应重镇，洪水桥及古洞地区，都是缺乏交通配套，这两区的发展密度偏低。元朗至上水段的火车路线，迟迟未见动工计划。洪水桥只靠轻铁提供服务，远远追不上人口的增加！

当今政治形势，明日大屿计划很难推行，政府宜更早应变，加强交通配套，加建铁路。一方面可推动经济，也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎，安居才能乐业，人心稳定，也是特区当务之急，重中之重！

 

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最近中国香港因国安法的制订，建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後，香港会变成怎样？悲观的会选择卖楼移民；乐观的，就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡，东方之珠仍会屹立不倒。这跟 1967 年的暴动丶 1997 年回归的情况差不多。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物，对物业价值影响短暂。

关键问题是中美角力，谁是赢家？最近笔者在看一本书《Has China Won? The Chinese Challenge to American Primacy》，是前新加坡驻联合国大使马凯硕着述。当中提出不少精辟见解，书中提到美国是一个财阀当道的社会，造成严重的财富不均。中国则实行精英主义，不断努力消灭贫穷。今次的疫情，正好反映在精英主义下的高效率，令人民感到更安全。其实中国自 587 年隋朝实施科举制度，令社会不同阶层的人，不论背景丶贫富皆可以透过科举制度选拔成为“士大夫”，亦即是现代的公务员制度。精英施政，在中国已经有超过 1,400 年历史。

相反，疫情之下的美国，处处向钱看，经济比人命重要，固然未能有效控制疫情散播，也进一步暴露白人与黑人之间的种族及经济矛盾。

书中作者更指出，以往欧美国家都有自信，其自由民主的思想及文化制度，具有举世优越性。其他国家，包括中国的人民，在世界越来越开放及一体化的环境下，会受到自由气息的影响及感染。但当今美国围堵中国的出发点，是害怕中国的强大，害怕中国的文化，反过来影响世界。就像过去几千年以来，中国同化了周边不同的民族一样。香港是中国的一部份。中国好，香港才会好！笔者也相信中国会打赢这一场世纪之战，香港的地位及经济自然可以更上一层楼，物业的价值当然水涨船高。

 

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日本央行行长黑田东彦在最近的货币政策会议後表示：负利率政策将会持续至2023年以後。据悉，对於日本央行展望到未来近3年的货币政策实属罕见。

黑田东彦预计，受新冠疫情的影响，日本的物价涨幅走势水平将处於低水平，“无论是2021年度，还是2022年度，距离上调利率的状况似乎很远”。日本央行目前维持短期利率为负0.1%丶长期利率诱导至0%左右的货币宽松政策。

而之前，6月10日美联储宣布维持当前利率保持不变，并预计基准利率将保持接近零的水平直至2022年底；美联储主席鲍威尔甚至表示，正在考虑“收益率曲线控制”；众所周知，早在40年代，美联储就曾实施过收益率曲线控制，并在当时创造了严重的实际负利率。

由此可见，至2022年底，日本和美国实行并保持低利率政策将是毫无悬念的。如果美国的实际利率进一步走低，日元可能会出现走强。　

 

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说到资产配置，任何一个私人银行家都会告诉你避免把所有的鸡蛋放进一个篮子里。疫情显示，这种多样化准则也适用于投资移民。移民顾问是时候向客户灌输公民身份配置和居留解决方案是应对极端情况的第一道防线了，不能仅仅只盯着某一个国家的项目。

毕竟，护照和居留解决方案的多样化配置与股票，固定收入，以及其它投资构成的金融资产多样化配置的目标是一样的：通过将投资分散到不同领域，实现资产的保值增值，有助于抵御突发情况，降低风险。

只有一个公民身份？那你就只有一个篮子

全球聪明的投资移民不想自己过度曝光，问题是如果他们只有一个国家护照的话，过度曝光是难以避免的。就像货币投资的波动可能导致金融投资的波动，难以预料的政治以及社会经济因素对投资移民构成风险。

没有比此次疫情更能说明突发风险的东西了，疫情就是教科书式的黑天鹅事件。投资者将他或者她的未来押注于一本护照，这意味他或者她无法为家庭获得更好的医疗服务和避风港。相比之下，通过多本护照或者多个国家的居留许可，投资移民则可以在疫情期间实现自己的流动性。

“我们在封城前一天拿到了加勒比国家的护照，我们一家才可以在很短的时间内前往一个疫情轻微，医疗服务也不错的安全国家。只有第二公民身份才能让你的家庭得到梦寐以求的安全。”

上述言论出自移民到加勒比国家的俄罗斯客户，他总结出了分散风险的好处，他的家庭恰好在疫情爆发之前就拿到了加勒比国家的护照。即便是在疫情最严重的时候，闭关锁国的各个国家都允许归国的公民入境。你只有拥有另外一个国家的公民身份才能在这样一个危机时期实现国际流动。

疫情证明，第二护照意味着生与死的区别，第二护照使得持有人可以去往医疗更先进的地方。护照和居留身份多样化可以成为每个长期投资者的兵器库中的一个重要武器，以防范具有极端影响的前所未有的风险。

对于那些想在危机时期寻求稳定，安全，以及长期保障的投资者来说，那些推出同买房挂钩的投资移民项目，同时医疗体系又健全的国家证明是可靠的降低风险的工具。

当全世界的富裕家庭考虑将风险分散化，调整投资组合，以应对股市动荡和油价暴跌的时候，居留身份和公民身份规划应当是一个重要考虑方向。

可以从投资组合中部分投资获得收益，不一定要从全部投资中获益

对投资移民专业人士来说，是时候同客户谈谈风险分散化，帮助他们重新评估自己的全球流动方案，保护家人和财富，抵御未来动荡的时候了。通过参与买房的投资移民项目来分散风险可以给很多人带来更多的心里安慰。

就像传统的投资组合多样化将风险分散到不同的资产类别、货币和市场一样，护照和居留身份多样化有助于投资者将风险分散到不同国家。出现疫情，自然灾害，或者其它黑天鹅事件，这种办法允许他们自由迁往医疗服务和基础设施更好的多家。

就像高质量的政府债券一样，世界上最好的护照可以在动荡时期给投资者提供避风港。如果某本护照在危机期间表现不佳，阻碍了持有人全球流动，那么一本避风港护照或者居留身份可以确保投资者留有后手。

对第二公民身份和居留身份进行掂量比较也是要考虑的一件事。持有不同国家不同含金量的护照可以实现互补，一本不行的时候，另外一本可以拿出来。任何一个国家的护照都可能容易受到政治和经济动荡、自然灾害、立法意外变化或疾病爆发的影响。

但是，至少拥有两个国家的公民身份，拥有三个国家的居留身份，可以大幅降低风险。如果你用一本护照到不了某个地方，那么你可以用另外一本。如果都不行，你的第三个办法也受阻的可能性非常低；所有三个办法有可能都不行。但是，即便是各国都在闭关锁国的时候，这种情况也从未发生。

收入增长的潜力是投资者将视野放到某个第二公民身份或者第二居留身份的另外一个理由。

通过居留计划购买的房产组合可以带来租金回报。这样的收益在充满活力，以及快速发展的新兴市场可能高于大部分发达国家。当然了，富裕的欧洲和北美目的地具备的稳定性是新兴市场无法比拟的，但是稳定也意味着风险低——反过来——等同于回报率低。

像土耳其这样的国家相较于发达国家的风险更大（货币风险、政治风险、等等），但是收益潜力相应地也更大。如果你把钱借给加拿大公司10年，它每年只会给你0.52%的利息；阿根廷则会支付37.32%的利息，但是能不能还款还很难说。

在每一个资产类别中，不管是债券还是房产，投资者必须做出选择，要么高风险高收益，要么低风险低收益。在居留身份和公民身份这个类别，这种权衡哲学也没什么不同。基金经理也是采取同样的办法，将部分资产投向资金（高风险高收益），部分投向公开交易的股票（中风险中收益），部分投向短期国债（低风险低收益）——都是经过风险权衡的——这样投资者就可以得到西方国家公民身份含金量下跌的风险保护，同时还有机会通过抄底贬值的货币，比如土耳其里拉，购买房产，然后在未来几年让投资翻番。

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定期调整投资组合

也要考虑到长期表现的监管。投资顾问应当和客户建立长期的信任关系，定期帮助他们评估投资组合，看看随着客户生活事件的优先级以及他们目标的变化，有没有必要再次调整或者重新配置。你的孩子很可能决定去你无法自由进出的国家念书；你看重其流动性强而获得护照可能没有这个国家的免签特权。

疫情期间，市场对投资居留项目和投资入籍项目持续不断的兴趣证明，越来越多的有钱人在考虑全球流动性方案，进而让风险分散化。以新冠肺炎疫情为例，小国家，岛屿国家在投资者中间持续走红。疫情期间，我们看到市场对塞浦路斯和马耳他的需求稳定，因为它们感染率低，基础设施不错，还有世界级的医疗设施。瓦努阿图也是一样，一直都没有病例。

但是，还是要提醒一句，要想在居留身份和公民身份项目中成为赢家类似于在金融市场中把握时机，这样功利的方法风险很高，很多时候也可能没有效果。毕竟，要在完全未知的风险事件来临之前预测某本护照未来表现如何是不可能的。

所以，更加谨慎的办法就是回到分散化策略，将投资广泛分散，在正确的时间、正确的地点让投资收益最大化。

公民身份和居留许可都是资产。要认识到这一点。

 

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因新冠病毒疫情爆发并扩散，原定於今年举行的“东京奥运会”被延期至明年夏季（7月23日至8月8日）举行，目前各项工作正在根据新的赛事日程有序推进，东京奥运会和残奥会组委会主席森喜朗在最近的理事会上表示，明年赛事的场馆确保状况，基本上同意使用的，已达到8成左右。

目前已获得同意的场馆，包括主会场的“国立竞技场”丶篮球赛场的“埼玉超级竞技场”，马术赛场的“马事公苑”等。国际广播中心（IBC）等入驻的东京国际展示中心已有许多使用预约；奥运结束后的“奥运村改装成公寓出售”的事项正在谈判中。

之前市场仍有“东京奥运会”是否举行的传闻 ， 国际奥委会（IOC）於6月11日发表官方通告：正100%集中筹办明年奥运的目标，除此以外的都纯属臆测。

为筹办“东京奥运会”，投入的费用据估算已超过118亿美元；目前，日本正在努力应对因为延期而给旅游业丶城市规划丶赞助商丶东奥会历史遗产，以及本土企业等带来的挑战。本次“东京奥运会”的延期是124年奥运历史上首次出现的，非战争因素导致的不能如期举行。巧合的是，1940年因二战而取消的奥运会，其主办地也是东京。但之后，东京在1964年成功举办了奥运会，日本让世界看到了一个战后重新崛起的工业强国，以及其雄厚的技术和制造实力。

当前，全球正面临着疫情带给经济重创的危机，明年的“东京奥运会”是否会给世界带来黑暗后的曙光？我们拭目以待。

 

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当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升，各行各业生意大受打击之际，楼价应该大幅下跌，才符合预期。但事实上，物业市场交投自农历年过後，一个月比一个月畅旺。无论成交量及成交价也在节节上升，当中以 1,000 万元以下的上车盘或首次换楼市场，尤其畅旺。

物业需求在疫情下，一定有所影响，只是递减了的需求仍然远远超过供应量，令形势恶化！翻开报章，今天地产版的要闻是“一手空置税立法，恐本届难完成”。根据报导，至今年 3 月底数字，共有 1 万个一手空置单位。如果空置税通过，发展商要每年付 5% 楼价，非常可观，肯定对发展商产生压力，短期有助供应不足的问题。疫情加上社会运动，立法会停摆，法例虽然已经在 2018 年 6 月公布，接近两年仍未完成立法。要赶在今年 7 月完成三读通过，否则法案就会自动失效。以后又要重新提交，重头再做，不知又要拖至何年何月何日了。

另一项政府重点计划——土地共享计划，也在 5 月 5 日开始接受申请，希望提供诱因给发展商，令农地加快兴建公屋及私楼。可惜，至今仍未有任何申请递交，计划极可能得不到发展商响应。

至於重头戏“明日大屿”，需要近万亿费用。在疫情下港府已动用近 4 仠亿储备救市，是否有财力去推动明日大屿？相信又变成不可能的任务。留待下任特首处理，不了了之的机会极高。

再看看疫情下的私楼动工量，今年首季只有 900 伙，大幅下跌 8 成，可预见在未来 2023 年后，私楼落成量会大打折扣。

除了私楼外，居屋供应也远远追不上需求。刚刚公布今年会开售 4 个屋苑，共近 7,000 单位。比计划中的 9,100 伙，欠了 2,100 伙。更重要这 7,000 伙也是远期楼花，预计在 2023 年中入伙。为了确保交数，利用“透支”未来的供应，可见形势险峻。

虽然疫情丶国安法令物业市场蒙上一层阴影，但笔者还是鼓励有能力丶有自住需要的朋友，还是及早上车为妙。香港仍会是一颗东方明珠，在供不应求的形势丶全球放水丶低息环境下，楼价仍是易升难跌！

 

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