2019年伦敦黄金地段房产趋势 | 居外专栏

回顾2018

2018年的市场既有趣又具有挑战性,政治因素所帶來的影响比想象中更加广,政府党派间的长期政治博弈使情況更加复杂化。这对国內外房产买家和供应商都产生了影响。

英国的住房问题已经成为一项亟待解决的政治议题,英国政府对此不得不作出反应,但所提出的几项提议都非常草率,导致了随后提出的几项更加草率的税收改革;所有的改革建议都无法从根本上解决房产问题,反而使房产这一重要的经济命脉发展受阻。这些计划中的政策使一些开发项目很难拿到建造许可,如具有大型排水系统和地下室的房屋,一些已经得到许可的大型项目也都被政府召回。

伦敦黄金地段的房价下降,是因为房源数量非常低,降幅分别大约在20%-30%之间。在过去一年中伦敦中心地段的买家主要来自中国、印度和中东,与2017年相比有所不同(俄罗斯、乌克兰,独联体国家)。

不同国家的买家对伦敦市中心地段的偏好也有所不同:中国买家对Bishops Avenue和Hampstead这些地段的住宅很感兴趣;印度买家中意in Mayfair,、Regents Park和St John’s Wood区域;中东买家除Mayfair、Regents Park外,还偏爱Belgravia和靠近绿化带的地段。

伦敦市中心的城市天际线

总而言之,2018年的市场极不稳定,供应商和买家的期望总体上存在差异,但令人惊讶的是,依然有一些顶尖高端豪宅被买走。

 2019年走势一些买家购买伦敦市中心地段的房产,通常是为了每年来英国的短暂居住。无论是出于商业和家庭事务,这些买家总是寻求尽可能地选择靠近市中心的地段,并确保日常生活的质量与活动都和Mayfair与Knightsbridge的生活水平持平。大多数的房产购买都是因为有需求,需求是购买的原动力。

伦敦市中心黄金地段所在的邮编为SW1W1。但在2019年,随着Marylebone日益成为黄金地段的中心,因此这一区域在价格增长方面的表现可能会超过SW1W1地区。 这种市场转变也将对西MaryleboneHyde Park以北的地区产生积极影响,因为价格上涨波及到St George’s Fields, Hyde park GardensBayswater区域。

2019年伦敦市中心的交易量总体上可能略有增加,因为那些自2016年6月开始观望的买家会进入市场:这可能会导致市中心的租赁房产减少。

最新的政府Westminster规划讨论想要限制新房数量的开发,这一政策试图解决住房供应问题,但很可能这只会对房地产行业造成另一次攻击,但很可能只会妨碍。Gary说:“这项政策,会影响到已经批准的预建项目,进而影响开发项目的财务状况。无论从项目的最终盈利状况还是国际买家的选择性方面都造成限制。”

来自中国,印度和中东的买家可能会在2019年继续活跃于伦敦的高端市场,并且越来越多的来自美国和北美的买家也将加入进来入, 来自这些地区的买家并未在这十几年来积极参与市场。

长久以来,来自北美的买家似乎对伦敦的市场知之甚少,经常提出一些低级问题,这是由于没有完全理解英国和欧洲市场所导致的。最近来自该地区的买家变得更加成熟,并重新对英国产生兴趣,看好伦敦的房产。这些买家中的许多人经常乘坐私人飞机往返于东西海岸之间,能够轻松应对时差问题。

英国尽管有自己悬而未决的政治问题,但从全球来看,英国仍然是世界上最稳定和最安全的国家之一:这一点不太可能改变。虽然欧洲买家和投资者可能暂时对英国持谨慎态度,但英国市场对来自全球市场的投资者仍然具有极大的吸引力,其中一些海外买家在2018年进行了几笔大的交易,并且正在物色2019年的房产购置。

责任编辑:Adam Chen

 

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

 

占用邻居车位17年 法院判决车位归使用人所有 | 居外专栏

你是房子的真正主人么?

在加拿大买房买地,最让人放心的就是有了真正的永久土地所有权。不像在中国,你买房只买到70年的土地使用权(有的还没有,因为土地被长期闲置),所以很多人来到加拿大最愿意的就是买房买物业,真正当上“地主”的是不是心里更踏实呢?

2017年4月加拿大联邦最高法院的一则判决让许多买房人心里惊了一下,原来所有权也不是就象写在物业位置图(Surveyor Certificate of location)上的那样保险。即使房屋买卖合同在土地房产局注册了,有时也不代表你的地主身份真正万无一失了。

这个产权纠纷发生在魁北克的Alain Ostiguy、Valérie Savard夫妇和他们的邻居Hélène Allie之间。2011年,Ostiguy夫妇在BROMONT市附近的BROME山边买下了一幢度假屋。不久他们到新房度假时发现,本属于他们的4个停车位被邻居ALLIE夫人的儿子使用。他们几次向邻居提出不要再使用自家的停车位,并发出正式的书面通知,但邻居并不理睬。于是他们向当地法院提出永久禁止令,要求法院支持他们在土地产权局所注册的房屋产权。但没想到,被告在反诉中提出按照魁北克民法中第2910条款的“占有者权利”(acquisitive prescription),由于她从1994年起就使用该停车场,所以17年下来,她已经成为停车场的实际所有者。

加拿大联邦议会

原来根据魁北克民法有关规定,如果你使用一样东西时间足够长,你就有可能成为其所有者。这样的合法占有必须满足以下几个条件:“使用”了某个东西10年及以上的话,“使用”过程是无纷争、公开、持续、明确的。而这类所有权最终需要法庭判决来宣布。

在这个纠纷中,邻居ALLIE向法院提出有关证据,证明她从1994年开始使用本不属于她的停车场,但从来没有人反对过,就这样她像主人一样使用了17年,一直是“公开,持续,明确”的,没有任何纷争,直到OSTIGUY夫妇作为新主人出现。现在她要求法院承认她才是停车场的主人,尽管她并没有为此付出一分钱。

这一案件经过长达6年诉讼,至到联邦最高法庭,终于得出最后的结论:邻居ALLIE的占有者权利高于Ostiguy夫妇在土地产权局注册的那张买卖合同,邻居成了其中一个停车位的新主人,她想要的另一个停车位因为证据不足,法院不予支持。对于Ostiguy夫妇,法官提出的建议则是追诉前房主赔偿他卖了这块并不属于他的停车场,只要证明前房主在卖房前知道邻居的这一侵犯行为,却并没有及时告诉他们。

这样出所意料的判决在当时还真引起了很大反响,几乎所有媒体都争相刊载。有媒体指出这是魁北克特有的司法体系下特有的法律,对加拿大其它各省都不起作用。但其实类似的这种逆权侵占的法律,在美国、澳州、香港等地都有。美国一些州法律界定,他人不经土地或房屋原业主同意,持续占有土地或房屋超过一定时限后,原业主诉讼权终止,占房者可成为新业主且不付任何代价……这对现在越来越多的海外投资人而言,还真敲起了警钟。

而对我们这些普通“地主”来说,除了买房时,我们要多留心外,还提醒我们和邻居的相处也要用一点心。象你家的栅栏如果不在分界线上,多让给了一些给领居,那块可多可少的土地一直由邻居剪草、收拾,懒得打理的你又从来没有提出过异议,10年以上,那块地可就真成了领居家的了。

责编:Adam Chen

 

经纪柯婕专栏全集:

柯婕魁北克谈房说地

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

 

 

 

消费税增税对房地产有什么影响? | 居外专栏

  • 和消增税的影响

现在,在日本最被引人瞩目的话题之一是消费税的增税是否会有变动。日本现在是实行8%的消费税,但内阁已经决定2019年的10月分开始增税到10%。不过因各种原因,日本之前已经延期了2次消费税的增税时期。那具体消费税的增税会带给个人以及企业乃至整个社会带来什么样的影响呢?

◆首先,让我们先了解一下日本的消费税的历史。 

这次消费税增税10%是之前在2014年10月份已经做过决定的。由于考虑国内的消费状况等负面影响推迟到2017年4月。2016年6月又把期间延迟到2019年的10月。不过,2019年4月份的日本地方统一选举,6月份的大阪G20峰会,7月份的参议院选举仍然是保留着增税变更的可能性。

◆消费税的增税肯定会有一些正面影响也会有一些负面影响。

《正面影响》

  • 政府税收增多,稳定
  • 避免偷税,漏税
  • 税收增多可以安定社会保障制度的(包括低所得者的教育无偿化等)

面影响》

  • 国民的税负担增多,消费相对减少的可能性
  • 中小企业负担增加,倒产,失业者增多的可能性
  • 恶性循环引起的景气的倒退可能性

不论是正面还是负面,只要是消费税增税,必定会引起很大的影响。

二.消增税和房地

那消费税10%会对房地产价格有什么直接的影响呢?先要理解购买房屋什么时候有消费税。这要看卖主是个人还是法人。

接下来,就讲一下消费税课税时的例子(前提是把现在8%的消费税增税到10%)。

价格影响 

  • 房地价格

房地价格=房屋价格×(1+消)+土地价格

房地产价格是由房屋价格和土地价格构成的。因为土地并不属于消费,所以,也不会存在消费税。房地产价格当中所谓的消费税是房屋价格的消费税。

例如: 房屋价格1000万日元

税率8% :1000万日元×(1+ 8%)=1080万日元

税率10%:1000万日元×(1+10%)=1100万日元

由此可知,消费税由8%提生到10%将会带来20万日元的负担。

  • 中介手续费

中介手续费=(房地价格×3%+6万日元)×(1+消税)

在购买房地产时,客户需要向房地产公司交付中介手续费(中介物件)。

例如:房地产价格2000万日元

税率8% :(2000万日元×3%+6万日元)×(1+ 8%)=712800日元

税率10%:(2000万日元×3%+6万日元)×(1+ 10%)=726000日元

由此可知,消费税由8%提生到10%将会带来13200日元的负担。

除了上述的两个消费税,火灾保险费,贷款手续费,登记时的司法书士费用等也会受影响。

◆消税的经过措施

不只是在价格方面会有直接的影响,而且要注意有关时间的限制。一般来讲,想要适用8%的消费税购买房地产的话,需要支付过户在2019年9月30日之前完成。不过有一些特殊的例外,那就是订购房屋(日文叫注文住宅)。

订购房屋可以高度的实现客户的需求,由于按着客户的所需而建筑设计的房屋。规模/计划不同,所需的时间也有差距。一般在日本从契约订购房屋到过户需要一些建筑的时间。所以,到2019年3月31日完成委托契约的话,即使是过户在2019年10月1日以后,也可以享受8%的消费税。

◆消费税增税的间接影响

为了赶着消费税增税之前购买房屋,在上次的1997年和2014年的增税前,都会有一定的消费者赶着购买房屋,结果形成了增税之前的一定的价格上升,不过增税之后而形成价格和契约件数快速下降的局面。这次的增税也不能否认会有同样的状况发生。

总而言之,在日本本国生活的居民购买房屋(自住用)时,即使是增税也将会享受一些政府准备的减轻负担制度(例如住宅贷款减税制度等)。不过外国投资家则购买以及销售时将会直接受增税的影响,所以,判断什么时候购买以及销售是非常重要的。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

奢华物业在悉尼房价下跌时期证明了自身的价值 | 居外专栏

James-Pratt-700x190

与2017年10月的峰值相比,澳大利亚2018年的房价下跌超过6%。悉尼房价的下跌幅度更大,约为12%——这让房价持续下跌成为了各大媒体的头条新闻,也为买家带来了利好。然而,尽管悉尼房市依然不景气,但它巩固了自己作为世界超级富豪至爱居住地的地位,创下了豪宅销售的新记录,同时见证了史上第一笔交易额达到上亿澳元的住宅交易。

今年,这座港口城市中价值最高的20笔交易的成交额达到了创纪录的6.75亿澳元,其中包括5笔成交额超过3500万澳元(2500万美元)的交易。在超大额交易方面,悉尼的成绩遥遥领先于全球其他置业目的地。

悉尼在世界各大城市中的超然地位是由著名下北海岸和东侧郊区活跃的交易活动和面向海滩的地段(南至克罗努拉和北至棕榈滩)优势决定的。

例如,截至2018年底,悉尼下北地区的摩斯曼(Mosman)房地产交易总额为14亿美元,超过了全澳大利亚的其他郊区。Core Logic(一家借贷机构)提供的数据显示,沃克卢斯(Vaucluse)和贝尔维尤山(Bellevue Hill)的房地产交易额超过了10亿美元。

莱坊(Knight Frank,一家全球性房地产咨询公司)住宅部门的主管Sarah Harding表示,水景是悉尼吸引世界富豪的一大因素。

“在全球市场上,由于生活方式和相对稳定的政治环境等多种因素,悉尼仍然是高净值个人的首选目的地,”Harding女士说。

该机构的著名房地产代理Ben Collier在2018年经手了数笔规模巨大的房地产交易。他表示,被压抑的需求有助于将市场推向新高。据他所说,这最终鼓励了悉尼最富有的买家购买新住宅。

2019年在悉尼中央商务区(CBD)和克罗努拉外部郊区购房的建议

Domain(一家房地产代理机构)的数据科学家Nicola Powell称,郊区物业的交易前景十分光明:“悉尼的整体房价下跌了4.5%,因此克罗努拉房价适度增长且房价中位数较高的情况反映了该地区物业的抢手程度。

“此外,虽然那里的公寓在物业市场中占了73%,但房价仅下跌了0.9%,远低于悉尼5.1%的总体水平。”

克罗努拉Pulse公司(一家房地产代理)的Blake Spooner和Ben Pike即将出售克罗努拉大街格罗夫纳7号(7 Grosvenor St Cronulla),这是一套采用了前沿设计,可观赏海湾景观,拥有度假风格氛围的物业。这套住宅将于3月7日拍卖。代理人提到,当地和外地买家都对这套房子表现出了浓厚的兴趣。这套住宅功能齐全,既适合想缩小住房规模的人士,也适合年轻家庭。我们之前推出的开放式住宅获得了令人难以置信的热烈回应,我们现在期待着更理想的结果。

克罗努拉Pulse公司房产经纪Blake

责编:Adam Chen

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

2019,我在蒙城帮你安家创业 | 居外专栏

这会儿正坐在COTE-DE-NEIGES 街边的一家TIM HORTONS赶稿,早上9点送完孩子,找到这家咖啡店点上一杯热咖啡 ,一边码字,一边等着11点的参观预约,准备带一个客人去蒙特利尔大学边一个独立别墅参观。

坐在这里真是感慨万分,就在13年前,我还在窗户外对面街角的大楼里上班。那是2005年初,我刚完成3年律师助理专业学习,找到了这家犹太兄弟办的移民律师事务所上班,从刚开始只能听,说得很慢,到后来老板频频加活,不得不列个长表和老板打打嘴仗,要求他加人……那些事就象昨天刚发生的。干了两年,拿着政府补贴生孩子,休了一个长长的产假,老公小店换大店,就走上了和很多当年移民一样的开店之路。中间多次想着重新回去上班,可是因为孩子,工作时间,及法语的问题,倒底没有再回去。上班之路就一下10年耽误下来。总不时拷问自己,当年花那么多时间学习后悔么(中间还花3年时间在MCGILL大学完成了一个管理专业的硕士级证书)?

今天再回头看看开,真没什么后悔的,即使没有上班,我也用我所学的法律知识和房东签上公平的租约,有理有据地和房东讨论他该不该涨价,该不该来修水管,在房东威胁我要上庭告我时,我不着急地告诉他,“理在我这儿,您尽管去!” 还有,读懂每一份的生意及房子买卖合同,和律师要求删减或增加相应的条款保护自己的利益,在每一次签字之前清楚自己的责任和义务……这些都 得益于当年当律师或公证师的老师们一字一句的法律条款详细解释。从2017年开始了地产执照学习后,这些优势就更明显了。作为地产经纪,房子成交是结果,过程其实更重要,因为这其中包含很多关于法律有关的操作程序,一个不慎,可能买卖合同取消,或者为买家或卖家带来法律纠纷,将本来一个美好的安家计划变成了一个可能持续多年的恶梦。所以我们花了大量时间来学习魁北克的合同法,商法,公司法,魁北克地产有关法规政策,具体操作细则,及每一份需要填写的交易表格中每一条每一款的意思。和我们没关的,我们也要知道怎样去找答案,比如找谁办新的土地证,证书有些概念是什么意思(解释有关的产权文件是公证师的事,但我们也得懂一点),如何向市政咨询及申请改变相关土地用法更改,找谁办贷款,找谁验房,房子有问题找哪些专家进一步查验,谁可以维修,到哪儿买家俱,找谁帮忙搬家,有谁可以做室内设计,手艺好的装修师傅上哪儿找……由于那三年的法律学习,了解了这个社会基本的运行准则,做起地产经纪也变得更有底气了。

还有那三年的管理专业学习,学了加拿大的会计,税法等十几门课,后来虽然没有象大多数同学那样去考会计证书,但在过年10年的生意运营中,我和税务局,会计师,银行打交道,自己为员工发工资,交保险,每三个月报GST,QST消费税,到年底还要给政府报财务报表,损益表,员工工资报税表……也算是学尽其用了。在做了整整10年杂货后,2015年我们卖掉所有的杂货店后,一年多时间的商业考察及找寻,我们找到了市中心的一个62个房间星级宾馆,现在由老公和他的合伙人正在努力地经营着……课本上的知识和生意中的实践相结合,我可以自信地说,想买生意或者大型物业的朋友,我也可以为你们出谋划策了。

2018年最后的一天,我去看望了两个去年跟着我买房的客人。一位客人是在LACHINE,排名第一的私立中学Collège Sainte-Anne附近以31.5万元买到一套3间卧室的公寓房,刚上市第二天就去看了,马上下OFFER,5天时间买下。现在是父母住着。他高兴地告诉我,楼边马上就建大超市SUPER C,老人家住着很高兴,走路5分钟就有超市ICA,和其他商店,走个十几分钟就是著名的圣劳伦斯河边公园,风景优美。他们不用每周末带着父母到处买菜散心,只要高高兴兴地带着孩子去过周末就行了。女儿就在SAINT-ANNE中学读书,万一有事他们来不及接,还可以直接到外公外婆家作功课。总之,这房他买的十分满意。

另一个客人在LASALLE区以36万元买下了一个联排别墅,全家人已经高兴地搬进去,新年在新家请朋友聚会了。见我到了,他们挺高兴,告诉我同一条街一模一样的两套别墅挂出来卖,价格比他们的高出很多,我拿出手机一查,可不是么,一个挂着49.9万元,一个挂着48.9万元,户型一模一样,装修稍稍好点。我说:“别乐啊,这价定得太高,他不好卖的。不过另一方面确实说明你们的房子涨价了,也就4个月的功夫,涨个2万元是没问题。”当家的是个实在人,嘿嘿笑着说,“我们买了就打算好好住着,没想着卖,这涨价和我们没关系。”我连说:“可别这么想问题啊,不是卖了房子才挣钱,房子涨价,你就是不卖,过两年重新评估做贷款,你就可以多拿出好几万元来了,到时想想做点什么投资都可以啊。”他这才恍然大悟,“嗯,到时再请教你。”我笑了,“行,到时带你再买房投资或买个生意都行。”

这两天看到朋友圈一个老友发了网红复旦大学教授陈果的一个短视频,在视频中,她说:人生一世做好两件就行了,一件是自己好好地活着,另一件就是帮助更多人好好的活着。说得真简单,但确实是直指人心。2019年开端,我就把它做为我的座右铭吧,希望能通过自己这些年的经历,帮助更多需要的人找到温暖的家,挣钱的生意。你们满意,生活得更美好,是我最大的快乐。

责编:Adam Chen

 

经纪柯婕专栏全集:

柯婕魁北克谈房说地

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

 

 

 

 

 

 

公证师,在地产买卖中必须见的人 | 居外专栏

公证师,其实对于我们中国移民来说都不陌生,因为中国也有啊。不过15年前当我刚开始三年的律师助理学习生涯时,才真正了解了公证师在魁北克的特殊地位。当时上课的老师中有3-4个都是公证师出身,因为当年地产低迷,老师们都纷纷关了办公室来学校教书了。等2005年我毕业时,地产开始热火起来,其中大部分又纷纷回去继续执业了。那时我才发现,原来公证师和地产买卖有着这么密切的关系啊:).

上面是说笑了,但公证师真是所有不动产买卖中不可避免的人物,不管是自有住宅,还是涉及到不动产转让的生意买卖,都必须要在公证师那里办理买卖手续。

公证师与律师有什么不同?

因为魁北克特别的民法体系,加拿大只有魁北克省才有“公证师”这类特别的法律服务人员。但其实公证师和律师一样,都需要在法学院经过长年专业的法律培训。只是这些法学院学生在毕业后做出了不同的选择,有人选择当律师,有人则决定当公证人。除了不能象律师那样上庭诉讼外,公证人和律师可以做一样的事,不过他们大多数专门从事遗嘱,婚姻合同和房地产方面的法律服务。

让我印象很深的是,公证师最重要的特性是公职人员(PUBLIC OFFICER)。这也就意味着他们在处理事务中必须是公正中立的,不偏袒任何一方。所有的公证师都是魁北克省公证师委员会(Chambre des notaries du Quebec) 的一员,现在全省约有3800多名公证师

在房地产交易中,公证师做了哪些事?

在魁北克,房地产交易买卖必须经过公证师确认才有效。一旦买家的OFFER被接受,并完成验房及贷款等所有条件,那剩下的最后一步就是找公证师,确定最后的交易时间,进行正式买卖合同签字了。这是购买房屋过程中唯一强制性的法律步骤。在此之前,卖方经纪会把所需要的所有文件交到公证师手里,由他进行最后的确认。公证师需要进行大量细致周全的调查工作:

  1. 确保清晰的产权。公证师通过调查并确认:

——卖方是该物业的真正所有者
——卖方有权利并有能力出售它
——卖方的配偶或任何其他人必须同意出售

凭借着土地产权证(the certificat of location)公证人还要确认:

—— 土地面积大小是否正确的
—— 该建筑物是否正确地处于在待售土地上
—— 邻居的物业是否侵犯了这个土地
—— 窗户是否符合法定标准
—— 是否有特别的指控或相关权利可能影响或限制买家对该物业的所有权,例如抵押,判决等。还将核实所有税款已经支付,并且卖方不欠任何债务。

  1. 起草买卖合同

公证师需要详细了解买卖双方的房屋交易信息,所起草的买卖合同包括预购OFFER中的所有内容。公证人需要解释双方权利至关重要的条款和条件。

  1. 调整金额:

公证师需要仔细算清买卖双方即将进行的金额交付细节,并针对具体情况及交易时间对金额进行调整。一般会有一个详细的金额调整表,说明双方需要付的有关费用,如首付款,银行贷款,分担房产税,租金,或共有费用等。买方需要在交易时带上一张空白支票,以及时付清所有款项。

  1. 在土地登记处登记买卖合同

当双方在买卖合同上签完字后,为了正式指定买方作为物业的新所有者,公证人需要将买卖合同登记在土地登记处。所有的房地产交易都在土地登记处公开。

谁来选择公证师?

一般已经建成的房子,在交易中由买家指定公证师。但买新房或是期房时需要用开发商指定公证师。如果买大型包含物业的生意,由卖家贷款一部分给买家,卖家也有权利指定公证师。

公证师的费用大约是多少?

一般1000-2000元不等,如果大型交易,费用更高。其实有时价格并非最重要,而是要找一个有经验的公证师帮你起草好合同、作好产权检查最重要。笔者就曾见证过一个酒店买卖合同因为公证师经验不足,需要多加好几万的欢迎税,后来几经波折才解决了。所以一个好的公证师非常重要。

当然如果你发现公证师有失职之处,也可以到他们的委员会讨个说法。

总而言之,在不动产买卖过程中,公证人扮演着不可缺少的重要角色。在买卖双方达成共识后,由公证人确保所有与购房有关的书面文件(证书,契约,贷款等)以便完成交易。公证人会检查合同条款和条件的有效性,并会根据法律作出任何查询或任何更改以完成交易。但也许更重要的是,公证人负责房地产交易中的所有资金交换。他们与抵押贷款机构密切合作,协助卖方完成原贷款银行的还款并向政府要求清除借贷记录,分配完成交易所需的任何资金。一旦最终确定,公证人通常会在48小时内将交易中的任何资金分配给买方和卖方。

责编:Adam Chen

 

经纪柯婕专栏全集:

柯婕魁北克谈房说地

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

美国新移民提案出炉,EB-5排期是这样解决的? | 居外专栏

美国总统和国会正在为新的预算拨款案争论不休之际

一项对职业移民十分友好的提案得到了两党的支持!

就绿卡配额的国别限制,推出了改革提案

H.R. 1044 – 高技术移民公平提案

此提案重点在于:

①取消职业移民中的国家配额限制

(包括投资移民EB-5类别)

②将家庭担保移民绿卡的国家配额

从7%提升至15%

如果此提案获得通过并签署成为法律

预计所有积压的中国EB-5投资人的排期时间将

大大缩减!

这对于递交很久正在排期等待

成千上万的EB-5投资人来说

是极大的福音

这将大大加快他们获得绿卡的速度

解读:

目前美国投资移民EB-5签证等待时间变长,主要原因就是需求量/申请人数激增,而美国绿卡为孩子教育、就业发展所创造的价值依旧远超其他国家,而无语言和居住时间/居住地等要求的“低申请门槛”更符合不少中国家庭的需求。

如国别限制取消,职业类别签证按照先递交先分配原则,减少后期加入的非中国大陆申请人的“插队”情况,那么目前在排期中的中国投资人的时间可大幅缩短。

那么这个提案到底会不会通过呢?我们来看一下各方的态度。

1 提案获得政坛多方势力支持

提案H.R 1044是由新一届国会两党共同发起(Lofgren议员来自于民主党,Buck议员来自于共和党),并且总统特朗普也曾发推文表示,对有才华和高技能的人在美国谋求职业选择表示鼓励。而其实在此提案之前的类似提案- H.R. 392- 时候就已经有329位国会议员支持了,这一次更新后的H.R. 1044有望获得更多国会议员支持。

2 提案背后的推手力量不可小觑

提案H.R. 1044背后游说的推手,其实是美国的大IT公司,以及他们的目标雇员印度人。

美国的IT行业飞速发展领先全球,但是本土的人力资源远远跟不上,因而美国大量雇佣了H-1B留学生甚至海外IT人员,而在其中以印度人为甚。因为有7%的国别限额,使得这些高科技公司的印度员工要长达几十年才能拿到绿卡,因此十多年来,IT大科技公司为了自己的员工来源,成了推动取消国别限额的积极游说力量。

印度移民组织推特

但需要注意的是,如果提案H.R. 1044获得通过,EB-2和EB-3的国家配额限制也将一同取消,也就是意味着将会造成十几万甚至更多的印度申请人排在中国留学生的EB-2/EB-3职业类别绿卡申请的前面。对于正在计划和已经在美国留学的中国学生来说,除了要面对只有9.4%的H1B工作签证中签率,之后通过雇主担保(EB-2/EB-3)获得绿卡的路会变得更漫长,这也许对中国留学生群体来说不是一个好消息。

3 提案给我们带来的启示

然而对于此次提案是否能够真的取消“国别限制”,推特上的网友们大多保持悲观情绪。因为一开始设立国家类别的目的就是为了保证美国种族的多样性;一旦取消了这个限制,与初衷背道而驰,也对于其他国家有不公平待遇的嫌疑。因此这个提案想要闯关国会直至最后成为法律也并非易事。

网友心声

尽管如此,提案H.R. 1044的提出还是给我们中国EB-5投资人带来了一些启示。这次提案H.R. 1044取消国别配额的立法努力,几乎是整个IT行业和印度人协会在推动。作为利益相关的中国投资人,是不是也应该齐心协力呢?

积极推动任何能够解决或者减缓排期的提案,是整个EB-5行业所应该做的积极努力。但EB-5行业协会IIUSA抵制了这项可能的排期解决方案。

去年H.R. 392出台之时,IIUSA保持默不作声;而今年H.R. 1044新提案出台,其却表示出明确反对的态度。这令很多人表示失望,指责其只考虑自身利益。

IIUSA发布的声明,大意:根据我们的数据分析(19年1月所做的分析报告),一旦取消国别配额,将会使得至少10年内无法为美国创造新EB-5投资,将使得任何新投资置于风险之中。

虽然最终解决EB-5排期问题,在于增加配额,但该提案至少是EB-5改革历史上重要的一步,有助于显著缓解中国投资人目前面临的排期问题。对于IIUSA此番言论,作为移民行业的从业者,我们表示失望。

总结:

如果最终H.R 1044 提案最终可以通过,对于中国投资人来说有以下影响:

  • 已经投资递交的投资人排期将会有明显的缩短,最明显的是2015-2017上半年期间的递交高峰期的投资人,可以更快获得绿卡登陆美国,减少随行申请子女超龄的可能性,50万投资款也可在符合移民局政策和项目文件要求的情况下缩短投资期。

  • 对于尚未投资和正在观望的投资人来说,EB-5申请周期也可缩短,并且仍然适合那些希望办理成本低(约8万美元),即可全家获得绿卡的人群需求;同时EB-5也可让年满14周岁的孩子作为独立申请人,符合家庭中父母暂不想申请绿卡的需求。

另外除了老牌“美国绿卡”大户的EB-5投资移民之外,其实还有“一步到位”的方法——EB-1杰出人才移民。无需投资,没有居住要求,最快2天获批,直接获得永久绿卡。

责编:Adam Chen


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

2018年日本土地价格最贵是哪里? | 居外专栏

 

土地价格的一物四价-

长期在日本生活的人都会听说过日本曾经有过土地的神话。所谓【土地神话】就是指在日本拥有土地,土地价格只会上升不会下降。不过随着房地产泡沫的结束,这个神话也被打破了。在长达近20(1990~2006)年的时间里土地的资产总额共减少了1200兆日元(从1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※)。※数字来源于内阁府的国民经济计算

各地区的土地价格是随着经济的发展和供给状况有一些波动,不过一些地区的土地价格则是不被动摇的。那就是东京的银座和赤坂地区。

在日本每年7月,国土交通省会以当年的1月1日为基准,发布标准地点的土地评价价格。

在2018年国土交通省发布的公示价格中可以知道,在商业地当中最贵的是12年连续蝉联的京都中央区4-5-6(山野座本店),每平米的价格是5550万日元。可谓是一寸土地一寸金。

(来源):GINZA KOMPARU STREET)

相比商业地,在住宅地价格最贵的是京都港区赤坂1-14-11物件名:HOMAT ROYAL。每平米的价格是4010万日元。另外,在全国住宅土地价格排行榜中进前十名的东京都可以说是独揽一方。

(出所:国土交通省)

在日本,同样的土地有不一样的评价价格。不只是一般的客户不太懂得,作为房地产行业的专业人员也有不懂的人。首先,让我们看一下土地价格一物四价所指的四价什么。

  • 实势价格

实势价格指的是,实际在土地交易当中成立的价格。没有特殊的情况下交易价格一般和公示地价不会有太大的相差。不过每一片土地都是独一无二的,交易价格也由当事人而定,所以交易下来的价格离公示价格偏差甚大也是情有可原的。

  • 公示价格

国土交通省以1月1日为基准,评价标准地点的公示价格。公示价格作为路线价以及固定资产税评价额的基础,可以说是一个非常重要的指标。

  • 线

为了计算遗产税和赠与税,国税厅制定了基准价的路线价。价格大约为公示价格的80%。

  • 固定资产

固定资产税评价额是市役所等自治体为了计算固定资产税/登录许可税/房地产取得税而独自评价的金额。价格大约为公示价格的70%。

以下是可以在网上查找土地价格的有效的网页。

・公示地价   :http://www.land.mlit.go.jp/webland/

・路线价    :http://www.rosenka.nta.go.jp/

・固定资产评价额:http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218

是不是对日本的土地价格有所了解了呢?了解土地价格不只可以计算有关于土地的税金,而且也可以在购买以及销售房地产时提供重要的依据。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

高净值人群对私人定制住宅的需求 | 居外专栏

 

拥有超过 22 年设计经验的英国建筑师克里斯·戈弗雷(Chris Godfrey)为国际高净值客 户提供建筑和室内设计服务,五年前开始在亚洲开辟新的旅程,将最好的居住体验带到中国。

2014 年,戈弗雷先生受世界排名第一的酒店设计公司 HBA(Hirsch Bedner Associates) 的委托,创建了一个专注于高端住宅设计的精品部门–HBA Residential。克里斯在对亚洲文化的热爱的驱动下在新加坡设立了公司总部。2017 年,克里斯在伦敦建立了第二家工作室,旨在为世界上独具慧眼的客户创造独特而有品位的住宅。

当被问及为什么选择把公司总部设立在新加坡时,克里斯说:“我对亚洲和中国的悠久文化和历史深深着迷。公司总部位于充满活力、现代化和具有战略定位意义的新加坡,这方便我们到访周边地区,与客户沟通。在新加坡,我可以为来自中国大陆香港、印度、俄罗斯和东南亚等地的客户提供服务。在伦敦,我们为欧洲、中东、非洲和美国东海岸服务。凭借这两个设置于东方及西方的工作室,我们不仅能够为亚洲客户带来最好的英国设计;还能将我们对欧洲尤其是伦敦的深入了解与我们对中国客户需求的理解相结合。这种精髓和经验的结合为我们的客户带来了无与伦比的住宅设计服务。“

克里斯享受为亚洲客户提供建筑和室内设计服务的过程。一方面,他很自豪能将精致的英国建筑和室内设计带到亚洲;另一方面,他沉醉在亚洲不断研究和学习的过程。

克里斯赢得了许多中国客户的信任,这些客户都是在房地产、金融、零售和其他行业中 成就卓越的风云人物。他从与这些客户的讨论中受益匪浅。尽管克里斯已从业二十多年,但他并没有满足于自己在业界所获得的光环与成就。他总是将每位新客户视为最重要的客户,每个设计视为一件珍贵的艺术品,并努力地超越自己。

通过这次采访,让我们走进克里斯的设计世界,了解他对高净值客户的需求和品位的深入诠释。

 

  1. 您如何与世界各地的高净值客户合作?当您为高净值客户设计定制住宅时,他们通常的需求是什么?

多年来我一直与高净值客户合作。每个客户都是独一无二的,每个家庭的特征与核心价值观都不尽相同。然而,所有人都对隐私、舒适感、亲切感和安全感有着共同的需求。安全感的泉 源是一个既可以和家人聚在一起、也适合怡然独处的地方。

我们的客户都非常精益求精。当与这样高素质的客户合作时,我们会通过洞察并超越他们的需求来建立信任。 一开始,我们了解客户的背景、兴趣和抱负,充分全面地理解客户的个体特征。如果你能明确地知道客户的需求,你就能满足这些需求。

 

  1. 与他们合作的最大挑战是什么?

在与超高净值客户合作时,我们意识到时间永远是至关重要的,因此我们所做的一切都 必须非常简洁和精确。我们的客户眼界开阔、经验丰富。他们经常接触到高品质的设计环境, 例如最好的酒店和餐厅等。每个人对奢华的定义不同。是什么触发他们的情感?家庭方面的驱动力又是什么?他们从功能和情感需求上如何看待这个住宅?我们尽量收集并理解这些信息,然后给出我们认为更有共鸣、更触动人心、更经典的设计。因此,我们的挑战在于快速而精准地诠释项目的核心价值。

另一个挑战是我们总是试图争取时间。时间缔造品质,而品质是我们一直追求的东西。由于这些高净值客户的时间很宝贵,通常我们与客户直面交流的时间有限,,令打造项目的时间也更为紧凑。

在处理客户需求时我们要两方面的衡量。一方面,我们要全面了解客户,另一方面,我们要保护客户的隐私。我们的伦敦团队最近为一位国际商人在伦敦的圣约翰伍德区设计他的宅邸。我们希望为客户打造一个可以“做回自己”的空间,这与他商业舞台形象的需求截然不同。我们需要确保提出正确的问题,以便最好地了解他们的独特情况,同时尊重客户的隐私。

对我来说,挑战是鼓舞人心的。我相信设计师应该首先挑战自己。挑战越大,项目的结 果就会越好。

  1. 与超净值客户合作时,最重要的技能是什么? 

首先,倾听是最重要的技能。通过倾听、诠释和反馈得出的设计远远超过没有倾听过程 的直接设计。你不只是遵从别人的需求,你应该加以吸收并创造出一个更高水平的作品反馈给他。奢华的设计是完全主观的。我们的价值在于原创性,我们只为您创造出属于您的住 宅。这一切的关键是我们如何提炼并创造出既能满足客户需求又具有高度原创性的作品。 因此,平衡就是另一项非常重要的技能。

此外,耐心也是必不可少的。这本身不是一个技巧,但耐心对作品的完成度是很有助益的。

  1. 中国客户与其他国家的客户之间是否存在明显差异?

是的,当然有。我经常说,中国的魅力在于它不仅仅是一个国家,它本身就

是一个世界。与其他任何地方不同,它拥有延续了几千年,从未间断的历史传统。因此,中

国人是非常独特的。虽然在中国内部的不同地域也存在很大差异,但几乎所有人都深深扎根 于中国特有的文化中。

我们的客户非常国际化,与之合作的中国客户都非常自豪于他们的文化,但同时他们也具备国际化的品位和视野。

但归根结底,人的本质都是一样的。当我们设计住宅项目时,我们会遵循人类共通的根本生活原则。人们基本上需要相同的东西:住所、舒适性、安全感以及可以悠然独处的空间。

除了共通的需求外,当然还有文化因素。我认为客户与客户之间有较大的需求差异是正 常的。有些需求非常实际,有些需求是来自于历史和文化,这些都是要被装进 “设计熔炉”里的素材。

  1. 您如何看定制设计与奢侈品牌? 

我一直认为奢华是主观的,是通过创造提炼出来的而非单纯的获取。对我来说,奢侈品可以是舒适和宁静。这些原则可以用禅意或极简主义的方式表现出来,并且仍然是奢华的。奢华也应该是特别打造的,比如是用于展现扣人心弦之景色与光影的窗口,或是提供完美阅读时光的一把椅子。

对于买得起任何心仪之物的客户而言,他们对自己的定制住宅有着象Saville Row 西服一样的高品质追求 ,那正是我们所提供的服务。我们提供的不是现成的采购品组合的作品,而是完全量身打造的定制设计。它就像我们的客户一样,是独一无二的。设计的体验和过程本身就是奢华。

在我的印象中,奢侈品牌的力量在中国依然有很强的势头,但这种趋势正渐渐让位于个性化。品牌标签并不像以前那么重要,人们越来越欣赏产品的独特性、起源、工艺和创造,这与我们一直追求的东西是一致的。 

  1. 能否请您分享一下为高净值客户创建定制住宅的具体经验?

我们目前有一个位于上海周边的项目,客户是中国着名时装集团的总裁,他同时也是一名时装设计师。

客户在他幼时成长的地方买了一块土地,并委托我对这座私人宅邸做建筑设计和室内设计。他非常英俊,穿着也很有品位。我们一见如故。经过与客户的深入沟通和接触,我发现客户在他的职业生涯中取得了非凡的成就,备受公众注目。然而,他的内心深处仍然有一片净土。

客户选择在他儿时的故乡建造一个私人住宅。一方面,他热爱他的家乡。另一方面,住 在这里可以给他带来童年的美好回忆。

他向我展示了法国路易十四国王的巴洛克式宫殿的照片,并说这是他想要的。图片上 的宫殿非常古典,满布华丽的装饰。但现实生活中,他很现代,衣着也很时髦。我说:“您向我展示的图片和我眼中的您很不一样。这就是富人在建房时常有的的概念或误区 – “每个人都这样做,所以我也这么做。”

我说:“您介意我花四周的时间向您展示我认为属于您的建筑吗?” 然后我离开了一个月,为他量身定制了专属于他的设计。

我们保持建筑物的整体大小,比例都相同,但是删除了所有不必要的繁复细节,简化并加强了建筑的特色,采用“以简驭繁”的方法来成就奢华。我们让住宅更加独特、更加宁静、更符合客户的个性。也让建筑变得更加经典,不会过时,因为它不受任何年代的既定风格所限制。

他无法相信我用富于经验的判断诠释了他,展现了他真正想要但却无法表达的内容,这让他印象深刻并且非常满意。

该项目目前正处于建筑动工阶段。客户对初稿设计非常满意,特别是对奢华设计的解读,以及将现代元素与他的家族传承相结合的部分。

克里斯相信:如果建筑师想要创造满足客户需求的设计,对客户从心理上和根本上的了解至关重要,这才可以打造出客户真正喜爱并世代承传的住宅。

责编:Adam Chen

国际建筑师分享为高净值客户打造豪宅的故事

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

如何快速登陆加拿大温哥华?这一“神操作”又快又省 | 居外专栏

温哥华,作为加拿大西部第一大城市,全加第三大都会,加拿大西岸最大的工商、金融、科技和文化中心,各项世界最佳居住城市中名列前茅的它,当之无愧为华人移民首选的居住城市。

加拿大护照

在这里,冰川海湾、绿树成荫,堪称最富裕的绿色住宅城市;在这里,教育优势突出,不列颠哥伦比亚大学在全世界排名22,西蒙菲莎大学被评为加拿大最佳综合大学;在这里,有着加拿大乃至世界上最美丽的自然环境;在这里,多种文化交汇,有助于新移民融入和产生归属感;在这里,华人比例约11%,有“中国人的第二故乡“之称。

居“温”不易,毕竟移民竞争日趋激烈!那么,如何才能快速登陆加拿大、把家安在温哥华,让家庭的幸福在温带海洋性气候的吹拂下开花结果?

登陆温哥华的“快车道“

开门见山,该项目是专为想要移民加拿大的人提供快速移民通道——温哥华移民项目。

只需在温哥华开展生意,最快3个月即可登陆温哥华!

该项目的门槛并不高,只要在过去10年中有3年及以上的企业主或4年的管理经验即可申请;

△图左为Jimmy Mitchell先生

前加拿大驻上海总领事馆领事、现外联出国加拿大项目总监Jimmy Mitchell先生表示:经营与自己国内背景相关的行业,可以获得额外加分;

如果不相关,从事以下行业也可以获得特别加分:农产品、科技和绿色经济,林业,运输,国际教育,生物医药,采矿和能源,天然气,旅游目的地,增值加工业等,圆梦温哥华基本上铁板钉钉!

申请人必知的三重优势

相比加拿大诸多项目,温哥华移民项目优势相当突出——速度快!投资少!居住好!

速度快:3个月即可全家登陆定居温哥华,子女即刻享受当地教育。相比大家所熟知的魁省移民项目,时间至少提高了10倍。堪称目前加拿大诸多移民项目中的“超音速”。

投资少:根据实际经验,温哥华移民项目规定至少投资40万加币以上。一方面,投资款用于创立公司,生意是自己的,是可以带来盈利的;另一方面,相比魁省120万加币投资金额、5年时间或一次性花费35万加币,谁最划算?一目了然。

居住好:无需像其他项目申请人那样克服重重困难定居温哥华。该项目可以实现快速登陆,孩子去温哥华读书,全家在当地边经营生意边办移民,快速实现梦想的机会就是现在!

责编:Adam Chen

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任