15天获批美国绿卡的快速通道,到底哪些人可以申请? | 居外专栏

随着经济全球化的不断推进,移民成为众多中国家庭的必然选择,这些选择移民的家庭或是为了下一代能够享受到更优越的教育资源,或是为了更大的职业发展。

说到移民目的国,美国最受青睐,赴美移民的人士络绎不绝。无语言、学历、年龄限制、无行业类别限制、无需美国雇主担保、无需在美投资、一步到位拿永久绿卡美国杰出人才项目(EB-1A)已然成为了年度黑马。

美国杰出人才移民简称EB1-A,被誉为各行各业人才专属快速移民通道,只要申请人能够满足美国移民局规定中的若干条件,想要获得美国绿卡并不是什么难事!

到底哪些人可以申请EB-1A?

移民官并非精通每个领域每个行业,也不是各大领域的专家,所以我们追求的不是专业知识上的杰出,我们需要做的只是满足移民局规定的10个条件中的3个即可。符不符合,够不够格,还是需要交给专业的机构来判断。

比如,听到“宠物美容师”“厨师”“游戏选手”这些专业人士都能通过美国杰出移民项目成功获批拿到绿卡的时候,你是否也是一脸不可思议?

该项目主要宗旨就是吸引并招揽世界上优秀的人才,不管你从事哪一行业,只要你能够证明自己,就可以申请。

那么到底哪些人,哪些行业可以申请?

➤科学类:医师、医学家、各学科正副教授、各级科研机构和公司高级工程师、高级程序师、计算机专家、有专利应用的技术人才等等等

➤艺术类:画家、书法家、美容师、厨师、摄影师、策展人、主持人、纹身艺术专家、瑜伽专家、动物造型师、彩妆造型、人体造型、凋塑、动画设计、建筑设计、平面设计、音乐、舞蹈、曲艺、乐器、作家、编剧、电影业、娱乐业、游戏等等等

➤商业类:企业家、公共关系专家、公司高管、市场营销专家、旅游、零售业、连锁经营、仓储物流业、房地产等等等

➤体育类:运动员、体育教育者、体育管理、体育医学、运动康复、体育经济管理、教练、裁判等等等

➤教育类:教育家、胎教专家、学龄前语言教育专家、艺术教育、特殊教育、教育理论家、记者、杂志报刊、讲师、培训师等等等

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配额多、审批快是EB-1A的一大特点,最快只要2天即可获批!毕业于耶鲁大学法学院的Eric,作为职业律师从业15年,并了解移民生活,众多国内企业高管向其咨询美国移民EB-1,并在他的专业指导下成功获批,登陆美国。

Eric

毕业于耶鲁大学法学院

职业律师,从业近15年

比如下边这名普通的国内企业家,凭借自己的从业经历,仅仅15天即完成快速移民美国!简单感受下:

最新成功桉例

企业家林先生-仅15天获批

满足标准:重要角色、奖项、媒体报道、专业协会

获批理由:林先生作为某品牌创始人,带领公司从无到有,公司规模逐渐扩大,发展多年,多次荣获行业殊荣。林先生作为创始人,多次代表公司出席各种活动及业内交流论坛,吸引了多方媒体报道,并受邀加入相关的组织协会,担任理事职务。

外联点评:在申请的过程中,我们着重强调该品牌在业内的影响力,通过奖项和相关媒体报道不断的强化该项证据材料,同时,邀请该品牌客户联合出具了证明信进一步举证突出该品牌的重要性。并在赴美计划中明确列明未来到了美国,如何为美国带来利益和贡献。最终让移民官心悦诚服,从递交申请到获批,仅仅用了15天!

EB-1A需要的杰出企业家原来长这样:影响力+领导力+突出贡献!这样的成功不胜枚举,你并不需要像马云、王健林这般人尽皆知。

责编:Zoe Chan

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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哪种人合适来加拿大生活 | 居外专栏

01

语言

我被问得最多的问题是“我英语不好,来加拿大会有问题吗?”答案是“No and Yes”。说不是,是因为像多伦多和温哥华这样的大城市,华人的占比都相当高(多伦多市区华人占比高达11%,近郊的万锦、列治文山市华人更是占到总人口的三分之一),形成了高度完整的社区。华人喜欢的各类设施,如餐饮,超市,购物,消闲娱乐等应有尽有。

多伦多地区最大的华人购物中心太古广场

这些商业机构使用国、粤语,即使你一句英语也不说,得到的也是宾至如归的服务。而且,不仅私人机构如此,政府的服务也细化到针对包括华人在内各种少数族裔。例如,社区中心的图书馆里,有专门的中文书籍部分。保持各族裔本身的语言是被鼓励的,政府每周为儿童开设国际语言课程。很多华人家长都为在加土生土长的子女报读该课程,让他们能继续学习中文。在工作上,流利的英文也并非必需。因为有着广阔的消费群体,目标市场主要是华人的很多商业机构对所雇佣的服务人员都只要求有限的英文水平。为我家装修的工程队里有多位技术娴熟的师傅,英文虽然比较基础,但已经在加从业几十年了。

Civic Center 华人庆祝新年

英语初级虽然对基本的工作生活不形成障碍,但是,如果生活要过得有趣,完全融入加拿大社会,英语还是相当关键的。当然我们仍然可以买个电视盒子继续追国产剧集,但在没有广电总局审查,文艺作品极度丰富的环境下,不能欣赏主流文化的电影,话剧,音乐剧和文学作品,就非常可惜。当自己的娱乐圈子只有华人社区那么大,当然比起在国内生活,就感觉憋屈。相反,如果英语流利,在加拿大这样的多元文化环境中,你就感到像是进了“世界之窗”,主流文化外,更可以畅享世界各地的文化精髓,日子就能过得非常丰富多彩!

至于英语对职业发展的影响,但凡要进主流大公司的,英语好坏就至关重要了。西方国家非常注重沟通和表达,所谓“卖”自己的观点、理念和策略。华人常说“说得好不如做得好”,在加拿大很多情况下还真并非如此。莫说销售、市场营销这种本来就靠演讲和卖嘴皮的工作,哪怕是IT公司做技术的,我都听过不少平时活干得漂亮,但褒奖和升迁机会最终落到隔壁印度人身上的故事,皆因人家“更能说”。

02

就业

估计这是大家决定是否移民来加的最重要考核指标之一,“好找工作吗?”问题简单,答案却一言难尽。请耐心听我分析:首先,大家都知道,就人口而言,加拿大是个小国家。全国人口三千来万,还不及中国一个中等人口的省份。所以,经济体量很有限。但她又紧邻富庶繁荣的美国,与其宗教、语言、文化和价值观都非常接近。这个情况,直接导致很多的美国大公司(同时也是世界性大公司)在布局上并不把加拿大视作一个独立的市场,而把美加看成一个整体。这样的结果,就是不在加拿大设制订总体策略的总公司。加拿大的业务部门,更像是销售分公司。如果是生产、制造型的企业,则流水线可能在加拿大,但研发中心在美国。于是,销售、售后、生产、财务类的职位会有,但是市场策略,研发,融资等核心的职能,加拿大就少之又少了。所以,如果你在国内财富500强的公司担任高管的职务,来加希望继续王者荣耀的,恐怕就要失望了。

我认识一位来加前在上海的可口可乐中国总部任职的市场营销高管,他告知我由于他业绩出众,可乐中国在他出国前专门跟加拿大可乐的负责人打过招呼,让对方尽量安置他。这边也确实认真接待,可会谈的结果就是,加拿大可乐没有像他以前从事的那么高阶的职位,当然薪水也绝无可能接近。另一个例子就是我自己的先生。他是位机械工程师,母语法语,精通英文和中文。在中国的标致雪铁龙汽车设计中心工作将近十载,再之前还在美、法的一流机械公司工作过,有丰富的机械设计和在多元文化环境中管理项目的经验。而且,为了让自己更具竞争力,来加后,他还以很优秀的成绩通过了很具挑战的PMP考试(Project Management Professional项目管理专业人士资格认证)。但是在一年多找工作的过程中,接到的offer仅仅是一些初阶的画图员工作。这让他深感怀才不遇。

不过,不是所有的行业都如此,有的行业情况就好很多。IT 就是一个例子,我不少在这个领域的好友都在一些优秀的企业里担任重要的职务。多伦多有相当多的高科技和互联网企业的核心分支机构,未来还将引来谷歌,微软等IT巨头的设计中心或第二总部。类似的还有金融行业。所以,如果你是这些领域的人才,好消息,加拿大欢迎你!

有趣的是,蓝领在加拿大是稀缺和高收入的。我不止一次听朋友们说起,资深大巴司机超过十万加币的年薪,水、电工时薪五十加币以上,如果是工会成员更是接近百元…刚来时,我听到这样的事情总半信半疑:一个西方国家,怎么可能让蓝领的收入领跑白领呢?直至发生了这样一件事情:新家要装卷帘,来了个华人小伙子,手脚相当麻利,嗖嗖半小时就装好了所有的房间,活儿干得干净又漂亮,收费一百五加币。听他说英文觉得口音像土生土长的孩子。与他聊天,才知道他少年时来加拿大,一直读到了研究生,西安大略大学的昆虫学硕士(University of Western Ontario, 加拿大排名第一的商学院Richard Ivey就是这间大学的)。这种“北大学生卖煎饼果子”的故事估计在国内要上新闻了,诧异之余我们自然要问,你这不是很屈才吗?小伙子很坦诚地说:“不会呀,工资很理想嘛,而且时间上还自由!”可不,半小时一百五(而且是现金不用纳税),多少写字楼的白领要羡慕死!

慢慢地,我们认清了这个事实。我想这个现象的原因可能是这样的:加拿大总体教育水平较高,培养出了众多具备白领技能的人士,但由于第一段分析的原因,没有相应多的白领职位(这些职位很多在美国)。另一方面,人们的日常生活仍然需要蓝领照顾(特别是新移民的大量涌入创造了很多与安家相关的工作,例如:建房、家装、水、电、通讯接线等),但高知们不愿意放下身段从事这样的职业。这就产生了人力资源的供给与需求的错位,蓝领比白领工资高的情况也就油然而生了。事实上,发生在我们身边就有白领转职成蓝领后,家庭收入不降反升的实际案例。所以,如果你本身具备这方面的技能,或者动手能力很强,不介意转型从头学起的,大可以放弃继续挤白领的独木桥,走成为蓝领这一条较为宽阔的职场道路。特别值得一提的是,由于稀缺,加拿大非常渴望引进具备这些技能的人员,所以这类人员的“技工移民”是成功移民和安家加拿大的捷径。在这个转型中,障碍不是学习新技能,而是华人固有的“万般皆下品,惟有读书高”的观念。而我的观点是,即便抛开政治正确的“职业无贵贱”不谈,个人的社会价值很大程度上难道不是由工资反映的吗?如果工资不比白领专业人士差,我们凭什么认为蓝领是下贱职业呢?

当然,话虽这么说,心理上还是需要做出很大的调整。上面讲过我先生的经历,他目前就还没过好这个槛。遇到这种情况,可以缓一缓,一方面着手技工证书的考试(在加拿大,相当多的职业需要获取资格认证才可从业)另一方面,继续找本职工作。如果在找到本职工作之前已经把技工证书考出来了,大可以试一试从事一段时间技工的工作。很有可能,它完全没有想象得那么糟。更何况,工资也许比本职工作高不少呢!

如果实在过不了自己这关,坚持要从事白领职业,又一时半会儿进不了主流大公司的,自雇也是一个不错的选择。大家都说加拿大福利好,那是因为她是个“万税”之国。打工不但工资有上限,而且固定工资没有任何税收优惠。以十万的年薪为例,打工者到手就剩下六七万。如果同样的毛收入,自雇者就能用打工者不能抵扣的很多费用(比如餐饮,租车等)去冲减完营业额后再报税。这可以大幅为自雇者节省本来高昂的税金。当然,自雇需要很大的勇气,要能够从容面对收入不稳定的局面,特别是初期。但是,像会计师、移民顾问、房产经纪等的自雇业务如果开展成功,随着时间的推移,客户群能积累得越来越大,收入就能步步登高。可是打工反而有可能遇到“高薪陷阱”。万一遇到经济不景气或者公司营运不佳,高薪职位的就业安全就会受威胁。所以,如果你个人能力很强,充满自信,喜欢“折腾”,不惧挑战并憧憬没有职场“天花板”的未来的话,来加拿大自雇反而会是个脱胎换骨的机会。相反,如果你喜欢在发展得很完善的机构里做规范好了的工作,或者“安全感”对你来说很重要,自雇就不是你的菜了。

以上自雇的情况,创业同理。对于企业家来说,好消息是这里社会秩序较公平公正,法制健全。经营靠的是本事,不需要贿赂,不需要靠关系。不好的是经济体量摆在这里,三千万人口的市场,像王健林那样“先挣一个亿”的小目标不太容易达成。

03

居住环境

如果上一个题目让你觉得稍有沮丧的话,这一定是个让你振奋的内容。

我家的前院小景

加拿大人口密度低,人均居住面积普遍比国内大。即便在多伦多这个全加人口密度最大的城市,居民仍然能比国内住得宽松很多。用上海中环内一套公寓价格的一半,就可以轻松在近郊购得有前后院的独立屋(Detached),也就是国内说的别墅。不算前后院和地下室(地下室完全可以装修好,成为娱乐室和客房)的面积,独立屋通常至少200多平方米,洗手间3~4个。这样一来,即便在国内的亲朋好友同时来玩来住,都能轻松接待。预算稍微紧一些的,可以选择半独立屋(Semi-Detached)或者联排镇屋(Town House),这些类型的房屋与邻居隔着同一堵墙,虽然不是单门独户,但是往往仍然有小院子。所以,如果你喜欢种花养草,热爱小动物,这就是你的小宇宙。一些社区还每年有园艺大赛,表彰院子收拾得最漂亮的人家。因此很多朋友院子都收拾得繁花锦簇。当然了,也有父母同住,把花园变成菜地的。这种时候,你就会每年夏天收到各种新鲜瓜果,幸福满满!

附近的Too Good Pond 公园

不但室内舒适宽阔,居民区周围的环境通常也都绿意盎然。以华人很喜欢的列治文山和万锦市为例,离多伦多市中心也就半小时车程,公园,湖泊,森林、绿地、池塘、小溪、漫步道、单车径就已是星罗棋布。绿化面积大不仅让居民感觉轻松惬意,连小动物都很幸福快乐。我家后院,就先后接待过小兔子,松鼠,花栗鼠,浣熊和臭鼬。Marshall是我们从上海带来的金毛,在国内时从未见过这么热闹的场景。一次臭鼬到访,摸不清状况的小马兴奋地冲出去要与他玩耍,结果被臭鼬喷了个满头满脸。即便先生用了各种网上教的办法,家里还是臭足了一周。这个有趣的经历,很长时间是我们在朋友聚会上津津乐道的话题。

所以,如果你热爱大自然,喜欢鸟语花香的居住环境,恭喜你,加拿大将是你的乐土!

04

子女教育

针对这个所有父母都特别关心的问题,我之前有好几篇公号文,拓展开来讨论过。大家关注“枫与桐”后,找出来看看,我就不在此重复了。参见文:《加拿大的教育真的更优越吗?》《加拿大告诉你:教育原来还可以这样》《加拿大告诉你:作业原来还可以这样》

05

家庭生活

“Family First”家庭第一重要,是加拿大最主流的价值观。加拿大人普遍认为家庭是生活的重心。比如说,国内不罕见的为了工作,夫妻两地分居的情况,当地人很难理解,也更不会这么做。人们普遍认为工作是为了更好的生活。如果都不能在一起生活了,钱挣得再多,意义也不大。

年轻单身除外,加拿大的社交是以家庭为单位的。这里没有“应酬”文化。很少听说公司要求员工晚上“接待”客户。因为接洽生意的双方都需要晚上回到家人身边。如果真要宴请,很多时候是双方携眷出席。商务上如此,私人聚会也同理。已婚人士之间的社交,比如晚餐,周末的远足,往往是几家人同去,大人们一起聊聊天,孩子们玩做一堆。这儿婚外的诱惑比国内少很多。背叛配偶,不忠于婚姻是为人所不齿的行为。哪怕是政客,民众也更愿意信任有和睦美满家庭的候选人。人们认为对婚姻和家庭都不能负责任的人,其它方面就更不可能靠谱了。

所以,如果你很注重家庭,加拿大会让你感到非常自在。

06

休闲娱乐

讲这个话题前,我们先来看几个数据:最新的(2016)的普查数据显示加拿大人税前家庭收入中位数大约在9万加元(目前1加元= 5.3人民币),这个数字对于国内一线城市来说,不算是一个很难触摸的高度。另一份私人机构的调查显示https://www.huffingtonpost.ca/2018/03/14/top-one-per-cent-canada_a_23385825/,当个人收入达到25万加币左右时,就已经能成为很多大城市1%最高收入人士了。概括地说,加拿大人收入(特别是税后)比较平均,贫富悬殊不大,但是并不算特别富裕,也不盛产“土豪”。这就决定了加拿大人平和友好的心态和毫不浮夸的消费观念。

运动是加拿大人最喜爱的休闲方式。有大比数的成年人加入各式各样的俱乐部,每周训练或比赛。我的朋友中,就有加入铁人三项,单车,慢跑、羽毛球和排球俱乐部的。这让他们不但锻炼身心,而且能和一帮志同道合的朋友每周互动。聚会时这些朋友提起俱乐部里的趣闻,我总能感受到这些活动对他们生活产生的正能量。

宗教活动和各类义工也是很多加拿大人热心的事务。无论是去流浪汉家园帮忙,或者是为某位候选人拉票,助选,很多人士都毫不吝啬把时间花在这些他们认为有意义的事情上。前不久的Terry Fox Run (为以身残志坚的运动员Terry Fox命名的癌症基金募捐的公益跑),赛道刚好经过我家门前。我们全家正好在前院拼装露台家具,就一起目睹了几个小时连绵不断的人龙缓缓经过,男女老少,各个族裔,跑步的,走路的,滑旱冰的,牵着狗的,甚至还有推着婴儿车的…让人感慨民众高昂的社会责任心。

过节假日,加拿大人也常选择亲近大自然的方式。夏天的长周末,高速公路上经常能看到绑在车上的皮划艇和单车,冬天则是滑雪板和雪地单车。林中、水边的小木屋夏天会特别旺租,那是人们一家大小去过上几天远离都市的生活。露营,野餐也是很受欢迎,城市周边有很多设施完善的营地,供房车扎营,休息。如果不出行,普通的周末最通常的活动就是太太搞搞园艺,先生修修补补院子,自己动手DIY做些小玩意儿。一来实用,更多的其实就是个消遣。

人们也很关注培养自己文化方面的兴趣爱好。我参加过几期社区中心的美术课程,都是周中的时间,但基本都满员。学员中有退了休的老年人,但还有相当多的一部分是上班族。他们有的是小企业主,有的是自雇的专业人士。我和一位来自台湾,画技出众的学员聊天,才知道她正职是心理咨询师,坚持画了好些年,作品已经优秀到参加万锦市画展了。

总体而言,这儿的文娱生活可以归纳为“不花钱找乐子”。加拿大人热衷这些活动,虽不需要花费太多的金钱,但却同样从中感受到无穷的乐趣。与当地人或者适应了当地生活的老移民聊天,你能感觉到人们并没有对纸醉金迷的羡慕,相反,言语中往往渗透着对这种安静祥和生活的满足。

这就是我看到的加拿大生活。它既不灯红酒绿,也不声色犬马。在有些人眼中它“好山好水好无聊”,可在有的人看来,它清新自然,返璞归真。你呢?

 

责编:Adam Chen

加拿大置业专家韩幼凌专栏全集

columnist

 

 

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中美加教育比较 | 居外专栏

1,关于家庭作业的观点:

不少家长担心加拿大家庭作业少,孩子会不会学的少,分数提不高?校长认为:孩子应该在课堂上完成的,就应该课堂完成,而不是带到课后带回家,变成Homework(家庭作业)

2,关于提高分数的观点

Homework(家庭作业)并不能改变孩子的分数。孩子分数的提高有赖于课堂学习的努力和对学习技能的提高。

中国刚来的留学生普遍存在阅读和钻研能力偏弱,这样的学习技能是加拿大学校从低年级开始培养的,中国孩子往往错过,现在UYS著重提高孩子的学习能力,从而提高分数。

3,关于教育改革的观点

近代或当代教育来源于英国工业革命,大革命带来教育一体化,一个模式,希望英国、美国、加拿大等各地的孩子到哪里都一样,都能用,其最核心的就是英语和数学。随著时代的改变,教育也要随著改变,二十年前的教育模式未必适合当今世界。

4,关于阅读的观点

传统的阅读是老师或家长开列的书单,是家长希望孩子读的书,往往是家长读不下去的书或者是孩子恨读的书,而不是孩子愿意、主动找来读的书。

现在阅读形式百变多样,既有传统书本,又有手机等零散信息。如何教孩子辨别对错,成为帮助孩子们阅读的关键。

培养下一代从来都是重要的。要不断学习、思考。

一路走来,那么多家长和朋友们的信任和支持,我深感荣幸!

我问女儿,都说哈佛大学好,你上了四年学到最重要的是什么?举一个例子。
她回答我说:哈佛从第一天起到毕业,一直在教我们如何展示自己。

由于长期在加拿大从事与教育有关的工作,自己的孩子又是从东岸比较有代表性的哈佛大学本科毕业,到西岸比较典型的洛杉矶工作。家里又多了一个地道的老美新成员,也是哈佛商学院毕业。所以有了比较切身体会,对中美加文化、教育差异有了比较明显的感受。

由两种教育理念说起:美国东部 VS 美国西部 

美国高中所在地如何划分为东中西部

美国的高等教育目前在世界上比较领先,其东、西部文化差异较大,其实代表了世界上两种文化现象

中国经过”改革开放”,目前也形成了两种家庭,背后两种教育(文化)现象。

在中西部,大家的价值观是”self-made men”(自己成就自己的人),就是说不靠家庭支持自己成就一番事业的人是模范。

在开发较晚的中西部大平原,农场主们认为简单劳动是每个人必备的,基础的品质,所以他们非常重视在这一方面对于孩子的培养。

东海岸的有钱人有很多是继承财产的,所以他们有一种贵族的,上层社会的对于简单劳动的鄙视。

东海岸在衡量一个人方面,更多是学历,素质,礼仪,家族。

东海岸的朋友生活就是去做自己愿意做的事情,而学习是因为乐在其中。学习非常刻苦,是因为他”喜欢”,是因为”我享受读书,我享受思想上的挑战”,而非”我要找个好工作”。

这种思想在东海岸的私立文理学院里非常占统治地位。学习不是为了成绩,而是因为这是高素质的人类的一种自然的需求。

所以在文理学院中,没有和以后工作有直接联系的那些专业(商学,会计之类),而是纯文理(文学,哲学,数学等等)。而在大多常青藤大学里,本科教育也都是文理学院的教育(即纯文理),而到了研究生大家才决定以后做什么。

常春藤的3个大藤H、Y、P 都在东岸,咱们也就从东部哈佛说起:

由”哈佛大学录取标准” 到 “中美加学生培养目标”

先看一则短讯;嘉德教育的小朋友在加拿大某比赛中获得游泳第一,在另外一个比赛中又获得机器人比赛第一。

该家长来咨询孩子课外活动的安排,我们嘉德教育的老师赞赏其父母负责操心的态度。父母参与其中,了解孩子每一阶段应该做什么。以下是我们嘉德教育主管对家长问题的回答:

“是对的,尤其可以鼓励他多参加一些团体体育活动,比如棒球,足球或冰球,能更好地锻炼团队合作和领导能力,这些不光是为了日后进入更好的大学,又是将来立足社会的技能。”

由此说到美国顶尖大学,也是世界公认的著名大学的录取标准,比如哈佛大学的录取标准:

· 平时成绩和SAT占1/3;

· 老师推荐和自荐占1/3;

· 社会活动占1/3。

这也是为何嘉德教育主管如是说。也是嘉德教育辅导学生、要求学生的标准。

两种基础教育:中国 VS 美加

去年底带领6大加拿大著名私校校长去中国招生,和中国的校长座谈,请两方第一线的教育专家们说说各自的特点;共同认为:

加拿大比较注重教孩子如何做人,

中国比较注重学术。

比如幼儿园、小学,加拿大注重教育孩子学会”分享”、”公平”、以及餐桌礼仪、公众礼仪。

中国比较注重识字、算术、背诵等学术技能。

加拿大美国的早期思想品德、行为举止教育和中国相比,有明显不同。

加拿大公众礼貌教育从幼儿园到成人,很重要的一个是礼貌教育,比如:

· 打喷嚏以胳膊捂嘴;

· 要注意排队;

· 吃饭不要出声音;

· 要经常使用”请、谢谢”两个词;

· 要给后面的人开著点门;

· 见面要打招呼;

说起开门关门,中加确实不同,作为基本社会礼仪,加美比较注意身后有无人跟随,如有人,则一般会为后面的人拉著门。后面的人也会说声谢谢。

中国家长的误区

家长对孩子的关爱、帮助只停留在表面的嘘寒问暖,而不知道(有的也不想知道)孩子每天、每个季度、每年的学习目标、学校教学大纲的要求。美加从幼儿园到高中毕业、这样的要求很具体、也很严格!

除了行为举止、生活文化差异,中国学生在美国、加拿大学习上面临的最大挑战,或者说最弱的就是阅读和写作,而非口语、听力。

听和说“这一关,一般同学到美加以后半年或一年都会比较适应。出生在这里的孩子上学后一年半载也会适应。

后来的差距就产生在阅读和写作上。

道理其实很简单,一个外国人在中国,很快可以说一口流利的中国话甚至方言,但是要他阅读人民日报社论他未必能领会字里行间的含义,更别说自己操笔写了。同样的道理,孩子们的父母都非母语是英语,家里莎士比亚原著没有几本,《时代周刊》、《经济人》等高端刊物也没订,孩子的阅读水平不能由浅入深。

关于学校好坏

不论是在美加出生的华人孩子还是移民来的华人孩子,在选择学校的时候,常见一些误区:比如一味强调华人比例,只看学校排名等。

其实在选择学校的时候,一定要了解美国、加拿大2大教育体系,以及选择学校的4大原则

从” 两则短讯” 谈 “公立、私立教育体系”:

第1则短讯:加拿大的菲莎研究中心几乎每年给出安省学校排名,近期又发布了2017年最新学校排名:

2017 年安大略地区高中排名Top 20

第2则短讯:嘉德教育2017年最新私校录取情况:

私立 VS 公立

说到教育体系,在美国、加拿大,主要有私立和公立两大教育体系。

公立教育体系又分为普通公立和天主教教育体系,两者都是免费;私立教育体系还包括蒙氏教育。

私立学校公立学校差别较大。

学制划分:

私立:从幼儿园到高中都在一个学校。好处:比较稳定,不用转学,老师甚至校长都比较了解学生,大学推荐信容易形象生动。坏处:对同学选择减少,即使不喜欢的同学也要面对多年。

公立:4-5岁幼儿园,6-10岁小学、11-13岁初中,14-18岁高中。不断转换学校。

师生比例:

私立:16-17名学生/班,2-4个教职员工。好处:老师对学生关注度强。坏处:一定程度上影响了学生的创新能力。

公立:25-28个学生/班,1个老师。

课外活动:

私立学校:课外补习、课外活动安排较多,好的私立学校有50-100多项目可以选择。

公立学校:主要依赖学生或学生家长安排。但是也是学生发挥的空间。

培养目标:

私立学校:好的私立学校比较注重精英教育,哈佛、耶鲁(所谓HYP:哈佛、耶鲁、普林斯顿)录取人数较多。

公立学校:一般以普通大学为目标。

搞清楚私立、公立两大体系的不同后,在选择学校时就要注意4个原则:

挑选学校的4个原则

安省每年高中排名,成为家长购房最重要的依据。但在选择校区、居住区域时应该更全面地从以下四个方面考虑:

1,校风;(不可以有毒品、帮派、欺凌现象)

2,排名及大学录取比例;(大学尤其是常春藤名校录取率)

3,课外活动设施及补习机构;(华裔学生母语非英语,华裔学生体育活动需要学习的多)

4,居民成分、房价及房屋质量。

四大原则缺一不可

中美加学生的压力和能力

美加学生有压力,但是压力不同,压力在于很多作业没有标准答案,要学生自己分析、总结,找出答案,而且经常要求小组作业。这样要搜索大量资料,组织、分工,更要求有效的时间管理能力,好像这样更贴近实际工作环境。少了记忆、背诵的压力。

另外,做完作业,还要演示、展现给老师、同学,效果好才能得高分,才算完。

美加的学生8年级之前作业较少,体育活动较多。

9点上课,3点放学。

但是14周岁开始,普遍认为孩子已经发育好,作业急剧增加。

加拿大从小学四年级开始一个”Gifted program”(实验班),把学习潜力较强的学生集中起来,培养”Think deeper”。比如一张白纸从中一分为二,左边论点、论据、论证、参考文献;右边展开。(我本科毕业时还稀里糊涂)

又比如:9年级以后开始学习中国历史,作业:毛泽东为何批判饶漱石?小组作业,没有标准答案,没有形式要求。有的学生自编自演,拍成视频。从中、台、美不同国家搜集对该事件不同的评论。

注重分析能力,团队组织、协调能力!

大学更是如此!

我问女儿,都说哈佛大学好,你上了四年学到最重要的是什么?举一个例子。

她回答我说:”哈佛从第一天起到毕业,一直在教我们如何展示自己。”

何时来美加留学最好?年龄有讲究吗?

14周岁算是分水岭

4-5岁是幼儿园,学会分享、礼仪

6-11岁为小学

11-13周岁为初中

14-18周岁为高中

14-18周岁这4年最为关键,当地认为孩子已经长成,可以好好学习了,作业很多,很多孩子做作业熬夜到半夜三更,和8年纪之前形成鲜明对比!

14周岁是高中第一年,学生们很容易形成自己的朋友圈。以后转过来的学生,比如中国留学生,就很难再交到很多朋友。这种现象在大学更甚。

为什么留学?为了哪一代?

没有父辈从大山的山沟里走出来,我们这一代就不会在城市里,没有我们这一代走出去,就没有下一代有机会在地球的另一面看世界!

留学是个过程,留学后的去留更是希望孩子和家长思考,家族的下一代在哪里?

贡献人类、服务人类可能是更广义的人生价值观。

提高家族素质,给下一代创造更好的生存环境,为提高其生活素质创造条件。

不同的教育环境、社会人文环境造就了不同道德底线的人群。

孟母三迁,不是因为住的房子不好,而是因为周围住的人不好。

中美加大学生活之不同:

很明显的地方:

1,俱乐部

2,功课繁重,考试频繁,淘汰率高

3,当地学生课外活动多,打工的多,中国学生回国的多,度假的多。

留学生毕业以后去向不同:

美国、加拿大、英国、澳大利亚4大留学国家中,以加拿大对大学毕业生、研究生在所在国工作、移民政策最为宽松。

加拿大国际学生大专本科毕业,即可申请3年工作签证;工作一年即可申请永久居民(绿卡);研究生毕业无需工作证明即可申请绿卡。为自己的生活和下一代在加拿大生活奠定好的基础!

嘉德集团办公室

​​中美加教育比较实例:

实例一:《加拿大,我选择了你》

– Katherine Zhu (来自加拿大嘉德教育的学生

2013年12月31日,我从上海飞往多伦多,开始了新的旅程。为什么要选择出国呢?当初的我只有13岁,刚上初二。那时候觉得国内的学习太拘束,老师太不讲理,而国外的生活丰富多彩,老师可以成为学生的朋友。那时候一家人对于国内外的对比只知道这些浅显的差异,殊不知差异比想象的要多得多,并且好处远远多于弱处。全方面的学习、老师的理解以及丰富的活动都是国内缺少的,而这些我都在国外找到了。

我来了加拿大之后发现课程是比国内少的,每门课的时间却是国内的两倍。这对于一个45分钟课程都嫌长的人来说是地狱啊。但是并不是。即使每门课是双倍的时间,老师的教学方式以及课本内容都让时间变的很快。国内一般是老师在讲台上讲题,或是照著书本教课,并且书本内容是浓缩的精华,一遍过基本上是不可能的,更多的是需要自己花时间理解和练习。而国外却是相反的。加拿大老师基本上是做简单易懂的课件以及多姿多彩的图片来吸引我们的注意力,或是让我们亲身实践来明白其中的道理。我原本以为只有科学课是会有实践的,没想到每门课都有。例如历史,老师并不是照著书教课,他们会让我们看一些纪录片,或是带我们去博物馆或文物遗址实地考察,又或是让我们自己做调查,以便加深我们的记忆。这么丰富的课堂哪有学生会嫌长呢?

​我想起我以前在国内的时候,老师说要让我们问问题。有一次,我数学上课不懂的问题记下来之后等下课找老师问,而她的回答让我对学习失去信心。她说这么简单的概念我不懂一定是上课不听,让我自己去搞懂,而她只回答课外难题。 我说我真的有在认真听,但是真的很难,我不懂所以来问你。她把我赶走了,然后回答那些名列前茅的学生的奥数题。我问老师的目的只是想明白上课的内容,为以后更好地学习做准备。我当时的排名大概是排在十几名吧,全班一共五十多人。我想可能是个别老师的原因,可是好几个老师给我的反应都是差不多的。那次之后我发现老师根本就只喜欢尖子生,只帮助尖子生,我想努力她都不给我机会。那我就自己给自己机会。但是这对一个对未来充满希望的孩子无疑是一个重大的打击。加拿大老师总体来说都是一视同仁。不管好与坏,他们总是会给我鼓励,一遍遍教我。学生需要教训,但是更多的是需要鼓励。

课外活动这个词在普通中国学校很罕见,因为学生和家长脑里只有补课班、作业和考试成绩。考试成绩高了就意味著中考能考上好高中,也意味著高考能考上好大学。成绩是大多人放在第一位的。当然,全身心放入学习一定会掌握更多的知识。我来了加拿大以后发现这里的世界比我想象的更加色彩斑斓。拿我们学校来说,一周五天上学,至少三天是有体育活动,至少一天有社团活动,其中三天有教堂仪式,其中一天有全校会议,其中一天有指导员谈心,并要求学生每年至少10个小时社区义工时间。在国内我是不经常运动的,除了学校强制的长跑,并且我本人很讨厌长跑。来加拿大以后我开始喜欢体育活动了。我报了很多不同的体育活动,例如羽毛球和乒乓球。我们有自己选择的权利,并且有许多选项。我以前也不经常做义工,因为我从来没有这个概念。

但是现在的我能做义工则做义工,并不是为了大学,而是为了需要帮助的人。体育活动增强了学生身体素质;每次的教堂仪式都能让学生懂得不同的道理;全校会议能让学生知道近期的活动以及事件并鼓励踊跃参与;指导员的谈心给学生释放压力和得到解决办法的机会。这是活动都让学生有新视野和对各需求的涉及。

综上所述,国内外的学习差异不小。国内的应试教育和国外的自由式产生了鲜明的对比。但不同的学生有不同的需求。接受国外多姿的教育的同时也需要入乡随俗,并且熟练掌握英语技巧,这也是一个难点。两国教育对比很鲜明,双方都各有优处。国外教育并不是对所有人都是最好的。适合自己的教育才是最好的教育。

实例二:《中加学习的对比》

– Tommy Ye (来自加拿大嘉德教育学生

​我是来自Ridley College的一名11年级学生,今年是我在Ridley College学习的第三年。无论是我的家人还是在国内的朋友总会问我相似的问题”比起中国的教育方式,在加拿大学习是不是轻松很多,教育方式是不是有很大的不同。”

​为此,我将讨论一下我这几年在加拿大留学的心得。首先,在加拿大读书确实要比国内相对来说轻松,但是这轻松并不是代表玩的时间多。在中国,累来自于老师所给的大量的书面作业,而且书面做题模式非常枯燥乏味,但是在加拿大很多作业都是比较有趣的,比如说,前几天在我们心理学课程中,老师就布置了一个介绍连环杀手的作业,每个人都被规定了做来自不同国家的杀手,这个相对于书面上的答题作业是不是有趣很多!其实,我从这个作业中学到了很多比较实际的东西,像是,对比不同国家的杀手,我总结出其实他们都有共同点,就是他们的童年都是有阴影的,然后很多他们杀人的理由就是想报复社会,把他们之前所受的痛苦建立于他人身上。在国外,老师的角色更像是指路人,指引学生去往终点,让学生自己领悟在寻求答案途中的一切。而在国内,老师的角色就像是车夫,直接带领学生去往终点,学生们自然会失去寻求答案过程中的乐趣。

​第二点,学生在加拿大全是靠自己的自觉和安排时间的能力,但在国内更多是来自老师与家长的监督。加拿大老师一定不会像国内老师一样不停催促学生交作业,如果学生没有合理的理由解释为什么不按时交作业,老师有权利给学生相应的惩罚,惩罚就是占取那位学生一定量的空余时间,不管在那时间段你是否有体育训练或者与朋友约定好的约会,在那时间内你只能写作业。 在国外,学生做过不同程度的坏事总是会兑换成相应程度的惩罚,所以说学生们自然不会有下一次了。

​最后一点就是外国教育注重对学生的爱好特长培养。 可选择的活动非常之多,比如说各种竞技性的体育项目、爵士乐队、辩论队……有时候甚至可以缺课去代表学校与其他高中比赛对抗呢!不用担心自己没能力入选,因为学校提供很多很多不同方面的校队或活动,总有一项是适合你的。 但在国内,我从来没有听说有代表学校参加比赛的机会,如果有的话并不是所有人都会是机会的,这种体验在国内是非常难得的,特别是对于那些佼佼者来说。

总体来说,我不是在宣传加拿大的教育有多好,不同人适合的教育方式也是不同的,但对于我来说,加拿大的教育更注重的是激发一个人的潜能和提倡自主学习的能力。

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初次在多伦多买房?必看知识在这里 | 居外专栏

很多朋友可能都是第一次准备在加拿大买房,对加拿大买房流程等总是充满了很多疑问,在这里帮大家解答一些常见的关于买房流程问题。

加拿大的住宅类物业可间单分为楼花和现房

楼花,也就是期房,可分为公寓楼花(Condo)和低层住宅楼花。买楼花对大多数物业投资者来说是一个不错的投资选择,因为是用现在的价钱去买未来的房价增值。而且买家也不需要一次付清购房款,只需支付较小比例的首付款作为投资杠杆。一般都是在1-2年内分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付总房价的20%作为楼花首付款,如果是非加拿大居民则可能需要支付房价的35%作为楼花首付款。

与买楼花相比,现房更加直观。可以随时通过经纪安排看房,买家可以非常直观的了解房屋现状和周围环境。选好房后也可以直接跟卖家确定入住日期。相比起购买楼花少了很多的不确定因素。对大多数华人买家来说,一般买家会支付35%作为首付,剩余是从银行申请的贷款。

加拿大居民和非加拿大居民在买房时有什麽不同吗

首先,外国人或非加拿大居民也可以自由买卖加拿大房地产。

根据加拿大联邦政府《公民法》:非加拿大居民也可以购置、拥有和出售加拿大房产,其要遵守的规定和条件与加拿大居民或公民相同。

根据安省2017年4月推出的新政,非加拿大居民在金马蹄地区购买房产需缴纳15%的海外买家税(NRST)。GGH金马蹄区域包括:Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe,Toronto,Waterloo,Wellington and York。请惨阅下方地图。

安大略省“金马蹄”区域图(图片来自安省材政厅)

 

部分海外买家在满足一些条件后会获得豁免或退税

豁免,满足以下任何一条的海外买家可免交15%的海外买家税。

1、已经拿到安省OINP省提名移民的买家;

2、安省接受的难民;

3、配偶为加拿大公民或永久居民。

退税,一部分海外买家可以获得Rebate退税,就是先交税,之后连本带息返还。只要所购买的房产作为主要住所,并满足以下任意一条,即可申请退税。

1、海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民;

2、海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份进行大学以上学习2年以上;

3、海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

在加拿大住宅类型有比较明确的分类,主要类型有

Detached-House 独立

独立屋是加拿大最常见的住宅类型。一般主要分为Two-Storey Detached-House(二层独立屋)和Bungalow(平房),也包含三层独立屋和一些其他形式的独立屋。

Semi-Detached 半独立

半独立屋是相邻的两个住宅建造在同一块地上,并共享一堵墙。相比于独立屋,同一区的半独立屋价格要比独立屋低很多。

Link 

连屋大多是两层,在外形上与独立屋没有什麽不同,只是两护外墙之间的间隔较小,一般仅能容一人侧身通过。房屋的基础有一部分或者全部与另外一护相连,有的连屋也有两护的车库连在一起的。

Condo-Townhouse 

镇屋的房主拥有自己居住单位的产权,但是要与其他单位的住护共同拥有住宅区内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理,业主需要每月支付相应的管理费。

Attached/Row/Townhouse

排屋和镇屋在外形上没有什麽区别,主要在房屋的所有权形式上有所区别,产权形式上比较自由。排屋的业主拥有自己居住单位的所有权,不与其他单元的业主共同拥有小区内的公共设施,不需要支付管理费,也称为Free Hold Townhouse(无管理费镇屋),一般在价格上也要比Condo-Townhouse要贵一些。

Condo 

公寓这种住宅形式在人口密集的市中心区域最为常见。房主拥有自己居住单位的产权,但是要与其他单位的住护共同拥有大楼内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理,业主需要每月支付相应的管理费。公寓的公共设施一般会比Condo-Townhouse(镇屋)更齐全,例如健身房,游泳馆,公共图书室,等等。

确定了在加拿大的买房意向后,买家就需要专业地产经纪的帮忙了

加拿大买房与在中国买房不同,在中国买房,不一定要找地产中介,很大一部分情况都是直接跟卖家或开发商谈。谈好交钱就是。

但是在加拿大,买房是个复杂又专业的过程,没有经纪的帮助买家很难查询房源和物业的具体信息。而且加拿大大部分为低层物业(国内也叫别墅…),房屋结构跟国内区别很大,各类房屋、社区的价格差别也很大。如果没有充分了解市场,没有专业人士协助,只是通过私买私卖购房,买方吃亏的情况非常多见。

地产经纪都帮买家做哪些事儿

加拿大地产经纪有义务核实房产相关情况,向客护披露有重大影响的因素,以充分保护客护在房产交易中的利益。作为买家的经纪,主要会帮助买家:

1、详细了解买方要求 :预算、物业类型、社区、学区、结构、买家喜好,目标物业的卧室、车位数量等。

2、在经纪专用系统中寻找符合条件的房源,挑选出合这的物业供买家比对和选择。

3、预约并带领买家实地看房,讲解并回答买家相应的问题,并帮助买家分析总结;

4、比较周边物业的成交情况,查询目标物业的历史成交记录,确认物业具体使用面积(不是所有卖家都会公布准确的物业面积,也有些卖家还会写错物业面积,买家和买家经纪最好在下Offer前花5块钱在系统里面购买以下物业的具体面积,做到心中有数)、惨考物业内部装修的折旧和升级等信息,帮助买家制定谈判策略。

5、代表买家下Offer (买房合约意向文件) 以及准备其他相关法律文件,并与卖方谈判争取以合理并对买家更有利的价格帮助买家促成成交;

6、帮助客人联系或推荐银行贷款人士,协助客护顺利贷款;

7、帮助客人安排房屋检查Inspection,如果房屋出现较大质量问题,帮助客人提出解抉措施,例如要求卖家尽快维修,或降低成交价格等。

8、帮助客人推荐律师办理房屋转让手续、帮助客人联系保险公司办理房屋保险(在加拿大购买物业一定要买房屋保险Home Insurance才能过护,除非是购买Condo类的共管物业才可以在不购买房屋保险的情况下过护)。

9、协助客人联系相应公司开通水、电、气等相关服务,确保交接过程顺利和成交后的跟进。

加拿大买房,一般买卖双方都各有一个地产经纪,所以一般不涉及地产经纪偏向一方的情况。如果地产经纪为了自己的利益而隐瞒或虚构信息,从而推动双方交易,委托人有权随时起诉经纪人,并索取经济补偿。

并不是物业交接后,地产经纪就不需要再负责任了。如果发现自己的代理地产经纪在自己的物业交易中存在违规行为,即使交易结束多年后,委托人依然有权向相关部门投诉或起诉曾经的代理经纪,并索取相应补偿。

双方地产经纪的佣金由卖方全部承担,买方无需承担经纪佣金费用。

在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(Agreement of Purchase and Sale),通常由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1、基本细节:买家和卖家的姓名,物业地址。

2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3、私人物品的处理,如窗帘、橱房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复Offer的期限。

大家口中常说的购房条件是什麽

一般来说,Offer分两种,一种是无条件的,Firm Offer;一种是有条件的,Conditional Offer。Firm Offer一经签署,买卖双方必须无条件遵守。有条件Offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款,主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不满足买方质量要求时,能拿回定金,并无需承担法律责任。

贷款条件:虽然价格、产权交割日双方接受了,但买方如果未能在规定时间(以五个工作日为最常见)内申请到“满意”的银行贷款,买方有权单方面解除合同,足额收回定金;

验房条件:在规定时间内,买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”,买方有权单方面解除合同,足额收回定金。

管理文件(Status Certificate

购买Condo Apartment 和 Condo Townhouse 时,买方要求想阅读管理公司出具的管理文件。

其它特殊条

买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到Offer中,以免以后发生不必要的纠纷。 有经验的地产经纪人在起草Offer时也会充分考虑到常见的问题,并列举到Offer中保护买方的利益。

Offer 生效后买家需要先交纳购房定金,通常定金(Deposit)是购买价的5%,一般合同约定在双方在Offer上签字同意后,24个小时之内,支付到卖方经纪公司的信托帐护。这个帐护受房地产服务法例的制约,经纪公司不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在Completion Date(交接日)才会支付给卖方。

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸,好去购买家具,了解下房屋内一些设备的使用,检查房屋内状况是否良好,之前卖方答应的事是否做了,谈好的家具是否都在,等等。

交房前1-2天,律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费,土地转让费,地税,等等。

房屋交接日,通常到下午3点以后买家可以到律师楼取到钥匙。一般按照合同,卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意,很可能卖家还在屋里,或是还没搬完家。如果一定要交房日就搬家的话最好提前跟卖家协调。

加拿大二手房交易的过程大概就是这洋,对本地买家和海外买家几乎没有区别。但合同成立之后,在贷款方面各家银行的政策和审核不同,海外买家最好提前多找几家银行的贷款顾问咨询。

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东京奥运会之后,房地产价格会是上升还是下降? | 居外专栏

 

 

 

(来源:スポーツ振興センター)

大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会,也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果,②是延续效果(Legacy Effect)。

据东京都的试算,奥运会带给东京的经济波及效果额合计约20兆日元。而带给全国的经济波及效果约有32兆日元。

(以东京都奥运会准备局发表的数据为基础制作)

房地产价格和经济景气动态也是息息相关的。自从2013年9月决定在日本的东京举行奥运会之后日本首都圈的房地产(中古公寓)价格大约增长了25%左右。

(来源:日本银行网站)

那有一些投资家认为现在或者奥运会时,东京的房地产价格是否会最高,之后只有下降的趋势。首先,回答这个问题需要理解日本的房地产价格的影响因素。在日本不只是经济景气影响房地产价格,金融机构的融资态度判断的DI会直接影响到房地产的价格。

从上图可以看出,银行调控融资的姿势严的时候房地产的价格也会变低,融资的只是相对放宽时房地产的价格也会变高。

(来源:日本银行FSR)

另外,从上图的金融活动指标也可以看得出,现在的银行等金融机构的融资中介活动并不是属于过热的情况。

历代举办的城市的例子也可以推测出一些趋势。以下是1984年之后的奥运会举办城市的房地产价格的趋势。可以看得出除了2000年的悉尼奥运会之外,举办年以后的一段时间举办城市的房地产价格是一直处于上升阶段。那悉尼房地产为什么没有像其他城市一样升高呢?

(来源:「オリンピックが住宅価格に与える影響」 从慶応義塾大学的三田祭論文编辑)

其实,这里有一些与其他国家城市截然不同的地理以及历史原因。悉尼是属于沿海城市,周围都围绕着海。另外它是一个历史建筑物特别多而著名的城市。所以当初决定在悉尼举办奥运会的时候,他们将选择做Green Olympic.所以很多的房地产等建设都搁置了很久并延迟了很久。

日本政府为了达到设定的2%消费者物价指数目标,将会继续放缓政策,相信虽然可能会有短暂的经济萎缩带来的停滞,不过,奥运会过后的相当的一段时间房地产价格还会维持在高的水平。

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1981年之前的日本建筑物,耐震方面有哪些风险? | 居外专栏

 

日本是一个多地震国家。

今天就给大家介绍一下有关于日本的耐震构造和其风险。

1.建筑基准法

日本的建筑物都是以按照【建筑基准法】建筑的。日本首次制定【建筑基准法】是1950年。之后每经过一次大地震,都会有一些改订。其中称为重要转折点的就是1981年6月1日。这是受1978年宫城县冲地震而做的大幅度的改订。

地震

发生年

建筑基准法改订年

建筑基准法改订内容

福井地震

1948年

1950年

首次耐震基准法制定

新潟地震

1964年

1971年

木造建筑基础需

钢筋混凝土(义务)

十勝沖地震

1968年

1971年

公寓的钢筋混凝土

柱子部分需要加固

宮城县沖地震

1978年

1981年6月1日

新耐震基准

兵库县南部地震※

(指阪神・淡路大地震)

1995年

2000年6月1日

地盘调查,耐力壁的设置,金属配件的明确化等

现在,一般在日本1981年6月1日以后受建筑确认的建筑物称为【新耐震建筑物】。之前的建筑物称为【旧耐震建筑物】。在这里值得要注意的是是否是新耐震建筑物指的是【建筑确认完证书】的交付日,不是建筑物的完工日。因为要建筑公寓等建筑物,是需要一定的时间的。即使是1982年完工的建筑物,建筑确认完证书的交付日在1981年6月1日之前的话,也是属于旧耐震建筑物。

那新耐震和旧耐震的建筑物到底有什么不一样的地方呢?

地震规模

旧耐震基准

新耐震基准

中程度地震(震度5左右)

不会倒塌

停留在轻微的裂缝

大地震(震度6~7左右)

没有规定

不会倒塌

可以看出,按着新耐震基准建筑的建筑物对地震的耐震能力可以说是非常强的。

有人会说,那么震度7以上的大地震来临的话会怎么样?解答这项问题之前让我们先来理解一下地震。

2.地震的震级和震度

地震发生时,我们可以在电视上经常看到震级和震度,那这两者具体有什么区别呢?

・震级:震级是表示地震能源大小的尺度,英文叫Magnitude(缩写M)。

・震度:震度是表示地震动强度的指标,日本气象厅把震度分为10个等级。(0,1,2,3,4,5弱,5强,6弱,6强,7)

在日本到目前为止观测到的最大的震级是M9(2011年,东北地方太平洋冲地震-东日本大地震),观测到震度7是一共有5次。大地震都有一定的周期和特征。现在关东地区所担心的地震是震级M7左右的大地震(日本气象厅)。

理解地震以及防灾知识不但可以维护周身安全,也可以维护重要的财产。

3.地震的损害损害(建筑物)

让我们再看一下【旧耐震建筑物】和【新耐震建筑物】的发生地震时损害情况的差距。

◆阪神・淡路大地震(一户建+公寓)

1995年的阪神・淡路大地震引起的建筑物的损害是非常严重的。而且从下图当中可以看到大多数建筑物的损害都集中在1981年前建筑的建筑物上。

出所:国土交通省

◆东日本大地震(公寓)

2011年的东日本大地震对大家还是记忆犹新的。在这场甚大的灾害当中,公寓的建筑物大破的情况还是没有被确认的。(社団法人高層住宅管理業協会调查所属的46365栋,232万7400户公寓)

调查对象

东北6县+关东1都6县

建筑物损害

建筑年代

大破

中破

小破

轻微・

无损伤

合计

~1971年

0栋

0栋

41栋

1507栋

1548栋

0.00%

0.00%

2.65%

97.35%

100.00%

1971年~

1981年

0栋

10栋

202栋

7248栋

7460栋

0.00%

0.13%

2.71%

97.16%

100.00%

1981年~

0栋

34栋

941栋

36382栋

37357栋

0.00%

0.09%

2.52%

97.39%

100.00%

合计

0栋

44栋

1184栋

45137栋

46365栋

0.00%

0.09%

2.55%

97.36%

100.00%

对地震和建筑物的知识是否比以前理解一些了呢?

日本确实是一个地震多的国家,不过随着时代和科技的发展,日本的建筑技术也得到了飞跃性发展。正确的掌握知识将会减少盲目的担心。

责编:Adam Chen

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【2019黄岚地产新年榜】暨2018多伦多房产回顾 | 居外专栏

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转眼2018年已经过去,市场从2017年的高烧到2018年的温和理性,整个2018年可以说是在政府调控的措施下给了市场一段十分必要的冷静期。辞旧迎新,Daisy黄岚照例要对一年的市场数据进行分析整理,希望帮助朋友们在这样一个波澜不惊的时段把握一下市场的方向。

先来看看【大多伦多地区各市镇的所有房屋均价及三甲榜】

King作为传统的超大地块独立豪宅的优势依然凸显。依旧和去年一样保持头牌位置。其次是Oakville, 今年均价从第三位上升到第二位,稍稍超出了去年亚军Richmond Hill。

Oakville这个区域Daisy黄岚要重点说一下。在2015、16年别墅市场疯狂上涨的时候,Oakville的涨幅有一点点滞后,而到了2017年4月刚刚有了一个大的提升的态势的时候,又出了海外买家税。所以Oakville这个区域具有一定洼地价值,再加上学区普遍较好,社区比较富裕,值得好好精挑细选。

再来看细分的【大多伦多地区各市镇的独立屋均价及三甲榜】

这份独立屋榜单上多伦多中城区名列榜首,这无疑得益于其汇集了三大豪宅区跑马径Bridle Path、玫瑰谷Rosedale和约克维尔Yorkville。第二名不出意料之外依然是King City,老克勒钟情之地。第三名和第四名分别是Richmond Hill和Oakville。都是华人近几年喜欢置业的区域。

再来看一下Condo方面的情况。Daisy黄岚在这里只总结多伦多以及邻近多伦多的市镇的Condo, 因为离开这几个大多伦多核心市镇,Condo除了自住,投资基本没有太大价值。

从【Condo均价及三甲榜】我们可以看出C09玫瑰谷Rosedale区域占据了2018年的Condo均价榜首,C02区域中因为有著名的约克维尔Yorkville而排名第二,C012区属于多伦多midtown中城区(Daisy黄岚之前有多篇多伦多中城区及其著名私校公校的介绍),名校云集生活方便,Condo均价名列第三。这里要重点指出的是,2018年的三甲同样也是2017年的三甲,可见累计几代人的地段积淀的优势根基多么深厚。

紧随以上的主榜单,再给大家发个小福利:经常发现很多客人对大多地区的区域没有什么概念。Daisy黄岚整理了各区域独立屋成交中位价的图片,带您看一下这些市镇的中位价“样板房“,帮助大家对各区域中位价独立屋树立一目了然的坐标系,希望对大家投资删选区域有一定帮助。

DURHAM位于大多伦多东部,除了Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa还可以看看,其他地区基本都属于远郊了。

YORK约克区不论从人居环境还是教育,在大多伦多来讲都是首屈一指得了,其中的Richmond Hill, Markhan, Aurora, Vaughan, Newmarket,King, 甚至是Whitchurch Stouffville都是很宜居的。

SIMCOE可以说是多伦多远郊了,但对追求田园生活,又不必去Downtown上班的朋友来说,不失为一个好的选择。

PEEL皮尔区紧邻多伦多西部,其中的Mississauga市和Brampton市公司云集,也有不少制造业企业,工作机会较多,Caledon也是也西人较喜欢的大独立屋云集之地,有点像York约克区的King市。

HALTON最值得一提的就是Oakville, 她风景秀丽,又沿安大略湖,好学校也很多,这也是为什么房价一直名列前茅又坚挺的原因。

多伦多的中区无疑是整个大多伦多地区独立屋房价最高的高地。从北面的北约克,到中部的中城区,一直到市中心的豪宅别墅区。历史的积淀,稀缺的土地,可以说在这里置业独立屋就是身份和实力的象征。

Daisy黄岚年度总结陈词:如果说2017年是直冲云霄戛然而止的一年,2018年是宏观调控温和理性的一年,那2019应当就是理性后的布局甚至是捡漏的一年了。

责编:Adam Chen

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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加拿大的房屋贷款有哪些种类|居外专栏

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寻求房屋贷款是大多数人在加拿大购买房屋的一种选择;在寻求房屋贷款前,很多人都会产生这样的疑问:“我能拿到什么样的房屋贷款?”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢?”;那么,在回答这些问题前,你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢?又了解哪些金融机构可以提供房屋贷款呢?这些金融机构所提供房屋贷款的产品和服务又有哪些差别呢?在寻求房屋贷款的方式方面,你又有哪些选择呢?

如果你对这些问题有了一个全面的了解,那么,你获得适合自己情况的房屋贷款的几率就会高很高;这样,也会通过获得合适的房屋贷款为自己节省很多资金,并提高自己的生活质量。本文就加拿大的房屋贷款种类做一些简单介绍。

一,提供房屋贷款的金融机构

加拿大有哪些金融机构可以提供房屋贷款呢?一般地,绝大多数人都认为加拿大的六大银行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋贷款。不错,在加拿大,许多人都是从这些大银行获得其房屋贷款。可是,也有不少人并不知道除了这些大银行以外,在加拿大还有很多其他种类的金融机构能够提供房屋贷款。根据加拿大有关机构的统计,有资格提供房屋贷款的金融机构的数目超过100家。

面对如此众多的金融机构,你又如何选择适合自己的房屋贷款呢?这就必须明白在加拿大能够提供房屋贷款金融机构的分类

加拿大的金融机构又如何分类呢?

1,根据金融机构的性质,可以把在加拿大提供房屋贷款金融机构分为四大类:银行、金融信托公司、信用社和房屋贷款投资公司。

第一类:银行。各位所知道的加拿大六大银行属于这一类;但是,除了这六家大银行外,还有很多家银行可以提供房屋贷款,例如,Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank,等等。

第二类,金融信托公司(Trust company)。在这类中,也包括一些大家所熟知的保险公司可以提供房屋贷款。例如,Manulife Bank, Industrial Alliance。

第三类,信用社(Credit Union),信用社基本上是由省政府管理的金融机构。例如,在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋贷款。

第四类,房屋贷款投资公司。在加拿大有一些房屋贷款信托投资公司,她们专门投资于房地产业,主要就是通过提供房屋贷款的渠道投资于房地产行业。这类公司的英文名称:Mortgage Investment Corporation.

在街上,人们都可以看到加拿大这六家大银行的各类分行,可以直接走进这些银行的分行咨询有关房屋贷款的事宜;可是,如何联系到其他各类金融机构去咨询房屋贷款事宜呢?

房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)是联系其他金融机构(银行、信托公司和信用社,等)的唯一渠道。在加拿大,房屋贷款经纪业(Brokerage)是一个非常特殊的行业;这些贷款经纪的主要工作就是帮助借款人获得最优房屋贷款方案;一般地,这些房屋贷款经纪是免费为贷款寻求者服务;而且是站在借款人的角度为借款人获得最好的贷款条件,而不是为这些银行服务。

2,根据房屋贷款产品的风险程度高低,还可以将提供贷款的金融机构分为以下三类:1)专门提供优质房屋贷款产品的金融机构,2)提供包括优质和次级房屋贷款的金融机构,3)提供私人房屋贷款的金融机构。

加拿大的六大银行专门为优质客户提供房屋贷款;那么,什么是优质客户群体呢?一般地说,这类群体的具有良好的信用记录,信用分数最低为650分,具有稳定的工作收入,负担房屋的债务和家庭收入的比率在39%以下,各类总债务与家庭收入的比率在44%以下,如果申请人是自雇人士,也需要至少两年的从业经验和稳定的收入。可是,在加拿大想通过申请房屋贷款购买房屋的人士中,有很多人士无法满足这样的条件。如果按照这样的批准贷款的条件,有很多人就无法通过获得房屋贷款购买到属于自己的房屋。因此,也就出现了其他一些金融机构愿意为这部分人士提供房屋贷款。

第二类和第三类的金融机构就是为那些无法满足六大银行的贷款要求的客户提供房屋贷款服务。此外,与第三类金融机构不同,第二类金融机构同样也可以为具有优质信用资格和收入资格的优质客户群体提供房屋贷款服务。她们的房屋贷款产品在很多细节方面与六大银行有所区别,可以满足各类人群的房屋贷款需求。

与加拿大的六大银行提供房屋贷款的渠道有所不同,第二类和第三类提供房屋贷款的金融机构也主要是通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)提供房屋贷款产品。所以,对于试图获得更多房屋贷款产品选择的人士来说,通过房屋贷款经纪寻求房屋贷款也就成为一个很好的选择。

从这里,我们也可以了解到,在加拿大寻求房屋贷款时,除了直接联系能够在大街上看到有分行的六大银行获得贷款咨询外,房屋贷款经纪公司是为客户提供更多房屋贷款产品选择的一个重要渠道。对于那些不了解加拿大房屋贷款体系的人士来说,往往忽视了从房屋贷款经纪获得更多房屋贷款信息的渠道。

二,房屋贷款的产品种类

在加拿大,房屋贷款的产品很复杂,品种也很多,我尽量用下面几种分类方法给各位介绍。

1,按在贷款期间的利率是否浮动可以分为浮动利率房屋贷款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋贷款(Fixed Rate Mortgage)

2,按在贷款期间,借款人是否可以完全偿还所有的贷款可以分为开放型房屋贷款(Open Mortgage)和封闭型房屋贷款(Closed Mortgage)。开放型房屋贷款是指在借款合同期间,借款人可以根据自己的收入情况随时可以偿还房屋贷款,对偿还房屋贷款的数量没有任何限制。封闭型的房屋贷款是指在贷款合同期间,借款人只能按照合同的规定的数额增加偿还房屋贷款,而不可以任意增加偿还贷款的数量。

3,按借款人首付资金的比例高低,可以分为普通房屋贷款(Conventional Mortgage)和高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)。首付资金低于20%,属于高比率房屋贷款;而首付资金高于(包括)20%,属于普通房屋贷款。

4,按房屋贷款是否获得保险,可以将房屋贷款分为已经获保的房屋贷款(Insured Mortgage)和未获保的房屋贷款(Uninsured Mortgage)。

5,按是否有资格获得保险,可以将房屋贷款分为可以获得保险的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可以获得保险的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)。

6,按房子抵押登记的程度,可以将房屋贷款分为抵押房屋贷款(Collateral Mortgage)和普通房屋贷款(Conventional/Standard Mortgage)。

7,按是否可以利用房产净值的程度,可以将房屋贷款分为把净值变现的房屋贷款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋贷款(Standard/Conventional Mortgage)

8,按房屋贷款的风险程度高低,可以将房屋贷款分为一级房屋贷款(A or prime Mortgage)、二级房屋贷款(B or subprime mortgage)和私人房屋贷款(Private Mortgage)

9,按照利用净值变现的程度,可以将房屋贷款分为一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋贷款(Reverse Mortgage)

10,按照房产的性质,可以将房屋贷款分为住宅型房屋贷款(Residential Mortgage)和商业型房屋贷款(Commercial Mortgage)

11,按照房产是否产生收益,可以将房屋贷款分为自住型房屋贷款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋贷款(Rental property mortgage)

12,按申请人的收入类型,可以将房屋贷款分为工薪阶层的房屋贷款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋贷款(Business For Self Mortgage)

13,按照申请人之间的关系,可以将房屋贷款分为普通的房屋贷款、家庭互惠型房屋贷款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋贷款(Partnership Program)

14,按照申请人在加拿大的公民身份,可以将房屋贷款分为Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program

15, 按照房屋贷款(Mortgage)在房产业主投资和融资中的作用,可以分为Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage.

其实,加拿大的房屋贷款产品种类的名单还可以继续往下写。通过这一连串的名单,你会发现加拿大的金融股机构所能够提供的房屋贷款产品非常丰富;不能一概而论,哪种产品好,或者哪种产品不好;只有适合自己财务状况的产品才是好产品。如何能够获得适合自己财务状况的房屋贷款产品呢?请联系专业房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent).

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责任编辑:Adam Chen

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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2019,我在蒙城帮你安家创业 | 居外专栏

这会儿正坐在COTE-DE-NEIGES 街边的一家TIM HORTONS赶稿,早上9点送完孩子,找到这家咖啡店点上一杯热咖啡 ,一边码字,一边等着11点的参观预约,准备带一个客人去蒙特利尔大学边一个独立别墅参观。

坐在这里真是感慨万分,就在13年前,我还在窗户外对面街角的大楼里上班。那是2005年初,我刚完成3年律师助理专业学习,找到了这家犹太兄弟办的移民律师事务所上班,从刚开始只能听,说得很慢,到后来老板频频加活,不得不列个长表和老板打打嘴仗,要求他加人……那些事就象昨天刚发生的。干了两年,拿着政府补贴生孩子,休了一个长长的产假,老公小店换大店,就走上了和很多当年移民一样的开店之路。中间多次想着重新回去上班,可是因为孩子,工作时间,及法语的问题,倒底没有再回去。上班之路就一下10年耽误下来。总不时拷问自己,当年花那么多时间学习后悔么(中间还花3年时间在MCGILL大学完成了一个管理专业的硕士级证书)?

今天再回头看看开,真没什么后悔的,即使没有上班,我也用我所学的法律知识和房东签上公平的租约,有理有据地和房东讨论他该不该涨价,该不该来修水管,在房东威胁我要上庭告我时,我不着急地告诉他,“理在我这儿,您尽管去!” 还有,读懂每一份的生意及房子买卖合同,和律师要求删减或增加相应的条款保护自己的利益,在每一次签字之前清楚自己的责任和义务……这些都 得益于当年当律师或公证师的老师们一字一句的法律条款详细解释。从2017年开始了地产执照学习后,这些优势就更明显了。作为地产经纪,房子成交是结果,过程其实更重要,因为这其中包含很多关于法律有关的操作程序,一个不慎,可能买卖合同取消,或者为买家或卖家带来法律纠纷,将本来一个美好的安家计划变成了一个可能持续多年的恶梦。所以我们花了大量时间来学习魁北克的合同法,商法,公司法,魁北克地产有关法规政策,具体操作细则,及每一份需要填写的交易表格中每一条每一款的意思。和我们没关的,我们也要知道怎样去找答案,比如找谁办新的土地证,证书有些概念是什么意思(解释有关的产权文件是公证师的事,但我们也得懂一点),如何向市政咨询及申请改变相关土地用法更改,找谁办贷款,找谁验房,房子有问题找哪些专家进一步查验,谁可以维修,到哪儿买家俱,找谁帮忙搬家,有谁可以做室内设计,手艺好的装修师傅上哪儿找……由于那三年的法律学习,了解了这个社会基本的运行准则,做起地产经纪也变得更有底气了。

还有那三年的管理专业学习,学了加拿大的会计,税法等十几门课,后来虽然没有象大多数同学那样去考会计证书,但在过年10年的生意运营中,我和税务局,会计师,银行打交道,自己为员工发工资,交保险,每三个月报GST,QST消费税,到年底还要给政府报财务报表,损益表,员工工资报税表……也算是学尽其用了。在做了整整10年杂货后,2015年我们卖掉所有的杂货店后,一年多时间的商业考察及找寻,我们找到了市中心的一个62个房间星级宾馆,现在由老公和他的合伙人正在努力地经营着……课本上的知识和生意中的实践相结合,我可以自信地说,想买生意或者大型物业的朋友,我也可以为你们出谋划策了。

2018年最后的一天,我去看望了两个去年跟着我买房的客人。一位客人是在LACHINE,排名第一的私立中学Collège Sainte-Anne附近以31.5万元买到一套3间卧室的公寓房,刚上市第二天就去看了,马上下OFFER,5天时间买下。现在是父母住着。他高兴地告诉我,楼边马上就建大超市SUPER C,老人家住着很高兴,走路5分钟就有超市ICA,和其他商店,走个十几分钟就是著名的圣劳伦斯河边公园,风景优美。他们不用每周末带着父母到处买菜散心,只要高高兴兴地带着孩子去过周末就行了。女儿就在SAINT-ANNE中学读书,万一有事他们来不及接,还可以直接到外公外婆家作功课。总之,这房他买的十分满意。

另一个客人在LASALLE区以36万元买下了一个联排别墅,全家人已经高兴地搬进去,新年在新家请朋友聚会了。见我到了,他们挺高兴,告诉我同一条街一模一样的两套别墅挂出来卖,价格比他们的高出很多,我拿出手机一查,可不是么,一个挂着49.9万元,一个挂着48.9万元,户型一模一样,装修稍稍好点。我说:“别乐啊,这价定得太高,他不好卖的。不过另一方面确实说明你们的房子涨价了,也就4个月的功夫,涨个2万元是没问题。”当家的是个实在人,嘿嘿笑着说,“我们买了就打算好好住着,没想着卖,这涨价和我们没关系。”我连说:“可别这么想问题啊,不是卖了房子才挣钱,房子涨价,你就是不卖,过两年重新评估做贷款,你就可以多拿出好几万元来了,到时想想做点什么投资都可以啊。”他这才恍然大悟,“嗯,到时再请教你。”我笑了,“行,到时带你再买房投资或买个生意都行。”

这两天看到朋友圈一个老友发了网红复旦大学教授陈果的一个短视频,在视频中,她说:人生一世做好两件就行了,一件是自己好好地活着,另一件就是帮助更多人好好的活着。说得真简单,但确实是直指人心。2019年开端,我就把它做为我的座右铭吧,希望能通过自己这些年的经历,帮助更多需要的人找到温暖的家,挣钱的生意。你们满意,生活得更美好,是我最大的快乐。

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怎样做好房子的售前准备? | 居外专栏

大家都知道,现代都市人生活繁忙、工作压力大,大多数买家都不愿承担房屋的改进和修理工作(个别投资或装修行业人员例外)。因此,当您准备出售房屋时,一定要先将您的房屋当做一个产品来经营,一个商品来包装。尽可能地让它成为 “100%的合格产品” 和华丽实用并广为人知的 “商品”。那么,如何才能做到把房屋当做 “产品来经营,商品来包装” 呢?

  • 准确了解 “产品” 的内外伤 —

要清楚知道您的房产 “内外伤”,最有效的方法就是请专家先做次 “体检”。这时,专业的注册验房师(RHI)就是您的最佳帮手。绝大多数认真的买家,都会在购买时加上验房条件。以其到时给对方一个减价的借囗,而大刀杀价,为什么不事先自己了解清楚呢?当然,如果您负担得起,请个认真负责而又经验丰富的验房师很重要,说不定您能有意外的收获。当专业的验房报告出来以后,仔细地评估各项维修保养的费用,而决定修复与否,做到 “心中有数”。

  • 重新检视房屋手册 (Homeowners Manual) 及其设备 —

各项手册都清楚地列明整个房屋各个部分的维修保用期。例如:热水炉、冷气机、中央吸尘器、冰箱、炉头、干/洗衣机等等,都是什么时候装的或更换的,需要多久维修保养。同样,窗、门、厨柜、地毯、木地板、屋顶 “瓦” 等等,又是什么时候装的或更换的,还有多长保用期。这些手册不仅告诉您,怎样维护好它们,而且还让您知道它们还有多少 “剩余价值” 。以便在必要时进行推崇或让步。

  • 首先修复或改建那些直接影响房屋售价的明显缺陷 —

当房屋的地基有条明显裂逢并隐约渗漏着水、当天花板上孱余着漏水痕、当不必要的间格墙明显地将空间压缩、当地上的地毯极脏并起皱……,等等发生时,您都很有必要尽早修复,甚至改建。比如去年,有好几个卖家接受了我的建议,在出售前,将主层的旧地毯换成优质的硬木地板,不仅脱手快,而且在除去成本后,比同区同类型的房屋都要卖得好价。

  • 彻底美化您的房屋外观及其周围环境和绿化 —

正如相亲一般,外表的第一印象起着很重要的作用。首先,在街道上向房屋看去,能有外观整齐、清洁之感。移开任何不必要而引至杂乱的物件,剪齐草地,修除干枯的树木和花草并放上醒目的鲜花。如果是冬天要铲除行人道及Driveway上的积雪,能在Front Yard放上石膏像点缀下会有更好的效果。还记得某位,在给自己卖房时,不仅网上图片显示出一个垃圾桶在车库前,直到Open House时,这个垃圾桶仍在,当您是参观者时,以为如何?

其次, 清洗门窗和墙壁,如果门窗太旧,看是否要补充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墙壁有剥落,也需要用填塞料或水泥重新修补,是涂墙的话也可考虑重新漆刷,使整个房屋看去有种全新感觉。

再次,清洗后院甲板及整洁后花园,修补裂开或不平整的Driveway和人行道表面,更换外面被烧坏的灯泡,如有游泳池,更换水(正当时令时)及清洁四周。另外就是根据验房报告,看下房顶及烟囱是否需要修理或更换。

最后特别要提醒下,在春暖花开的季节,前花园有着 “画龙点睛” 的作用,根据鲜花的季节性及冷暖色、植物的层次性,做到冷暖相宜、软硬相仗、动静相影、层次分明,装饰好一个专业的花园。一个美丽的前花园不仅给参观者一种赏心悦目的喜乐,而且还能体现房屋主人的艺术品味,从而提升参观者想要观看房屋的渴望。

  • 整洁房间内部,并确保房内没有异味 —

通常参观者都会从您的正门进入房屋,一眼看下去,房间内整齐、清洁、明亮。墙壁颜色不要太个性化,比较适宜用中性或浅的颜色。任何零乱的物体都要暂时移开。而地毯要清洁干净,地板要擦洗的光滑明亮。如果房间有油腻味或特殊的异味,要追查根源并清除掉,实在不能清除,就要考虑将房间重新粉刷,或点燃香蜡,用蜡烛的香味去清除异味。

  • 移去带有个人家庭色彩的相片和记念品—

通常换上典雅朴素并与房屋环境风格一致的大众画或艺术品,让参观者能感到欢快、舒心,想象到这房间就是他们能生活的家。如果房间太过个性化,参观者在心理上很难一下转变。当然,如果能摆放些鲜花和盆景,不但能丰富色彩,更能增添不少生气。

  • 咨询您的房地产经纪或室内装饰师,做些必要的装饰或装修 —

一般厨房和洗手间是较重要的区域,经纪能根据房屋的档次和价格,做出升级装修与否的建议。在这里,有经验的经纪,特别是有室内建筑装修背景的经纪,就很重要。他们会明白那些升级装修的价值是值得的,那些是不值得的。除非您是装修高手,否则倾听他们的建议,很可能有机会给您带来相当的回报!

  • 确保房屋内的楼梯、地板、扶手、墙壁、窗口、电灯、水笼头等等,处于正常状态 —

许多时候,卖家并不太在意房屋的一些小毛病,可当许许多多小毛病堆积在一起时,就可能令您损失不少。因为无论是谁,都希望自己买的房屋是没有问题的,所以在准备出售前,修好那些小毛病是非常有必要。其实,那些小毛病用不了多少时间和花费就能处理好。让准买家体会到,这是一座保养好的房屋。

  • 尽可能扩阔房间内的空间,并保存好贵重物品 —

在客厅、家庭厅、书房,把家具尽可能保持到最少,使空间看起来更加开阔,并保持通道畅通无阻。另外,注意整理好睡房和冼手间,丢弃掉不要的杂物。而贵重物品如手饰、珠宝、古董、照相机、货币等,特别是私人资料更要保存好,必要时,可放到银行保管箱。

  • 清洁好厨房和洗澡间—

在厨房中,清洗干净炉头、抽油烟机,以及冰箱、微波炉、洗碗机,特别要清洗干净水盆的下面和四周。同时,擦干净所有橱柜的内部和外面。在洗澡间,除去浴盆四周的霉点,必要时重新做好边上填塞。清除抽风机档板上的灰尘,并将镜子擦亮。

  • 整理好地下室和车库 —

在地下室中,由于较潮湿,注意除去霉点和腐烂的木条。当发现边墙有裂缝时,及时寻找原因后,尽快修复。保养好地下室中的热水器、空气过滤器、软水器等等设备。在车库内,去掉些不必要的工具,抛掉涂料空罐和旧车胎,摆整齐车库。象房间一样,有个整齐和开阔的空间。如果地上有漏油的话,要用专门的清洁剂洗干净,或涂抹上颜料。

  • 展示房屋时的注意事项 —

当所有的准备工作就绪以后,房屋展示就是下单前最重要的一环。如何做好它,一般需要注意如下事项:

首先,敞开所有的窗帘,打开电灯,使整个房屋明亮开杨。并放上些鲜花,既丰富色彩,又充满生机。

其次,尽可能不要煮食,以避免油烟味。如有宠物,带出外面,减少宠物气味。

再次,如有经纪代理,房屋展示时离开,如正好在家,让您的经纪代理回答所有参观者的问题。

最后,调整好房屋的温度和湿度,当天气不好时,为靴子、鞋、雨伞提供个可放置的地方。

房屋出售是个涉及许多方面和因素的过程,有经验的专业房地产经纪,懂得根据各种综合因素:房屋大小、房屋类型、区域环境、推出季节、市场走势等等,去制定灵活多样的推销策略和方法。因此,价格定位并没有固定的模式,虚心听取他们的专业意见,真诚地与之合作,有利于您的房屋出售个好价。

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责编:Adam Chen

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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