伦敦物价高得吓人? 那是因为你没选对住的地方! | 居外专栏

习惯了中国物价的小伙伴来了伦敦都喊贵,不断上涨的房租、交通费和消费没一样让人省心。伦敦也果然“不负众望”,在Mercer公布的2018年全球城市生活成本排名中从去年的29位一越跳升十个排位,摇身变成第19名。

2018

这项排名的参考标准包括城市房价稳定性、通货膨胀程度,各类商品服务价格波动等等因素,咱们来一个一个分析。

先说房价,其实摸着良心来说,不用提最近市场活跃度怎样,伦敦许多地区依然持续主宰着英国的高房价市场。没有最贵,只有更贵!放眼看一下整个伦敦的房价分布图↓↓反正小编连紫色区域(平均房价350英镑/尺)都买不起,橙色区域(平均房价550英镑/尺)土豪可以试一试,白色区域(平均房价1000英镑以上/尺)不知道谁能买得起!

既然对于大多数打工族来说伦敦买房只是一个遥远的梦想,那么!租房总是可以的吧!图样图森破!你以为伦敦的房租是一般人能承受得了的吗?据Mercer的统计结果,伦敦一个三居室的平均月组约为5000英镑……这房租是不是比自己工资还高出一两倍呀?

咱们看看更切合实际的,一居室公寓房租价格是多少呢?沿着地铁线找啊找,即使找到五区、六区,价格也至少要800英镑,市中心不用看了,房租已经起飞到了3000镑。嫌贵吗?在伦敦没有租不出去的房,就这价钱你想租还得拼命抢,金融城周边的小单间,刚放到租房网站上40分钟就被人抢走了。

想要便宜?可以呀,合租睡客厅?一个月600英镑起童叟无欺~你别说还真有人这么干,而且一住就是两年呢。

不过不要以为住的远,房租低一点就可以万事大吉了,即使不考虑通勤时间,你知道伦敦的交通有多贵吗?可是世界第一贵啊!而且还年年涨价,今年就比去年涨了4%。一到三区的月卡已经攀升到153英镑,一到五区更是高达223.5镑,你听说过什么地方坐地铁公交一个月要2000多块钱吗?简直令人发指。兜里揣着生蚝卡,感觉自己就是个贵族。

就这价格伦敦地铁还天天闹罢工,你上班迟不迟到我不管,反正我不上班……

好了不说糟心的交通了,我们来看看令人窒息的物价……脱欧之后英国经历持续通货膨胀,已经达到3年来最高水平。单人电影票世界最贵,一张票将近144人民币!

再来看看两杯啤酒的价钱,请告诉小编普通酒吧的两杯普通啤酒将近100块人民币算不算抢钱……关键是绝大数地方还要在账单上加至少10%的服务费,英国爱喝酒的人可能家里有矿吧……

然而,说到这里有些小伙伴可能会产生质疑,虽然伦敦的生活成本高一点,但是北上广深港的房价更贵啊,各种户型全方位超越伦敦。购买住房在深圳大约800万人民币,上海要1300万人民币,在伦敦只不到600万人民币就能搞定了!

你说的没错啊!而且现在就有这样一个绝佳的投资机会等着你!小编发现一个顶级好盘文苑华府,位置就在伦敦市中心,邮编EC1V,地段一流。全伦敦公认的高校及律政中心Holborn、媒体中心的King’s Cross & St Pancras、素有“小硅谷”之称的Islington、重要交通枢纽Farringdon、世界金融中心City of London就在步行可达的距离内。

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步行25分钟范围内有9个地铁站、4个火车站和希思罗机场快线换乘站,包括Chancery Lane, Angel, Holborn Underground, Barbican, King’s Cross St Pancras Underground和Russell Square。

据Foxtons最新数据显示,文苑华府所在区域克勒肯维尔平均房价为£746,119,平均月租金高达£2,552。

再来看看莱坊的数据,这里一居室月租高达£2,450,二居室房租高达£3,358。 而一居室的平均房价达到了£704,000。

而文苑华府预售起价仅需£670,000,这在此区域内可以说是性价比极高。

每个月这么多租金收益,还怕什么高物价,电影一个月看10回,啤酒天天喝都不成问题,出门就是市中心。就算留一间房自住,另一间房出租,租金也能让你的生活品质大幅提高。别的地方房价会不会涨不知道,市中心的房子永远都是供不应求。

∞文苑华府外观

文苑华府项目介绍

产权期限:979年
开发商:Taylor Wimpey
地址:Mount Plesant, London WC1X
房型:单身公寓、一居室、二居室、三居室
交房时间:共四期681套,第一期交房时间2020年底
户型及价格:单身公寓67万英镑起;一居室90万英镑起;二居室119万英镑起
推介理由:伦敦中心一区稀缺项目,邮编WC1;大英博物馆附近,律政中心,高等学府聚集区;伊丽莎白城铁沿线;租赁需求旺盛

 

 


责编:Adam Chen

 


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资产一天缩水8万倍,下一个经济垮掉的是哪个国家? | 居外专栏

如果哪一天你一觉睡醒就发现涨工资了,还一下子涨了3000%,肯定会怀疑自己是在做白日梦吧?

委内瑞拉政府还真的就这么干了,这个月内已将法定最低工资上调了3000%。然而委内瑞拉人民的日子却依然过得水深火热。原来委内瑞拉的年通货膨胀率已经高达13000%,这还是保守估计。根据国际货币基金组织(IMF)预估,年底委内瑞拉的通胀率将超过1,000,000,000%,也就是百分之一百万。

国际货币基金组织对委内瑞拉通胀率的统计

这么一算,原来的亿万富翁转眼之间资产就缩水到只剩100块钱,瞬间被打回赤贫阶层。经济的大崩盘继而引发资金撤离海啸,超过50万经济难民出逃,委国货币已经贬值到印钞纸都付不起了。

放眼2018年的货币行情,不仅人民币汇率一路下行,在新兴经济体国家,汇率断崖式下跌已呈现出现象级趋势。不久前土耳其里拉一夜暴跌30%,震惊海内外媒体,阿根廷比索下跌35%,南非,巴西,印度等国的货币都在跌跌不休。无数亿万富豪资产顷刻化为泡沫。

全球债务负担最严重国家

当然也有人抓住机会大赚汇率差价,比如靠里拉暴跌的退票差价薅航空公司羊毛的,还有一夜暴富的土耳其代购。可见汇率能让你躺着赚钱,也能一夜间让你变得一无所有。货币毕竟只是价值符号,并不具有真正的收藏价值。

我们可以先来简要分析一下这些货币大幅度贬值国家的特点,基本都是“三高”类型(高外债、高通胀、高政府赤字)其中一种广泛存在于欧洲小国、土耳其、墨西哥等国家,这些国家虽然取得了一定工业化成就,但对海外资金还是有较强的依赖度。

另一种典型是阿根廷等许多拉美国家,经济结构相对单一,严重依赖外部融资。长期依靠海外资本,拓展海外市场的经济体如果内需发展动力不足,本国货币又得不到国际认可,就会高度依赖美元。当美元政策紧缩,或本国爆发危机导致外资吸引力减弱时,经济情况就会陷入水深火热之中。

中国的内需市场强大,并没有过分依赖外部融资,人民币也不太可能贬值到崩盘,然而据德意志银行去年的预计,未来两年内人民币将会贬值17%!居安思危,尽量减少自己的资金损失还是很有必要的。

那么中国人一般都如何配置资产呢?答案闭着眼睛都能猜到,大部分钱都投资到房子等固定资产上了,也就是说家庭投资整体偏向保守型。根据中央财经频道推出的《中国经济生活大调查2017-2018》中,中国家庭选择不投资的比例达到了33.5%,有意愿投资理财产品的达到34.2%,例如债券、基金等等。然而在众多投资选择中房地产的租金回报率不到2%,存款利率低于2%,债券等投资产品利率在3%-5%左右。

在过去的十年来说,投资国内房产是快速实现资产增值的方式,而现在的楼市却已今时不同往日。一方面来说国内经济增速放缓已是事实,另一方面国家各方面调控政策立场坚定,买房卖房难度大大增加。而在中国家庭的总资产中,房产的占比高达69%,这是否意味着一旦房价下跌,很多家庭的财富将迅速蒸发?

除了房产之外,中国富人是如何理财的呢?

保险

相对于发达国家,中国社会保险体系还不够完善,例如家庭保险,意外险,重疾险等等,许多家庭将此类保险视为一种纯粹的消费,而保险实际上是对未来的投资。

股权投资

近几年国内各行业经历野蛮生长时代,股权散户化趋势越来越明显,随着行业整合与集中化,成功的股权投资将会带来稳定的收益。

收藏投资

高净值群体对古董收藏,诗词字画等文物投资的热情越来越高,并且大部分为自行钻研购买。

跨境投资

跨境投资包括跨境金融投资、跨境置业投资等。在发达国家,个人资产的境外配置比例在32%到46%,像瑞士、英国、澳大利亚都高达40%,而中国只有4.8%。

据兴业银行和波士顿咨询公司联合发布的2016年中国私人银行发展报告显示,中国高净值人群资产全球配置的需求显著上升,未来五年中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右。

就投资地域而言,英国没有对海外投资者的额外税收和限制,英国本土对房产的刚需也保证了房产稳定的保值增值,较高比例的收益率都是吸引投资的有利因素。

英国伦敦向来是海外投资者的首选,房价和投资回报一直稳中有升,可以说是最稳定的投资地点之一。尤其是市中心,历史悠久,地段繁华,规划成熟完善,寸土寸金,十分适宜资产配置,可惜近些年鲜有出现高端新建住宅。

而上个月底,伦敦中心一区黄金地段的“年度神盘”刚刚预售,深受海内外买家的喜爱。好楼盘不能独享,今天就来介绍一下这个项目 – 文苑华府。

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文苑华府项目介绍

产权期限:979年

开发商:Taylor Wimpey

地址:Mount Plesant, London WC1X

房型:单身公寓、一居室、二居室、三居室

交房时间:共四期681套,第一期交房时间2020年底

户型及价格:单身公寓67万英镑起;一居室90万英镑起;二居室119万英镑起

推介理由:伦敦中心一区稀缺项目,邮编WC1;大英博物馆附近,律政中心,高等学府聚集区;伊丽莎白城铁沿线;租赁需求旺盛

 

 

如果您对在英国投资置业感兴趣或有任何疑问,欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。

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重磅!英国要对海外买家加印花税,风险如何规避? | 居外专栏

英国首相特蕾莎·梅在9月29日保守党会议上突然宣布,预计将要针对不在英国纳税的海外买家(包括个人及公司)额外征收1-3%的房产印花税,此举预计每年将为英国政府增加4000万至12000万镑的税收,用来帮助英国的无家可归者。([收藏]英国购房印花税政

为何针对海外买家?

据估计,13%的伦敦新建房产由非英国本土居民所购买,抬高了伦敦房价,使得很多英国本土购买者,尤其是首次购房者更加负担不起购房梦。伦敦国王学院的一项调查显示,伦敦每增加1%的房产为海外买家所购买,那么与之对应的房价则会提高2.1%。

据分析称,这一政策的出台主要原因有三:

一是近来一些梅的批评者称,自去年她承诺要改变英国人的住房难问题以来,情况没有得到丝毫改善;

二即是针对前英国外交及联邦事务大臣鲍里斯·约翰逊号召减少印花税,来帮助英国的年轻人购买其第一套房产。

 

第三则是针对工党吸引更多年轻人选票。工党领袖杰莱米·科尔宾提出新政,号召建更多年轻人负担得起的房产,同时要对高收入人群征更高的税率。

其实,伦敦房源一直存在严重短缺问题,这也是伦敦经济持续发展以及人口不断增加的副产品。伦敦人口从1988年的670万暴增到2015年的860万,预计到21世纪30年代会达到1000万人。外来人口的持续增长也是脱欧的重要诱因之一,虽然英国的政客在过去的多年反复强调要增加房屋建设量,但实际情况是,新建房屋仅仅达到所需住房量(66,000)的半数,甚至每年交房的新建项目数量正在逐年减少。

对海外买家额外房产税有先例吗?调控后房价会走低吗?

房地产市场对海外买家额外征税这一政策在国际上早有先例。为了遏制暴涨的房价,新加坡早在2011年就对海外买家征收了10%的额外印花税,并在2013年和2018年7月分别增税5%。温哥华、香港、悉尼也都针对疯涨的房价,分别于2016年8月,2016年11月以及2017年7月以及采取过同类措施,英国此举也可以说是大势所趋。

最早施行此政策的新加坡房产市场,目前是怎样一种情况?目前,在新加坡购房的海外买家需要额外缴纳高达20%的印花税,但其房价走势并未达到政府预期,在政策压制之后房价并未降低,只是增幅减弱。据彭博社报道,政策发布后三个月内新加坡住宅价格增幅为0.5%,今年第二季度增幅为3.4%。

此举对英国房市有何影响?

首先,对于有意向在英国购房,甚至已经在寻找合适房源的买家,这无疑是个很好的契机。这一政策在英国时间9.29日保守党会议上提出,但还需要收集公众的意见、议会通过、直到新政确定和实施仍需要一段时间。

英国议会

那么什么时候买房不需要缴纳额外征收的印花税?

以2016年英国提高印花税政策为例(针对所有在英国购置名下第二套房产的买家多收取3%的印花税) – 政策的确定日期为2015年11月25日,实施日期为2016年4月1日,也就是有超过4个月的缓冲期。在2015年11月25日政策确定之前交换完合同均不受新政策影响。但是在2015年11月25日政策确定后交换合同的买家则需要遵守新政策,在此情况下,如果房产能在在2016年4月1日政策实施之前交房的话,也不需要缴纳增收的印花税,但如果在政策实施之后交房则需要按照新政策缴纳印花税。(注:英国印花税需在交房时缴纳)

同理,目前梅姨针对海外买家征收额外印花税的提议还未得到英国议会的确定,从现在到新政确定日开始,再到新政实施之前,就是一个很好的新政空窗期。赶在议会通过这一新政策之前交换合同,则避免了多交一笔额外的印花税,因为在政策确定之前已交换合同的房产不受新政影响。

新政策的推出必然会掀起一股新的房产交易热 – 仍以2016年新印花税政策的执行为例,在政策施行之前的缓冲期,伦敦房产交易量达到空前高度,2016年3月的交易成交量较上一个月增长35%

如此种种皆是为了赶在新政之前交换合同,从而避免税款的增加。这样一来,本就短缺的伦敦市场房源越加稀少、珍贵,那么这时候如果还在犹豫,心仪房产分分钟被抢光;下手越慢,可选房源也就越少。

伦敦房产的优势在哪?

目前,脱欧余波未过,房地产市场仍在回暖,股神巴菲特也刚刚宣布进入伦敦房地产市场,摆明了现在就是抄底的最佳时机,那么对于我们海外买家来说,此时在英国配置资产是一个非常明智的选择。无论是对比禁止海外买家贷款的澳洲,还是针对海外买家额外印花税高到离谱的新加坡,亦或是房产税繁多高额的美国。在这个时局之下,英国在全球资产配置市场内可以算得上首选,尤其是在此政策落地之前入手,性价比极高。

伦敦房产销售、租赁市场繁荣,是投资产品的不二之选。自1990年起,伦敦房产价值平均每7-8年翻一番,更有的地区可以实现5年翻一番!据皇冠地产统计,今年下半年英国三大开发商(伯克利、邦瑞、泰勒温佩)在伦敦一区金融城周边仅有一个全新项目开盘(文苑华府Postmark)。此外,伦敦房产投资的收益高于同类国际大都市,例如北京房产的投资回报率平均在1.5%上下,纽约可以达到2%,而伦敦则两倍高于纽约,达到4%。一些租赁热点地区,如伦敦一区,因其房源极其稀缺、需求量又极高,从而投资回报率可以达到更高。皇冠地产自17年底至今,在伦敦一区金融城附近,已经交付使用的房子,均于一周内租出,回报率在4.2%-4.8%之间。

对CRS全球税务交换协定有顾虑的买家们可以放心,CRS只申报有现金流,有现金价值的金融账户,属于非金融资产的不动产并不在申报披露的范畴。(什么是CRS全球税务交换协定?它会对我有影响吗?)伦敦地产以其稳定的增长、丰厚的收益、稀缺的资源以及现在绝佳的时机在全球资产配置领域脱颖而出。皇冠地产精选了以下三个伦敦一区金融城周边项目供大家选择,如果您对伦敦房产感兴趣,欢迎致电居外400 041 7515咨询

「布莱克法尔一号」

布莱克法尔一号紧邻泰晤士河岸,是伦敦唯一一座也是最具收藏价值的全民用地标性住宅项目。楼盘拥有伦敦最核心的地理位置,与伦敦金融城仅一桥之隔。项目共50层,最高的5层为一套豪华顶层公寓,将碎片大厦、伦敦塔桥、泰晤士河、伦敦眼等景点尽收眼底。步行5分钟即达两个地铁站,10分钟可达滑铁卢车站,从这里到搭地铁可以在11分钟内到达国王十字火车站(也是欧洲之星的发车站),14分钟到奢侈品集中购物地邦德街,15分钟内可达多所高等学府,包括国王大学、南岸大学、伦敦政经等。居住在此可享有五星级的配套设施,一流的建筑设计,适合投资及自住。

项目简介

开发商:伯克利集团 Berkeley Group

产权期限:999年

交房时间: 现房

最近交通站:Southwark

户型及价格:一居室130万英镑起;二居室280万英镑起;三居室464万英镑起

配套设施:24小时哈罗德物业、健身房、游泳池、影院、水疗中心、高尔夫球演练室、32层业主会所、瑜伽馆、会客室等

付款方式:21天交换合同时支付10%,12个月时再支付10%,18 个月时再支付10%,剩下70%在交房时支付。

项目详情:THE VASE – 由现代艺术引发的伦敦最新地标

「文苑华府」

文苑华府是伦敦目前最具地理优势和交通便捷的住宅社区。项目位于伦敦一区大英博物馆旁(步行15分钟),周边还有5个主要地铁站:罗素广场,霍本,法灵顿(2019年将开通伊丽莎白城铁),国王十字(欧洲之星始发站)和法院巷(最近地铁站,步行7分钟),连接7条地铁线。周边还围绕着大英图书馆和巴比肯艺术中心等一流的艺术文化场所。距项目1.5英里的范围内,有卡斯商学院CASS、伦敦政治经济学院LSE、伦敦大学、伦敦大学国王学院KCL等。项目原址曾是6.25英亩的欧洲规模最大的皇家邮政分拣办公室,由世界知名建筑和设计公司打造。超过两万平方英尺的商业和零售面积,以及50%的公共社区和绿化空间。 

项目简介

开发商:Taylor Wimpey Central London

产权期限:979年

交房时间:2020年底

最近交通站:Chancery Lane

户型及价格:单身公寓67万英镑起;一居室90万英镑起;二居室119万英镑起

配套设施:24小时礼宾服务、观景露台、健身房、私人影院等

付款方式:21天交换合同时支付10%,6个月时再支付5%,12个月时再支付5%,剩下80%在交房时支付。

项目详情:全新楼盘文苑华府 | 一流地段:大英博物馆旁,金融城英国皇家邮政旧址

「伦敦港」

伦敦港处于伦敦一区的核心地段,泰晤士河北,距离举世闻名的伦敦塔桥仅600米,圣凯瑟琳码头(St Katharine Docks)和泰晤士河仅300米。从这里步行到伦敦金融城只需15分钟。闹中取静、配套齐全,这种稀有项目特别受在新老金融城中从事金融,法律,IT,保险和咨询行业的精英人士的喜爱。这里空租率极低,预计租金回报率为4%,平均租金比伦敦平均租金高出17.5%。周围一英里范围内有众多优质的中小学和著名高等学府,现发售项目三期,适合自住和投资。

项目简介

开发商:伯克利集团 Berkeley Group

产权期限:967年

交房时间:2021年底

最近交通站:Tower Hill

户型及价格:一居室83.5万英镑起;二居室124万英镑起;三居室235万英镑起

配套设施:24小时礼宾服务、CCTV监控、私人会所、室内泳池、健身房、室内高尔夫场、壁球馆、桑拿房、汗蒸房、按摩室、迷你影院、地下车库、自行车存放空间和电动汽车充电设备

付款方式:21天交换合同时支付10%,12个月时再支付10%,24个月时再支付5%,剩下75%在交房时支付。

项目详情:伦敦港三期介绍

责编:Adam Chen

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买栋学校,还能顺便投资移民!︱居外专栏

如果要问购买学校有什么好处,很多朋友都会很自然想到可以经营获利,或者坐等物业或土地升值,甚至想到变更土地用途。但其实在加拿大,投资包括学校在内的商业物业还有一项附加的好处,那就是有助于投资移民。

*投资移民涉及内容广泛,本文只是择取部分与私校投资相关的要点进行阐述,内容仅供参考。如有移民意向,可以联系专业的移民顾问和移民律师。或登录按省移民厅官网,查询更详细的信息。

什么是投资移民?

目前在安省,传统的所谓“投资移民”已经中断。但是与投资相关的移民类别还有两个,民间也俗称为投资移民。一个是“安省企业家移民”(Entrepreneur stream),另一个是“安省公司类移民”(Corporate stream)。所谓企业家移民,简单说来就是企业家通过在安省投资,使得自己本人可以移民加拿大。而所谓公司类移民,就是公司在投资安省之后,提名企业中的关键员工成为加拿大移民。但这里所说的“关键员工”不能是企业主本人,也不能是股东、董事,或其直系亲属。本文主要讨论“企业家移民”。

哪些生意可以移民?

根据安省政府的规定,合乎“企业家移民”要求的生意必须符合以下几个条件:

(1)拟设立的生意必须是通过销售产品或者提供服务获得利润。

(2)生意利润须主要来自于主动经营行为而不是被动投资(例如:房地产投资)。

(3)生意必须符合加拿大及安省在法律上对该生意的各种要求(例如:劳工、环保、安全、卫生、行业监管等)

(4)该生意必须是在加拿大长期设立的生意。

(5)如该项目有第三方投资者,该投资者必须是银行或者机构投资者(非个人)。

(6)该生意不能是不合格的生意

所谓不合格的生意,包括以下几项:

在大多伦多地区内所谓不合格的生意有:现有的连锁经营企业(但不包括外国连锁企业来多伦多设立新生意)、加油站、轮胎回收、废金属回收、高利贷、家庭旅馆、控股公司、干洗店、自动洗车店、快贷公司及相关业务(例如:货币兑换)

而在大多伦多以外,现有的连锁经营企业,以及加油站被视为合格,其他规定与多伦多一样。另外,无论在大多伦多以内还是以外,也无论所从事的行业,但凡曾经做过安省省提名的企业一律视为不合格。

由此可见,教育行业属于合格的行业,因此通过购买学校,在经营的同时投资移民,其实是可行的。而且从事学校投资还有其他诸多好处。

买所学校,还有什么好处?

除了对所从事的生意有要求,安省的企业家移民还内含一套打分系统,省政府会从经验、投资和人力资本这3个方面评估申请人。其中经验指的是申请人本身的管理和从业经验,人力资本则指投资人的教育背景和英语(法语)能力。这些与投资什么行业无关。购买学校的优势主要体现在“投资”方面。

投资额度满足移民要求
根据规定,“企业家移民”的生意如在大多伦多地区之内,最低投资额为100万加币,如果在大多伦多之外,最低为50万加币。而购买学校,以及后续经营通常都会超出这个数额,因此满足投资额度的要求是必然的。

另外,这里所说的“合格的投资金额”不是指申请人将钱放入拟设立生意的账户中睡觉或者做运营资金、或者给自己或者家属发工资用。申请人必须实际使用这些投资资金,例如:购买设备、购买原材料、场地更新、市场投入等。如果申请人是购买现有企业,申请人必须投入一定资金用于企业的扩张,而不仅仅是维持现有企业的正常开支和运营。

经营前景光明
安省政府对企业家移民有一些特殊规定,除了对资金使用有要求外,还要求有一个为期三年的“监管期”。

根据规定,为防止取得身份后,申请人就抛弃企业或者业绩大幅下滑,安省在提名之后3年之内,将继续监管企业。如果出现不在满足项目要求情况,安省保留撤回提名的权利。换言之,安省政府是希望来投资的人是真投资,真经营,而不仅仅是为了移民。所以,对投资者来说,投资项目本身一定要获利。

而在目前,加拿大的华人留学市场正在不断扩大,同时还有低龄化的趋势,大量来自国内的中产阶级都愿意将子女送来加拿大。这都有助于扩大学校的生源(客观上为“必须投入一定资金用于企业的扩张”提供了条件),使投资者更容易在私校经营中获利。

而且投资教育行业的回报较为稳定,不容易受到经济环境的影响,更不容易受到政府政策的影响。由于加拿大重视教育,一般来说,政府对教育行业的政策多偏向稳定持续,态度也偏向鼓励。再加上对于海外人士投资私校,加拿大政府基本没有限制。只要用于投资的资产来源正当即可。这些都令私校投资本身的商业前景十分光明,不仅可以做到真投资、真经营,而且只要经营得当,还可以实现真实的盈利。

为本地人创造的岗位
能否为本地人创造岗位,也是一个重要的评分项目。岗位和分数的对应关系如下面两张表所示:

表一:

表二:

这里所谓0、A、B指的是加拿大的职业类别。0类为管理类(例如:财务经理)、A类为技术类(例如:电脑工程师)、B类为技工类(例如:电工)、C类和D类多为体力及技术含量较低类别工作(例如:收银员、帮厨)。一所学校雇佣最多的人必然是老师,在数量上可以很自然的超过7人。而根据加拿大的职业分类,中学和小学老师,都属于A类岗位。因此,只要是一所正常经营的私立学校,就能让申请人在这方面获得满分。

商务考察
为了确保投资人是真实经营,安省还鼓励申请人在申请之前来安省进行商务考察。商务考察最高5分。来过一次即可获2分,来过2次或2次以上均可获5分。

在这方面,投资私立学校也能很自然地满足这一要求。因为投资私校不菲,为了今后的经营,也必须找到最适合的地段,可是适合优质私校的地段又是凤毛麟角。因此投资人的实地走访和商务考察,本来就是选址过程中不可或缺的部分。

所谓好的私校选址首先必须占据地利。学校位置需要临近高速公路,或交通要道。同时学校最好靠近周边的大学。这样可以方便学生参加部分大学中的活动,为学生了解心仪的大学,以及毕业后的升学做准备。

其次,需要有足够大的面积,以及开阔悦目的校园和校舍。校舍建筑可以时尚现代,也可以古朴雅致,但一定要显示出足以和教学质量相称的名校风范。

最后,如果校舍用楼本身自带教室、办公室、礼堂等学校必备的房间,那自然是锦上添花。而如果还能配有餐厅、厨房,乃至宿舍卧室,那更是上上之选!因为这样难得一见的建筑,恰好可以让学校构建起一个封闭式的教学环境,特别适合作为附带寄宿的私校使用。

这样的物业和投资机会,在市场上自然难得一见。然而目前在Jackie Jiang的手上就有几个这样的独家暗盘!如果有意投资,可以联系居外。

经纪江晓清专栏全集:

江晓清解析加拿大房产投资

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最强干货!2018澳洲移民发生了什么?2019又会怎样?︱居外专栏

2018年结束,回顾这一年有澳洲政党宫斗剧,有几番波折而最终确定的新政,也有因人事变化而没有定论的提案。2019年到来,我们还需努力前行!

下面我们一起来简单的回顾下2018年已经敲定,2019年等待确定的重点政策!看看哪些会和您相关。

2018年·回顾

★2018年3月

雇主担保457签证成为历史 TSS签证上线

2018年3月18日起,457签证成为历史,取代它的TSS签证正式推出!
TSS签证即482签证有3个签证分支:
➤Short-Term stream:为期2年
➤Medium-Term stream:为期4年
➤Labour Agreement stream:一般适用于劳动密集型行业雇主招收大量工人

由于新TSS签证上线旧的457转永居也有变化

2017年4月18日之前已持有457或者递交了457的申请人,仍然可以按照旧的政策来转永居(持457签证工作满两年)

除此之外的其他申请人,转永居只能按照以下新政策来了:
➤递交PR申请时不超过45岁,除非满足豁免要求
➤临居转永居的工作时间要求从2年延长到3年
➤可以转永居的岗位数量比之前的457大大减少

★2018年6月

ACT190暂停现新政敲定

ACT堪培拉,作为澳大利亚最容易获得190州政府担保技术移民的州,在2018年的6月忽然宣布暂停他们的担保提名。2018年11月15日终于颁布了新的“ACT州政府担保打分系统”。

该系统重点考虑的因素有:申请人职业、在ACT当地居住的时长、英语水平、ACT境内的工作经验、是否在ACT有家庭联系。

总结来说ACT190的申请流程是:
1 、确定是否符合条件
2 、递交ACT州担Canberra Matrix打分表
3 、ACT州担Canberra Matrix获邀
4 、递交ACT190担保申请
5 、190州担获邀
6 、递交190签证申请
7 、获签

ACT州担的职业清单在11月20日州政府官网上公布。

ACT州担新政后的首次通道开放时间是11月29日,并且在12月20发放邀请,共有93个邀请,最低分数是85分!

南澳重启商业移民188和132州担保申请

2018年2月,澳洲南澳政府暂停州担保申请以来,至到2018年6月7日,南澳重启商业移民188和132州担保申请:

南澳重启商业移民提名,解析内容:
1. 南澳政府自2018年6月7日下午3点,重新开放188,132商业移民申请。
2. 申请人递交申请前,必须商务考察过南澳。
3. 7月1日开始,132申请人需要完成出口60万澳币以上相关产品,如果出口额低于100万澳元,那么多数出口产品不可以为红酒。
4. 完成132签证2年创业后,申请解除绿卡条件时,要求提供承诺在南澳居住的证据。

★2018年7月

技术移民EOI最低分数升至65分

从2018年7月1日起,一般技术移民的EOI最低分数升高到65分!受到影响的签证有189、190和489。

此次分数变化也间接反映了澳洲技术移民配额供不应求的局面。由于澳洲以外的海外申请人打分普片不高,入池分数的提高将许多原本打分刚好满足60分要求的申请人拒之门外。

打工度假签证可获得二签三签

自2015年开始,澳洲对中国公民开放打工与度假签证,一直深受欢迎。许多人正是借此机会来澳打工与旅行,然而,在最一开始,该签证的有效期仅为一年。

近年来,为解决农业就业短缺问题,移民局对打工度假签证逐步放宽。从2019年7月1号开始,申请人如果在二签期间,在偏远地区完成6个月的工作后,更是可以继续申请第三年的打工度假签证。

★2018年11月

南澳投资移民签证

南澳政府今年年初宣布要推出新的投资移民签证,没有经商背景和资金要求,还能转PR!经过大半年的酝酿终于在2018年11月21日开始实施!

新的投资移民签证叫408临时活动签证-联邦政府认可分支,南澳推行新签证主要是为了吸引独具创新和商业价值的创业型人才,促进南澳经济的发展,吸引更多的投资,创造更多的工作机会。

该签证试运行3年(2018年11月21日至2021年11月底),南澳政府为此拨款40万澳元。

以上是2018年已经开始实施的澳洲移民新政策,不难看出,澳洲在技术优才选择方面是越来越严格,而在商业移民方面也是想方设法吸引创新性人才。

回顾完2018,我们再来展望新的一年。

2019年伊始,由于一些主流国家收紧移民政策,致使澳洲商业移民申请量激增,直接导致:

2018年12月18日,新州关停商业移民州担保申请。

紧接着2019年1月3日,昆州也宣布暂停所有188及132商业移民州担保申请。

2019年1月4日,南澳暂停了188A和188B的州担保申请。

同日,维州也暂停了所有188及132商业移民州担保申请。

最后,在2019年1月7日,西澳也败给了激增的申请量,暂停了所有商业移民州担保申请。

庞大的申请量大大超出澳洲政府的预期,为了迎合激增的申请量,联邦特将所有剩余配额下放到各州,以应对供不应求的局面。因此,各州也将会在近期陆续重启州担保申请,目前,南澳和新州已经率先重启申请通道。

2019·展望

展望2019,离财年结束还有5个月,期间还要经历一次大选,党派之争日益激烈,为了赢的选举,移民问题成为了各党派赢得大选的有力武器。尽管党派之间,甚至党派内部目前意见尚未统一,但就我们看来,以下方向将成为趋势,或势在必行:

商业移民
➤新配额不等人 再次用尽或将等至新财年

最新消息:移民局已将本财年全部配额下放给各州,新州已开放申请,预计其他州也将陆续开放!若错过这次机会,或将等至新财年。

2019年7月1日,澳洲新财年第一天,按照惯例,澳洲政府都会在之前对现有各类签证申请条件进行重新审视,以确保所有签证都能符合现在的形势。因此,每年的7月1日澳洲政府都会对现有签证的条款进行不同程度的调整。

新年刚开始,商业移民的异常火爆,这对于澳洲政府而言,是个意外,但意外的同时,是否会趁新财年修改现有政策以缓解压力?或者增加配额?我们认为一切皆有可能,但我们相信,最安全的做法一定是抓住现有政策,尽快递交!

总之还是那句话,有意向早咨询,符合要求马上办理!

技术移民:
➤真的要“上山下乡”?

10月中,莫里森政府公布了澳大利亚签证制度改革方案,其中一项计划将迫使新移民在搬迁到悉尼、墨尔本和昆士兰东南部之前,必须在大城市以外居住数年。然而总理莫里森在之后的几次演讲中都表达出“我没有要强迫新移民居住在偏远地区!”的意思,而澳洲目前国内各党派,乃至执政党内部对此都各有看法,所以这项一直在酝酿中的“上山下乡”政策方向仍然不明朗。

对此,外联出国专家认为,不排除该项政策会在2019年公布,当然,一旦官方有新消息,我们会立即同步更新,敬请关注!

➤Global Talent Initiative签证或在19年推出!

在2018年底,澳洲政府打算推出一种全新的签证(分支) – Global Talent Initiative,澳洲政府将为此投资上千万,希望把全球最优秀的精英吸引到澳洲来。

如图所示,新签证的主要特点有:

1、每年5000个名额;
2、主要面向具有创业理念和尖端技术的人群;
3、申请人及家属最终可以移民澳洲;
4、计划在2019年实施;

虽然签证的具体内容尚未公开,但移民局此举足以说明澳洲的求贤若渴,且不遗余力地希望通过新的途径吸纳更多澳洲真正需要的优质人才。

对于优秀的国际毕业生来说,这无疑也是一个施展自己才华和价值的机会,更多了一个移民澳洲的有效途径!

➤非尖端别担心英语差技能低一样拿永居!

12月最新消息,澳洲两个新的指定地区(北领地NT以及维州Warrnambool)已经签署了新移民引入协议(指定区域移民协议Designated Area Migration Agreement,简称DAMA),扩大了职业范围,还可以申请永居。

这项移民协议主要针对具有基本农场或接待技能的来澳人员,这些人可以通过申请工作签证永久移居澳大利亚!

据了解,新的DAMA区域移民协议将技术短缺职业的范围扩大到117个职业,人们将通过此协议迁移到北领地,以填补技能短缺,并增加该州的人口。

另一方面,维州Warrnambool地区的独立移民协议承诺为肉类加工、乳制品、餐饮业和其他农业部门提供移民工人。

➤“养猪致富”到底成不成?农业签证悬而未决

澳洲农业缺少劳动力由来已久,该行业呼吁政府推出特别签证至少已经2年多了。

2018年9月,联邦农业部长David Littleproud表示,设立农业签证是他当前工作中的首要任务。但在随后的第二周,副总理Michael McCormack面对媒体却表示,这个农业签证不再是迫在眉睫的事情,政府正在考虑设立农业签证以外的其他途径来改善澳洲农场劳动力紧缺的情况。

从目前在形势来看,未来该签证何时推出,甚至是否推出还是未知。我们且拭目以待吧!

学生签证
➤留学生流泪资金证明数额上调!

根据移民局网站的信息,2019年,国际学生申请学生证签证所需要的资金证明,都有所上升。

学生或者监护人的生活开销资金从2018年的$19,830澳币上升到$20,290澳币;如果携带伴侣,则需要额外的$7,100澳币;若携带儿童,每一位就需要多存入$3,040澳币。

配偶移民
➤政策改革审批时间延长!

2018年12月10日,新的移民修订法案2016(家庭暴力和其它措施)Migration Amendment (Family Violence and Other Measures)Bill 2016 在议会讨论通过。但具体实施时间还没有确定。

新法案生效后,将发生以下主要变化:

1、担保人需要先递交申请审核担保资格,并且必须在担保获批后,申请人才能递交签证申请;
2、配偶移民的临居签证获批后将设定有效期,永居签证的申请须在有效期内进行,一旦过了有效期,申请将作废;
3、担保人需要满足更多的条件和要求

新法案将对配偶移民申请带来一系列重大的影响。而其中最重要的当属将申请人和担保人的申请分开审理。这将拉长整个配偶签证的审理进度。

父母团聚签
➤或将于19年迎来新途径!

2016年7月,第45届联邦大选期间,谭宝政府承诺提供的赞助父母签证终于有消息了!该签证允许移民的父母在澳大利亚居住长达五年的连续时间。

2018年11月28日,联邦参议院通过了2016年移民修正案(家庭暴力及其他措施)法案和政府修正案,随后在同一天下议院通过了该法案,为推行移民社区要求的签证铺平了道路。

据悉,该签证每年将提供15000个配额,有3年期和5年期两个选择。3年期签证费用为5000澳币,5年期签证费用为1万澳币。

签证到期后,可续签一个5年期签证,费用还是1万澳币,即2万澳币就可以拿到长达10年的父母临居签证,但不能在境内转申永居签证。

雇主担保
➤税务局出击!少付工资?没门!

今年,内政部将联手税务局打击某些企业克扣雇主担保移民工资的行为。

457/482 TSS签证的持有者必须提交他们的税务文件,之后税务局会将文件与现有的税务记录进行对比,确保移民拿到应有的工资。

入籍申请
➤批复时间一直在延长?

入籍申请的排队等候时间一直在延长。这是因为,在今年中期,入籍申请的数量出现了爆发性增长。截止到今年6月30号,内政部就积压了244,765份入籍申请。大卫·科尔曼透露(是的,又是他),入籍申请的积压是由于审批的过程越来越严格。

“我们需要维护制度的安全性和权威性,确保那些入籍的人是符合我们要求的。”
“澳洲公民享有特权,我们应当将特权赋予那些支持我们观念,尊重我们法律,并为建设美好澳洲做出贡献的人。”

在政策方面一直有提议增加英语考试,以及PR持有时间增加等要求。

外联出国专家提醒您:由此入籍意向的申请人且符合要求的一定尽快申请,暂时不符合的,则需提前做好准备。不仅移民要趁早,入籍也要趁早……

澳洲移民政策究竟何去何从?

每年的移民配都是一个大讨论,12月,移民局官网发布新闻,针对2019-20财年移民计划这一议题,正式启动意见征集工作!

澳洲移民部长已经正式致信各州政府领导,明文要求他们在今年1月31日之前,递交各自州政府需要的移民数量。

同时,移民局也发布了discussion paper, 正式向公众征集意见。公众可以针对discussion paper内容,发表自己对澳洲移民计划的看法和建议。在2019年1月31日发送至移民局。

总之,18-19年澳洲移民的政策变化可谓是喜忧参半,加上澳洲新总理和移民部长上台,对移民会更重视,几次公开演讲也能看出总理莫里森的态度还是比较积极的,所以有意向朋友也不必太慌张,欢迎联系外联出国 https://www.wailianvisa.com,度身定制移民方案!


责编:Zoe Chan

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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全球退休天堂排名:马来西亚丶泰国名列前十︱居外专栏

对于决定在海外购置房产的中国买家来说,安享退休生活是主要的动机之一。因此,两个东南亚国家入选全球十大最佳退休生活地点的消息应该会让他们喜出望外。

在这份榜单上,马来西亚泰国分别位居第五和第九。两国房地产开发商和房地产中介也应该将这一消息视为劝说中国买家在当地购买退休专用房地产的重要依据。

一月初,一家关注全球退休机遇的全球性权威机构国际生活(International Living)发布了《2019年全球退休指数报告》(Annual Global Retirement Index 2019)。

今年该机构利用自身的实地联络人和记者网络,把调查的覆盖范围扩大到了过去28年来从未有过的广度。从这次的调查结果来看,泰国首次跻身前十名。

该机构根据17个评比项目来评选最适合退休国家,包括房地产价格、买卖与投资、租房成本、退休特别福利、生活费、综合项目、娱乐与设施、医疗保健、退休的基础设施、气候、签证与住宿、保健生活等。

“进行这项指数调查的目的是为人们提供一张速查表,帮助人们找到最适合自己养老的海外置业地点,”国际生活的执行编辑Jennifer Stevens说。“然而,如果你知道自己更关注哪些事项,则这项调查结果是最实用的。问问你自己,‘在海外居住时,什么东西对我来说最重要?’

根据InternationalLiving.com发布的《2019年全球退休指数报告》,全球最适合养老的十大目的地是:

1、巴拿马

2、哥斯达黎加

3、墨西哥

4、厄瓜多尔

5、马来西亚

6、哥伦比亚

7、葡萄牙

8、秘鲁

9、泰国

10、西班牙

驻清迈的记者Rachel Devlin就泰国发表了自己的看法。她写道:

东南亚可以提供全世界最具吸引力的退休计划,令人惊叹的地理和文化多样性,还有能满足各种需求的气候。无论是炎热的海滩度假村还是凉爽的高地山中避暑地,各类景点应有尽有。

我和丈夫两年前在清迈退休了。我们带着16岁的儿子一起进行了一场堵上一生的冒险。我们卖掉了房子和汽车,开始寻找更美好的生活。我们找到了。

在这里,一套现代化开间式公寓的月租金只有400美元(约合2744元人民币)。水电费也便宜得多。想象一下,每月的水费只有32美元(约合220元人民币)。

泰国的气候通常炎热潮湿。这里没有寒冷的冬季。非常适合喜欢游泳和晒太阳的人。在这种气候下,关节炎患者的病情会得到极大的缓解。作为安家地点,泰国拥有优越的地理位置。从这里坐飞机前往其他东南亚国家平均只需要花费一个半小时。”

居外推荐泰国房源:清迈宜人精舍酒店式公寓

项目位于清迈市中心⻩金地段,半径5公⾥内覆盖了清迈市区大部分重要商业区。配套设施包括酒店大堂丶泳池丶健身房丶茶吧丶休闲阅读室丶户外休闲区丶停车场丶CCTV安保系统丶保安丶中文管家。36套一室或两室公寓,售价仅由约¥66万起。
居外物业编号:45254784 点击查看房源信息

马来西亚记者Keith Hockton表示,他和妻子于2008年在马来西亚度假。他写道:

“那个时候,我们每年至少会在亚洲度假两次。

当我们回家盘点费用时突然意识到我们其实可以住在马来西亚,然后回家度假。这样做可以有效地改善我们的财务状况,省下一大笔钱。

我们开始制定计划,并在2010年初搬到了这里。

充满诗情画意的海滩,富有感官吸引力的岛屿,还有东南亚最具原始特色的古代雨林——这就是马来西亚,而这些景点就是我称之为家的原因。

马来西亚的法规以英国的法律制度为基础,所有路标均采用了英语和马来语,这使得驾车出行十分方便。马来西亚的非官方第一语言是英语,所以如果你没有学外语的意愿,那就不必在这里学习另一种语言。

一个六口之家在当地一家条件良好的中餐馆用餐(包括10道菜和啤酒)时,每人的平均消费不超过5.70美元(约合59元人民币)。男士理一次发只需要2.16美元(约合14.8元人民币)。在槟城,一对夫妇每月花费1800美元(包括房租,约合12348元人民币)就能过上十分舒适的生活。

该国北部的槟城国际机场有直达亚洲其他地区的航班,周末出行非常便利。从槟城去往泰国曼谷只需一个半小时,来回的费用仅为43美元(约合295元人民币)。”

居外推荐马来西亚房源:槟城5卧4卫房产

位于19层的顶层公寓,既享有山景,也享有部分海景。这套单元位于一座森林山的山脚,因此屋内和屋顶的空气都富含氧气。公寓外还有一个市场,那里有很多餐厅。该公寓距离巴都丁宜(Batu Ferringhi)海旅游区仅8.6公里,距离乔治镇(George Town)仅6公里。该公寓距离城市机场也仅有40分钟的路程。房产拥有永久产权,而且风水很好。房价约¥483万。
居外物业编号:45128469 点击查看房源信息

 

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泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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海外买家斥£20亿巨资购买英国学区房!只为求伦敦顶级私校位置|居外专栏

据莱坊发布的数据显示,2017年5月至2018年5月期间,来自英国境外的富裕父母们,在伦敦购买了总值近20亿英镑的房产共2162套,以便子女能够入读伦敦的私立中小学和大学。

这些房产的均价为£925,000(约¥806.7万),而经济实力雄厚的家长购买这些房产的目的,是为其在顶级私校如伊顿、哈罗、威斯敏斯特公学,或者伦敦市内、附近大学求学的子女们,提供一个伦敦住所。

莱坊的分析员指出,这些高净值家庭非常看重伦敦无与伦比的教育资源,这一诉求对伦敦高端房产市场贡献巨大。于这些家庭来说,脱欧可能产生的影响均不在他们考虑之列;相反的,脱欧反而成为吸引他们将子女送来英国求学的因素。

这些家庭在孩子较为低龄(11,13岁甚至更小)时期就送他们来英国求学,鉴于孩子们在英国接受教育的时间跨度大概在10年或是更长,家长们因此更注重长期投资效益,此举也显示了他们对于英国房产长线投资收益的信心。

这些高净值家庭大多来自中国大陆、香港、新加坡、印度以及俄罗斯。

以其中一人为例:

一位18岁的来自中国大陆的女生,即将搬入一间价值500万英镑的两居室。这间豪宅总面积为117平方米,具有无与伦比的景观 – 从卧室可以看到西从阿尔伯特皇家音乐厅,东到温布利体育场大半个伦敦的风景。这套公寓位于伦敦一区Tottenham Court Road的高层建筑Centre Point,它的前身是一座高35层的办公大楼,后改建为高档住宅。这一女生是伦敦大学学院的一名在读学生。

那么哪些伦敦房产满足这样的需求?我们精选了以下项目,并附注周边优质中小学教育资源:

1. 文苑华府

位于伦敦市中心前皇家邮政分拣中心(Mount Plesant Mail Centre)旧址,横跨WC1 和EC1A,伦敦唯二最中心、价值不菲的地段。从这里步行20分钟,驱车10分钟,即可到达世界四大博物馆之一的大英博物馆,住在这里就如同住在北京故宫和上海东方明珠塔旁。

这里交通便利、环境优越、基础设施完善,不仅如此,这一项目的性价比极高 –  价格自67万英镑起!关于周边情况、配套设施和项目情况,详情点击这里

项目简介

开发商:Taylor Wimpey Central London

产权期限:979年

交房时间:2020年底

最近交通站:Chancery Lane

户型及价格:单身公寓67万英镑起;一居室90万英镑起;二居室119万英镑起

配套设施:24小时礼宾服务、观景露台、健身房、私人影院等

付款方式:21天交换合同时支付10%,6个月时再支付5%,12个月时再支付5%,剩下80%在交房时支付。

文苑华府外观

🎓公立学校

*以下公立学校分布于项目1000米范围内,均被Ofsted(英国教育标准局)评为最高级– 杰出

🔹Christopher Hatton Primary School

    距离项目270米

    招收3-11岁的男女学生

🔹St George the Martyr Church of England Primary School

    距离项目320米

    招收3-11岁的男女学生

🔹St Alban’sChurch of England Primary School

    距离项目500米 

    招收3-11岁的男女学生

🔹Hugh Myddelton Primary School 

   距离项目600米

   招收3-11岁的男女学生

🔹Elizabeth Garrett Anderson School 

    距离项目900米

    招收11-16岁的女生

前美国第一夫人造访Elizabeth Garrett Anderson School

🎓私立学校

🔸Dallington School 

    距离项目900米

    招收3-11岁的男女学生

    *每年有不少学生从这里升入伦敦英国顶级的私立中学,甚至有学生拿到了学术或音乐奖学金

🔸Charterhouse Square School 

    距离项目1100米

    招收3-11岁的男女生

    *学校注重发掘学生的特性和潜力,为学生创造了轻松、愉快的学习氛围,在这里,学生可以直呼老师姓名,它也是少数不要求学生穿校服的学校之一。

🔸City of London School for Girls Prep

    距离项目1400米

    招收7-11岁的女生

   *大多数学生直升其中学部。学校注重学生的学业发展,下午的课程结束后,有专门的老师监督、协助学生们在轻松愉快的环境中完成家庭作业。

🔸City of London School for Girls (Senior) 

   距离项目1400米

   招收11-18岁的女生

  *是全英学业最优异的私立学校之一,它在历年GCSE(相当于国内的中考)和A level (相当于国内的高考)成绩榜单中均位于前十。

Dallington School

2. 切尔西水域

由英国著名地产商Berkeley Group开发,地处英国老牌上流社会聚集地 – 伦敦西二区的切尔西水域项目,左拥浪漫的泰晤士河,右邻切尔西区,在现代的英式节奏和优雅的老式英伦生活中,建立了一个完美的平衡点。

在这里,您可以享受到最顶级的一切:

1)文化娱乐生活,例如始于1862年的切尔西花展每年都会吸引全世界的园艺家参展,而女王几乎每年雷打不动地参加;切尔西主场Stamford Bridge Football Club 是足球粉儿来英国必打卡之地;

2)购物胜地 – 全长3.1公里的King’sRoad穿过切尔西腹地,遍布高街品牌、中高档品牌以及国际大牌;

3)顶级餐厅,法式大餐Le Colombier,日料精选Benihana,意大利风情La Famiglia,每一间都令人不想错过。

此外,在这里撞见名人明星的几率也高过很多其他区域– 不止贝克汉姆和维多利亚选择切尔西为家,“憨豆”的扮演者罗文阿特金森以及《哈利波特》的作者罗琳也居于此。详情点击这里

项目简介

开发商   伯克利

产权期限:999年

交房时间:2019年第四季度

最近交通站:Imperial Wharf

户型及价格:一居室89万英镑起;二居室125万英镑起;三居室251万英镑起

配套设施:24小时礼宾服务、业主会所、游泳池、健身房、理疗中心、桑拿房等

付款方式:21天交换合同时支付10%,12个月时再支付10%,18个月时再支付5%,剩下75%在交房时支付。

切尔西水域外观

不论是名人明星还是普通大众,吸引他们安家切尔西的主要原因之一,即是这里无与伦比的教育资源:

🎓公立学校

*以下公立学校分布于项目1000米范围内,均被Ofsted(英国教育标准局)评为最高级– 杰出

🔹Chelsea Academy

    距离项目300米

    招收11-18岁的男女学生

🔹Courtyard AP Academy

    距离项目400米

    招收5-11岁的男女学生

🔹Ashburnham Community School

    距离项目800米

    招收3-11岁的男女学生

🔹The London Oratory School

    距离项目1000米

    招收7-18岁的男生 

   *英国前首相托尼 布莱尔之子以及前副首相尼克 克莱格之子都曾就读于此校

Chelsea Academy

🎓私立学校

🔸Thomas’s Battersea

    距离项目690米

    招收4-13岁的男女生

    *课程全面,为学生提供广阔的发展空间,乔治小王子目前就读的学校,而作为1年级学生,他要学习15门课程

🔸Thames Christian School

    距离项目1000米

    招收11-16岁的男女生

    *学校规模较小,仅有125名在校生,但这反而使得学校和教师们更多地关注到每一个学生。

🔸Thomas’s Fulham

    距离项目1000米

    招收4-13岁的男女生

    *同乔治小王子就读的学校同属于一个教育家族。学校根据不同学生的接受度安排不同的学习进度,非常注重阅读习惯的培养。

🔸Redcliffe School

    距离项目1200米

    招收3-11岁的男女学生

    *学校善于培养学术全能型学生,历届学生考入理想中学的比例极高。

🔸Kensington Prep School

    距离项目1200米

    招收4-11岁的女生

    *学校注重学生学业发展,也为她们做好全面的升学准备,因此很多从此毕业的学生都拿到了理想学校的通知书,并且在新学校也能够良好地处理学习压力。

乔治小王子入学Thomas’s Battersea第一天

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英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响|居外专栏

近年来,买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是,从2019年1月1日起,情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》(IFRS16将正式生效,而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。

IFRS16带来的改变

新的准则中,办公写字楼也是资产列表中的一项。这就意味着如果某个企业并不在其自有的场地内办公而是需要长期租赁办公场所,那么从2019年1月开始,它就必须将这部分的租赁以负债的形式反映在资产负债表内。对于那些在办公场地方面开销较大的公司来说,在新的报告制度下,它们的财务报表将面临重大调整,其中负债的比例将大幅提高。

新准则对于企业的影响

为了让新准则下的财务报表不至于太难看,各企业不得不开始重新评估它们的租赁业务组合。一些专家表示,在现有的模式下,新的IFRS16将迫使公司逐渐弃用长期租用办公场所的做法,而转向更为灵活的短期租赁。目前新的准则对于后者仍然是不适用的。

IFRS16其实由来已久。对于出租人或者使用者来说,如今最大的不同就是财务租赁和经营租赁在财务报告方面将不再有明显区分,都将已负债的形式计入企业的资产负债表内。但是对于租赁期为12个月或以下的短期租赁,承租人可以申请豁免,前提是合约中不能带有在租赁期结束时购买该资产的附带选项。

普华永道(PWC)预计,对于主要以提供办公写字楼和车辆租赁服务的公司来说,在新的IFRS16生效后,它们的债务水平将会平均上浮高达42%!

对于办公写字楼租赁市场的影响

IFRS 16对于办公写字楼租赁市场的影响是显而易见的:在新的准则下,任何一家从事这项业务的企业都将会面对更加复杂的审计流程。举个例子,在业务所在国租用办公场地是跨国公司的普遍做法,而如今,在进行资产负债登记时,他们则必须将不同货币,不同语言和国家的租赁信息全部整合到一起,这样的工作量和复杂程度是会让人望而生畏的。因此目前企业普遍的应对方向都是转向尚未被纳入统计范围的短期租赁。这样一来,他们的资产负债表将不至于变得过于难看,而相应的审计工作负担也会减轻许多。

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总结

总而言之,新的审计标准将给企业提供一个精简和优化它们资产组合的机会。如今,它们将不得不在选择资产购买或是租赁时多花上些心思。除此之外,为了尽量减少新准则对于资产负债表的影响,企业应当选用更为灵活的租赁方式,从而让投资者,纳税人和银行对其保持信心。


翻译:Jing Li
责编:Zoe Chan

 

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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美国取消对华10年签证?大使馆罕见发声,字字掷地有声︱居外专栏

2018年的谣言仿佛是意犹未尽,新年伊始就变得不安分了。

“中国公民多次入境美国十年签证被取消”。一篇来自于RFI法国广播电台的报道在网络上炸开了锅。

在大家没有反应过来的时候,就纷纷被各路媒体添油加醋加以转发,把全中国人民都吓了一跳。

注意!
这是误读!

那到底故事的来龙去脉是什么样子的?

让我们娓娓道来。

关于美国10年签证

2014年奥巴马执政期间,中美共同决定给持有护照的商人、游客设立特惠通道,可颁发十年期、能多次往返的签证(简称“十年签证”),以免去需要不断申请签证的烦扰。

这事到底是不是真的?

当然不是真的!

而这篇报道之所以会如此危言耸听,和自特朗普上台全面收紧了美国移民政策有很大的关系。

特别从2018年的中美贸易摩擦开始,广大群众就如同惊弓之鸟,生怕特朗普的政策这把达摩克利斯之剑随时会掉下来,砸到自己的身上。

这些惊世骇俗的政策包括了:

就在这篇报道发酵几天之后,美国驻中国大使馆终于决定不能再坐视不管,使馆联系到了《环球时报》重申:

美国对中国的签证政策并未改变,F-1学生签证、B1/B2旅游探亲短期商务签证的最长有效期依然分别是5年和10年。

大使馆在《环球时报》发布的申明截图

虽然之前曾曝出有些人的10年多次赴美国签证被取消,但这种情况面向的对象只是一些中国研究人员。

一位中国学者甚至被直接吊销10年美国签证,并且没有得到任何解释。这位学者以后再想去美国,只能先去美国大使馆面签。

根据美国领事馆披露,这和当前的批准签证流程有着密切的关系。

首先是批准签证的“把关人”有变化,据一位中美关系研究人员称,美国大使馆没有给出任何的理由,但以后的签证都需要总领事面签;

再者是美国使馆的审查程序变得很长,有时会要求申请者补交资料等等,导致有些研究人员取消了他们的美国行程。

所以总结下来,对于普罗大众们来说,可以放心去办理美国签证!

后续赴美签证还会出新政策吗?

虽然美国驻中国大使馆否定了网上谣传的“美国将取消中国公民申请赴美签证的10年期限”,但是在这份声明中也说到:

一如往常,尽管大部分美国签证申请人都能够获得签证规定的最长时效签证,但签证官会根据每一份签证的具体情况保留限制签证时长的权利。

所以,去美国旅游、或者是出差的中国公民,当务之急就是让自己的个人资料丰富起来,让签证官能够认同你有足够的经济能力,以及有足够的感情寄托,保证你不会有非法移民美国的倾向,一定会返回中国!

不过,如果你是在美国STEM专业的中国留学生和博士生,以及科研工作者,情况可能会更加复杂一些。

今年5月底美国国务院宣布,从6月11日起美国开始限制部分STEM专业中国留学生赴美签证。

受这条政策影响最大的人群是STEM专业的中国留学生和博士生,受限领域主要包括机器人制造应用、航天航空、高科技制造业等,这些受限专业都属于“中国制造2025计划”的核心领域。

特朗普政府上任以来,一直强调着“美国优先”的治国方针。从而他不惜运用极其严酷的移民政策调控来抹杀非法移民,限制技术移民。而首当其冲受到影响的,莫过于通过美国的工作签证H-1B才能留美工作发展的中国留学生了。

根据美国移民局最新公布2016财年度中国留学生的中签比例,仅为9.4%;而另外一个H-1B中签比例大户印度为75.6%,继续高居全球之首。

移民局H-1B报告

根据美媒报道,在特朗普的收紧政策下,今年全美国仅有0.5%企业愿意提供了H-1B工作签证的机会。

中国新闻网报道

如此困难重重,中国留学生想要在美国留学、工作真的就没有方便捷径了吗?

留学和移民真的是鱼和熊掌吗?获取美国绿卡真的那么困难吗?

在移民的道路上,政策变化总是猝不及防,时间不会重来,观望只会空留遗憾。

作为一个100%纯政府的好项目宾州重建未来已获美国移民局双批准,A+级政府信用还款保障!

截止9月底,已有近400位投资人的I-526移民申请获批,项目花费已经创造了2,879个就业机会。欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


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外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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嘉德公司副总裁帮你解读加拿大地税单|居外专栏

很多客人在加拿大拥有了自己的房产以后,都会收到政府的地税单,王素芳(Jeannie)也经常被问到一些关于地税的问题,比如:我为什么要每年交税,安省的土地税是怎么计算出来的,政府会不会把我的房子评估高了等等关于地税(Property Tax)的问题。

今天Jeannie把给客人问到的一些问题整理出来,供大家参考。

问:什么是Property Tax?

答:Property Tax(地税):地税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以一个系数计算出来的,是政府税收的重要来源。Property Tax是在你购买物业后,每年都需要向政府持续缴纳的税收,一般是每年分几次交纳,也可按年缴纳。地税是是一种强制性的税收,需由业主自行向政府地税部门缴纳。不论你买的是什么类型的房子,也不论你买在哪个城市,地税是必须缴纳的。

问:Property Tax是怎么计算出来的?

答:简单说就是用地税单上的CVA(Current Value Assessment)乘以税率所得。以万锦市(Markham)为例:如果CVA是783,934.00,2018年的税率是0.693832%,那么2018年的地税就是5439.18。这个蛋糕又被切成三块:24.97%归万锦市政府,50.53%归约克郡, 还有24.50% 归安省所有主要用于教育。

每一年,市政府把所辖地界里所有物业估价总值作为计税基数(不包括医院、学校和教堂),用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。而MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)负责物业的评估价格,即CVA。MPAC对物业估价之后所获得的数据主要被各市政府作征收地税用途。MPAC采用的评估方法主要是销售价格比较法,该方法已得到业内认可,并在北美各地的评估中广泛使用。这一评估法根据五大因素:地理位置、占地面积、居住面积、房产质量、房龄以及重大的改建、加盖确定了房产估价的85%。其他影响物业价值的因素包括:卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量和是否有游泳池等。另外,交通状况、是否靠近高尔夫球场、铁路、高压线路以及周边绿地面积大小等也对物业价值都有一定的影响。

MPAC也会根据同一区的房子售价等200多项因素来评定房屋价值,再根据房产价值来评定地税。MPAC每四年都会对物业进行一次重新评估。最近一次的物业估价是在2016年。

问:政府把Property Tax用在哪里了?

答:作为纳税人,你肯定要关心你纳的税做什么用了。拿着纳税人的钱,政府也不能不管事,政府每年的财政开销很大一部分来自于地税,他们也用着我们缴纳的税费支撑起城市的公共设施建设。

下图是属于万锦市政府的24.97%部分2018年的花销去向。

问:什么是补充地税单(Supplementary tax bill)?

答:当你对你的房子做了大的改动,比如加建、扩建,你会收到一份补充地税单。新屋的业主也会收到这样一份地税单,这是政府重新评估后的价格,地税也会相应增加。在新屋业主入住12—18个月期间收到的地税单只包括土地,不包括房屋本身,直到MPAC进行评估,新屋业务才会收到Supplementary tax bill,这时需要补齐所有地税。

在这里Jeannie要特别提醒以二手房的形式买入新建房的朋友注意:前业主为了避税,会把新建房当作二手房来销售。这时候买家一定要求卖家同意支付翻建以后政府重新股价后增加的地税,有买家律师先行扣除部分房款作为卖家未交地税的预留,多退少补。

问:每个城市的税率一样吗?

答:不一样。MPAC的评估标准是一样的,但是每个城市的教育预算及政府开支则不同。

2018年地税增长比率的报告显示,万锦市在过去10年地税累计增长幅度为16.79%,每年增长1.68%,在大多地区所有城市中增幅最小。

问:如果对自己收到的物业税评税通知书有异议,怎么办?

如果你有异议,可以在每年的3月31日前要求MPAC重新评估,这是免费的。想了解更多可以登录网站 www.mpac.ca 或拨打电话1-866-296-6722

收到MPAC的决定以后,如果你还不满意,你有90天的时间可以上诉。提出上诉申请时要缴纳75加元的费用。

责编:Zoe Chan

 

多伦多嘉德公司副总裁Jeannie专栏全集

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