Category: Special Investment Column

2018年很快又要过去，在多伦多学生相信已经考虑下一年新学期开始的计划了，不在多伦多的孩子如果决定明年来这里读书，也要开始做打算如何申请签证了。现根据我所遇到的不同家庭的类型，来谈谈我们大家所关心的学区和学区房的选择问题。

几年、十几年以前，来到多伦多的人除了技术移民，就是投资移民，这两种身份的家庭，来到多伦多，有居住身份，选择居住房屋因家庭经济情况而异，比较简单。

经济条件特别好的家庭，可以选择多伦多豪宅聚居地，Rosedale、Foresthill、Bridle Path（跑马径），这三个区一直以来是各明星政要和高端人士的首选之地。它分布在downtown（市中心）和北约克之间，Yonge街左右。

这三个地区离downtown近，社区成熟，古木参天，环境优雅，更重要的很多顶级私校分布周围，孩子接送非常方便。这些学校有男校Ucc、Cresent，女校Bss、Branksome Hall、Havergal，混校TFS等。

如果选择公校，几个比较有名的高中如：Lawrence park CI、Northern SS、Yorkmills、Leaside，还有附近的几所小学，都在多伦多乃至全省排名领先，孩子们有很多的选择。

经济条件相对不错的家庭，不想购买很贵的房屋，又不想远离市区生活，适合选择在北约克附近居住。这一片特适合白领家庭的人士居住，绿化和社区规划都很成熟。

这一片有几个不错的公立学校，Earl Haig、William Lyon Mackenzie C.I等各有特色，尤其这里还有过几个排名特别靠前的小学也各有千秋，吸引很多家庭租住公寓也要送孩子去这些学校。对于年轻的家庭，有这样不需要学费而又有优质的学习环境，的确值得好好利用。

住在这里，交通方便，生活也方便，大小饭店罗列在Yonge街两边，尤其以韩国的和中国的及其他的各种餐厅出名，还有很多的快餐店，特别适合都市生活的人们。特别是从国内来的白领阶层，来到多伦多这个大农村，远离城区会非常不适应。这里既有城市的一点小喧哗，还有乡村的寂静。向东向北开车无论近远都可以找到很多家乡味道的饭店和中国超市，是工作人士的首选。

而且，这个社区的公寓也很多。对于习惯了都市生活的小家庭，如果喜欢公寓，有很多的选择，花费不多，享受健身房，游泳池……何乐而不为呢。

由著名开发商Pinnacle International开发的One Yonge Condo（央街一号公寓），位于北美最长的街道Yonge St（央街）和安大略湖的交汇处。央街1号将会包含三栋95层、80层和65层大楼，共有3885个混合公寓单元，将成为多伦多最高楼之一。大楼与PATH相连，可直接步行至中央火车站，地铁站等，交通指数100分。拥有无敌湖景和城市风光！
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那如果您不喜欢离都市生活太近，您又喜欢安静，不需要受工作位置的限制，您的选择就很多。你可以选择康山、万锦和列治文，这三个社区的学校都不错，有很多排名前十的高中和小学，公立学校和教会学校都可以的。

这三个社区房屋相对较新，中国人多，周围中国口味饭店很多，超市很多，吃惯了中国口味，住得近一点，也是一种口福啊！缺点是没有地铁。

当然，如果您想学点英语，交点外国朋友，不愿意和同胞们住在一起，您可以详细选择在Oakville、Burlington等几个地区，这里有大的和海一样的优美的安大略湖，也有大的找不到邻居家的院子。这里也有著名的私校Appleby College，大大的美丽的校园让你驻足而望。

关于有多伦多居住身份的家庭在选择购买学区房（公立学校校区），最注意的一个问题，如果你看好了一个学校，一定要到多伦多教育局的网站上，根据学校的区域限制，查看你要选择地房子是不是在要求之内。有些非常热门的学校，即便是你选择的房屋就在学校的边上，但也不一定可以去这个学校入读，切记查看！

其实多伦多可以选择的地方还很多，需要慢慢去了解，我也会慢慢介绍给大家。

上边部分我所谈到的是带有居住身份的家庭的选择。

我简单谈谈外国人在加拿大选择学区房应该注意的问题。

这一两年，随着十年签证的签发，很多没有当地居住身份的旅游者也来到多伦多居住，并且带着孩子来读书。他们就是所说的外国人。

2017年上半年以前，房市非常火爆，相信与来自国外人士的购买者有很大关系。2017年四月之后，外国人购买房屋需要交税的政策实施之后，多伦多的房市冷了下来。

但是来到这里读书的人还是大有人在，为什么呢？多伦多的教育局允许外国孩子到当地的公立学校读书。公立学校的选择，也按照家庭地址来选择，购买的、租赁的房子的地址都有效。唯一不同，交一部分学费，这个费用，相比起国内的有些私立学校，还有这里的私立学校，费用已经很低了。很多中国的中产阶级，把孩子很早送到这里，并且有母亲陪读。

这部分家庭的孩子们选择多伦多的公立学校可以分两部分来考虑，小学初中部和高中部。

小学初中部，基本按照居住地址来安排学生就读的学校。居住地址可以是购买的也可以是租赁的。

高中部会有所不同，很多高中都有了新的规定，比如Earl Haig高中，从今年开始，持有外国人身份的学生不能就读这个学校，所在本校区的学生被按照家庭地址分到就近的各个学校。

如果选择约克地区的学校还有所不同，很多高中和小学都可以接受外国留学生，但是政策会不会改变，接受的名额有没有限制，还要以每年教育局的最新规定来执行。

很多外国人选择学校方面关于私立和公立存在着误区。不是所有的私立学校都好，不是所有的公立学校都不好，也许有的私立学校不适合你的孩子，也许有的公立学校恰好适合你的孩子，我们要分析学生的特点而选择合适的学校。

关于外国人购买房屋需要交纳新税的问题，需要注意两点：

1. 哪些人可以退税？

• 从购房之日算起4年内成为加拿大公民或居民者；
• 全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生；
• 合法的全职工作一年或以上的工签人士。

政府会将您的税退还并付利息，但要求所购房屋必须是主要居所，并且是他/她及配偶独自拥有。

强调：留学生购房不能与父母一起注册产权，否则无法退税。

年龄低于18岁的未成年学生不可以单独注册房屋产权。

2. 哪些区域需要缴15%的额外税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant、Dufferin、Durham、Haldimand、Halton、Hamilton、Kawartha Lakes、Niagara、Northumberland、Peel、Peterborough、Simcoe、Toronto、Waterloo、Wellington和York。

外国人选择住房的问题除了税务问题，房屋住址和对应的学校的关系，还有一个父母亲最应该关注的问题：选择的学校是否设有ESL班，这对年纪小，英语基础薄弱的学生尤为重要。

这些问题看起来简单，但在处理的过程中琐事也非常多，希望购买学区房的家庭中能够咨询并得到专业人士的帮助。

责编：Zoe Chan

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投资商业地产时有一句行话，说看一处商业地产是否有投资潜力取决于三个因素——地段、地段，还是地段！这么说虽然有些绝对，但至少说明选择一个好的地段，的确是决定投资成败的关键因素。这点对酒店投资同样适用，甚至更加明显。今天，我们就来给一些有意投资酒店的朋友，尤其是一些华人朋友一些建议，看看投资酒店时有什么基本的注意事项。

酒店选址的黄金法则——找个客人觉得方便的地方

在选择酒店地址时，我们首先要问一个问题，就是我们的客人希望住在哪里？究竟有哪些因素会让他们去订一个酒店房间？一般常见的考虑因素有下面几个。

1. 对于因公到访的旅客，酒店是否靠近他们的工作地点。比如是否靠近商业区、旅游区、工业区、学校、医院。
2. 对于出行比较频繁的旅客，比如观光客之类，酒店是否靠近公交系统。比如是否靠近交通主干道、地铁、公交、火车，甚至是否便于步行或骑自行车，都是选址的标准。
3. 还有就是酒店周围有没有生活服务设施，比如餐厅、酒吧，还有商场。

这些归结起来就是要了解你的目标客户究竟属于哪类，又有什么样的需求，处在怎样的消费区间。他们是希望在实惠的价格和优质的地理位置之前寻求平衡？还是说他们宁可付更多的钱，也要住在出行便利的市中心黄金地段。了解潜在客户的究竟想去哪，并且有针对性的选择地点，这是酒店选址的核心。因为客人从来都不是为了住酒店才来多伦多的。

尽量选择已经成熟的社区

即便是一些资深的酒店投资者，也可能会犯一个错误，就是对某片区域的未来过于有信心。但是笔者作为商业地产经纪，很多时候又不得不提醒买家，他们所看中的那片区域可能目前并不适合用作酒店投资。至于以后会不会合适，那是一个很大的不确定因素。有意投资酒店的朋友，最好不要在这个问题上太过冒险。因此选择一个比较成熟的社区，相对更稳健，也更保险。

这点对投资酒店的华人朋友尤其重要。因为华人的文化就决定了大家喜欢集群而居。再加上语言和文化之类的因素，因此在华人多的地方大家会比较自在。如果选择住宿，很多华人客人也会首选那些华人较多，且中餐馆比较集中的地方。

当然，试图捡漏，并且反其道而行之也不是完全行不通。比如纽约的布鲁克林区就是一个被许多商业酒店投资人所津津乐道的例子。当初因为纽约的人们厌倦了曼哈顿的拥挤和高价，开始逐渐向城市周边迁移。布鲁克林就随之发展了起来，很多酒店和商户纷纷入驻，而先大家一步在布鲁克林捡漏的Williamsburg酒店自然就捡了一个大便宜。但这种做法一般比较冒险，对于专门从事酒店经营或投资的大财团可能不成问题，但多数投资者并没有多少资源和渠道来评估一块区域未来的发展潜力。所以购入现在正在经营，且客源相对稳定的酒店，肯定更加可行而保险。

其他还要注意什么？

如果你是想新盖一栋属于自己的酒店，或者想购买一处你认为潜力客观，但目前经营不佳的酒店，那么还有许多别的问题需要考虑。比如，

• 这片地皮根据城市区域规划的规定，是否允许盖酒店？如果不能，是否可以短时间内获得许可？
• 土地大小是否允许建造足够多的房间？
• 你能购买或租赁这栋建筑或这块土地吗？业主是否会考虑交换部分以换取酒店业务的股权？
• 这片区域现有的其他酒店经营状况如何？周边又是否有其他新建的酒店？

实例——Hwy7边的“华人酒店区”

当然，这么说有点抽象，我们可以拿华人投资者最容易选择的华人群体来举例。许多来自中国的旅行团从皮尔逊机场下飞机后，都会选择在万锦和列治文山交界处，Hwy7附近的宾馆下榻。这里也集中了希尔顿、喜来登等一系列高档酒店，以及他们的下属品牌。从谷歌地图上，即可看出这片区域酒店林立。而这些酒店承接的生意，很大一部分都来自华人，可以说是一片“华人酒店区”。

事实上，目前笔者手上就有一套位于这一区域的酒店在售。卖方叫价3800万加元，是某个著名连锁品牌的下属酒店，共有150间房。据卖方透露，他们现在就经常承接到来自中国旅行团的业务。

之所以很多来多伦多的华人旅客都选择住在他们这里，其中最重要的理由就是，方便！

首先，这里对那些坐飞机来多伦多的朋友很方便。虽然多伦多最大的皮尔逊机场位于大多伦多的西部，酒店位于北部，看似很远。但因为紧邻高速公路，只需要20分钟即可到达。从这里出发40分钟，可直达多伦多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心，这片区域一来不是十分拥挤，二来价格也更加亲民。

其次，万锦和列治文山恰恰也是华人企业最集中地区域。位于此地的一些著名宴会餐厅，诸如钓鱼台国宴，皇家御宴等，更是在多伦多华人社区以承接商务和招待宴会而名闻遐迩。对于出于商务目的到访的旅客，这个区域有着独特的优势。

此外，这片区域位于多伦多最重要的华人聚居区内，而且周围就是一片发展相当成熟，同时生活配套设施也十分齐全的华人商业区。在酒店最集中的Hwy 7与Leslie路口，就坐落着著名的购物中心Time Square，与另一处万锦著名的购物中心First Markham Place也仅有不到10分钟的车程。而在Hwy 7上，则是各色中餐厅林立。因此，如果有亲友拜访也会相当方便。

而且同样在Hwy 7和Leslie的路口，还坐落着中国银行在加拿大的总部。这更为对于许多来自中国的旅客提供了极大的便利。

最后，在距离这片区域7分钟车程的地方，还有Seneca College的万锦校区。这么短的路程也方便了那些来看孩子的家长们。

事实上，多伦多目前的酒店买卖的市场潜力很大，仅笔者所知，就有多个酒店正在出售，其范围遍布大多地区各处。不过这些几乎都是暗盘，所以往往不为外人所知。如果哪位投资者有兴趣获取进一步的咨询和投资建议，可以直接与笔者取得联系。

责编：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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