房地产金融的明天|居外专栏

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因为具有高效和对相关产业影响较小的特点,近年来不少大型银行都在大力推进货币数字化的进程,以此来进行加密数据的转移。如今房地产也加入了这个行列,现在就让Laura Henderson带我们去比特币的世界里一探究竟。

资深经济战略学家Don Tapscott曾在2016年的TED演说中表示,区块链的时代已经开启,并将从很大程度上左右未来世界的发展。这样的观点早在2008年比特币刚刚问世时就已经出现,而经过近10年的发展,区块链才真正从一种单纯的技术理念转化成为可以切实影响人们生活的科技。如今主流大众已经对加密货币有了一定的了解,而由此搭建的全球数字化货币体系也开始逐渐深入到各行各业。

房地产市场也不例外,很多业内人士甚至高呼区块链将成为这个行业跨时代的新媒介。简单来说,区块链就像一本电子账本,使用比特币或者其他加密货币进行交易,而交易的记录是绝对有序而且公开的。区块链之与比特币就像是互联网之与谷歌搜索引擎一般。

视觉智能公司Lookabout的CEO Gary Yeoman对这项科技进行了更为生动的解释:区块链技术是将交易信息记录在数据块当中,然后通过密码学的关联算法进行加密,并且保留了过去以及当下的数值指纹记录。如今,使用区块链技术进行房地产业务的产权转移在全球范围内还属于起步阶段,但是它的迅速及安全的优势已经逐渐开始被广大业界所承认。

英国的HM Land Registry近日对外公布了一项非常大胆的想法,他们计划创建一条虚拟的数字街道,由此来测试将区块链技术全面应用于房地产交易的可行性。他们声称,这将是房地产行业出现150年以来最重大最具突破性的一次转型。

此外,其他一些立足于潮流前沿的业内人士还对区块链技术在产业投资方面的表现赞不绝口。Estatechain的首席执行官,Abimanyu Dayal就举了一个很好的例子:如今如果你打算在伦敦投资一套住宅,大致需要的价格为70万英镑左右,而这笔钱在未来7-9年内都将处在一种冻结状态。然而一旦区块链技术开始普及,房产市场将保持几乎100%的流动性,投资者可以根据自身的意愿随时入市或者离场,这将彻底颠覆市场的运作方式,但是这也是当下人们理想中的投资模式。

不单是投资者,业内的不少评论家也对这项新技术称赞有加。Property Mastery Academy的负责人Mark Lloyd就是其中的一员。在他看来,一旦区块链在得以在地产交易中得到应用,合同的处理将实现彻底的自动化,过程中的成本开销也会随之大幅减低,参与的各方都将会受益良多。

第一太平戴维斯世界研究院(World Research at Savills)的负责人 Yoland Barnes表达了类似的看法:区块链技术将把房地产业提升到一个全新的层次,它将有效地增加资金流动性同时降低成本开销。如此一来,很多投资门槛将不复存在。

区块链技术的崛起也在为消除实体资产和衍生合成产品之间的壁垒铺路,它将大幅提高投资的资金流动性、透明度以及即时性。另一方面,区块连技术本身对于交易安全的保障也是其一大卖点之一,因为算法的特殊以及多备份的特性,使得交易数据的防篡改能力大大提高,必要时刻甚至可以做到立即冻结账户。

早在2016年,以太币就层曾因受到黑客攻击遭受了近6400万美元的损失,这在当时引起了轩然大波,并且极大地助长了反对派的声势,以太坊随即采取了各类的补救措施。不过,根据皇家特许测量师学会(RICS)的近期的一份报告显示,随着技术的不断完善以及保障性地不断提高,在房地产业全面普及区块链技术指日可待,房产中介们的工作方式也将随之发生重大调整。而更加准确而及时的数据报告,更加低廉的资产管理费用都将随着该技术的应用而成为现实。

无纸化办公毫无疑问将成为未来各行各业发展的必然趋势,房地产行业也不会例外。用Yeoman的话来总结就是:数码货币将在房地产领域掀起一场前所未见的变革,它将大幅提升市场的资金流动性以及减低相关运作成本,此举将令买卖双方都受益匪浅。


责编:Zoe Chan

 

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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Royal LePage 2019年加拿大房市预期:大多伦多稳步上升 蒙特利尔或成明日之星!|居外专栏

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  • 由于经济、监管,外加政治因素的作用,加拿大的房价涨幅将2019年有所放缓。
  • 2019年年底,大多伦多地区的房价预计将提升3%,大温哥华的房价涨幅预计为0.6%,渥太华房价涨幅预计为2.5%。
  • 在全国主要城市中,预计房价涨幅最高的是蒙特利尔,达3%。
  • 由于石油行业的不景气,阿尔伯塔和萨省的房价预计将会下跌。

全国总体水平:渐趋调整,稳中有升

加拿大著名地产公司Royal LePage皇家地产于上周发布了2019年加拿大房地产市场预测。Royal LePage表示,预计2019年全加拿大的房屋中位数价格将小幅上涨1.2%,达到$638,257。

在大多伦多地区,房价将依然保持平稳上涨的态势,预计明年的涨幅将是1.3%,中位数价格为$854,552

在大温哥华地区,房价的涨幅将更加平缓,预计2019年房价涨幅将为0.6%,中位数价格为$1,291,144

相比其他大城市,明年房屋涨价潜力最高的是蒙特利尔,预计涨幅将达3%,中位数价格将达到$421,306

根据Royal LePage总裁Phil Soper的说法,“目前的房地产市场并非尽善尽美。2019年,加拿大的房地产市场将继续经历一波调整期。前几年,许多地区的房价都经历了一段大幅度、反常规的上涨,如今这些地区的房价涨幅都低于长期以来的平均水平。当然,这是就整个加拿大这个大市场来说的。这其中包括了许多形形色色情况各异的小市场。为了给投资者和消费者提供更多有参考价值的信息,我们的预期同时涉及了‘全国’和‘地区’两个层面。”

Phil Soper表示:“有两点需要引起特别注意。首先,我们预计2019年的房价依然会上涨,只是涨速将会放缓。其次,支撑加拿大房价的经济基本面依然向好,例如新组建的家庭数量增多,就业率上升等等。因此加拿大房地产市场的前景依然十分光明。越来越多的就业者希望有个栖身之地,可租房市场却十分短缺。如此一来,全国几个主要市场的政策制定者都将面对住房短缺这一问题。这不仅仅是房屋可负担性的问题,我们将面对全面的住房供应危机。”

2019年的市场将会保持一个不温不火的状态。造成这一局面的原因,除了因为此前房地产市场过热,还有一些不确定的因素,包括缓慢增长的银行利率,国际贸易方面的风险,加拿大石油出库价格持续走低,以及来自政府的监管干预,这点以卑诗省为最。

在12月5日,为应对油气行业的不景气,加拿大央行宣布目前不会将银行基准利率上调至1.75%。尽管2019年预计还是会加息,但至少就目前而言,这对许多购房者会是一个好消息。

Phil Soper还表示,未来几年,加拿大人口结构的变化和新移民的到来将给有限的住房供应带来越来越大的压力。我们对加拿大25-30岁的的首次购房者进行了调查,结果发现他们中的绝大多数都希望能拥有一套属于自己的房子。此外,每年还有许多新移民来到我们的国家,他们也有强烈的购房需求。而婴儿潮一代也已经到了退休年龄,根据此前Royal LePage的调查,他们也有很强的意愿将目前所住的大面积房屋售出,并在一些适合过退休生活的地方买进一些面积小一些的房子。

根据加拿大央行的预期,2019年加拿大的GDP增长幅度将达到2.1%,较2018年略有增长。而加拿大的失业率已经在2018年11月降低到了5.6%,这是自1976年以来的最低数字。

魁北克或成明日之星

Royal LePage预计,2019年加拿大的房价之星将会是魁北克。和全国其他地方一样,魁北克的经济增长强劲,人们也能实现普遍的就业。不同之处在于房屋的可负担程度。我们要注意,无论是这十年的多伦多和温哥华,还是再之前十年的卡尔加里,它们的房价都在疯涨,可这却几乎没有影响到蒙特利尔。在未来至少一年内,由于油气运输方面的困境,以及全球产能的过剩,我们能源产区的经济活跃程度将会减弱不少。而温尼伯、哈利法克斯,和渥太华的房价将会以一种平稳的态势缓步增长,其市场将会保持在一个比较中庸的水平,不会太过火热,也不会太过冷淡。

多伦多基本面依旧向好

而在大多伦多地区,明年的房屋中间价预计为$854,552,较今年提升1.3%。支撑预期中这一温和增长的最主要因素是本地人口的持续增长、健康良好的经济环境,以及由于房屋库存过低而被长期压抑的购房需求。

来自Royal LePage的房地产专家Chris Slightham表示,相比2016和2017年时创纪录的房价涨幅,大多伦多地区的房地产市场将在未来几年实现更加健康和可持续的增长。那些在房价疯涨阶段被拒之门外的潜在购买者,将会2019年重新获得入场机会。“我们预计,2019年春季的销售活动将比去年同期更为活跃。”

2018年,在大多地区,许多位于多伦多以外的城市都经历了房价下滑。人口的持续增长或许能减弱这一势头,并且促使郊区房价重新回归上升的轨道。此外,多伦多的地铁可能会向郊区延伸,这也可能逆转这些地区房地产市场的颓势,并且推地铁周边区域的房价。

Chris Slightham说,他预计独立的价格和销售情况将在2019年逐渐趋于稳定。

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以下是加拿大各大城市完整的预测数据:

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多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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演艺圈地震,哪个途径最适合演员快速移民?

“2019可能会是过去10年里最差的一年,但却是未来10年里最好的一年。”

美团网王兴曾有过如此的引用,没想到这句话却是当前演艺圈的真实写照。

寒冬是今年演艺圈出现频率最高的字眼,尤其是影视行业。

新华社新闻

随着阴阳合同、明星天价片酬的揭露,在定期定额征收改为查账征收、以及查税风波带来的影视行业税收补缴等一系列政策的刺激下,行业中各种不确定增加,危机不断加深。

此外,为了拓宽演艺事业,在自己的演艺道路上挖掘更多潜力,艺人们也会选择出国发展。

其实,为了迎合自己事业和家庭的发展需要,在国内娱乐圈早已移民的明星比比皆是。不管是导演还是演员,关于他们为什么选择移民,都只不过是想多一种选择。

部分演员国籍(来源 :百度百科)

当然对于陈凯歌、邬君梅这样的大牌导演、知名演员来说,国际大奖获得不少,申请美国杰出人才移民EB-1A自然水到渠成,成功率也更高,全国乃至全世界人民,都知道他们是十分杰出的人才。

那么作为一个普通的演员,申请EB1A的可能性有多大呢?

EB-1A是演员乃至演艺圈人士移民美国的最佳途径。

首先,对于演员来说,最具有代表的就是作品。

不管是影视作品还是电视作品,票房和收视率就是最好的证明。就算不是主演,在剧中是重要人物也是足够证明其优秀的。

其次,媒体报道和专访这一项通常都是基本满足项。

试问,哪个演员会缺少媒体报道?媒体不断的宣传,持续的曝光是每个演员的必经之路,也正是通过大量的媒体进行宣传,演员的知名度,演员的杰出才得以大肆的传播。

最后,衍生的附加项也是条件满足的可选项。

围绕着演员的作品衍生出的票房收入,超高的收视率以及相关的奖项等等都是EB-1A申请的基本条件。

综上可见,EB-1A是演员乃至演艺圈人士移民美国的最佳途径。

EB-1A只要求申请在行业内具有杰出的成就和贡献,对于演员或是演艺圈人士来说,一些相关的国家奖项、媒体报道或是在国内国际舞台上的演出,甚至是高收入等等,都足够去证明自己的影响力。

 

案例:以演员M为例,根据现有政策,能否申请成功?

M演员现状:

  • 从配角开始,稳步发展演艺事业
  • 非一线,没有获过国际大奖
  • 最近参演的电影不是主角,但是反响热烈
  • 中国影视演艺协会会员,协会可帮助出具证明信

根据目前政策,国际影响力演员成功概率非常高,但是针对M这种演员,也不是没有可能,首先虽然M女士不是领衔主演,但都是剧中的重要角色,一样具有说服力。且M女士还是中国影视演艺协会会员,协会配合出具了相关证明信,这又再次加大了材料的证明力度,并且本人态度非常积极,充分准备,所以最终的结果当然是申请成功了。

 

参考来源:外联出国
排版:KYRA WANG


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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有这样一个地方,被称为伦敦市中心最后的“村庄”|居外专栏

马里波恩Marylebone是置于繁华都市中的安静“村庄”,也被人们称为伦敦的最后一个“村庄”。

位于伦敦一区,离伦敦传统富人区梅费尔(Mayfair)仅有十几分钟的步行之遥,与漂亮的海德公园也仅一个街区之隔。这里有着宁静舒适又好客的乡村氛围;温馨的书店、家庭经营的糕点店、高档的精品店、花园广场……它将文化遗产、高品质生活和社区活力融为一体。

Marylebone以各色古典房屋建筑而著称:宏伟的乔治风格的广场和阶梯,以及爱德华和维多利亚时代的别墅改建来的公寓,让这里具足西方历史人文气息。而街巷转角的惬意咖啡馆、精美家饰店、热闹的酒吧餐厅、还有每周日的农夫集市……让你在这时髦的社区里瞬间融入这无法抵挡的生活气息。

换言之,Marylebone在现代化的伦敦都市内,保留了当地传统的特色——在这里生活,既能享受伦敦一区优越的地理位置,同时又受益于马里波恩村(Marylebone Village)的宁静——如果将Marylebone比做一位翩翩绅士,那么他就是在富有而精致的外表下,有着友善而务实的内心。

位于Marylebone的著名书店Daunt Books

英国媒体常常大谈“为什么人人都想住在Marylebone”,这里对各年龄段的人都具有吸引力:发达的交通便于前往优质的学校和工作场所,因而吸引著家庭和上班族;同时,从Marylebone能方便到达西区各大餐厅和剧院,也因此吸引了一些老年人。

米其林餐厅聚集地

顶级厨师们也愿意携带绝技在此安家落户,开设门店。今年12月,米其林星级厨师Simon Rogan以及他的餐厅Roganic将永久搬至Marylebone。除了Roganic,该地的米其林餐厅还有Chiltern Firehouse和Trishna。

伊丽莎白线线上站点

新的邦德街伊丽莎白线火车站(Bond Street Cross Rail station)位于Marylebone的南部边界处,将于2018年年底完工。伊丽莎白线链接伦敦市中心、金丝雀码头和希思罗机场,并将大大缩短旅行时间,这也使该地区更加具有吸引力。

豪宅鉴赏

这座三层别墅有着英国传统住宅的古朴与大气。它的前身是英国广播公司BBC的办公楼。

这套新改建的别墅有着完美的装修,最大的特色是直通最顶层的中庭。使大量的自然光倾斜而下,遍布所有房间,使室内具有绝佳的采光性。

三层中的两层设有开放式的格局。两间主卧室都带有淋浴卫生间和换衣间,另外还有两间客房。房屋的设计简约大气,给户主自大的自由度来选择自己喜欢的室内设计和生活设备。

房屋还设有24小时礼宾服务,直接通往房屋的地下停车场。此外,户主还可以享用附近的,位于摄政大街上的五星级酒店伦敦朗廷酒店(The Langham London)的豪华休闲娱乐设施。

伦敦朗廷酒店

这座联排别墅的地理位置,有着令英国人向往的W1开头的邮编,位于Marylebone的最中心地带,比邻梅菲尔、摄政公园和艺术气息浓厚的费兹洛维亚区。在此居住可以尽享伦敦最后一个时髦“村庄”带来的田园牧歌。The W1 London现正在居外网上以约¥9,563万元挂牌出售。


责任编辑:Zoe Chan

 

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

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怎样正确地选择多伦多的学区房|居外专栏

2018年很快又要过去,在多伦多学生相信已经考虑下一年新学期开始的计划了,不在多伦多的孩子如果决定明年来这里读书,也要开始做打算如何申请签证了。现根据我所遇到的不同家庭的类型,来谈谈我们大家所关心的学区和学区房的选择问题。

几年、十几年以前,来到多伦多的人除了技术移民,就是投资移民,这两种身份的家庭,来到多伦多,有居住身份,选择居住房屋因家庭经济情况而异,比较简单。

经济条件特别好的家庭,可以选择多伦多豪宅聚居地,Rosedale、Foresthill、Bridle Path(跑马径),这三个区一直以来是各明星政要和高端人士的首选之地。它分布在downtown(市中心)和北约克之间,Yonge街左右。

这三个地区离downtown近,社区成熟,古木参天,环境优雅,更重要的很多顶级私校分布周围,孩子接送非常方便。这些学校有男校Ucc、Cresent,女校Bss、Branksome Hall、Havergal,混校TFS等。

如果选择公校,几个比较有名的高中如:Lawrence park CI、Northern SS、Yorkmills、Leaside,还有附近的几所小学,都在多伦多乃至全省排名领先,孩子们有很多的选择。

经济条件相对不错的家庭,不想购买很贵的房屋,又不想远离市区生活,适合选择在北约克附近居住。这一片特适合白领家庭的人士居住,绿化和社区规划都很成熟。

这一片有几个不错的公立学校,Earl Haig、William Lyon Mackenzie C.I等各有特色,尤其这里还有过几个排名特别靠前的小学也各有千秋,吸引很多家庭租住公寓也要送孩子去这些学校对于年轻的家庭,有这样不需要学费而又有优质的学习环境,的确值得好好利用。

住在这里,交通方便,生活也方便,大小饭店罗列在Yonge街两边,尤其以韩国的和中国的及其他的各种餐厅出名,还有很多的快餐店,特别适合都市生活的人们。特别是从国内来的白领阶层,来到多伦多这个大农村,远离城区会非常不适应。这里既有城市的一点小喧哗,还有乡村的寂静。向东向北开车无论近远都可以找到很多家乡味道的饭店和中国超市,是工作人士的首选。

而且,这个社区的公寓也很多。对于习惯了都市生活的小家庭,如果喜欢公寓,有很多的选择,花费不多,享受健身房,游泳池……何乐而不为呢。

由著名开发商Pinnacle International开发的One Yonge Condo(央街一号公寓),位于北美最长的街道Yonge St(央街)和安大略湖的交汇处。央街1号将会包含三栋95层、80层和65层大楼,共有3885个混合公寓单元,将成为多伦多最高楼之一。大楼与PATH相连,可直接步行至中央火车站,地铁站等,交通指数100分。拥有无敌湖景和城市风光!
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那如果您不喜欢离都市生活太近,您又喜欢安静,不需要受工作位置的限制,您的选择就很多。你可以选择康山、万锦和列治文,这三个社区的学校都不错,有很多排名前十的高中和小学,公立学校和教会学校都可以的。

这三个社区房屋相对较新,中国人多,周围中国口味饭店很多,超市很多,吃惯了中国口味,住得近一点,也是一种口福啊!缺点是没有地铁。

当然,如果您想学点英语,交点外国朋友,不愿意和同胞们住在一起,您可以详细选择在Oakville、Burlington等几个地区,这里有大的和海一样的优美的安大略湖,也有大的找不到邻居家的院子。这里也有著名的私校Appleby College,大大的美丽的校园让你驻足而望。

关于有多伦多居住身份的家庭在选择购买学区房(公立学校校区),最注意的一个问题,如果你看好了一个学校,一定要到多伦多教育局的网站上,根据学校的区域限制,查看你要选择地房子是不是在要求之内。有些非常热门的学校,即便是你选择的房屋就在学校的边上,但也不一定可以去这个学校入读,切记查看!

其实多伦多可以选择的地方还很多,需要慢慢去了解,我也会慢慢介绍给大家。

上边部分我所谈到的是带有居住身份的家庭的选择。

我简单谈谈外国人在加拿大选择学区房应该注意的问题。

这一两年,随着十年签证的签发,很多没有当地居住身份的旅游者也来到多伦多居住,并且带着孩子来读书。他们就是所说的外国人。

2017年上半年以前,房市非常火爆,相信与来自国外人士的购买者有很大关系。2017年四月之后,外国人购买房屋需要交税的政策实施之后,多伦多的房市冷了下来。

但是来到这里读书的人还是大有人在,为什么呢?多伦多的教育局允许外国孩子到当地的公立学校读书。公立学校的选择,也按照家庭地址来选择,购买的、租赁的房子的地址都有效。唯一不同,交一部分学费,这个费用,相比起国内的有些私立学校,还有这里的私立学校,费用已经很低了。很多中国的中产阶级,把孩子很早送到这里,并且有母亲陪读。

这部分家庭的孩子们选择多伦多的公立学校可以分两部分来考虑,小学初中部和高中部。

小学初中部,基本按照居住地址来安排学生就读的学校。居住地址可以是购买的也可以是租赁的。

高中部会有所不同,很多高中都有了新的规定,比如Earl Haig高中,从今年开始,持有外国人身份的学生不能就读这个学校,所在本校区的学生被按照家庭地址分到就近的各个学校。

如果选择约克地区的学校还有所不同,很多高中和小学都可以接受外国留学生,但是政策会不会改变,接受的名额有没有限制,还要以每年教育局的最新规定来执行。

很多外国人选择学校方面关于私立和公立存在着误区。不是所有的私立学校都好,不是所有的公立学校都不好,也许有的私立学校不适合你的孩子,也许有的公立学校恰好适合你的孩子,我们要分析学生的特点而选择合适的学校。

关于外国人购买房屋需要交纳新税的问题,需要注意两点:

1. 哪些人可以退税?

  • 从购房之日算起4年内成为加拿大公民或居民者;
  • 全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生;
  • 合法的全职工作一年或以上的工签人士。

政府会将您的税退还并付利息,但要求所购房屋必须是主要居所,并且是他/她及配偶独自拥有。

强调:留学生购房不能与父母一起注册产权,否则无法退税。

年龄低于18岁的未成年学生不可以单独注册房屋产权。

2. 哪些区域需要缴15%的额外税?

在整个安省的大金马蹄地区(GGH)买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括:Brant、Dufferin、Durham、Haldimand、Halton、Hamilton、Kawartha Lakes、Niagara、Northumberland、Peel、Peterborough、Simcoe、Toronto、Waterloo、Wellington和York。

外国人选择住房的问题除了税务问题,房屋住址和对应的学校的关系,还有一个父母亲最应该关注的问题:选择的学校是否设有ESL班,这对年纪小,英语基础薄弱的学生尤为重要。

这些问题看起来简单,但在处理的过程中琐事也非常多,希望购买学区房的家庭中能够咨询并得到专业人士的帮助。


责编:Zoe Chan

 

多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集

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买家有福了!今年悉尼房屋拍卖季将持续至平安夜|居外专栏

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往年对于打算在悉尼购置房产的投资者来说,12月的头两个周末是最为热闹的,同时也标志着这一年拍卖季的收尾。其中一个主要的原因是在新南威尔士州(NSW),买房的过渡期通常是4-6个礼拜。如果无法在圣诞节前乔迁新居,这对于买房者可是很扫兴的。

不过今年买家有福了,直到现在市场上的房源数量仍然没有明显的消退势头,不少房产中介也纷纷表示将把拍卖期延长至12月底。这也就意味着,今年一直到圣诞前夕,投资者们都有机会为自己拍下一套心仪的居所。而房源的质量也是今年与往年另外一个很大的区别。悉尼许多非常优质的城郊豪宅破天荒地在一年中的这个时候出现在了市场上,这无疑又是一项福利。

Metro Reality房产公司总监Joseph Fairchild

悉尼核心地段的冠军中介,Metro Reality房产公司总监Joseph Fairchild表示,今年市场经历了一段相对平稳的过渡期,从2014-17年疯狂火爆的卖家市场转换到如今相对现实的买家市场。尤其重要的是,市场对于价格预期从最开始就相对理性。越发充裕的房源以及不断收紧的借贷限制让大多数意向买家不得不三思而后行,同时也使得房价成为了交易中最为重要的考量因素,这无形中增加了销售的难度。

9月份的数据显示,通过拍卖的形式成交一套房产平均需要49天,而通过正常交易渠道,这个数据则多达69天。这也印证了接下来的另外一组数据:9月份流拍的房产中,之中大约有68%在接下来的1-2周内成交了。

对于投资者和屋主来说,拍卖在当下买方市场中无疑是更受欢迎的,其中的优势非常明显:零反悔期彻底避免了成交后的众多不确定性,而拍卖过程中的紧张和刺激从某种程度上来说也能更好地促成买卖。

悉尼下北岸郊区Lane Cove的Panorama Road 8号豪宅

甚至有一些拍卖是正好安排在平安夜前几天的,今年Joseph Fairchild也有赶上了一回。这是一处位于8 Panorama Rd Lane Cove的双套间居所,设计相当独特。如果12月19日下午6点30分前还没有名花有主的话,它就会接着去拍卖场上碰碰运气。Joseph表示,这是一套很有意思的住所,内有两个独立的单位,无论是一家人自住或者投资出租都非常合适,自由度极高。在他看来,如果是一年前的行情,这样一处房产在拍卖会上用不了4周就能轻松找到买家的。

International Realty Australia总监Toby Pinhol

Toby Pinhol是墨尔本的一名高档房屋中介,他同时经营着一家专门针对高端市场的房产中介公司International Realty Australia。 他的观点和Joseph不谋而合。Toby认为,眼下墨尔本的房产市场与悉尼十分类似,虽然说买卖并不好做,但是高质量的房子依然是不愁买家的,只不过要在推广和操作中多花上些功夫而已。在圣诞前的拍卖季中,甚至出现过不少非公开的独家拍卖,造就了相当可喜的业绩。总而言之,只要操作得当,拍卖依然是能为客户带来最佳回报的交易方式。

居外诚意推荐:悉尼市郊Waverton的2卧2卫公寓

位于悉尼下北岸郊区Waverton最具代表性的建筑之一,405/40 King Street Waverton。公寓位于四楼,享有完美的北方朝向,生活和娱乐区日光充沛。宽敞的甲板阳台可通往起居区和卧室,非常适合烧烤和与亲友聚会。两间宽敞的卧室均设备齐全,主卧配有连接浴室。
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美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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英国企业家移民将被替代 最新政策分析解释|居外专栏

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继12月6号,媒体发布了关于英国投资移民的政策变化以外,7日在议会的官方网上终于出现了相对正式的说明和文件。

最新的移民政策将出现什么修改?

以下是简单翻译的移民法修改草案 HCWS1159的基本说明,供大家参考,希望直接看分析的,可以直接跳到文尾,看彼得森律师行,大叔的解读和分析。

按照惯例,提出移民法修改草案的将是 Minister of State (Home Office)(Immigration), THE RT HON CAROLINE NOKES, 内政部移民事务大臣, CAROLINE NOKES。 传说中的新一个铁娘子,梅首相铁腕移民政策的坚决执行者。

简单翻译内容如下:

作为内政部移民事务大臣,我将很快向众议院提交一份移民规则变更声明。

政府明确表示,企业家在创造就业机会和推动经济增长方面发挥着不可替代的作用,这对英国的繁荣也至关重要。今年6月,我们宣布了新的启动签证路线。这将建立在目前的Tier1(毕业生企业家)路线的成功基础上,扩大范围以确保英国可以从更广泛的海外人才中受益,寻求在英国建立新的业务。申请人将获得商业或高等教育机构赞助人的批准。

我们宣布,我们将通过引入新的创新路线,为更有经验的商业人士提供进一步的优惠。这将取代目前的Tier1(企业家)路线,同时,新的方式同样强调业务模式必须受到赞助人的认可,赞助人将评估申请人的创新性,可行性和扩展性的商业理念。

除此之外,我们将改革我们的Tier1(投资者)路线。

这些改革将在春季推出,并将确保英国仍然是世界领先的投资和创新目的地。我们将很快发布一份意向声明,详细说明改革后的Tier1 (投资者)路线将如何运作,我将把一份副本放在众议院图书馆。

我们还通过这些移民规则引入了更广泛的变化,这些规则表明我们致力于支持各自领域的优秀领导者,以及有抱负的未来领导者,他们将按照Tier1(特殊人才)路线来到英国。

这些变化将扩大这条路线,例如为英国皇家建筑师协会认可的领先建筑师提供入境途径。这一变化建立在今年早些时候对该路线进行的其他改革的基础上,包括将可用申请数量增加一倍,为在已认可的领域的现有杰出人才提供更快的解决方案。并扩大已有行业领域范围,时装设计师等同样也得到了认可。我们将继续与合作伙伴密切合作,以吸引更多杰出的国际人才到英国。

更广泛地说,这些变化还包括针对Tier1和Tier2工种的改变,将会更加偏向高技术工人。这些更改将确保移民规则保持与时代更新并保持一致。

政府非常重视我们的慈善机构和宗教机构所发挥的作用,非常欢迎那些希望来英国为这些组织做出贡献的人。但是,目前该移民路线存在一些问题。

我们的移民系统为宗教领袖和宗教工作者提供了具体规定。这两种角色之间的区别反映了我们对信仰领导者的重视性,我们尊重那些用使用英语的宗教领袖,同时也尊重并允许其他宗教团体成员以非牧师角色来到英国,为英国做出贡献。

虽然这不是第5级宗教工作者路线的意图,但我们现行的规则可以允许宗教工作者发挥作用,包括讲道和领导集会,而不需要证明他们说英语达到可接受的标准。为了解决这个问题,我们禁止Tier5(宗教工作者)担任宗教领袖,并指导他们通过正确的Tier2(宗教领袖)这一细分分类来进入英国履行宗教领袖的工作。这将要求宗教领袖表现出强烈的英语能力,并确保他们能够与周围的社区互动。

宗教工作者和慈善工作者的Tier5签证为在英国提供最长两年的有限居住期限。然而,我们看到这些类别的移民多次连续反复申请该签证,实际上是在英国持续居住。因此,我们将引入“冷静期”,即在该签证到期后的12个月内禁止Tier 5宗教工作者和Tier5慈善工作者返回英国。这一变化确保我们将继续欢迎那些前来为我们的宗教和慈善组织做出贡献的人,同时支持政府打算将这些签证仅作为临时路线。

9月6日,内政大臣发布了书面部长声明(HCWS940),宣布引入2019年的新试点计划,使非欧洲经济区移民工人能够到英国从事园艺部门的季节性就业。这些修订将规定引入该试点的立法框架。

这个小规模试点将测试我们的移民系统在缓解高峰期生产期间季节性劳动力短缺的有效性,同时保持强有力的移民控制并确保对当地社区和公共服务的影响微乎其微。

我们在环境,食品和农村事务部进行公平和公开的选择过程之后,选择了为以上试点从而提供填补计划。

该试点的正式实施日期将在适当时候公布。

透露的几个重要信息

1、现行的Tier1企业家移民签证会被替代!会引入一个所谓的Sponsor(赞助人)的概念,具体怎么个赞助法,需要等到正式的移民法修改草案来确认;至于政策变化利弊,目前还很难分析。但是根据过去10多年的经验来看,新政策出台,新老政策交替的时候,是最混乱,同时也是最宽松的时候。

2、现行的Tier1毕业生企业家会继续持续并且扩大,这点有利于那些有英国学历的英国毕业生;

3、现行的Tier1投资移民签证会进行较大的改革,变化主要会集中在

  • 加大对资产来源的审核力度
  • 引导投资移民资金投向英国本地商业市场

严格意义而言,这个政策对于投资移民最大的影响就是增加了投资风险,会造成比较大的混乱时期;

移民局下一步规划会是什么?

1、12月6日的新闻是由媒体报道出来的,内政部截止到今天,也没有一个明确的官方文件说明确认停止审批Tier1投资移民;

2、内政部之所以没有官方说明是因为,这种内部停止审批的做法,是不合法的!严格法律意义来讲,任何政府的行为都应该依据法律的指引,在法律指引没有变更的情况下,是不可以做出与法律相冲突的行政决定的。

3、这个意味着什么?

意味着,内政部需要尽快出台移民法的相关法律修改条例,直到议会通过了相关修改法案,才能够正式的名正言顺的对投资移民政策进行执行。

再简单来说,任何投资移民签证的申请,只要在法律修改之前递交,就应该按照老的法律来执行,而不是新的法律执行!

再延伸来看,如果有已经准备好的,例如英国投资账户已经开设,资金已经准备齐全的申请人,如果想避免新政策带来的风险,现在需要做的是尽快递交这个签证,在法律正式生效之前,都是应该按照老的政策来审理的!

具体的时间点会是什么时间点呢?做一个简单的推测

1、移民法修改草案: 很快会出台,有可能一周,或者两周,不会晚于1月底

2、通过议会审批:1月底前

3、正式的新政策:1月底或者2月初

中国籍申请人该如何应对?

1、密切关注政策的变化,特别是实施细节;

2、投资移民,企业家移民,如果能在新政策之前递交,争取新政策之前递交;

3、凡事不能强求,如果没有准备好,也不用去硬挤上这末班车,一切的安排,都是最好的安排!


责任编辑:Zoe Chan

 


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【独家内幕】加拿大纽省提名投资移民新开在即,“一步到位”拿永居!|居外专栏

目前加拿大最便捷、速度最快、成本最低、成功率最高的移民计划是什么?

纽省提名投资移民项目莫属!

该项目是1999年开始实施的移民项目,全称为纽宾士域省(简称纽省)提名投资移民項目(New Brunswick Provincial Nominee Program,简称NBPNP)。

纽省提名投资移民项目面世近20年,因其政策灵活、投资额低、审理快、一步到位获永居等诸多优势,引起越来越多全球申请人瞩目。

今年9月PEI爱德华王子岛关停一步到位拿永居移民类别之后,加拿大仅剩魁省和纽省可一步到位拿永居,由此使得纽省更加炙手可热,移民申请蜂拥而至。

11月份,纽省紧急宣布暂停接受新的投资移民申请的递交。原因无他,因投资申请人数过多,案件积压严重。此举一出,打了无数看好纽省“一步到位”移民的客户个措手不及,让无数中国家庭的身份规划横遭变数。

纽省移民项目未来将何去何从?成了这些客户心中的一大悬疑。

外联出国所接触到的客户为例,从纽省宣布暂停接受新申请之日起,无数问题通过各种途径涌向加拿大项目部。许多人迫切地想知道,何时纽省提名投资移民的窗口将重新打开?再开之时是否依然“一步到位”?

面对着客户如潮的焦虑与焦急,经过多方努力,带来一个独家内幕好消息——

2019年第一季度,纽省提名投资移民方案重开可能性高达90%,且仍为“一步到位”拿永居。

鉴于本次紧急喊停之故,外联出国提醒有意纽省的客户,抓紧时间联系外联移民顾问进行咨询,切莫错过2019年的黄金机会,切莫让家庭的幸福与纽省失之交臂。

不难想见,一旦纽省2019年大门重开,将有多少申请人因“饥饿”而一拥而上,毕竟目前“一步到位”的项目只有纽省和魁省两家!毕竟省要比魁省更具性价比、门槛更低

纽省提名投资移民项目要求

资产要求:家庭净资产60万加币

语言要求:英语/法语语言成绩:CLB 5分 (大约移民类雅思5分左右)

学历要求:大专以上学历

工作经验要求:3年以上企业主经商经验或5年高级管理经验

更何况,纽省项目通过省提名速度之快堪称全加拿大之最;外联出国加拿大绿卡办理速度中,屡创纪录的也是纽省项目。因此,短时间内一抢而光是铁板钉钉的事!速度有多快?

实际上,除了在加拿大诸省中优势明显的投资移民条件,除了“一步到位”拿永居的优渥待遇,除了“超音速”通过省提名的神奇速度,纽省还有以下诸多让人无法拒绝的理由。

自然环境得天独厚

纽省为加拿大3大沿海省份之首,直飞美国仅一个小时,是东部最发达的省份

相较其它沿海地带的气候,纽省显得四季分明,为温和的温带海洋性气候。既无加拿大北部地区的酷寒,又无美国南部地区的炎热,为加拿大移民理想宜居之地

教育环境独具特色

纽省是加拿大英法双语同为官方语言的省份,也是除魁北克外的最大法语区,33%的人口为法语系居民。孩子可自由选择英文还是法语授课

纽省教育资源丰富,高等教育发达。省内共有4所国际认可大学,纽宾士域大学、蒙克顿大学、蒙特爱立森大学、圣托马斯大学。其中,纽宾士域大学名列“加拿大最好的五所大学”之中

加拿大公民和永久居民入读大学,可以享受政府提供的70%-85%的学费减免,其余部分可以申请政府无息贷款

投资环境冠绝全加

纽省对当地的企业征收非常低的税率,小型公司所缴纳税率仅需3%,为全加拿大最低,投资环境良好。

地处芬迪湾区的圣约翰(Saint John)是加拿大开发得最早的城市之一,也是纽省最大城市和主要港口。其优良的生活条件,优质的教育资源,良好的投资环境,非常适合投资和定居。欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


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美国2019税收新规出炉!新移民报税有哪些注意事项?|居外专栏

近日,美国国税局公布2019年适用的所得税税级及各项抵免规定,并根据通货膨胀率调整了各级距的适用范围,引起美国华人的广泛关注。

请注意,最新公布的2019年规定,是在2020年报税时使用。

1. 海外收入免征额度上调

美国人的海外收入(包括绿卡持有人)免征额度将会上调至105,900美金。

2. 调整级距适用金额

2019年所得税级距适用的应税收入门槛,依通胀率调整如下:

3. 标准扣除额

单身:12,200美元
夫妻合并申报:24,400美元
家庭户主:18,350美元
年长者(年满65周岁)及盲人可享有额外的标准扣除额1,300美元

列举扣除项:

医疗及牙科费用丨2019年纳税人医疗及牙科的支出,超过调整后年收入总值(Adjusted Gross Income,AGI)10%的费用,可以纳入列举扣除的项目。

州税及地方税丨纳税人在州政府及地方政府缴纳的税收,如地产税等,可纳入列举扣除的总金额为10,000美元。

房屋贷款利息丨纳税人购(修)屋向银行贷款所缴纳的利息,可以纳入列举扣除项目,但是仅限贷款金额在75万美元以下的利息。

慈善捐款丨最多60%可纳入列举扣除项目。

替代性最低税丨AMT豁免金额,单身为71,700美元,夫妻合并申报为111,700美元。

抚养子女抵税丨抚养每名子女的税收抵免额度为2,000美元,其中1,400美元为可退税额(即报税家庭即使不用缴税,仍可收到联邦政府的退税)。

薪资收入税收抵免丨抚养3名以上子女的夫妻,合并申报时可以享有EITC为6,557美元。

领养儿童税收抵免丨领养有特殊需要儿童的纳税人,可以享有的税收抵免为每名儿童14,080美元。

学生贷款利息抵免丨学生贷款利息抵免金额为2,500美元,但是单身AGI超过8.5万美元(夫妻合并申报AGI超过17万美元),不能享有这项抵免。

调高退休账户供额限制丨401(k)、403(b)、大多数457计划的供额限制提高到19,000美元,增加了500美元。
50岁以上者还享有额外的6,000美元供额限制。个人退休账户(Individual Retirement Account)则由5,500美元调高到6,000美元。
美国公司在职者选择传统的401(k)、403(b)、457,或者IRA等退休储蓄计划,可享有供额延迟报税的利益。

取消强制纳保罚款丨没有加入医保者,不会受到惩罚,不需要缴罚款。对没有纳保的成人来说,这意味着至少节省了695美元。
请注意,2018年未加入医保者,在2019年报税时仍将缴交罚款。

赠与税及遗产税丨赠与税及遗产税免税额为每人1,140万美元,大于2018年的1,118万美元。超过免税额者,应缴40%的赠与税及遗产税。

4. 新移民报税有哪些注意的事项?

1、新移民登陆的日期就是绿卡签发的日期,因此一年之中只要有一天持有绿卡就是美国的纳税居民,就需要在第二年的4月15号之前报前一年的税。  

2、如果是EB-5投资移民,并且申请到社安号了,一定要填W9表发给你的项目公司,因为EB-5项目公司会给你发K1,它会把当年的利息收入付给你。如果你填写了W9表,他知道你是美国纳税居民就不会预扣税。  

3、建议新移民拿到永久绿卡的时候考虑交社安医疗税。新移民来说,如果希望退休以后享受美国的退休金和免费的医疗保险,必须要至少积累十年,积累四十个点才可以享受。

4、申请退税或者优惠,必须要报税才能取回预交的过多的税款,或者是扣除一些费用。比如你有不动产,必须通过报税才能对不动产的收入以及产生的所有的费用进行抵扣。  

5、如果你是持有F1签证(学生签证)、G1签证(交换学者)或者是M签证(商贸人员签证)、Q签证(探亲华人签证)在美国暂时的居留,因为是非税法定义的居民,这些人只有在有来自美国的收入的时候,才需要申报1040的非居民报税。

CRS作为追逐全球离岸资产的重要工具和手段,截至目前,已有158个国家加入了CRS,其中中国已激活了与87个国家税务信息的交换系统,其中不乏一些传统的避税天堂,如香港、新加坡、瑞士、开曼群岛等,而其余国家也将会陆续和中国政府开始信息交换。

对于CRS时代下中国大陆境内的高净值人士来说,移民及海外资产配置是合理规划税务、行之有效的敲门砖。欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


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投资酒店该怎样选址?|居外专栏

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投资商业地产时有一句行话,说看一处商业地产是否有投资潜力取决于三个因素——地段、地段,还是地段!这么说虽然有些绝对,但至少说明选择一个好的地段,的确是决定投资成败的关键因素。这点对酒店投资同样适用,甚至更加明显。今天,我们就来给一些有意投资酒店的朋友,尤其是一些华人朋友一些建议,看看投资酒店时有什么基本的注意事项。

酒店选址的黄金法则——找个客人觉得方便的地方

在选择酒店地址时,我们首先要问一个问题,就是我们的客人希望住在哪里?究竟有哪些因素会让他们去订一个酒店房间?一般常见的考虑因素有下面几个。

  1. 对于因公到访的旅客,酒店是否靠近他们的工作地点。比如是否靠近商业区、旅游区、工业区、学校、医院。
  2. 对于出行比较频繁的旅客,比如观光客之类,酒店是否靠近公交系统。比如是否靠近交通主干道、地铁、公交、火车,甚至是否便于步行或骑自行车,都是选址的标准。
  3. 还有就是酒店周围有没有生活服务设施,比如餐厅、酒吧,还有商场。

这些归结起来就是要了解你的目标客户究竟属于哪类,又有什么样的需求,处在怎样的消费区间。他们是希望在实惠的价格和优质的地理位置之前寻求平衡?还是说他们宁可付更多的钱,也要住在出行便利的市中心黄金地段。了解潜在客户的究竟想去哪,并且有针对性的选择地点,这是酒店选址的核心。因为客人从来都不是为了住酒店才来多伦多的。

尽量选择已经成熟的社区

即便是一些资深的酒店投资者,也可能会犯一个错误,就是对某片区域的未来过于有信心。但是笔者作为商业地产经纪,很多时候又不得不提醒买家,他们所看中的那片区域可能目前并不适合用作酒店投资。至于以后会不会合适,那是一个很大的不确定因素。有意投资酒店的朋友,最好不要在这个问题上太过冒险。因此选择一个比较成熟的社区,相对更稳健,也更保险。

这点对投资酒店的华人朋友尤其重要。因为华人的文化就决定了大家喜欢集群而居。再加上语言和文化之类的因素,因此在华人多的地方大家会比较自在。如果选择住宿,很多华人客人也会首选那些华人较多,且中餐馆比较集中的地方。

当然,试图捡漏,并且反其道而行之也不是完全行不通。比如纽约的布鲁克林区就是一个被许多商业酒店投资人所津津乐道的例子。当初因为纽约的人们厌倦了曼哈顿的拥挤和高价,开始逐渐向城市周边迁移。布鲁克林就随之发展了起来,很多酒店和商户纷纷入驻,而先大家一步在布鲁克林捡漏的Williamsburg酒店自然就捡了一个大便宜。但这种做法一般比较冒险,对于专门从事酒店经营或投资的大财团可能不成问题,但多数投资者并没有多少资源和渠道来评估一块区域未来的发展潜力。所以购入现在正在经营,且客源相对稳定的酒店,肯定更加可行而保险。

其他还要注意什么?

如果你是想新盖一栋属于自己的酒店,或者想购买一处你认为潜力客观,但目前经营不佳的酒店,那么还有许多别的问题需要考虑。比如,

  • 这片地皮根据城市区域规划的规定,是否允许盖酒店?如果不能,是否可以短时间内获得许可?
  • 土地大小是否允许建造足够多的房间?
  • 你能购买或租赁这栋建筑或这块土地吗?业主是否会考虑交换部分以换取酒店业务的股权?
  • 这片区域现有的其他酒店经营状况如何?周边又是否有其他新建的酒店?

实例——Hwy7边的“华人酒店区”

当然,这么说有点抽象,我们可以拿华人投资者最容易选择的华人群体来举例。许多来自中国的旅行团从皮尔逊机场下飞机后,都会选择在万锦和列治文山交界处,Hwy7附近的宾馆下榻。这里也集中了希尔顿、喜来登等一系列高档酒店,以及他们的下属品牌。从谷歌地图上,即可看出这片区域酒店林立。而这些酒店承接的生意,很大一部分都来自华人,可以说是一片“华人酒店区”。

事实上,目前笔者手上就有一套位于这一区域的酒店在售。卖方叫价3800万加元,是某个著名连锁品牌的下属酒店,共有150间房。据卖方透露,他们现在就经常承接到来自中国旅行团的业务。

之所以很多来多伦多的华人旅客都选择住在他们这里,其中最重要的理由就是,方便

首先,这里对那些坐飞机来多伦多的朋友很方便。虽然多伦多最大的皮尔逊机场位于大多伦多的西部,酒店位于北部,看似很远。但因为紧邻高速公路,只需要20分钟即可到达。从这里出发40分钟,可直达多伦多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心,这片区域一来不是十分拥挤,二来价格也更加亲民。

其次,万锦和列治文山恰恰也是华人企业最集中地区域。位于此地的一些著名宴会餐厅,诸如钓鱼台国宴,皇家御宴等,更是在多伦多华人社区以承接商务和招待宴会而名闻遐迩。对于出于商务目的到访的旅客,这个区域有着独特的优势。

此外,这片区域位于多伦多最重要的华人聚居区内,而且周围就是一片发展相当成熟,同时生活配套设施也十分齐全的华人商业区。在酒店最集中的Hwy 7与Leslie路口,就坐落着著名的购物中心Time Square,与另一处万锦著名的购物中心First Markham Place也仅有不到10分钟的车程。而在Hwy 7上,则是各色中餐厅林立。因此,如果有亲友拜访也会相当方便。

而且同样在Hwy 7和Leslie的路口,还坐落着中国银行在加拿大的总部。这更为对于许多来自中国的旅客提供了极大的便利。

最后,在距离这片区域7分钟车程的地方,还有Seneca College的万锦校区。这么短的路程也方便了那些来看孩子的家长们。

事实上,多伦多目前的酒店买卖的市场潜力很大,仅笔者所知,就有多个酒店正在出售,其范围遍布大多地区各处。不过这些几乎都是暗盘,所以往往不为外人所知。如果哪位投资者有兴趣获取进一步的咨询和投资建议,可以直接与笔者取得联系。

责编:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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