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公證師，其實對於我們中國移民來說都不陌生，因為中國也有啊。不過15年前當我剛開始三年的律師助理學習生涯時，才真正了解了公證師在魁北克的特殊地位。當時上課的老師中有3-4個都是公證師出身，因為當年地產低迷，老師們都紛紛關了辦公室來學校教書了。等2005年我畢業時，地產開始熱火起來，其中大部分又紛紛回去繼續執業了。那時我才發現，原來公證師和地產買賣有著這麽密切的關系啊：).

上面是說笑了，但公證師真是所有不動產買賣中不可避免的人物，不管是自有住宅，還是涉及到不動產轉讓的生意買賣，都必須要在公證師那裏辦理買賣手續。

公證師與律師有什麽不同？

因為魁北克特別的民法體系，加拿大只有魁北克省才有“公證師”這類特別的法律服務人員。但其實公證師和律師一樣，都需要在法學院經過長年專業的法律培訓。只是這些法學院學生在畢業後做出了不同的選擇，有人選擇當律師，有人則決定當公證人。除了不能象律師那樣上庭訴訟外，公證人和律師可以做一樣的事，不過他們大多數專門從事遺囑，婚姻合同和房地產方面的法律服務。

讓我印象很深的是，公證師最重要的特性是公職人員（PUBLIC OFFICER）。這也就意味著他們在處理事務中必須是公正中立的，不偏袒任何一方。所有的公證師都是魁北克省公證師委員會（Chambre des notaries du Quebec） 的一員，現在全省約有3800多名公證師

在房地產交易中，公證師做了哪些事？

在魁北克，房地產交易買賣必須經過公證師確認才有效。一旦買家的OFFER被接受，並完成驗房及貸款等所有條件，那剩下的最後一步就是找公證師，確定最後的交易時間，進行正式買賣合同簽字了。這是購買房屋過程中唯一強制性的法律步驟。在此之前，賣方經紀會把所需要的所有文件交到公證師手裏，由他進行最後的確認。公證師需要進行大量細致周全的調查工作：

1. 確保清晰的產權。公證師通過調查並確認：

——賣方是該物業的真正所有者
——賣方有權利並有能力出售它
——賣方的配偶或任何其他人必須同意出售

憑借著土地產權證（the certificat of location）公證人還要確認：

——　土地面積大小是否正確的
——　該建築物是否正確地處於在待售土地上
——　鄰居的物業是否侵犯了這個土地
——　窗戶是否符合法定標準
——　是否有特別的指控或相關權利可能影響或限制買家對該物業的所有權，例如抵押，判決等。還將核實所有稅款已經支付，並且賣方不欠任何債務。

2. 起草買賣合同

公證師需要詳細了解買賣雙方的房屋交易信息，所起草的買賣合同包括預購ＯＦＦＥＲ中的所有內容。公證人需要解釋雙方權利至關重要的條款和條件。

3. 調整金額：

公證師需要仔細算清買賣雙方即將進行的金額交付細節，並針對具體情況及交易時間對金額進行調整。一般會有一個詳細的金額調整表，說明雙方需要付的有關費用，如首付款，銀行貸款，分擔房產稅，租金，或共有費用等。買方需要在交易時帶上一張空白支票，以及時付清所有款項。

4. 在土地登記處登記買賣合同

當雙方在買賣合同上簽完字後，為了正式指定買方作為物業的新所有者，公證人需要將買賣合同登記在土地登記處。所有的房地產交易都在土地登記處公開。

誰來選擇公證師？

一般已經建成的房子，在交易中由買家指定公證師。但買新房或是期房時需要用開發商指定公證師。如果買大型包含物業的生意，由賣家貸款一部分給買家，賣家也有權利指定公證師。

公證師的費用大約是多少？

一般1000－2000元不等，如果大型交易，費用更高。其實有時價格並非最重要，而是要找一個有經驗的公證師幫你起草好合同、作好產權檢查最重要。筆者就曾見證過一個酒店買賣合同因為公證師經驗不足，需要多加好幾萬的歡迎稅，後來幾經波折才解決了。所以一個好的公證師非常重要。

當然如果你發現公證師有失職之處，也可以到他們的委員會討個說法。

總而言之，在不動產買賣過程中，公證人扮演著不可缺少的重要角色。在買賣雙方達成共識後，由公證人確保所有與購房有關的書面文件（證書，契約，貸款等）以便完成交易。公證人會檢查合同條款和條件的有效性，並會根據法律作出任何查詢或任何更改以完成交易。但也許更重要的是，公證人負責房地產交易中的所有資金交換。他們與抵押貸款機構密切合作，協助賣方完成原貸款銀行的還款並向政府要求清除借貸記錄，分配完成交易所需的任何資金。一旦最終確定，公證人通常會在48小時內將交易中的任何資金分配給買方和賣方。

責編：Adam Chen

 

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很多朋友可能都是第一次準備在加拿大買房，對加拿大買房流程等總是充滿了很多疑問，在這裏幫大家解答一些常見的關於買房流程問題。

加拿大的住宅類物業可簡單分為樓花和現房。

樓花，也就是期房，可分為公寓樓花（Condo）和低層住宅樓花。買樓花對大多數物業投資者來說是一個不錯的投資選擇，因為是用現在的價錢去買未來的房價增值。而且買家也不需要一次付清購房款，只需支付較小比例的首付款作為投資杠桿。一般都是在1-2年內分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付總房價的20%作為樓花首付款，如果是非加拿大居民則可能需要支付房價的35%作為樓花首付款。

與買樓花相比，現房更加直觀。可以隨時通過經紀安排看房，買家可以非常直觀的了解房屋現狀和周圍環境。選好房後也可以直接跟賣家確定入住日期。相比起購買樓花少了很多的不確定因素。對大多數華人買家來說，一般買家會支付35%作為首付，剩余是從銀行申請的貸款。

加拿大居民和非加拿大居民在買房時有什麽不同嗎？

首先，外國人或非加拿大居民也可以自由買賣加拿大房地產。

根據加拿大聯邦政府《公民法》：非加拿大居民也可以購置、擁有和出售加拿大房產，其要遵守的規定和條件與加拿大居民或公民相同。

根據安省2017年4月推出的新政，非加拿大居民在金馬蹄地區購買房產需繳納15%的海外買家稅（NRST）。GGH金馬蹄區域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。請參閱下方地圖。

 

部分海外買家在滿足一些條件後會獲得豁免或退稅。

豁免，滿足以下任何一條的海外買家可免交15%的海外買家稅。

1、已經拿到安省OINP省提名移民的買家；

2、安省接受的難民；

3、配偶為加拿大公民或永久居民。

退稅，一部分海外買家可以獲得Rebate退稅，就是先交稅，之後連本帶息返還。只要所購買的房產作為主要住所，並滿足以下任意一條，即可申請退稅。

1、海外買家在安省購房後的4年內成為了加拿大公民或永久居民；

2、海外買家在安省買房後在安省以全職學生身份進行大學以上學習2年以上；

3、海外買家在安省買房後在安省全職工作1年以上。

在加拿大住宅類型有比較明確的分類，主要類型有：

Detached-House 獨立屋

獨立屋是加拿大最常見的住宅類型。一般主要分為Two-Storey Detached-House（二層獨立屋）和Bungalow（平房），也包含三層獨立屋和一些其他形式的獨立屋。

Semi-Detached 半獨立屋

半獨立屋是相鄰的兩個住宅建造在同一塊地上，並共享一堵墻。相比於獨立屋，同一區的半獨立屋價格要比獨立屋低很多。

Link 連屋

連屋大多是兩層，在外形上與獨立屋沒有什麽不同，只是兩戶外墻之間的間隔較小，一般僅能容一人側身通過。房屋的基礎有一部分或者全部與另外一戶相連，有的連屋也有兩戶的車庫連在一起的。

Condo-Townhouse 鎮屋

鎮屋的房主擁有自己居住單位的產權，但是要與其他單位的住戶共同擁有住宅區內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理，業主需要每月支付相應的管理費。

Attached/Row/Townhouse排屋

排屋和鎮屋在外形上沒有什麽區別，主要在房屋的所有權形式上有所區別，產權形式上比較自由。排屋的業主擁有自己居住單位的所有權，不與其他單元的業主共同擁有小區內的公共設施，不需要支付管理費，也稱為Free Hold Townhouse（無管理費鎮屋），一般在價格上也要比Condo-Townhouse要貴一些。

Condo 公寓

公寓這種住宅形式在人口密集的市中心區域最為常見。房主擁有自己居住單位的產權，但是要與其他單位的住戶共同擁有大樓內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理，業主需要每月支付相應的管理費。公寓的公共設施一般會比Condo-Townhouse（鎮屋）更齊全，例如健身房，遊泳館，公共圖書室，等等。

確定了在加拿大的買房意向後，買家就需要專業地產經紀的幫忙了。

在加拿大買房與在中國買房不同，在中國買房，不一定要找地產中介，很大一部分情況都是直接跟賣家或開發商談。談好交錢就是。

但是在加拿大，買房是個復雜又專業的過程，沒有經紀的幫助買家很難查詢房源和物業的具體信息。而且加拿大大部分為低層物業（國內也叫別墅…），房屋結構跟國內區別很大，各類房屋、社區的價格差別也很大。如果沒有充分了解市場，沒有專業人士協助，只是通過私買私賣購房，買方吃虧的情況非常多見。

地產經紀都幫買家做哪些事兒？

加拿大地產經紀有義務核實房產相關情況，向客戶披露有重大影響的因素，以充分保護客戶在房產交易中的利益。作為買家的經紀，主要會幫助買家：

1、詳細了解買方要求 ：預算、物業類型、社區、學區、結構、買家喜好，目標物業的臥室、車位數量等。

2、在經紀專用系統中尋找符合條件的房源，挑選出合適的物業供買家比對和選擇。

3、預約並帶領買家實地看房，講解並回答買家相應的問題，並幫助買家分析總結；

4、比較周邊物業的成交情況，查詢目標物業的歷史成交記錄，確認物業具體使用面積（不是所有賣家都會公布準確的物業面積，也有些賣家還會寫錯物業面積，買家和買家經紀最好在下Offer前花5塊錢在系統裏面購買以下物業的具體面積，做到心中有數）、參考物業內部裝修的折舊和升級等信息，幫助買家制定談判策略。

5、代表買家下Offer (買房合約意向文件) 以及準備其他相關法律文件，並與賣方談判爭取以合理並對買家更有利的價格幫助買家促成成交；

6、幫助客人聯系或推薦銀行貸款人士，協助客戶順利貸款；

7、幫助客人安排房屋檢查Inspection，如果房屋出現較大質量問題，幫助客人提出解決措施，例如要求賣家盡快維修，或降低成交價格等。

8、幫助客人推薦律師辦理房屋轉讓手續、幫助客人聯系保險公司辦理房屋保險（在加拿大購買物業一定要買房屋保險Home Insurance才能過戶，除非是購買Condo類的共管物業才可以在不購買房屋保險的情況下過戶）。

9、協助客人聯系相應公司開通水、電、氣等相關服務，確保交接過程順利和成交後的跟進。

在加拿大買房，一般買賣雙方都各有一個地產經紀，所以一般不涉及地產經紀偏向一方的情況。如果地產經紀為了自己的利益而隱瞞或虛構信息，從而推動雙方交易，委托人有權隨時起訴經紀人，並索取經濟補償。

並不是物業交接後，地產經紀就不需要再負責任了。如果發現自己的代理地產經紀在自己的物業交易中存在違規行為，即使交易結束多年後，委托人依然有權向相關部門投訴或起訴曾經的代理經紀，並索取相應補償。

雙方地產經紀的傭金由賣方全部承擔，買方無需承擔經紀傭金費用。

在加拿大的房地產交易中，Offer實際上就是一種“買賣的協議（Agreement of Purchase and Sale），通常由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草，由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer（還盤），買方也可以再還回去，幾個回合之後，雙方達成一致，在Offer上簽字，該Offer即成為了具有法律約束力的合同，雙方都要遵守。

一份標準的購房Offer通常包括以下內容：

1、基本細節：買家和賣家的姓名，物業地址。

2、購買價格，同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理，如窗簾、廚房電器、洗衣機和烘幹機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答復Offer的期限。

大家口中常說的購房條件是什麽？

一般來說，Offer分兩種，一種是無條件的，Firm Offer；一種是有條件的，Conditional Offer。Firm Offer一經簽署，買賣雙方必須無條件遵守。有條件Offer通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款，主要是為了保護買家的利益，保證買家在不能貸到款或所購房屋不滿足買方質量要求時，能拿回定金，並無需承擔法律責任。

貸款條件：雖然價格、產權交割日雙方接受了，但買方如果未能在規定時間(以五個工作日為最常見)內申請到“滿意”的銀行貸款，買方有權單方面解除合同，足額收回定金；

驗房條件：在規定時間內，買方付費請驗房師對房屋的主體結構、屋頂外墻、冷暖系統、電路安全等等進行驗房。如果買方對驗房結果不“滿意”，買方有權單方面解除合同，足額收回定金。

管理文件（Status Certificate）

購買Condo Apartment 和 Condo Townhouse 時，買方要求想閱讀管理公司出具的管理文件。

其它特殊條款

買賣雙方都可以根據自身的情況及可能遇到的問題盡可能地明確寫到Offer中，以免以後發生不必要的糾紛。 有經驗的地產經紀人在起草Offer時也會充分考慮到常見的問題，並列舉到Offer中保護買方的利益。

Offer 生效後買家需要先交納購房定金，通常定金（Deposit）是購買價的5%，一般合同約定在雙方在Offer上簽字同意後，24個小時之內，支付到賣方經紀公司的信托賬戶。這個賬戶受房地產服務法例的制約，經紀公司不可以隨意動用，如果一切順利的話，定金在Completion Date（交接日）才會支付給賣方。

交房前通常賣方會允許買方再看1-2次房。通常是測量尺寸，好去購買家具，了解下房屋內一些設備的使用，檢查房屋內狀況是否良好，之前賣方答應的事是否做了，談好的家具是否都在，等等。

交房前1-2天，律師會通知買方將購房首付款交給律師樓。還有其他費用包括律師費，土地轉讓費，地稅，等等。

房屋交接日，通常到下午3點以後買家可以到律師樓取到鑰匙。一般按照合同，賣主可以在房子裏待到下午6點鐘才離開。安排在交房日就搬家具的買家要註意，很可能賣家還在屋裏，或是還沒搬完家。如果一定要交房日就搬家的話最好提前跟賣家協調。

加拿大二手房交易的過程大概就是這樣，對本地買家和海外買家幾乎沒有區別。但合同成立之後，在貸款方面各家銀行的政策和審核不同，海外買家最好提前多找幾家銀行的貸款顧問咨詢。

責編：Adam Chen

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