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想徹底搞懂房產增值稅？首先要搞懂“非稅務居民”和“稅務居民”！| 居外專欄

最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題，我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人，又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。

在開始講賣房相關問題之前，首先，我們要弄清楚一個簡單的問題：

什麽是加拿大居民，什麽是加拿大非居民？

其實很簡單，按照字面上理解就可以：

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。

什麽是加拿大稅務居民，什麽是加拿大非稅務居民？

簡單的理解就是，每年向加拿大政府報稅的就是稅務居民，不報稅的就是非稅務居民。

但是很有意思的是：稅務居民不一定是居民，同時居民也不一定是稅務居民。

按照加拿大稅法，年滿18周歲的非居民1年在加拿大居住超過183天就可以申請報稅號成為加拿大稅務居民，以留學生和持工作簽證在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民，後來離開加拿大去其他國家發展，為了不將全球收入向加拿大政府交稅也可以向加拿大申報成為非稅務居民。主要是一些去其他國家發展的加拿大公民。

自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值稅？

加拿大稅務居民的自住房（Principal Residence）在出售時可享受免增值稅的福利，加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利。

加拿大稅務居民可以選擇一套屬於自己居住的房產申報為自住房。物業類型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。

業主需要向稅局提交T2091表格申報該物業作為自住房。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

當加拿大稅務居民賣出其自住房時，可享受自住房免增值稅的福利。申報該物業的銷售情況。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根據加拿大稅務局（CRA）2016年頒布的新規，從2016年1月1日之後賣掉的自住房必須在下一年向CRA申報才能享受增值免稅政策，在申報時，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，買進賣出年份，房屋地址，居住時間等等。如果您忘記申報，您可能會面臨罰款數千元。

留學生和拿工簽在加拿大工作的人賣掉在加拿大的物業不用交增值稅？

是的，只要是加拿大稅務居民，並且賣出的房產為自住房（Principal Residence）就不需要繳納房產增值稅，留學生和持工簽的業主也是加拿大稅務居民，所以也可以享受免增值稅的福利。

投資房的增值稅交多少，怎麽交？

加拿大稅務居民的投資房（非自住房）在賣出時，如果賣出價格高於買入價格就需要對物業增值部分繳納相應的增值稅。資產增值部分的50%計入個人應稅所得，在報稅時按照個人當年收入的稅率交稅。

需提交給CRA關於增值稅的表格如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利，也可以說加拿大非稅務居民在加拿大擁有的物業只能算是投資房。增值稅的計算方式也是將增值的50%計入納稅人當年收入，按照加拿大稅務局的個人所得稅標準計算所得稅。

加拿大非稅務居民在賣房之前，或者最遲在 Closing Day 後的10天內要向CRA提交T2062表格，申請 Certificate of Compliance。申報遲了會產生罰款，晚一天罰$25，最多罰$2,500。

表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中，要提供預計的賣房價格。如果你在成交之前就已經拿到了CRA的Certificate，但是最後成交時，賣房價格有變動，比最初估計的成交價高，那麽就以最終成交價為準來進行25%的預留。如果在賣房時你還沒有拿到這張Certificate，買家律師則必須預留25%的房款（sales proceeds）作為預留稅款，放到信托賬號Trust Account裏面。在向稅局交過增值稅後會將多扣的部分退還給賣家。（這是因為政府怕非稅務居民賣了房子，拿著房款不交稅就直接消失了。萬一賣家真的跑了，CRA有權讓買家代替完稅。）

加拿大非稅務居民和加拿大稅務居民共同擁有的物業賣房時怎麽辦？能算自住房免增值稅嗎？

經常遇到一些情況，比如：

夫妻二人共同有用的物業，一人為加拿大居民，一人為加拿大非居民。

父母和子女共同擁有的物業，一般可能子女是加拿大居民，父母為加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同擁有的物業，物業產權上的一個或多個業主為加拿大非居民，其余為加拿大居民。

關於共同產權，如果是夫妻共同有，一方為加拿大稅務居民又是自住房，則可向加拿大稅局申報免除房產增值稅。

其他情況，即使是父母與子女共同擁有的物業，只要有一方是加拿大非稅務居民，即使確實是自住房也不能完全享受房產增值稅減免。在物業賣出時需要查看當初購買該物業時的律師文件，按照文件裏面的產權分配比例來計算。比如父母占物業產權的50%，子女占物業產權的50%，父母為加拿大非稅務居民，子女為加拿大稅務居民，該物業為子女的自住房。物業賣出時律師會先扣留非居民的父母的50%房產的25%，直到稅務局完成清稅。子女身為加拿大稅務居民，他的50%則可享受增值稅免稅福利。

這裏關於共同產權物業的增值稅小編只是簡單舉了一個比較常見的例子給大家講解，不同的情況在申報增值稅時各有不同，如果大家確實有這方面的疑問還請務必在賣房前找專業的會計師和律師進行咨詢。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

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如何享受日本的健康保險制度 | 居外專欄

大家都知道日本是一個世界公認的平均壽命最長的國家之一。日本通過國民保險制度來實現世界最高水平的平均壽命和保健醫療水準。

在日本生活過的人都會有些體驗。真的是既可以享受醫院高水平的醫療，患者的醫療負擔也少。作者也作為長期間在日本生活的一人在享受醫療·健康保險制度當中受益匪淺。

例如說：

在東京擁有健康保險的乳幼兒（滿6歲的最初的3月31日）將會享受醫療費援助制度，本來需要負擔的醫療費都可以免費。
還有在高額醫療費制度當中，將設置患者自己負擔限度額，來維護患者的負擔。

為了享受這些日本的健康保險制度，很多海外投資家不惜投資重金，在日本購買房地產·收購公司等，以想方設法在日本得到長期居留簽證。而享受健康保險制度。

健康保險制度是屬於日本的社會保險制度之一，要實施健康皆保險，那首先讓我們看一下日本國民皆保險制度的概要以及特征。

◆國民皆保險制度的特征

國民皆保險制度指的是日本的國民以及長期居住在日本的外國人是在法律上規定一定要參加一個保險制度的。它有以下的幾個特征：

全國民將享受醫療保險的保障
可以隨意選擇醫療機構
以廉價的費用享受高度的醫療
為了保持保險制度，投入公費

◆日本國民醫療費財源負擔構造

那維持這國民醫療費用的具體財源是什麽呢？以下圖是表示日本國民醫療費財源的構造。

可以看出，維持這日本醫療費制度的財源的60%是靠國家·地方·以及企業單位的。而國家·地方所要負擔的費用也是以每個公民所交的稅金而組成的。

◆患者的醫療費負擔

日本不止是在醫療水準在世界上是領先地位，而且醫療費的負擔也是很合情合理的。按著年齡和收入，患者負擔醫療費的比例是10～30％。

◆醫療制度的概要

日本的健康保險制度是由各種制度組合而構成的。要享受日本的醫療制度必須是上圖所表示的保險制度的加入者或者是撫養者。加入這些制度也有一些特定的條件。

國民健康保險：主要是自營業者及撫養人，沒有參加其他保險制度的人
共濟組合：主要是公務員和私立學校教職員及撫養人
全國健康保險協會：主要是在中小企業上班的員工及撫養人
健康保險組合：主要是大型企業和集團公司及撫養人

換句話說只是在日本買房地產，取得居留簽證以及健康保險是很困難的。想在日本享受正規的醫療健康保險制度，最簡單的方法就是需要在日本取得長期的居留簽證以及就勞簽證。在日本就勞簽證有29種。大家可以參考日本外務省的網站。

https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/visa/chouki/index.html

是否對日本的健康保險制度有一些了解了呢？大家不能只盲目地信買房地產就可以取得簽證。

責編：Adam Chen

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買房了，要交的那些稅你都明白麽？（連載一） | 居外專欄

在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……

有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。

3月1日，你的地稅到底漲了多少？
馬上就3月1日了，相信很多有房一族都早早收到了政府來信，告訴你今年你房子的評估價是多少，要收的地稅是多少？特別是前陣子新上任的蒙特利爾女市長Valérie Plante宣布大漲地稅，地稅稅率平均提高3.3%。引起了很多人的不滿。

因為各區情況有所不同，比如 Rosemont-Petite-Patrie 區的增幅是 5.6%，Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 區的增幅是 5.4%。筆者所在的LaSalle區最低，才0.7％。

雖然市長反復出面解釋，這一漲幅中其中大部分是水稅和各區政府的服務稅，剩下真正的地稅只漲了約1.9％，比預計的通貨膨脹率2.1％還要低。
但不管怎麽樣，這個經過媒體大肆渲染的新聞還是讓人不安，這兩天為這事天天到市政府門口示威的人群有之，更多的人是好好端詳起自己收到的地稅單，思量著到底漲了多少呢？

我也第一次仔細看了一下我的地稅單，都是法語的，好好琢磨了一陣。發現地稅單上可以看到幾個重要信息：

一是房子的政府估價，是去年、今年及明年三年的估價。
二是具體的地稅科目：象我所在的LASALLE就包括
交蒙特利爾市的稅：
TAXE GENERALE：一般稅收
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE L’EAU：與水服務有關的特別稅
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE LA VOIRIE ：與道路服務有關的稅
TAX DE L’EAU, PAR LOGEMENT : 每一戶的水稅
TAXE RELATIVE A LA GESTION DE ECHETS PAR LOGEMENT：每戶須交的廢物管理稅
所在區政府收的稅有：
TAXE RELATIVE AU SERVICE ：市政服務稅
TAXE RELATIVE AUX INVESTISSEMENT 有關投資稅

除了兩項水稅和廢物管理稅是按戶收，其他各項稅收都是在今年房屋市政估價的基礎上按一定比例計算，再加在一起就是所須交納的一年地稅。有的地區區政府還加收了管理稅，有的收了市政工程稅。

象很多人一樣我也想知道今年自己的地稅到底漲了多少？可是發現還真不好算。幸好2月11日CBC的記者在《蒙特利爾的地稅上漲對你意味著什麽？我們做了計算》一文中有了詳細的說明，讓我有所啟發。他們選取了蒙城6個地區不同的房屋：Ahuntsic-Cartierville的兩層聯排屋，Pierrefonds-Roxboro一層樓的獨立屋，Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓（DUPLEX），Verdun三層樓的三房樓（TRIPLEX），Ville-Marie市中心的公寓及Saint-Léonard一層樓的獨立屋，對它們8年以來房屋估價及地稅的變化進行分析。發現因為各區房屋估價上漲，地稅也上漲，但漲幅各不相同，象Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓估價翻了一倍，地稅也漲了80%以上。而市中心的公寓政府估價降了3000元，稅收小小漲了6元。有興趣的朋友可以找到原文再看看。
要提醒朋友們的是，買房時大家可以參考政府估價，畢竟這決定你買下來以後要交多少地稅，但估價並不是買價的唯一考慮因素。另外地稅一般分兩次交納，每年的3月1日和6月1日是到期日。可以上銀行交，也可以直接到所在區政府交納。一般賣家交過的地稅，在房屋買賣交易時由公證師按日子計算，由買家付清自己做房主時該交的那部分地稅。

責編：Adam Chen

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租房要註意什麽？可能出現哪些問題？| 居外專欄

現在加拿大的中國留學生和新移民越來越多，大家來到加拿大後必須要解決的就是住房問題。很多的中國留學生和新移民都是先考慮租房，經常因為對加拿大租房流程及雙方應承擔責任不了解而導致出現一些租房糾紛。今天嘉德就來跟大家簡單聊一聊：加拿大租房有哪些註意事項？可能出現哪些問題？

租房一定要簽租約嗎?

房客搬進房東的房子，一定事先會有交流的說好一個雙方都同意的條件的，但它不一定非要用書面的形式固定下來，法律上沒有硬性規定，因此口頭的協議也是有效的，只要房東和租客雙方認為口頭協議能夠得到執行和遵守就行。只有租住家庭護理房屋的情況是例外。

不過，一旦在租房居住期間出現糾紛，口頭協議往往很難保證雙方的利益都不受到損害並最終平息爭端。所以為了盡可能避免一些不必要的麻煩，租房還是最好要有正式的租房合同，並在租房合同中將雙方應負責的問題寫清楚。

書面租約應包括什麽內容?

正式的書面租約必須包括：雙方法律認定的姓名和房東地址，租客入住的日期，租金，租金支付日期，房東所提供的設施和服務項目，租客需要遵守的一些條款，除房租外租客需支付的押金、其他費用及額外收費項目等。

如果租客帶寵物怎麽辦?

房東有權拒絕接受飼養寵物的人成為租客，也有權在租約上寫明禁止租客飼養寵物。但租客入住之後，在某一個時期開始飼養寵物，房東無權驅逐寵物或租客，而只能向房東及租客管理局提出申請，要求該官方出面驅逐租客。

房東有權收集房客的個人信息嗎?

房東有權要求新租客出示其現住址、過往租賃房屋記錄、受雇記錄、收入情況、信用記錄和個人推薦信等。考核過此類信息後決定是否要將房屋出租給該租客。

房東可以隨時漲租金嗎？

租客租房時，第一個租期的租金是雙方協商談妥的，按租客保護法的規定，房東第一次加房租必須是在租客入住12個月之後，然後每12個月中可以加一次租。安省每年會對房租價格出一個指南，大多數情況下，租金的漲幅應該在這個指南所規定的範圍之內。

如果房東決定加租，必須在加租開始之日前90天通知租客，而且必須是書面通知，上面要寫明新的租金是多少，從哪一天開始實行。這樣才能保證租客有足夠的時間作出是否續租的決定。

房東要給租金的收據嗎?

如果租客提出要收據，房東不得拒絕，而且不能收取開收據的費用。除此之外，租客還可以就房東在任何方面的收費索取收據，如果房東向房客索要費用但拒絕提供收據，就是違反了有關法規。即使是已經搬出的租客，只要搬出期限沒有超過一年，仍然可以向前房東索取相關付費的收據，房東不能拒絕。

收據的內容一般應該包括所租住房屋的具體地址、租客的姓名、收費項目及其金額、付款日期、房東姓名、房東或其代理人的簽名。

房屋的維護應由誰責任?

房屋的保養和維護是房東的責任，即便租客在入住之前就發現房間有問題，或房東在租賃合同上註明租客有責任維護房屋，從法律上講，責任還是在房東身上。但是，租客有義務保持所租住空間的整潔，如果是租客的原因導致房屋內的出租設施有任何毀壞，租客則要支付相應的修理費用。

租客不在家，房東能否進入其房間?

如果租客不在家，而房東需要進入其房間維修設備、進行設施維護或更換物件，必須在預定進入房間的24小時前，用書面形式通知租客，通知的內容必須包括：進入房間的理由，進入房間的日期及時間段。

租客可不可以轉租房屋?

租客如果想轉租房屋必須有房東的同意，否則不可轉租。

如果租客在沒有征得房東同意的情況下搬離租屋，並將租屋轉租給新的住入者，房東可以向安省房東及租客局提出申請，驅逐原租客及未經同意的新入住者。如果房東在60天之內沒有提出驅逐申請，即表明認同新的租客入住，入住者便成為合法租客。

如果租客消失了怎麽辦?

租客在沒有通知房東，並在房東毫不知情的情況下離開租屋，被稱之為棄屋。當房東意識到租客已經離開而且可能不會再回來的時候，應該先想辦法與租客取得聯系。

如果房東已經確認租客棄屋，可以向安省房東及租客局提出終止租約申請。雖然這一手續並非法律規定必須履行的，但一旦房東把房租給了另外的人，而原租客又沒有真正離開，原租客便可以依法律程序起訴房東。

什麽情況下房東可以申請房客驅逐令?

通常房東申請驅逐租客的原因是租客持續一段時間欠租，或損壞了租屋內或建築中公共區域的設施，或讓非租客進入租屋造成損失等。

如果租客飼養了寵物，而寵物發出很大噪音，騷擾了他人，或者損壞了租屋內設施，或引起他人過敏，或經確定寵物帶有致病菌，或對他人有攻擊性，造成安全危害，房東也可申請驅逐令。

但如果是租客有了室友，房東不能將租客驅逐，除非該室友行為不當，如制造噪音、損壞出租設施。另外，如果室內同住人過多，房東也可申請驅逐令，驅逐多出的室友。

如果房東有充份的理由說明必須將出租的物業在租約到期前收回，房東也可以申請終止租約並要求租客搬出。

房東驅逐房客的程序是什麽?

在大多數情況下，在房東向安省房東及租客局提出驅逐租客之前，必須向租客發出一份終止租約通知(Notice of Termination)，告知租客到底出了什麽問題。一般通知發出後，房東要等待一段時間，看租客會不會采取改善措施，這個等待的時間要在通知中具體寫清楚。如果租客沒有回應，也沒有搬離租屋，房東才可以向安省房東及租客局提出驅逐申請。

房東可以親自到自己住所附近的安省房東及租客局辦公室，或安省政府服務中心(Service Ontario Centres)的辦公室提出申請。也可以用郵件、快遞或傳真的方式向安省房東及租客局或安省政府服務中心件提出申請，並同時繳納申請費。房東還應該將申請和之後發出的聽證通知及驅逐令復印一份，交給租客，令其對申請一事知情。

關於加拿大租房有哪些註意事項、可能出現哪些問題，嘉德今天就簡單跟大家分享這麽多。

責編：Adam Chen

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重放光彩的倫敦物業 | 居外專欄

《Abode2》（某家居雜誌）的總編輯勞拉·亨德森（Laura Henderson）介紹了四個倫敦改建開發項目。這些項目已經從過去的優質商用物業轉變為未來的住宅金礦——非常適合精明的投資者。

談到倫敦著名的商業區時，沒有什麽地方比英國廣播公司（BBC）所在地白城（White City）更具代表性了。現在這一歷史中心已經向城市敞開了懷抱，為開發商提供了一個開拓性的住宅投資機會。

這些獨特的住宅由阿爾福德·霍爾·莫納漢·莫裏斯（Allford Hall Monaghan Morris，AHMM）建築事務所打造，其靈感來源為電視中心（Television Centre）的中世紀現代風格設計。所有建築設計都經過了巧妙的重新構思，可以為住戶提供環境舒適的智能化住宅，充分滿足當代生活需求。

此開發項目在尊重原始設計的基礎上進行了符合當代要求的大幅度調整，既保留了BBC的重要地位，又展現了倫敦整體的開放性。

“電視中心是現代建築的文化象征和地標，因此我們有必要將它改造為能與當地融為一體的重要組成部分，同時創造一個易於辨別的全新生活、工作和娛樂場所，”電視中心總經理阿利斯泰爾·肖（Alistair Shaw）說。

“在耗資80億英鎊，歷時10年的大白城區重建計劃中，這個項目發揮著核心的作用。通過該計劃，人們已經在倫敦西部建成了一個新的活動、創意和學術中心。這個繁榮的社區歡迎新商店，餐館和教育設施入駐，而且可以提供4000套新住宅，面積超過200萬平方英尺的辦公空間和2萬個新工作崗位。”

該項目為居民和公眾提供了充足的設施，包括Homeslice，Patty＆Bun和White City House——倫敦最新的Soho House會員俱樂部，配有含45間臥室的酒店，大型健身房，和公共酒吧The Allis。

“這是倫敦規模最大、最復雜的主住宅混合使用型項目之一，而我們確實提高了標準，力求為人們創造一個世界一流的目的地，”阿利斯泰爾補充道。

物業起售價為75萬英鎊。

切爾西營（CHELSEA BARRACKS）

一百多年來，切爾西營一直是全英國裝潢最奢華的軍團所在地。經歷了兩次世界大戰和一次轟炸之後，這座軍營在21世紀初被廢棄。

對這個擁有光榮歷史的標誌性遺址來說，保護遺產根源一直是其重建項目的核心，而擔此重任者就是阿聯酋首屈一指的開發商卡塔爾迪亞爾房地產公司（Qatari Diar）。

“這個項目非常獨特，”卡塔爾迪亞爾執行董事理查德·奧克斯（Richard Oakes）說。“150多年來，人們在位於公眾視野之外的切爾西營中開辟了一片曾被隱藏的土地，把切爾西和貝爾格萊維亞重新連接到了一起。

“作為項目的一部分，我們保留了切爾西營的名稱等部分原始特征，並且對二級保護教堂進行了修復——這些教堂的窗戶體現了切爾西營的特色。”

這個雄心勃勃的項目由六期工程組成，其內容包括建造440套新住宅（包括64間公寓、3間閣樓和13棟聯排別墅）以及一系列便利設施（包括餐廳和零售店鋪）。

此開發項目占地12.8英畝，其中有5英畝的土地將全部用於建設花園廣場和公共空間。它在保留倫敦花園廣場遺產的基礎上打造了一個現代化的倫敦社區。

“重新開發世界上最令人垂涎的12.8英畝土地，在倫敦最負盛名而且歷史悠久的飛地內建立一個全新的社區，是一項十分艱巨的任務，”理查德補充說。“我們必須以正確的方式完成這項任務。我們將繼續努力，確保自己不僅能提供最好的住宅，還能保存這個遺址的優秀傳統。”

按申請進行報價。

丹漢姆電影制片廠（DENHAM FILM STUDIOS）

阿爾弗雷德·希區柯克（Alfred Hitchcock），史蒂文·斯皮爾伯格（Steven Spielberg），喬治·盧卡斯（George Lucas）。除了他們以外，還有許多位備受尊敬的導演曾經坐在丹漢姆電影制片廠的放映室裏觀看電影的最後剪輯版本，而這些電影曾永久性地改變電影行業的格局。

這座歷史悠久的制片廠建於1936年，其設計者是沃爾特·格羅皮烏斯（Walter Gropius），所有者則是電影制片人兼制片廠創始人亞歷山大·柯達（Alexander Kord）。由於這座前電影制片廠兼電影實驗室已被改造成一個頂級居住區，其遺產也以一種新的形式得到了保留。

這個占地10.7英畝的開發項目是英國最獨特、最有趣、最具歷史意義的住宅項目之一。該項目以裝飾藝術風格設計和電影主題設施向制片廠的輝煌歷史表達了敬意。項目包含49套公寓和數套限量版高端聯排別墅，還有一個電影博物館和裝飾藝術風格的雞尾酒酒吧。

“我們修復了該遺址的幾個地方，以便保留其電影歷史遺產，並用新建的聯排別墅和公寓來襯托這些遺產。新建成的聯排別墅采用了與原址建築相一致的設計，”遺址開發商，韋斯頓住宅有限公司（Weston Homes）的董事長鮑勃·韋斯頓（Bob Weston）說。“這個項目是一個相當艱巨的挑戰，但經過五年的精心策劃，韋斯頓住宅有限公司的團隊將力求完美。”

鮑伯補充道：“對於這樣一個遺址，開發商必須在建設最先進的住宅以滿足現代生活需求的同時，向遺址的遺產和歷史致敬——我們相信丹漢姆電影制片廠項目將成為一個良好的典範。”

物業起售價為399,995英鎊。

國王十字儲氣站（KING’S CROSS GASHOLDERS）

幾個世紀以來，倫敦一直是全球工業的領頭羊，其引人註目的基礎設施不斷讓人們憶起倫敦的光輝歷史。然而，隨著歲月流轉，許多古老的建築已被廢棄。由於英國現在提倡使用綠色能源，以往的能源設施更是受到了嚴重的影響。

憑借對於設計和遺產的敏銳眼光，威爾金森·艾爾（Wilkinson Eyre）建築事務所在保留部分歷史特色的前提下，把倫敦國王十字街（King’s Cross）上的三座維多利亞風格儲氣廠改造成了豪華公寓（其內部設計由喬納森塔基（Jonathan Tuckey）設計工作室負責）。

“倫敦儲氣廠（Gasholders London）采用了世界一流的建築設計方案，為人們提供了一個難得的機會：在地標建築內生活，沈浸在濃厚的歷史氛圍中，同時享受定制設計的現代化空間帶來的輕松和舒適，”Argent（英國物業開發商）住宅市場部門經理雷切爾·瓊斯（Rachel Jones）說。“他們的理念是在這三座受二級保護的翻修鑄鐵儲氣廠導承架，以及與這一獨特遺產相匹配的當代建築之間取得平衡。”

埃利斯-莫裏森建築事務所為倫敦北部國王十字車站周圍一片面積為27公頃的地塊設計了總體規劃方案，而此項目和由達根莫裏斯建築師事務所（Duggan Morris Architects）設計的千禧年粉色辦公樓，還有一個由托馬斯·希瑟威克（Thomas Heatherwick）設計的購物中心都是這項規劃方案的組成部分。

三棟住宅樓（包括145間高檔公寓）沿用了原始鍛鐵框架的圓柱形結構。該鍛鐵框架的歷史可以追溯到19世紀60年代，但它在開發過程中已被拆除，修理並重新安裝。

雷切爾補充道：“長期以來，這三棟二級保護建築對於遊客而言一直都是國王十字地區的獨特標誌。”“因此，我們一直堅信，任何開發項目都需要保留遺址的工業美學特征和歷史完整性，並向該地區註入活力。”

該開發項目還為居民提供私密健身房，水療中心，商務休息室和多個娛樂場所，包括放映室、遊戲室、私密餐廳和私密屋頂花園。

物業起售價為82.5萬英鎊。

責編：Adam Chen

歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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美國高等教育資源同樣分布不均，催生學區房概念高熱

隨著全球留學生源源不斷的湧入，留學低齡化和讀研比例上升，將帶動在美國租房與買房的剛需。

高等教育資源分布不均催生學區房

與中國一樣，美國的高等教育資源在空間分布上也呈現出顯著的不均衡性。

由於美國高等教育資源和產業分布不均，無論是中國還是全球各國留學生主要集中在加州、紐約州、馬薩諸塞州、德克薩斯州、賓夕法尼亞州和佐治亞等州的十余個城市的特定城區。不少學校成為留學生的聚集地。Open Doors公布了一年一度美國哪些大學招收留學生最多——

學區房這一概念也被從中國出口到美國；為子女早做打算的父母們紛紛瞄上了中小學及大學城附近的住宅，使得美國知名高校密集的市鎮房市持續火熱。

高校聚集提升租金收益和投資價值

同時高校聚集的大學城催生了租房需求。不同於中國大學，美國大學校方提供寢室往往有限且條件一般；寢室租金普遍比校外公寓更貴，需要申請甚至抽簽分配，多數學生往往選擇校外公寓或合租別墅，使得學區房除了升值空間巨大也有了日常租金收益的穩健增長，尤其是那些擁有大量國際學生的高校和城市，投資潛力看好。

根據商業媒體Wolf Street的數據，亞特蘭大、加州聖塔安娜、加州長灘、洛杉磯，2018年一居室和兩居室公寓的租金增長均達到2位數，其中以亞特蘭大的綜合增長率最高。

從售租比看，留學生集中的舊金山、洛杉磯、紐約、西雅圖、華盛頓、聖地亞哥、波士頓同樣榜上有名。

五大都會區的高校分布和房價/租金表現

波士頓——一座被稱為“博士屯”的年輕城市

被中國人戲稱為“博士屯”的波士頓，聚集了超過一百所大學，整個城市猶如坐落在校園裏。哈佛大學、麻省理工學院、波士頓大學、波士頓學院……這些名字影響著世界。近三十萬年輕的學生學者將波士頓的年齡中位數拉低到30歲，使得這座城市充滿活力，然而它卻是美國最古老的城市。

波士頓2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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紐約——全球經濟首都

美國最大城市及最大的商港，也是全球經濟中心，被人們譽為世界之都。紐約擁有哥倫比亞大學、紐約大學等知名學府（紐約大學和哥大國際學生分列第一和第四），時代廣場更是全球第一大品牌秀場。華爾街和第五大道分別主宰著全球金融業與娛樂業。

紐約市2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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西雅圖——商業巨頭的溫室

孕育了亞馬遜、微軟、波音和星巴克等商業巨頭；得益於大型企業帶來的現金流、投資流與人口流，西雅圖房市的發展可謂“一往無前”，根據標準普爾去年上半年的數據顯示，西雅圖的房價中位數同比上漲13%，已經連續19個月領跑全國。華盛頓大學是美國西岸最古老的大學，也是美國西北部最大的大學（以近9000國際學生排第13位）。

西雅圖市2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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亞特蘭大——田園牧歌的南方首都

美國南方第一大城市，擁有兩大名校埃默裏大學和佐治亞理工，後者與麻省理工學院及加州理工學院並稱為美國三大理工學院。前者以法學和醫學專業高居全美Top 5，美國疾控中心總部 (CDC)即坐落在埃默裏大學校園邊上。CNN、UPS、可口可樂和達美航空總部都坐落於此。

亞特蘭大市2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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舊金山灣區——全球高新科技的發動機

以舊金山為中心，灣區包括了環繞聖弗朗西斯科灣的矽谷（即南灣區），伯克利，納帕縣（位於北灣區）等；是全美高科技產業的首都。以斯坦福大學與加州大學伯克利分校等提供智力支持。舊金山面積僅121平方公裏，使得新興產業多沿矽谷分布，吸引全世界人才為科技革命搬磚，灣區房價水漲船高並產生溢出效應。

灣區知名高校分布，其中紅色為公立大學藍色為私立大學/來源：Hedbergmaps

舊金山市2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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2019年倫敦黃金地段房產趨勢 | 居外專欄

回顧2018

2018年的市場既有趣又具有挑戰性，政治因素所帶來的影響比想象中更加廣，政府黨派間的長期政治博弈使情況更加復雜化。這對國內外房產買家和供應商都產生了影響。

英國的住房問題已經成為一項亟待解決的政治議題，英國政府對此不得不作出反應，但所提出的幾項提議都非常草率，導致了隨後提出的幾項更加草率的稅收改革；所有的改革建議都無法從根本上解決房產問題，反而使房產這一重要的經濟命脈發展受阻。這些計劃中的政策使一些開發項目很難拿到建造許可，如具有大型排水系統和地下室的房屋，一些已經得到許可的大型項目也都被政府召回。

倫敦黃金地段的房價下降，是因為房源數量非常低，降幅分別大約在20%-30%之間。在過去一年中倫敦中心地段的買家主要來自中國、印度和中東，與2017年相比有所不同（俄羅斯、烏克蘭，獨聯體國家）。

不同國家的買家對倫敦市中心地段的偏好也有所不同：中國買家對Bishops Avenue和Hampstead這些地段的住宅很感興趣；印度買家中意in Mayfair,、Regents Park和St John’s Wood區域；中東買家除Mayfair、Regents Park外，還偏愛Belgravia和靠近綠化帶的地段。

總而言之，2018年的市場極不穩定，供應商和買家的期望總體上存在差異，但令人驚訝的是，依然有一些頂尖高端豪宅被買走。

2019年走勢一些買家購買倫敦市中心地段的房產，通常是為了每年來英國的短暫居住。無論是出於商業和家庭事務，這些買家總是尋求盡可能地選擇靠近市中心的地段，並確保日常生活的質量與活動都和Mayfair與Knightsbridge的生活水平持平。大多數的房產購買都是因為有需求，需求是購買的原動力。

倫敦市中心黃金地段所在的郵編為SW1和W1。但在2019年，隨著Marylebone日益成為黃金地段的中心，因此這一區域在價格增長方面的表現可能會超過SW1和W1地區。 這種市場轉變也將對西Marylebone和Hyde Park以北的地區產生積極影響，因為價格上漲波及到St George’s Fields, Hyde park Gardens和Bayswater區域。

2019年倫敦市中心的交易量總體上可能略有增加，因為那些自2016年6月開始觀望的買家會進入市場：這可能會導致市中心的租賃房產減少。

最新的政府Westminster規劃討論想要限制新房數量的開發，這一政策試圖解決住房供應問題，但很可能這只會對房地產行業造成另一次攻擊，但很可能只會妨礙。Gary說：“這項政策，會影響到已經批準的預建項目，進而影響開發項目的財務狀況。無論從項目的最終盈利狀況還是國際買家的選擇性方面都造成限制。”

來自中國，印度和中東的買家可能會在2019年繼續活躍於倫敦的高端市場，並且越來越多的來自美國和北美的買家也將加入進來入，來自這些地區的買家並未在這十幾年來積極參與市場。

長久以來，來自北美的買家似乎對倫敦的市場知之甚少，經常提出一些低級問題，這是由於沒有完全理解英國和歐洲市場所導致的。最近來自該地區的買家變得更加成熟，並重新對英國產生興趣，看好倫敦的房產。這些買家中的許多人經常乘坐私人飛機往返於東西海岸之間，能夠輕松應對時差問題。

英國盡管有自己懸而未決的政治問題，但從全球來看，英國仍然是世界上最穩定和最安全的國家之一：這一點不太可能改變。雖然歐洲買家和投資者可能暫時對英國持謹慎態度，但英國市場對來自全球市場的投資者仍然具有極大的吸引力，其中一些海外買家在2018年進行了幾筆大的交易，並且正在物色2019年的房產購置。

責任編輯：Adam Chen

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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占用鄰居車位17年法院判決車位歸使用人所有 | 居外專欄

你是房子的真正主人麽？

在加拿大買房買地，最讓人放心的就是有了真正的永久土地所有權。不像在中國，你買房只買到70年的土地使用權（有的還沒有，因為土地被長期閑置），所以很多人來到加拿大最願意的就是買房買物業，真正當上“地主”的是不是心裏更踏實呢？

2017年4月加拿大聯邦最高法院的一則判決讓許多買房人心裏驚了一下，原來所有權也不是就象寫在物業位置圖(Surveyor Certificate of location)上的那樣保險。即使房屋買賣合同在土地房產局註冊了，有時也不代表你的地主身份真正萬無一失了。

這個產權糾紛發生在魁北克的Alain Ostiguy、Valérie Savard夫婦和他們的鄰居Hélène Allie之間。2011年，Ostiguy夫婦在BROMONT市附近的BROME山邊買下了一幢度假屋。不久他們到新房度假時發現，本屬於他們的4個停車位被鄰居ALLIE夫人的兒子使用。他們幾次向鄰居提出不要再使用自家的停車位，並發出正式的書面通知，但鄰居並不理睬。於是他們向當地法院提出永久禁止令，要求法院支持他們在土地產權局所註冊的房屋產權。但沒想到，被告在反訴中提出按照魁北克民法中第2910條款的“占有者權利”（acquisitive prescription），由於她從1994年起就使用該停車場，所以17年下來，她已經成為停車場的實際所有者。

原來根據魁北克民法有關規定，如果你使用一樣東西時間足夠長，你就有可能成為其所有者。這樣的合法占有必須滿足以下幾個條件：“使用”了某個東西10年及以上的話，“使用”過程是無紛爭、公開、持續、明確的。而這類所有權最終需要法庭判決來宣布。

在這個糾紛中，鄰居ALLIE向法院提出有關證據，證明她從1994年開始使用本不屬於她的停車場，但從來沒有人反對過，就這樣她像主人一樣使用了17年，一直是“公開，持續，明確”的，沒有任何紛爭，直到OSTIGUY夫婦作為新主人出現。現在她要求法院承認她才是停車場的主人，盡管她並沒有為此付出一分錢。

這一案件經過長達6年訴訟，至到聯邦最高法庭，終於得出最後的結論：鄰居ALLIE的占有者權利高於Ostiguy夫婦在土地產權局註冊的那張買賣合同，鄰居成了其中一個停車位的新主人，她想要的另一個停車位因為證據不足，法院不予支持。對於Ostiguy夫婦，法官提出的建議則是追訴前房主賠償他賣了這塊並不屬於他的停車場，只要證明前房主在賣房前知道鄰居的這一侵犯行為，卻並沒有及時告訴他們。

這樣出所意料的判決在當時還真引起了很大反響，幾乎所有媒體都爭相刊載。有媒體指出這是魁北克特有的司法體系下特有的法律，對加拿大其它各省都不起作用。但其實類似的這種逆權侵占的法律，在美國、澳州、香港等地都有。美國一些州法律界定，他人不經土地或房屋原業主同意，持續占有土地或房屋超過一定時限後，原業主訴訟權終止，占房者可成為新業主且不付任何代價……這對現在越來越多的海外投資人而言，還真敲起了警鐘。

而對我們這些普通“地主”來說，除了買房時，我們要多留心外，還提醒我們和鄰居的相處也要用一點心。象你家的柵欄如果不在分界線上，多讓給了一些給領居，那塊可多可少的土地一直由鄰居剪草、收拾，懶得打理的你又從來沒有提出過異議，10年以上，那塊地可就真成了領居家的了。

責編：Adam Chen

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柯婕魁北克談房說地

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消費稅增稅對房地產有什麽影響？ | 居外專欄

消費稅和消費稅增稅的影響

現在，在日本最被引人矚目的話題之一是消費稅的增稅是否會有變動。日本現在是實行8%的消費稅，但內閣已經決定2019年的10月分開始增稅到10%。不過因各種原因，日本之前已經延期了2次消費稅的增稅時期。那具體消費稅的增稅會帶給個人以及企業乃至整個社會帶來什麽樣的影響呢？

◆首先，讓我們先了解一下日本的消費稅的歷史。

這次消費稅增稅10%是之前在2014年10月份已經做過決定的。由於考慮國內的消費狀況等負面影響推遲到2017年4月。2016年6月又把期間延遲到2019年的10月。不過，2019年4月份的日本地方統一選舉，6月份的大阪G20峰會，7月份的參議院選舉仍然是保留著增稅變更的可能性。

◆消費稅的增稅肯定會有一些正面影響也會有一些負面影響。

《正面影響》

政府稅收增多，穩定
避免偷稅，漏稅
稅收增多可以安定社會保障制度的（包括低所得者的教育無償化等）

《負面影響》

國民的稅負擔增多，消費相對減少的可能性
中小企業負擔增加，倒產，失業者增多的可能性
惡性循環引起的景氣的倒退可能性

不論是正面還是負面，只要是消費稅增稅，必定會引起很大的影響。

二．消費稅增稅和房地產

那消費稅10%會對房地產價格有什麽直接的影響呢？先要理解購買房屋什麽時候有消費稅。這要看賣主是個人還是法人。

接下來，就講一下消費稅課稅時的例子（前提是把現在8%的消費稅增稅到10%）。

◆價格影響

房地產價格

房地產價格＝房屋價格×（1+消費稅）+土地價格

房地產價格是由房屋價格和土地價格構成的。因為土地並不屬於消費，所以，也不會存在消費稅。房地產價格當中所謂的消費稅是房屋價格的消費稅。

例如: 房屋價格1000萬日元

稅率8% ：1000萬日元×（1+ 8%）＝1080萬日元

稅率10%：1000萬日元×（1+10%）＝1100萬日元

由此可知，消費稅由8%提生到10%將會帶來20萬日元的負擔。

中介手續費

中介手續費＝（房地產價格×3％+6萬日元）×（1+消費稅）

在購買房地產時，客戶需要向房地產公司交付中介手續費（中介物件）。

例如：房地產價格2000萬日元

稅率8% ：（2000萬日元×3%+6萬日元）×（1+ 8％）＝712800日元

稅率10%：（2000萬日元×3%+6萬日元）×（1+ 10%）＝726000日元

由此可知，消費稅由8%提生到10%將會帶來13200日元的負擔。

除了上述的兩個消費稅，火災保險費，貸款手續費，登記時的司法書士費用等也會受影響。

◆消費稅的經過措施

不只是在價格方面會有直接的影響，而且要註意有關時間的限制。一般來講，想要適用8%的消費稅購買房地產的話，需要支付過戶在2019年9月30日之前完成。不過有一些特殊的例外，那就是訂購房屋（日文叫註文住宅）。

訂購房屋可以高度的實現客戶的需求，由於按著客戶的所需而建築設計的房屋。規模/計劃不同，所需的時間也有差距。一般在日本從契約訂購房屋到過戶需要一些建築的時間。所以，到2019年3月31日完成委托契約的話，即使是過戶在2019年10月1日以後，也可以享受8%的消費稅。

◆消費稅增稅的間接影響

為了趕著消費稅增稅之前購買房屋，在上次的1997年和2014年的增稅前，都會有一定的消費者趕著購買房屋，結果形成了增稅之前的一定的價格上升，不過增稅之後而形成價格和契約件數快速下降的局面。這次的增稅也不能否認會有同樣的狀況發生。

總而言之，在日本本國生活的居民購買房屋（自住用）時，即使是增稅也將會享受一些政府準備的減輕負擔制度(例如住宅貸款減稅制度等）。不過外國投資家則購買以及銷售時將會直接受增稅的影響，所以，判斷什麽時候購買以及銷售是非常重要的。

責編：Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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奢华物业在悉尼房价下跌时期证明了自身的价值 | 居外专栏

与2017年10月的峰值相比，澳大利亚2018年的房价下跌超过6%。悉尼房价的下跌幅度更大，约为12%——这让房价持续下跌成为了各大媒体的头条新闻，也为买家带来了利好。然而，尽管悉尼房市依然不景气，但它巩固了自己作为世界超级富豪至爱居住地的地位，创下了豪宅销售的新记录，同时见证了史上第一笔交易额达到上亿澳元的住宅交易。

今年，这座港口城市中价值最高的20笔交易的成交额达到了创纪录的6.75亿澳元，其中包括5笔成交额超过3500万澳元（2500万美元）的交易。在超大额交易方面，悉尼的成绩遥遥领先于全球其他置业目的地。

悉尼在世界各大城市中的超然地位是由著名下北海岸和东侧郊区活跃的交易活动和面向海滩的地段（南至克罗努拉和北至棕榈滩）优势决定的。

例如，截至2018年底，悉尼下北地区的摩斯曼（Mosman）房地产交易总额为14亿美元，超过了全澳大利亚的其他郊区。Core Logic（一家借贷机构）提供的数据显示，沃克卢斯（Vaucluse）和贝尔维尤山（Bellevue Hill）的房地产交易额超过了10亿美元。

莱坊（Knight Frank，一家全球性房地产咨询公司）住宅部门的主管Sarah Harding表示，水景是悉尼吸引世界富豪的一大因素。

“在全球市场上，由于生活方式和相对稳定的政治环境等多种因素，悉尼仍然是高净值个人的首选目的地，”Harding女士说。

该机构的著名房地产代理Ben Collier在2018年经手了数笔规模巨大的房地产交易。他表示，被压抑的需求有助于将市场推向新高。据他所说，这最终鼓励了悉尼最富有的买家购买新住宅。

2019年在悉尼中央商务区（CBD）和克罗努拉外部郊区购房的建议

Domain（一家房地产代理机构）的数据科学家Nicola Powell称，郊区物业的交易前景十分光明：“悉尼的整体房价下跌了4.5%，因此克罗努拉房价适度增长且房价中位数较高的情况反映了该地区物业的抢手程度。

“此外，虽然那里的公寓在物业市场中占了73%，但房价仅下跌了0.9%，远低于悉尼5.1%的总体水平。”

克罗努拉Pulse公司（一家房地产代理）的Blake Spooner和Ben Pike即将出售克罗努拉大街格罗夫纳7号（7 Grosvenor St Cronulla），这是一套采用了前沿设计，可观赏海湾景观，拥有度假风格氛围的物业。这套住宅将于3月7日拍卖。代理人提到，当地和外地买家都对这套房子表现出了浓厚的兴趣。这套住宅功能齐全，既适合想缩小住房规模的人士，也适合年轻家庭。我们之前推出的开放式住宅获得了令人难以置信的热烈回应，我们现在期待着更理想的结果。

责编：Adam Chen

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