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海外 | 2016年愛爾蘭移民政策具體細節

愛爾蘭移民政策在2013年7月經過修訂後，正式進入國內市場，為國人所知，並在投資移民界佔據重要的位置，因低廉投資額，便捷的投資形式和穩定的移民政策而成為歐洲移民市場中備受國內企業家青睞的移民目的國。

愛爾蘭移民新政策的內容解析

按照愛爾蘭移民新政策的規定，移民愛爾蘭需要的條件有：申請人年滿18週歲且無犯罪記錄；花費50萬歐元投資到愛爾蘭政府認可的項目至少保持3年；提供200萬歐元的資產證明。

愛爾蘭移民申請條件比較簡單，沒有過多的個人限制條件，滿足投資要求就可以申請移民愛爾蘭。下面關於愛爾蘭移民新政策的主要內容：

申請成員：主申請人可攜帶配偶以及年齡不超過24週歲的子女隨行，18-24週歲的子女須保持未婚以及經濟上依賴父母。

辦理週期：移民專家表示4個月左右的時間可拿到移民身份。

簽證類型：申請人首次獲得的是2年居留簽證，2年後續簽為3年居留簽證，此簽證期滿後可申請入籍或再次續簽5年居留簽證。

所享福利：與當地居民所享福利待遇一樣，主要包括免費教育以及兒童和婦女等社會福利，入籍後所享福利更豐厚。

居住要求：沒有居住要求，每年登陸一次愛爾蘭即可。

續簽要求：在規定期限內保持投資，未領取政府救濟且無犯罪記錄便可續簽。

入籍要求：無犯罪記錄且未領取政府救濟金，並連續住滿5年，申請前12個月連續在愛爾蘭居住，另外過去8年中累計住滿4年，一共5年即可申請。

愛爾蘭移民新政策的優勢解讀

在選擇移民目的地的時候，大部分人首先想到的必然是美加澳等國，但殊不知從理性投資移民角度以及移民後從各方面考量來看，像愛爾蘭這樣的國家，是非常值得首選的移民理想之地。為什麼選擇愛爾蘭投資移民，而非其他國家？

從投資金額來看

50萬歐元移民傳統大國幾乎不可能實現，比如說英國至少就需要200萬英鎊才可以，愛爾蘭移民的投資金額實在低廉。

從投資風險來看

愛爾蘭移民的50萬歐元投資的項目獲得政府批准及認可，項目安全可靠，另外，施行申請成功獲批之後再投資的申請流程，最大限度保證了資金的安全性，更能保障投資者的利益。

從移民監要求來看

傳統移民大國的移民監「又臭又長」，實在令人頭疼，幾乎無法兼顧國內外生活與事業，但是愛爾蘭投資移民的申請就沒有這樣的煩惱，因為它沒有移民監，只需要每年登陸一次就可！

從稅收制度來看

愛爾蘭一直是歐洲投資者最為喜歡的國家，主要歸功於低稅收，企業所得稅僅為12.5%，遠遠低於美國和其他歐盟國家，相比美國的全球納稅而言，在愛爾蘭投資，沒有嚴重的稅收負擔。

（互聯網資訊綜合整理）

英國 | 倫敦Luton盧頓機場停車位投資計劃： 12年包租，淨租金回報132%

8月4日，英國央行宣佈降息至0.25%，這是英國2009年3月來的首次降息，也是英國央行32年以來的最低利率。消息一出，英鎊兌美元等絕大多數外幣應聲跳水，對於海外房產投資者而言，最直接的影響是英鎊兌美元等外幣再次貶值，按美元、人民幣等多數外幣多數外幣計價，更加便宜。

倫敦Luton盧頓機場停車位投資

12年包租，132%淨租金回報，999獨立產權
價格：25000英鎊/個車位
開發商Park First 統一管理
投資門檻低，租金回報高，買到就是賺到

倫敦盧頓機場介紹

英國第7大機場，倫敦地區第4大機場，世界排名第137，全英人流最大的機場之一

2015年新增6家航空公司、20條新航線，包括紐約、哥本哈根和維也納，從盧頓機場出行，可達174個目的地。全球第十大航空公司易捷航空總部，Monarch Thompson Airways 和 Ryanair的總部坐落倫敦盧頓機場。

機場周邊交通

盧頓機場2小時車程內居住著英國1/3的人口，距離M1公路1oa路口僅3公里，22分鐘車程即可到達倫敦市中心，項目距離機場僅4分鐘車程，是距離盧頓機場最近的長期停車場，比機場官方停車場距離更近、更便捷。

機場客流量促進停車位需求

英國政府投入1.1億英鎊用於盧頓機場擴張計劃，包括航站樓改造、優化客戶體驗，增加200%機場的購物面積，增強安保系統、增加高端貴賓室服務等。據盧頓機場相關數據顯示，2015年盧頓機場客流量達1200萬人次，2020年擴張計劃完成後機場客流量預計將，增加50%，達1800萬人次，每日人流量預計達到3.2萬人次。

停車位供不應求，投資前景相當可觀

極大的旅客流量，刺激機場車輛停放的需求，在2016年4月公佈的，15億盧頓城鎮改造投資計劃中顯示，有55%的旅客駕車前往盧頓機場，日需停車位數量是17600個。目前盧頓機場停車位數量13000 個，仍然有4600個停車位的缺口，本項目總共有2000個停車位，在市場供不應求的情況下，意味著盧頓機場的停車位將水漲船高。物以稀為貴，佔領機場停車位，就是佔領倫敦未來置業新商機，未來投資前景相當可觀。

投資門檻低、回報率高項目投資僅為25000英鎊/個停車位，低於英國皇家測量學會（RICS）37500英鎊/單個車位估值，成功避開英國房產投資印花稅徵收閾值，土地管理局登機買方名下的獨立地契（交易完成後3-6個月），長達999年可獨立土地所有權，讓您暢享項目給您帶來的優越條件。

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第1-2年租金回報達到10%
第3-4年租金回報達到11%
第5-6年租金回報達到12%

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

加拿大｜9月30日起雙國籍者入加拿大須用加國護照

從9月30日起，加拿大雙重國籍公民必須用加拿大護照才能入境。這一舉措，標志著加拿大出入境安檢完全轉向電子安檢程序，旨在加強邊境安全以及旅客和福利領取人士出境管理。許多人指責這一做法是對雙國籍人士的歧視和一種搶錢行爲，還有人說，許多雙國籍人士在上飛機前最後一分鍾可能才發現需要加拿大護照，有可能引發混亂。

一名大陸女子因爲被懷疑持有兩本護照和造假，申請入籍加拿大被拒

移民部：公民入境只能用加國護照

星報報導，移民部發言人溫普（Lindsay Wemp）對星報說，航空公司法律義務是確保所有飛往加國旅客必須攜帶公民身份證明和身份證件，對于加國公司來說，符合這一要求的就是有效加國護照，也是航空旅行唯一被接受的旅行文件。

2011年人口普查顯示，全國至少2.9%（相當于94.47萬）人擁有多國國籍，其中最多雙重國籍人士爲加美、加英、加法和加波（蘭）雙國籍人士。目前規定是，雙國籍加拿大公民，航空入境時，只要能提供加國駕照和公民卡等居住證明證件，出示其它國家護照也可入境。

去年，渥京推出電子旅行認證（eTA）系統，要求所有航空旅客（包括所有學簽和工簽申請人，以及免簽國入境人士）通過移民部網站提交個人簡曆說明、護照和其它個人信息，用于預安檢，否則入境時會被拒，但美國公民除外。但從9月30日起，加國公民不再適用于eTA規定，這是因爲到時加國公民必須用加國護照入境，雙國籍人士不得使用其它國家護照入境。觀察人士不解的是，新規爲何只限航空旅客？

目前加國成人5年有效期護照成本 120加元，10年有效期護照成本160加元。溫普說，渥京只是想辦法想讓雙國籍人士知道用加國護照旅行很重要。所有加國公民入境加國時享有受憲章保護權利，法律要求所有入境加國人士必須攜帶公民證明文件和身份證件，加國公民必須用加國護照入境。爲避免延誤，強烈建議所有加國公民旅行時用加國護照。

爲提醒雙國籍人士，政府已在機場入境處提供新規小手冊，自今年3月起，政府也通過媒體和社交媒體提醒人們，同時加拿大全球事務部還通過郵件及網站通知所有登記在冊的海外加國公民。

雙國籍人士不滿

但出生于多倫多自1980年移民澳大利亞，在澳大利亞移民部任職的羅根（Sandi Logan）說，從他多年政府工作經驗來看，這種做法對邊境安全和安檢加強一點作用也沒有。

出生于卡爾加裏、自2009年移居英國現年45歲的格雷（Carey Du Gray）說，2周前他訂10月份返加機票時才發現這一要求，他幾個女兒在英國出生，同時也是加拿大公民，現在孩子卻憑英國護照回不了加拿大，無奈之下，只好趕緊弄起所有文件和照片提交女兒護照申請，但網站說新規出台後新護照申請量太大，得需40個工作日才能受理其申請。

（據互聯網報道）

加拿大｜爲冷卻溫哥華房市卑詩省瞄准魁省投資移民

爲冷卻溫哥華房市，卑詩省政府8月2日實施了對外國買家加稅15%，但似乎還覺得不夠，政府正考慮如何阻擋魁省投資移民流入溫哥華。

每年搬去溫哥華的魁省投資移民家庭數估計有1,400個。如每個家庭購買一棟房子，那這些交易將占當地房市銷售量的5%

一周內實施對外國買家加稅15%，已引起溫哥華房市震動，不過，據《南華早報》報道，卑詩省長簡蕙芝還瞄准了魁省投資移民計劃，正在與魁省政府商討修改措施，因爲這些投資移民有加拿大永久居民身份，這15%的稅對他們不適用。

簡蕙芝對媒體的說法是，魁省政府希望投資移民留在本地，這是魁省投資移民計劃的原意。“所以，他們在考慮怎樣修改這計劃，保證投資移民留在本省，在本地消費。”

卑詩省長甚至說，他們將與魁省政府合作，保證魁省投資移民計劃是“爲魁省的，而且只爲魁省”。看起來，簡蕙芝相信，魁省投資移民是溫哥華房價高熱的原因之一。

對于卑詩省的行動，多倫多資深移民顧問黃國爲說：“因爲房市的民怨越滾越大，要影響到移民政策了。”

投資移民對溫哥華房市的潛在影響

據估計，加拿大之前的投資移民計劃，自2002年以來吸引了超過6萬富人去溫哥華，其中很多是中國人。因爲該計劃被批評爲花錢買身份，加上投資移民登錄後的報稅收入很低，聯邦政府在2012年停止接收申請，後來幹脆取消了該計劃。

魁省保留了其投資移民計劃，要求投資額增加到80萬加元。新收的申請曾設了區域名額分布，比如目前一年的新申請爲1,900個申請，其中1,330個（70%）給了中國大陸、中國香港及中國澳門。以前沒限制時，90%的名額都被中國人占用。

在過去的這些年，魁省投資移民有三分之二去了溫哥華，剩下的去了多倫多。按《南華早報》報道，每年搬去溫哥華的魁省投資移民家庭數估計有1,400個，如每個家庭購買一棟房子，那這些交易將占當地房市銷售量的5%。如他們買房的均價是250萬，他們占的銷售價值會是12%。但政府統計數據顯示，投資移民在加拿大非公司名義的投資中，63.1%投在房地産上，就是說，他們其中很多人不止買一棟房子。

修改移民政策對魁省不一定有利

卑詩省政府對溫哥華房市外國買家加稅15%，是爲改善本地人對居所的承受力，解決房市導致的民怨問題。溫哥華移民律師李克倫（Richard Kurland）提出了一個建議：要求魁省投資移民必須在魁省報稅，包括登錄前3年及登錄後5年，否則，他們的80萬投資被沒收，歸魁省政府所有。

李克倫的解釋是，這樣做的話，魁省不用改計劃，因爲對守規矩的投資移民沒影響；投資移民不會登陸後回原住國，從而不在加拿大繳稅；不會再有投資移民從蒙特利爾搬去溫哥華的問題。

加拿大很難通過法律限制投資移民不離開魁省，黃國爲解釋說，政府知道，90%以上的投資移民不留在魁省，因爲按他們的駕駛證、健康保險及報稅情況就會知道他們住在什麽地方。政府一直沒辦法阻止他們離開魁省，是因爲加拿大的人權憲章保障人們有自由遷移的權利。政府曾經講過要從嚴執行移民政策，但都是嚇唬人而已。

不過，黃國爲認爲，用投資移民的80萬資金來保證他們留在魁省，不容易兌現，魁省政府會謹慎行事。他說，每個投資移民給了魁省政府5年80萬無息貸款，聯邦政府也會給相應的移民安置費，如果這些移民去了外省，魁省還節省了開支。而且，從理論上說，魁省政府不是必須要去配合卑詩省政府。

他說，很多魁省投資移民只付20多萬利息就拿到了身份，那80萬投資是基金公司借給他們的。魁省本可以要求他們必須自己拿出80萬，但卻沒這樣做。

卑詩省加稅或鼓勵投資移民

黃國爲認爲，溫哥華房市對外國人增加了15%的稅，會鼓勵更多富人通過投資的方式移民加拿大。他說，目前的魁省投資移民，只需付20多萬元的利息就拿到永久居民身份，如果他們去溫哥華買了一棟200萬的房子，就節省了30萬元的稅，這已經高于他們移民時付的20多萬加元了。

“這是始料不及的。”他說，估計會有更多人想投資移民。中國投資者通常買高端的房子，他們會這樣算這筆賬的。

“因爲人們喜歡在溫哥華定居，所以，新政策會帶旺所有省份的省提名企業家移民。”黃國爲說，有些小省份，投入10多萬加元，就可按企業家計劃移民。另外，溫哥華有了這15%的“擋火牆”後，房市這把火可能會燒到多倫多等城市。

已經有經濟學家提議，多倫多房市也對外國購房者加稅，安省和多倫多政府都表態要密切關注事態的發展。

據《赫芬頓郵報》報道，按國際貨幣基金組織（IMF）公布的信息，給錢就能獲得身份的移民計劃中，加拿大在世界上還不是最吃香，從要求的投資額看，排第一位的法國要求1,457萬加元，加拿大的魁省排在第6位、愛德華王子島（PEI）排在14位。

（據互聯網報道）

加拿大｜民調：渥太華是加拿大最安全城市

據渥太華太陽報報導，周二，一項全國性民意調查顯示，渥太華是加拿大最安全的城市。近四分之三受訪者認爲渥太華“安全”或“很安全”。

周二，一項全國性民意調查顯示，渥太華是加拿大最安全的城市。近四分之三受訪者認爲渥太華“安全”或“很安全”

這項由Mainstreet/Postmedia研究公司開展的調查，涉及15個城市的4213名加拿大受訪者，渥太華在這項調查中排名與加拿大統計局得出的犯罪嚴重程度指數（Canada’s Crime Severity Index）排名基本一致。

近四分之三受訪者認爲渥太華安全

72%的受訪者認爲加拿大的首都城市安全，只有16%的人認爲渥太華不安全。

愛德華王子島省的首府夏洛特敦（Charlottetown）排名第二，65%的人認爲很安全，新不倫瑞克(New Brunswick) 城市蒙克頓(Moncton)第三安全，64%的人贊同。另外兩個進入“最安全”城市前五名的是聖約翰（St. John’s）和魁北克城。而多倫多、蒙特利爾、薩斯卡通、埃德蒙頓和溫尼伯則是五個墊底城市。

這項民意調查還顯示，不同地區的人看法也不同，例如，更多的魁北克居民認爲多倫多是不安全的，高達59%，而安省居民對多倫多的看法就更包容，55%的安省居民認爲多倫多安全。這項民調低誤差率是1.52%。

“犯罪嚴重程度指數”渥太華排名第三

在犯罪嚴重程度指數中，由于該指數將犯罪的數量和嚴重程度考慮在內，實際上渥太華是15個城市中排名第三的安全城市，遜于魁北克城和多倫多。

相反，多倫多“犯罪嚴重程度指數”全國第二好，但民意調查顯示，47%的受訪者認爲多倫多不安全。溫尼伯格表現最差，56%的受訪者認爲不安全。蒙特利爾是第三差，44%的受訪者認爲蒙特利爾不安全。

Mainstreet研究公司總裁麥吉（Quito Maggi）表示，公衆對于城市相對安全的看法多基于媒體的曝光，尤其是在國家層面上。他說：“當人們讀到渥太華時，往往不是關于犯罪，而是關于總理或政治。”

（據互聯網報道）

加拿大｜多倫多半獨立屋一年漲價20萬公寓銷量也猛增

據加拿大建築業及土地發展協會 BILD(Building Industry and Land Development Association)剛剛公布的數據，盡管由于存量因素，今年7月份多倫多低層房屋交易量下跌了32%，但公寓銷售市場卻異常紅火，其銷量比去年同期猛增52%，如果只算今年頭7個月，公寓銷售量也升25%。

多倫多半獨立屋一年漲價20萬公寓銷量也猛增

BILD 的數據顯示，7月份多倫多公寓平均價格爲$475,764, 約爲低層房屋的一半。BILD的 CEO Brian Tuckey指出，公寓銷售有兩大趨勢，一是偏大的單位更受購買者青睐，尤其是平均建築面積在800平方尺的單位;再是地鐵沿線的公寓特別搶手，比如通往旺市市中心(Vaughan Metropolitan Centre)的地鐵延伸線，其沿路的公寓賣得很火。

多倫多半獨立屋一年漲價20萬

BILD 的數據還顯示，從去年7月到今年7月，多倫多半獨立屋平均漲價$200,000，達到$771,530;而鎮屋價格也不低，均價爲$758,434。

Brian Tuckey表示，由于低層房屋存量及上市量有限，不僅導致公寓交易活躍，也讓不少年輕夫婦或首次購房族將目光瞄准夾在獨立/半獨立屋與公寓之間的鎮屋，令鎮屋成爲買房族的新寵，其均價也相當接近半獨立屋。

新建低層房屋均價接近百萬

到今年7月底，多倫多上市的各類新建房屋共有17,213套，這比10年前下降41%。而上市的新房中，屬于低層類型的則只有1,568套。在上月售出的2,226套新房中，只有905套屬于低層房屋。

低層房屋交易受存量制約銷量下降，但也推動了新建低層房屋的售價，包括獨立、半獨立及鎮屋的平均價已接近百萬，達到$906,508，今年7月也比一年前上漲12%。

Brian Tuckey表示，盡管多倫多人口增長明顯，但不能否認是，多倫多房價上漲背後的最重要的因素是：本地房屋供應量有限，尤其低層房屋仍然奇缺。再往深處看，則是土地供應不足，加上居民對社區新建項目的恐懼與抵制，現在申請居住建設用地越來越困難。

（據加西網報道）

美國 | 投資紐約期房要怎麼買？了解新房“投機”的利與弊

在國內你可能會經常聽人說起期房或買樓花，這也就是在房子還沒有蓋好之前先以合約買了下來。通常這種現像以公寓期房為多，一般的高層公寓建造期需要兩年至三年，購買者提前買入一個單位的權利，支付款大約在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的時候買家才支付剩余的款項。在紐約購買期房的時候你必須考慮以下各種優點和缺點，因為期房是一個長久的投資不是每個人都適合：

期房增值率高但是…

自美國2008年的次貸風暴以來，紐約有很多開發商大量的收購土地以為將來房市復蘇的時候推出更多房源來賺取利益。紐約的期房計劃都必需向市政府申請，定價也必須被總檢察長簽署同意。開發商一般都考量期房的建造時間和未來房價來做預測。比方說期房在開盤時的價格為最低點，然後慢慢的向總檢察長申請價格修訂。紐約期房一般都會花上三到五年的時間建造，如果你在開盤時買入那你的增值率不久很樂觀嗎？但是，期房的投資門檻很高，在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳。

在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳

什麼時候買期房更合適呢？

買期房，你只能看到圖紙，沙盤，對於將來樓盤蓋好後的質量，只能依賴你對開發商和計劃的信任程度。期房是直接從開發商手裡買，你可以選擇自己喜歡的戶型，樓層或朝向。不過，紐約的開發商會限量的推出房源，因為這樣可以避免房源過剩導致房子在市場上掛太久。一般開發商會推出最容易賣出的新樓盤，如價格比較低，較小或朝向比較好的單位。只要開發商賣出15%的樓盤，他們可正式的向總檢察長申請實行計劃。在此之前，買家可向開發商議價因為開發商很有可能為了達標和讓計劃能順利進行而給買家打折。不過，這種現像在紐約是罕見的因為開發商都只給朋友圈先購買。

買期房的時機仍依情況而定，在紐約房價飆升的時刻開發商都不願意議價，而且也要你承擔他們的一些費用（轉讓稅和賣方律師費）。如果你在房市不景氣的時候購買期房，你不但可以議價而且也可以豁免一些過戶費用。紐約在2016年開始邁入期房高峰期，新樓盤已達五年的需求量，我也在今年成功的為客戶向開發商議價，所以今年可能會是期房的投機時刻。

期房的建造風格有何差別？

在紐約很多開發商都用上了名設計師和建築師。許多期房都有寬倘的格局和以簡約風格為主，例如：開放式廚房配不鏽鋼的廚具，特大的玻璃窗和完善的大樓配套設施。這些期房的建造風格主要賣點是耐看，畢竟房子要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計。有些期房是以舊樓翻新，開發商會保留房子的格局只做基本的裝潢。

期房要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計

買期房要如何支付？

當你選擇購買期房後，每個開發商都會有不同的支付配套。一般都是在簽合約時付10%，然後6個月後再付另外10%，剩余的款項可在交房時才付。此外，期房的合約都會說明不可有資金應急的條款（Financing Contingency）。這意識是不管在任何情況下你都必須在交易日當天付出完整的資金給開發商，不然開發商有權充公那20%的訂金當毀約罰金。買家可向銀行貸款不過開發商不會因為貸款沒通過而讓你解約，因為最終這樣會提升開發商回收太多賣不出的房源的風險。

出租率會好嗎？

當你完成交易後，你的房子可開始放租不過你可面對租憑市場的競爭。在過去這幾年裡，紐約有很多外國投資客買了期房做投資，這導致今年的出租房過剩和競爭激烈。單在同一棟新樓內就可看到很多新房源，為了減少損失惟有調整租金吸來引住客，不過這種現像都是暫時性的。紐約每年都有大量的學生和上班族因為工作調遣到紐約來，所以租憑市場是很活躍的。

期房可以轉手嗎？

如果你在房子完工之前想賣，法律上稱之為合同轉讓，轉讓合同必須要得到發展商的書面同意才可以轉讓。有些開發商同意買家轉讓，但是他們會收取一定的費用；有些發展商不同意你轉讓，那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售，不過你必需計算所有的費用在內才可知道真正的盈利。

期房會有哪些過戶費用？

期房的過戶費用比買二手房來得高。以下的費用只供參考：

房權費用如：政府機構搜索費、登記費、豪宅稅（只限於100萬以上的房子）律師手續費和其他雜費。
付給開發商的費用：轉讓稅和賣方律師費
大樓額外費用：駐樓經理住所的股份（這都需以開發商的計劃而定，不是每棟樓都有駐樓經理居住在內。）和大樓周轉資金（一般是兩個月的物業費）。

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展，還需要了解設計師情況如他以前設計的樓盤的特點。在看樓盤的宣傳冊時，判斷真實性及開發商是否真的能夠達到宣傳冊的效果。在購買時，找有經驗房地產經紀提供你有利的數據和信息如現在期房周圍的房價，新樓的均價，建成的時間，預測到建成時的價格和租金。要考慮通脹指數和過去幾年的樓價上升情況。投資是目標預測，要比較現在和未來的價位，看看期房的定價是否合理。另外，還要詳細了解房子的特點。聘請一位好的律師也很重要，有經驗的律師雖然收費比較高不過他能夠給你更大的保障而且也能為你提供完善的法律咨詢，畢竟投資房地產不是小數目，千萬不要因小失大。

太平洋聯合公司繼續為居外用戶帶來舊金山灣區房地產市場季度報告。經過幾年急速的價格上漲與漫天要價，舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固，但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長。盡管舊金山市場仍向賣家傾斜，但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。【閱讀原文】

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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澳洲 | 過低利率刺激悉尼房屋價格上漲

專家稱，澳洲各首府若有專屬利率會更加合適

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據《金融評論報》報道，對於悉尼這座經濟已經蓬勃發展的城市來說，過低的利率的設定刺激了房價飛速上漲和清盤率飆升。

SGS Economics & Planning公司經濟分析部門主管羅恩斯利（Terry Rawnsley）認為，在經濟發展超過其他地區的城市——悉尼——如果利率設定得更合理，比如為3.5%，那麽物業的價格平均會便宜10萬澳元。

但澳洲儲備銀行為總體經濟設定了壹個利率，因此以上假設的情況不可能發生。與數年前經濟發展蔓延至以礦業為主的西澳和昆州所不同的是此時澳洲雙速經濟逆轉更集中於壹座城市。

“我們從以礦業繁榮支撐起全澳大部分地區經濟的狀態過渡到悉尼的繁榮只集中在壹個很小的地理區域。而且它很大程度上集中在東部地區和北海岸。”

大規模的基礎設施投資大體上促進了悉尼的經濟，活躍的金融業和保險服務行業推進了房屋行業相關特定領域發展，自然也提高了清盤率和房屋價格。

悉尼的房屋價格在過去20年裏年均增長7%。在這段時期內曾出現過幾年的價格下降，近幾年變得強勁起來，比如去年就增長11.5%，但這只是在彌補之前的壹些損失。

據費法斯傳媒（Fairfax Media）旗下的Domain集團表示，悉尼原本處於中間值的房屋價格在第二季度反彈至100萬澳元大關。該城市的清盤率也在上周創下14個月來最高紀錄。北悉尼和康士比（Hornsby）創下悉尼最高清盤紀錄，初步統計為94.7%。而次區域的拍賣數量也達到最多，為111套。

CoreLogic的數據顯示，其它內陸城區清盤率也表現良好，如東部城區（91.8%）、城市中心和內南區（88.7%），內西南區（83.7%）。

偏遠地區的清盤率也頗高，如寶琴山（Baulkham Hills）和霍克斯布裏（Hawkesbury）（94.1%）以及霹靂鎮（Blacktown）（92.3%）。這些地區房屋拍賣的數量比較少。

有經濟學者認為，復活的悉尼房屋市場讓銀行監管機構APRA感受到了壓力，在2014年首次收緊投資者信貸之後再次采取了同樣的措施。新州經濟回彈的壹部分原因是得益於澳洲最低水平的貸款利率，設定該利率是為了刺激經濟發展最緩慢的部分——生產性投資的增長。

羅恩斯利表示，悉尼在降息之後房屋價格增長迅猛，而就像21世紀初和面臨全球經濟危機後所采取的措施壹樣，當地收緊了貨幣政策，其它城市理論上則相對比較寬松。

與悉尼類似，如果墨爾本有壹個專屬利率，比如2%，將會令墨爾本的房屋價格便宜3.5萬澳元。其它經濟較弱的城市如果有低於1.5%的專屬利率，也會令本地的房產市場更活躍。

如果布裏斯班（Brisbane）和柏斯（Perth）的利率是0.5%，房屋價格將會高6.5萬澳元，而侯巴特（Hobart）則會高5萬澳元。而如果阿德雷德（Adelaide）采用0.25%的利率則能可令整個西澳首府的房屋價格比現有水平均高出6萬澳元。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 用微信吸引中國買家澳洲售房出現新趨勢

《澳洲人報》報道，澳洲的房產或會成為下壹個在中國電子商務市場火熱的商品，尤其是受中國人歡迎的聊天微信APP。

悉尼房產中介Black Diamondz創始人兼董事莫妮卡•杜（Monika Tu）在今年早些時侯，在微信上售出壹套位於悉尼東部沃克呂斯（Vaucluse）區價值460萬元的房產。“客戶周六在微信上看到房產出售信息後，周日時進行調查，到周二時就交換合同了。”

根據領先的互聯網公司Statista統計，微信APP歸中國科技巨頭騰訊擁有，在2016年第壹季度月活躍用戶數達到7.61億人。盡管大部分用戶是在中國，但海外仍有7千萬的使用者。

澳洲的房產或會成為下壹個在中國電子商務市場火熱的商品，尤其是受中國人歡迎的聊天微信APP

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如今，越來越多的代理和開發商正通過微信拉動房產和吸引潛在買家，這可能會潛移默化地形成澳洲未來的房地產銷售模式。

專門銷售高端物業的莫妮卡•杜，壹開始創建了個人微信帳號並在朋友圈分享房產上市資訊。後來意識到微信平臺非常有效，她就為Black Diamondz開啟了官方帳號並在公司推廣使用微信。她稱，“我們的微信平臺有 35,000粉絲，很多都是活躍有素質的買家。”

Kinsale房產集團的總經理普萊特（Simon Platt）使用微信app為開發商TWT推廣價值3億元的 New Life Ultimo項目。兩個月後，項目已獲得2500名的擁護者。

普萊特稱，“我們需要通過微信聯系那些中國買家，無論是在澳洲還是在海外，他們都是使用微信。”

世邦魏理仕（CBRE）住宅項目主管斯圖爾特（Ben Stewart）稱公司9個月前也建了壹個官方微信帳號。

他稱，“當我們發布壹個(公寓)項目時，我們會做評論。我們會發布項目的電腦成像（CGIs），人們會查看然後進行分享。”他表示，世邦魏理仕不僅有自己的官方帳號，連銷售人員也會使用微信。

圖爾特和普萊特稱難以估算真正靠微信帶動下的銷售額，但毫無疑問該社交軟件在海外越來越流行。

（據澳洲新快網）

海外 | 東南亞國家有多少國家？東南亞國家首都介紹

東南亞有哪些國家？首都分別是什麼。東南亞的旅遊資源還是很豐富的，最關鍵的是在這些國家旅遊很便宜，不管是購物還是機票酒店這些都便宜。東南亞的國家包括泰國、老撾、柬埔寨、新加坡、馬來西亞、印度尼西亞等等，這些國家的首都分別是什麼呢？下面就具體來介紹一下：

泰國首都

泰國的首都是曼谷，曼谷作為泰國的第一大城市，也是東南亞的第一大城市，這裡的佛教歷史悠久，這裡的佛寺廟宇建築精美，有金碧輝煌的大王宮、餾金溢彩的玉佛寺、莊嚴肅穆的臥佛寺、充滿神奇傳說的金佛寺以及雄偉壯觀的鄭王廟。其中鄭王廟最出名。曼谷的寺廟非常的多，也很受遊客的喜歡。

新加坡首都

新加坡就是一個城市，它的市區中心在新加坡島的南岸，新加坡有有「花園城市」的美稱，因為新加坡的環境很好，綠化面積也很大。新加坡是全球第四大國際金融中心。新加坡是發達國家。

馬來西亞首都

馬來西亞的首都是吉隆坡，吉隆坡是繁華國際化大都市，也是最大城市。還是馬來西亞政治、經濟、金融、商業和文化中心。吉隆坡靠近赤道，是熱帶海洋性氣候，全年高溫多雨，炎熱潮濕。除6-7月的颱風季節外，任何時間到吉隆坡旅行都沒有太大差別。

印度尼西亞首都

印尼的首都是雅加達，也叫椰城或大雅加達特區，它是是印度尼西亞最大的城市，在爪哇島的西北海岸，它是東南亞第一大城市，現在的雅加達是國際化大都市，也是世界著名的海港。

菲律賓首都

菲律賓的首都是馬尼拉，這是菲律賓最大的城市。因為位於呂宋島東岸，也稱「小呂宋」，這是亞洲最大的城市，有亞洲紐約的稱號。

越南首都

河內是越南首都，全國第二大城市，河內屬於熱帶季風氣候，但是它的四季明顯，春天溫暖，夏季高溫多雨，秋天涼快干爽，時有颱風，冬季較冷，氣溫常在14℃到18℃之間。

文萊首都

斯里巴加灣市是文萊的首都。這裡的人口約6萬，主要是馬來人和華人。這裡是世界上最大的水上村莊，所以有「東方威尼斯」的美稱。現已建設成為一個現代化城市。非常的繁華。

柬埔寨首都

金邊是柬埔寨的首都，位於湄公河、洞裡薩河、巴沙河和前江的匯合處，這四條河流在城東聯結成K字形，西方文獻稱之為「四臂灣」，金邊市區呈長方形，分老城和新城兩部分。金邊天氣為熱帶氣候，受泰國灣(暹羅灣)與印度洋高氣壓影響十分濕熱。氣候分成兩大季節，最好的旅遊季節為氣溫適宜的11月至1月之間。

老撾首都

萬象老撾人民民主共和國的首都。此外，還有名為萬象的植物，雜誌和中國台灣水雷名。萬像是一座歷史悠久的城市，市區街道並不十分寬闊，但市面很熱鬧。萬像是熱帶、亞熱帶季風氣候，平均溫度為26攝氏度。

緬甸首都

緬甸的首都是內比都，原稱彬馬那，現為緬甸聯邦首都，在2005年11月6日從仰光遷都，2006年軍人節正式宣佈新名Naypyidaw(皇家首都之意)。內比都比較落後，這裡的人們生活比較艱辛。