澳洲 | 澳大选无论谁当选 退休金税收制度都会更严格

工作了数十年,好不容易要退休享受生活,却还要为退休金发愁?答案恐怕是肯定的。澳洲联邦大选后会对退休金作出调整,无论当选的是工党还是联盟党,都会对退休金试行更加严格的税收制度,余额多的受影响会尤其严重。

据《先驱太阳报》报道,7月2日联邦大选之后澳洲的退休夫妇们要组成“退休金团队”才能避免退休金税上涨带来的麻烦谭保政府计划推行10年来最大的退休金改革政策,对存进退休金账户的金额进行限制薛顿领导的工党则想对可以从退休金中获得7.5万澳元免税收入的人群进行征税。不过如果夫妇两人通力协作,使退休金“平衡”,或许能省下好几万澳元的税。

7月2日联邦大选之后澳洲的退休夫妇们要组成“退休金团队”才能避免退休金税上涨带来的麻烦
7月2日联邦大选之后澳洲的退休夫妇们要组成“退休金团队”才能避免退休金税上涨带来的麻烦

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联盟党和工党的政策潜台词都表示,对于那些“富裕”的人来说,退休金政策长期以来都太宽容了。不管哪方赢得选举,退休金税额的上涨都势在必行。高税额针对的“相对富裕”的人群,即退休金账户余额达到150万澳元或以上的人。

过去10多年里,退休金的存取都是免税的。如果联盟党再度当选,会将工人存进退休金账户里的钱限制在160万澳元。超出标准的金额将被转入累积账户,并将收取高达15%的税。联盟党表示,这样一来,人们的最高免税收入可以打到8万澳元。

2007年开始,澳洲居民存入退休金账户的金额不受限制,收取时也无需交税。联盟党的新政策之下,澳洲人存入养老金账户的金额将受限制。当前,50岁以下的人享受3万澳元税收优惠限制,50岁以上的人则为3.5万澳元。新政策施行后,都会被降至2.5万澳元。

工作人士们限制可以将税后的收入存进养老金账户,年度限额为18万澳元。政府打算将这一数字限制到一生仅能存50万澳元。

政策也有给甜头的一面。澳洲人存养老金的年龄推迟了,截止年龄从65岁退后到74岁。 人们存退休金也会更方便,可以一次性缴纳5年的退休金,最高为2.5万澳元。女性也会从中受益。部分女性工作历史有时间间断,自由职业者们也会欢迎新政策。

工党的退休金政策要简单得多。他们并没有宣布要降低金额限度,会允许澳洲居民存更多的退休金。但薛顿的计划是,谁取养老金取得多,就对谁征税。免税额度将被限制在7.5万澳元以下,超出的部分就要交税了。

夫妻们要齐心协力

养孩子、付按揭贷款、家务活……所有事都会在合作之下变容易。从现在起,无论谁赢得了7月2日的联邦大选,夫妻俩都得在退休金方面合作,否则就得交很多税。

为什么呢?因为自由国家党和工党都要对退休金太多的“个人”征税。举例来说,如果丈夫的退休金账户里有250万澳元,但身为家庭主妇的妻子只有10万澳元,自由国家党和工党都会收丈夫一大笔税。但如果夫妇两人对养老金进行“平衡”,他们各自账户都只有130万澳元,就无需纳税了。

要达到这种目的,有四种方法可选。各人境况不同,最好去找个理财顾问帮你理清这些复杂的规则。

配偶分割规则:把工资和薪金牺牲(salary sacrifice )进你配偶的账户里。这是“平衡”退休金账户的普遍做法。

配偶存款优惠:如果一方收入较低,收入高的配偶可以为其存3000澳元,获得18%的退税,相当于540澳元。低收入一方的收入要接受检测。谭保政府希望把额度限制在1.08万澳元到3.7万澳元之间。

无优惠存款:这种情况下,存入的退休金必须是税后储蓄。如果你选择这种方法,需要和低收入的人进行平衡。

薪金牺牲和养老金: 此项策略最为强大有力,特别是对一方工作而一方没有的伴侣们来说。

为选举结果规划:选举会为你带来什么样的影响?

20到30岁的单身人士

联盟党当选

通过薪金牺牲,尽早多存一些退休金。联盟党会对金额进行限制,因此即使你每周只存20到50澳元,也会有很大好处。

做一份“风险预测”,在养老金投资方面要更加积极。年轻时多冒点险,到了60或65岁时会从中获益很多。

工党当选

政策变化对你不会产生什么影响。但未来肯定还会有变化,因此每周最好还是存上20到50澳元,有备无患。

带孩子的夫妇

联盟党当选

没法等到孩子成人后再存养老金了。要尽早开始存,哪怕数额很小也没关系。如果孩子长大后,配偶一方重新开始工作,可以通过追缴条款来补充缴纳退休金。

工党当选

如果一方没有工作或只是兼职工作,可以采用低收入配偶退税、联合缴纳或配偶分割方案。

没有孩子、双方都工作的夫妻

工党获胜

工党不会采用追缴条款,因此要持续、大额地存养老金,最大限度地利用养老金存款限额。

联盟党获胜

退休金账户的缴款额限度会降到新低。可以通过薪金牺牲来短期省税,但在复合的低税环境下应该利用长期的红利奖金。如果夫妻两人都有工作,可以参看上文的退休金账户平衡方法。

女性

联盟党获胜

女性是最大赢家。新的五年追缴条款能够帮助暂离工作岗位的女性延长期限, 存入更多退休金。要最大限度里利用合作存款的规定,年收入低于3.7万的人可以享受500澳元的退税。

规定十分复杂,找个好的财务咨询师,每年能省下数千澳元。

工党获胜

和伴侣一起考虑一下配偶分割养老金账户的方法吧。

临近退休的人(50到65岁)

工党获胜

趁现有的养老金存款限额还没变,尽量多存。政府未来会对额度进行限制。

联盟党获胜

在2.5万澳元的限制生效之前,尽量利用3.5万澳元的上限。可以利用配偶分割策略和薪金牺牲来把缴纳税款降到最低。

注意“退休过渡”的政策变化。对有些人来说,退休后再返回工作岗位也是个不错的选择。

退休人士(65岁以上)

联盟党当选

取消了工作收入检查制度,有机会向退休金账户存更多钱。退休金缴纳年龄限制也推迟到74岁,应利用这点使配偶间退休金账户达到平衡。

少领一些退休金,多留一些在账户里。

工党当选

要存退休金,必须接受工作收入检查。如果你想多存一点,找份兼职工作吧。

 

延伸阅读:澳洲 | 澳大利亚联邦大选提前投票今日开启

(据今日澳洲

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澳洲 | 澳小学生签证引爆学区房 教育成买房首要考虑因素

近日开放的国际小学生签证促使中国购房者攀升。

据澳洲民族电视台报道,从7月1日起,年满6岁的外国学生可以申请学生签证,同时他们的监护人也可以申请监护人陪读签证(580类别)。该签证的有效期为两年,在澳期间,持有该签证的人士不得从事务工和申请其他签证。

目前,签证系统的评估程序是基于移民风险,而大多数中国留学生的移民风险为三级,即最高风险,因此,需要更多的证据来支持申请。今年四月澳洲总理谭保访华时,宣布变更这些签证规则,这也意味着非澳洲居民可以购买数套新房产或者一套现有房产。

从7月1日起,年满6岁的外国学生可以申请学生签证

Dave Platter,中国领先的国际房地产网站居外网负责人说道:“谭保总理宣布该通知时,中国购房者在澳购房需求增长了20%。我们已经可以预见中国家庭对新签证的需求,与此同时,购置新房产的需求也会上升。”Platter还说道,学校附近的区域有新的发展潜力,中国人购房需求的增加实际上促使开发商在此区域建造新房屋,新房屋供应量的增加将会使房屋价格下降。

政府在此方面做了很多研究,他们已经发现上述情况。因此,本周,新州也跟随维州引进了印花税和土地税附加费,这使平均购买价格增加大约5万澳元。平均房价已经达到100万澳元左右。

移民律师 Alex Kaufman强调说:“不要以为这个方案是给国外投资者的‘礼物’,任何‘别有用机’,无论房产开发还是房产收购,不久就会发现处于国外投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)的监控之下。”他还指出,想要在澳洲拥有永久财产,前提须是澳洲公民。

房产经纪人Geoffrey Wong的客户多数为中国人或韩国人,当他们购置房产时,孩子的教育无疑成为首要考虑因素。

 

延伸阅读:澳洲 | 中国小学生也可以去澳洲留学啦!新政策7月1日生效

(据今日澳洲)

 

如何避免购买加拿大的“问题”房屋?

大麻屋的主体结构可能已受残留毒物损坏,会为业主带来的一系列麻烦;房屋大幅度贬值,以后卖房也会受影响。

加拿大购房时,难免会遇到令人头痛的“惊喜”,比如恰巧买到大麻屋,冰毒实验室、发现院子里还藏着破旧的石油储罐,亦或不知不觉购买了温哥华市的祖裔特色屋,无论是碰到哪一种情况,都会另购屋者陷入麻烦,增加开支。

因此,大温哥华地产局特别为购屋者总结了如下方法,如何在签订买房合约前就发现这些潜在问题。

其实我们在各市府网站上,就会找到如下信息。例如:

在列治文市府网站上可以看到包含所有列市的祖裔特色屋的地图,以及它们的详细照片。

温哥华市府则表示,如果加拿大房产曾被用作种植大麻或非法毒品实验室,市民可拨打电话604-871-6231。市府将不会提供屋主姓名,以保护其隐私。(注意:曾被用于种植大麻或非法毒品实验室的房屋并不会登记在案,以供公开查询。不过皇家骑警则登记了全国范围内的问题房屋。)

西温则提供了所有拥有地下石油储罐的房屋名单。登陆网站:www.westvancouver.ca;并查找Fuel Storage Tank Program(石油储罐项目);点击查阅更多咨询;查看石油储罐纪录查询。

我们还可以找到卑诗省祖裔特色屋清单,这些资讯均由各市府提供。查询潜在原住民历史遗迹,登陆网站BC Archaeological Site查看具体信息,或致电250-953-3338。

查询BC省登记在案的污染地带,登陆网站www.bconline.gov.bc.ca(点击Products)。查看此数据库会收取一定费用。

 

澳洲 | 悉尼公认的安全系数较高的买房区域——Miranda

Miranda(NSW 2228)生活方便,交通便利,并拥有多间学校,是南区最理想的住宅区之一。Miranda以Westfield Miranda购物中心闻名,这个购物中心曾经是南半球最大的购物中心。目前Miranda房价处于低洼,是投资或自住的不错的选择。

Miranda区域图 Westfield Miranda购物中心

 Miranda地区居民状况调查

在Miranda,澳洲本地出生的居民占了大多数,达78%,其次是来自欧洲国家的居民,其中来自英国的居民占比达5%。平均家庭收入方面,Miranda地区为1,372澳元(周薪),低于整个悉尼市的收入水平。

Miranda地区的房价&房租

Miranda地区2014.7-2016.6月House平均价格走势图(单位:澳元) Miranda地区2014.7-2016.6月Unit平均价格走势图(单位:澳元)

 

最新数据显示, 截止到2016年6月,Miranda的平均房价水平排在新州的第336位,House平均房价为1237500澳元,比去年上升29%,而Unit的房价则为649600澳元;平均租金排在整个新州的第337名,house租金均价为645澳元,比去年上升4%,而Unit的平均租金则为464澳元。

 

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澳洲 | 悉尼公认的安全系数较高的买房区域——Rhodes

Rhodes(NSW 2138)位于内西区,是一个半岛小城。距离悉尼CBD仅15公里,在罗兹(Rhodes)火车站坐火车上班十分便利。由于交通的便利,生活设施齐全,不少楼盘拥有一线水景,Rhodes日益成为令人瞩目的时尚新区。罗兹(Rhodes)购物中心设有全球最大家居用品商家宜家家居(IKEA),此外更欣赏到风光如画的河畔景色,还有仓库和办公室等建筑。

Rhodes区域图 Rhodes城区

Rhodes地区居民状况调查

Rhodes地区,66%的居民为澳洲本地出生,你的邻居可能是中国人、韩国人或欧洲人,住在公寓大楼,只有一半家庭育有小孩。Rhodes地区的平均家庭收入为周薪1716澳元,高于悉尼整体水平。不过,值得注意的是,罗兹(Rhodes)当地只有少量独立屋,住房主要是公寓。

Rhodes地区的房价&房租

Rhodes地区2014.7-2016.6月House平均价格走势图(单位:澳元) Rhodes地区2014.7-2016.6月Unit平均价格走势图(单位:澳元)

 

最新数据显示, 截止到2016年6月,Rhodes地区的平均房价水平排在新州的第123位,House平均房价为1919500澳元,同比去年上升19%,而Unit的房价则为849500澳元;平均租金(周租)则排在整个新州的第250名,house租金均价为733澳元,Unit的租金则为666澳元,比去年上升8%。

 

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港大中文商科更“青睐”哪种类型学生?

目前为止,中国香港2015年秋季硕士录取基本告一段落,2016年秋季入学硕士咨询准备工作正在如火如荼的进行,申请169月入学的小伙伴请特别注意,中国香港科技大学的所有硕士专业将于20159月初完全放开,中国香港中文大学的部分商科专业往年有出现过次年入学前年7月下旬第一轮就已截止,商科甚至出现7轮录取,针对于特别想去中国香港前三读书但是还在观望的小伙伴要赶紧准备资料了!

港大中文商科更“青睐”哪种类型学生?
港大中文商科更“青睐”哪种类型学生?

说到这里,有学生就会问,我需要具备什么样的条件中国香港的前三能录取呢?从往年的录取结果看(以下数据不分先后):

  1. 完整的个人履历说明(CV)
  2. 必修限选分数高课程权威教授推荐信(RF)
  3. 无需渲染但直接“吸睛”的留学动机信(PS
  4. 良好的GPA,学校学历,以及交流背景;
  5. 优秀的雅思/托福成绩,抑或GMAT成绩;
  6. 不低于1个月的若干个职务内容明确详细的实习证明
  7. 能体现情商以及团队协助志愿者的各种活动获奖衬托
  8. 当然还要有一颗大心脏以及敏锐专业&实事“嗅觉”良好面试心态

以今年中国香港大学经济学&中国香港中文大学经济学硕士录取的交大小王为例:

说明:中国香港大学经济学&金融专业硕士,一般要求学生雅思7各项不低于6.5 建议GMAT700+ 2年工作经验,继上次交大应届马同学无GMAT 雅思小分不达标被港大金融硕士录取后;交大ACCA小王再次以应届身份被港大经济学硕士录取。

小王,来自重庆,西安交大ACCA专业。在DIY过 程中,小王发现很多专业的资料准备很复杂,感觉资料中有很多不足,如:工作证明必须打印在抬头纸上中英文落款都要敲鲜章,每份工作证明如港大原件都要寄送,而小王只开了一份;资料的敲章密封或者骑缝章等 等一系列规范化建议,推荐信 简历的英文润色修改,最关键的是小王的留学计划PS进行了重新颠覆性创作,全部整合完毕后,及时递交了中国香港前三的申请,功夫不负有心人,终于完成了中国香港大学经济学硕士的录取&中国香港中文大学会计学硕士的录取。

澳洲 | 案例分析:澳大利亚小规模房产项目开发的成功因素

成功领导并完成一个小规模项目比大型复杂的项目更具挑战性。大型复杂项目意味着你有机会获得更好的资源——最好的设计师,最称职的顾问,最有经验建筑承包商,和大量的资金。同时易与政府,主管部门和利益相关部门建立紧密的关系。但是小规模项目的主要困难是你需要确保最重要资源包括设计师,建筑商和顾问的质量和可靠性。很多时候在澳大利亚,小规模项目容易超过预算,并出现严重延误!为了尽量减少发生这种情况,专业的项目管理是最重要的。

对于一个小规模的项目,主要的风险在于每个联排别墅的销售价格。如果联排别墅中的一个以较低的价格出售,所有的项目预期的利润,可能会完全抵消!对我们来说,KODA RESIDENCES项目相比于其他类似项目取得了卓越的销售成果。这不仅依赖于面积和内部空间的质量,而且项目的质量管理。

  • 我们设计的项目使用日本设计主题,建立了独特的品牌标识,并且非常有技巧地运用了性价比高又具有特点内饰。买家都能够看到我们的产品和其他竞争联排别墅的区别
  • 我们设计精巧,专注于厨房和客厅质量- 配置了电及蒸汽烤炉, 优质石材的厨房台面,特殊设计墙,存储空间——这些都是受到我们的目标市场客户所关注的
  • 我们在营销方面也做了比较大的投入,设计并制作了高品质的3D效果图和宣传册,- 这让我们的目标客户群体对这个项目产生了情感上的关联

本项目成本管理是通过……

  • 建筑承包商资格审查程序——考量建筑承包商的项目质量和承接这个项目的能力,同时配合竞争激烈的招标过程
  • 基于我结构工程的背景,优化了结构设计
  • 重点项目价值工程并依据制定的预算进行价格谈判
  • 直接采购独立建筑构件包括房屋拆迁,厨房用具,门用五金,卫浴配件和园林绿化工程 等,将在各项协调中可能产生的风险降到最低,这减少了承包商在执行这些项目中所要赚取的利润

管理整个项目时间计划

  • 积极投入营销和预销售活动,并且给到销售代理极具竞争力的佣金奖励
  • 事先计划与提前协调所有外部机构相关申请程序- 服务断线,服务管理局申请(电,气,通讯,排水,污水处理,水连接),批准土地分割
  • 定义设计团队的主要事件节点和阶段性审查和审批项目设计文件
  • 主动监控承包商的进展和对建设工作的里的主要时间节点——在必要时果断行动

项目介绍

  • 三个高端联排
  • 土地面积830sqm(于2015年4月购买,并且包括已经批准的三个联排规划)
  • 总建筑面积630sqm
  • 所有4卧室的双层住宅(200-230sqm建筑面积)
  • 按计划预期项目在2016年八月完成

项目主要的挑战

  • 坡地形状
  • 独特设计导致更高的建造成本
  • 附近一带竞争项目

KODA RESIDENCES的设计效果图 KODA RESIDENCES的实景图

项目成果

  • 设计驱动的项目——创造独一无二的主题设计,并且吸引特定的目标市场客户
  • 取得在Camberwell的联排别墅最高销售价格——两个联排别墅在6周内售出
  • 纪律严明,高效的项目管理——从土地交割以及获得银行融资后的3个月内开始建设
  • 聚焦营销战略-在营销和销售有比较大的投入

项目在投资方面取得的成果

  • 银行融资占开发总成本65%
  • 预期收益——每年49%的股权投资回报率(73%总体)

 【延伸阅读:澳大利亚房地产开发系列

 

Simon & Vivien专栏全集:

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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