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英国Top10学区大盘点系列：雷德布里奇区

雷德布里奇（Redbridge）区是英国英格兰大伦敦外伦敦的自治市，位于伦敦东北部。2011年的人口普查报告显示，该地区人口278,970，面积56.41km²。区内共有54所小学，18所中学及4所特殊学校。该区以开放的公园与绿地而倍受赞誉。全区超过四分之一的土地覆盖森林和绿植。良好的交通，便捷的购物中心和高水平的学校一直使此区域倍受年轻父母青睐。雷德布里奇表演中心、Kenneth More 剧院和雷德布里奇表博物馆都使这个区域具有浓厚的艺术氛围。并且雷德布里奇区具有大大小小13个图书馆，不仅满足了成年人政治科技娱乐的图书需要，也有很多针对儿童的少儿书籍。

雷德布里奇区中，23%的居民年龄在16岁以下，远高于伦敦平均比例；65%的居民年龄在16-64岁之间，低于伦敦平均比例；12.1%的居民年龄在65岁以上，高于伦敦平均比例。35.9%的居民有全职工作，自雇人士占11.7%，全职学生人数占总人数的4.1%，失业人数占5.3%。22.9%的居民属于白领工作人士，13.9%的居民从事行政助理工作，13.3%的居民属于技术员。

雷德布里奇区内的一所小学充分发挥学校多元文化背景的特点，推行多语言学习计划。十多年时间内，校内英语为非母语学生比例上升一倍，达到80%。学校让学生担任语言教师，教大家本民族语言的重要词汇。负责语言学习计划的教师说，语言学习计划让孩子为自己的文化骄傲，他们怀着自豪的心情担任“语言教师”。

优秀私立学校介绍

Snaresbrook Prep School 斯奈尔斯布鲁克小学

网站：http://www.snaresbrookprep.org/

地址：75 Woodford Road, London E18 2EA

Email: office@snaresbrookcollege.org.uk

电话：020 8989 2394

建校时间：1930年

学校类型：私立走读制男女合校

学制分类：小学

招生年龄：3-11岁

在校人数：162

学费：£3,302每学期

优秀公立学校介绍

Gilbert Colvin Primary School 吉尔伯特科尔文小学

网站：http://www.gilbertcolvin.co.uk

地址：Strafford Road, Ilford, Essex, IG5 0TL

Email: Admin.GilbertColvin@redbridge.gov.uk

电话：02085504630

学校类型：男女混合公立小学

招生年龄：3-11

在校人数：446

学生成绩：2014年，45%的学生获得五级阅读、写作和数学成绩。

学校特色：

学校比一般小学规模大
大部分学生来自少数族裔背景
学生数学、阅读和写作能力强
学校安全教育非常好，教导学生怎么在各种情况下保护自己安全
学生积极努力，具有活泼温馨的氛围
学校增添了许多新课程，如戏剧、空手道、缝纫、烹饪和音乐。
学校合唱团曾在皇家阿尔伯特音乐厅演出

Redbridge Primary School 雷德布里奇小学

网站：http://www.redbridgeprimary.redbridge.sch.uk/

地址：College Gardens, Redbridge, Ilford, Essex, IG4 5HW

Email: Admin.redbridge@redbridge.gov.uk

电话：02085517429

建校时间：2006

学校类型：男女混合公立小学

招生年龄：4-11

在校人数：717

学生成绩：2014年，43%的学生获得五级阅读、写作和数学成绩。

学校特色：

学校比平常规模小学要大得多
早年基础阶段包括幼儿园和三个小班
学校英语非母语的学生占大多数，最大的群体包括巴基斯坦、孟加拉国和印度族裔
学生阅读、写作和数学超过全国平均水平
学生的历史、地理和科学水平有待提高
学校老师用非常创造性的方式溶入教课内容，比如泰坦尼克号情景模拟
学生对学校非常的自豪，积极维护并拥有荣誉感
学校鼓励学生发展自信的品格，并在学生精神、道德和社会文化方面培养的很好

Ilford County High School 伊尔福德郡高中

网站：http://www.ichs.org.uk

地址：Fremantle Road, Barkingside, Ilford, Essex, IG6 2JB

Email: enquiries@ichs.org.uk

电话：020 8551 6496

建校时间：1973

学校类型：公立男子学校

招生年龄：11-18

在校人数：946

学生成绩：GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到98%， A-level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到100%。

学校特色：

伦敦中等规模的文法男校
有三分之一的学生为印度裔及亚裔
针对男生的课程设置是非常好的，有效的结合了学生的兴趣和挑战
学生在学校被照顾和福利都很好
校长和教职工工作非常高效
在课程中，学校鼓励学生设计和研究科技试验
GCSE的成绩在全国排名前五，是非常高的
学生的数学、科学和阅读写作能力卓越，高于英国一般水平

延伸阅读：【英国Top10学区大盘点系列】

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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为何越来越多人选择西雅图？

“投资50万美元全家移民西雅图”一文的发布，让国内买家逐步认识了西雅图。事实上，除了生活成本上的优势外，西雅图在就业机会、最低工资收入、生活环境等各个方面都极具优势，深受海外华人和国内买家的青睐，这也是当前越来越多投资者选择西雅图的原因！

选择西雅图的原因1：全美最佳工作城市

近期，美国财经网站WalletHub研究了全美人口最多的150个城市，从职业机会和就业增长多个方面将这些城市进行排名，出乎意料之外，西雅图名列第一，成为2015年全美最佳工作城市。不过，深入了解西雅图当地的经济环境、工作机会和收入水平，就能发现，该排行可谓实至名归！随着谷歌和亚马逊两大IT巨头在当地的扩展，与硅谷人才不断外流至此，当前的西雅图不仅就业机会多，而且工资水平高，其发展潜力更值得期待。

选择西雅图的原因2：法定最低工资标准最高

众所周知，美国联邦规定的法定最低工资标准是7.25美元/小时。由于美国西海岸各州消费水平较高，其最低工资标准也相应提高了，如华盛顿州、加州、俄勒冈州的最低工资都提升到9美元/小时以上。然而，西海岸的三大主要城市：西雅图，旧金山和洛杉矶，最近又分别通过法案，将市政府管辖范围内的最低工资标准，提升到每小时$15 – 超过全国标准两倍还多！难怪美国西海岸在新移民中备受推崇：温和的气候，宽容的文化，多元的社区，繁荣的经济，还有体恤民情的政府。谁不愿意自己和家人生活在这种环境里呢？

为何越来越多人选择西雅图？ — 美国各州最低工资标准列表，西雅图所在的华盛顿州以9.32美元/小时而名列前茅，而西雅图市的最低工资更是高达15美元/小时

选择西雅图的原因3：美国最适合移民城市

一直以来，美国都是最受国人喜欢的移民目的地，那么，众多美国都市中，哪一个最适合移民生活、工作呢？最新数据显示，以下美国10大都市地区，凭借其人口增长，经济实力，吸引许多小企业的发展等要素成为了美国最适合移民定居的城市，其中，华盛顿州西雅图排名第一位。西雅图不仅有着最多元化的文化，适合华人居住，而且教育水平在美国也排名前列。

选择西雅图的原因4：高科技产业发展迅猛

在2015年7月发布的全美20大高科技地区排名报告中，西雅图贝尔威（Bellevue）地区从去年排名第四跃升至第二位，领先排名第三的矽谷。该研究根据该地区高科技企业租户比率、适宜居住度、创业投放资金量、科技人员就业率等因素予以评分。报告指出，西雅图拥有优越的人才资源、大量高科技公司聚集与及强劲的高科技薪酬增长等优点。

该报告显示，西雅图获得71.4分，高科技员工数目在过去一年增长7.6%，多项因素使西雅图成为创设高科技公司的理想地点，包括多幢优质商业建筑邻近高科技员工聚居地、蓬勃的创业市场使创投资金不断涌入与及拥有亚马逊和微软等重量级企业环顾。西雅图高科技产业的迅猛发展，将为当地经济发展注入强大发展动力带来无限商机。

选择西雅图Lenora街大楼项目 全家移民西雅图的便捷通道

通过以上介绍，大家可了解到，西雅图正成为当前投资、移民美国的最新热点城市！想要实现你的移民美国梦想吗，选择西雅图Lenora街大楼项目将是你的最佳选择。Lenora街大楼项目不仅是值得信赖的EB-5项目，更是能带来不错投资回报的优质房产项目！选择西雅图Lenora街大楼项目，收获美国绿卡和可观的美国房产投资收益。

2015年3月26日，由居外网举办的“西雅图移民投资教育专享会”在大华银行上海外滩分行完美落幕。作为优质EB-5项目，西雅图Lenora大楼项目被重点推荐，项目的投资方哥伦比亚河国际金融公司（Columbia International Finance）的投资者关系总监James Palmer与众多来自国内的投资者一起，详尽地项目的各项概括与优势，让国内买家对西雅图Lenora大楼项目更深入了解。

关于Lenora街大楼项目

作为美国EB-5投资移民项目，Lenora街大楼项目是集住宅、零售和高档办公为一体的开发项目，其中24层为住宅，写字楼共9层，一层为零售店，还带有5层地下停车场。更多细节资讯，可点击查阅。

选择西雅图Lenora街大楼项目收获美国绿卡与房产投资双丰收

下一个美国买房热地不容错过的投资机会西雅图Lenora街大楼

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巴拉玛打人口增长最快悉尼内城房产被抛弃

据《每日电讯报》报道，越来越多的悉尼年轻人和专业人士不满于住在时髦内城的拥挤老房里，大批涌进巴拉玛打（Parramatta）。

悉尼西市郊巴拉玛打（Parramatta）人口增长最快，公寓价格随之上涨

最新澳洲统计局数据显示，巴拉玛打地区是大悉尼地区人口增长最快的，去年的新居民近1.1万人。

该片地区包括Auburn，Merrylands和Carlingford地区，人口增长至去年的近45.7万。

悉尼西商会总监David Borger说，餐馆、咖啡店、公寓、酒吧、西悉尼大学等正在吸引着新的购房者来到巴拉玛打，虽然当地的公寓价格也在上涨。

41岁的Kitty Bell和37岁的Chris Copley正式西悉尼的新居民，从住了近10年的Paddington搬至巴拉玛打地区。

该对夫妇原本在Surry Hills和Pyrmont找房，但都大失所望，后来去探望了巴拉玛打的一个朋友后，对当地印象非常好，买下了57万的期房公寓，现在房价已升值了。“在巴拉玛打买房是全新的选择，朋友们问我们是否疯了，但现在每个人都很兴奋。”

除了巴拉玛打外，人口增长最大的地区是市中心和内南区，其次是西南区。

（据澳洲新快网）

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中国土豪在澳洲买豪宅最年轻的24岁

据《每日邮报》报道，从墨尔本云海缭绕的高层公寓到悉尼周边的庄园豪宅，近几年中国投资者买下的房产已遍布澳大利亚，而组团赴澳买房的中国土豪更是络绎不绝。

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据报道，澳大利亚目前已经成了最依赖中国的发达国家，中国人在澳大利亚的购房推动了房地产价格暴涨55％左右。目前，中国土豪在澳房产总价值已超过10亿人民币，其中最年轻的投资者仅24岁。

24岁高富帅林进（音Lin Jin）用800万美元（约5182万人民币）买下了位于派珀角的一处豪宅。此豪宅地段优越，且尽享水滨景观。

他的父亲最近被任命为泰瑞夫高尔夫乡村俱乐部主席。一家人曾在2006年用198万美元（约1282万人民币）买下了林菲尔德市的一处房屋。

澳籍华人周泽荣，在最新的福布斯中国富豪榜中排名第22。在2015年，他用7000万美元（约4.53亿人民币）买下了悉尼东部富人区沃克吕兹的“La Mer”豪宅。

“La Mer”豪宅面积达2374平方米，其中有能够容纳20辆汽车的停车场，还能180度无死角观赏悉尼海港大桥、悉尼歌剧院等景色。

1995年，周泽荣买下了位于澳大利亚猎人山的价值300万美元（约1900多万人民币）的海边寓所。他也是澳大利亚最大的政治赞助商之一，在过去十年中的捐助费不下200万美元（约1200万人民币）。

青岛安泰信集团董事长王志军用5200万美元（约3.37亿人民币）买下了位于悉尼派珀角的“Altona”豪宅。“Altona”豪宅中包括8个卧室、10个浴室、正式待客和非正式的餐厅、一个用来娱乐的露天平台，还有私人泳池和海边小屋。此外，还能从这里360度欣赏悉尼大剧院和悉尼海港大桥的景色。上个月，北京信威电信股东王庆辉花1800万美元（约1.17亿人民币）买下了16居室的Bishopscourt庄园。这个庄园面积约6216平方米，其历史可追溯到19世纪40年代。庄园中有一个华丽的餐厅和一个小礼拜堂，还保留了很多原始的充满历史感的建筑设计。还有中国投资者用2500万美元（约1.62亿人民币）买下了澳大利亚108大厦第100层的公寓。而这座大厦预计到2019年才竣工。目前这位买主的信息尚未公开。

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（据腾讯网）

温哥华学区房价水涨船高

温哥华第一公校 “学区房”概念发酵

在智库菲沙研究所(Fraser Institue)公布今年卑诗省小学排行榜中，位于温哥华市西区的南固兰湖区(South Granville)的麦基奇尼小学（Dr. R.E. McKechnie Elementary），名列温市公校第一，有家长感惊喜。温哥华西区“学区房”概念发酵下，也使附近一豪宅的挂牌价，高出政府估价超过229万！有地产经纪分析，由于西区马吉中学（Magee Secondary School）也位于同区，相信在名校效应驱动下，或令该区房价持续水涨船高。

温哥华西区“学区房”概念发酵下，也使附近一豪宅的挂牌价，高出政府估价超过229万

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据今年排行榜显示，麦基奇尼小学在全省范围自去年146名窜升至40名，位列温哥华公立小学第一。该校学生家长接受《星岛日报》记者访问时，对该校获如此佳绩颇感意外，但也非常高兴小孩有幸能在该校受教育。

有来自中国的家长说，她两年前在该区以逾200万元购入空地盖房，如今政府估价已涨到498万元，令她相信房价水涨船高，或受名校因素影响所致。

据记者翻查myRealPage.com网站资料，以目前在该学区挂牌、售价最高的是西南海旁大道(SW Marine Dr.)2318号一幢21年屋龄独立屋为例，屋主为华裔，地约1.5万平方呎，室内面积6,774平方呎，5睡房6卫浴，叫价599万元，而政府今年估价为369.9万，即业主挂牌价高过估价近230万。

据卑诗物业估价处(BC Assessment)资料显示，该幢独立屋1978年以来转手4次，当年成交价仅14.7万元(见附表）。本报联络卖方经纪，至截稿时未有回应。

叫价高出政府估价229万

刚在该区卖掉一幢独立屋的陈姓地产经纪，星期日接受《星岛日报》记者访问时，指学区表现越好，排名越靠前面的学校附近房价也越高，相信学区多少影响楼价，尤以公立中学排名靠前的学区为然。不过，她说如果有关小学名列前茅，相信也可以起到加分作用。

另一王姓地产经纪说，温哥华教育局严格执行学区就近入学政策，规定公校生不能跨区就读，因此“学区房”概念一丝不茍，这也有助推高温西名校区的房价。

王姓经纪还表示说，名校效应与周边房价之间，确存在难分割的依存关系，而名校效应在温市尤其明显，在大温其他城市造成影响远不及温市的大。包括温西甘比区（Cambie）、格雷岬区（Point Grey）都因为区内有知名中学，据悉也影响区内房价持续上升。

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（据星岛日报）

伦敦外围城市房价疯涨年涨幅14-19%

据英国《卫报》报导，伦敦外围城市的房产价格近期飙涨，最新官方数据显示，Slough、Luton 与 Reading 成为英国最新的房市热点，平均售价较去年增长了最多 19%。

Slough、Luton 与 Reading 成为英国最新的房市热点，平均售价较去年增长了最多 19%

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英国土地注册局最新公布数据，今年 2 月在英格兰及威尔斯买房，平均花费为 19.0275 万英镑，较去年上涨了 6.1%，比 1 月的 19.1812 万英镑略减。

非盈利慈善团体 Housing Charity Shelter 指出，去年英格兰及威尔斯的平均薪资仅升了 1.6%，房价飙升过高将让买房问题更为严重。

由数据看，伦敦的房价增长平均为 13.5%，是全国平均的 2 倍以上，购买典型住家的平均价格需要 53.0368 万英镑。

伦敦周边的房市走势尤为强劲，Slough 年度涨幅达到 19%，买典型房产需要 23.6 万英镑，Luton 房价较去年升值 17%，平均房价 16.9 万英镑，Reading 房价年涨幅为 14.6%，典型房价平均为 27 万英镑。

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（据钜亨网）

日本计划进一步放宽中国人访日签证

《日经中文网》报导，日本政府3月30日提出了到举办东京奥运会的2020年，推动访日外国游客人数增加至2015年的2倍以上，达到4000万人的高目标。核心措施是放宽中国、印度和俄罗斯等5个重点国家访日游客的签证发放条件。此外，作为缓解大城市酒店不足等阻碍访日游客扩大的“供给制约”的举措，还提出了旨在推动家庭式旅馆普及的监管调整措施。

作为缓解大城市酒店不足等阻碍访日游客扩大的“供给制约”的举措，还提出了旨在推动家庭式旅馆普及的监管调整措施

访日外国游客人数2015年猛增至近2000万人，创出了历史新高。在其背后，存在日本政府以东南亚为中心推进的签证条件放宽。日本国土交通省高官表示，放宽签证条件是“增加访日游客人数的特效药”。

日本政府此次提出的战略是，在重点推介访日游的20个国家和地区中，以需要签证的中国、菲律宾、越南、印度和俄罗斯这5个国家为对象放宽发放条件。

对于中国，日本2015年1月放宽了在有效期间内可多次访日的“多次签证”的发放条件。2015年全年中国访日游客也因此猛增至上年的2倍以上。针对5个对象国的签证放宽，日本观光厅的方针是，“关于以何种方法实施，将与相关省厅展开协调”。

作为进一步吸引访日游客的政策，将公开和开放东京赤坂和京都的迎宾馆等公共设施、以及在2020年之前在全国200个地点建设以文化遗产为核心的旅游基地。此外，还将推介长期逗留型旅游，以扩大游客的消费额。

另一方面，目前大城市已经出现酒店不足问题。日本经济新闻（中文版：日经中文网）发布的2015年东京都内18家主要酒店的客房平均入住率达到84.5％，比2014年提高了0.6个百分点。虽然涨幅不大，但超过80％的入住率意味着基本客满。

日本政府将推动入住率低于酒店的日式旅馆的有效利用等，另一方面，作为强有力的解决措施，力争依法扩大以收费形式招揽游客等入住一般住宅的“家庭式旅馆”。在原则上，目前未获得日本《旅馆业法》的营业许可即属于违法，但正在讨论将其视为该法适用范围之外的灵活机制，预计在夏季之前得出结论。因涉及旅馆行业等相关行业的利益关系，预计协调工作面临困难。

此外，北海道的政府管理机场等的全面民营化也纳入视野，将借助以民营化激活地方机场等举措，构建吸引访日游客前往地方的基础设施体制。

日本政府还提出，到2020年，使访日游客的消费额达到2015年的2倍以上，增至8万亿日元。目前，旺盛的访日游客需求正在推高百货店的收益。据日本百货店协会统计，2月日本全国百货店免税商品的销售额比上年同月增加19％。为了利用访日游客消费推动日本经济，需要政府上下落实相关政策。

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（据钜亨网）

澳洲贷款买房没那麽容易了！银行严查海外收入证明

护照中的残页，含糊其辞的海外公司工资证明，错误百出的申请贷款资料翻译件，这些都是为何澳新银行（ANZ）集团宣布收紧居住用房产借贷，和加大力度严查海外虚假收入证明的主要原因。

澳新银行将不会在再接受100%收入都自于国外的房贷申请

据《澳洲金融评论报》报道，澳新银行作为一个依靠区域发展而进行未来扩张的银行，同时也发现最近来自澳洲外国居民利用海外收入申请房屋贷款的案例越来越多。一位该银行的高级工作人员指出：“这些人并不是我们传统意义上的房贷申请人。”

这些来自海外的外国收入基本上来自中国大陆、中国香港、马来西亚、新加坡和印度尼西亚。然而在很多个案例中，这家在亚太区域有广泛零售和商业运营网络的银行，却没有宣称支付薪酬的一些公司的资料。

澳新银行告诉房贷中介，将不会再接受那些收入有100%都来自于国外的房贷申请，并且对于其他在澳的外国居民也收紧了房产借贷的标准。虽然澳新银行表示还没有发现任何洗钱等犯罪牵涉其中，但不排除有这样的风险。

按照该银行的新规定，一个房产贷款申请人，必须将他的护照（包含所有盖章的页面），3个月的工资单，包含其工资信息的银行账户清单，雇佣合同（含有雇主电话号码和网站信息）等全部在申请的时候提交。

其它金融借贷机构则宣称，他们也会谨慎地监控申请人的申请，但不会禁止某一个或者某一类申请人。联邦银行（CBA）发言人说，对于以海外货币计量的收入，银行有特殊的要求，必须有文件能够证明其来源。

发言人说：“牵涉到顾客来自海外的，这些申请会按照借贷原则审查和批准，对于涉及海外收入的，银行会有特殊的要求。我们将不定时地复审和监控贷款项目，保证按照谨慎的借贷标准，满足我们顾客的财务需求。”

国民银行（NAB）发言人则指出，申请人的审查情况“是具体问题具体分析”。“我们会持续复审相关规定，考虑到一系列经济因素来监控风险。”

西太银行（Westpac）发言人说，对于海外人士有更加严格的政策。“包括要求申请人必须有30%的首府，并且需要海外投资审查委员会（FIRB）的审批证据。”

虽然各大机构对于外国人申请房贷的总规模并不太清楚，但最近使用海外收入证明、海外存款证明，或者向友人和家人借钱来申请房贷的数量不断增长。

澳新银行说，使用海外收入申请贷款的总额度，不及其整体贷款的1%，不过这一比例上涨很快，引起了其位于墨尔本总部的重视。其它银行，比如西太银行则宣称这一比例是3%。

执行外国投资审查标准的FIRB说，外国人一般需要通过申请才能够购买，而非在澳居民的外国人被禁止购买二手房产。

（据澳洲新快网）

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乐居“绿岭之州”佛蒙特，告别烦扰尽享高尔夫和滑雪乐趣

佛蒙特州别名“绿岭之州（Green Mountain State）”，以其美丽的景色、奶制品、枫糖浆而著称。这里是美洲东海岸地区的滑雪圣地，到了秋季，佛蒙特州的山丘被糖枫树叶染成红色、橙色和金色，分外美丽。这处乡村住宅名为“枫丘居”（Maple Hill），位于佛蒙特州郁郁葱葱的绿山（Green Mountains）之中，宛如一处世外桃源。

位置优越远离喧嚣，尽享高尔夫和滑雪乐趣

这套住宅位置优越，坐落于Sugarbush/MadRiver河谷之中，距蒙特利尔只有2到2.5小时的路程，距波士顿3小时路程，距美国著名的大学——达特茅斯学院（Dartmouth College）、米德尔伯里学院（Middlebury College）和佛蒙特大学（University of Vermont）只有70分钟路程。住在这里十分方便，无论是休闲、购物还是对于有孩子的家庭，这处房产都是十分理想的物业。

乐居“绿岭之州” 佛蒙特，告别烦扰尽享高尔夫和滑雪乐趣 — 佛蒙特州别名“绿岭之州”“Green Mountain State”，以其美丽的景色、奶制品、枫糖浆而著称

住在这里，您将享受远离喧嚣、充满乐趣、回归自然的生活方式，可以卸下所有疲惫和烦扰。本住宅靠近Sugarbush高尔夫俱乐部，该俱乐部中的18洞高尔夫球场由Robert Trent Jones爵士设计而成，让人尽情体验挥杆乐趣。住宅距新英格兰地区内最好的滑雪度假村之一——Sugarbush度假村只有几分钟路程，这里还有纵横交错的越野道路、雪鞋和雪上摩托车道。您随时可以约上亲朋好友，去度过一个完美的假期。

拥有该物业，也是您在佛蒙特州置业的机会——这里是一个神采奕奕的世界，有独立思考和友好的精神，有对体育的热爱，也有资源丰富的天然优势。人和景观，秋之落叶，枫糖浆，酿酒厂，还有东海岸最多的降雪……都使得这个被称为“绿山之州”地方成为愉悦的旅行目的地。佛蒙特州安谧、宁静、满目绿色是她最大的特色,也给人们留下最深的印象。佛蒙特州夏季凉爽，劳碌的纽约人包括电影明星常驾车来这里度假，可以说，整个佛蒙特州就是纽约的一个大的后花园。

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海外买家涌入多伦多温哥华房价被高估40%

国际著名杂志《经济学人》（Economist）最新分析，受温哥华、多伦多两地房价飙涨的影响，加拿大的房价被高估了40%。全球一体化则是导致本国大城市房价“失控”的主要原因，而随着越来越多的海外买家涌入，这一情况还将加剧。

据悉，在过去的数年来，《经济学人》一直“唱衰”本国房市，最初预测房价被高估了20%，并逐年上涨。去年10月，它称本国房价过高估计了34%，而短短的半年过去，这一比率达到了40%。那么温哥华房价多少钱呢？

全球一体化则是导致本国大城市房价“失控”的主要原因，而随着越来越多的海外买家涌入，这一情况还将加剧

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当然，《经济学人》毕竟是全球知名的大型业内刊物，不会信口胡诌。他们说加拿大房价被高估了40%，自然是有理由的。

该杂志说，他们是通过两个指标来评估一国房价的，分别是房价与可支配收入之比，以及房价与租金的比率。前者可以被视为置业负担能力的指标，后者则反映出业主与租客在住屋方面的负担差异。两个指标一综合，就能看出一国房价是否合理，也就是说能否被买家所承担。如果房价的升幅超过这两个指标的长期平均水平，而且收入或租金没有相应上升，房价便会回落。

从上述两个比率来看，加拿大的平均房价被高估了40%以上，这主要受温哥华、多伦多两地房价飙涨的影响。如果除去这两个城市，本国大部分城市房价增长缓和，一些地区甚至陷入负增长。这一现象，也造成了全国房市行情严重两极化。

多年来，这杂志一直都认为加拿大房价高过合理水平，人们听得多了，不免形成了“狼来了”效应。于是在今年的报告中，他们提出了新论据，来解释多伦多及温哥华房价近年失控般上升的理由。

《经济学人》说，温哥华、多伦多两地房价飙涨，是“全球一体化”造成的，所以无论加拿大的经济经济状况如何，都能够吸引来自世界各地的人﹑资金及思维。如果不出所料，这些都会的房价能够超过国内的平均水平。

事实上，“全球一体化”而导致大城市房价飙涨的现象不仅仅加拿大有，在澳大利亚和英国也有，两国大城市房价也分别被高估了40%。

对海外买家来说，国际大都会其优势，比如说是一个放置资金的安全港，而且也可能提供不错的回报。拿温哥华来说，去年的净收益率高至11%，比加拿大的平均多出3个百分点。

随着海外买家的涌入，本国两大国际大都会（温哥华、多伦多）的房价会继续和加拿大其他城市脱节。不过，该杂志也强调，这里并不是说国际大都会的房价就不会下跌。举例来说，在2007年至2009年间，硅谷科技蓬勃发展，但未能阻止三藩市的房价回落43%。此外，英国伦敦早于2008年已经成为世界富豪置业的热门市场，但房价还是在一年内下挫15%。

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（据加国无忧）