導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山。
舊金山灣區地區分布一、了解舊金山縣（舊金山大都市統計區）
技術/軟件公司進入城市，吸引了城市型的員工，加之尋找機遇的海外投資者們正在進行的項目，持續推動舊金山的房價上漲。舊金山將成為世界上最受歡迎也是最昂貴的居住之地，技術部門發展減速會對房價造成即時的負面影響。
1、區域界定
舊金山區域細分舊金山被劃分為10個不同的區域，其中的每一個區域都包含幾個不同的社區：
區域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.
區域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.
區域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.
區域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.
區域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.
區域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.
區域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.
區域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.
區域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.
美國舊金山市的地標金門大橋
2、經濟狀況
就業增長：長期以來，舊金山縣是北加利福尼亞州的經濟中心，並逐漸成為技術/軟件中心。它是舊金山灣區最集中的就業中心點，有近640,000的就業人口，過去三年裡（2012-2014）就業人口數淨增86,000。我們預計，2017年以前就業增長穩健，但增長速率會有所減緩。
高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），整個大都市統計區內收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——是該區的關鍵部門，在過去三年實現了極大的發展。這些部門從2011-2014年在整個大都市統計區內增加就業人口68,500余人。
高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.2%的人口找不到合適的工作。
經濟富裕：舊金山縣非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但該區內仍存在貧富差距。自2012年開始工資增長穩健，預計2018年以前工資增長仍將保持上升趨勢。
舊金山縣就業和平均收入趨勢預測
3、人口統計數據
增長穩定：舊金山縣人口數接近863,000，住戶數量超過362,000。對這樣一個面積狹小的成熟市場來說，近期的人口增長勢頭可謂相當強勁，預計未來幾年的人口增長將趨於穩定。
數據說明：預計舊金山縣每年將有新增居民8,500到10,000人，或每年約有新增住戶4,500到4,900戶。住戶人數小於近郊區域的基准。
舊金山縣人口和家庭趨勢和預測二、舊金山縣房產市場最新概況
1、舊金山縣房價
房價水平：舊金山縣潛在供應量龐大，近期將有大量的房地產推出，需求旺盛且近幾年的供應停滯不前。供應情況加上當地較高的收入水平都意味著新房房價會一直居高，但住房面積不大且密度高。過去的12個月中，每個月由於售賣房產的差異，新房價格大幅波動，但普遍高於1,100,000美元。而2014年新房價格中值為1,038,000美元（目前的售價提高了6%）
房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區的伯恩斯房價系數顯示去年一年的房價上漲了6.9%，我們預計未來幾年，特別是到2018年，房價增值將放緩。
支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。在舊金山縣內，中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以購買價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費80%的收入（出現這種矛盾是由於新房產的建築密度較高）。因此很多人在舊金山工作而在其他地方居住或租房。
伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區
2、2015年舊金山縣房市五大發展趨勢
轉售額始終如一：在去年12個月中，舊金山縣的轉售額超過5,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016-2017年的年銷售量增長率將為1%到2%。
投資者原地不動：舊金山大都市區的投資活動已逐漸減少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。盡管該區更偏遠的部分市場占有率一直不高，但投資者仍然占據了相當大的一部分市場。其中大部分以海外資金的形式進行投資，投資者主要來自中國。
供應增加：在舊金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建設。僅這一項就會大幅增加城市的房產供應量。但是，還有另外6,750多套托管公寓與6,200多套公寓已獲得批准正在審查或正處於概念階段，上千套公寓還處於不確定的狀態。由於城市住宅區密度較高，未建設的建築可能一夜之間就會消失不見，但這仍然是巨大的供應量。這種活躍性體現了人們對舊金山持續順景的信心。
舊金山轉運中心開始建設：一個新的跨海灣開發項目將有助於復興公共交通。金融區以南的轉運中心已經開始動工建設。計劃完成100萬平方英尺的設施，每天接納100,000名乘客。圍繞中心的地區將建成4,400套新房產，其中1,200套將以較實惠的價格出售。
租金繼續飆升：由於對待售房產的支付能力下降，因此人們湧向租賃市場。目前舊金山大都市統計區的平均租價為3,015美元，同比增長了9.2%，幾乎是2004年平均租價（1,594美元）的兩倍。
舊金山房地產三、2015年Q4舊金山縣房市數據分析
近幾年來舊金山一直是賣家的市場，但到2015年第四季度，市場開始向更加平衡的狀態傾斜——公寓與獨棟房屋均是如此。銷售價格確實在持續上升，但速度不同於以往幾個季度。很多房地產仍然需要多方競價，但出高價的速度也有所下降。市場上可供銷售的房地產在交給第三方保管之前的待售時間比前幾個季度略有延長。到十二月這個強勢的季度結束，但相比而言第三季度更加強勢。
但最令人驚訝的是：第四季度很多舊金山房地產的出售價格低於它們的報價——這一現像在2015年初聞所未聞。可供出售房地產的存量仍然緊張，但我們也看到，房地產所有者普遍更願意將他們的房地產投放到市場上。
舊金山縣單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）舊金山縣公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）
