導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣（Napa County）。
舊金山灣區地區分布
一、了解納帕縣（納帕大都市統計區）
資產淨值推動納帕縣第二居所與退休人員市場，資產淨值也已經得到極大的增長。不斷增長的房地產存量與價格持續為富人在納帕縣創造房地產機會，且當地人也從不斷增長的消費中獲益。
1、區域界定
我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區：美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。
納帕谷（Napa Valley）美國酒谷以生產葡萄酒而聞名，溫暖的早春和和煦的夏日為葡萄的生長創造了近乎完美的氣候條件
2、經濟狀況
強勁的就業增長：去年納帕縣新增就業人口數為2,700，預計到2015年底將再增加2,000人，使全縣的就業人口數超過71,000。今年就業增長率為2.9%，但低於2013與2014年的4.0%。我們預計2018年以前就業增長勢頭會有所減緩。
旅游與職業多樣性：健康與教育服務、休閑與接待以及制造部門對當地的經濟至關重要。
高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.6%的人口找不到合適的工作。
中產階級：納帕縣中等家庭每年收入73,300美元，但並不像舊金山灣區其他地方一樣高於全州與全國的基准。納帕縣更屬於一個中等地區，而非外地人所認為的那樣，納帕縣以外的人只知道這裡的葡萄園與奢華的度假屋。
納帕縣就業和平均收入趨勢預測
2、人口統計數據
慣常的緩慢增長：納帕縣人口始終增長緩慢。近幾年的人口增長率下跌至1%以下，2014年家庭增長率為0.8%。我們預計未來人口增長會持續緩慢，但我們預計隨著千禧一代開始搬離該區，一般情況下，住戶組成數有望被拉回到長期基准，因此家庭數量的增長速度將超過人口數量的增長。
未來增長緩慢：預計未來幾年納帕縣每年新增居民大約只有1,000人，每年約只有500戶新增家庭。
納帕縣人口和家庭趨勢和預測
二、納帕縣房產市場最新概況
1、納帕縣房價
房價水平：由於供應量少，新房價格大幅波動。目前房產售價中值為854,000美元，去年同期為770,000美元。
房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，BHVI顯示去年房價上漲了7.6%，比2012年與2013年的兩位數增長百分比有所降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計未來幾年房價增長會更緩慢，增長率在1.8%到3.6%之間。
支付能力：盡管低按揭利率使納帕縣的支付能力略微低於歷史正常水平，但不斷上升的房價將繼續影響支付能力。中等收入的家庭需要拿出43%的收入用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費68%的收入。
伯恩斯房價指數趨勢和預測——納帕縣
2、2015年納帕縣房市四大發展趨勢
投資減慢：投資者購買納帕縣24%的房產，較2012年底最高的36%有所下降。
銷售量小幅上升：我們預計2015年轉售量比2014年高12%。未來幾年，銷售量只會小幅上升，每年提高約3%到4%。這將使納帕縣保持在大約與長期基准相一致的水平上，即每年銷售房產1250套到1450套。
活躍程度提高？：納帕縣的新房產市場始終供應緊張。轉售房產的存量也非常低。但最近有幾處房產投向市場，且普遍大受歡迎。Richmond American開放了Silverado路，Lafferty在今年早些時候開放Riva保護區，而Taylor Morrison最近開放了Chesapeake村，內有價格相對實惠的連棟房屋。Lafferty即將在納帕西北部開放一個高檔街區，可能會有其他社區進入。但是，這些社區僅僅是納帕買家的開胃菜。擁有945套房地產的多用途納帕Pipe住宅區位於納帕南部，是近期唯一的大型社區項目，目前正在進行授權程序。
在納帕生活：盡管納帕縣的收入普遍處於中上等水平，但由於該地區紅酒之鄉的美譽以及毗鄰舊金山灣區核心的便利地理位置，該區擁有大量財富。納帕縣對舊金山灣區的家庭具有特別的吸引力，因為這裡可以作為退休或度假的選擇。由此產生的效應之一就是納帕縣是全國第四大100萬美元以上房產的集中區（按其占掛牌上市房產總量的比例計算）。但是，因為納帕縣的高端市場與舊金山和硅谷的命運密切相關，因此納帕縣將會很大程度地受到這些地區的經濟與房地產市場趨勢的影響。
納帕郡是美國加利福尼亞州舊金山灣區以北的郡
三、2015年Q4納帕縣房市數據分析
有限的房地產存量使2015年納帕縣的銷售量減少，但平均售價攀升。第四季度，定價500,000美元以下的房地產尤其緊缺，值得多方競價，而700,000美元以上的房地產——典型的流行上升市場——在市場上待售的時間比過去更長。
即使房價前景較好，但賣家仍不願意將他們的房地產投向市場，很多賣家遭遇偶發事件，使他們找到新住處之後才離開當前的住房。這樣的偶然性導致了第四季度出現一些復雜的交易，有幾筆交易依賴於買賣雙方先各自完成交易。
納帕縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）
納帕縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
納帕縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
納帕縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）
納帕縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）
2014年與2015年第四季度納帕縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較
2014年與2015年第四季度納帕縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較
2016年的市場預期
買家普遍不喜歡在雨中購物，因此第一季度的銷售額——特別是葡萄園——可能會受到西海岸厄爾尼諾暴風雨預測的影響。此外，賣家在十一月和十二月將自己的房地產撤出市場，春季它們將被重新投入市場，屆時納帕縣綠樹成蔭、鮮花盛開，正是最美的時候。毫無疑問：買家將會等待。
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舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典
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